农村宅基地及土地经营权抵押贷款又出政策了！近日，中国人民银行会同相关部门联合印发《农村承包土地嘚经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》（以下简称“两个《办法》”）两个《办法》要求试点必须突破《物权法》和《担保法》关于耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押的相关法律条款。同时要求借款人获得的农村承包土地的经营权和农民住房财产权（以下简称“两权”）抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。

　　数据显示尽管农民对贷款需求非常强烈，但是农村家庭正常信贷获批率只有27.6%远远低于40.5%的全国平均水平。缺乏政策支持、风险大、抵押物难变现等现實原因成为农民贷款难的症结

　　去年8月，国务院印发了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》“两权”抵押贷款试点办法正式启动。根据前期省政府的申报由央行会同中央农办等11个部门组成的指导小组的审定，232个县级行政区獲准试点农村承包土地的经营权抵押贷款59个县级行政区获准试点农民住房财产权抵押贷款。在试点名单中广东有9地上榜。其中五华縣、连州市为农房抵押贷款试点；蕉岭县、阳山县、德庆县、郁南县、廉江市、罗定市、英德市为农地抵押贷款试点。

　　开展“两权”抵押贷款的试点能盘活沉睡的土地资产，为农村土地制度改革提供经验但试点必须突破《物权法》和《担保法》关于耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押的相关法律条款。在部分已经试点两权抵押的地区“两權”抵押贷款因缺乏法律和政策支持而进展缓慢，对于“两权”抵押的问题《担保法》和《物权法》明令禁止的。

　　《担保法》规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”《物权法》则明确规定，除买卖、公开协商等方式承包的“四荒地”等农村土地可以抵押外其他方式承包的农村土地是不允许抵押的。为此去年12月27日，十二届全国人大常委会第十八次会议审议通過了相关决定对“两权”抵押贷款试点地区进行了法律授权。

　　受自然因素影响农业生产经营风险高也为农民贷款增加了难度。为此两个《办法》均鼓励地方政府部门通过贴息、风险补偿基金、担保公司担保等多种方式建立贷款风险补偿及缓释机制，保证试点平稳運行

　　例如，《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》鼓励试点地区政府设立农村承包土地的经营权抵押贷款风险补偿基金用于分担地震、冰雹、严重旱涝等不可抗力造成的贷款损失，或根据地方财力对农村承包土地的经营权抵押贷款给予适当贴息增强贷款人放贷激励。同时鼓励试点地区通过政府性担保公司提供担保、农村产权交易平台提供担保等多种方式，为农村承包土地的经营权抵押贷款主体融资增信

　　除了政策瓶颈、自然因素外，“两权”抵押变现难也成为农民贷款的拦路虎抵押物如何处置成为摆在银行面湔的现实问题。为规避风险银行通常会提高贷款门槛，贷款利率高、手续繁杂等使得不少农民望而却步为此，两个《办法》强调银荇业金融机构应合理自主确定贷款抵押率、额度、期限、利率，简化贷款手续加强贷款风险控制。要求借款人获得的“两权”抵押贷款應主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途

　　试点地区政府要扎实推进确权登记颁证、流转交易平台搭建、价值评估、抵押物處置等配套工作，为农村“两权”抵押贷款试点提供基础支持

　　关于农村承包土地的经营权抵押贷款试点，试点办法规定要坚持不改變土地公有制性质、不突破耕地红线、不损害农民利益、不层层下达规模指标

　　而借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权应没有权属争议依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范圍除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所并能够提供相关证明材料；所在的集体经济组织书面同意宅基地使用權随农民住房一并抵押及处置。

　　贷款到期农民还不上款抵押物该如何处置两权《办法》规定，因借款人不履行到期债务或者按借貸双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人应当结合试点地区实际情况配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下，通过貸款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。变卖或拍卖抵押的农民住房受让囚范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

　　文章来源：综合中国人民银行、上海证券报、农民日报

扫一扫分享到微信朋友圈