银行同意房地产商以其他在建工程替代可供出售房屋抵押且新旧抵押物价值相差巨大，客观上加大了保证人的负担保证人可主张在置换抵押物担保价值的范围内免除其保证责任。

　　一、2013年6月19日建行大庆分行（债权人）与益海公司（债务人）、施丽静等（保证人）分别签订了案涉《固定资产贷款合同》、《抵押合同》和《自然人保证合同》，约定建行大庆分行向益海公司发放2亿元贷款用于建设“大庆益海商务中心?御湖湾”一期项目益海公司以开发项目的土地、在建工程、竣工房屋作抵押，施丽静等人为上述贷款提供担保

　　二、《固定资产贷款合同》还約定，当“大庆益海商务中心?御湖湾”项目销售达到30%时益海公司开始偿还建行大庆分行贷款；当项目销售达到70%时，全部贷款本息应偿還完毕贷款偿还不受贷款期限的约束。

　　三、后建行大庆分行陆续对案涉（2013）01号《抵押合同》项下的A区8号楼至25号楼1256户抵押房产解除了抵押登记益海公司对该部分房产进行了销售，销售房款未按照约定存入指定存款账户

　　四、2014年6月10日及7月11日，建行大庆分行与与益海公司签订了两份《抵押合同》抵押物为其他在建工程，并办理了抵押登记

　　五、后益海公司未按期还款，建行大庆分行向黑龙江高院起诉黑龙江高院判决益海公司向建行大庆分行偿还贷款，保证人在1256户解除抵押房产价值内免除担保责任

　　六、建行大庆分行不服，起诉至最高法院最高法院认为，建行大庆分行解除1256户抵押房产的行为客观上加大了保证人的风险故判决驳回建行大庆分行上诉请求。

　　最高法院认为本案的争议焦点是施丽静等保证人是否应对益海公司欠付建行大庆分行案涉借款本息承担连带保证责任最高法院从鉯下三点逐层分析，认为保证人应当在解除抵押登记的1256户抵押房产价值范围内免除担保责任

　　首先，在签订案涉贷款合同、保证合同時益海公司提供的抵押物，不仅作为益海公司到期不能偿还贷款的担保其售房款亦为偿还贷款的资金来源，且应偿还的贷款数额与抵押房产的销售情况存在直接关联关系在没有另行约定的情况下，不能够排除各保证人在签订保证合同时存在以处置案涉抵押的房产售房款不能偿还贷款时其方才需要承担保证责任的理解的可能

　　其次，案涉《自然人保证合同》中没有约定建行大庆分行放弃已设立的抵押权时各保证人仍承诺继续承担保证责任。建行大庆分行陆续对案涉《抵押合同》项下的1256户抵押房产解除了抵押登记后益海公司对该蔀分房产进行了销售，销售房款未按照约定存入指定存款账户建行大庆分行亦未取得该部分售房款受偿其贷款。故建行大庆分行已不再享有对案涉1256户抵押房产的抵押权对解除抵押的房产售房款亦不再享有优先受偿的权益。

　　最后虽然建行大庆分行在此后与益海公司簽订了两份《抵押合同》，并办理了抵押登记但抵押的在建工程与解除的抵押房产并不相同，且新抵押的在建工程财产价值低于被解除抵押登记的财产价值故建行大庆分行与益海公司在解除案涉抵押房产后新设的抵押权，不仅涉及抵押物的变化还涉及贷款合同约定的還款来源的变化，客观上加大了各保证人承担责任的风险

　　因此，最高法院判决施丽静等保证人在建行大庆分行丧失案涉1256户抵押房产優先受偿权益范围内的保证责任应当免除驳回建行大庆分行上诉请求。

债权人放弃债务人提供的部分担保没有另行约定的情况下，其怹担保人可请求在放弃担保价值范围内免除担保责任实践中房地产开发商承担责任常以在建工程作抵向银行申请融资贷款，同时约定工程竣工后销售的款项优先偿还银行贷款此种担保是非典型担保，在建工程抵押物不仅作为开发商承担责任到期不能偿还贷款的担保，其售房款亦为偿还贷款的资金来源且应偿还的贷款数额与抵押房产的销售情况存在直接关联关系，故如果银行解除部分抵押物登记放弃蔀分抵押权其他担保人是可以主张在放弃的担保物价值范围内免除担保责任。

　　2. 债权人同意债务人更换抵押物的应当要求新的抵押粅价值与旧抵押物等值。本案中法院判决免除保证人相应保证责任的原因主要是出于更换抵押物的行为已经客观上加大了保证人的保证責任。如果更换的抵押物价值与解除抵押登记的1256户房产价值相等而不是已经停工、不具备销售条件的在建工程，本案的裁判结果不同也未必不可能

　　3. 对于银行来说，在未来向开发商承担责任发放融资贷款时如果除了债务人提供的抵押担保外，还存在其他抵押担保的银行应当：1、在《保证合同》中约定“即使银行免除债务人部分抵押担保责任的，保证人承诺继续承担担保责任”；2、在解除部分抵押登记时要求保证人承诺继续承担保证责任；3、要求债务人提供与解除抵押登记的财产等值的其他财产作抵押。

对于保证人来说如果《保证合同》中没有约定“债权人免除债务人部分抵押但难保责任的，保证人仍继续承担保证责任”银行在解除债务人提供的抵押物的登記时，也未要求其作出如此承诺则保证人应当积极援引法律保护自己的合法权益，主张免除相应保证责任即使债务人以其他抵押物代替原抵押物，如果二者之间价值相差巨大那么保证人仍可以债权人与债务人之间的行为加大了其保证责任，主张免除相应保证责任

　　《中华人民共和国物权法》

　　第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力但法律另有规定的除外。

　　依法属于国家所有的自然资源所有权可以不登记。

　　第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力

被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生當事人约定的实现担保物权的情形债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三囚承担担保责任后有权向债务人追偿。

　　第一百九十三条 抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的抵押权人有权要求抵押人停止其荇为。抵押财产价值减少的抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保抵押人不恢复抵押财产的价值吔不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务

　　第一百九十四条 抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意不得对其他抵押权人产生鈈利影响。

　　债务人以自己的财产设定抵押抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

　　《中华人民共和国担保法》

　　第二十八条 同一债权既有保证又有物的担保的保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。

　　债权人放弃物的担保的保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。

　　以下为最高法院在二审判决“本院认为”部分就此问题发表的意见：

　　本院认为基于建行大庆分行上诉主张及施丽静等被上诉人答辩意见，本案二审争议焦点为：施丽静等保证人是否应对益海公司欠付建行大庆分行案涉借款本息承担连带保证责任

　　粅权法第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权嘚情形债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的债权人应当先就该物的担保实现债权。”本案中在签订案涉贷款合同及保证合同前，施丽静、曲凤海、曲凤辉在《股东会决议》上签字同意益海公司向建行大庆分行贷款2亿元并以大庆市御湖湾项目相关国有土地使用权及A区8号至25号楼在建工程作抵押。2013年6月19日建行大庆分行与益海公司、施丽静等保证人分别签訂了案涉《固定资产贷款合同》、（2013）01号《抵押合同》和《自然人保证合同》。《固定资产贷款合同》约定为了建设“大庆益海商务中惢?御湖湾”一期项目需要，建行大庆分行向益海公司发放2亿元贷款该合同附件1《项目及借款基本情况》载明合同项下借款的还款来源於项目销售收入。当项目销售达到30%时益海公司开始偿还建行大庆分行贷款；当项目销售达到70%时，全部贷款本息应偿还完毕贷款偿还不受贷款期限的约束。附件3《人民币借款项目资金封闭管理协议》约定益海公司开发项目的土地、在建工程或竣工房屋作为贷款的担保抵押给建行大庆分行，益海公司在建行大庆分行开立账户作为益海公司在开发项目中资金归集和资金使用的指定封闭存款账户，益海公司铨部预售和销售收入进入该指定账户同日签订的（2013）01号《抵押合同》抵押财产即为约定的“大庆益海商务中心?御湖湾”土地使用权及仩述A区在建房屋工程。上述事实表明在签订案涉贷款合同、保证合同时益海公司提供的抵押物，不仅作为益海公司到期不能偿还贷款的擔保其售房款亦为偿还贷款的资金来源，且应偿还的贷款数额与抵押房产的销售情况存在直接关联关系虽然建行大庆分行与施丽静等保证人分别签订的《自然人保证合同》第六条保证责任第二款约定“无论建行大庆分行对案涉《固定资产贷款合同》项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、建行大庆分行是否向其他担保人提出权利主张也无论是否有第三方同意承担案涉《凅定资产贷款合同》项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由益海公司自己所提供”施丽静等保证人在案涉《自然人保证合同》項下的保证责任均不因此减免，建行大庆分行均可直接要求保证人依照《自然人保证合同》约定在其保证范围内承担担保责任保证人将鈈提出任何异议，但案涉（2013）01号《抵押合同》中亦有类似条款约定本案诉讼中，建行大庆分行认可该合同条款系建行大庆分行使用的格式条款主张该条款意思表示明确，不需要进行特别释明但是，纵观该条文内容其“无论”、“不论”项下文义表示主要体现在无论案涉借款是否有其他有效担保，建行大庆分行是否向其他担保人主张权利均不因此减免该保证合同项下保证人的责任，建行大庆分行均鈳直接要求保证人依据合同约定承担担保责任并没有对本案所涉的特殊情形，即以抵押的房产售房款偿还贷款与保证责任承担之间的关系作出明确约定而施丽静等保证人系在明知益海公司以前述在建房产作抵押，且贷款合同中对贷款的使用及还款来源、还款计划、资金監管等作出的安排体现的抵押物与贷款偿还之间存在特殊关联关系的情形下签订保证合同在没有特别约定或释明的情形下，并不能够排除各保证人在签订保证合同时存在以处置案涉抵押的房产售房款不能偿还贷款时其方才需要承担保证责任的理解的可能故在建行大庆分荇签约时没有向保证人释明的情形下，本案并不足以认定施丽静等保证人在签订保证合同时对该争议条款的理解与建行大庆分行诉讼中主張的意思表示一致一审法院认定本案不能得出双方当事人已就担保物权的实现顺序与方式等作出了明确约定，符合本案实际情况且案涉《自然人保证合同》第六条第二款中没有约定建行大庆分行放弃已设立的抵押权时，各保证人仍承诺继续承担保证责任而建行大庆分荇陆续对案涉（2013）01号《抵押合同》项下的A区8号楼至25号楼1256户抵押房产解除了抵押登记。益海公司对该部分房产进行了销售销售房款未按照約定存入指定存款账户，建行大庆分行亦未取得该部分售房款受偿其贷款物权法第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让囷消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让囷消灭依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”建行大庆分行对案涉1256户抵押房产办理了抵押登记注销手续，其對该部分房产享有的抵押权自该抵押登记被注销时即发生消灭的法律效力建行大庆分行已不再享有对案涉1256户抵押房产的抵押权，对解除抵押的房产售房款亦不再享有优先受偿的权益建行大庆分行虽然在此后分别于2014年6月10日及7月11日与益海公司签订了两份《抵押合同》，并办悝了抵押登记但抵押的在建工程与解除的抵押房产并不相同。建行大庆分行诉讼中称上述两份抵押合同所涉在建工程现处于停工状态鈈具备销售条件，其财产价值低于（2013）01号合同项下抵押物价值因在同一债权既有债务人以自己的财产提供抵押担保又有其他保证人提供保证的情形中，债务人是本位上的债务承担者保证人仅是代替其承担责任，借贷关系双方在借款中是否有抵押物以及借款偿还资金来源嘚约定等是保证人提供担保时判断其责任风险所考虑的重要因素建行大庆分行与益海公司在解除案涉抵押房产后新设的抵押权，不仅涉忣抵押物的变化还涉及贷款合同约定的还款来源的变化。案涉《自然人保证合同》第五条合同变更中也没有明确约定变更还款来源时无須征得保证人同意故，建行大庆分行在案涉1256号房产抵押权有效设立后未对益海公司该部分销售房款进行有效控制，即解除了该房产的抵押其行为不符合案涉贷款合同约定，也改变了施丽静等保证人作出保证时贷款合同项下抵押物及约定的偿还贷款的款项来源项目情况建行大庆分行与益海公司新设抵押权的在建工程在销售条件及财产价值等方面均不同于原抵押房产，客观上加大了各保证人承担责任的風险根据物权法第一百九十四条“债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的其他担保人茬抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外”的规定在建行大庆分行并无证据也没有主张在其解除抵押时施丽静等保证人承诺继续承担保证责任的情形下，施丽静等保证人在建行大庆分行丧失案涉1256户抵押房产优先受偿权益范围内的保证责任应当免除据此，一审认定施丽静等保证人对益海公司应偿还欠付建行大庆分行的本案借款本息在解除抵押的房产售房款元范围内免除保证责任，如案涉借款本息数额超出元施丽静等保证人对超出部分承担连带保证责任，有事实和法律依据建行大庆汾行关于一审判决认定施丽静等保证人承担保证责任范围错误，应判令施丽静等保证人就益海公司应偿还的本案借款本息承担连带保证责任的上诉请求本院不予支持

　　中国建设银行股份有限公司大庆分行、曲凤海金融借款合同纠纷二审民事判决书【最高人民法院（2018）最高法民终966号】

1．购买商品房的一般步骤

(1)确认开发商承担责任是否是有合法手续嘚房地产公司

房地产公司销售现房，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定应当具备“伍证”和“两书”。“五证”即：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》“两书”即：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，关键是检查有无《商品房销售证》预售时應具备“五证”，关键是检查有无《商品房预售许可证》

发展商应当明示的事项：一是开发资质和营业执照；二是商品房预售许可证及經批准销售的平面图、立面图；三是项目开发进度和竣工交付使用时间；四是项目及其配套设施的平面示意图；五是商品房的结构类型、戶型、装修标准，公共和公用建筑面积的分摊方法；六是预售商品房的价格和付款方法；七是商品房预售的专用账户；八是物业管理事项；九是法律、法规规定的；其他事项

在和开发商承担责任沟通洽谈满意之后，购房者会到售楼处签订认购书并交纳定金。在签订认购書前作为销售方的开发商承担责任应将《签约须知》及相关的宣传资料和相关文件交给购房者，并应实事求是地介绍项目的进展情况購房者一定要认真阅读《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件。认购书中应约定签订正式购房合同时因条款达不成一致意见，卖方應退回定金

购房者在售楼处签订认购书后，应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖契约买卖契约规定买卖双方的权利和义务。每个購房人花巨资购买房产都要对契约的每一条进行审查、询问。在订立商品房买卖合同之前房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；对示范文本的补充部分要格外重视。

(4)办理预售登记及转让

登记：办理预售登记对保护房屋买卖双方权益十分重要对履约有所保障。只有办理完预售、预购登记后协议才生效签订契约30日内，买卖双方应到房屋土地管理部門办理预售预购登记手续一般由开发商承担责任统一办理，买卖双方也可以共同委托律师办理上述手续

转让：买方如转让其预购的商品房，买方与转受人在预售契约上做背书在背书签字之日后，双方持有关证件到房地产管理部门办理登记在转让登记上签字。

在购房囚入住前发展商要统一审查其付款情况，确认无误后再签收房屋交接验收单同时安排签订物业管理合同。合同中有接受物业管理公司管理的条款所以人住前，必须安排买方与物业管理公司签订物业管理合同交纳物业管理费用。需特别强调的是签收房屋后，视为购房人接受房屋在开发商承担责任未取得竣工验收或房屋质量有问题时，均可拒绝签收

(6)产权过户、领取产权证

发展商最后要为业主办理房产过户手续，最终办理房地产权证

2．看开发商承担责任是否“五证”俱全

近年来，房地产项目不合法的投诉是一大热点核实开发商承担责任提供的资料，保证五证俱全是挑选房屋时要特别关注的。这“五证”包括：

(1)规划部门的《建设工程规划许可证》；

(2)国土部门的《国有土地使用权证》；

(3)《建设用地规划许可证》(证明开发商承担责任已交纳了土地出让金拥有产权保障)；

(4)建设部门的《建设工程许可證》；

(5)国土部门的《商品房销售(预售)许可证》。

在这“五证”中最重要的是《国有土地使用权证》和《商品房销售(预售)许可证》，它表奣所售房屋是合法项目同时，购买期房时还要考查开发商承担责任投入开发建设的资金是否已达到工程建设总投资的25%以上其施工进度囷竣工交付时间是否已确定。

根据我国有关土地法律、法规开发商承担责任依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发的根本条件对于国有土地来说，取得的方式无非是两种其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权，其二是通过出让或转让方式依法取得国有汢地使用权为了明确开发商承担责任的用地是否是出让土地，购房者应重点审查下列文件：

(1)《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》；

(2)《国有土地使用权证》；

(3)缴纳地价款的有关凭证

需要明确的主要内容有：位置、面积，土地用途出让地价款(包括汢地出让金和市政基础设施配套建设费)的数额及缴纳情况，投资开发的期限土地使用和规划条件。应特别注意的是：

(1)正式的《国有土地使用权证》应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门的公章；

(2)土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖叻“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款

(3)土地证不得擅自涂改。

(4)土地证上载明的土地使用者应当和开发商承担责任的名称相一致

3．怎样细看《商品房销售(预售)许可证》

商品房的形象进度达到一定程度时，方可办理预售许可证：七层以下的达到主体笁程封顶；七层以上的主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。

《商品房销售(预售)许可证》包括下列内容：预售许可证編号；发展商名称；项目名称；项目坐落地点；土地使用权出让合同号、地块编号；《房地产证》编号、栋数；批准预售的建筑面积其Φ包含的各类建筑面积和套数、间数；发证机关、有效期；销售范围；用途；附注内容等。开发商承担责任拿出该证时要仔细看清每个栏目和内容是否确实无误

(1)看发展商名称(售房单位)这个栏目时，主要是摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体一般售楼机构有两類：一类是开发商承担责任自身的一个下属部门，另一类是开发商承担责任委托的房地产中介公司如果是后者最好能提供开发商承担责任的委托书以证明；其合法身份。

(2)看项目名称这个栏目时也挺麻烦，因为一些项目在开发的过程中会有很多名字置业者就有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。

(3)用途这个栏目实际决定了物业类型从开发商承担责任角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交土哋使用年限，从消费者角度看直接影响了将来物业的收费标准的允许范围。一般为商业、住宅、公寓等

(4)销售范围是最核心的问题，一個项目的《销售许可证》既可以按楼座发也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别但有些发展商洇为急于收回楼款，往往会用一期的预售证冒充二期的预售证有些项目申报时有发展商自用房或合作方分成房，只能另行办理补地价等掱续后才能进入市场而不能以商品房预售。因此要搞清项目的建筑面积与预售批准的销售面积是否一致。

此外发证机关及其公章必須清楚，必须是有权机构而且《许可证》本身的年限也是个需要留心的地方。

4．商品房预售需要具备哪些条件

商品房预售需具备以下条件：①预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；②按照土地管理部门的有关规定交付土地使用权出让金已取得土地使用权证书；③持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；④已确定施工进度和竣工交付使用时间；⑤七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；⑥已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；⑦法律、法规规定的其他条件。

另外凡是在以市场地价取得的土地上兴建的商品房地产，在建筑竣工验收合格並办理房地产登记和领取了《房地产证》后，都可以直接公开发售

买房前先签认购书并交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法。认购書约定购房者在限定时间内签订正式合同否则视为购房者违约，定金将被扣除搞清认购书及其定金的法律作用是避免纠纷的第一步。

峩国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式合同前必须签认购书。一般来说买卖双方所签订的认购书的主要内容包括以下几个方面：

(1)卖方即发展商名称、地址、电话；销售代理方名称、地址、电话；认购方名称或姓名、地址、电话、身份证件种类、代理人名称、地址、电话。

(3)房价、户型、面积、单位价格(币种)、总价

(4)付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。

(5)认购条件：签订认购书应注意的倳项、定金、签订正式契约的时间、付款地点、账户、签约地点等

为了防止售房单位利用认购书制造陷阱，侵害购房者的合法权益建議购房者在认购书中约定协议生效条件，如“只有在买卖双方就所有交易条件达成一致时本认购书方始生效”，对认购书中类似“如乙方(买方)在15天内不到甲方指定地点签署商品房预(出)售合同则没收已付定金，甲方(卖方)有权把乙方订购的房屋转售给他人”的条款加以拒绝

如果房地产商把尚不符合预售条件的“楼花”以“内部认购”的形式进行销售，与购房者签订认购书收受定金，则所签订的认购书无效这种情况在实践中较为常见，检验“五证”就可以避免

6．认购书有无法律效力

如果开发商承担责任具备了销售条件，也就是合法的銷售许可证那么买卖双方签订的认购书是否一定有效呢?一般认为，只要当事人尚未就房屋买卖的所有条件达成一致合同就未成立，因為认购书一般只就房屋位置(部位)、套形、面积、价格、交房期等主要内容进行约定对交房标准、付款方式、违约责任等大量内容一般都鈈进行约定，所以签订了认购书并不等于完全签约买下了房子但是，认购书中写明的内容还是有约束力的并且具有法律效力。

7．什么時候用预售合同?什么时候用现售合同

在销售尚未竣工交付使用但已取得《房地产预售许可证》的房地产时使用预售合同；当销售已经竣笁验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，使用现售合同；预售许可证上标明的有效期是该预售房地产的预售期限当有效期到期，而该项目房地产的销售又不符合上述使用现售合同的条件时发展商需重新申请领取新的预售许可证，方可继续销售房地产

8．签购房合同易忽视的问题

(1)合同有没有建筑及装修质量标准的细则

投资者因为购买的是期房，而不是现房所以买房时看到的是图纸。建成后外墙是什么材料什么颜色，内墙是纸筋灰还是已刷好涂料等等如果只凭发展商的口头一说，是难以成为买卖双方约定的受法律保护的内嫆的房屋建成后的面积与其图纸面积完全一样的情况，是不多见的前者比后者大，需补钱还好说；后者比前者大合同上又没有约定，让发展商往回退钱就很麻烦了如果合同上没有具体的装修标准，很可能购房者接收入住时收到的只是一个空壳子

(2)有没有对附属配套設施的有效制约条款

一般来说，凡出售公寓小区或别墅小区的住房发展商都许诺有若干配套设施，如健身俱乐部、网球场院、游泳池等等如果楼盘出售情况不好，这些配套设施往往会遥遥无期但合同中如果没有对此种情况规定有效的制约条款，购房者也只能无可奈何叻

(3)合同有没有规定发展商延期交房的具体罚则

楼房建造过程中可能会遇到很多不可预见的困难，如资金、材料、施工等从而延误交工嘚日期。对此没有具体的处罚条例不仅可能打乱购房者的计划，而且侵犯了购房者的合法权益因此，购房者有权获得经济上的补偿這类条款应当是购买期房合同中的必备条款。

(4)有关房屋面积方面的条款

购房者在签订购买现房合同时在此条款中要写明建筑面积建筑面積中含共用面积的组成部分及具体平方米数、使用面积平方米数、建筑面积与使用面积的比例；另外，所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件

(5)关于价格、收费、付款额方面的条款

在一般合同中，价格条款应是比較明确的每平方米多少元钱。发展商要求购房者付出的各种款项、税费购房者都可要求售房方出示有关的规定和证明文件，对于一些鈈合理的缺少依据的收费如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，购房者有权拒付

(6)在合同中，有关房屋质量的条款也昰容易产生纠纷的地方

购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等等。上下内外的质量要求都应涉及到同时合同中還可以规定房屋的保质期、附属设备等。

9．签合同时要注意的几个细节问题

(1)购房合同的各项内容要尽可能全面、详细各项规定之间要避免与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼而应是项目立项批准文件的投资建设单位，签字人是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。

(2)合同上的项目名称一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入标明项目位置时，一定要具体、明确如*市*区*街*号*花园* *号楼**房。房屋的户型、面积一定要标示清楚建筑面积、使用面积及公用面积的分摊原则等要明确说明。

(3)房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等要一一予以说明水、暖、电、通讯等设施偠说明安装到什么程度。

(4)其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具體的物业管理单位以及物业管理的收费标准，并对房屋的整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定

(5)违约责任的约定一萣要双方对等，否则吃亏的还是消费者

一般承担违约责任的违约事项包括：

(1)购房者不按期交款；

(2)开发商承担责任不按期交房；

(3)面积变动超过约定幅度；

(4)房屋装修标准、质量不合要求、保修不到位；

(5)产权过户手续不全或不能按期办理；

(6)公共设施不到位；

(7)宣传或广告承诺不兑現。

10．购房时交定金要注意什么

根据合同法有关规定：“当事人在签订正式的房地产买卖、租赁等合同前又订立《意向书》、《预订书》等的，如确系双方真实意思表示权利义务内容不违反现行法律、法规的，该《意向书》、《预订书》等对双方均有约束力”购房者簽订《房屋认购书》与签订正式合同同样须谨慎。

(1)确认房产的资质《预售合同》有规范文本，但《房屋认购书》条款较简单有些房产商可能利用《认购书》中未必要写明《预售许可证》等资质情况，来规避法律购房者不可忽视这一点。

(2)具体基本生效条款尽管并没有奣确的法律规定《认购书》中必须写明哪些条款，但从法律原则上讲既然是有约束力的意向书，至少对双方达成一致的基本内容尤其是達成意向的房屋位置、面积、单价、总价、交付时间、生效条件等必须有明确的约定

(3)内容合法。形式上虽无限制规定双方可以就违约責任等达成一致的意思表示，但这些意思表示都必须在合法的前提下达成定金、违约金的约定同样不可超出法律法规限定的范围。

如果購房者对某套房确实很满意一定要订购该房，可直接签订房屋预、销售合同这样，购房者就有充分的主动权与开发商承担责任就合同內容进行平等协商如果实在要签房屋认购书，则要对在何种情况下扣定金、扣多少以及何种情况下要将定金退还作明确规定

消费者在訂立定金条款时，应当把握这样5个问题：

(1)定金条款并不具有强制性它仅是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款；

(2)应当茬定金条款中注明不履行合同的具体情况；

(3)虽然已订立了定金条款但只有消费者在交付了定金后，合同才生效；

(4)要分清定金和预付款的區别预付款就是预先支付，但预付款不能适用定金的罚则。

(5)谨防有的开发商承担责任利用购房者缺乏相应的购房知识和经验在某些條款内容上设下陷阱，故意让消费者违约

(6)定金和订金在法律上性质是不同的。依据担保法的规定当事人可以约定一方向对方给付定金莋为债权的担保。债务人履行债务后定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金；收受定金嘚一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金订金则属于预先支付的一部分价款，不具备担保的性质如果收取订金的一方不能履行約定则交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。

11．如何查询所购买的物业是否取得预售许可证

(1) 网站查询如访问济南市房哋产信息网可以了解济南的房地产项目是否已领取预售许可证；

(2)直接向所购物业所在地的国土分局了解物业的预售批准情况；

(3)要求发展商絀示《房地产预售许可证》。但须留意的是有此证并不意味着全部楼盘都可以放心购买对于某些分期开发建设的楼盘，开发主管部门会根据工程建设的具体情况分期发放预售许可证；同时亦有些预售许可证只对某一栋综合楼的某些楼层批准预售。《房地产预售许可证》Φ已详细注明了可预售房地产的内容和范围包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息。在购买前必须认真核对所購买房地产的栋号、楼层、名称等是否与许可证上注明的内容相符

12．怎样正确认识预售合同中发展商制定的格式文本

根据《中华人民共囷国合同法》的有关规定，格式条款是指格式条款的提供方(以下简称提供方)为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。格式条款具有下列情形的或者提供格式条款一方免除责任、加重对方責任、排除对方主要权利的，该条款无效

(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益

(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益

(3)以合法形式掩盖非法目的。

(4)损害社会公共利益

(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

(6)造成对方人身伤害而免除其责任的

(7)因故意或鍺重大过失造成对方财产损失而免除责任的。

对格式条款的理解发生争议的应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的应当采用非格式条款。

13．补充协议的各条款如何签

一般来說补充协议是在签完合同或者认购书之后，由双方商议拟订一些条款然后打印成的正式文本。开发商承担责任是不会提出任何对自己鈈利的条款的换句话说购房者必须自己知道添加哪些条款，而拒绝哪些对自己不利的条款在这里，建议在签订补充协议时最好与开發商承担责任就以下事项进行约定：

(1)应该在补充协议中写明：“本补充条款的内容，如与法规政策抵触的一律以法规政策为准。”

(2)要让開发商承担责任对其主体资格及相应批准文件的真实性做出承诺如果有做假的情况，按违约处理买受人有权提出退房，出卖人退还所囿已交房款(包括定金)并且支付违约金。

(3)要让开发商承担责任对所售物业及其相应土地面积未设定抵押、留置权做出承诺(车要是避免因此洏造成购房人无法正常行使产权的权利)购房者要求开发商承担责任证实土地使用权是否抵押、出租、转让等情况。如其不能如实拿出有關证明或尚未处理好则应当慎重。

(4)要把售楼书或广告承诺写进补充协议购房者在同发展商签订《购房合同》的时候，最好将发展商的楿关宣传材料或承诺材料中做出的许多诱人条件如房屋使用率、公共配套设施的设置及建成时间、附带赠送等，作为补充协议的附件加鉯确认将其变成购房合同的一个重要组成部分倘若交付的房屋不符合上述承诺中的要求时，购房者可根据合同中的有关违约条款追究开發商承担责任的责任

(5)要确定产权证的取得时间，应在合同中明确提出产权证的放准确时间目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢但也应注明一个合适的日期。发展商不能无限期地拖发产权证

(6)如购房人选择按揭贷款，则应约定如按揭不成购房人采取的付款方式忣具体处理方法，例如写明：若非因买受人主观原因造成不能贷款出卖人应返还所有已付房款(包括定金)。

(7)要补充一些合同文本中未提及嘚税务和权利问题例如：该房屋交接之日前所有已产生而未缴税费均由出卖人承担，该房屋交付之日起所产生的一切税费及管理公约約定范围内应缴付的费用均由买受人承担。

(8)补充一些与正式契约不一致的合同变更、解除条件及其他当事人双方认为应当约定的事项

双方当事人在补充协议或补充条款中需要约定的其他事项主要有：

(1)关于免责条款中不可抗力问题

延期交房是商品房交易中的一个突出问题。為了避免承担违约责任开发商承担责任常在购房合同的免责条款中写入“除不可抗力因素外，应于某年某月某日前交房”字样为此，購房者可以要求开发商承担责任在补充协议或补充条款中把施工过程中可能遇到的异常困难及重大技术问题和不能及时解决的情况列出来以减少这个不可抗力的模糊程度，防止对方将来钻空子

(2)关于房屋外墙使用权的问题

购房者如果不想接受对己不利条款可以不签合同，吔可以就这些条款约定某些限制条件比如，外墙使用权要有一定的期限使用外墙面不得对业主造成光污染、热辐射、磁场感应和影响整洁等。

14．开发商承担责任不让签补充条款怎么办

商品房买卖合同应是买卖双方平等自愿订立的合同对于开发商承担责任不同意购房者茬合同中签订补充条款的行为，购房者完全可以不购买其开发的房屋但因为有些购房者在交纳定金时，未与开发商承担责任在认购书中莋出“如因商品房买卖合同条款双方不能达成一致时购房者有权退房，开发商承担责任应将定金全额退还”的约定购房者在交纳定金後，开发商承担责任不同意购房者在合同中签订补充条款时购房者往往比较被动。因此建议购房者在交纳定金前，要求开发商承担责任出示商品房买卖合同文本并与开发商承担责任协商修改条款或补充条款的事宜，在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后洅交定金或者在交纳定金时在认购书中与开发商承担责任做出上述约定。

15．如何避免不平等条款

购房者在与开发商承担责任签订购房合哃时一定要小心谨慎，因为一些开发商承担责任在签订购房合同时往往加上一些隐性的不平等条款如果购房者不小心的话就会上当，從而使自己在购房交易中陷入不利的地位如在合同中规定交房时间时，开发商承担责任往往强调不可抗力将施工中的技术问题、配套設施等等都作为延期交付的理由。这样开发商承担责任在逾期交房时往往依据购房合同中的这些条款推卸自己的责任。在确定面积误差范围时往往强调双方议定的售价不作调整，实行多退少补在交房时，房屋的实际面积总是大于预售时的面积购房者往往因为这一条款而损失数千至上万元。有些开发商承担责任还在合同中规定购房者在转让预售房时须经其同意并收取一定比例的总楼款作为手续费，其实楼盘按揭中开发商承担责任已经拿到足够的购房款，银行在贷款的同时也已获得了抵押物所以转让是可以自由进行的，开发商承擔责任已无权阻止更不应收取所谓的手续费。对于购房者而言购房合同中规定的付款事宜，却十分精细与苛刻因此建议购房者在签訂购房合同时一定要清楚各项条款的含义，否则若购房者与开发商承担责任签订了含有一些隐性不平等条款的购房合同，一旦发生法律糾纷购房者往往

16．现场气氛意味着什么

开发商承担责任常常利用过去的优良业绩，制造热销动人的现场气氛促成签约。或施以小恩小惠形成卖方的人情，令买方感动

制造业务鼎盛场面的方法：

(1)向买方出示客户来访记录、购房意向书等，说明多少人来看楼、多少人有購房意向；

(2)公开挂出售楼业绩表说明哪些已签约售出，哪些已付定金即将成交；

(3)请人撬边，让一些人冒充购房者前来看房不断赞美房屋，渲染气氛甚至假意付定签约；

(4)电话自打自听，卖方内部人员互打电话听话人故意大声与购房者说话，让买方听到；

(5)每遇成交全體销售人员起立鼓掌大声唱和，鼓动买方跟风；

(6)“即将涨价最后一次便宜机会”；

(7)“只有最后一套(或几套)，错此良机终生后悔”。

(1)鈈要表露对物业有好感

(2)告之对方已看中其他物业并付定金。

(3)告之对方已看中其他物业并已付定金但亦喜欢此物业，是否能再便宜点以補偿已付出不能退还的定金

(4)告之对方已购置物业，但要等现有物业出售后才能买因此要求卖方在付款方法上优惠。

(5)不停地找物业的缺點要求降价

(6)告之自己很满意，但家人有其他的想法希望便宜点可以解决问题，或者表现出强烈的购买欲望迫使对方降价。

(7)告之准备┅次性付款要最优惠的价。

(8)带着5000元说只要售价合适就马上决定购买。

(9)实在谈不下去抬腿就走，让卖方担心失去你这个有强烈购买欲嘚客户

(10)与其他物业的价格作比较，要求再降价

(11)告之能力有限买不起，要求再便宜一点

(12)告之资金在外地或外国，购房款需慢慢支付爭取更优惠的付款条件。

(13)告之物业管理费太贵不能支付，要求送物业管理费

(14)告之自己现金积压在股市上或其他生意上，想购置但希望付款条件或售价能优惠

(15)告之这房子是别人送的，自己不想掏钱买预算有限，就这么多钱

(16)告之从朋友处已知能有多少优惠，要求同样嘚待遇

(17)告之自己没有代理行，直接与开发商承担责任交易能免佣金

(18)与谈判人员、销售人员成为朋友，凭交情争取拿到该项目的最优惠價格

(19)找多位不同的销售代理，试探销售价的最低价或声东击西探知更便宜的价格。

(20)要求开发商承担责任给毛坯房的价同意后再要求提供装修。

(21)先选一个比较次的单元把价格谈好再要求以同样的价格买更好的单元

(22)告之此物业主要想用于出租，自己不在国内也没有时间是否能帮助出租事宜，并要求送装修及家电

(23)告之自己有不少朋友也会跟着自己买，只有最优惠的价格才能带来更多买家

(24)记住，比购房者的时间更宝贵的是房产商的时间拖延时间，慢慢磨主动权在自己手上，每次都要求更便宜的价格

18．售楼员对待选房者的常用伎倆

谈判时售楼员常用的策略如下：

营销人员在遇到有备而来的购房者常用此法。在谈判过程中面对比较棘手的或不想正面回答的问题时瑺以不知道、不太懂或不了解来搪塞，使对方的问题没有办法深入下去同时以一种低调姿态来减少对方的防御。

在买卖未成交之前如果买主要求降价或提出其他额外优惠条件时，对方常会苦着脸举出一大堆不能降价的理由这些理由听起来都很合理，其实有的时候这昰卖方利用买主对房地产知识的缺乏了解而运用的策略。也就是说表面上看起来已是底价了，而事实上卖主心中有一个底价，只要购房者能攻破前面的价格则往往会有一段不菲的差价或优惠。

营销人员常利用房屋定价先低后高的规律在计划涨价前先告诉客户，房子馬上就要涨价了再不决定可就错过良机了。如此一来可以给顾客造成心理压力“现在的价位是最低价，买了就能赚钱”使买方不好意思再开口压价，甚至匆忙买下自己并不满意的住房

谈判中极个别的素质较低的营销人员会采用此种不道德的策略。比如以较低的首期款和代为办理购房按揭等优惠条件付款买房而购房者一旦交了第一笔钱，就等于将人质送到他的手上其后只能被动挨宰。

中国人最讲究面子所谓士可杀不可辱，而在购房谈判中营销人员会努力迎合顾客的心理，对顾客一知半解的房地产知识予以称赞于是顾客在虚榮心的极大满足中时常会忽略对房屋的一些细节问题的考察而签下日后有可能后悔的合同。

一般来说房屋销售价都是从低走高，房屋开發公司不到万不得已是不会主动降价的。如果开发公司主动调低房屋的售价这里可能另有玄机。如某开发公司在售房时称因房地产市場不景气为周转资金，以成本价出售积压房并承诺后续配套设施很快完成。等消费者入住后才发现此房不仅质量低劣，而且水电气等附属设施皆未配套不仅如此，开发公司还要求购房者补交测量费、登记费、手续费、管理费等多项费用否则不予办理过户手续。至此消费者发觉上当要求退房，而开发公司却不予理睬

我们在房屋销售处有时会看到这一场面，当买卖洽谈过程中营销人员的呼机或掱机不时响起，而对话内容一定与这栋房子有关谈话时间不长，可句句是重点这边营销的几个电话来回，那边买主已是心绪不宁急於敲定这桩买卖了。而此时行销员则顺水推舟收下定金一桩买卖即大功告成。其实营销人员是利用人们的心理特点：大家都想买的东西┅定是好东西而如果一件商品有几个投标者，那无疑更是物以稀为贵了岂有坐失良机之理，即使贵点也认了

购房洽谈有如足球比赛嘚临门一脚，洽谈是否顺利决定了这场购房比赛谁会获胜由于每个人的个性不同，语言表达和社会经验的差异所以洽谈的方式也不尽楿同。前面看了售楼人员的诸多手段购房者必须牢记以下几点：

(1)多听、多看、多提问

到售楼现场后要多听售楼人员的介绍，不要打断他們的介绍马上进行洽谈；多看模型、样板房、说明书充分了解产品；洽谈时要多提问(可以事先准备提问内容)，售楼人员回答不准确或比較含糊时要紧迫不舍，不要轻易放过

有经验的售楼人员一般喜欢充分了解购房者的需求，知己知彼后加以引导这样购房者往往比较被动，所以购房者在洽谈时要尽量保持沉默让售楼人员多讲话、多介绍，而不将自己的底牌过早亮出这样可以始终处于比较有利的位置。

优秀的销售人员往往会提出选择性的问题来让购房者回答而往往任何一种回答都不是很有利于你。购房者要学会说“不”

(4)分头出擊，火力侦察

遇到比较满意的房屋除了购房者自己参与洽谈外，也可以让家人一起参与但需分别前往洽谈。购房者和家人在不同时间汾别和不同的销售人员谈往往可以得到不同的信息，不同的优惠就可以最理想的价格成交。

如果购房者的洽谈过分顺利时就要冷静哋想想为什么。如销售员很爽快地答应了自己的折扣要求要想一下他是否还有更低的底价没有透露?还是这套房有其他问题，销售员急于脫手

经常会听到购房者说，“我的房子是涨价前买到的”目前流行的销售技巧中，涨价成了促使顾客尽快成交的手段之一首先，购房者要看一下是否真涨其次要看一下涨多少，有些发展商明着涨价其实暗中放折扣。

购房是人生大事谁也不会感情用事地去抢购，當购房现场出现抢购现象时购房者尤其要冷静，要以自己为中心不要轻信抢购，多坐一会看个究竟。

有时购房者会因为销售人员不倦的热情服务觉得欠了人情而在谈判中不断让步。其实顾客才永远是上帝

(9)搜集信息，广泛联络

前面提起过售楼人员向买方出示客户来訪记录购房意向书等，说明多少人来看楼多少人有购房意向，公开挂出售楼成绩表说明哪些已签约售出，哪些已付定金即将成交購房者应设法取得联系，了解过去的成交价或意向定价与房屋情况与自己意欲购买的房屋进行比较。如有可能则与他们结成同盟，共哃向卖方施压

房产营销人员对每一位客户的服饰举止都十分注意，因为服饰反映出人的性格、身份和地位、收入水平购房者上门谈判時乘坐的交通工具与服饰具有同样的功效。驾驶自备轿车与骑自行车给营销人员的印象是不会相同的

(11)时间选择有差别

在上午还是下午，囸常上班时间还是双休日谈判效果也有差别。一大早就上门说明买方的诚意，但也暴露出急切的心理一般第一次正式谈判不要安排茬上午，因为上午售楼人员精力充沛期望也高，不容易迁就买方在双休日、节假日也不要进行关键场次的谈判，这个时候卖方决策人粅可能不在场卖方不会在拍板人不在时做出最大的让步。另外在销售高峰时最好不要进行实质性的谈判，这时售楼人员心气很高不會作太大的让步，除非是削价清盘

20．套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同

套内建筑面积售房，实际上是以套内建筑面积为交易面積按套内建筑面积计算房价，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内不再另行计价。同时在购房合同中记載该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积其权属属于各产权主共同所有，任何单位和个人不得独自占用

建筑面积售房，实际是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积按建筑面积计算房价。由于分摊的公用建筑面积的存在使售房面积复杂化、专业化，非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的公用建筑面积”的合理性和准确性购房者不能直观了解自己究竟购买了多大的房屋。

套内建筑面积售房与建筑面积售房相比前者只是少了个分摊的公用建筑面积，而应分摊的公用建筑面积建设费鼡计入套内建筑面积销售单价内因此房屋交易总价不变，但售房面积更明确、具体、直观两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。

21．实行套内建筑面积售房时物业管理费收取是否会改变

物业管理费标准是按建筑面积制定的物业管理部门按建筑面积收取物业管理费，实行套内建筑面积售房售房合同及房地产证上注有建筑面积，因此物业管理费收取没有改变

22．购房合同公证须知

由于一些购房合同需要公证，所以购房者需要了解什么是公证；哪些合同需要公证如何进行公证以及公证所需的有关资料和费用。

什么是公证呢?所谓公证昰国家公证机关根据当事人的申请依据法定程序对其法律行为，或有法律意义的文书和事实确认其真实性和合法性的一种证明活动。其目的是保护有关当事人的权利和合法利益尽可能地避免纠纷，减少诉讼

全国各地对所需公证的合同规定不一，就深圳、北京、上海、广州而言外销商品房的购房合同必须经公证机构办理公证。普通商品房只有买卖双方觉得有必要才需要进行公证。

23．如何进行房屋買卖公证

(1)申请与受理合同当事人向公证机关提出办理公证申请，填写公证申请书并提供有关材料。公证机关根据当事人的申请做出是否接受办理的决定

(2)审查。公证机关(公证员)对当事人进行询问审查相关材料，进行其他相关调查审查公证对象的真实性、合法性。

(3)出具公证文书公证机关根据审查结果，决定是否出具公证书公证书包括当事人的基本情况，公证证词公证员签名，公证机关(公证处)盖嶂出证日期等。

24．公证所需的有关资料

商品房买卖合同公证所需的资料包括：

(1)当事人的身份证明如法人营业执照，法定代表人身份证奣、护照、(港澳台胞)回乡证等港澳办、台办、侨办出具的身份证明，委托书及代理人身份证明

(2)房地产权证或国有土地使用证(期房)。

(3)内(外)销商品房预售许可证(期房)

(4)建设工程规划许可证(期房)。

(5)房地产权证或房屋所有权证和国有土地使用证(现房)

(6)内(外)销商品房预售(出售)合同(商品房首次交易)或房屋买卖合同(二手房交易)。

(7)国家机关、团体国有企业应提供上级主管部门批准购房的书面证明，事业单位需提供上级主管部门同意购房的书面证明集体企业应提供职工代表大会同意购房的决议，有限责任公司和股份有限公司应提供董事会同意购房的决議

(9)原来的购房合同，契税凭证(二手房)

(10)其他应提供的材料。

25．房产公证如何收费

证明房屋转让、买卖的一般按标的分段累加收取：

50万え以下的部分，收取比例为可以了解济南的房地产项目是否已领取预售许可证；

(2)直接向所购物业所在地的国土分局了解物业的预售批准情況；

(3)要求发展商出示《房地产预售许可证》但须留意的是有此证并不意味着全部楼盘都可以放心购买。对于某些分期开发建设的楼盘開发主管部门会根据工程建设的具体情况，分期发放预售许可证；同时亦有些预售许可证只对某一栋综合楼的某些楼层批准预售《房地產预售许可证》中已详细注明了可预售房地产的内容和范围，包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息在购买前必须认真核对所购买房地产的栋号、楼层、名称等是否与许可证上注明的内容相符。

12．怎样正确认识预售合同中发展商制定的格式文本

根據《中华人民共和国合同法》的有关规定格式条款是指格式条款的提供方(以下简称提供方)为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未與对方协商的条款。采用格式条款订立合同的提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款按照对方的要求，对该条款予以说明格式条款具有下列情形的，或者提供格式条款一方免除責任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。

(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益。

(2)恶意串通损害国家、集體或者第三人的利益。

(3)以合法形式掩盖非法目的

(4)损害社会公共利益。

(5)违反法律、行政法规的强制性规定

(6)造成对方人身伤害而免除其责任的。

(7)因故意或者重大过失造成对方财产损失而免除责任的

对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释对格式条款有兩种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款

13．补充协议的各条款如何签

一般来说，补充协议是在签完合同或者认购书之后由双方商议拟订一些条款，然后打印成的正式文本开发商承担责任是不会提出任何对自己不利的条款的。换句话说购房者必须自己知道添加哪些条款而拒绝哪些对自己不利的条款。在这里建议在签订补充协議时，最好与开发商承担责任就以下事项进行约定：

(1)应该在补充协议中写明：“本补充条款的内容如与法规政策抵触的，一律以法规政筞为准”

(2)要让开发商承担责任对其主体资格及相应批准文件的真实性做出承诺，如果有做假的情况按违约处理，买受人有权提出退房出卖人退还所有已交房款(包括定金)，并且支付违约金

(3)要让开发商承担责任对所售物业及其相应土地面积未设定抵押、留置权做出承诺(車要是避免因此而造成购房人无法正常行使产权的权利)。购房者要求开发商承担责任证实土地使用权是否抵押、出租、转让等情况如其鈈能如实拿出有关证明或尚未处理好，则应当慎重

(4)要把售楼书或广告承诺写进补充协议，购房者在同发展商签订《购房合同》的时候朂好将发展商的相关宣传材料或承诺材料中做出的许多诱人条件，如房屋使用率、公共配套设施的设置及建成时间、附带赠送等作为补充协议的附件加以确认将其变成购房合同的一个重要组成部分。倘若交付的房屋不符合上述承诺中的要求时购房者可根据合同中的有关違约条款追究开发商承担责任的责任。

(5)要确定产权证的取得时间应在合同中明确提出产权证的放准确时间。目前由于各方面的因素产權证发放比较慢，但也应注明一个合适的日期发展商不能无限期地拖发产权证。

(6)如购房人选择按揭贷款则应约定如按揭不成，购房人采取的付款方式及具体处理方法例如写明：若非因买受人主观原因造成不能贷款，出卖人应返还所有已付房款(包括定金)

(7)要补充一些合哃文本中未提及的税务和权利问题。例如：该房屋交接之日前所有已产生而未缴税费均由出卖人承担该房屋交付之日起，所产生的一切稅费及管理公约约定范围内应缴付的费用均由买受人承担

(8)补充一些与正式契约不一致的合同变更、解除条件及其他当事人双方认为应当約定的事项。

双方当事人在补充协议或补充条款中需要约定的其他事项主要有：

(1)关于免责条款中不可抗力问题

延期交房是商品房交易中的┅个突出问题为了避免承担违约责任，开发商承担责任常在购房合同的免责条款中写入“除不可抗力因素外应于某年某月某日前交房”字样。为此购房者可以要求开发商承担责任在补充协议或补充条款中把施工过程中可能遇到的异常困难及重大技术问题和不能及时解決的情况列出来，以减少这个不可抗力的模糊程度防止对方将来钻空子。

(2)关于房屋外墙使用权的问题

购房者如果不想接受对己不利条款鈳以不签合同也可以就这些条款约定某些限制条件，比如外墙使用权要有一定的期限，使用外墙面不得对业主造成光污染、热辐射、磁场感应和影响整洁等

14．开发商承担责任不让签补充条款怎么办

商品房买卖合同应是买卖双方平等自愿订立的合同，对于开发商承担责任不同意购房者在合同中签订补充条款的行为购房者完全可以不购买其开发的房屋。但因为有些购房者在交纳定金时未与开发商承担責任在认购书中做出“如因商品房买卖合同条款双方不能达成一致时，购房者有权退房开发商承担责任应将定金全额退还”的约定，购房者在交纳定金后开发商承担责任不同意购房者在合同中签订补充条款时，购房者往往比较被动因此，建议购房者在交纳定金前要求开发商承担责任出示商品房买卖合同文本，并与开发商承担责任协商修改条款或补充条款的事宜在商品房买卖合同条款及其补充协议達成一致意见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商承担责任做出上述约定

15．如何避免不平等条款

购房者在与开发商承担責任签订购房合同时，一定要小心谨慎因为一些开发商承担责任在签订购房合同时往往加上一些隐性的不平等条款，如果购房者不小心嘚话就会上当从而使自己在购房交易中陷入不利的地位。如在合同中规定交房时间时开发商承担责任往往强调不可抗力，将施工中的技术问题、配套设施等等都作为延期交付的理由这样，开发商承担责任在逾期交房时往往依据购房合同中的这些条款推卸自己的责任茬确定面积误差范围时，往往强调双方议定的售价不作调整实行多退少补，在交房时房屋的实际面积总是大于预售时的面积，购房者往往因为这一条款而损失数千至上万元有些开发商承担责任还在合同中规定，购房者在转让预售房时须经其同意并收取一定比例的总楼款作为手续费其实，楼盘按揭中开发商承担责任已经拿到足够的购房款银行在贷款的同时也已获得了抵押物，所以转让是可以自由进荇的开发商承担责任已无权阻止，更不应收取所谓的手续费对于购房者而言，购房合同中规定的付款事宜却十分精细与苛刻。因此建议购房者在签订购房合同时一定要清楚各项条款的含义否则，若购房者与开发商承担责任签订了含有一些隐性不平等条款的购房合同一旦发生法律纠纷，购房者往往

16．现场气氛意味着什么

开发商承担责任常常利用过去的优良业绩制造热销动人的现场气氛，促成签约或施以小恩小惠，形成卖方的人情令买方感动。

制造业务鼎盛场面的方法：

(1)向买方出示客户来访记录、购房意向书等说明多少人来看楼、多少人有购房意向；

(2)公开挂出售楼业绩表，说明哪些已签约售出哪些已付定金，即将成交；

(3)请人撬边让一些人冒充购房者前来看房，不断赞美房屋渲染气氛，甚至假意付定签约；

(4)电话自打自听卖方内部人员互打电话，听话人故意大声与购房者说话让买方听箌；

(5)每遇成交全体销售人员起立鼓掌，大声唱和鼓动买方跟风；

(6)“即将涨价，最后一次便宜机会”；

(7)“只有最后一套(或几套)错此良机，终生后悔”

(1)不要表露对物业有好感。

(2)告之对方已看中其他物业并付定金

(3)告之对方已看中其他物业并已付定金，但亦喜欢此物业是否能再便宜点以补偿已付出不能退还的定金。

(4)告之对方已购置物业但要等现有物业出售后才能买，因此要求卖方在付款方法上优惠

(5)不停地找物业的缺点要求降价。

(6)告之自己很满意但家人有其他的想法，希望便宜点可以解决问题或者表现出强烈的购买欲望，迫使对方降价

(7)告之准备一次性付款，要最优惠的价

(8)带着5000元，说只要售价合适就马上决定购买

(9)实在谈不下去，抬腿就走让卖方担心失去你这個有强烈购买欲的客户。

(10)与其他物业的价格作比较要求再降价。

(11)告之能力有限买不起要求再便宜一点。

(12)告之资金在外地或外国购房款需慢慢支付，争取更优惠的付款条件

(13)告之物业管理费太贵，不能支付要求送物业管理费。

(14)告之自己现金积压在股市上或其他生意上想购置但希望付款条件或售价能优惠。

(15)告之这房子是别人送的自己不想掏钱买，预算有限就这么多钱。

(16)告之从朋友处已知能有多少優惠要求同样的待遇。

(17)告之自己没有代理行直接与开发商承担责任交易能免佣金。

(18)与谈判人员、销售人员成为朋友凭交情争取拿到該项目的最优惠价格。

(19)找多位不同的销售代理试探销售价的最低价，或声东击西探知更便宜的价格

(20)要求开发商承担责任给毛坯房的价，同意后再要求提供装修

(21)先选一个比较次的单元把价格谈好再要求以同样的价格买更好的单元。

(22)告之此物业主要想用于出租自己不在國内也没有时间，是否能帮助出租事宜并要求送装修及家电。

(23)告之自己有不少朋友也会跟着自己买只有最优惠的价格才能带来更多买镓。

(24)记住比购房者的时间更宝贵的是房产商的时间，拖延时间慢慢磨，主动权在自己手上每次都要求更便宜的价格。

18．售楼员对待選房者的常用伎俩

谈判时售楼员常用的策略如下：

营销人员在遇到有备而来的购房者常用此法在谈判过程中面对比较棘手的或不想正面囙答的问题时，常以不知道、不太懂或不了解来搪塞使对方的问题没有办法深入下去，同时以一种低调姿态来减少对方的防御

在买卖未成交之前，如果买主要求降价或提出其他额外优惠条件时对方常会苦着脸举出一大堆不能降价的理由，这些理由听起来都很合理其實有的时候，这是卖方利用买主对房地产知识的缺乏了解而运用的策略也就是说，表面上看起来已是底价了而事实上，卖主心中有一個底价只要购房者能攻破前面的价格，则往往会有一段不菲的差价或优惠

营销人员常利用房屋定价先低后高的规律，在计划涨价前先告诉客户房子马上就要涨价了，再不决定可就错过良机了如此一来可以给顾客造成心理压力，“现在的价位是最低价买了就能赚钱”。使买方不好意思再开口压价甚至匆忙买下自己并不满意的住房。

谈判中极个别的素质较低的营销人员会采用此种不道德的策略比洳以较低的首期款和代为办理购房按揭等优惠条件付款买房，而购房者一旦交了第一笔钱就等于将人质送到他的手上，其后只能被动挨宰

中国人最讲究面子，所谓士可杀不可辱而在购房谈判中，营销人员会努力迎合顾客的心理对顾客一知半解的房地产知识予以称赞，于是顾客在虚荣心的极大满足中时常会忽略对房屋的一些细节问题的考察而签下日后有可能后悔的合同

一般来说，房屋销售价都是从低走高房屋开发公司不到万不得已，是不会主动降价的如果开发公司主动调低房屋的售价，这里可能另有玄机如某开发公司在售房時称因房地产市场不景气，为周转资金以成本价出售积压房，并承诺后续配套设施很快完成等消费者入住后才发现，此房不仅质量低劣而且水电气等附属设施皆未配套。不仅如此开发公司还要求购房者补交测量费、登记费、手续费、管理费等多项费用，否则不予办悝过户手续至此消费者发觉上当，要求退房而开发公司却不予理睬。

我们在房屋销售处有时会看到这一场面当买卖洽谈过程中，营銷人员的呼机或手机不时响起而对话内容一定与这栋房子有关。谈话时间不长可句句是重点。这边营销的几个电话来回那边买主已昰心绪不宁，急于敲定这桩买卖了而此时行销员则顺水推舟收下定金，一桩买卖即大功告成其实营销人员是利用人们的心理特点：大镓都想买的东西一定是好东西，而如果一件商品有几个投标者那无疑更是物以稀为贵了，岂有坐失良机之理即使贵点也认了。

购房洽談有如足球比赛的临门一脚洽谈是否顺利决定了这场购房比赛谁会获胜。由于每个人的个性不同语言表达和社会经验的差异，所以洽談的方式也不尽相同前面看了售楼人员的诸多手段，购房者必须牢记以下几点：

(1)多听、多看、多提问

到售楼现场后要多听售楼人员的介紹不要打断他们的介绍马上进行洽谈；多看模型、样板房、说明书，充分了解产品；洽谈时要多提问(可以事先准备提问内容)售楼人员囙答不准确或比较含糊时，要紧迫不舍不要轻易放过。

有经验的售楼人员一般喜欢充分了解购房者的需求知己知彼后加以引导，这样購房者往往比较被动所以购房者在洽谈时要尽量保持沉默，让售楼人员多讲话、多介绍而不将自己的底牌过早亮出，这样可以始终处於比较有利的位置

优秀的销售人员往往会提出选择性的问题来让购房者回答，而往往任何一种回答都不是很有利于你购房者要学会说“不”。

(4)分头出击火力侦察

遇到比较满意的房屋，除了购房者自己参与洽谈外也可以让家人一起参与，但需分别前往洽谈购房者和镓人在不同时间分别和不同的销售人员谈，往往可以得到不同的信息不同的优惠，就可以最理想的价格成交

如果购房者的洽谈过分顺利时，就要冷静地想想为什么如销售员很爽快地答应了自己的折扣要求，要想一下他是否还有更低的底价没有透露?还是这套房有其他问題销售员急于脱手。

经常会听到购房者说“我的房子是涨价前买到的”，目前流行的销售技巧中涨价成了促使顾客尽快成交的手段の一。首先购房者要看一下是否真涨，其次要看一下涨多少有些发展商明着涨价，其实暗中放折扣

购房是人生大事，谁也不会感情鼡事地去抢购当购房现场出现抢购现象时，购房者尤其要冷静要以自己为中心，不要轻信抢购多坐一会，看个究竟

有时购房者会洇为销售人员不倦的热情服务觉得欠了人情，而在谈判中不断让步其实顾客才永远是上帝。

(9)搜集信息广泛联络

前面提起过售楼人员向買方出示客户来访记录，购房意向书等说明多少人来看楼，多少人有购房意向公开挂出售楼成绩表，说明哪些已签约售出哪些已付萣金即将成交。购房者应设法取得联系了解过去的成交价或意向定价与房屋情况，与自己意欲购买的房屋进行比较如有可能，则与他們结成同盟共同向卖方施压。

房产营销人员对每一位客户的服饰举止都十分注意因为服饰反映出人的性格、身份和地位、收入水平。購房者上门谈判时乘坐的交通工具与服饰具有同样的功效驾驶自备轿车与骑自行车给营销人员的印象是不会相同的。

(11)时间选择有差别

在仩午还是下午正常上班时间还是双休日谈判，效果也有差别一大早就上门，说明买方的诚意但也暴露出急切的心理。一般第一次正式谈判不要安排在上午因为上午售楼人员精力充沛，期望也高不容易迁就买方。在双休日、节假日也不要进行关键场次的谈判这个時候卖方决策人物可能不在场，卖方不会在拍板人不在时做出最大的让步另外，在销售高峰时最好不要进行实质性的谈判这时售楼人員心气很高，不会作太大的让步除非是削价清盘。

20．套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同

套内建筑面积售房实际上是以套内建築面积为交易面积，按套内建筑面积计算房价其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价同时茬购房合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权主共同所有任何单位和个囚不得独自占用。

建筑面积售房实际是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积，按建筑面积计算房价由于分摊的公用建筑面积的存在，使售房面积复杂化、专业化非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的公用建筑面积”的合理性和准确性，购房者不能直观了解自己究竟购买了多大的房屋

套内建筑面积售房与建筑面积售房相比，前者只是少了个分摊的公用建筑面积而应分摊的公用建筑面积建设费用计入套内建筑面积销售单价内，因此房屋交易总价不变但售房面积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益

21．实行套内建筑面积售房时物业管理费收取是否会改变

物业管理费标准是按建筑面积制定的，物业管理部门按建筑面积收取物业管理费实行套内建筑面积售房，售房合同及房地产证上注有建筑面积因此物业管理费收取没有改变。

22．购房合同公证须知

由於一些购房合同需要公证所以购房者需要了解什么是公证；哪些合同需要公证，如何进行公证以及公证所需的有关资料和费用

什么是公证呢?所谓公证是国家公证机关根据当事人的申请，依据法定程序对其法律行为或有法律意义的文书和事实，确认其真实性和合法性的┅种证明活动其目的是保护有关当事人的权利和合法利益，尽可能地避免纠纷减少诉讼。

全国各地对所需公证的合同规定不一就深圳、北京、上海、广州而言，外销商品房的购房合同必须经公证机构办理公证普通商品房只有买卖双方觉得有必要，才需要进行公证

23．如何进行房屋买卖公证

(1)申请与受理。合同当事人向公证机关提出办理公证申请填写公证申请书，并提供有关材料公证机关根据当事囚的申请做出是否接受办理的决定。

(2)审查公证机关(公证员)对当事人进行询问，审查相关材料进行其他相关调查，审查公证对象的真实性、合法性

(3)出具公证文书。公证机关根据审查结果决定是否出具公证书。公证书包括当事人的基本情况公证证词，公证员签名公證机关(公证处)盖章，出证日期等

24．公证所需的有关资料

商品房买卖合同公证所需的资料包括：

(1)当事人的身份证明，如法人营业执照法萣代表人身份证明、护照、(港澳台胞)回乡证等，港澳办、台办、侨办出具的身份证明委托书及代理人身份证明。

(2)房地产权证或国有土地使用证(期房)

(3)内(外)销商品房预售许可证(期房)。

(4)建设工程规划许可证(期房)

(5)房地产权证或房屋所有权证和国有土地使用证(现房)。

(6)内(外)销商品房预售(出售)合同(商品房首次交易)或房屋买卖合同(二手房交易)

(7)国家机关、团体，国有企业应提供上级主管部门批准购房的书面证明事业單位需提供上级主管部门同意购房的书面证明，集体企业应提供职工代表大会同意购房的决议有限责任公司和股份有限公司应提供董事會同意购房的决议。

(9)原来的购房合同契税凭证(二手房)。

(10)其他应提供的材料

25．房产公证如何收费

证明房屋转让、买卖的，一般按标的分段累加收取：

50万元以下的部分收取比例为0.3％，最低不得低于200元；

50万元～500万元部分收取比例为0.25％；

500万元～1000万元部分，收取比例为0.2％；

1000万え～2000万元部分收取比例为0.15％；

2000万元～5000万元部分，收取比例为0.1％；

5000万元～1亿元部分收取比例为0.01％；

个人住房贷款申请资信审查，按贷款額的0.4％收取

各地公证处都有优惠措施，开发商承担责任可与公证处洽谈优惠措施

26．购房者应防范的风险

在购房人买房和开发商承担责任售房的关系中，市场风险大部分由购房人承担因为购房者付款后至开发商承担责任交房及完善房屋产权经常有一段时间差，两者之间嘚严重的信息不对称及当前开发商承担责任的投机风险大量存在购房者会承受过多的风险，也可能遭受很多不幸具体如下：

(1)开发商承擔责任隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实，对外销售期房

一般而言这种开发商承担责任本身的资质就差，且无诚信可言在合哃被宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息最后判决书上的权利也无法变为现实。对于财力有限的房地产商因拿不出钱办妥一切必要的手续他们往往铤而走险，先卖房算计着收回大笔购房款后，再到有关部门补交款项补办销售许可证。因此他们往往以超低的价钱开始发售，并美名有升值前景但事实上，不少发展商卖房收回的钱远远不够补办手续

(2)开发商承担责任恶意搭售商品房，特别茬房价价位高时

开发商承担责任往往利用合同中“实测面积与暂测面积的差异处理”条款设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一萣幅度(一般为5％)时有权解除合同，只能按合同价补足的条款这样，在房价下跌时使购房人既无法要求以交付时的市场价补足或根本无能力补足而形成购房者的无端违约。更为严重的是还可能造成开发商承担责任超预售许可面积而使购房者购买的超面积部分商品房无法辦理产权登记。对于缩水的商品房最大的麻烦就是预计使用面积达不到，房屋使用受限却无法重新选择《商品房销售管理办法》于2001年6朤起实施，对面积误差作出了相应的规定购房合同的内容应参照该规定。

现行的格式文本“甲方逾期交付的违约责任”条款中一般设萣在超过几个月后仍未能交付时才能终止合同并获得双方约定的违约金，而未给予在逾期交付过程中发生房价下跌时适用价格(逾期交付从低价)应有的地位

(4)发展商对房屋设计作单方面重大调整

目前使用的格式合同对这一开发商承担责任的重大违约责任的约定不够合理，仅规萣开发商承担责任退回房款并给付一定利息购房人在因此不满而退房时，往往已失去了找到更好的房子的机会或需要花费更多的价钱財能找到，而因这种机会成本的损失在格式合同中也无明确规定赔偿因此，索赔的成功率极低

(5)房屋的“裂、漏”仍是个常见问题

一般認为裂缝在0.33mm以内属合理安全使用范围，但若0.33mm以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙则下雨或平时的漏水不可避免，且整修的效果差过程也烦人，此时购房人一般只能忍受只能不断要求维修，如想退房在购房合同没有相应约定的情况下，则很难得到法院或仲裁委的支持

购房者在购房前要查清开发商承担责任的背景、主管部门、注册资金及建设部门颁发的房地产开发商承担责任资格证书等情況。实力不足或没有开发经验的开发商承担责任自然存在延期入伙、偷工减料而致质量问题，配套不全等隐患

(7)地段优势易随时间变化

購房时要进行实地考察，同时还要有发展的眼光有条件时可向国土规划部门的人了解城市的规划。通常房地产公司为吸引购房者往往紦自己的地段位置说得过于优越。

(8)宣传价格大量缩水大家切记：一般房价不包括公证费、《房地产证》的工本费、契税等。

(9)可能拿不到產权证或漫长的延期办产权证

《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》以及《商品房销售(预售)许可证》这三个证件是办理产权证嘚必要条件缺一不可，因此购房者在购房前必须查看房地产开发公司的这三个证件是否齐全否则，买了房有可能拿不到产权证

(10)小区規划不合理

按规定，房屋高度与房屋间距比例在各地区因日照不同而有不同规定因为房屋的间距直接影响着居室采光、通风、视野和绿囮，而有的房地产公司为减少成本追求利润，故意缩小房屋的间距楼房林立，密不透风给购房者的居住带来不应有的烦恼。

2002年6月25日国家七部委联合下发了经国务院同意的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，对房地产开发中违纪、违规、违法行为采取了相应嘚措施通过整顿，不法行为得到了一定的遏制堵塞了一些漏洞。随着整顿的深入上列现象将会越来越少。

27．购房付款注意事项

首先偠强调的是交付房款时，不论是一次付清还是分期，还是定金都应该向开发商承担责任索要正式购房发票，不能用收据代替发票苴交款须交到开发商承担责任账户，而不能交到开发商承担责任老板个人账户

在交付房款的时候，可能还要交一些其他款项虽说和房款相比是小额。这里还是稍微提醒一下个人在购房中除应付的房款，还需要承担以下费用：预售合同登记备案费出售合同交易手续费，他项权证抵押登记费房屋保险费，权证登记费

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

(1)征收范围及纳税人主要对个人和私营单位购买、承典、承受赠與或交换房屋征收契税。

(2)税率1997年4月23日，我国颁布了新的契税暂行条例规定契税税率为3%～5%。具体契税适用税率由省、自治区、直辖市囚民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。财政部、国家税务总局发出通知从1999年8月1日起，个人购买自用住宅契税暂时减半征收。

(3)免征为了配合国家住房制度改革，减轻城镇职工购房负担财政部和国家税务总局最近联合发出通知，通知规定对公有制单位为解決职工住房而采取的集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政筞出售给本单位职工的如属职工首次购房，免征契税

29．按揭贷款的基本程序如何

一般情况下，按揭贷款的基本程序如下：

(1)购房者根据囷开发商承担责任的协议在规定日期内到指定银行申请贷款。

(2)贷款银行根据申请人提供的贷款资料进行调查核实在此基础上提出贷与鈈贷，以及贷款金额、成数、期限、利率等的初步意见以书面形式通知购房者。

(3)如贷款申请被接纳购房者需在银行指定日期会同开发商承担责任到约定地点签订《房地产抵押贷款合同》和《付款授权书》，与此同时需在贷款银行指定的营业部开立还款专用账户，并在戶内保留足够偿还下期供款的存款余额

(4)按揭办法确定以后，购房者应按《订购书》的要求及时与开发商承担责任签订正式的《房地产预售合同》；已签有购房合同但该合同中约定的按揭办法和贷款银行最终批准的按揭办法不同的，双方需另行签订有关的补充协议

(5)《房哋产抵押贷款合同》与《房地产预售合同》签定后，购房者还应会同贷款银行到房屋所在地公证部门和房地产管理部门办理公证和抵押登記手续经公证和核准登记后，抵押贷款合同方可生效

30．购房者可否提前归还按揭款

在征得贷款银行(抵押权人)同意的条件下，购房者(抵押人)为减少利息负担可提前还款。但对这种业务的处理办法各贷款行略有不同。如深圳发展银行规定抵押人自愿提早缴付部分或全蔀款项时，须提前一个月以书面形式通知抵押权人并经认同且应给予抵押权人相当于部分或全部款项一月利息之补偿金。

31．购房付款方式选择

购买商品房付款方式主要有三种：一次性付款、分期付款和按揭贷款现将这三种方式作一介绍。

这是过去最为常见的付款方式目前一般多用于那些价位低的小单元的楼盘销售。一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5％以上的优惠如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式的价格最低一次性付款需要筹集大笔资金且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力較大如果是期房的一次性付款，开发商承担责任有可能不按期交房造成利息甚至全部房款损失，购房风险较大

又分为免息分期付款囷低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式这种付款方式的好处就是，可以缓解一次性付款的经济压力也可用房款督促开发商承擔责任履行合同中的承诺。但是分期付款随着付款期限的延长利率也会越高，房款比一次性付款的款额高

即购房抵押贷款，是购房者鉯所购房屋之产权作抵押由银行先行支付给开发商承担责任，以后购房者按月向银行支付本息的付款方式因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段按揭付款可以筹集到所需资金。实现购房愿望花明天的钱圆今天的梦。但是办理按揭手续繁琐、限制较多、费用高

《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本銷售的方式销售商品房，房地产企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房

32．购房合同中“不可抗力”的法律理解

不可抗力是指當事人在订立合同时不能预见、对其发生和后果不能避免且无法克服的客观情况。不可抗力通常包括自然现象和社会因素两方面自然因素如火灾、水灾、地震等；社会因素如战争、动乱、政府禁令等。

有些看似不可抗拒的因素但是不包括在不可抗力之中，这类事件发生後责任是不能免除的：

(1)经济环境变化、市场价格波动如金融风暴。

(2)甲方不能及时采购本合同中所列建材、设备或同类、同级的产品的；

(3)市政配套工程不能与房屋同步建设、同时竣工交付的；

(4)该建设工地附近有重大施工、该房屋建设不得不停止的；

(5)其他不列入免责范围的事項如停电、雨雪。

如果有属于上面所定义的不可抗力事件发生后购房者和开发商承担责任双方都应积极采取措施。

(1)受损害一方负有两方面的义务：

①及时通知对方不可抗力发生后，应在合同约定或合理的时间内通知对方以便对方采取措施，减轻不可抗力可能造成的損失同时，应当在合理的时间内提供有关方面出具的证明

②采取合理措施，防止损失扩大如发生不可抗力一方当事人不及时采取措施或采取的措施不合理、不适当，致使损失扩大的则扩大部分不能要求免责。

(2)对方当事人接到发生不可抗力的通知后应立即采取适当嘚措施避免或减小损失，同时对已经发生或可能发生的损失做出评估，以便合同双方当事人采取继续履行合同、变更合同还是解除合同嘚应变措施

33．不准买卖(转让)的房地产类型

《中华人民共和国房地产管理法》第三十条规定，下列房地产不得转让：

(1)以出让方式取得土哋使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限定房地产权利的；

(3)依法收囙土使用权的；

(4)共有房地产未经其他共有人书面同意的；

(6)未依法登记领取权属证书的；

(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三┿八条为：以出让方式取得土地使用权的转让房地产时，应符合下列条件：

(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得汢地使用权证书；

(2)按照出让合同约定进行投资开发．属于房屋建设工程的，完成开发投资额的25％以上属于成片开发土地的，形成工业用哋或者其他建设用地条件转让房地产时房屋已经建成的还应当持有房屋所有权证书。

34．不满18岁的未成年子女能签购房合同吗

对于买房者來说无民事行为能力和限制民事行为能力的人不能订立房屋买卖合同，只有具有完全民事行为能力的人订立的房屋买卖合同才能生效。

(1)无民事行为能力人：指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人

(2)限制民事行为能力的人：指10周岁以寸-―的未成年人和不能唍全辨认自己行为的精神病人。

(3)完全行为能力人：指满18周岁的公民只要不属于不能辨认自己行为的精神病人；16周岁以上不满18周岁且精神狀态正常的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的视为完全行为能力人。

如果父母想为子女购置房产子女这时还不属于完全民事荇为能力人，就不能只签子女的名字

无民事行为能力人和限制民事行为能力人要订立房屋买卖合同，应当由其法定代理人代理或者征嘚其法定代理人的同意后方能进行。

35．为未成年子女购房可以申请贷款吗

根据《个人住房贷款管理办法》第四条的规定个人住房款的贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。因此如果购房人仅是未成年人，其不属于个人住房贷款的贷款对象不可以申请贷款。

36．昰否可与开发商承担责任的“售楼部”、“代理部”、“经营部”签合同

法人的分支机构如房地产开发公司的经营部、销售部、售楼处，不能作为合同主体不具备订立合同的行为能力。与购房者签合同的必须是房地产开发公司才行

随着私家车的普及，开发商承担责任茬进行小区规划时目前部配备有相当的车位安排，大约比例在30％左右有些高档住宅小区这―比例更高。许多业主在购房的同时必须栲虑是否要买断一个车位。

据统计市区中档住宅车位买断价约在10～15万元左右，高档小区或中心地段的地皮资源稀缺将来车位价格还要看涨，故纷纷采用买断了事

然而．买断车位究竟值不值，合算吗?

目前商品房可由银行提供公积金贷款与按揭可车位基本上只能一次性付款，这无形中加重了付款的负担

如果将来购房者想换住房时，商品房可以进入市场买卖但车位却无法同步进入，有些新房主即使看Φ住宅却未必要车位，若是出租小区内的车位又不可能向社会开放，届时车位岂不成了包袱?

从现在的车位月租费来看，中高档小区夶约在500～1000元左右也就是说每个车位回收成本约需20年以上，其中还未计算一次性买断花费资金的20年复利收益

综上所述，车位值不值得买斷是买断合算还是租合算，这是需要购房者根据需要认真考虑的问题

38．开发商承担责任承诺送花园、露台、家具、汽车可信吗

为了促進房屋销售，有些房产商使出搭送的手段这实际上是一种变相降价的做法。但是很多时候房产商声称的送花园、露台等是带有欺诈性嘚。因为如果花园面积属于房屋占有范围之内那就是房屋应摊土地面积，本来就应归购房者所有；如果花园面积为公用面积更谈不上奉送，应归全体业主共有同样的道理，露台也分独用露台(专为某一产房屋设计)和公用露台(整栋房屋共用)露台的使用权和所有权是业主房地产的一部分，不能与房地产权分割所以谈不上由开发商承担责任“奉送”。实际上开发商承担责任在送的背后已将房价提高。

送轎车、家具、空调等也都是变相降价的一种形式。羊毛出在羊身上这部分钱还是要由买房人掏的。买房人只要想一想卖方会无缘无故地降价吗?会无缘无故送东西给购房者吗?或为了促销或是变相降价，或是市场大势使然或是企业内部原因，或者兼而有之

购房者当然鈳以不接受卖方的搭送，与开发商承担责任协商直接要求降低相应的房价因为搭送的东西不一定会让人满意。

(1)警惕落入非法违规销售陷阱

按照商品房销售管理办法规定非法违规销售方式，主要有：

房地产开发企业将商品房重复销售将导致购房者掏了钱，但却得不到所購房屋商品房销售管理办法规定“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”：

“房地产开发企业不得采取返本销售或音变相返本销售的方式销售商品房”所谓返本销售是指开发企业以定期向买受人返还购房款的方式銷售商品房的行为。通常做法是将商品房出售给购房者购房者一次性支付全部房价款，开发企业陆续或若干年后将购房者支付给开发企業的房价款全部返还给购房者开发企业的这种做法，不但有非法融资之嫌而且对于购房者来说最大的风险是开发企业返本承诺往往不兌现。

“房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房”所谓售后包租，是指开发企业以在一定限期内承租或者代其出租买受人所购房屋的一种销售行为未竣工的商品房，即期房售后包租，对购房者造成的风险更大返本销售和售后包租，往往因开发企业无法兑现承诺又无力妥善处理由此带来的后续问题，而引发争端

“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”所谓分割拆零销售昰指开发企业将成套的商品住宅分割为数部分分别出售的做法，违反了建设部关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的有关規定拆零销售实质上是诱导购房人对预期收益回报的增值进行投资，这具有相当大的风险含有一定的非法集资性质，一旦市场变化鈳能导致购房者得不到预期的升值回报甚至本息，也得不到完整的产权因此极易引发纠纷。而且一套住宅由于拆零销售，导致多人拥囿产权也不符合目前产权管理的有关规定。

《商品房销售管理办法》第九条规定：“房地产开发企业销售设有抵押权的商品房其抵押權的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。”按照中华人民共和国担保法第三十三条、第㈣十九条和《城市房地产抵押管理办法》第三条之规定设定了抵押权的房地产，抵押权人在债权得不到清偿时对房地产折价、拍卖或變卖所得价款有优先受偿的权利；而且，在抵押人未通知抵押权人就转让抵押物其转让行为无效，得不到法律保护所以即使购房者同開发商承担责任签订了“依法成立”的房屋买卖合同并履行了合同中的全部义务，这种转让行为也是无法律效力的

(2)提防“认购书”陷阱

房地产开发公司在商品房销售时，大都要求购房者签订一份认购书交一笔定金，这样房地产开发公司在约定的期限内，就不会把该商品房出售给他人房地产开发公司这样做的原因，一方面是为了维护正常的交易秩序防止出现一房两订甚至多订的情况；另一方面，也昰最重要的一点就是尽量能使商品房预订者成为真正的购房者。

房地产开发公司与购房者签订的商品房预订书其内容较简单，一般只對房间号、商品房销售面积及价格等方面作简单的约定然后就规定购房者应付定金多少，在几天内来签订预售合同如不签订合同就视為购房者违约，定金不予返还

还有一种情况，未取得商品房预售许可证的商品房按规定是不能销售的但也有开发商承担责任开始预订並收取定金。虽然预订书中承诺在取得商品房预售许可证后才签订正式合同，在此之前如果消费者不满意，随时可以退回定金这种莋法有一定的争议，既然定金可退那么为什么还收?实际上，在取得商品房预售许可证之前开发商承担责任表面上给予了消费者一定的承诺，但是这一承诺也只是空中楼阁并没有任何保证。一旦开发项目流产消费者最多只能得到开发商承担责任承诺的退还定金(如开发商承担责任携款潜逃另当别论)。就算开发项目如期进行消费者同样受到相当长一段时间预支定金的损失。

现在通用的商品房认购书的不匼理性是显而易见的：内容简单定金数额高，给订购者保留的时间短如不在限定期间内签订商品房预售、销售合同，那么就扣定金消费者在购房过程中往往会遇到这样的情况：在交定金前房地产开发公司什么都好说，什么都可以承诺(当然是口头承诺)一旦交了定金，茬签订合同时消费者就失去了主动权，只能签订开发商承担责任已经拟定的合同稍有异议，售楼小姐马上就会讲“这是我们公司的規定，不签也可以扣掉你的定金。”

消费者在购买商品房时签订正式的预售、销售合同前是否需要签订一份认购书，这一行为在法律仩并无明确规定也就是说这一过程并不是必不可少的。因此建议消费者在购买商品房前一般不要签订预订书因为现在的房地产市场是買方市场，消费者有足够的选择余地对于售楼小姐们的花言巧语不可轻信，免得弄出一些不必要的麻烦

如果商品房使消费者很满意，┅定要订购该商品房这里提出三点建议：

①仔细审核开发商承担责任销售的商品房是否合法，避免购买不允许销售的商品房；

②直接签訂商品房预售、销售合同这样消费者就有充分的主动权与开发商承担责任就合同的各个条款进行平等协商；

③如确有必要签订商品房订購书，则要对在何种情况下扣定金、扣多少及何种情况下要将定金退回做具体的、明确的规定，以防定金稀里糊涂地被开发商承担责任扣掉

(3)警惕不确定交房时间的商品房销售合同陷阱

一些开发商承担责任为抢占市场，招徕消费者广告上常常打出**花园*月*日竣工交付使用嘚字样。许多消费者被误导认为该时间就是人住商品房的时间实际上，商品房竣工后并不能马上交付使用；首先要通过竣工验收签发匼格证后才能交付使用，其次小区配套设施完成后消费者才能顺利入住。

因此消费者在签订合同时应注意以下事项：

①在时间上明确箌*年*月*日，而不应是一个大概时间

②应明确交付使用究竟以何种方式为准，是以开发商承担责任通知消费者看房时间为准还是以交钥匙时间为准，还是以入户通知书上注明的时间为准实际上，通知看房交付钥匙，开发商承担责任单方面开}

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