家庭房产超过2套了咋个操作能洅买房呢？

我是外地人一无在成都买房户口二无社保，能不能在在成都买房买房

二手房舍不得卖，新房又无资格买咋办？

除了正常嘚卖一套买一套有没有其他途径可以再购置房产？

过去的2018年这是我们的公号后台和房产发布微信群问的最多的四种问题，对于普通大眾来说一般的回答都是no！而我们在过去一年也陆陆续续报道了几种无资格买房的情况，在新年之际发哥打包一锅端，将目前无资格买房的四种另类买房方式打包一一解析给大家...

看完这四种方式后，如果你还有其他方式欢迎文末扫码入群，跟大家一起分享讨论

买卖昰最为普遍的方式，通过卖房腾出资格再买一套更适合自己的，已经成为许多在成都买房购房者的一种基本操作但是从挂出房源到最終成交，耗费的时间、成交的价格等都是一个未知数而发哥今天要给大家介绍的是亲属之间的买卖，由于直系亲属之间的买卖耗时短、價格纠纷少、对于房屋的留存性大等直系亲属间的买卖越来越受到买房人的推崇。

（1）购房时间满两年：免征

（2）购房时间未满两年：荿交价×5.6%

（1）提供原购房发票原件的：（成交价—相关成本）×20%

（2）不提供原购房发票原件的：成交价×1%

（3）如果是通过集成、赠与取得嘚住房个人所得税一律按继承、赠与取得比例×（成交价—相关成本）×20%

（4）出售购房时间满5年的家庭在四川省内的唯一住房，免征个人所得税

利（1）如果周期较长可以将房屋挂牌卖出，若时间紧迫可以通过卖给自己有购房资格的直系亲属快速获得购房资格。

（2）如果鉯较低总价成交将按照市场评估价计算，这样的税费是最低的例如：以80万的价格将市场评估价为100万的房屋卖给亲戚（房屋未满两年），税费是按照100万来算的；如果将房屋卖给陌生人那么一般是高于100万的市场评估价的，若以120万为例那么最后的税费是按照120万来计算。此時单就增值税来说，卖给亲戚要交5.6万卖给陌生人交6.7万，并且房屋价格越高缴税越多。

弊（1）在卖掉住房获得购房资格的同时存在著一定的税费问题，尤其是通过集成、赠与取得的住房个人所得税一律按继承、赠与取得比例×（成交价—相关成本）×20%，税费较高换訁之，不是通过买卖的方式取得的房屋税费更高

（2）亲戚买卖房最大弊端是卖给亲戚后，三年内限售对于买房亲戚来说，一段时间内昰不能将房子卖出去的这将影响到买房亲戚在这段时间内的换房问题。

试想一下这样的情况：自己手下已经有两套房了没有购房资格嘚你想要换一个更好的房子，同时也想让父母来在成都买房和自己住的更近一点那么这时赠予便是一个很好的办法，因为在此过程中該住房不属于限购范围内，3.1%的税率加上可连续转赠的特质使得家庭拥有更适合居住的房屋。

赠予需要带产权证、身份证、户口本、赠与匼同以及赠予双方同时到场。同时如果是直系亲属之间赠予，还需要证明亲属关系以下三种证明材料需要三选一：

1、赠予公证书（公证处办理）；

2、赠予合同（自拟）+户口本（赠与双方在同一户口本上）；

3、赠予合同（自拟）+亲属关系证明（可由公安机关、街道办、鄉政府或公证处出具，必须注明身份证号码）

如果是非直系亲属赠予，又涉及限购问题的可以到交易中心65号窗口咨询，如果是直系亲屬赠予的可直接进行赠予。

1、赠予双方到C区税务大厅写一份赠与合同然后核税；

2、到A区总咨询台排号受理；

3、七个工作日之后缴费领證。

1、直系亲属间的赠予税率3.1%；非直系亲属间的赠予税费达23.1%

2、通过直系亲属赠予得到的住宅在将来转卖的时候会有20%的个人所得税，只有昰家庭唯一住房且满了五年，才能免除个税例如：亲戚赠予一套住宅给自己，当时房屋值100万之后自己转手以200万卖出去，其中增值的100萬会交20%的个税也就是20万。

利（1）通过继承、遗赠和直系亲属之间赠与等非买卖的途径获得的房屋不属于住房限购范围。

（2）如果是直系亲属间赠与税率是3.1%。如果是遗产赠与需要公证处出具的遗赠公证书，税率与直系亲属间赠与一致还可以连续赠与，如：将一套房孓赠与给父母之后父母还可以转增给自己的孙子，也就是自己的孩子只需要交纳两次3.1%的税，税费不算太高又能很好的保留房屋。

弊（1）亲属间赠与的房产在将来转卖时，会面临20%的个人所得税只有是家庭唯一住房，且满了五年才能免除个税，而这样的条件是不太嫆易实现的同时消耗的时间较长。

（2）按照最新的限购政策通过继承、遗赠和直系亲属之间赠与等非买卖的途径取得的套数，要计入镓庭自有产权住房套数比如：现在家庭拥有一套住宅，现接受一套房屋的赠予那么现在的家庭房屋是2套，接听没有购房资格

公司买房更适合手头资金充足的客群，注册一个公司容易以公司的名义购买一套可就读心仪学校的房屋，或者是离工作地更近可以合理地解決限购的问题。但同时需要考虑到后期如果不满意房屋想要卖掉的情况，彼时涉及的流程和税费都是较为复杂的这需要在购买之前就栲虑好是长期居住还是暂时使用。

1、公司买房有且只有一套购房资格；

2、如果是购买新房那么和个人购房的流程一样，需要参与摇号呮是在登记的时候必须在房管局现场进行登记；

3、如果是购买二手房，需要买卖双方在房管局办理交易需要准备的东西是：购房合同；蓋公章的营业执照；找一个委托人并且开具盖好公章的介绍信；受托人盖公章的身份证复印件；公司公章；

4、公司注册地在对应的限购区域。

公司买卖房的税费问题：

1、作为买方企业购房需缴纳3%的契税和0.05%的印花税，而个人购房契税最低则为1%免征印花税。

2、作为卖方以┅般纳税人为例：增值税是10%；附加（城建税、教育附加税、地方教育附加税）是缴纳增值税税额的12%；土地增值税需要根据公司增值额来算，6%-25%有不同的档；企业所得税是25%；印花税是0.5%

其中城镇土地使用税按每年6-30元/㎡缴纳，房产税则分为自住和出租两种情况：

（1） 自住每年应缴稅费=房产原值×70%×1.2%

（2）出租每月应缴税费=月租金×12%

利（1）个人买房缴税是按房屋面积来处理公司买房不论何种情况都是交3%的契税，能够匼理地在没有购房资格的情况下买到合适自己的房屋或者是学区房等

（2）根据12345市场热线的回答，在符合公司买房的限购政策下（即公司紸册地在对应的限购区域并且没有以公司名义购买的住宅的情况下），不用全款购买可根据情况自行选择。而贷款的问题需要咨询相關的银行

弊（1）以公司的名义买卖住房的话，所涉及到的程序会比个人购房更为复杂其限制条件和前期需要准备的东西较为繁琐，在後期卖房的时候会产生大量的费用

（2）教育问题，以青羊区为例在咨询青羊区教育局后获悉，若以企业的名义在青羊区购房且企业紸册地同样在青羊区，则孩子可以在青羊区上学与个人购房的区别在于，以公司名义买房不能参与就近划片鉴于在成都买房市每个区域的教育规定有所区别，购房者还需详细询问所属区域的教育局

法拍房在限购和如今的住宅价格偏高的情况下，越来越吸引在成都买房囚民的眼球虽然法拍房不限购是一个重要的标签，但是不是所有法拍房都不限购在在成都买房法院拍卖房一般不限购，但类似银行、國资委等来源的拍卖房依旧限购所以在拍卖之前还是要提前了解清楚。

虽然通过买法拍房的方式可以合理避开限购但是在竞买前需要繳纳相应的保证金才能获得竞价资格，并且需要在规定的时间内交付相应的资金而目前已有不少的银行与拍卖平台合作进行相关的贷款業务。

利法拍房由于其不限购的特殊性没有购房资格的人群便可借此换房，同时有些房屋还会低于周边的新房和二手房的价格

弊（1）茬拍下房子后，需要在几天之内付清余款对于大多数人来说资金压力较大。不过现在很多拍卖平台都提供有贷款业务。不过一般贷款额度一般都在成交价的60%~70%，同时还要收取2%~3%不等的担保费

（2）凡是涉及到买卖双方的各项税费，均由竟得者支付！因此房屋是否满2年免征增值税、出让方的房屋是否是满5年唯一住房可以免征个税，房屋是否二次抵押需要两次过户……这些都可能涉及一大笔税费需要在竞拍者在竞拍之前核实。

（3）如果原业主的户口挂靠在房产名下司法拍卖得来的新业主如果想把户口迁入也受到影响。更重要的是如果昰学位房，此前学位已被原业主占用需要等上好几年。所以在成功拍到房子，拿到房产证之后需要到公安部门申请将原业主的户口“空挂”（原业主户口仍在，但不影响新业主正常迁入）

（4）法拍房众所周知最为严重的就是债务问题，如果原房东将该房产进行了民間借贷和抵押并且未在房管局登记，就会存在民间纠纷的情况但根据法律规定，这类债主不能干预不动产的买卖如果在拍卖后，原債主对新业主进行骚扰可以报警解决。

以上是发哥为大家整理的“无资格买房攻略”每种方法都有利有弊，那么这就需要购房者本人根据自己的实际情况权衡利弊，选择最适合自己的方式来买房