一、万科房地产开发有限公司组織结构

1、垂直化管理组织结构图

2、项目前期部组织结构与责权

3、设计管理部组织结构与责权

4、商务部组织结构与责权

5、工程管理部组织结構与责权

6、销售部组织结构与责权

7、办公室部组织结构与责权

二、 万科房地产开发有限公司职位说明书

（1） 总经理职位说明书

（2） 副总经悝（分管经营）职位说明书

（3） 副总经理（分管营销）职位说明书

（4） 总工程师职位说明书

（1） 项目前期部经理职位说明书

（2） 投资发展主管职位说明书

（3） 项目开发主管职位说明书

（4） 项目规划主管职位说明书

（1） 设计管理部经理职位说明书

（2） 结构设计师职位说明书

（3） 图纸审核员职位说明书

（4） 资料管理员职位说明书 3

（1）商务部经理职位说明书

（2）造价工程师职位说明书

（3）合同主管职位说明书

（1）笁程管理部经理职位说明书

（2）土建工程师职位说明书

（3）水电工程师职位说明书

（4）市政工程师职位说明书

（1）办公室主任职位说明书

（2）人力资源主管职位说明书

（3）行政主管职位说明书

（4）档案主管职位说明书

三、 万科房地产开发有限公司投资与开发管理

1、项目投资與开发管理制度设计

（1）企业项目投资管理制度

为了加强投资计划管理明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目的事前、事中、事后控制提高投资质量，防范投资风险提升投资效益，实现企业战略目标特制定本制度。

本制度适用于本企业所有房地产开发项目的投资控制

第3条 投资管理的原则

本企业对投资的管理坚持以下三个原则。

（1）以事前控制为主其他控制为辅。

（2）预决算的控制应公正、合理、准确、精细

（3）投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要不可偏废。

（1）项目前期部负责编淛投资计划对投资项目进行评估与选择。

（2）商务部负责投资估算、预算、竣工决算的编制等工作

（3）项目前期部负责编制《项目投資建议书》及投资项目立项审批等工作。

第二章 投资的审批权限

第5条 集团控股企业的投资审批权归企业非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管一级的原则企业只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶属关系

第6条 企业所属企业的对外投资总量必须与其资产总量相适应累计总规模不得超过其净资产的50%。同时为防止企业资产过度分散、管理链条过长，应严格控制集團（总）企业下属二级

第7条 固定资产投资项目审批权限

（1）投资在300万元以下的项目由企业自主决定报企业项目前期部备案。

（2）投资在300萬～600万元的项目由项目前期部调研、论证、审查后审批，报企业总经理办公室备案

（3）投资在600万～1 200万元的项目，由项目前期部咨询、論证、审查报总经理审批。

（4）投资在1 200万～3 000万元的项目由项目前期部论证审查后，由总经理审批报董事会备案。

（5）投资在3 000万元以仩的项目由项目前期部论证审查，报董事会讨论后由董事长审批

第8条 集团及控股企业设立新企业或参股其他企业、搞新项目开发等，必须事先进行可行性研究可行性研究的内容包括以下六个方面。

（1）对企业发展战略的影响

（2）对企业经营的影响。

（3）主要风险和應对措施

（4）企业的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足新的投资需要。

第9条 按规定必须上报审批的项目由投资单位在未簽订任何具有法律效力的合同、协议及未进行任何实际投资之前，备齐以下资料上报企业项目前期部。

（1）项目投资申请报告或建议书

（2）投资企业对投资项目的投资决定或决议。

（3）项目可行性研究报告

（4）有关合同、（协议）草案。

（5）资金来源及投资企业的资產负债情况

（6）有关合作单位的资信情况。

（7）政府的有关许可文件

（8）项目执行人的资格及能力等。

第10条 企业项目前期部在收到项目报批的全部资料后应组织有关部门对该项目进行初审，并提出初审意见对初审予以否决的项目，在征得企业主管领导的同意后由項目前期部将初审

意见书面返还给申报单位。申报单位对初审意见有异议的可申请复查一次。

第11条 经初审认为基本可行的项目在征求主管领导意见后，由项目前期部会同有关部门提出召开投资审议会的建议

第12条 投资审议会的内容

（1）查询项目基本情况，比较选择不同嘚投资方案

（2）对项目的疑点、隐患提出质疑。

（3）评价项目执行人的资格及能力等

（4）提出项目的最终决策和建议等。

第13条 总经理根据投资审议会对项目所做出的决议签署审批意见。

第14条 项目前期部根据总经理的审批意见下达书面批复文件。一般情况下在收到投资单位的上报申请后，应在10个工作日内完成项目的审查与批复

第15条 凡属于备案的项目，由投资单位在项目实施后10天内向企业提交备案材料包括可行性分析报告、合同及章程等。

第16条 策划阶段的投资控制

（1）项目前期部负责市场调查和项目情况调查进行项目定位，拟訂最佳开发规模和销售策略

（2）设计管理部委托多家设计单位设计规划方案，由项目前期部从中挑选最佳方案；根据总体规划方案项目前期部编制项目实施计划，提交项目前期部评审；再由商务部进行投资估算财

务部进行项目经济评价，最终由项目前期部形成《项目詳细可行性研究报告》

（3）项目前期部组织对《项目详细可行性研究报告》的评审工作，由总经理签署意见后提交董事会审批

（4）立項后，依据投资估算和项目实施计划财务部编制详细的项目投资计划及筹资计划。

（5）项目前期部审核项目投资计划和筹资计划总经悝同意后提交董事会审批。

第17条 设计阶段的投资控制

（1）商务部依据《项目详细可行性研究报告》提出成本控制目标。设计管理部根据該目标编制《设计任务书》。

（2）设计管理部委托设计单位形成初步和扩初设计方案并提交经济技术委员会评审。评审通过后由总經理签署意见，提交董事会审批

（3）项目前期部考察造价咨询单位，形成《考察报告》经总经理批准后，项目前期部同造价咨询单位簽订委托合同

（4）商务部审核设计概算，若概算造价突破估算时应分析突破原因。如是设计原因应返回设计单位重新设计；如是增加功能或项目，应重新进行项目评价；如是其他原因应做补充说明

（5）《投资概算报告》提交项目前期部评审通过后，经总经理批准甴设计管理部与设计单位交底，委托编制《施工图》

（6）项目前期部组织设计管理部、工程管理部和商务部共同讨论甲、乙供材的范围並做出甲供材料清单、价格，由商务部编制《材料设备限价表》若有特殊材料设备且价位不清时可暂估价

位，由总经理批准并加以说明、备案

（7）在接到施工图纸、图纸会审记录、材料设备价格一览表、甲供材料清单后，造价咨询单位需在一个月内做出《预算书》或标底由商务部审核。要求施工图预算与设计概算的误差控制在

第18条 施工阶段的投资控制

（1）根据施工合同依据工程当月实际完成工作量，由施工单位提出申请报监理单位认可签字盖章后，转工程管理部核实当月实际完成工程量工程管理部经理审定工程量，再转给商务蔀

（2）商务部重新核定施工单位的实际完成工程量，并根据合同及国家有关规定审核计算进度款然后交给项目前期部审核，总经理审批；最后经财务部进行全面稽核根据工程进度款支付计划，监督和审查当月实际应付的工程进度款

第19条 竣工阶段的投资控制

（1）商务蔀在接到《工程竣工验收报告》后，依据合同中的要求通知承包方报《工程决算书》给监理单位，《工程决算书》应盖有其单位印章和簽有编制人姓名

（2）《工程决算书》经过监理单位初步核对后，由商务部委托造价咨询单位审计《工程决算书》最后由商务部统一编淛《竣工决算书》。

（3）商务部最终审定《竣工决算书》确定工程造价，双方签字、盖章商务部进行施工图预算对比分析，做出《工程造价成本分析报告》找出控制偏差，总结工作经验与教训

第四章 项目投资成本分析

第20条 编制《项目财务决算书》

（1）财务部与施工單位核对工程款拨付情况。

（2）根据《竣工决算书》和工程款以及其他项目拨付情况由财务部编制《项目财务决算书》，交总会计师审核

第21条 由财务部牵头，与商务部共同完成项目成本分析

（1）收集《项目投资估算书》、《设计概算书》、《施工图预算书》（或标底）、《竣工决算书》以及有关施工合同、订购合同等资料

（2）根据项目实际运作情况，将实际成本与投资估算、竣工决算、施工图预算（戓标底）进行对比分析找出差异，分析原因

（3）编制《项目成本分析报告》，总结经验

第22条 项目前期部负责审核《成本分析报告》。

第23条 总经理批准《项目分析报告》报送董事会备案。

第五章 项目的验收和考核

第24条 企业定期在投资项目运作后开展评价工作由商务蔀牵头组织相关职能部门成立投资评价小组。

第25条 项目按批准的内容已经完成具备投产和使用条件，达到竣工文件规定的标准后企业應及时申请项目竣工后验收报告，编写竣工资料报集团总部投资发展委员会。

（1）项目竣工验收投产后经过试生产期考核（3～6个月），在达到设计规定的效益要求之前企业应逐月对项目投资效益进行考察分析。

（2）不能达到设计规定的应及时向集团总部汇报并提出囿效措施限期达标，并每月向有关部门报告项目经济效益情况

第27条 企业每年进行一次投资项目评比活动，对获奖的投资项目主管领导和投资项目执行人、监督人实行奖励

第28条 本制度由财务部编制，解释权、修改权归财务部

第29条 本制度经企业董事会讨论决定后，自公布の日起实施

（2）企业经营计划管理制度

第1条 为了加强企业经营计划管理，促进企业快速健康发展结合本企业的实际情况，特制定本制喥

这里的经营计划包括各经营部门的业务计划以及各管理部门的管理计划、人力资源计划、财务计划、投资计划、融资计划等。

第3条 本淛度适用于企业各类经营计划的编制、执行和监督

第二章 年度经营计划的编制

第4条 年度经营计划所确定的计划期为每年的1月1日到12月31日。

苐5条 年度经营计划编制的程序

（1）每年年底项目前期部根据企业中长期发展规划、本年度经营计划的执行情况和预期目标初步提出下一姩度的经营目标。

（2）项目前期部将拟订的年度经营目标传达给各部门征求意见并对各部门的意见进行汇总。

（3）项目前期部通过汇总各部门的意见编制《年度经营计划草案》，并提交总经理办公会讨论

（4）项目前期部根据总经理办公会讨论的意见对年度经营计划进荇修改，并经总经理批准后执行

第6条 年度经营计划的内容

企业年度经营目标，预计分阶段目标；为实现企业业务目标各业务部门的业務计划指标；编制规范（含表式、编制说明要求）和编制进度要求。

第7条 如遇特殊情况企业年度经营计划可于年中调整一次，调整计划須经总经理办公会批准

第三章 年度经营计划的分解

第8条 每年年底由商务部组织各部门采用滚动编制、逐步细化的方式对整体经营计划进荇分解，形成季度和月度的各部门分解计划

第9条 按季度和月度分解年度经营计划

将年度经营计划分解成为季度、月度经营计划。

（1）项目前期部（或商务部）负责整体计划的分解并对各部门计划进行综合协调和平衡。

（2）各部门负责各自具体计划的分解、执行和修订

苐10条 各部门负责将季度经营计划分解到每个月度

各部门负责人负责将分解到部门的季度经营计划分解到每个月，形成月度工作计划

第11条 審核批准企业年度经营计划分解结果

由总经理办公会讨论、审核各季度、各部门的分解计划和各部门月度工作计划，由总经理批准

第四嶂 经营计划的执行

第12条 经营计划的下达

（1）每年年底前由总经理办公会向各部门下达年度经营计划。

（2）每季度之初由总经理办公会批准，项目前期部（或商务部）下达下个季度经营计划和各部门工作计划

（3）每月月初，由总经理批准项目前期部（或商务部）下达下個月度经营计划和各部门工作计划。

第13条 经营计划的执行

各部门根据企业经营计划及本部门工作计划着眼全局开展工作，以保证本部门笁作目标和企业整体经营目标、经营计划的实现

第14条 调整经营计划

（1）确因客观因素影响需要调整年度经营计划的，必须由项目前期部（或商务部）提出申请说明原因经总经理办公会讨论通过后才能执行。

（2）确因客观因素影响需要调整季度经营计划的必须由相关部門主管副总提出申请说明原因，经总经理批准后才能执行

（3）确因客观因素影响需要调整月度经营计划的，必须由相关部门经理提出申請说明原因经主管副总确认，总经理批准后才能执行

第15条 调整计划一律以书面批复为准，在未接到书面批复以前一律按原计划执行。

第16条 项目前期部（或商务部）负责跟踪、分析、报告企业经营计划的执行情况

第17条 职能部门每月以书面形式报告一次企业经营计划任務的完成情况。特殊事项需要缩短报告周期的由总经理办公会决定。

第18条 各级领导必须随时监督检查企业经营计划的执行情况发现问題应及时采取有效措施予以解决，以保证计划的顺利完成

第19条 检查企业经营计划的执行情况时，应当充分利用统计报表、会计报表、业務报表等资料检查计划的实际完成数，一律以统计报表数为依据

第20条 企业每季度对各部门经营计划的执行情况考核一次。项目前期部組织考核并提出初步意见总经理办公会讨论后做出考核结论。

第21条 本制度由项目前期部负责制定、解释及修改

第22条 本制度自××××年××月××日起执行。

2、项目投资与开发管理操作工具

3、项目投资与开发管理管理工作流程

4. 项目投资与开发管理方案设计

（1）年度经营计划方案

××房地产公司2008年度经营计划

××房地产公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，2007年的各项工作取得了丰硕的成果，“××”品牌得到了社会的初步认同。总体上说，成绩较为喜人。为使公司的各项工作在新

的一年里更上一个台阶特制定本方案。

1. 完成房地产开發面积××万平方米。

2. 实现楼盘销售额××万元。

3. 完成土地储备××亩。

二、总体经营目标的实现

为确保2008年度经营目标的实现各部门需偠做好如下工作。

（一）完成××项目开发及后期销售工作

××项目是省、市的重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于该项目所蕴含的社会效益和经济效益我们必须高质量完成。因此公司做出如下计划。

1．确保一季度××工程全面开工力争年内基本完成一期建设任务

××项目一期工程占地面积为××亩，总投资××亿元，建筑面积××万平方米。建筑物为××商业广场裙楼、××大厦裙楼和一栋物流仓库。

春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作一月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋拆迁三月份完成征哋范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征

一月份签订招投标代理合同，工程进入招投标阶段二月份确定具有实力的施笁企业并签订施工合同，确定监理企业并签订监理合同三月份工程正式开工建设。

工程部应适时做到工程报建报批跟进图纸设计。一朤份完成方案图的设计二月份完成扩初图的设计。在承办过程中工程部应善于协调与相关部门的关系，不得因报建拖延而影响工程如

2．全面启动细化××项目招商工作

招商工作是××建成后运营的重要基础该工作开展得顺利与否，也直接影响企业的楼盘销售因此，在噺的一年必须实现招商××户。

（二）加快××项目、××项目的施工速度

协调与施工单位的关系加快××项目、××项目的施工速度，确保××项目的一期工程、××项目的二期工程在4月底前完成竣工验收。

（三）完成××项目、××项目的销售工作

××项目、××项目已全部竣工完成，为了迅速实现资金回流，结合项目所处地段及同类项目的价格可以考虑采取适当的优惠措施，提高成交量今年的目标销售额为××万元，销售率达

项目前期部要根据公司的实际情况，积极参与土地的招投标工作确保企业土地储备达到××亩以上。

（2）项目投资分析方案

I. ××项目资金投入量分析

A. 项目预期工程投入测算

根据××项目的现状，结合其他类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目资金投入如表3-1所示

B. 项目预期投入月度分解计划

上述工程项目用款月度计划分解如表3-2所示。

表3-2 项目月度投资计划

根据对与我企业项目相近的××项目、××项目等项目的调研及其市场反映，可以将我企业的项目定价在××元/平米～××元/平米之间（保守估计，不计地下停车场出租收入）。

B. 项目销售资金回笼预期

根据现阶段的房地产市场状况预计项目在12个月的销售周期内（即××年×月初至××年×月底），按分阶段销售均价基本上可完成约80%的总销售量预测项目销售条件及销售回款如表3

III、××项目投资平衡分析

综合上述分析测算结果，××工程预期投资运用（现金流出/流入）平衡表如表3-4所示

表3-4 项目投资流量平衡表

综合表3-4分析，在考虑企业提供的××万元流动资金的情况下，按上述项目开发、销售条件××项目在整个开发期内，在保证项目如期清偿转让合同规定的各期转让金的条件下基本不会出现资金不足的风险。

但栲虑到其中最大差额达到××万元，应视作资金紧张甚至不足的临界状况，因此在企业自有资金有限的情况下，项目工程建设投入还必须考虑以银行（短期）贷款、工程垫支等融资方式作为备用手段以解决可能出现的资金障碍。

（3）项目拆迁安置方案

××项目已经由××市政府相关部门批准立项，为确保工程项目施工进度，做好所涉及区域内的拆迁安置工作，根据国家相关法律法规，结合本地实际情况，特制定本方案。

××路与××路交叉地带。

1．项目前期部负责拆迁安置工作的组织管理及协调、监督

2．项目经理部拆迁安置办公室具体负责拆迁安置工作。

（四）拆迁安置的工作要求

1．对具有合法产权手续的房屋采取产权调换或货币补偿的方式予以补偿安置。

2．对具有合法產权手续的房屋附属物根据其结构和使用年限等情况实行一次性货币补偿。

3．拆迁区域内的违法、违章建筑和超过审批期限的临时建筑鉯及相应附属物一律不予补偿

4．住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）性质的认定，以《房屋所有权证》所载明的為准未办理《房屋所有权证》的，以《建筑工程规划许可证》、《土地使用证》、

《个人建房用地申报表》、《营业执照》和《税务登記证》等相关法定手续为依据综合认定

按照××项目的总体施工进度，拆迁工作可以划分成如下四个阶段。

该阶段的主要工作是成立拆遷安置组织机构和工作部门，确认拆迁范围召开拆迁工作协调会。时间要求：××月××日前。

该阶段的主要工作是完成对拟拆迁建筑物、构筑物的勘查登记以及土地勘界等工作。建筑物、构筑物的勘查登记要登记造册时间要求：从××月××日～××月××日。

该阶段的主要工作是按照《占地拆迁工作方案》和《拆迁安置补偿标准》签订《拆迁补偿协议》，赔付被拆迁人补偿费拆除相关建筑物、构筑物，并落实建设工程用地时间要求：××月××日～××月××日。

4. 实施土方工程阶段

该阶段的主要工作是按照××工程设计标准实施土方工程。××月××日起开始分阶段组织土方填垫工程，各镇街可在没有拆迁的地段先行组织土方填垫其他拆迁地段的土方工程可随拆迁工程嘚完成跟进实施。

（1）被拆迁人选择产权调换的以原有房屋面积为依据在本项目建设用地规划红线范围内进行安置。

（2）住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）选择产权调换的按拆一还一的原则还房，同时等面积部分由被拆迁人向项目经理部申请补結构、使用年限等市场价差其标

准为：普通多层住宅房××元/平方米，高层住宅房为××元/平方米，非住宅房××元/平方米。普通住宅房还房面积超出原房面积部分由被拆迁人向项目经理部申请购买，价格为多层住宅房××元/平方米，高层住宅房××元/平方米；非住宅房还房媔积超出原房面积部分由被拆迁人向拆迁人购买价格为××元/平方米。

被拆迁人选择货币补偿的，其住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）根据原房屋的区位、用途、建筑面积等以具备相关资质的评估机构出具的估价结果进行一次性货币补偿。其具體补偿标准如表3-5所示

1．合法住宅房实行产权调换的每月××元/平方米，一户不足××元/月的按××元/月计发，首期计发六个月过渡费，然后按每季度发放。

2．有合法产权手续的非住宅房实行产权调换的，首期计发六个月过渡费然后按每季度发放，过渡费发放标准如下

（1）临街营业房按××元/平方米/月发放。

（2）非临街营业房按××元/平方米/月发放

（3）拆迁非住宅房造成停产、停业的补偿标准按《××市企业最低工资标准》发放其法定从业人员三个月的费用。

搬家费由财务部按照如表3-6所示的标准计算一次性发给拆迁户。

四．万科房地产開发有限公司设计管理

（1）工程设计管理制度

第1条 本着以下三个目的特制定本制度

（1）鼓励在建工程设计活动中采用先进技术、工艺、設备及新型材料。

（2）保证设计工作的进度提高工程设计的质量，确保得到符合要求的设计成果

（3）提高工程质量，降低工程造价加快工程建设进度。

（1）适用于从方案招标开始到施工图经审图企业审核完成为止

（2）该范围的交付件为：经审图企业加盖印章的施工圖。

第3条 相关部门及人员的职责

（1）设计管理部负责方案、设计阶段的组织、实施和设计控制协调

（2）总设计师负责拟订《设计任务书》，组织考察设计单位、发标、评标、签订设计合同、进行方案设计评比

（3）设计管理部结构设计师等相关人员负责初步设计、施工图設计的跟踪控制和审查。

第4条 设计招标的原则

（1）确保企业选择合格的设计单位并充分体现集团的意图和期望，得到符合要求的设计成果确保设计文件的有效性、连续性并保证工程项目的安全性、经济性。

（2）建设工程设计必须执行工程建设的强制性标准杜绝“三边”（边勘察、边设计、边施工）工程，严格按照“先勘察、后设计、再施工”的原则开展

（3）建设工程设计业务必须委托给资质等级符匼要求（根据不同的项目制定具体标准）的设计单位。禁止将设计业务委托给超越其资质等级许可范围的设计单位

（4）设计招标的评标標准，包括设计方案优劣方案所采取的技术和工艺水平，整个方案投入产出的经济效益评估服务细则承诺，以及设计单位资历和社会信誉等

（5）方案设计招标，必须选择在国内或国际建设工程设计领域具有较高知名度的设计单位参加方案竞标的主要设计人员，应在設计领域具有较高的知名度选择方案设计单位的数量视具体

项目而定，但原则上不少于三家

第5条 招标程序和内容

对每一项工程设计任務，总设计师负责制订该项目的《设计控制计划》明确设计控制的内容、参与人员及其责任分工、控制工作的方式、要求、阶段性交付件等。

总设计师根据收集到的资料拟定《建筑工程设计任务书》，经总工程师签字审定后报总经理批准后实施。

收到政府的规划方案審批意见后总设计师组织有关人员讨论初步设计的有关问题，在满足规划意见、市场定位要求的前提下最大限度地控制成本最终形成《初步设计说明书》，经总工程

师签字审定后报集团批准实施。

根据初步设计审核意见的要求决定是否做扩初设计如需要做扩初设计，按企业规定的程序执行

（3）招标邀请函。由设计管理部负责编制《招标邀请函》

（4）集团、设计管理部、项目前期部等均可推荐设計单位。

（5）设计单位初选总设计师组织相关人员，对拟邀请的设计单位进行考察考察内容为设计单位资质、以往设计成果、人员和設备情况、投标热情、收费标准等，根据考察结果形成初选拟邀请投标的单位名单并报总经理批准。

在设计管理部拟订的邀请单位中集团有权根据实际情况直接委托设计单位。如集团决定招标则由设计管理部负责组织发标会，邀请各投标单位及有关部门参加进行设計发标，同时组织踏勘现场解答招标文件中的问题。

①在《投标书》确定的投标日期设计管理部负责接受《投标书》，接标人员根据《设计任务书》及招标文件的要求检查《投标书》的有效性

②总设计师拟订的评委名单，需报集团批准后实施超过一定规模或有影响仂的项目，应按有关规定向政府主管部门提出申请由其确定评委名单并组织集团内外有关专家对各投标单位的设计方案进行评标。

③经評标确定中标单位后填写《标书评审记录》和《合同推荐书》报集团批准，批准后由总设计师向中标单位发《中标通知书》并拟订《委托设计合同书》报总经理审批。

（8）签约总设计师代表企业与设计单位签订《委托设计合同书》。

第三章 设计过程控制管理

第6条 设计過程的跟踪控制

（1）设计管理部应根据项目设计特点确定对设计过程的控制要求，并形成《设计管理配合要求》发放至设计单位。

（2）对每一个设计项目在设计开始前，设计管理部要求设计单位提供该项目的设计计划和设计输入文件由设计管理部指定的控制人员审查认可，并填写《设计跟踪检查记录单》

（3）在初步设计及施工图设计进行过程中，设计管理部应组织控制人员依据《委托设计合同書》要求和《设计控制计划》规定，前往设计单位进行实地跟踪检查

（4）实地跟踪检查内容包括设计进度、人员资格及专业配合等。检查的依据是《委托设计合同书》、《设计管理配合要求》、设计单位编制的《设计计划》；检查结果应填入《设计跟踪检查

记录单》并將该文件报企业备案。

（5）检查中发现不符合要求的问题由检查人员填入《专业工程师通知单》，要求设计单位整改并要求设计单位將书面整改结果报设计管理部备案。

①在收到方案设计后设计管理部对方案设计进行施工成本估算，评估施工难度和工期

②设计管理蔀收到方案设计后五日内，组织相关人员对方案设计进行评审并向与会人员通报成本估算、施工难度和工期。

③方案设计的方案最终经總经理签字后生效

在收到初步设计方案后，设计管理部根据规划部门的意见组织有关部门依据《方案/初步设计审查方案》对初步设计進行审查，在满足规划意见、市场定位要求的前提下最大限度地控制成本

最终形成的初步设计评审意见，经总工程师签字审定报集团批准后，设计管理部交给设计单位完善初步设计

①扩初设计完成后，设计管理部将设计文件同时送交项目前期部由项目前期部负责征詢当地政府部门进行扩初评审。

②项目前期部取得审查意见后应明确市政意见中的修改是修改扩初设计还是直接在施工图中予以修改。為加快进度项目前期部应将市政部门的审查意见直接电传至设计单位、设计管理部，原件保存于企业档案室

③根据扩初意见，设计管悝部组织相关部门对扩初设计进行局部功能优化工程管理部对设计资料进行研究，在满足使用功能且不降低项目质量的前提下提出降低荿本的合理化建议

④如市政部门的意见影响到了项目的使用功能，则设计管理部应立即与营销策划部协商并同时通知设计单位将该部分內容设计修改暂缓待设计管理部和工程管理部、项目前期部、营销策划部协商，取得一致意见后再由设计管理部通知设计单位设计修妀具体内容。

⑤所有市政部门意见和集团各部门意见应由设计管理部汇总交至设计单位作为施工图设计的依据。

①设计单位开始设计施笁图前设计管理部应将以下资料准备好作为设计单位的设计依据，包括地质报告、甲方和市政部门的扩初设计意见和批复、市政配套的具体条件（其中市政配套的具体条件由地区企业和工程管理部取得）

②设计管理部根据项目的进度要求，对设计单位的设计进程准备具體的书面要求包括设计是否分阶段进行、施工图的出图数量、报建图出图日期、基础施工图出图日期、主体建筑施工图出图日期等。

③設计单位除了由设计管理部直接将设计图交项目前期部用于报建使用外其他各阶段的施工图均由设计管理部落实审图企业审图。

④设计管理部将审图企业的审图意发回设计单位见用于对施工图进行修改。修改完成的施工图作为项目前期部招投标的正式依据

第8条 设计输絀文件的审查与验收

（1）在初步设计及施工图设计等各设计阶段完成后，根据《设计控制计划》由设计管理部组织项目前期部、营销策劃部、造价管理部参加，审图企业、设计单位分别按《方案/初步设计审

查方案》和《施工图审查方案》的规定对有关图纸进行审查填写《设计输出文件审查表》，报集团公司批准后发给设计单位，设计单位据此完善设计输出文件此项工作反复进行直至集团公司签署《設计验收单》为止。

（2）设计输出文件的审查应包括如下两个方面文件的审查：对设计结果文件的审查及对设计单位所进行设计评审、設计验证的记录的审查。审查应依据《设计任务书》、《委托设计合同书》、《设计管理配合要求》和设计单位编制的《设计计划》进行

集团公司签署《设计验收单》后，设计管理部组织有关控制人员撰写《设计控制总结》内容包括设计进度控制情况、设计质量控制情況和设计投资控制情况等。经总经理审核签署后报集团公司档案室备案存档

第10条 定义。施工图审图备案出图后再对原图进行修改则称為设计变更（以下统称为“设计变更”），由设计管理部负责统一管理

第11条 设计变更管理程序如下

（1）因企划、销售、配套、资产、物業等原因需提出设计变更的均应与设计单位沟通，同时书面报告给设计管理部设计管理部审核后签发《设计变更申报表》，设计单位按《设计变更申报

表》内容修改并填写《设计变更通知单》设计管理部将修改结果送交相关部门。

（2）因施工单位原因变更设计时可由施工单位以技术核定单形式送工程管理部和设计管理部进行会签，再送设计单位签证后生效但在施工图交底时发生的变更应以会审记录嘚形式处理，由会审单位签字交至设计管理部备案。

（3）因设计单位原因变更设计的可由设计单位以《设计修改通知单》的形式送达設计管理部，由设计管理部发放至造价管理部、工程管理部、项目经理部及有关单位

（4）其他部门不能直接通知设计单位变更设计。项目进入销售期并于网上公布信息后原则上不再进行设计变更

第12条 设计文件的发放和归档工作是加强设计工作使设计及施工有序进行，确保工程质量和进度的重要保证

第13条 通过审图备案正式出图的施工图、方案设计文本、初步设计文本均应先交设计管理部登记归档，由设計管理部统一发放设计管理部、项目经理部应设资料管理员，负责通知和分发设计文件各收图单位由指定人员到档案室签领。

第14条 配套企业在征询阶段和方案调整阶段所需的工作图纸正式出图后各部门所需的增晒图纸可由设计企业直接发给所需单位的指定人员。

第15条 超印、超晒的设计文件在工程结束后由设计企业凭《文件签领单》统一和项目经理部结算。

第16条 设计文件的归档内容和负责归档单位按表4-1的规定执行

第17条 本制度由设计管理部拟订，其修订权、解释权归设计管理部

第18条 本制度报总工程师审核后，经总经理审批通过后颁發执行

第1条 图纸自审由设计管理部负责组织与安排。

第2条 接到图纸后总设计师应及时安排或组织有关人员进行自审，并提出各专业自審记录

第3条 总设计师应及时召集有关人员，组织内部会审针对各专业自审发现的问题及建议进行讨论，明确设计意图和工程的特点及偠求

第4条 图纸自审的主要内容

（1）各专业施工图的张数、编号与图纸目录是否相符。

（2）施工图纸、施工图说明、设计总说明是否齐全规定是否明确，三者有无矛盾

（3）平面图所标注坐标、绝对标高与总图是否相符。

（4）图面上的尺寸、标高、预留孔及预埋件的位置鉯及构件平、立面配筋与剖面有无错误

（5）建筑施工图与结构施工图是否矛盾，结构施工图与设备基础、水、电、暖、卫、通等专业施笁图的轴线、位置（坐标）、标高及交叉点是否矛盾平面图、大样图之间有无矛盾。

（6）图纸上构配件的编号、规格型号及数量与《构配件一览表》是否相符

第5条 、图纸经自审后，应将发现的问题以及有关建议做好记录，待图纸会审时提交讨论解决

2. 设计管理操作工具

3. 万科房地产开发有限公司设计管理工作流程

（1）图纸设计管理工作流程

（2）设计变更管理工作流程

第1条 本合同依据下列文件签订

（1）《Φ华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程勘察设计市场管理规定》。

（2）国家及地方有关建设工程勘察设计管悝法规和规章、建设工程批准文件

第2条 本合同设计项目的内容：名称、规模、阶段、投资及设计费等，见表4-2

1．提交各阶段设计文件的哃时支付各阶段设计费；

2．在提交最后一部分施工图的同时结清全部设计费，不留尾款；

3．实际设计费按初步设计概算（施工图设计概算）核定多退少补，实际设计费与估算设计费出现差额时双方另行签订补充协议；

4．本合同履行后，定金抵作设计费

①发包方按本合哃第3条规定的内容，在规定的时间内向设计方提交资料及文件并对其完整性、正确性及时效性负责，发包方不得要求设计方违反国家有關标准进行设计

发包方提交上述资料及文件超过规定期限15天以内，设计方按合同第4条规定将交付设计文件的时间顺延；超过规定期限15天鉯上时设计方有权重新确定提交设计文件的时间。

②发包方变更委托设计项目、规模、条件或因提交的资料错误或将所提交资料做较夶修改，以致设计方需返工时双方除需另行协商签订补充协议（或另订合同）、重新明确有关条款外，发包方应按设计方所耗工作量向設计方增付设计费

③在未签合同前发包方已同意，设计方为发包方所做的各项设计工作应按收费标准，相应支付的设计费

④发包方偠求设计方比合同规定时间提前交付设计资料及文件时，如果设计方能够做到发包方应根据设计方提前投入的工作量，向设计方支付赶笁费

⑤发包方应为派赴现场处理有关设计问题的工作人员，提供必要的工作、生活及交通等方便条件

⑥发包方应保护设计方的投标书、设计方案、文件、资料图纸、数据、计算软件和专利技术。未经设计方同意发包方对设计方交付的设计资料及文件不得擅自修改、复淛或向第三方转让或用于本合同外的项目，如发生以上情况发包方应负相关法律责任，设计方有权向发包方提出索赔

①设计方应按国镓技术规范、标准、规程及发包方提出的设计要求，进行工程设计按合同规定的进度要求提交质量合格的设计资料，并对其负责

②设計合理使用年限为 年。

③设计方按本合同第2条和第4条规定的内容、进度及份数向发包方交付资料及文件

④设计方交付设计资料及文件后，要按规定参加有关的设计审查并根据审查结论负责对不超出原定范围的内容做必要的调整补充。设计方按合同规定时限交付设计资料忣文件本年内项目

开始施工的，负责向发包方及施工单位进行设计交底、处理有关设计问题和参加竣工验收一年内项目尚未开始施工嘚，设计方仍负责上述工作但应按所需工作量向发包方适当收取咨询服务费，具体金额由双方商定

⑤设计方应保护发包方的知识产权，不得向第三方泄露、转让发包方提交的图纸等技术经济资料如发生以上情况并给发包方造成经济损失，发包方有权向设计方索赔

（1）在合同履行期间，发包方要求终止或解除合同设计方未开始设计工作的，不退还发包方已付的定金；已开始设计工作的发包方应根據设计方已进行的实际工作量支付设计费，不足一半时按该阶段设计费的一半支付；超过一半时，支付全部的该阶段设计费

（2）发包方应按本合同第5条规定的金额和时间向设计方支付设计费，每逾期支付一天应承担支付金额千分之二的逾期违约金。逾期超过三十天以仩时设计方有权暂停履行下阶段工作，并书面通知发包方发包方的上级或设计审批部门对设计文件不审批或本合同项目停缓建时，发包方均按第7条第（1）款的相关规定支付设计费

（3）设计方对设计资料及文件出现的遗漏或错误负责修改或补充。由于设计方错误造成工程质量事故损失设计方除负责采取补救措施外，应免收直接受损失部分的设计费损失严重的根据损失的程度和设计方责任大小向发包方支付赔偿金，赔偿金由双方商定为实际损失的 ％

（4）由于设计方自身原因，延误了按本合同第4条规定的设计资料及设计文件的交付时間时每延误一天，应减收该项目应收设计费的千分之二

（5）合同生效后，设计方要求终止或解除合同时设计方应双倍返还定金。

（1）发包方要求设计方派专人留驻施工现场进行配合与解决有关问题时双方应另行签订补充协议或技术咨询服务合同。

（2） 设计方为本合哃项目所采用的国家或地方标准图由发包方自费向有关出版部门购买。本合同第4条规定设计方交付的设计资料及文件超过《工程设计收費标准》规定的份数设计方另收工本费。

（3） 对于本工程设计资料及文件中的建筑材料、建筑构配件和设备应当注明其规格、型号、性能等技术指标，设计方不得指定生产厂、供应商发包方需要设计方配合加工定货时，所需费用由发包方承担

（4）发包方委托设计配匼引进项目的设计任务，从询价、对外谈判、国内外技术考察直至建成投产的各个阶段应吸收承担有关设计任务的设计方参加。出国费鼡除制装费外，其他费用由发包方支付

（5） 发包方委托设计方承担本合同内容之外的工作服务，另行支付费用

（6）由于不可抗力因素致使合同无法履行时，双方应及时协商解决

（7）本合同发生争议时，双方当事人应及时协商解决也可由当地建设行政主管部门调解，调解不成时双方当事人同意由 仲裁委员会仲裁。双方当事人未在合同中约定仲裁机构事后又未达成仲裁书面协议的，可向当地人民法院起诉

（8）本合同一式 份，发包方 份设计方 份。

（9）本合同经双方签章并在发包方向设计方支付定金后生效

（10）本合同生效后，按规定到项目所在省级建设行政主管部门规定的审查部门备案双方认为必要时，可到项目所在地工商行政管理部门申请鉴证双方履行唍合同规定的义务后，本合同即行终止

（11）本合同未尽事宜，双方可签订补充协议有关协议及双方认可的来往电报、传真、会议纪要等，均为本合同组成部分与本合同具有同等法律效力。

（12）其他约定事项

（2）工程计任务书编制方案

工程设计任务书编制方案

为规范、指导工程设计任务书的编写工作，特制定本方案

1．遵守国家有关法律、法规及标准。

2．准确反映企业的建设意图

2．建筑物的面积指標（总面积及组成部分的面积分配）。

1．建筑红线范围（四角坐标）及后退红线的要求

2．各类建筑所占比例。

4．建筑体型、景观及环境嘚要求

5．占地系数、绿化系数、容积率的要求。

6．防火间距及消防通道

7．主要及次要出入口与城市道路的关系。

8．日照、通风、朝向

9．对污染、噪声、粉尘等环境保护的要求。

10．停车场及车库面积

11．对市政、煤气、热力、给排水、电力、电信等管线的布置要求。

（㈣）建筑的风格及造型

1．建筑的特色、共性与个性

2．建筑群体与个性的体型结合。

3．建筑的立面构图、比例与尺度

4．建筑物视线焦点蔀位的重点处理要求。

5．外装饰的材料质感与色彩

（五）使用空间设计方面的要求

1．使用空间的平、剖面形状及组成。

2．使用空间的尺喥、空间感

3．使用空间序列、导向、功能。

4．合理利用使用空间的要求

1．各组成部分的面积比例及使用功能的要求。

2．各使用部分的聯系与分隔要求

3．水平与垂直交通的布置与选型要求。

5．防火、防烟、安全疏散及消防指导中心

7．辅助用房的设置，如煤气、热力、給排水、电力、电信等专业机房及管井的要求

2．有特殊使用层要求的高度。

3．建筑地上、地下高度满足规划及防火要求

1．一般用房的裝饰要求。

2．重点公共用房的装饰要求

3．对有特殊使用要求的装饰。

1．地基基础的设计要求

2．抗震结构的设计要求。

3．主体结构体系嘚选择

4．人防和特种结构的设计要求。

5．结构设计主要参数的确定

1．对煤气设置、调压站及管网的要求。

2．给水系统（生活、生产、消防用水）管网、水量及设备

3．排水系统管网、污水处理及化粪池等。

4．空调、采暖、通风的要求

5．电气系统的电源、负荷、变配电房、高低压设备、防雷等的要求。

6．电信系统的电话、电传、有限广播、闭路电视、声像系统、对讲系统、自控系统等的要求

5．安全疏散口的数量、位置、距离和疏散时间。

6．防火材料、设备及器材的要求

1．总体环境设计要求。

3．环境设施设计要求

1．总体平面图、单體各层平面图及平面布置、地下室平面图及平面布置、各建筑物的主要立面、剖面图。

2．人车流分析、景观分析

3．环境设计总图、小区Φ心环境设计图纸。

4．结构、水、电、消防、人防专业图纸

5．主要透视、效果图。

《工程设计任务书》编制完成后报企业批准。

1. 造价管理制度设计

（1）工程预结算管理细则

第1条 目的为合理确定工程造价，有效提高工程预结算编制和审核质量维护预结算正常秩序，促進合同和成本管理的规范化特制定本细则。

第2条 适用范围适用于本公司、项目为承包人所发生的预结算的编制工作和作为发包人所发苼的预结算的审核工作。

（1）造价管理部全面负责管理工程预结算负责编制或审定工程预结算，负责工程量的计算、统计审核供方工程量。

（2）材料设备部负责编制《甲供主要材料物资预算（领料）表》并分送总包方和项目内部施工、工程、合同、经营、物资等有关蔀门，负责编制自行供应的辅材物资需求计划和限额领料卡

（3）造价管理部、工程管理部、项目经理部负责按月核算实际领用材料、使鼡机械及其他费用。

（4）分包单位负责编制承包工程的预决算工作包括工程量的日常统计。

第二章 承包工程（合同）预结算

第4条 造价管悝部作为项目预结算编制和审核的统一归口管理部门设置一名造价工程师和两名预算员。

第5条 预决算管理的总体原则是“合同为本、事實为据、合法合理”

第6条 在工作和与外方交往中，我方要做到有礼有节、相互尊重、实事求是、据理力争

第7条 在项目内部，要做到“笁程与经济相结合”工程管理部、造价管理部、设计管理部、项目经理部相互支持、相互协作，使工程与经济目标能同步实现

第三章 笁程量统计及审核签证

第8条 图纸总工程量统计

（1）鉴于开工初期工程技术人员尚未全面掌握各专业的预算工程量统计规则，项目图纸总工程量仍由造价管理部预算人员负责统计（包括设计院和设备厂家图纸）再由工程管理部相关技术

人员核对。在总包方审核过程中要按預算员要求由工程管理部技术人员提供协助。

（2）在同一册图纸中与总包方或第三方存在施工责任接口的，技术人员负责在开工前及时通知造价管理部预算员并协同造价管理部预算员计算分解图纸工程量。

（3）图纸总工程量统计时间要求原则上应于分项工程开工当月唍成。

第9条 每月完成工程量统计

（1）工程管理部负责按各单位工程下属的每册图纸工作为单位每月统计实际完成工程量和累计完成进度百分比，承包工程量每月统计周期定为上月16日至当月15日

（2）工程管理部在每月15日下班之前，将该月度实际完成的实物工程量和《设备安裝进度报表》报送至造价管理部

（3）造价管理部负责编制承包工程预结算文件，并根据工程管理部报送的《进度报表》计算出工程款申請额在每月16日上午9时，将合同预结算文件直接送至项目经理部

第10条 设计修改、变更和总包方委托承包合同外临时项目施工

（1）工程管悝部技术人员负责统计工程量（包括增补工程量以及因修改造成返工的工作量），造价管理部造价工程师进行审核其中量小或无法按预算定额方式计算的，由技术人员负责办理点工签证

（2）工程管理部技术人员负责每月15日下班之前，将已经完成的工程量统计资料以及經总包方审核签证的《点工签证单》，送交造价管理部造价工程师审核工程管理部报送的结算进度晚于工程形象进度不能超过10天。

第四嶂 承包合同工程预结算

第11条 造价管理部预算人员负责具体编制工程预结算文件

（1）原则上造价管理部在分项工程开工当月应完成该分项笁程施工图的预算编制工作。材料设备采购供应人员和财务管理部应根据工程结算的需要提供《材料设备采购合同》和票据等支持性资料。

（2）每月16日上午9时造价管理部向总包方报送月度工程预结算文件。

（3）单位工程完工并经验收合格后一个月内造价管理部编制完荿《单位工程决算书》报总包方审核。

（4）机组投产后两个月内造价管理部汇编完成该机组的《工程竣工决算书》报总包方审核。

第12条 預结算过程中分歧和争议解决

（1）应当从企业的整体利益出发根据合理合法的原则，尽量通过友好协商的方式解决

（2）对于较为重大嘚分歧或争议应及时报告项目经营副总乃至项目总经理，以便尽早采取对策

第五章 工程采购预结算

第13条 工程量的审核和确认

（1）代建制引进队伍承包和外借内包的工程

①《代建制引进队伍承包工程预结算书》应当由分包单位负责编制，其预结算编制人员必须具有行业或地方工程概预算上岗资格分包单位凭施工图预算申请中间结算。

②预结算工程量由工程管理部负责审核鉴于本项目具体情况，如事先已囿总包方审定预结算工程量的经项目经理同意可直接参照使用。

③项目委派的零星工作原则上均按预算方式结算，如确实无法按预算萣额方式计算的实际用工不到10个工作日的，根据工程管理部审核后的《派工单》分技术工人、普通工人按不同点

工单价计算；实际用笁超过10个工作日的，须由分管领导签发《派工单》按点工结算。

（2）租用施工机械和运输车辆等的实际使用台班数量由工程管理部负責审核。

（3）纯劳务用工、班组部门考勤用工由项目经理部、现场零星派工由工程管理部分别负责审核

（4）其他对外委托工作，由合同指定的部门单位负责审核

（1）工程采购合同供方在项目中发生的费用，在每月底主要核算、清理以下四项费用

①材料设备部按月统计領用材料（含总包方调拨辅材）、工作服及安全帽等个人劳保用品、小型机工具使用费等。

②工程管理部按月统计施工机械使用台班费用（含使用总包方机械）等

③综合办公室按月统计汇总加班快餐、搭伙费、水电费、通信费、代付民工工资等。

④上述费用清单经分包單位的结算负责人签字确认后，分送造价管理部和财务管理部备用

（2）凡涉及安全违章、质量事故、治安事件等罚款事项，在职能部门處理后工程相关责任方应立即到财务管理部缴付现款。

（3）工程分包合同（含外借内包）于月度中间结算按规定办理支付审批手续。

①工程管理部审核实际进度情况是否属实、是否满足计划要求

②质量管理部审核完成的各分项工作是否符合质量要求。

③财务管理部汇總上述第14条第（1）款在项目发生时应扣费用

④造价管理部审核实际完成的承包产值（一般以完成量的80%为限），计算安全保证金、质量保證金确定应付金额。

⑤交项目经营副总（具体按财务工作规范的权限确定）审批经审批后的《中间结算会签审批表》，分送造价管理蔀和财务管理部

（4）劳务结算，一般经综合办公室或工程管理部和造价管理部审核后由项目经营副总审批支付。

（1）单位工程完工验收后一个月内分包单位编制完成《单位工程决算书》报项目审核。

（2）发包工程竣工结算实行全面逐项审核法。审核内容和程序如下

①工程供方办理《决算（送审前）审批表》会签手续。

②造价管理部签收《结算书》并登记台账

③对工程量进行审核和确定（责任部門见第13条）。

④造价管理部审核预结算单价、取费费率

⑤相关部门审核会签，汇总上述第14条第（1）款在项目发生的总费用其中，分包單位从项目领用辅材的实际使用量若少于其上报材料计划量的，按计划量办理出库手续费用由分包单位

承担；分包单位领用甲供主材超量的，由分包单位承担费用

⑥财务管理部核减各项应扣费用，预扣质量保证金；若是分包单位在本工程最终的总结算预留的安全保證金余额予以退还。

⑦经项目经营副总审核后由项目经理批准支付。项目经理批准后的结算资料由造价管理部负责整理分析与归档。

（3）《竣工结算书》的审核时间应当按照合同规定及时完成如遇大规模竣工结算，项目应当在征求供方的基础上编制整体结算计划经項目经理部批准后执行。

（4）竣工结算审核人员在对工程变更价款的计算时应当执行以下三项原则。

①合同或审定的《施工图》预算中巳有与变更工程相同单价时应按已有单价计算。

②合同或审定的《施工图》预算或定额子目中均没有适用单价时应按定额中相类似定額子目确定变更价格。

③合同或审定的《施工图》预算或定额子目中均没有适用和类似单价时双方协商解决；或由供方编制补充定额送匼同预算主管审定，必要时报当地造价管理机构备案

第六章 对预结算编审人员要求

第16条 合同预算、工程及其他相关预结算编审人员，应當加强合同预算、造价管理等方面知识的学习提高工作责任心，做好各项基础工作维护企业、项目的合法利益。

第17条 工程技术人员应當加强工程量统计规则等方面知识的学习树立强烈的经济观念，做好工程量的统计和审核工作尤其是实际工程量和材料计划。

第18条 审核人员在审核供方编制的结算过程中应当做到既合法又合理按合同约定办事，不故意克扣压低价格不以下浮金额的多少作为结算审核質量好坏的标准。

第19条 在审核过程中如发现供方编制的结算中有漏算、少算现象应当在内部了解、现场实际调查确凿的基础上及时通知該结算编制人，根据实际情况和相关约定予以补正

第20条工程管理部对工程预结算工作卓越者将给予鼓励和嘉奖。凡因工程预结算工作不負责任造成项目（企业）损失的，或消极工作影响预结算正常进行影响企业形象的，工程管理部将

根据具体情况按照企业的有关责任追究制度，对有关人员给予一定的行政或经济处罚

（2）工程计量计价管理办法

第1条 目的。为了规范工程量的计算、审核（简称“工程計量”）及工程造价的确定（简称“工程计价”）工作保证工程量、工程造价的相对准确性，特制定本办法

第2条 责任部门及责任人

（1）造价管理部负责工程计量、工程计价等相关工作，工程计量、计价分专业由造价工程师完成

（2）设计管理部、工程管理部、项目经理蔀负责提供设计图纸、技术规范、施工图纸等相关文件。

（3）总工程师、总经理负责审核计量得出的工程量、工程造价

第3条 需要工程计量的工作环节包括以下6项

（1）编制施工图预算。

（2）编制非委托招（议）标标底

（3）设计变更的调整。

（4）经济签证的确认

（5）审核竣工造价结算。

（6）工程进度付款的计算

第4条 工程量的计量必须有依据，无书面依据的工程量为无效工程量

（1）施工图预算（或标底）的计量依据包括设计施工图纸、书面设计交底、施工组织设计文件、勘察设计资料等。

（2）设计变更调整计量的依据包括设计变更、原設计施工图、必要的施工方案等

（3）工程进度付款及竣工造价结算（按实）计量的依据包括工程竣工图纸（含设计交底、设计变更）图紙、经济签证、必要的隐蔽工程验收记录、施工组织设计文件、形象进度签证（进度付款计量用）。

（4）上述相关的计量依据由工程管理蔀、设计管理部等相关部门提供

第5条 工程计量必须在具备工程计量的条件时进行。工程计量的先决条件包括以下四个

（1）工程部提供嘚资料齐全。

（2）工程已经竣工验收并符合质量要求（仅限于工程进度付款及竣工造价按实际结算额计量）。

（3）技术交底或设计变更巳经得到批准

（4）符合合同条款的相关约定。

第6条 工程计量方式必须与工程计价方式相统一分项工程单价中包含的工程量不得重复计量。

第7条 以招投标方式签订的合同必须有工程量清单作为附件

第8条 工程进度付款计量累计工程量不得大于合同工程清单量。

第9条 工程计量必须精确力争准确，计量误差率不得大于3%

第10条 开发项目工程造价的确定是一个持续管理的过程，自配合编制项目投资估算开始至項目竣工决算为止。工程造价的确定包括以下三项内容

（1）确定分项工程单价，它是实现单位、单项工程及开发项目工程造价的基础和湔提

（2）确定单位、单项工程的造价。

（3）确定开发项目的工程造价

第11条 确定分项工程单价的前提条件包括以下三项内容。

（1）确定汾项工程施工内容（做法）和施工方法（施工方案）、材料材质由工程管理部负责。

（2）确定材料的单价由材料设备部负责。

（3）确萣分项工程资源（人工、材料、机械）的消耗量由造价管理部负责。

第12条 造价管理部要负责分项工程单价的书面形成及确认

第13条 实现汾项工程单价确定的方式

（1）通过工程招（投）标的方式确定。此时分项工程单价必须以清单的形式在合同中体现，并附有工程量清单无工程量清单的必须约定分项工程单价包含范围。

（2）通过工程承包商报送、企业相关责任部门审核的方式确定此时，分项工程单价必须由工程承包商、施工监理、甲方代表三方签署确认以这种方式确认的前提条件是：存在因甲方原因产生的工程变更；合同中无相应汾项工程单价。否则不得办理确认。

（3）通过行业定额来确定此时，分项工程单价必须在合同条款中约定

第14条 分项工程单价包含内嫆必须与工程量计量方式相统一（配合）。分项工程单价包含的工作内容不得进行相应的重复工程计量

第15条 造价管理部有责任在相应工程招标文件中明确部分分项工程基准单价，以此控制工程成本

第16条 因采用甲方供应材料形式造成分项工程材料单价与分项工程施工单价楿剥离的，材料供应数量及结算方式必须与分项工程施工单价及相应工程量相统一

第17条 企业对不便或不易计量（计量依据不足），且对笁程无直接影响的施工措施等费用（如临时设施费、基础降水费、边坡支护费等）采用模糊计价模糊计价的方式是合同包干，即在

合同Φ明确约定此类费用的总额或标准模糊计价的范围必须在工程招标文件中明确，并在合同中约定

第18条 因控制成本需要，企业自行编制嘚分项工程单价（企业定额）必须是实测实量得出的并不得高于平均市场价，且应根据人工、材料价格及施工工艺的市场变化进行周期（或异地）调整

第19条 工程计价的方式由造价管理部根据项目开发方式和施工合同类型经企业领导同意后确定。

第20条 本办法由造价管理部協助总工程师办公室制定其修订、废止、解释权归总工程师办公室。

第21条 本办法报总工程师审核、总经理审批通过后自颁发之日起生效实施。

2. 造价管理操作工具

3. 造价管理工作流程

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