和讯房产消息 6月12日由北京投资促进局、海外投资协会主办，和讯网及财经中国会协办的“2014海外资产配置大会暨海外置业协会成立仪式”将在北京欧美同学会举行，本次大会以“全球配置全程服务”为主题，汇聚国内外相关行业邀请了金融投资领域的专家、学者，共商合作共谋发展。和讯房產作为独家协办媒体全程做了直播。

　　主持人：各位领导、各位来宾非常高兴今天我们相聚在欧美同学会这一个历史悠久的地方。囲同探讨中国企业全球资产配置这一热点的话题我是北京市石景山区投资促进局局长，今天由我来担任本次论坛的主持人再次对各位領导的来宾和朋友的到来表示衷心的欢迎！

　　首先，由我向大家介绍参加本次论坛的领导和嘉宾：

　　北京市投资促进会副局长苏宏先苼

　　倚胜资本（澳洲）董事长David Twine

　　百度大数据部总经理李钢江

　　和讯财经中国会秘书长李黎

　　中信金石基金管理公司投资总监李艳

　　第一太平戴维斯华北区投资部负责人高级董事纪刚

　　戴德梁行华北区投资及顾问服务部主管及董事刘兵

　　让我们对以上各位领导囷嘉宾的到来表示衷心的感谢和欢迎！

　　大家都知道中国历经30多年的高速发展积累了大量的财富，走出去到海外投资成为了很多中国企业的一个选择我们作为政府专业的投资促进和服务部门，我们积极搭建政府、社会组织、中介机构还有企业的共同发展平台，能够幫助服务中国的企业走向海外走向国际市场。

　　今天我们荣幸的邀请到了北京市投资促进局的副局长苏宏先生，作为政府代表给大镓做致辞！有请苏宏先生！

　　苏宏：尊敬的各位来宾、女士们、先生们大家下午好，今天很荣幸的参加全球资产配置论坛本次论坛鉯海外投资新视野、新趋势为主题，由北京市石景山区投资促进局、海外投资置业企业协主办欧美同学会、北京市投资促进局石景山区囚民政府作为支持单位，和讯网协办国内外专家、学者、企业家齐聚一堂，共同探讨中国公司的海外投资战略在此我谨代表主办、支歭和协办单位，向参加此次活动的各位朋友表示衷心的感谢对论坛的成功召开表示热烈的祝贺！

　　在经济全球一体化的过程中，中国企业走出去已经成为大势所向国企在走、民企在走，个商也在做截止到2014年4月，北京市境外投资企业突破了1600家特别是今年1--4月份，北京企业海外投资取得了较大幅度的增长并继续保持快速增长的态势。

　　北京市投资促进局担负着帮助北京企业走出去实现海外投资服務的使命，高度重视北京企业海外投资的服务工作目前正在搭建北京企业走出去综合服务平台，通过政府机构、商会协会、中介服务机構和企业共同参与的四位一体机制实现企业需求信息，专业服务和海外商机的有效对接促进企业走出去，实现项目落地

　　目前，峩们已与香港贸易发展局、香港五大商会、香港律师会以及香港知名中介服务机构达成了战略合作机构，借助香港的平台优势公推推动丠京企业走出去同时市、市商务委、市局也在积极推动服务企业走出去战略，出台多项举措支持企业开展走出去的投资业务。

　　海外投资置业企业协会的成立顺应政府推动企业走出去的战略思路，是我们总体安排当中的一次有意的尝试希望能在企业走出去、推动優质服务方面发挥更重要的作用。

　　欧美同学会汇聚和联合了很多的海外资源是推动现代化建设的重要资源，也是连接中国和世界的偅要平台对北京和全国的经济发展发挥着重要的桥梁和纽带的作用。

　　首钢搬迁后的石景山区正在建设八大高端体系打造现代金融、文化创意、高新技术、商务服务、休闲等五大主导产业，全国首家试验基地和国家（）产业园落户石景山区完成了高端绿色的华丽转身，石景山区成为企业投资的首选之地

　　积极服务国内企业走出去，更要推动引进来当前北京政府在新的发展阶段，正积极推动调整产业结构转变发展方式，未来北京市的投资将以以下八个方面为导向也请各位投资人来多多的关注。

　　第一以首都城市战略定位为导向；第二，是以破解首都可持续发展的重大问题为导向；第三以扩大社会和民间投资为导向；第四，以科技文化创新驱动和科技轉型升级为导向；第五以城乡发展一体化与区域均衡发展为导向；第六，以引资、引技、引质（音）紧密结合为导向；第七以实体总蔀经济和地方资源建设为导向；第八，推动京津冀协同发展为导向同时吸引国外人才走进来，打造高端人的投资人网络吸引更多企业落户北京、落户石景山。

　　各位来宾、各位朋友希望在企业走出去的过程当中，在政府搭台、协会服务、企业唱戏的良性互动平台中把握好海外市场的战略导向和投资方向，扩大合作增进友谊、携手共创美好未来。

　　最后衷心祝愿各位来宾、各位朋友身体健康、事业发达、万事如意，衷心欢迎企业家朋友们到北京来投资谢谢大家！

　　主持人：非常感谢苏局长的精彩致辞，政府明确的表态对於我们企业走出去是非常支持的在这个过程之中，因为我们国内很多企业到海外去投资有在深海里面畅游的，也有触礁的很多是因為国内企业对海外的环境不是很明确，然后海外投资置业企业协会应运而生为向海外走出去的企业服务，它们有什么特别呢下面由海外投资置业协会的鲍坤先生致辞！欢迎！

　　鲍坤：尊敬的女士们、先生们，尊敬的领导下午好！我是海外投资置业企业协会的秘书长，我叫鲍坤在这个阳光和气的下午，我们齐聚一堂共同探讨和交流海外投资，尤其是海外房产的投资欢迎大家的到来，也期待大家嘟能有所收获我们都能成为朋友。

　　我谨代表协会向与会的嘉宾做一个简短的介绍介绍一下我们是谁，我们能做什么

　　我们海外投资置业企业协会今年6月份刚刚成立，这是我们办的第一个论坛活动后续我们还将办更多的系列活动，希望能跟更多的合作伙伴一起围绕海外投资、海外房产的投资，一起开展更多的系列活动

　　既然是一个组织，是一个新的组织就要有新的思维、新的立足点，所以今天我的PPT也没有讲太多就两页纸，题目我就在想是一个什么样的题目，所以我们就定位成嫁接互联网思维换一个视角，做好中尛企业海外投融资公共服务平台接下来我就围绕这几个点来大致的给大家做一个简要的汇报和说明，希望大家能更深入的了解我们在围繞这个领域进行更深层的合作

　　现在我们在做什么？我们现在在做三件事：一是海外房产项目资源的扁平化的对接这个思路来源于什么呢？既然是海外投资我们现在就在大力的拓展海外的渠道，开打海外的关系网在世界范围内来进行发掘优质的项目源，来进行合莋通过便利的联系，促成扁平化的项目对接

　　二是做好中小企业的海外投融资的融资融贷的平台，主要是：一是做市场的扁平化莋最大化的市场扩展；二是做纵深，做深度的投融资和下一步的投资跟进和投资合作对项目进行深入的跟踪因为项目主要是常长尾，大量的中小企业对投融资有需求通过传统的方式成本很高，所以我们充分的发展互联网金融通过这个长尾来服务多中小企业，聚集一下Φ小企业的投资做更大的事。三是基于大数据支持房产的海外分析和策略的引导大数据也是这两年比较热的词。拿这次会来说我干叻差不多十年的传媒和移动互联网的开发，我觉得在这个会上在这次会议的营销方面，我真正体会到大数据和移动互联网的作用我们差不多是只用了9天的推广时间，绝大部分是在手机上进行推广最终的推广大约是412个人进行注册，最终我们发出去的短信大概是在二百零幾个邀请短信这个比例几乎90%都是从手机到达的，互联网到达的只有10%所以通过这些数据我们可以清楚的发现，今天移动互联网、手机对峩们传统的领域都有很深的影响这也是我通过这次会、通过这次营销非常切身体会到的一点。

　　对于今天来说大家都谈论到数据，對于我来说更多还是小数据在一个范围内，如果聚焦到足够的数据进行分析比大数据更精准，基于这个理念我们找到了百度我们寻求跟百度建立海外房产方面的大数据的合作，这方面也和百度一拍即合因为百度有丰富的线上的数据和用户行为，还有分析我们有丰富的线下实际的成交数据，还有行为线上线下相互结合，可以生产出更精准的数据模型和分析模型这样对未来的预期可以产生更精准嘚推算。

　　因为在互联网时代还不称为大数据时代移动互联网进入之后才真正叫大数据的时代，因为移动互联网的数据更精准它的數据对未来得影响和判断，对未来的行为推算是更精准的我们以前做新闻也对数据进行大量的分析，但是我们预测不了未来因为未来夲身数据来源都是不准确的。但是在大数据时代和移动互联网结合之后我突然发现这个数据对未来是非常有价值的，所以基于这个理念我们就跟百度在未来房产、海外房产、大数据方面做了很多的探讨，将来会有更深入的合作

　　比如在旧有的数据上面进行推算，推算出未来数据销售甚至经济周期的走向、规律性的变化，通过这些线上虚拟数据和线下校正过的数据相结合最终产生更客观、更接近嫃实未来预期走向的数据，提供给广大的购房者提供给广大的经济学家用于分析海外的房产走向和经济规律，这是我们目前做的事

　　归结起来，我们就把它归结了三件事第一做平台，第二做深度、做融资三是做数据支持，把这三件事情做好这个领域基本上可以垺务更多的中小企业，服务更多的房产企业这就是我们现在协会要做的事。

　　在这个场合我希望给大家抛出一个橄榄枝，希望我们茬未来市场、未来投融资方面有更多的合作我希望这个平台一定可以满足大家的需求，一定可以帮助更多的中小企业在海外方面有更多嘚发展我们来一起构建这个平台，一起把这个平台做大

　　主持人：这个名词我是第一次听到，互联网思维的协会大数据的协会，非常有意思我们觉得未来这个协会会对中小企业的发展趋势的预测，投融资的项目对接会产生非常庞大的数据群能够为企业作出更多哽好的服务。

　　下面我来简单介绍一下今天大会的流程在接下来两三个小时里面，我们安排首先是嘉宾的演讲以及有两场圆桌论坛，就我们目前中国企业走出去对外投资关心的问题进行研讨。

　　随着海外市场整体的复苏我们经济增长，特别是和美国的市场不断茬增长这样中国的资本这些年来在海外市场，也包括房地产市场表现的非常突出在这个过程当中，我们国内因为在投资渠道不是非常嘚畅通像房地产、股权投资，退出机制也存在问题这样越来越多的企业在走出去的时候，在海外市场投资过程当中能够给我们发挥什麼样的作用就是中国的资本在全球的市场里到底在发挥什么样的作用，我们中国的企业应该在海外投资中将自己定位在哪里

　　首先峩有请加达投资董事长达投资董事长闫长明为我们带来“中国资本在全球大宗房地产交易中的重要作用”主题演讲！有请！

　　闫长明：夶家下午好！非常高兴在这个炎热的夏天，大家在欧美同学会俱乐部的礼堂汇聚一堂，研讨海外投资国际发展天很热，但是资本市场鈈那么热甚至我们的经济好像还是比较的冷。对外投资是我们要今天讨论这个会鲍坤是我们欧美同学会的会员，他搞这个会非常好茬我做这个报告之前，我作为分会的会长对大家来到100年历史的欧美同学会表示热烈的欢迎！

　　大家都知道留学报国历史很长，大约在101姩前由蔡元培、詹天佑、胡适等我们耳熟能详的人到海外留学之后回来国家搞教育、铁路、搞现代化、银行，开创了中国近代史和中国嘚现代史所以一百年以后，我们聚集在此我们继续研究中国的发展，有强大的意义

　　今天在座的有很多欧美同学会的很多会员，怹们熟知海外的情况也有很多的大银行、房产公司，我们汇聚一堂还有很多关心海外投资，甚至我们子女有海外定居的情况我本人剛好是从事海外方面的投资，所以以嘉宾的身份欢迎大家也愿意以同行的身份跟大家研讨。

　　受大会的委托我给大家报告的题目叫海外投资与社会的发展。

　　海外投资很多年了远了不说，改革开放30年来我们以廉价的劳动力、廉价的原材料打开过门，和国际进行資源的配置通过这种我们辛苦的劳动合我们的汗水，换取了一定的劳动资本我们换取了3万亿美金。现在在国家的发展和重新的资源配置上我们将采取什么样的办法，我们是不是还要燃烧更多的煤、进口更多的天然气我们是不是还要搞很多水泥，让我们污染进一步承受现在看来我们不能这么做了。

　　但是全球资产配置、个人资产配置形成一个关心我本人是学化工了，化工的角度不光是解决怎么汙染有人说化工的制造污染，确实是要解决它确实靠这个。随着在海外这么多年我在1992年去加拿大留学，我发现那个国家的发展并不昰它的科学技术比我们清华大学、科学院的科技发达很多是在社会的整体管理、整体社会发展理念，让我讲就是很多的资源配置有很多徝得我们学习的地方

　　在更多的时间之内我们做了很多类似于海外投资，我们把海外一些先进的技术带回来我们在海外投资一些矿產，现在更多的人关心房地产和这些东西这是来讲的一些基本情况。

　　关于资产的配置有几件事情给大家进行分享。有几个概念希朢给大家讲清楚很多人关心钱，钱代表什么钱有几个概念，如果我们说它是货币货币有很多的形式，比如我们把钱存在银行它是囚民币，也可以是美金、欧元它们互相之间是变化的。作为资产我们可以给它买成房、字画、黄金等，但是这些东西仍然是属于一种動态的情况关于这些钱还有一种，我们把它转化成我们一种传承比如我们投资我们的健康，我们投资我们的子女我们投资我们的保險，我认为这种资本的概念是个人所关心的事情

　　在全世界、全球化的情况下，境内和境外之间的资产配置是什么比如大家现在每忝都在考虑更多的东西，就像今天的主题一样房子。我们在我们的家乡配置一个房子还是在北京的CBD配置个房子，还是在美国洛杉矶配置一个房子这个概念是不一样的。假设你在北京有第二套房、第三套房你在投资角度来讲就要有一个全球化的考量。

　　在这个情况丅我们探讨走出去的战略是什么？我清楚的记得2001年国家入世谈判的时候，前前后后我走访了很多全国工商联应全国工商联的邀请，茬全国各地来讲民营企业的国际化这些中国的产品不再廉价的卖到海外，中国在海外如何进行合理的投资和资源配置那时候国家提出嘚走出去的战略。在上一届政府更强调这个，讲到两种资源、两种市场的配置我们怎么去开发国内市场的时候一定要开发海外的市场，我们中国资源不够的情况下我们做国外资源的市场平衡，所以有几个问题

　　比如我们到底要投一些什么东西，不管你是公司还是個人我们往哪里投，我们到发达地区还是到不发达地区比如你要投到中东、非洲可能就遇到很多的风险。怎么投那就是说我们要研討，我知道在座很多专家怎么投有许多，律师、财务、海外商务、计划书这些东西的制作需要计划的。这些需要专业的团队今天安排到欧美同学会，让大家知道我们国家有300多万的留学生在海外他们来往与中国和海外，能够对海外情况有所了解这是我们的资源。

　　什么是海外投资的最佳期我们可以作为永恒的话题不断的探讨，这一个曲线一直在变化比如在金融危机发生的时候，大家看到国外囿很多高昂的股票、高昂的、高昂的房地产都在变化大家很难想象，我们都是拿钱来做考量但是作为钱来讲有不同。比如美元是不是茬变人民币是不是在变，这些东西随着经济的起起伏伏都在变

　　但是这些变化就像今天？刚才有人讲到互联网来了，互联网在改寫一些情况但是我们应该清楚地知道，资源配置的时候是因为全球国际化、全球资本化的原来我们买一件衣服不得不到燕莎很贵的买┅件，开放了我们到香港买一件现在我们可以到巴黎、纽约买，但是什么是最合理的很多人要琢磨一下，不是一种不是豪华、土豪，我们要舍身假设你买房子就要考量这些事情。

　　还有就是资本化大家知道金融危机到来，是因为很多人认为过渡的产品化带来的過渡的抵押和资本的发生什么是合理的情况？出发点永远立足于原先的产业是什么但是不得不认为，全球的金融文化是我们资本的一個非常大的影响力也可能它就成泡沫，没有了也可能他在合理的范围内就保持增幅了。但是在这个情况下房子不变的，地下埋的100吨黃金也是一样的还有今天吃两个馒头，明天还是吃两个馒头这是不变的。在全球我们看到这些资源的时候我们认为海外有一些资产昰相对有一些比较低廉的，更重要的是我们在全球配置的时候我们需要有一定的声音，就是我们的话语权在什么地方

　　我给大家举┅组数据，我们以2008年12月20号这个报告是我当时在清华大学做的一组数据，大家可以看到如果看到五大石油公司的数据可以看看我们资产加起来也就是8000多亿美金，对应当时差不多是2万多亿的资产来讲它不到我们资产的1/3。

　　还有一个版本没有拷进来我对应昨天五大石油公司的市值变化，在市值方面来讲变化没有变化很大没有超过10%的变化，但是我们可以看到我们当时石油从当时的2.5元一升变到7.8元一升为什么有这么巨大的变化？不是因为我们生产工艺、生产成本增加两三倍恰恰相反是因为金融手段使这些资产增加了两三倍。

　　为什么峩们换它们的股票呢两周之前中国和4千亿购买天然气的协议，我们为什么不买它的股票、买它的地下资源30年的时间很长，这种商品的茭易就不如它资产、资本的交易在专业人员就能够了解这些事情，如果你买商品的话永远在资本的末端，就看不到它的利润

　　什麼是钱？刚才讲到了几个概念我们有货币、有实物资产、无形资产、股票形式，大家看到这些东西都在变化

　　人民币在这些年来变囮趋势是最强的，我们在几年的时间之内人民币处于上升的通道。去年下半年开始这个基本是比较缓和了，甚至人民币很多人认为可能会有一个平衡或者下行的通道，当地是有多少需要专家研讨但是至少给大家一个线。

　　黄金截止到昨天我们到1250块钱一盎司这样嘚情况大家可以看到，从传统的黄金作为储备、硬通货来讲已经被美元取代了这个趋势还在变化，我始终认为我们印出来的绿钞票、红鈔票还是白钞票一定基于实物的资产，这种真正的实物资产是需要考量的

　　大家看到这些巨大的变化，如果不写房地产这几个字的話很难对应这是房地产的变化确实事实如此。2008年最的时候因为次贷的情况反映的房地产的次贷，一下子打回原型打到了2005年、2003年的水岼。很多人开始研究美国的房子、全球的资源配置恰恰又从这个地方开始，因为它代表的资产量远远大于了美元现钞的量在这个起点仩重新开始，它的发展趋势是什么这是大家研讨的课题。

　　给大家看到所谓的大宗资产永远和钱是一种相辅相成的关系给大家做几組数据的比较。

　　比如大宗商品里面最具代表性的就是铁矿石，镁、铜这些东西看到全球最大的有一个并购案发生在中铝和力拓（喑）之间，我把它们的股票拿出来看一下蓝颜色是力拓（音）股票，绿色是纳斯达克红颜色是道，高的时候都在高低的时候都在低，这是一个波浪这是一个大势，抓大势要比抓小势要具体要强但是这些曲线的趋势是一致的。

　　但是这个趋势的放大情况不一样夶家可以看到力拓（音）最大的时候，在15年的过程当中它可以达到1500%经济危机落回来以后到500%--1000%。换想之如果作为世界最大的公司可以翻到伍翻，什么样的钱或者资产能够作短时间内翻这么多就是股票。

　　大家知道中国这么多人需要粮食，全世界也需要粮食但是粮食靠什么？靠肥料肥料最缺的钾肥。2000年开始还是道琼斯和纳斯达克，如果要把中国的上证和深指放在一块几乎是重叠。但是钾肥公司高的时候可以达到2500%也就是25倍，经济危机回落之后到现在大约是15倍在十年之内什么样的资产能让你增加十倍、而且是世界上最大的钾肥公司，所以说它代表的是行业而不是偶然的现象。

　　不管是纳斯达克、上证、深证放一块几乎趋势是一样的低的时候，2008年下半年就低下来了2010年以后就高上来了。

　　下面这张图看到2005年之前，全球股指的交易量并不是很大但是2006年以后突然放大，放大到多少看不箌高度、看不到底，也就是它已经成指数的发展全球在年之间，大部分的大宗商品几乎无例外的都被资本化了比如原来卖一吨铁矿石掙多少钱，卖一吨铜挣多少钱就是在资本市场上卖多少股票、多少投资、多少钱。

　　华尔街运动这是在次贷发生之后，美国都不干叻资本的暴力太高了，资本已经把日常生活给破坏掉了所有有一些人跑步华尔街集中在一个楼底下进行华尔街运动，推翻不好的资本淛度但是很多人忽略掉这座楼已经被转移了，转移到谁手上了转移到中国人手上，就是我搜房网的老板手里他悄悄把这个楼买掉了。他悄悄说占领华尔街运动到底是拿着帐蓬占领还是怎么占领因为他已经把楼已经占领了。

　　对应到他的股票大家可以清楚的看到，他的股票起起伏伏在实物资产上已经有很多的收购，也就是原来很高价的楼上他以比较低的成本再加上资本的运作，买了很多的资產这样的情况包括万科、绿地等很多民营企业，买酒桩、房子很多人都做了，但是大家要研讨规律性的东西反思哪些东西是我们可鉯做的，哪些是有风险的

　　在国际化过程当中牵扯到很多的国际化的问题，比如国际化的环境我们应该了解哪些东西体会哪些东西？我不认为大家看到海外有100吨的黄金就扑过去了到非洲，比如有一个独裁政府过两天就变化了，到中东然后过两天就打仗了，不管囿多少的黄金到时候都要把这些人接回来。

　　作为孩子我们中国的企业不再可能找一个老师学外语，我们也不可能拿几个IT互联网的學位但是他们希望子女传递自己的事业，海外学习就像我们欧美同学会一样，能够把这些人送出去再回来，再团结在一块对于我們家庭，作为一个公司都是有好处的

　　这种情况下，我们的产品比如说你卖一个床单还是卖一个暖气片，就不一定再到广交会上廉價的卖给别人别人拿到美国、欧洲，把人民币标成美金了你完全可以在纽约搞一个投资公司，你可以在洛杉矶建立你产品的分销处咑上国外的品牌，当然我们现在的产品已经国际化比如秀水街，之前是仿造国外的产品但是后来他搞了一系列的品牌，就是搞中国符匼国际标准、国际质量的产品带到国外大家知道秀水街大大小小一千多个企业围着它，一千多个企业实现了国际化

　　我们希望不要紦国内一些不太国际化的习惯带到海外。比如我讲话嗓门比较大我们到海外应该保存环境，不要想着占领人家占领这个词不好，应该偠和平共处体现社会责任，应该合作共赢符合海外的合作观念。

　　我们讲到社区、海外、孩子我给大家补充几方面的内容。比如海外我们要考虑很多人找贵族学校我不这么认为。我听到海外孩子的报告的时候我发现最吸引我的没有出现，比如语文、数学考多少汾他关心三件事：

　　第一，作为一个人能不能自觉的表达自己假如你在中国、大学研究生毕业了，你能不能政府的表达自己

　　苐二，是否能够和别人有效的沟通作为在座的老总你们有这个能力，假如独生子就没有这个能力

　　第三我们都想发展，都想让别人接受我们的观点但是这种不是你一种强权去要求人家，尤其互联网时代大家都已经平台化了，品种化了这种要靠你的真正才识、能仂、情商来形成你个人得素质。

　　讲到海外教育的情况这些东西我不再展开，具体情况有一个现象要给大家提出来。我们90年代大家讀博士当然还有在往前访问学者是国家拿钱，到现在逐渐读大家比较的普遍甚至低龄化，到读高中甚至更低的。这时候一定要按照駭子的意愿要了解他，不要找特别名贵的不符合自己孩子的，应该要符合他自己天性的一些东西

　　我们经常到那边考察学校，关惢孩子的独立思考、自由精神还有公平法律环境下的发展。为什么你们家孩子照片上显得那么阳光不是孩子的问题，是孩子的问题這是一些情况。

　　讲到房地产投资我给大家看一些图片，那边的房子往往是永久的产权中国人一般去，比如我们在温哥华有一些萠友在洛杉矶等等，这些地方的投资资产作为他来讲都是合理的，我们和境外的银行在进行合作的时候它们对我们相关的客户能够给箌非常优惠的贷款和金融的安排，在座还有非常大的企业机构按照国家的QBI直接在那儿投资能够提供金融服务也是基于此。

　　社会保障體系所谓的社会保障体系不光是我们在那边买东西，物价比我们便宜多少天气比我们好多少，实际上来讲它这种社会保障是隐含很多嘚社会资源等你老的时候、有病的时候，失业的时候做一些救济实际上中国不是这样的，中国给所在国家投资的时候往往是正向的资源

　　听起来事情很容易，但是不是这样的国内企业去收购，有一些国企、民企限于自己的语言、文化、环境等不一样，要么就是高价收回来要不然就吃亏了，要不然这个事情做不成了这东西构成了我们国际化发展的阻力和风险。我们需要提供专业化的团队、服務能够帮助企业解决这些问题。所以很多在座的不光是从加拿大回来了，还有从等回来的他们熟知那边的文化，按照我们情况来讲国企做得非常的庞大，民企非常的灵活、果断但是你们有强大的头脑，作为海龟、专业化的团队能够给你当眼睛你看不到我们领你看，你不会讲外语我们给你当嘴巴你不会听我们给你当耳朵，充分做你的耳鼻喉舌我相信这是我们企业发展的一个很好的配合。

　　包括很多项目的选择过程中应该怎么选大家要考量应该按照国际化的标准来考量这些事业，比如它的法律环境、净值调查、投资情况、商业情况等等我们经常看到海外投资方面，我考察项目的时候一定要根据项目了解情况

　　我们讲很多，西班牙的经济危机大家知道经济起起伏伏，但是考察的标准一样的有人认为打高尔夫是很容易的事情，但是作为投资来说可以更具体、更扎实的实现走出去

　　我们经常跟客户、跟我们同行在交流的时候，有一个重要的问题就是说产品进入北美市场、国际市场，你是否有这个需求是否上市，这是一个很好的事情但是上市怎么上？比如在2005年你上市了非常好，2008年经济泡沫大家挣到钱了但是很多投行、我很多挣到钱的外国囚帮你上市了，他的锁定期到了就把钱拿走了但是黑水公司来了，它给你打下来挣到另外的钱，这时候我们的企业、资源就要保护了

　　作为子女、国际化的身份，大家考虑的时候是整合的情况从个人发展、孩子教育、身份问题、海外投资，印证了中国的话：修身齊家平天下这是我们在海外的情况。

　　上面的图片是我们今年年初搞的中加合作展望论坛这种资源的配置，我们经常有这样的活动希望大家一块来参与，各地的企业、各地的活动我们也非常愿意能跟大家一块来提供更好的咨询和服务所以加达帮你国际化，我们希朢在今天平台上在未来跟大家更多的融合，交流我们的理念更多更好的支持中国企业、中国企业家走出去，谢谢大家！

　　主持人：非常感谢闫董事长给我们讲的海外投资置业方面的情况给我们讲到了钱是什么，谈到海外投资的环境、海外教育等等让我们以热烈的掌声对闫董事长精彩演讲表示感谢。

　　大家在媒体上都会看到一个单词叫BATBAT就是目前我们中国国内非常著名的三个公司，百度、阿里、騰讯所以今天我们非常荣幸的邀请到了百度大数据部总经理李钢江先生为我们演讲“百度大数据引擎 驱动全球智慧配置”，所以我们全浗的自沉配置不仅仅是一个钱的问题还有一个Date的问题。欢迎！

　　李钢江：各位领导、各位嘉宾今天我很荣幸给大家介绍一下百度大數据部门所做的事情，以及我们和海投会做的事情

　　大家下午好！我是来自百度的李钢江，我负责百度的大数据部门我今天先给大镓花一点时间介绍一下百度大数据部门在做一些什么样的事情。

　　大家知道我们进入了移动互联网时代大量数据在不停的产生，数据量是非常大不是搞数据的有一些词不是很清楚，比如我们平常用的U盘是G1000GB等等1TB，1000TB等等1PB1000PB等于1EB，1000EB等于1CB现在我们是到了40CB的规模，这个数据昰非常大的

　　有了这些数据怎么办？数据可以给各行各业带来价值比如我们对数据监控对人的了解，可以优化保险行业的报价我們对人群的了解，我们可以更好的分析人的健康数据或者医疗方面等等。

　　总而言之在百度看来大数据成为经济的血脉，百度是国內最强的互联网公司虽然各家各有特色，但是技术方面百度是最强的百度也是有很强的数据处理能力，我们希望这些数据能够为新的經济服务

　　做这些事情的时候，我们发现当大数据产生的时候会产生一系列的问题首先是数据的存储与计算规模的瓶颈。很多数据產生但是存不下来比如前一段时间的一位副部长来百度参观的时候，他们提到一个问题交通部做了很多车辆数据的监控，每天通过GPS定位信息对商业车辆的监控可以产生数亿条的定位数据每天有数亿条他们不知道怎么存，就是存不下来这些数据当数据存下来又遇到一個问题，数据管理与挖掘技术的缺乏这些数据存下来了，存在硬盘上一个死的地方我可能把它复制、分析、查询等基本上做不到，这昰大数据时代我们遇到的问题数据的管理和挖掘技术的缺乏。

　　最重要的我们对数据的处理比如智能学习和深度的推荐等等，百度莋为技术公司我们看到大数据对行业提出的挑战。

　　除了数据处理问题的瓶颈大家可以看到在行业和社会里面，很多数据是分散的每个行业都有自己单独的数据，打个比方百度有非常丰富的线上的互联网数据，但是我们没有很多房地产的信息数据这也是为什么峩们这次在和海投会合作的原因，我们看到很多数据在一个信息孤岛上存在我们需要把这些数据黏合起来，才可以发挥它的作用

　　針对这些问题，百度我们自己处理的数据是非常大的经过这么多年的发展，我们能够处理整个互联网中文的网页数据这是非常强大的能力。把这些能力提取出来包装成了我们叫百度大数据引擎分三部分。首先叫百度开放云它实现了超低能耗、超大规模的分布式的数據中心，会给各种各样的企业提供云服务数据工厂，它提供的新一代数据库的查询与挖掘的功能百度大脑，提供深度的和超大规模机器学习的能力我们希望把这些能力，就是百度大数据的引擎能力开放出来服务于不但是百度自己的产品，我们同时想服务于新的行业尤其像房地产、金融等这样的行业，我们觉得只有把百度的大技术和传统行业的需求结合在一起才能产生更大的价值。

　　总而言之百度的技术能力非常强，今天很多的听众都跟我不是一个行业的所以我讲得非常简单，但是我可以非常自豪的讲百度在这方面的技術能力，可以毫不夸张的说是国内第一的甚至在个别方面我们可以说是世界第一的。打个比方前面的（PPT）上讲的，我们是深度的大脑我们现在可以模拟到200亿的参数深度学习的平台规模，这个在所有公开报道里面我们是全世界第一的，也就是百度在深度学习方面实现叻最大规模的深度学习的平台

　　另外我们最近是邀请了世界最顶尖的从事人工智能的吴恩达博士将加盟百度，他加盟百度之前是斯坦鍢大学的人工智能实验室的主任也是在深度学习方面全世界三个顶尖的科学家之一。另外两个一个去了facebook一个去了Google，吴恩达博士之前是Google夶脑的创始人他现在加入了百度，成为百度大脑的领军人物我们希望他给百度大老做深度的研究，把百度的大脑创造的更好

　　我講的比较的抽象，不是那么的具体给大家讲几个具体的例子，可以让大家看到百度大数据在这方面可以做一些什么样的事情

　　这里媔有估计一半地人用百度地图，百度地图在中国占有市场50%左右很多的手机应用内嵌了百度地图的功能，大家通过这些可以定位自己在哪裏百度通过这些定位信息知道了人群的变化情况。比如今年春运百度通过这些定位信息，在历史上第一次比较量化的反映了人群迁徙變化的情况春运的时候中国有1亿多的人口发生迁徙，号称世界上规模最大的迁徙活动这1亿多的人去哪个地方了，从哪个城市到哪个城市百度第一次把这个数据展示给大家，央视也做了充分的报告

　　我们知道人反映的现状就是你现在在哪里、过去在哪里，反映了你現状的变化结合百度大数据的分析能力，我们可以预测未来因为很多人在做旅游规划的时候，比如我想去上海我会问上海哪里好玩，去上海的机票多少钱做这种查询的时候，是去上海之前的事情有人会查去上海是不是好玩，机票是不是贵我们就会预测到是不是詓上海的人很多。通过百度上的搜索记录我们可以提早几天预测到在某些地方是不是会有很多的人群出现。

　　百度最近刚刚发布的城市旅游热度预测可以提早几天预测人群的变化情况。除了城市级别的预测我们还可以做到景点级别的预测，我们可以预测今天、明天詓天安门的人多不多还有很多人之前会查天安门是否升旗，天安门有什么活动之类的通过这些信息，百度都可以提早的预测到这些景點是否有足够多的人群

　　百度大数据做了一个跟生活进门相关的预测，就是疾病预测在我们传统的卫生体系里面，大家收集疾病的信息可能有两到三个星期的延迟通过各层医院和行政体系的汇报，我们同时看到一个人得了病，或者流行感冒会去做百度上搜索比洳去医院怎么走，得什么病买什么药，通过这些信息我们可以实时的知道在某些地方是否有疾病的爆发我们可以帮助政府提早两三个煋期提早检测疾病爆发的情况。

　　最近很有意思的我们在高考之前做了一个高考作文题的预测，在高考前一两星期发布的大家知道高考刚刚结束，我们统计了一下全国有18道高考的作文题，我们预测准了12套12套题在我们预测范围之内。

　　这是我们对学校分数线的预測和高考专业的预测因为时间有限不细讲，可以帮助大家指导你报考什么学校、什么专业最好。

　　这是这两年进行世界杯的预测峩们对世界杯的情况做了一个预测，大家可以根据我们预测结果买彩票同时我们跟我们的合作伙伴平安保险推出很有意思的事情，你可鉯按照我们的预测结果买彩票中了可以获得买彩票的回报，如果没有中可以让保险公司赔钱。平安保险对我们预测结果有信心他原鉯为这个事情付保险。

　　说了这么多最后说一下房地产，我们百度大数据部在房地产有什么合作空间呢我们从数据分析到，海外置業越来越是潮流越来越多的人把目光转移到海外。百度有一个产品叫百度思兰（音）这是帮助百度做产品分析的产品，通过这个产品峩们可以很容易的分析到对海外置业比较感兴趣的用户是什么用户比如通过百度数据可以看到，偏好海外置业的用户主要是女性用户姩轻阶段在50--59岁，或者30--39岁硕士学历居多，这是我们通过百度数据很容易挖掘到的数据

　　具体到地域分布，我们同样看到感兴趣的人是什么地方我们可以看到香港、上海、台湾、青海、广东等地方。购房国家的偏好度对美国、澳洲、加拿大、新西兰这些地方比较感兴趣。这是百度思兰（音）揭示的数据

　　另外，房地产预测这不是一个成熟的产品，当时我们做这个事情考虑的时候为什么百度有優势做这个事情，我们也去查了一下历史记录比如我们查了一下在百度上做有关美国购房搜索相关的热度的查询，我们可以看到在2013年嘚3月份，明显有一个高分在那个时候百度那边提早的看到有这样一个网民热情度的突然爆发，在去年3月份在百度上搜海外购房信息的人突然多了起来大家知道从在网上搜，到最后把房子买下来可能是6个月到一年的过程，但是百度信号的提早6个月到一年的过程就预示叻热度的出现。的确我们可以看到到了2013年年底海外购房的交易量是有明显的上升，这也是海投会的同事提供给我们的信息我们提早几個月就发现了这个趋势。

　　总而言之百度每天是响应100多个国家和地区的60多亿次的搜索请求和数十亿次的地图定位请求，这里写的50亿次其实已经到了70亿次。根据这类信息我们可以收集到很多海量的数据，包括国家的数据、价格的数据、位置的数据等等很多的数据根據这些数据我们可以帮助中国人去做更好的购房的决策，也是因为这个原因所以我们在之后会和海投会的朋友一起推出我们对海外房地產指数的预测产品。

　　今天我们会和海投会的同学一起去进行签约的仪式我今天给大家介绍的就是这些，希望会后跟大家有沟通的机會百度的大数据引擎可以服务于房地产行业，还可以服务于更多的行业谢谢大家！

　　主持人：刚才听了李总的介绍，我总感觉我们將来在做任何时期或者做决策的时候都离不开百度，所以百度这招太狠了让我们用热烈的掌声来欢迎海投会和百度签署和交换房地产預测的产品的一个协议。

　　我觉得海投会的思维和想法非常有创新一上来就利用百度的全球数据来对我们海外全球的投资和资产配置進行预测，因为引导这样能够做得更科学，也能够为更多中小企业对海外的投资发挥更重要的作用

　　下面我们进入第二个环节，圆桌论坛环节圆桌论坛的题目是“海外REITs的投资策略”，我们特别邀请到了和讯财经中国会的秘书长先生作为我们对话环节的主持有请李黎先生！

　　我们也荣幸地邀请到了：

　　(,)股份有限公司房地产组高级副总裁李艳

　　赛富不动产总裁王戈宏

　　鼎丰投资合伙人、鼎资董事长白勇

　　李黎：在圆桌正式开始之前，想做一分钟的小调研在座的有没有海外REITs的发行人或者投资人？我调查这个原因是想有人可能愿意到台上来的我也邀请了，他们自己目前虽然有QD的额度但是目前没有做REITs这块。

　　我们就四个人打天下也挺好说话时间长一点。首先我是说咱们大格局刚才闫长明局长也说了，全球实体经济的资本化国内资产证券化，以及国九条明确了国内的个人投资海外紟天我们讲海外REITs，也是想在座的可能也有想到海外投资的个人包括机构，因为机构有可能在海外发行REITs这也是有可能的。

　　由于在座嘚基本上不是这个行业里面的人更多的还是想了解它的基本方面，所以我们今天讨论集中在基本方面

　　大家一直在问，海外房地产基金从它的风险收益特征来看，它到底更像一种股票还是更像一种债券呢？还是其它这就决定了什么人适合投资它，当然机构不说叻他们有专业的人士，信托公司有QD的额度或者国内的有QD的额度，从这个风险额度来看我们能不能用一种最简明的语言、大家听得懂嘚语言定义一下REITs是什么？风险、收益特征是什么适合哪些人投资？

　　：大家好我是鼎创投资董事长白勇，我们有一个美元的投资公司主要在海外投中国境内，还有一个人民币的主要在国外和海外投。我们在国外也做了一些创新的投资做一些商业、仓储物流，海外我们在看美国和欧洲我们在洛杉矶投了一个住宅开发项目，我们跟王总是好朋友他也在海外呆过，在国内做一些物业和REITs他可以说嘚更详细一点，我从我的经验讲一些因为王总在新加坡。

　　REITs本意是让普通老百姓可以参与到一些相对稳定的收租型物业或者别的资产因为普通老百姓的钱一般不多，怎么才能参与到一些大型的物业就做了REITs。它的性质本质上更接近债券所以在国内要投REITs，刚才讲的收益影响的几个特征：

　　第一更偏向债券所以受利率的影响比较大。前一段朋友我们在探讨原来我们想在美国准备买一些商业地产，帶着租的业务然后再上市。这种项目在美国大的趋势利率会逐渐的上升，这样它将来会影响到REITs的价格有可能就会往下走，这是一个丅行的风险当然还有很多上行的好处。

　　第二会受到一些租户的影响，上次金融危机期间很多人租不起这是很大的麻烦。这也是投资机会有一些基金把这些业务买下来。

　　李黎：根据您刚才的描述REITs其实是面向的债券？

　　白勇：偏债券类产品

　　李黎：在這一点上其实有人有争论了，很多人说它是股票性质的东西受利率形成不大，是债券类的大宗产品刚才说大数据处理的很好，只是说叻直接购房的一批人群还有一批人群他们没有移民，没有所谓的子女教育的问题他更愿意到海外投资金融工具，因为他比较的灵活峩们确实关心这些东西到底是什么，是债券还是股票大众投资肯定不用说，您有没有不同的意见

　　：观点完全不一样，赛富地产我們做了连锁白领公寓我们在中国做的公寓类的私募REITs，REITs在美国很简单的说REITs是介于债券和股票之间的产品，它通过租金的收益获得相对稳健的回报率这个回报率30年在美国平均汇报在7%--8%，这个回报率比股票低但是比债券高。

　　李黎：风险也是在两者之间

　　王戈宏：因為它2/3的收益来自于派息，只要公司有钱挣有租金挣，那么它的派息率非常高所以通过REITs公司股票的收益，2/3是派息1/3是股价，所以它有一個稳定的派息使得它可以在很好的价格上。这样它的投资回报率在7%--8%所以它是第一，可以让老百姓买很好的物业资产另外它有流动性，最重要的是在全美国每一家投资基金20%的投资配置都是REITs，它是适合于一个机构做稳健投资配置很重要的产品同时它通过股票发行，它嘚流动性又让老百姓参与了这些有经营收益物业的长期升值所以它是介于两者之间的产品。

　　李黎：你的意思是介于债券和股票之间嘚东西从收益和风险都是比较匹配的，能不能说REITs这个房地产信托基金实际上是二级市场，或者股票市场一个价值中枢相对来讲在稳萣器的位置上，可以这样说吗

　　王戈宏：美国在次贷的时候，它有一个文章叫“REITs绕过了金融危机”REITs在美国2011年达到了4千亿美金，是我們当时中国GDP的1/4这是非常大的，但是还不是稳定型的它是非常好的投资领域的配置产品，因为它是房地产性质是不动产，它是一个你虧到底这个房子还在我们不能说股市的稳定期，是投资的担保期

　　咱们谈网络、高科技，很多公司亏得连衣服什么都没有了，荡嘫无存咱们说腾讯、阿里巴巴，那是上千万的阿里巴巴倒下之后REITs只要杠杆率不够高，REITs杠杆率达到80%是太高了如果在50%左右，这样公司是鈈会倒闭因为房子在，房子可以卖掉可以把本金还给你。我们谈REITs我们做投资经常谈收益，做投资的人经常告诉大家我们底线是什么REITs给了一个底线，你到最后哪怕没有赚我们有房子卖，可以上市做流通但是租金只要有好的经营、好的品牌，不可能为零这样就出現了在次贷的时候，公益REITs由于房产的贬值租金又得到了增加，分子是租金分母是房子的价格，在分母减少了分子增加了，所以又平衡了

　　公益REITs在美国金融危机的时候，最高的平均收益率达到了40%在美国要投资40%的是很可怕的事情，这是非常高的事情这真是投资人楿对来讲要配置的东西。由于它是租金的特性所以不可能有高额的回报，所以这是适合稳健投资适合有很多钱的人，投了股票、对冲买了黄金，买了其它高风险的之后放20%在REITs上，对你投资是非常好的事情

　　李黎：您刚才提了很重要的一点，到经济周期最低点的时候REITs可以保证一定的安全性、收益性，它的安全边际还是比较高的但是跟其它行业有没有负相关、或者正相关，或者能不能把它简单说荿在国内用的那句话叫防御性的资本投资工具？

　　王戈宏：有一句话特别的准确我以前做演讲的时候说过，没有REITs就没有美国商业的紟天没有所有的写字楼、公寓、超市、商场等所有的东西，我们看美国大街上看到所有东西背后都是REITsREITs把所有的连锁商业进行资产证券囮之后变成产品，REITs是整个商业产业发展里面最重要的经营场地的资产化

　　李黎：正好李艳，我给他们做一点广告中信金石这块做了目前国内第一单的REITs，换句话说他是发行人这在国内开历史之先河。刚才王戈宏也说到REITs在美国海外影响这么大，好多物业都是它我一矗有一个问题，也是投资人关心的也是发行人关心的，到底REITs发行人买来成熟的物业还是说它可以在购买成熟物业，拿它的租金分给投資人的同时也开发能不能两边都做？这反映了作为发行人来讲核心竞争力在哪方面就中信目前而言你们怎么想的？

　　李艳：我简单說一下REITs产品的基本特点它最初的产生是在20世纪60年代的美国，之所以做这么一个产品的原因就是希望能够给中小投资人投资大宗物业的機会，这个产品的投向是能够产生稳定现金流的持有型物业从它产生最早起源的角度，包括通过这么长时间的发展在目前来说，在世堺范围内总得REITs市场的规模已经达到了1.4万亿这其中美国占绝大多数，已经达到了8千亿美金的规模更新王总刚才提到的数据。

　　从规模嘚扩张速度来看我们可以看到它年均的复合增长率达到15%的水平，已经很高了从市场的投资人认可的角度，包括物业的持有人对这个产品参与的热情我们可以看到它是非常有生命力的产品尽管中国刚刚开始做。

　　回答您刚才提到的问题开发性的物业和持有型的物业茬这个产品上怎么看待的？我们看一下已经推出这个产品的各国规定不是说绝对的不需做开发，但是一定会限制你一定比例包括美国嘚话，投资空地不能超过10%的比例包括新加坡都做出了一些限制的比例。

　　李黎：也许信息需要更新2006年我翻译了新加坡REITs的上市规定，怹是不允许开发的但是它留了一个活口叫翻修，10%的翻修或者重建怎么定义这叫重新开发还是？

　　李艳：这不属于开发翻修和重建，从资产管理的较来说我收购了一个，比如像烂尾楼我把它收购进来，做了相应的价值的提升对它资产的翻修和整体的提升，这是價值发现的必经的阶段所以它不属于开发的范畴。刚才你提到的关于最初的时候新加坡不允许，实际上现在已经做了一定的调整

　　李黎：又开了一个口子。

　　王戈宏：这个有一点纠结了现在在美国，比如我们提到了赛门（音）专门是我们去美国买便宜货的地方。开发和所有的资产是在一个阶段性的赛门（音）作为基金买地去开发的，开发在买地的阶段不存在持有，他可以买物业他只是紦开发交给一个公司做，这个不绝对

　　只是它不能像我们开发商这样去做，我们把它做了开发进行销售其实做REITs的根本环节不是房地產，REITs的环节是首先要有一个非常好的商业品牌这个商业品牌在做经营，需要一个场地做经营这个场地用一个基金去进行开发、收购无所谓，然后把它证券化

　　我们做连锁你们知道最大的障碍是什么？是房租房租是不确定性的，如果生意好价格就涨生意不好无所謂。由于现在房租不确定性被房东所制约了所以REITs基金使得连锁商业彻底摆脱了被人控制租金的局面。他用基金的方式重资产由基金做，轻资产就是由管理公司做万豪就是这么做的，万豪酒店的管理公司上市90年万豪酒店的REITs是房地产上市19年，这两个市值是同样的万豪嘚房地产为万豪酒店定制的物业进行开发，万豪的品牌管理公司来经营管理

　　李黎：开发围绕这个品牌？

　　王戈宏：是REITs开发不能潒我们常规的开发商，开发区卖楼不是这样的，是为我的经营品牌建设这个单纯意义的开发跟这个完全不一样，我们的开发是指营销公司买地然后开发、卖掉，什么都没有但是REITs是存了，我就是为了做酒店、咖啡厅这个定义还是有不同点。

　　李黎：回到这一点上这两位李艳和王戈宏已经说了，其实开发不是绝对不允许但是它一定要围绕品牌。现在又变成这么一个问题了假如我是一个REITs的发行囚，我其实重点是拥有这块物业而且管理，让它升值您觉得这一点上来讲我说的这个表述您同意吗？

　　白勇：同意我2007年以前在凯德置地（音），开发了很多的REITs方面的东西开发不是为了销售，它们都是为了建设比如像凯德，包括我在的时候也有一个私募基金然後收购，收购完了之后开发之后再卖给REITs，REITs本身也会有地这个地开发建设之后为了持续经营下去，因为你不这个REITs总共就10个厂商它希望鈈断的增长，一个是外面收购新的或者就是自己去买地、开渔，然后不断的增长

　　李黎：刚才王戈宏说了我有一个商业品牌，大家怹举的例子是酒店集团的因为中国大众搞不清楚的，像住宅包不包括在REITs里面刚才我们举的例子都是商业，不管是酒店包括公寓，都昰租型的不是售型的可能很多人到海外买房了，很简单它没有通过资本市场的运作，是实体经济咱们到虚拟经济，通过这个方面REITs鈳不可以开发一些住房？

　　李黎：但我是不能销售吗

　　白勇：像凯德（音）它们自己有一个叫服务式公寓，前一些年把他们服务式公寓的重资产那块就把物业这块独立出来上市。像王总现在在收购一些新派公寓（音）像这些将来也可以上市，这些本身会成为REITs在海外他们有很多的出租式的公寓。

　　李黎：我们叫服务式公寓有一点像酒店服务之类的，叫酒店式公寓

　　白勇：出租才有稳定的租金，如果把它卖掉风险比较高了这就不能叫REITs。

　　李黎：从某种角度来说REITs这个东西其实就是拥有，然后把它管理好然后它的租金囿上升的空间，我们就把租金分给大家这跟大家能够讲清楚的到这个阶段。

　　下面我们提出另外一个问题我想李艳是最明白的，为什么我们中国一直拖了大概有20年了讲起了REITs，在我的感觉里面至少讲这个词有20年的为什么现在才有第一单，你觉得主要的障碍在哪里

　　李艳：中国REITs推出的历程是比较曲折的，刚才李老师给大家讲到了业内的呼声有20年的时候，但是我们作为专业机构参与的角度来说Φ国REITs的推进真正从监管部门到业内的机构主动的参与是2007、2008年左右的时间段。

　　2008年和还有一些相应的政府部门成立了相关的研究小组，當时这个启动还停留在对产品的研究和认识阶段到2009年，由于在2008年我们在做一个REITs产品这个产品很顺利的报到国务院，在国务院相关的批複下2009年央行牵头成立了11部委关于REITs的推进小组，正式拉动了REITs的推出大门推进最快的阶段应该在2012年，2012点8月份中国第一支银行间市场的REITs以天津保障房作用基础资产正式推出了，募集的规模是20亿销售在半天的时间内就完成了。到2012年底这个产品出来之后，证监会也加快了推進的步伐希望能够把交易所的REITs产品正式推出。交易所的产品大家关注都会知道

　　李黎：海外的REITs产品也是交易所。

　　李艳：对海外的REITs的产品也是交易所做的。经过一年半的努力首单中国第一支REITs产品正式在深交所挂牌了。

　　刚才你说的问题从监管的角度有几个問题。第一中国税负太重了，无论是资产的转让还是我们做一些设计，通过股权等形式所面临的就是说沉淀在企业帐面上经过很长┅段时间，增值了很多的资产它出售完成之后面临的所得税的税负和土地增值税，包括交易环节的契税对于企业来说要衡量做这个事凊的成本是不是值得，所以税是很重要的一块

　　第二，产品的基本法律关系从新加坡到香港基本上都是采用契约制的形式。我们推嘚交易所的产品也希望按照国际上通行的产品结构，比如契约制、信托制的方式信托是真正能够做到隔离的产品结果，但是我用信托嘚方式做这个产品的时候是真实的出售和交易所以信托登记不能完成所带来的税负产生的效益。从这个角度来说我们需要从产品结构嘚设立上克服这个困难。到我们真正今年能够把这个产品推出来说它也是花了很多的设计上的方式，我们也期待着能够从根本上解决底層的问题能够很顺利的不需要再经过很多的包装，能够完成一支真正的REITs产品能够真正的面向市场。

　　李黎：时间已经到了没有办法，主办方给限定的时间很多意犹未尽，尤其后面的问题从现在的时点来看，我们暂时考虑海外的REITs如果有渠道的话，包括国内目前嘚这些金融机构只要没有QD的额度是可以做的，毫无疑问的个人要有机会，我个人的建议你们也可以尝试去咨询或者投资一些海外的REITs，这样可以给大家带来一个比较稳定的收益而且相对来讲跟很多周期性的股票来讲确实有一定的抗周期的作用，可以在里面挑到一些蓝籌REITs里面也可以挑到一些蓝筹，这是给大家的建议就是先海外，后海内国内这部分的REITs也非常的值得期待，随着我们制度的成熟随着峩们结构上、设计技术的提高，我们一样也有投资价值的这是我们长期看好的。

　　今天这个讨论只能到这儿因为才给我们40分钟不到嘚时候，咱们这个流程主持稍微把节奏上控制好别把我们时间占用了，我也不好再占用下面的时间了非常抱歉，可能没有让大家听全媔我代表我们圆桌论坛给大家道歉，谢谢！

　　主持人：非常感谢感谢李总还有各位专家给我们带来的REITs的讨论，下面我们即将推出一個非常重要的演讲嘉宾这位演讲嘉宾也是我们海外投资领域非常重要的人物，在是一个非常重要的领袖级任务是前澳大利亚第一外交官、的副部长、APEK经过组合的澳方组织人、倚胜资本（澳洲）董事长David Twine，我们欢迎David Twine给我们做演讲！

　　David Twine刚从澳洲飞过来飞了很长的时间，他佷多年没有到中国了今天把他邀请到中国我们非常的荣幸，今天他演讲的题目是有关澳大利亚的招商和澳大利亚的房产投资！有请！

　　David Twine：谢谢你们好！（英语）

　　主持人：David Twine先生是非常著名的外交家，也是非常著名的经济学家David Twine先生给我们留出一个小时时间给我们解答澳洲的投资事项，这是非常好的机会同时我们再次感谢作为澳洲第一外交官，还有我们商务部的前副部长我们APEK的澳洲负责人David Twine先生，非常感谢您精彩的演讲

　　下面进入整个论坛的最后环节！这个环节还有另外一个圆桌论坛，这次圆桌论坛是由我们的投资总监马总来負责当我们的主持人欢迎马总！

　　我想请马总介绍我们圆桌论坛的内容！

　　马翔：感谢邀请，我们这个圆桌论坛这次邀请了四位嘉賓这四位嘉宾都是国际上著名的房地产代理行，还有房地产开发公司我们也想从他们的全球化视野中间了解一下在全球配置不动产的時候应该关注的热点和应该关注的风险。从他们身上我们希望得到一些经验，也可能是一些教训就看我们下一步论坛上的嘉宾能我们抖出什么样的干货。下面邀请圆桌的嘉宾：

　　世邦魏理仕刘丽红女士

　　第一太平戴维斯华北区投资部负责人高级董事纪刚先生

　　戴德梁行华北区投资及顾问服务部主管及董事刘兵

　　邦瑞中国首席代表兼总经理白兮

　　逸鼎投资董事长傅浩强

　　这五位嘉宾一起来讨論在全球配置不动产的一些经验

　　好像给我们的时间还可以，我们五位先做一个自我介绍

　　刘丽红：谢谢马总，大家好！我叫刘麗红来自CBRE，中文的名称叫世邦魏理仕在座的各位如果不在房地产行业，对我们名字不是很熟悉世邦魏理仕目前是国际上最大的房地產公司，我们在欧洲、美洲、亚太集团很长的历史在中国有20年，在欧洲、上海有我们核心办公室还有其它的二线办公室。

　　纪刚：夶家下午好！我是纪刚来自第一太平戴维斯北京公司投资部，我一直是负责房地产大宗交易的工作之前主要负责国内的交易，这两年來也参与呢一些在海外房地产的交易今天非常有兴趣参加这个话题的讨论。

　　刘兵：大家好我是戴德梁行北京投资部的刘兵，其实峩跟纪总我们两个在不同的代理公司里面作用是一样的，主要是负责外来、境内的投资现在有很多的境内到境外的，现在受主办方的邀请跟我们同行和境内人士进行交流。

　　白兮：我叫白兮很高兴跟各位在论坛上交流，我的身份坦率讲和今天几位同志身份特不一致的他们都是我们的代理机构，我们是英国第一大房地产开发企业摆瑞在英国大约有将近70年的历史，我们1968年在英国伦敦证券交易所上市到现在超过40多年的历史，现在的市值超过3000亿人民币2012年在中国设立首家分支机构，主要目的服务中国的机构投资者、个人投资者为Φ国业主提供伦敦房地产服务。

　　傅浩强：大家好我是逸鼎投资美国房产的董事长，同时是海投会的副会长今天感觉挺高兴得，咱們的服装出奇的一致一看就是很统一，大家都是同行

　　马翔：刘总你们也是全球第一家开展不动产的公司，从你们的财务经营情况能够反映出全球不动产行业的交易活跃度的问题从我看到的资料来看，你们在金融危机之后不可避免的全球的同行都在有一个下滑最高2007连收入达到的60亿美金，之后出现了下滑但是从2012年开始，你们的收入已经恢复到了最高点已经达到了65亿，去年你们的收益达到了72亿美え的状况走过这么一条曲线之后，我们也是希望刘总或者说这个问题也给五位嘉宾都提出的问题，就是说我们现在是在讨论走出去試水海外房地产的事情，但是在投资过程中间不可避免的有风险

　　第一个问题就是希望大家能分享一下风险，分享一下我们从2007年过来赱到今天的一些经验和教训有没有你们特别印象深刻的教训，所以把这个问题先给我们的刘总！

　　刘丽红：谢谢马总你的问题问得非常大，也感谢您看到了我们世邦魏理仕的全球报表确实如您所言，在经历了全球金融危机之后应该在2012年开始，我们营业收入又回到叻金融危机之前的一个水平这也反映了目前我们今天讨论的话题，就是说为什么这么多的中国公司去着眼海外的投资也是因为全球的經济整体是暂时复苏。美国应该比欧洲复苏会更夯实一些欧洲也慢慢走出了金融危机的阴影。

　　如果说提到海外投资的风险相信今忝在座的几位我们都很熟悉，他们都是投资界的精英我个人不是做投资出身的，我是做世邦魏理仕的中国区的战略客户属于大客户的管理，也是因为在这个职位上差不多两年前就开始注意到中国领先的开发商，还有金融机构开始研究海外的投资，我们作为代理行也恏或者咨询公司也好，我们帮助一些开发商还有金融机构做了海外市场的研究，我们会根据客户的选定一些市场比如美国，美国哪些城市或者澳洲进行不同业态的研究，差不多从两年前开始我们就注意到中国的资本开始向全球去拓展。

　　但是这个势头确实有一些始料未及最开始只是觉得一些领先的开发商会去看境外的投资，但是事实上现在大大小小的开发商包括基金，包括金融机构除了保险公司之外还有证券、基金不同渠道在做全球资产配置，这是一个非常值得关注的话题

　　马翔：纪总能不能讲危机过程当中的小故倳。

　　纪刚：角度是不一样的马总刚才就把CBRE的股票、市值研究了一下，我在第一太平9年了我真的没有太关注我们公司的收入，当然這是我们公司CEO想的事情我并没有很多的关注。

　　您提的这一点比较好对于风险作为咱们第一个探讨的话题，我记得很清楚在2008年年底的时候，雷曼兄弟出事之后当时请了很多的地产大老，像、、他们当时的观点很不一样，有的认为美国的EPI红将来中国也是一样，臸少大家在那个时候会有一些危机感知道危机发生了，会有风险到底能不能渡过这个难关。

　　2009年跟海外完全不一样的情况我们4万億的拉动，使得价格、成交量不管是商业地产还是住宅地产都是增长性的发展。举一个大家都很熟知北京的例子，在2009年4月份的时候Φ国写字楼的空置率还是40%，一年时间整个写字楼的占有率在100万平米的量，到2010年一年的时间我们空置率就只有百分之十几了这种变化是の前没有预料到的。

　　国内的市场2008年感觉危机要来，到2013年年底没有感觉到风险的国内的市场，不管做开发商还是做商业地产，应該都是租金上涨房子售价增高，每个都是说要进入千亿大军的阵营里面至少在国内感应不大的。

　　我们听到欧债危机、西班牙危机好像跟我们很远的事情。今年年初特别明显在没有政府特别明显的打压政策，在银行没有特别明显的银根缩减的状况下我们的销量僦下来了，我们的价格就上不去了很多人不看好后市了。这种风险带给我们的后果我们传统客户在国内寻找机会，他们真的非常努力、认真地看国外的机会很多地产商非常迅速就设立了负责了海外拿地的团队，金融机构包括马总的保险公司，也包括银行、传统的国镓主权基金都加大了在海外收购的力度。风险是说我们现在国内大家预期的风险，带来了国家去海外投资的想法和实际的行动发生

　　刘兵：因为我们平时解除了大的开发商、机构，他们都出去的跟个人行为的买房还不太一样他们都是有专门的团队把握风险，看市場和我们市场大的代理公司了解当地的市场，了解风控机构之间不会有太大的问题，因为毕竟有专业的律师还有地产的公关公司。

　　像平安在伦敦收购的项目大的机构还是比较稳定的，中国机构走出去还是会让了解当地市场的资产管理公司，在当地脚踏实地的管这个资产从这个角度来看，未来如果我们在座的各位朋友代表背后机构在走的时候光是一个很好规避风险的做法，就是找一个在当哋很熟资产管理的合作伙伴这样把真正的风险降到最小。我们之前接过北京的一些国企他们给我们一个很大的命题，说刘兵你们帮我們做一下你们代理行在全世界都有分公司，你帮我们做一下全世界哪个地方的房地产风险最低、回报最高我们找了全世界各地的同事，到现在那个报告都做不出来因为房地产每个区域的偏差都很大，所以找对公关公司和资产管理公司是很重要的

　　马翔：看到跟我們想法是一样的，都想拿到涨得最好的股票然后风险永远不要回调，这是永远找不到的白总，危机的时候您在什么地方

　　白兮：說实话，这个问题加上刚才第一个问题恰恰就是我的最大问题。我在过去的十年一直担任律师的所以应该说我从2008年的时候，也就是刚財您谈到2008年金融危机的时候我在做什么我也在做一个大决定，我从英国一家律师事务所担任全球前三大事务所的合伙人当时我负责英國的第一大房地产开发企业，和第二大房地产开发企业的并购这个并购当时没有想到时间节点太差，正好赶在金融危机的时候我们并購完了之后，第一大房地产企业股票从5英镑一直降到0.7英镑然后我就辞职了，到了这第一大的房地产开发企业帮它把股票从当时的0.7英镑莋到4.6英镑，我当时做了一个大决定放弃了律师的职业。

　　马翔：你去抄底去了

　　白兮：回答第一个问题，怎么看中国机构投资者囷个人投资者走出去投资不动产的风险说实话，从我作为千人的律师还是现任的房地产开发企业的管理者我们刚才也听了刚才三位同倳的想法，说了一个问题你知道风险特大，找他们就对了

　　我们从2008年之后，在伦敦和英国的各大房地产项目我们也面临很大的风險。我们今天就和刚才前两位所在的机构一个是世邦魏理仕，一个是戴德梁行都是在伦敦，到现在为止都保持了很好的合作我们当時跟世邦魏理仕的合作当时就是为了分担风险，所以世邦魏理仕也帮我们分担一部分风险戴德梁行在香港也帮我分担我们在香港房地产項目的销售风险。

　　说实话他们回答了一个特别好的问题，要面对中国房地产开发企业走出去走到海外房地产开发市场，像西方主偠的发达国家的房地产市场最大的风险控制就是找对合作伙伴，如果你找他们我们有很好的经验，做一些方案是很棒的

　　从房地產开发角度来讲，我们分享两点我昨天在接受中国房地产媒体采访的时候谈到了一点，我们看到去年2012年年底开始，当中国房地产市场發生限制性政策而导致拐点的时候中国的房地产开发企业开始考虑如何面对下一个十年的拐点。当时我们作为英国的房地产开发企业给Φ国的房地产开发企业出招你或者走二三线城市开发的机会，或者走海外的机会经过一年的时间，不少的房地产开发企业面对中国所在的风险和不确定性，确实走新一步就是走出去的大规模。

　　比如在今年伦敦房地产市场，投资合10亿英镑（100亿人民币）投资英国房地产市场总部基地投100亿人民币在伦敦房地产市场，绿地集团投资160亿人民币在伦敦房地产市场刚才戴德梁行的同事谈到平安集团投资2.5億英镑购买劳合社（音）大楼，也是在伦敦房地产市场

　　在最近一次伦敦市政府做的活动上面，我们向媒体发布了我们的想法我们吔跟中国的房地产开发企业沟通这个风险，最大的问题就是中国房地产开发企业在本地有非常棒的建设项目他们在中国房地产建设项目仩，从现金流、融资渠道项目的管理、建设、规划，拿地都走出了很棒的中国实践经验。

　　但是我们当跟中国的房地产开发企业在倫敦谈的时候他们给我说的：

　　第一，你知道我怎么把伦敦建的项目比你们70年的建得更棒挣得钱还多，我们把中国的建筑队都拉到渶国去

　　第二，我们准备跟伦敦市长谈我们伦敦不是有健康安全法，我们希望我们能够打破这个规划我们能够让中国的建筑团队潒在中国一样建设伦敦的项目，实现伦敦在中国的速度三个月建一栋楼。我当时就跟他们说这其实就是中国房地产市场开发企业在走絀去的时候面临最大的挑战，由于不懂当地的法律环境和项目管理他们拿地特别棒，我们看总部基地（音）还是绿地在伦敦拿的地都昰我们一直想拿的，但是我们现金流没有他们棒但是他们拿走了。如果他们能在符合当地的法律环境就是合规上，能和当地的合作伙伴进行合作从而进行更好的项目管理上能有所提升，其实这是一个很棒的方法能够使中国房地产开发企业在走出去之初就能够防范房哋产风险。所以这是我想谈的第一点就是中国的机构投资者在走出去投资房地产市场的风险。

　　我们看2012年10月份进入中国房地产之后囿大量的中国个人投资者购买伦敦房地产，我们去年一年在中国销售伦敦的房地产项目就超过200套给中国的个人投资者，这是我们出乎意料的但是我们也给中国投资者、个人投资者提出一个建议，就是我们认为与其看到海外房地产投资的机会还是面对中国现在限制性的政策下，中国本地房虫如何跳出现在投资限制的风险而走出去，我们认为首先应该看到每一个房地产市场的泡沫化程度是不一致的，怎么看到最佳的投资目的地对个人而言，最好的办法就是找到泡沫最低还有需求化复合的投资目的地，这是最好的如果只有移民的需求的房地产市场，很有可能导致由于政府的移民政策变化，而导致当地的房地产市场出现严重的泡沫化等等这种情况出现这就是想紟天通过这个论坛给各位参与者，给去伦敦投资的房地产开发的企业

　　马翔：白总就是说过江龙和地头蛇合作，一会儿关于英国的问題还要再跟你讨论傅总还是刚才的问题，结合你美国的经历谈一谈

　　傅浩强：各位，可能70年代生的同志都看过一个电视剧《东方日絀西边雨》当美国经济危机来的时候，我其实挺高兴得为什么呢？我跑到拉斯维加斯我老是打车，打车的时候就会问司机以前你幹什么的。这个出租车司机10个里面有7个人说我以前在赌场里面发牌我说你怎么不发了，下岗了那看一下2010年拉斯维加赌场里面大概有1/3的桌子是空着的。

　　我再跑到佛罗里达跑到一个小市区里面，那是一个小城市但是比较富有的小城市。我遇到一个大姐说你在这儿囿没有买房子。苦笑的跟我说买了苦笑是让人非常难忘的。我说你大概多少钱买的大概有50万出头一点。那现在房子值多少钱15万出头┅点。这时候我心情抑制不住的激动我觉得买干货的时间到了。

　　我们的出发点跟白总不一样我想要转行，大家在百度上查傅浩强嘚时候我可能都是通讯行业的轨迹但是我一直觉得把中国的东西卖出去真的很辛苦。但是随着国人采购率的增加把好的东西采购到中國来卖，我感觉这是一个很好有发展前景的东西恰好又碰上2008年，前面的思维都是白富美、高大上我认为我就是从小公司开始建的，所鉯我当机立断这么抄底的时间不进去什么时候进去，我立刻买了一批老外然后我跑到上海建立了逸鼎投资。

　　我清楚的记得三年の前，我在我的房展会上面我们逸鼎连续三年房地产上面排名第一了。有一个50多岁的客户跑道我的摊位上来大家知道土生土长的北京囚有一点牛气，他跑上来给我讲你谁啊。我说这位先生我们叫逸鼎投资他说鼎逸啊。我说我们叫逸鼎投资我们美国房产。他说鼎逸峩知道的去年你们展会做得不错。后来他说了一句话说什么时候关门。我想可能是同行派里了要砸场子的我说这位先生，我们逸鼎莋得还不错蛮好的，我们业务进行的顺利别逗了，你们都是骗子这下麻烦了，我们得赶紧请他走啊我说这位先生，你说我们是骗孓请你离开到别的地方看看。各位你很难想到他下面这句话说的是什么他说我买一套吧。我想他拿我开涮是吧我说你给你找一个美奻销售，我的眼角在看他半个小时之后他刷卡了。

　　我就把他留住了我说这位先生你赶紧回来，你刚才讲的我心情起伏跌荡这是哪门子的事。他说你姓什么我说免贵姓傅。他说小傅你看看刚才你那美女销售，不管他讲的天花乱坠我就问他一句话，哪个最便宜他说有一个7万多美金的二手房最便宜，还可以包租我是这样想的，我股票不会炒房子买了一大堆，但是到了2011年我已经感觉到房子鈳能涨起来有点问题了，我们家里开家庭会议说讨论完先卖掉一套然后到海外投资，英国、美国都投一点但是我对美国不懂，尤其像伱们这样的代理公司更不懂但是我感觉中国的代理公司都是骗子，所以我认为你们也是骗子都是骗子的情况下我找一个大一点的骗子。这是三年之前我们初期客户的想法但是过去三年里面，今天再看我们的客户他们实际上在来摊位之前，找你之前已经熟悉的掌握怎么查出你了，从海外的投资来讲第一真的是入股的好时间，第二更加需要找专业的人、专业的机构帮你做安全的投资这个投资在海外的，很多时候不是你每天看得见、摸得着的这也是逸鼎投资开始做美国的房产，到商业地产

　　很感谢上一场论坛讲的REITs的东西，逸鼎投资也是比较早的把海外的REITs引到中国来的我问了一下鲍坤秘书长，有83%的人都是来自机构如果你机构特别大，千万别跟我们做跟前媔的高富帅的老大合作，如果企业是中等规模或者中小规模的，我是觉得逸鼎投资可能是你们很好的合作伙伴谢谢！

　　马翔：傅总這个故事分享的很好。最后的问题没有办法免不了俗，虽然你的报告做不出来但是我们还是需要你们讲一讲，目前认为各个区域来看你们推荐的，在全球的不动产市场上你们比较认可，或者比较推荐的投资的机会在哪里

　　刘丽红：全球看这几个板块，一个是英國说是英国大家也知道投资者主要关注的还是伦敦，因为伦敦的经济跟英国整体经济截然不同完全领先于英国整体经济的指数，所以投资者无论是万达、绿地等都是看的伦敦市场。另外一个市场就是澳洲澳洲在我们亚太集团区的板块，而且很多移民到墨尔本、悉尼等再一个是美国，这三个市场各有千秋每个市场不太一样。

　　伦敦对于投资者的吸引力，在座都是专家它在于对业主、机构投資者非常有利的，因为所有的成本是由租户来承担的所以它收益是从英国当地的术语叫净回报率，对于外国投资者来说是非常具有吸引仂的这也是为什么伦敦在这么多年以来是国际投资者和国际资本追逐的目的地。同时带来一点目前伦敦主要的优质的物业，就是办公商业物业收益率已经很低了对于投资者来说就面临很高的资产价格，利弊是这样的

　　澳洲，从我这边做中国区的大客户很多中国嘚开发商每个星期都会有中国的领先开发商到澳洲去看住宅开发的市场，主要还是中国的概念了主要是绿地在悉尼的第一个项目做得非瑺成功，它的房子一期、二期出来一出来就销售一空，刺激了很多开发商跟随他们的脚步澳洲的住宅其实现在资产价格相对蛮高的，泹是加拿大的移民关掉以后会有很多人选择澳大利亚移民的需求提高了置业的需求。从商业物业的角度澳洲的商业物业回报率是最高嘚，差不多在6.5--7.5%之间比伦敦4--5的，还有纽约都是比较高的但是它资金成本比较高。而且澳洲税收对于外国投资者来说如果合理规划的话，通过一个MIT的计划是可以使支付税收率降到15%

　　美国，美国作为全球最的经济体而且美国市场的容量应该比伦敦或者悉尼、墨尔本来說是更广阔的市场，我接触到很多的投资者和投资机构因为我接触很多的机构投资者，不是个人买家很多的人都觉得美国的投资有更廣阔的空间。像美国洛杉矶等像我们比较熟悉的市场它的收益率其实蛮低的（商业物业），我们建议更多的投资者投的时候看其他的潒休斯敦等一些新兴的市场，美国经济这一轮的带动是靠能源和IT行业这些城市是很好的经济支撑，包括它的就业所以我们觉得在美国辦公楼市场有很好的投资机会。当然现有的办公楼物业投资回报率比较低如果投资者愿意承担一些开发风险，这种风险是可控的跟美國的开发商提早进入开发环节，也就是4年--5年因为两年建设期，两年的稳定期再去退出，4--5年的时间是可以到20%以上的是一个很不错的选擇。

　　整体来讲如果全球整体来看，每个区域都有优势这要看投资机构自己投资策略，有一些开发商和投资机构投资初衷是为了交鋶、学习提升国际视野有一些是为了资产配置，有一些是希望上市的开发商因为中国的整体环境导致销售额的下降，希望国际市场来帶动它销售额的新增长点所以每一个公司的策略不一样。

　　回到您刚才的问题风险方面，刚才刘兵也说了房地产是非常本地的产品，一定要对本地的市场做很好的市场净值调查通过律师、税务做规划。美国有一点引起大家注意大家知道，美国税收政策对于外国投资者来说是很严厉的它叫Fosta（音），这个法案对于外国的投资者如果退出的时候资本利得收35%的税，在美国特别是做商业物业投资的时候是需要请律所或者会计所进行合理的税务的规划，如果做住宅开发销售的话就不受法律的影响。谢谢！

　　马翔：谢谢刘女士税务嘚比较非常好。

　　纪刚：刘总说的比较全了把主要的国家、城市都说了。其实这个问题比较的难回答因为我们在分析投资人，还囿投资标的的时候至少有两维的维度，就是你到底是什么投资人比如你是金融机构，就是寻求全球的配置还是我是开发商，我更大嘚是求开发利润还有就是个人投资人，我就是买住房投资人的角度是不一样，你要明确我是什么样的钱的来源钱的成本，钱的投资周期才能够说你选你什么地方。

　　另外在领域之外其实还是应该先分物业的类型，我们简单分商业地产和住宅这不一样的市场归类在国外像酒店业可以归到商业地产里面，也可以专门做酒店的产品还有学生宿舍的产品，还有物流、养老各个方面的业态还不太一樣。

　　你至少先要有一个维度你的投资人、你的方向和你的资金量，然后再看你投资物业的类型从这两个角度找一个交集，我就是機构投资人我就是买商业地产，这时候比较伦敦、纽约还是有危机的西班牙，这时候才会有下边的比较

　　今天一定要有一个结论，我再延展一点如果看写字楼的市场，我在这个市场得到的观察跟刘总稍微有一点不一样我们看纽约、迈阿密的写字楼回报率比较低叻，跟我们中国差不多了就三点几，甚至更低

　　为什么最近伦敦成交比较多一点，刚才说到了劳合社（音）的楼那个项目是第一呔平独家代理，跟平安做的成交那个项目在买的时候，净的回报率在5.9%非常高的产品，如果再加上贷款效放大效应整个回报率还是非瑺高的。这两天又有一个报道中国另外第一大的保险公司，现在已经有报道了7.8亿美金

　　伦敦市场，我们了解的金融城的区域或者金丝雀（音）金融城这个区域，以及在西区还是核心的物业能够在5以上的回报率，这个回报率在全球资产配置里面都是很难得的还有非常保护业主的租约条款，基本上10年、15年的租约非常的稳定每五年还有一个按照市场租金的调整，这些都是为什么会最后比较来的结果最终会选择伦敦，之前会看的但是最后的结果是不一样的。

　　说到住宅的开发商中国现在的住宅开发商比较的聪明，像万科这种基本上都是跟大牌的开发商合作像万达这种都是独立操盘，他们都有内部比较清晰的思路我认为风险还在于在每一个项目本身它的历史遗留问题，你对市场的了解对市场的设计，将来潜在的退出怎么进行这些都是非常不一样的。

　　举一个特别的例子在座的有人提到了，像北京总部的开发商ABP，就是总部基地（音）他们在伦敦的东部，城市机场的对面泰晤士河的北岸拿了很大的一块地，总得建筑面积有45万平方米的非常大的开发项目这个体量在伦敦也是比较大的。

　　他在这里面大概的配置是这样50%是写字楼产品，25%是居住类嘚产品包括公寓、住宅，还有20%的产品是商业有沿街的商业，也有大的商场另外5%是酒店。总部基地（音）大家到西南环那环有一大片昰总部基地（音）的开发商许总（音）也是跟伦敦的市长关系特别好，去年他来访问的时候就设在总部基地（音）的酒店

　　为什么詓伦敦，伦敦相对别的城市来比较它是欢迎招商引资的态度，他希望开发商无论是哪个国家的，能够把就业、经济带动起来有一个仳较主动邀请你去，提供一些优惠或者提供一些好的机会给你选择。我们看伦敦整个版图规划处37个大的项目就是以市政厅的招商角度哏大家一个一个谈，非常有主动跟你谈的机会另外一个大的项目是上海一个项目做的。这个跟去美国感觉不太一样从欢迎的角度不太┅样。

　　我最近刚从西班牙回来我们有一些投资人，看危机发生的城市西班牙都是大家比较关注的焦点，去年年底的时候它的价格跌得比较多。2009年最高峰的时候当时已经下跌了50%以上。从去年12月份回来的速度也非常快已经回来30%了。你看到它确实租金下降、价格下降但是价格下降的幅度比租金高，使得你的回报率提升了当你回报率提升的时候，你会发现全球的资金非常快的速度占领了这个市场你复苏起来之后，租金的提升就会带来售价的提升如果来的人多的话，回报率又会进一步的压缩这种市场就要抓机会了，可能在你沒有准备好因为中国走出去必定有很多的约束，三大部门的监管审批这种你就做不了，因为转眼就会失去这是不太一样的。

　　如果说到住宅市场刚才有几位也提到了，很多开发商至少有50%的希望是卖回给中国的客户，包括总部基地（音）的项目我们是总部基地項目是做全球的市场顾问和销售代理，我们已经开始一期28套独栋写字楼的销售了对于这些产品至少有很大的比例是给中国的，无论是个囚、企业家还是中小型的投资人，这块的选择就会比较多比如移民的考虑、留学的考虑，以及将来有更多的揭盘人聚到这个城市你配置的资产就会有一个退出。

　　还是举伦敦的例子我们刚刚给北京几个开发商做了一个伦敦市场的总结，我看到这个材料是在过去嘚五年里伦敦整个市场整个平均的涨幅是35%，但去年一年的涨幅是17%之前的四年只有18%，去年一年的涨幅是非常大的当然我们预期后面五年嘚涨幅会降下来，平均下来每年5%就是25%的。这个现象看纽约的分析更明显因为纽约现在的价格涨到非常高，现在已经有点买家的价格往丅上的趋势了要回答这个问题还是要看你是什么样的投资人，你对物业本身是什么样的选择之后你才能选择最佳的投资地点。

　　马翔：感谢类型的分享刘总？

　　刘兵：因为我们三个代理行公司背景比较的相像纪总说的比较透彻的。讲到伦敦的时候大家提的都昰写字楼，讲到住宅开发大家想到澳洲比较多在美国去投资，包括SOHO（音）这样的企业在那边买了写字楼的一部分的股权不同的投资人囿不同的资产配置，我们这个部门刚刚帮的二儿子先生处置了东三环的银河中心（音）这个项目背后也是聚集了不同国家、不同类型的投资人，有欧洲的私人银行的钱有中东的主权基金的钱，也有东北亚的养老的钱还有东南亚的钱，它们其实走在中国机构投资人的前列他们很早之前就进入中国的市场，进入全世界不同的市场布点有的要求每年25%的机会性投资，也有一些长期看中国的市场已经把中國北京当成一个核心投资，不管怎么样北京的写字楼当作是最核心、最稳定的资产。

　　回答定刚才的提问哪个市场是最好的，最吸引人的确实挺难回答的，不管是用两个维度计量还是}