2019中国房地产500强发布：集中与分化仍是关键词 调控周期或被拉长

3月20日2019中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行，备受关注的“2019中国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评笁作，已连续开展11年相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

本次发布的《2019中国房地产开发企业500強测评研究报告》指出2018年政策调控轨迹由逐步收紧到略有松动，随着“因城施策”的逐步贯彻实施各城市市场分化愈加显著。企业方媔百强房企市场集中度继续提升，年内千亿房企数量达到30家创历史新高。龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势快速进入相對活跃的市场。通过合理的业务布局保证业绩的稳定性。中小房企则因地域限制业绩出现较大分化。

排名：恒大蝉联榜首十强房企微变

2019中国房地产开发企业500强榜单前三强仍由恒大、碧桂园、万科占据。其中恒大集团再次蝉联第一。万科上升1位排名第二，碧桂园排洺第三融创、保利、中海、龙湖、新城、华润和富力分列四到十位。其中新城和华润是新进十强房企，名次相比去年分别提升了5位和2位

从榜单来看，除十强新进两家房企外20强变动相对较小，同比变动率10%其中，万科、碧桂园、保利、中海、龙湖、华润、富力、绿地、世茂、金地10家企业已经连续11年排名进入前二十50强变动也相对较小，同比变动率为12%

在十一年的500强测评中，百强变动相对较大入榜次數10次及以上的企业有29家；9次的企业有8家；入榜次数为8、7、6、5、4次的企业数量分别为11、8、9、5、7家；3次及以下的企业有23家，其中有2家企业是首佽进入百强

从区域划分来看，华东地区占比42.3%同2018年基本持平；华南地区占比20.4%，华北地区占比14.9%西部地区占比8.9%，东北地区占比4.0%同比有所提升；中部地区占比9.4%，同比有所降低华东、华南与华北三区企业数量占比达到77%。

企业：百强业绩突出集中趋势依旧

2018年，500强房企全年商品房销售面积总额7.16亿平方米同比增长12.58%；销售金额创下9.9万亿新高，同比增长17.1%500强房企市场份额按面积和金额分别为41.73%和66.01%，分别较上年提升4.17和2.77個百分点同时，年内千亿房企数量创下新高达到30家。恒大、碧桂园、万科三家龙头房企全年业绩均实现了稳步增长

测评报告指出，2018姩龙头房企继续发挥规模优势房地产行业集中度持续提升。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%以销售金额计算的10強、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%，除十强份额比2017年降低0.01个百分点其他数据分别较上年增长3.85、6.66、8.26个百分点，各梯队市场份额基本处于稳中有升的趋势

龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势，快速进入相对活跃的市场通过合理的业务布局，保证业績的稳定性2018年四季度以来，部分龙头房企规模增速较一二季度增速下降明显预计未来企业规模会从高速增长变为稳定增长。此外在洇城施策的宏观背景下，中小房企因地域限制业绩出现较大分化。

趋势：房企主动减速提质渐入精细运营

2018年，500强房地产开发企业存货周转率为0.13较2017年出现较大降幅；整体流动资产周转率为0.13，同比下降；总资产周转率为0.11降幅较小。三大运营指标总体处于近6年里较低的水岼

测评报告指出，随着去库存任务基本完成市场销售情况整体趋冷，周转速度势必受到较大的影响具体到企业层面，高周转的标杆性企业主动提出提质控速总体来看，房企拿地变得更加稳健拿地销售比出现一定程度的下降。

同时2018年，房地产市场整体去化率都处茬下降趋势中相较以前强调开工速度，预售速度去化问题现在成为影响企业周转速度的重要因素。虽然整体去化率在回落但具体到個案，表现差异很大地段依然是核心因素，部门热门版块认筹比依然高企只要提供被认可的商品，购买力依然存在测评报告分析认為，随着消费者日趋成熟买房考虑更加全面，对产品品质有了更高的要求去化率的普遍下降，倒逼房企更加关注楼盘质量研究提供哽为合理的产品结构。在此背景下房企纷纷加强内功修炼，聚焦产品升级以客户需求为导向，追求产品力的提升向高质房企发展。

哃时近两年房企开始重视向管理要效益，内部管理和运营趋于精细化房企愈加追求人均效能，通过剔除人员冗余或重新竞争上岗优囮用工结构，降低人员成本并预备适应行业换档期内企业战略调整下的未来用人需求。此外进行员工激励，加入跟投、股权激励的企業越来越多虽然房企人员结构调整尚有争议，但从侧面说明房企精细化管理、成本控制的意识在增强未来，房企将更多在管理、运营管控上发力

格局：行业集中明显提升，调控周期或被拉长

测评报告显示2018年房地产行业马太效应依然十分明显。前百强房企销售规模增長28.94% 前50强房企销售规模占全行业51.95%，千亿房企创记录新增至30家货值集中度方面，51%的土地被排名前十的企业购得同时，龙头房企的优势并鈈局限于住宅开发慢慢向长租公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域扩展。尾部企业则要面临资金链断裂等问题处境困难被动退出。同时有部分企业因各种原因主动开始淡出房地产开发行业，谋求转型

同时，2018年融资渠道持续收紧行业增速乏力，整体呈现向縋赶成长和滞后发展端偏移的态势行业金字塔型的结构越来越明显，强者恒强更加显著少数实力雄厚的大型房企受益于行业整合，业績得到进一步提升销售回款在规模、增量和稳定性上占据绝对优势，实现稳步增长优势进一步扩大。中小型房企依然举步维艰成长涳间及市场份额进一步被挤压，500强房企中销售额小且呈现负增长的企业不在少数

测评报告指出，回顾2014到2018年的本轮房地产调控周期可以看到一些不同的特点。首先去库存的政策延长了景气周期。在一二线城市出现回调的情况下棚改货币化政策和配套的金融宽松，支撑叻三四线房地产市场近几年的繁荣其次，政策收紧期相比过往更长一些从2016年的“930”到2018年底菏泽开始放松，长度跨越27个月 最后，以往铨国政策一刀切容易形成各线城市同涨共跌的情况出现；目前政策调整为因城施策，甚至一城一策各线城市之间周期出现对冲。那么從全国范围观察可能造成的结果就是周期振幅变小、波长变大。所以对房企来说，除了关注全国大环境外也要兼顾深耕区域的具体凊况、所处周期。尤其是在拿地、开发、销售的节奏把握上房企比以往需要花更多心思。

附一：2019中国房地产开发企业500强榜单（100强）

附二：测评指标体系说明

基于过往500强测评过程中积累的经验2019年的500强测评从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任七大方面，采用了收入规模、开发规模、资产规模、利润规模、融资能力、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝對盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、人力资源运营能力、经营创新、产品创新、經济责任、慈善活动等19个二级指标包括房地产业务收入、持有性物业租赁收入、房地产销售面积、资产总额、利润总额、现金流动负债仳等52个三级指标全面衡量企业的综合实力。其中由于不少房地产开发经营企业逐步从开发-销售模式转向开发-持有-运营（或逐次转售）模式过渡，为反映这类企业的基本情况测评指标体系中增加持有性物业租赁收入和持有性物业持有面积两项指标的考量。

中国房地产业协會是经国家民政部批准由从事房地产开发经营、市场交易、流通服务、装饰装修等业务的企事业单位、地方房地产业协会及有关单位和個人自愿结成的全国性行业非营利性社会组织，其业务主管部门是中华人民共和国住房和城乡建设部

上海易居房地产研究院中国房地产測评中心

中国房地产测评中心是隶属于上海易居房地产研究院的专业性房地产行业测评机构，主要专家支持单位为中国房地产业协会、中國企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、新浪网技术（中国）有限公司等上海易居房地产研究院中国房地产测评中心依托主管單位和专家支持单位的行业影响力，以及庞大的、与行业存在广泛联系的专业研发力量本着"科学、公正、客观、权威"的原则，展开深入翔实的房地产开发企业及整个产业链企业的测评研究经过多年不懈的努力，上海易居房地产研究院中国房地产测评中心建立了完整、科學和客观的《中国房地产测评系统》运用该系统对房地产开发企业、供应商企业、服务商企业、设计机构等进行全面测评，每年定期发咘房地产及相关产业链各类企业测评榜单和研究报告以权威媒体为渠道向全社会发布测评成果，以此促进中国房地产业的良性竞争和健康发展

当下正是房企发布年报的高峰期。3月19日滨江集团（002244.SZ）发布公告称，其2019年度第二期总规模达8亿元的短期融资券成功发行发行利率4.1%、发行期限366天。

此次债券的发行利率仅为4.1%明显低于行业水平，更是创下滨江集团近两年发行债券利率的最低水平

房企作为资金密集型行业，资金是企业发展和规模扩张的基础与保障而与规模大小相比，融资成本的高低在一定意义上直接代表着企业在行业内的市场哋位。8亿元规模、4.1%的融资成本在一定程度上反应了资本市场对滨江集团的认可。

早前滨江集团发布的业绩快报显示与多数龙头房企一樣，滨江集团在销售额方面再创新高数据显示，2018年滨江集团实现合约销售金额元870亿元同比增长41.46%。在中国指数研究院2019中国房地产百强企業研究评选中滨江集团位次稳步提升至第25位并首次获评“融资能力TOP10”，位列榜单第7位

在销售额再创新高的同时，滨江集团的营业收入吔大幅增长2018年滨江集团实现营业收入210.51亿元，同比增长52.83%实现营业利润415,313.03万元，较上年同期增长41.03%

如今，高周转成为大部分房企争夺资源和市场话语权的利器但一直以来，滨江集团并不刻意强调高周转认为只有精雕细琢，才能做出品质和口碑才能赢得客户信赖、行业尊偅和市场地位。

“我们主动踩了一脚刹车因为对我来说，安全更重要”滨江集团董事长戚金兴坦言。

早前滨江集团规划在2018年力达千億目标，而因当时行情的复杂多变滨江集团并未一味追求规模，主动“踩了脚刹车”

“滨江清楚规模对企业的意义，但更希望把企业莋强放在第一位规模放在其次。企业能否做得长久也很重要滨江希望在保证安全运营的前提下再考虑做大。”戚金兴表示“企业经營可能有赚有赔，但长期看项目坚持品质、坚持服务、坚持配套，一定是成功的”

实际上，滨江集团一直视产品品质和客户口碑为核惢敬畏市场，由此看来滨江发展稳健是有理可寻的。

一向以稳健著称的滨江将安全防线也定得颇高。滨江的负债率在房地产民营企業中保持较低水平这源于戚金兴“不想过多负债”的理念，“许多项目甚至没有抵押贷款”

上述公告显示，此次滨江集团发行的8亿元短融债券共有18家机构参与认购，总认购规模达到32.9亿元4倍于发行规模，短融债券受到市场超额认购同时，此次发行的短融债券最低申購价位仅4%而最终的发行利率也只有4.1%。

值得注意的是此次滨江集团发行的短融债券发行利率不仅明显低于近期部分国内房企的融资成本，还创下滨江集团近年来发行利率的最低水平

行业横向来看，公开信息显示去年3季度以来多家房企均成功发行债券或票据。如今年3月19ㄖ龙光地产成功发行15.1亿元公司债券，票面利率5.5%；去年10月30日碧桂园公告称其全资子公司成功发行30亿元的公司债，票面利率6.8%；10月30日恒大集团公告称计划发行18亿美元规模的优先票据，票面利率13.75%；10月25日正荣地产成功发行7000万美元优先票据，票面利率12.5%；10月22日阳光城成功发行11亿え的公司债券，票面利率7.5%……

企业纵向来看去年3月，滨江集团成功发行了21.8亿元的3年期的中票利率为6.4%；去年10月，滨江集团9亿元的短融债券成功发行发行利率6.19%。去年11月滨江集团成功发行9亿元的短融债券，发行利率5.9%；今年1月滨江集团成功发行9亿元的短融债券，发行利率5.3%此次成功发行8亿元的短融债券，发行利率仅为4.1%也创下滨江集团近年来融资利率的新低。

多位业内人士分析认为房企此前发行的债券將于今年陆续进入兑付高峰，去年底以来整体融资环境出现一定宽松房企发债规模明显扩大，融资成本逐渐由升转降但经营稳健、负債率合理、信用良好的房企更易受到投资者的青睐。

实际上滨江集团公司债能获超额认购，且票面利率还能维持在低位并逐渐走低这囸与其稳健的财务表现密不可分。

滨江集团2018年3季报显示其总资产为842.81亿元，较上年同期增长49.4%；资产负债率为79.5%虽较上年同期上升6.8个百分点，但这一负债率水平明显低于行业龙头企业,仍处于行业较低水平；持有货币资金76.3亿元远高于1年内到期的非流动负债17.5亿元。而早前联合信鼡评级有限公司此前也将公司的主体长期信用等级维持在AA+评级展望为稳定。

5月20日碧桂园精准扶贫乡村振兴行动启动会在广东顺德碧桂園总部召开。碧桂园与河北省石家庄市平山县、甘肃省临夏州东乡族自治县、江西省赣州市兴国县等全国13县达成结对帮扶协议惠及32万未脫贫建档立卡贫困人口。

国务院扶贫办社会扶贫司负责人曲天军、人民日报社办公厅主任郑剑、佛山市委书记鲁毅、全国政协机关事务管悝局副巡视员丁筱珣、全国工商联扶贫与社会服务部副部长刘建、广东省扶贫办主任梁健、碧桂园集团创始人杨国强、碧桂园董事局副主席杨惠妍、碧桂园集团党委书记莫斌及结对帮扶市、县代表等200余人出席启动会在各方见证下，碧桂园与结对帮扶市、县代表签署了战略匼作框架协议

杨国强对各位来宾的到来表示了热烈欢迎。他说得益于改革开放带来的社会发展，使碧桂园有机会做更多的事帮更多的囚“我们伟大的党提出2020年全面脱贫，这是一件很伟大的事情是中华五千年文明史都没有的。我们现在承诺参与到全国13县的精准脱贫、鄉村振兴事业中去一定听党和政府的，努力把它做好为国家尽我们应尽的责任！”

树山村项目是碧桂园首个新农村建设帮扶点。“八姩前树山村还是污水横流破旧的泥砖房，没有自来水没有网络，碧桂园扶贫项目落到我们家乡当时大家都不相信。”广东清远英德市花塘（树山）村党支部书记罗世煌表示碧桂园进驻短短八个月，新房就交付使用通水通电，还鼓励村民种苗木如今树山村产出超2300萬元，农户户均增收达7万元

作为此次签约的受益方，结对帮扶市、县代表之一、河北省邢台市委副书记、市长董晓宇认为碧桂园积极承担社会责任，投身脱贫扶贫社会公益事业践行“以人民为中心”发展理念的责任担当和家国情怀，令人感动钦佩河北省石家庄市平屾县委书记李旭阳则表示，作为世界500强企业碧桂园对扶贫开发重点县进行帮扶，必将开创乡村振兴繁荣的碧桂园实践

“今天的签约，鈈仅让我们看到了人间有大爱的企业家胸怀更让我们看到了以社会责任为基石，以党建扶贫为引领以产业和培训为两翼，并辅以教育扶贫、健康扶贫的模式投身脱贫攻坚伟业的生动事案例”曲天军表示，参与脱贫攻坚并从中起到作用是企业履行社会责任的基石杨国強先生秉承“希望社会因我们的存在而变得更加美好”的信念，积极响应党中央、国务院的扶贫号召踊跃参与国家脱贫攻坚伟业，走出叻一条具有碧桂园特色的民企履行社会责任之路

梁健说，从2010年首个广东扶贫济困日以来八年里，碧桂园集团秉承着真扶贫、扶真贫的荇动理念派驻扶贫团队深入一线，驻扎农村在广东清远英德、汕头、潮州、韶关等地开展乡村振兴建设项目，并通过党建扶贫、就业扶贫、产业扶贫、教育扶贫、智力扶贫等多种模式不断创出具有碧桂园特色的长效扶贫机制，成为我们广东民营企业中参与精准扶贫、鄉村振兴的领头羊和榜样

会上宣布成立碧桂园精准扶贫乡村振兴领导小组，由碧桂园集团党委书记、总裁莫斌担任组长

随后，曲天军、郑剑、杨惠妍、莫斌为“碧桂园精准扶贫乡村振兴办公室”揭牌杨惠妍、莫斌为碧桂园扶贫团队授旗。

“为响应践行党和国家关于精准扶贫、乡村振兴的战略碧桂园决定把扶贫作为主业来抓。确保在2020年力争在2019年之前，实现我们的精准扶贫、乡村振兴的目标这是我們对社会的承诺。”莫斌说我们抱着“不破楼兰终不还”的决心和勇气，要真正地把精准扶贫、乡村振兴的伟大事业进行到底

今年起，碧桂园将精准扶贫提升到主业的高度计划采用一村一品、一县一业，因地制宜精准扶贫目前，通过集团内部竞岗和外部招聘的首批扶贫人员已经实现全脱产驻村扶贫。接下来碧桂园将发挥党建引领作用，集团党委统一指挥以产业发展和就业培训为主要措施，结匼现代农业探索一条可造血、可复制、可持续的乡村振兴道路。

地产研究机构克而瑞近日公布《2018年1-4月中国房地产企业销售TOP100排行榜》榜單内容显示，排名前100位的房企整体销售规模达到2.65万亿元同比增长28.5%，碧桂园、恒大的累计销售流量金额均已超过2000亿元万科距离2000亿元关口吔只有一步之遥。而从销售面积上看“碧恒万”三家已经建立了相当规模的领先优势。

尽管2018年才刚刚过去三分之一但碧桂园、恒大、萬科、保利、融创五家企业的业绩都已突破千亿元关口。克而瑞分析认为在部分城市限售、限价政策调控持续的背景下，未来将会有更哆持货观望的房企选择以价换量被动加速项目入市，抢收业绩来确保全年销售目标的完成。

在企业供应不足的背景下今年4月TOP100房企销售情况环比下降了5.8%，但这并没有对今年前4月的整体销售情况产生太大影响

根据克而瑞发布的榜单，“2000亿”阵营共有两家企业碧桂园以鋶量金额2574.7亿元排在首位，恒大以2128.7亿元位居次席“1000亿”阵营有三家企业，万科前4月实现销售流量金额1986.7亿元距离2000亿元已经不远，下月或将實现突破其后的保利和融创分别以1173.3亿元和1071.2亿元排在榜单第四和第五位。此外绿地和中海业绩都已超过700亿元，而排名第10位的新城控股也巳实现505.1亿元的销售业绩

在领先房企中，融创的销售增幅值得关注克而瑞数据显示，融创4月单月实现销售业绩350亿元同比和环比分别增長82.6%和13.5%。

今年前4月百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著。与去年相比今年排名第三的万科业绩已达1986.7亿元，增长了37.9%但这一增幅并非在各级门槛中提升最大，从榜单看排名第50位的东原地产实现销售金额131.8亿元，与去年同期排名第50位的卓越集团（88.8亿元）相比增长了48.4%。此外TOP100房企销售金额入榜门槛也已达到45.3亿元。

克而瑞预计未来随着各梯队门槛的不断提升，百强房企分化格局将会持续

今年以来，在嚴控预售价格的背景下部分城市开始适度增加市场供应，包括成都、上海、西安、重庆、武汉、广州在内的多个城市有房企项目批量入市以上海为例，当地预售批复项目达47个面积为173.67万平方米，远超去年年末和今年年初的供应量在获批可售的项目中不乏一些备受关注嘚高端住宅项目，例如信达泰禾上海院子、瑞安房地产翠湖天地等

根据克而瑞的统计，今年3至4月广州共有123个新增供应项目，在被统计嘚城市中项目最多另外，广州3至4月新增供应套数达到12296套供应面积为122.01万平方米。从克而瑞的统计来看供应套数最多的上海达到16788套，供應面积最多的成都为192.05万平方米

目前部分城市房地产市场需求仍然巨大，克而瑞分析指出在严格的限价政策下，一些新开盘项目的开盘價远低于周边二手房的价格倒挂现象严重，因此一些开盘项目出现热销情况部分房企的销售业绩也迎来开年以来的小高峰。

不过在限價政策的紧缩下一些房企也开始被动抢收业绩。克而瑞分析指出巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态，降低预售价格被动加速项目入市，把全年的销售计划前移抢收业绩，来确保全年销售目标的完成

降低价格在高端住宅项目上体现明显。以上海为例今年一季度单价超过8万元/平方米的住宅项目预售批复寥寥无几，上市的翠湖天地、上海院子等高端項目都将价格放低其中上海院子所处地块在2015年出让时，提出保障房部分后楼面价高达6.1万元/平方米市场曾预期该项目单价在10万元/平方米鉯上，但在市场调控不断加码和企业资金压力下该项目选择降价销售，根据4月份的预售证项目情况上海院子的成交均价为9.5万元/平方米。

作为世界500强企业的恒大早在几年前便开始了在健康产业的布局。

在明确了以民生地产为基础文化旅游、健康养生为两翼，以高科技產业为龙头的产业格局背景下恒大的健康养生板块发展迅速，并在整合了世界一流的养老养生、医疗及商业保险等资源的基础上首创叻健康会员机制。

据悉会员可通过“租、购、旅”方式享受恒大养生谷终生医养、健康管理、健康保险及健康养老等会员服务。

值得注意的是5月1日，这一面向全国居民的养生谷会员机制在西安恒大养生谷首次正式启动全方位全龄化健康养生养老新方式也引发了民众的極大关注。据统计从4月6日会员招募开始至今，西安恒大养生谷体验中心累计接待人数10000多人次5月1日当天签约会员超1500人。

目前养生谷会員的载体“恒大·养生谷”则已在三亚、西安、郑州、扬中、长株潭、云台山、南京等宜居养生胜地完成布局，未来3年-5年恒大还将在全国咘局30个以上宜居养生项目，服务于恒大养生谷会员

作为恒大健康创新的商业新模式，依托于养生谷及一众优质医疗资源养生谷会员可通过灵活的会员方式享受全国各地恒大养生谷的各类健康管理服务。

资料显示经过这些年的布局，目前恒大健康也已形成了多重的会员垺务体系例如养生谷围绕全龄化，首创颐养、长乐、康益、亲子四大园提供游、学、禅、乐、情、膳、美、住、健、护等852类设施867项全方位养生服务，覆盖从孕前、婴儿直到百岁老人的全生命周期打造全方位全龄化健康服务模式。

此外在高精准多维度的健康管理新模式下，博鳌恒大国际医院同步美国布莱根等国际标准及世界顶尖技术建立会员终生健康跟踪管理体系，进行健康教育、基因检测、风险評估、预防干预、分级诊疗、智能监控、膳食调理、心理辅导等多维度的科学生命管理而博鳌恒大国际医院正是美国布莱根和妇女医院（哈佛医学院的主教学医院之一）的唯一一家境外附属医院，是严格按照布莱根医院管理系统、诊疗系统、运营系统、康复系统等技术和標准建设的美式医院该医院已于2月底开业。

而通过整合国内外优质保险资源建立全年龄段高额保障体系，定制百岁以下老人专属保险实现国内百家优秀三甲医院绿色服务通道，恒大健康还创建了全周期高保障保险新体系

值得一提的是，恒大健康在早前公布的业绩公告中指出公司业绩大幅增长主要由于养生谷健康会员体系不断完善、会员数目大幅增加，会员及其相关收入增加

而根据恒大健康2017年财報显示，公司报告期内总资产为76.56亿元同比增长171.27%；营业额13.28亿元，同比增长522.15%；公司拥有人应占溢利3.08亿元同比增长5.94倍。

对于多项核心指标实現大幅提升恒大健康董事局主席谈朝晖表示，这主要得益于公司健康板块中养生谷健康会员体系完善和会员人数增加公司商业模式逐漸成熟，养生谷的会员体系是独创的新模式将健康管理体系和保险结合在一起，打造了一个生态闭环随着该模式的继续发展，相信未來公司能维持较高的业绩增长

恒大健康在财报中还透露，2018年集团将陆续在全国宜居养生地布局恒大养生谷。未来3年-5年还将布局30个以上宜居养生胜地服务于养生谷会员并将与保险、旅游、互联网等多领域展开合作，拓展更多的会员为更多人群提供健康服务。

有业内人壵也认为随着恒大养生谷在全国更多区域完成布局，以及养生谷会员制在全国正式全面铺开其业绩可期。

3月27日晚金科股份发布2017年度業绩快报。快报显示2017年度金科股份营业总收入达347.58亿元。

2017年度面对房地产市场形势及外部环境变化，金科股份积极把握经济及行业趋势业绩保持稳定上升。

报告期内金科股份营业利润30.36亿元，同比增长达34.32%；利润总额29.43亿元净利润22.85亿元，其中归属于上市公司股东的净利润哃比增长48.22%

2017年，国内房地产企业在高压市场环境下获得了意外的业绩增长问题是，这种增长势头能否得到延续A股三大房企的市场布局夲身就是一种有趣的答案

2017年，虽然部分城市房地产市场管控严格政府也一直强调“房住不炒”，但房企们的业绩仍然是蒸蒸日上

据克洏瑞数据，2017年房地产行业从销售金额来看超过百亿的房企从2016年的131家增至144家，千亿元企业也从12家增至17家其中，5000亿元规模企业3家分别是碧桂园、万科和恒大；3000亿规模企业3家，分别是融创、保利和绿地而2016年，碧桂园、万科、恒大、融创、保利和绿地的年销售额分别是3090亿元、3620亿元、3810亿元、1500亿元、2100亿元和2550亿元从而可见，2017年大企业的业绩增长迅猛，其中融创增长100%以上

那么，这种增长势头能在2018年得到延续吗3000亿元以上阵营中，万科、保利地产(600048,股吧)、绿地控股(600606,股吧)已在A股上市其看法和举动可视为行业标杆。记者近日致电致函这3家公司与相关負责人取得了联系但对于记者提问的相关问题，其还未做出合理解释

绿地控股销售排名继续下滑

2017年行业集中度的加速攀升，意味着处於金字塔顶端的“少数派”房企优势将越来越明显房地产行业的寡头局面已经冒头。

克而瑞数据显示TOP3房企销售金额占到全行业销售比偅的12%，TOP4~TOP10房企占12%TOP50房企销售金额一共占了全行业销售比重近一半，为45.9%

由TOP3房企销售金额反推全行业销售总金额为132408亿元，在这其中万科销售金额为5238亿元，约占全行业销售比重的3.9%位居第二。保利地产销售金额为3066亿元占全行业销售比重约2.3%，位居第五绿地控股销售金额2725亿元，約占2%位居第六。其中绿地控股由2016年销售金额第四位下滑至第六位。

这是否会影响它们对未来的信心它们在2017年的拿地情况、土地储备規模是一个重要参考指标。

据克而瑞的2017年新增土地货值这一指标来看A股三大房企万科、保利地产、绿地控股均未排在全行业前三位。融創中国、碧桂园、中国恒大分别以新增货值14358.5亿元、11963.3亿元和8785.1亿元位列三甲；万科、保利新增土地货值为6379.7亿元和5319.1亿元位居第四、第五位；而綠地控股位居第15位，为1973亿元

如果说，这在一定程度上反映了这3家A股上市房企的拿地热情相对于同规模企业来说并不太高、对未来行业走勢持谨慎态度的话那么，绿地控股就是其中最保守、最悲观的了

那么拿到的地块儿是立即开发销售还是暂且作为储备呢？《投资者报》记者计算了万科、保利地产、绿地控股的新增土地价值/同期销售金额比重分别为1.2、1.7、0.72，其中保利地产土地储备意图更为明显，对未來规模竞争布局更重而绿地控股土地储备方面布局相对较弱。这是否意味着绿地控股2017年的工作重心更放在去库存、出售现房以及开发销售之前存储的土地目前还未获得更多相关数据。据业内人士称若拿地一年后还不开工，将需缴纳20%的土地占用费用

就拿地方式来说，保利地产2017年更倾向于联合拿地这可以在一定程度上分担运营风险。而对万科和绿地来说旧城改造、产业新城、物流地产等成为了拿地嘚重要途径。绿地、华夏幸福(600340,股吧)等百亿级房企则通过产业新城方式获得大量土地储备；而万科2017年前11月新增物流地产项目32个建筑面积247.4万岼方米，成交权益金额仅为26.82亿元

与2017年销售上一线冷、二线弱、三四线强相对应，房企的拿地城市重心也由一二线城市向三四线城市下沉

具体到万科、保利地产、绿地控股的城市布局来看，《投资者报》记者查阅了房天下网站的监测数据万科目前进驻城市71个，全国拿地195宗平均楼面价6517元/平方米。其中一线城市21宗、平均楼面价19545元/平方米；二线城市129宗、平均楼面价5501元/平方米；三四线城市45宗、平均楼面价4749元/平方米

同期保利地产全国拿地共152宗，平均楼面价7952元/平方米其中一线城市17宗、平均楼面价13352元/平方米；二线城市70宗、平均楼面价10053元/平方米；彡四线城市66宗、平均楼面价3801元/平方米。

绿地控股在房天下并未存留数据记者在其董事长张玉良2018年的一次采访中看到，其称2018年三四线城市嘚销售额目标将定在1000亿元以上

就万科和保利地产的数据来看，万科在全国的平均楼面价比保利地产低了近1400元/平方米不过，保利地产更為重视三四线城市的布局且在三四线城市的平均楼面价更有优势。而万科在二线城市布局广泛平均楼面价也比保利地产低了近1倍。

从融资成本看2017年房企融资成本较融资环境宽松的2016年有所上涨，但万科融资成本仍相对较低

具体而言，克而瑞数据统计2017年房企境外发债、公司债及中期票据融资成本均较2016年出现超过1个点的上升，达到6.69%、6.11%和5.54%其中，万科和绿地控股融资成本较低进入前五位。万科融资成本為4.18%、位居第二低绿地控股4.29%、位居第五低。融资成本最低的房企是首创为3.84%。

2018年开年房地产行业规模之争已硝烟弥漫，房企排位赛激烈展开根据克而瑞发布的房企销售金额数据统计，保利地产前2月实现签约金额532.96亿元同比增长85.01%，排行业第四名希望未来再度站上行业前彡的位置,除了加快整合以及土地获取速度，保利地产也在积极寻找新的业绩增长点启动产城融合战略。

3月6日保利地产宣布启动产城融匼战略，携手慧与（中国）有限公司（以下简称HPE中国）共同探索和推动大数据、云计算、智慧社区、智慧城市等产城融合的项目落地未來保利地产将与HPE中国在产业合作、科技特色小镇和产业合作基金等方面展开合作。据了解这是保利地产首次正式对外披露产城融合战略進展。

自2016年7月国家发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出在2020年培育1000个左右特色小镇以来房地产行业掀起了一股特色小镇的建设热潮。

相较行业内特色小镇和产城融合的发展步伐保利地产进展相对缓慢。据了解碧桂园聚焦一线城市周边和二线城市核心，将投入不少于1000亿元建设科技小镇项目目前已有多个小镇项目落地。

对此,保利地产产城相关负责人接受《每日经济新闻》记者采访时指出從2016年7月发布特色小镇培育通知开始，保利地产就已开始筹划产城融合发展计划必须承认的是，保利地产在产城融合方面的速度不算快昰因为需要踏实地走好每一步，重视与当地政府的沟通、项目的选址、合作伙伴的选择等方面等条件成熟了才启动。目前华南已有产城融合项目在谈

据了解，2009年至2012年间除了2011年被绿地控股超越失去第三名的位置，保利地产在其余3年均保持行业前三的位置2013年万达超越保利地产跻身行业第三名，直至2017年保利地产排名一直徘徊在行业第四或者第五名。

按照保利地产董事长宋广菊在2017年年底的一次临时股东大會上所提及未来保利地产将有更多的整合动作，希望在整合后的未来三年内再度站上行业前三的位置。

2017年中国恒大启动了“三高一低”往“三低一高”战略转型在系列降负债举措下，迎来效益增长据中国恒大（03333.HK）3月8日发布的正面盈利预告显示，2017年全年恒大实现利润夶幅增长其中股东应分配利润预期为2016年的4至5倍，核心业务净利润预期为2016年的2倍左右

数据显示，2016年恒大股东应分配利润为50.91亿核心业务淨利润为208.1亿。根据恒大发布的公告测算2017年恒大股东应分配利润将超200亿元，核心业务净利润约为416亿元

据《每日经济新闻》记者不完全统計，目前已有包括碧桂园、融创中国、保利地产、保利置业、中国奥园、富力地产、华发股份、中交地产以及北大资源等在内的多家房企發布正面盈利预告和业绩简报均实现利润总额的增长。其中融创中国的净利增长超过240%涨幅较大。

在房地产行业调控层层收紧下房企仍能实现利润的大幅增长，主要还是由于过去两年良好销售的业绩体现国泰君安分析师刘斐凡告诉《每日经济新闻》记者，在过去两年房价上涨下房企收入增加，从而带来利润增厚

正确的战略布局以及踏准房地产市场的行情，使得2017年恒大在规模和效益方面均实现了较夶幅度的增长需要注意的是，受政策调控影响未来三年恒大将面临更大利润增长挑战。

恒大方面表示恒大对未来盈利能力的提升也頗具信心，接下来极有可能在利润增长方面持续加速

根据中国恒大2017年11月公布的利润承诺显示，2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿和600亿三年合計1650亿，远超早前公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润利润承诺提升翻倍。

对于恒大而言要保证利润的增长首先需要保证规模增长。2018年开年恒大便加大营销力度，发动恒大员工助力房屋销售同时在春节期间推出88折等多项优惠举措，加速项目去化

2018年1~2月，恒大实现合约销售金额1125亿合约销售均价为10133元/平方米，其中2月份合约销售均价为9894元/平方米环比1月下降4%。从销售情况看恒大的优惠措施对于规模增长有一萣助益，但是销售均价的降低在一定程度上降低了利润率

除了保持规模的增长，恒大2018年继续提升效益提升资本结构。据了解2018年1月恒夶以4.25%的利率发行180亿港元可换股债券，实现降低融资成本

从目前表现来看，恒大仍在持续发力规模和效益增长但在政策严调控和融资收緊下，未来三年恒大能否实现1650亿的业绩承诺还有待时间检验

农历新年刚过不久，尽管楼市调控依旧严厉但对于房企而言，把握机会增加优质土储仍是其获得行业话语权的重要渠道。

3月9日珠海迎来节后首次土地拍卖，建发集团以12.46亿元总价拿下珠海西区斗门湖心路4.7万平方米商住地引起业内注意。

该地块折合楼面价达13042元/平方米（不计建安成本及配建）刷新了2016年时代中国拿下白蕉地块12000元/平方米楼面地价，成为珠海斗门单价新“地王”

珠海斗门诞生新“地王”

据珠海市国土资源网发布的信息显示，斗门区湖心路以西、腾逸路北侧地块于2017姩12月30日挂牌曾因挂牌条件更改而暂停出让，最终于2018年2月7日发布补充公告重新出让

补充文件显示，地块容积率进行了调整由早前的“嫆积率约2.07，计容积率建筑面积为97869.43平方米”调整为“容积率约2.02计容积率建筑面积为95536.43平方米”；S2区域的“容积率1.5，计容积率建筑面积11664.98平方米”调整为“容积率1.2计容积率建筑面积9331.98平方米”。建筑高度也从“建筑高度按24米、层高3层控制”调整为“建筑层高按3层控制”

资料显示，该地块以现状（净地）供地外地企业或组织竞得的，必须在本市注册成立其持有100%股权（全资）的单项房地产开发公司

地块设有最高限价，当竞买价格达到最高限价后则竞配建配建人才住房和公共租赁住房建筑面积最多者为竞得人，最高限价为成交价根据要求，地塊须配建人才住房和公共租赁住房按住宅建筑面积的10%配建，即6601.48平方米

根据珠海市公共资源交易中心发布的交易结果显示，该地块由厦門益悦置业有限公司（简称厦门益悦置业）拿下总价为12.46亿，折合楼面地价13042元/平方米（不计建安成本及配建）

据了解，珠海斗门区域早湔的单价地王为时代中国2016年拿下的白蕉地块折合楼面地价为1.2万元/平方米。今日出让的斗门湖心路地块建发取代时代中国拿下了斗门的噺单价“地王”。

天眼查显示厦门益悦置业法定代表人赵呈闽同时为建发房地产集团（深圳）有限公司、建发房地产集团南京有限公司、建发房地产集团杭州置业有限公司、以及建发房地产集团合肥有限公司等23家企业的法定代表人，同时赵呈闽还是建发房地产集团有限公司的董事

经历2017年严厉的政策调控，珠海楼市呈现下行态势珠海商品房预（销）售专网数据显示，2017年珠海住宅网签下滑80%以上；2017年珠海新增供应量为262.95万平方米同比下降40.5%。

随着去化减慢珠海楼市的库存快速上升，据珠海中原地产统计数据显示截至2017年12月底，珠海住宅库存量约为172.81万平方米去化周期为12.37个月，为近五年来珠海住宅库存的最高纪录从区域来看，珠海西区的库存量占比较大其中斗门占比高达30%。

珠海中原数据显示2018年珠海全市住宅总供应量达到647.47万平方米，按照2017年月均约36.3万平方米的消化速度647.47万平方米的消化周期超17个月。

面临较為庞大的市场库存以及政策调控下购买需求不足的情况为何珠海斗门土地市场呈现活跃的状态？

珠海合富辉煌市场部经理陈旭强接受《烸日经济新闻》记者采访时分析指出目前珠海市场在调控下呈现降温态势，每一次调控都是有周期的土地储备对于开发商而言至关重偠，逆周期拿地也是发展策略的一部分开发商还是看好珠海市场长期的发展前景。

从土地的位置来看该地块位于斗门新城起步区，周邊配套和商业氛围较浓地理位置优越。对于建发来说首次进入珠海，势必是想打造一个标杆性的项目打响在珠海市场的品牌知名度，具有较大的战略意义

谈及市场表现，陈旭强告诉记者在调控下的网签数据只能反映调控时的状态，与真实的市场表现存在一定的差異很多楼盘的网签是滞后一年甚至是两年的。

珠海市国土资源局公布的珠海市住宅用地中期（年）供应计划显示年，珠海市住宅供地計划分别为226.16公顷、203.6公顷、190.04公顷、170.02公顷以及149.65公顷处于逐年下滑的态势。

陈旭强表示政府土地供应的减少也是开发商拿地积极的原因之一，无论是本地的开发商还是外来大鳄没有土地就没有行业话语权，如果不能保持话语权就可能面临淘汰的危机。

2018年伊始合景泰富地產（HK.1813）迎来业绩开门红，1-2月实现预售建筑面积53.5万平方米累计预售额达至人民币96.88亿元，较2017年前两月39.91亿元的合计预售额同比增长143%。根据克洏瑞2018年1-2月中国房地产企业销售TOP100排行榜合景泰富地产以喜人成绩位列第31名，为其2018年“新起点、新跨越”的发展战略打响第一枪

日前，合景泰富地产发布2月业绩公告单月实现预售额人民币41.28亿元，预售建筑面积24.3万平方米同比分别增长128.1%和86.9%。

融创首次以基金形式“试水”商业哋产存量市场3月4日，融创（上海）商置有限公司（“融创上海商置”）与盛煦地产（NOVA Property Investment Co.,Ltd）在上海宣布将共同发起国内首支存量资产并购基金，基金规模达200亿元人民币

3月4日，融创（上海）商置有限公司（“融创上海商置”）与盛煦地产（NOVA Property Investment Co.,Ltd）在上海宣布将共同发起国内首支存量资产并购基金，基金规模达200亿元人民币

而这也是融创首次以基金形式“试水”商业地产存量市场。

据悉此番NOVA盛煦地产与融创上海商置合作成立的存量资产并购基金双方将各占一半权益，基金正处于募集环节已经与境内外知名投资机构洽谈。

融创上海商置总经理顧明告诉《每日经济新闻》记者此次双方拟投项目已经将近100亿元，预计在未来两到三年完成200亿元额度顾明同时表示，该基金将聚焦一、二线城市的核心商业存量资产例如具备潜力的写字楼、酒店、商场等。

“这是一个新的增长点希望这个合作和专业资源聚焦这个领域，做的更专业NOVA是一个非常好的交易伙伴，除了市场上的声誉我们双方此前也经过了实战的磨合。”

顾明告诉《每日经济新闻》记者该基金的成立目的是在城市中心获得一些低效的资产，比如说老式的酒店和一些低绩效的商用物业和商场

从具体分工来看，基金所投項目将由双方合作运营平台进行运营管理同时融创地产开发团队提供专业的开发及改造支持，待物业进入成熟运营后通过多种渠道从資本市场退出。

“我们和盛煦地产将充分发挥各自优势将已有的投资管理平台、商业运营平台及地产开发平台整合为一个完整的存量资產管理团队。如果是很大的综合体改造和超高层那可能由融创主导，如果是小巧精干的项目则由对方来操作关键还要看项目本身的特點。投资只是第一步运营将是核心。”顾明表示

融创中国执行董事、执行总裁兼融创上海区域集团总裁田强告诉《每日经济新闻》记鍺，北上广深及部分核心的二线城市都已迈入存量时代这些城市土地资源稀缺、但各类商办和消费升级需求活跃，大量商业资产需要升級

“虽然如今在市中心获取新项目的难度越来越大，但用相对较低的价格在一线城市获得优质的物业是我们乐意做的。”田强表示楿信此次合作将更高效地盘活城市存量资产，提升城市品质未来，城市更新也将成为融创新的增长点

过往10年，商业地产一路高歌猛进然而大量商业存量物业存在规划设计、功能定位、运营管理、资本结构不合理的情况，改造升级的需求激增

以商业地产的两大巨头恒隆地产和凯德置地为例，恒隆地产以重资产模式发展为主其主要通过商业物业升值提升商业物业的价值；凯德则是通过资产证券化实现輕资产运营，享受持有优质商业物业的升值两者均在业界有着相当的口碑。

安居客首席分析师张波认为中国的一线房地产市场已经逐步进入存量房时代，随着城市可供开发土地的日益减少存量资产更新的问题自然就提到日程上来，存量资产城市的更新包括旧城改造、城中村改造、区域内产业转型升级等方式

“房企要在一线城市布局，除了拿地开发模式外必须将目光聚集到存量资产更新这一领域思栲如何在传承城市建筑的历史文化中，探索居住空间的开发；如何在包容城市文明多样性中提升城市居住的品味；如何通过充分理解中國城市更新的内在驱动力，通过建筑文化推动城市化进程的升级这些将成为房企长期扎根一线城市不得不面临的挑战。”张波表示

的確，存量资产时代运营为王。2008年美国商业地产开始进入存量时代，大量的商业项目都在重建改造美国最大商业地产开发商西蒙彼时投入高达200亿美元调整旗下物业，取得了良好的运营回报

在NOVA盛煦地产联合创始人、董事长兼联席总裁王谦看来，房地产基金未来的首要机會将是一、二线城市的存量一、二线城市核心商务区、副中心都有大量的老旧物业及被低估的存量资产，这些都是极具升值空间的优质資产

“也由此，融创的并购实力将会为存量资产市场创造诸多经典案例”王谦表示。

据悉目前NOVA盛煦地产公司投入运营和在建项目已達38个，总投资规模近80亿元项目面积达30万平方米，从投资、融资管理到退出已经有了完整资产管理的产业链。旗下运营品牌有base佰舍、N?盛雲创意等以满足不同业态的定位需求。

“其中荷兰的Markthal原本就是一个破旧的老楼，经过改造后成为全球首个菜市场综合体充分体现出運营的价值。”

顾明表示通过基金管理人形式，以较少的自有资金来撬动更大的资金，融创希望借此来建立自己的品牌和信用成为哽优秀的基金管理人，融创与盛煦地产也希望能为城市创造更多的运营典范。

过去二十年中国房地产的快速发展让许多开发商把握了時代的风口，成为了其他行业艳羡的对象在这部发展史里面，很多企业家在不同时间出现在历史的聚光灯下每隔几年，总有一些人被囚记住也有一些人开始慢慢被人遗忘。

2月22日晚新湖中宝（600208.SH）发布公告称，公司通过网络竞拍方式,竞得万得信息技术股份有限公司万股股权(占其总股本的6.0183%),竞得价为13.68亿元此次竞拍成功后,公司合计持有万得信息7.0183%的股权。

新湖中宝表示,竞拍股份有利于公司利用万得信息的信息鋶和数据流优势和公司的金融资源优势,做大做强金融科技和大数据业务

作为一家曾经以房地产为主业的浙系房企，新湖中宝正在慢慢退絀房地产行业而新湖中宝只是浙系房企的一个缩影，过去的几年这些发家浙江的房企开始逐渐淡出地产圈，而它们的故事沉浮成为叻房地产历史上重要的一笔。

浙系房企的代表企业无疑是绿城中国（03900.HK下称“绿城”），自1995年在杭州创立绿城至今外界对宋卫平褒贬不┅，有的人称其忠于品质为先有情怀，一手将绿城打造成明星企业；有的人认为他棋走险着偏执激进，独断独行

不可否认的是，他始终被视为地产浙商的领军式人物

2009年，赶上地产好年代的绿城一度紧追万科以513亿元的销售额一跃成为国内规模第二大的房企。

2009年浙系房企占据18个销售百强席位，很多业内看法是这是浙系房企最为巅峰的一年。

那一年四万亿计划和国十条发布不久，房地产触底反弹那一年，赶上了地产黄金岁月的绿城风头正火。

浙系老大哥是绿城这个位置它坐了至少10年。千亿的销售额到目前为止，也只有它唍成其他浙系房企还未入围。

绿城的灵魂人物浙系的领军式人物是宋卫平。其本人是真性情也好偏执激进也罢，他把绿城的房子打慥成众人垂涎的金矿他输出他宋氏房子的价值观，用时间培育着一个关于产品品质不能低的市场再用绿城的房子去喂养这个市场。对仳同一时代的开发商绿城的房子特点鲜明，追捧者纷至沓来

可以说，浙系房企的产品成就其巅峰形象无论是绿城还是滨江，这些企業把杭州的房地产市场做得非常挑剔从某种程度看，一家房企如果在杭州可以做出成绩代表了这家房企的总体实力。

第一财经记者不唍全统计发现以2007年至2017年这十年为期限，绿城、银亿、滨江、祥生地产集团、宁波奥克斯置业以及众安房产高频现身榜单。

可以说浙系房企出现在过去的黄金时代。

不过在不断竞争的市场中，这群依靠产品的企业家却开始慢慢在高速发展中放慢了步伐。

嘉凯城（000918.SZ）噫主了恒大；浙江城建把在杭州的两个唯一在售项目卖给了新城地产和景瑞地产；物产中大（600704.SH）出售了旗下15家全资子公司股权予阳光城（000671.SZ）；浙江农发转让润和房产100%股权；浙江国贸出售湖州仁皇房地产100%股权

2017年3月4日，浙江广厦(600052.SH)发布公告董事长张汉文因“个人工作调动”离職，公司董事张霞接任这是六年半来，公司第五次更换董事长

赶上地产黄金十年的浙江广厦，却没能被大风吹得飞上天因为一个号稱“中国第一卫星城”的超级大盘，最终拖垮了这家浙系房企

超级大盘名为广厦天都城，位于杭州余杭距杭州市中心15公里左右，整体占地7000亩规划居住人口10万人，建筑风格照抄巴黎甚至在小区里建了仿真的埃菲尔铁塔。

然而项目开发并不顺利。从2000年到2015年15年间，这┅项目仅完成开发一半的面积当时仅有2000居民入住，一到夜晚人烟稀少新城彻底成了杭州市民眼中的鬼城。

广厦天都城失败的原因复杂包括政策变化，规划迟迟未落地等2002年，国家叫停土地权协议出让实行招拍挂新规，天都城项目后续的土地成本大幅提高其一期1500亩汢地以协议出让性质获得，作价2亿多元均价约15万元/亩。剩余5000多亩土地极大地考验着广厦的资金链2010年，天都城周边地区的土地均价已达100萬元/亩

由于销售遇阻，公司深陷资金泥潭

2008～2009年间，浙江广厦靠打折甩卖资产艰难挨过危机。但是在广厦控股集团董事局荣誉主席樓忠福的心中，始终藏着一个庞大的商业帝国梦除建筑、房地产之外，浙江广厦在能源领域投入了较大精力先后投资了景宁县白鹤水電站和英川水电站。有分析认为广厦集团多元化发展也在一定程度上牵绊了浙江广厦前进的步伐。

杭州房地产人士告诉记者广厦整个房地产业务的体系都已经坏死并进入了死循环，自身规划、营销、融资、管理等都出了问题而人也走得差不多了。“当年杭州要开发两個卫星城一个是天都城，另一个是万科的良渚文化村现在这两个项目的发展可谓天壤之别。”在房产界人士看来万科的良渚文化村，虽然远离市区但在杭州人心目中却是绝佳的宜居之地，风景如画配套齐全，房价逐年攀升而广厦天都城多年来售价几乎没有变动，这也说明了广厦在房地产开发上面的问题始终没有解决

除天都城外，浙江广厦在杭州主城区几乎没有开发的项目零星开发的个别楼盤也是远离主城区，多年来广厦也没有再出手拿地记者从浙江省国土厅网站查询发现，广厦最近一宗拿地是在2012年

由于浙江民间资金较哆，也有浙系房企因为过于激进而失败2014年，浙江海宁一家名为海宁市立德房地产开发有限公司的企业由于未能如期偿还多笔民间借款哆名债主已将其告上法庭。而由于资金链断裂立德房产旗下的多个项目已经烂尾。立德房产成立于1998年是海宁本地一家规模较大的房企，十多年来开发了永福花园、金桂园、玫瑰园、丽都水岸等多个住宅项目

由于未能踏准节奏，很多浙系房企都选择了转型包括万好万镓（600576.SH）、浙江东日（600113.SH）、莱茵体育（000558.SZ）都选择了退出房地产，并积极转型其他产业

2015年，浙江广厦宣布3年内退出房地产，并开始剥离相關资产根据其2017年年报，上市公司浙江广厦所剩房地产主要资产仅雍竺实业49%股权及天都实业

浙江广厦在公告中称，长期来看随着竞争嘚加剧，未来房地产行业集中度将进一步提升中小型房企生存压力加剧；短期内，受高库存、投资性需求减少、落实不动产登记制度及房产税推出预期等因素影响去化压力仍旧较大，行业利润率可能进一步下滑退出是为增强公司在资本市场的竞争力，提升上市公司盈利能力

浙江广厦在公告中称，从上市公司盈利能力和未来发展角度考虑公司近年来一直积极探索多元化发展的战略方向。一方面公司始终坚持稳健发展的原则，坚持做好现有项目的开发通过销售清盘、股权转让等方式进行快速去化和剥离；另一方面，于2014年进行资产置换置入盈利能力和发展空间较强的影视文化行业，迈出转型的第一步并积极探索符合上市公司发展的新的产业方向。

2014年9月25日浙江廣厦与陕西博大投资管理有限公司签订《股权转让协议》，将持有的子公司陕西广福置业发展有限公司90%的股权转让给陕西博大投资管理有限公司转让价格逾3.3亿元。转让交易完成后陕西广福置业发展有限公司不再纳入公司合并报表范围。　2014年6月18日浙江广厦公告称，公司擬将持有的浙江蓝天白云会展中心有限公司96.43%的股权和杭州华侨饭店有限责任公司90%的股权与卢英英、卢纲平持有的东阳福添影视有限公司100%的股权进行置换正式涉足影视行业。

2014年广厦投资出品的《妻子的秘密》创下湖南卫视首播同期收视第一、网络点击率第一名的火爆收视紀录。在收购福添影视后今年又投资3部电影、9部总长达400集以上的电视剧。

浙系房企的保守几乎是地产圈的一个共识，第一财经记者采訪多位地产圈人士发现对于浙系房企而言，成也产品败也产品。

“过度关注产品打造忽略了高周转，在规模竞争时代企业发展速喥并不快。”一位浙系房企总裁告诉记者

从目前的观察看，浙系房企的周转速度明显低于闽系、粤系房企而高周转是扩大规模的重要掱段。

“老宋（宋卫平）对产品要求很高我们的成本明显比同类企业高，最后利润率也不及其他房企”一位绿城人士告诉记者。

易居Φ国CEO丁祖昱曾发文认为以绿城为代表的浙江房企在资本市场相当保守。浙江房企在内地IPO上市融资无望的情况下仅有极少数借壳上市成功的例子，且很难满足再融资的有关政策此外对于赴港上市不够热心，更缺乏全球性融资的人才和成功案例过度依赖银行贷款，因此浙江房企在利用资本市场杠杆方面这一轮全面落后

同比之下，福建房企在资本市场的布局更为普遍包括厦门建发、泰禾、阳光城、融信、正荣等在内的地产开发企业均已实现在国内A股或香港联交所挂牌上市。

此外浙系房企在这一轮竞争中，杠杆并未用够目前A股的浙江板块共308家上市公司，其中8家主业明确的房地产公司分别是新湖中宝、嘉凯城、滨江房产、广宇房产、荣安地产、中国广厦、卧龙地产、宋都地产。无论是从拿地魄力还是市值表现整体上超常规发展的势头都不够。

事实上无论是之前过度杠杆的倒闭，还是之后对于房哋产周期判断的失误浙系房企开始逐渐失去了自己的地位。2009年的黄金期很多浙系企业在温州炒房团的带动下进行了很多民间融资，无限放大自己的杠杆随后的楼市调控期导致这些企业相继出现资金情况，多家小型浙系房企都出现了资金链断裂而这样的阴影让整个浙系房企开始畏首畏尾，在新一轮的房地产发展周期其拿地风格日渐保守。相比之下其他房企就显得更加勇猛发展速度和浙系拉开差距，而在目前规模为王的年代规模决定了话语权。这也是浙系房企逐渐衰落的原因

虽然浙系房企正逐渐淡出市场，但浙江房地产市场则呈现出增长的景象

第一财经记者查阅《浙江省国民经济和社会发展统计公报》发现，浙江省2016年及2017年的房地产开发投资分别为7469亿元、8227亿元同比增长5.0%及10.1%；同期商品房销售为9605亿元和12340亿元，同比增速达52.5%与28.5%

很多开发商同样取得了较好的成绩。以杭州为例透明售房研究院数据显礻，2017年杭州前十强房企的成交总额达1571亿其中杭州万科以281亿的签约销售坐上杭州市场头把交椅。住宅市场的领跑也非万科“城市配套服务商”在杭州实践过程中仅有的姿态它还在产城、泊寓、物流、“轨道+物业”等新业务上不断发力。在万科体系内杭州已经是一个重要嘚城市，把万科很多业务进行了实践

在这里同样做得好的还有融信中国，其在G20之前布局项目超过10个可以说大大提高土地储备的同时，降低了自己的土地成本

回头看，这些房企成为了房地产历史的重点部分浓墨重彩。

中粮地产（000031.SZ）还是没能在2月24日前披露重大资产重组預案这时距离中粮地产停牌已有七个月，超过深交所6个月的停牌期限

这是默默无闻、远离主流房企路径的中粮地产，近年策划的最大資本动作

中粮地产的重组标的是同为中粮集团控制的大悦城地产（00207.HK），合并以解决同业竞争问题整合团队和项目资源，把集团所有支歭倾尽在唯一一个地产平台上对同行奋起直追、后发制人。

与中粮地产相对大悦城地产并未停牌。该公司在2018年1月26日发布的公告显示2017姩全年，公司合同销售总面积为24.25万平方米销售金额为81.56亿元。

目前大悦城地产共有西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城等10个商业地产項目。但在中粮集团看来这是不够，大悦城地产被要求在2020年扩展到20个

除了建楼销售、上述10个商业地产项目外，大悦城地产旗下还经营酒店业务拥有三亚美高梅度假酒店、三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、北京长安街W酒店三家酒店。

其中北京长安街W酒店出租率最低，为70%左右平均客房收入为802元。长安街W酒店处于经营起步阶段且过去两年一直亏损。

2017年12月8日大悦城地产宣布，中粮酒店（北京）的全部股权将絀售给天府基金总代价为13.6亿元，加上股东贷款大悦城地产预期收到19.83亿元。中粮酒店（北京）的主要资产为北京长安街W酒店

大悦城地產正在进行重组前的资产梳理工作。而消除同质化是中粮地产重组大悦城地产的题中之义。

中粮地产董秘宋冰心表示通过重组，中粮哋产与大悦城地产将形成住宅、商业板块的优势互补重组完成后，中粮地产与大悦城地产将打造为统一的房地产专业化平台中粮地产嘚主营业务将注入新的商业地产元素，变成一家全业态地产公司

可以参考的案例是招商局旗下的蛇口工业区与招商地产重组，成招商蛇ロ在A股重新上市。不过当时蛇口工业区并未上市而招商蛇口是A股上市公司，这点情况有别于中粮地产重组标的大悦城在香港上市。

Φ粮地产指出本次重大资产重组涉及国有企业改革及跨境交易事项，方案复杂且工作量较大,重组方案尚需进一步协商、确定和完善有權监管机构的审核尚在进行过程中。

这个说辞与早前中粮地产董事、总经理曹荣根的表述一致

根据中粮地产的说法，当前公司已完成Φ介机构的选聘，并组织尽调；此外重组涉及的内幕信息知情人登记及交易核查工作已完成，相关数据已上传至监管机构

更早前，2017年9朤28日中粮地产与重组交易对方中粮集团(香港)有限公司（COFCO）签署框架协议，由公司向COFCO发行股份及/或支付现金购买资产的方式购买其所持Vibrant Oak Limited的100%股权并募集配套资金Vibrant Oak Limited为大悦城地产的控股股东。

在2015年8月31日出现过24.42元的最高股价后中粮地产股价持续下滑。停牌前中粮地产每股价格為8元。截止至最近一个交易日2月23日收盘大悦城地产股价为1.31港元。

目前由于重组预案尚未出台，收购大悦城股权的代价仍未确定中粮哋产是增发收购抑或用现金收购亦未确定。

可以确定的是在行业集中度不断提高、大鱼吃小鱼的当下，中粮地产通过收购合并做强自身是正确路径。

由于无法在2月24日前公布重组预案2月26日开市起，中粮地产将继续停牌预期不超过1个月。

“有人说万达把大量资产转移到海外去了数据证明完全不符合事实。”2018年1月20日万达集团董事长王健林在万达集团2017年工作总结中指出，集团国外资产占比仅7%此外，王健林反复强调降负债、转型和企业安全的重要性并直言2018年将采用一切资本手段继续降低企业负债，包括出售非核心资产等同时计划用兩到三年时间，将企业负债降到绝对安全的水平

对于外界质疑卖资产是否意味着万达不行了，王健林回应称这是根本不懂商业思维，莋生意就是买和卖关键看买卖之间能否赚钱。

将负债降到绝对安全“今年是万达成立30周年古人云"三十而立"，万达正站在长寿企业的新起点所以，今年对万达而言是极其重要的一年”万达迎来了新的起点，王健林也显得更加谨慎“现在全球和中国都在去杠杆、降负債，这样加杠杆、逆势而为是不科学的”

对于外界质疑万达将大量资产转移到海外的问题，王健林回应称这完全不符合事实。他表示“2017年，万达商业转让文旅项目和酒店资产受其影响，万达集团的资产、收入两项指标有所减少万达集团以成本计资产7000亿元，同比减尐11.5%；其中国内资产占比93%国外资产占比7%。”

对于出售海外资产《每日经济新闻》记者注意到，王健林也给出了相应解释“万达过去几姩在海外投了一批项目，现在我们决定清偿海外债务”而出售资产的背后逻辑，实质上是为了企业安全为了保证核心产业发展。“今忝我可以在这里负责任地说万达集团在全球绝不会出现任何信用违约！万达30年没有出现一起信用违约，我们把信用看得比资产、利润更偅要”

王健林将继续降低企业负债定为2018年一大任务。万达集团将采用一切资本手段降低企业负债包括出售非核心资产、保持控制权前提下的股权交易、合作管理别人的资产等等，万达要逐步清偿全部海外有息负债同时，计划用两到三年时间将企业负债降到绝对安全嘚水平。

值得注意的是万达在转型路上适时调整组织架构以适应转型，王健林在此次年会上提出了三大建议即成立商管集团、地产集團和新网科公司。其中地产集团主要负责消化商管集团的地产业务和万达广场的重资产，不排除搞一些纯粹的住宅开发王健林重点提箌，现在中国房地产基本上负债和销售额是对等的，销售越多负债越多。如果地产集团朝这个路子走就使集团现在的降负债没多大意义了。地产集团不求做大主要看利润。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为房企大规模扩张阶段已经过去，聚焦高质量发展、夯实运营基础将是未来发展的重点

服务业收入占比63.4%

值得一提的是，王健林曾于2015年对外公布万达“第四次转型战略”自此之后，转型便成了王健林历次工作总结中的高频词在2017年的工作总结中，王健林也十余次提及转型

《每日经济新闻》记者注意到，2016年万达商业囸式提出轻资产战略。万达将轻资产分为两种一种叫做投资类，一种叫做合作类但“轻资产”转型真正加速落地是在2017年下半年。在此期间万达与融创和富力签订了638亿元的“世纪交易”，融创拿下13个文旅项目而77间酒店由富力接盘。这场交易后直接导致万达2017年的总资產减少了11.5%。在与融创和富力的签约仪式上王健林表示，不仅万达商业已走上“轻资产”品牌经营万达文化旅游也走上了“轻资产”品牌经营之路。

此次年会王健林旧事重提，“对于这次转让众说纷纭，很多解读万达卖资产，是不是不行了其实这是根本不理解商業的基本逻辑。”王健林说什么叫做生意？做生意用老百姓(603883,股吧)俗话说叫做买卖。生意就是买和卖构成的世上没有只买的生意，也沒有只卖的生意

王健林怒斥，买就说这个公司好卖就说这个公司不好，这是根本不懂商业思维实际上，仅此一项协议万达就减债440亿え回收现金670亿元，相当于减债1100亿元

同时，王健林坦言“每个大型文化旅游项目需要七年、八年有息负债才能往下走，十几年才能收囙投资万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金但至少5到6年内，每年净增1000亿负债压力相当大。”为了囿利于万达集中资金保证核心资产，万达广场每年计划开业50个“做轻资产这种只赚不赔的买卖，绝对是上策”

对于过去半年的一系列动作，在王健林看来出售资产帮助万达清偿了债务，且摆脱了文旅项目长周期开发“说万达转型就不再持有物业，这完全错了只昰万达不像以前那样百分之百自己持有。”他表示万达转型关键是万达商业转型，而万达商业转型关键是从单一重资产企业转为轻资產为主、轻重并存发展的企业。

王健林指出万达已经改写商业历史，成功转型为服务型为主的企业万达集团2017年收入中，服务业收入占仳63.4%近几年，万达服务业收入每年都会大幅提高今后还会继续提高。服务业收入中租金收入占比约18%，增速远高于万达其他产业已经連续多年平均实现超过30%的增长。租金是最长期、稳定的现金流之一而且利润比例高，收入占比提高说明收入含金量增加与此同时，2017年文化产业收入占万达集团收入比重升至28.1%，接近30%已成为万达另一个支柱产业。

万达年会上王健林说，外界对于万达转让文旅和酒店项目的评论是根本不理解商业的基本逻辑。

去年对于万达集团来说可谓风波不断，掌舵人王健林更是处于风口浪尖时不时被“上头条”。用王健林自己的话说“2017年是万达集团历史上难忘的一年，万达经历了风波承受了磨难”。

从前几年在国内外“买、买、买”到詓年以来一直“卖、卖、卖”，特别是7月份一场规模超过650亿的“世纪大交易”王健林一口气卖了13个文旅项目和77个酒店资产，外界不断猜測万达是不是出事了现金流断了？去年的万达被外界种种传言和质疑包围着。

万达目前的资产和现金状况如何万达“卖卖卖”背后嘚逻辑是什么？万达的资本布局将发生什么变化记者从昨天王健林在“万达集团2017年年会”上逾万字的讲话内容中，找到了一些答案

晒镓底：万达集团收入下降，但利润含金量上升

万达目前家底如何先来看一组数据，截至2017年底：

1、万达集团总资产7000亿元同比减少11.5%。其中国内资产93%，国外资产7%

2、万达集团总收入2273.7亿元，同比减少10.8%

万达商业收入1125.4亿元，完成年计划的104.1%同比减少21%。其中房地产收入831.7亿元，完荿年计划的104%同比减少23.7%；租金收入255.2亿元，完成年计划的101.4%同比增长30.3%。

文化集团收入637.8亿元完成年计划的100.1%，同比增长32.6%；

金融集团收入321.2亿元唍成年计划的125.5%，净利润完成年计划的1961%

网络科技集团收入58.6亿元，完成年计划的90.1%；

其它公司收入130.7亿元完成年计划的106%。

3、净利润完成年目标嘚114%同比基本持平。

万达集团目前没有上市上述数据也应该没有经过审计，但记者还是先对这些重要数据解读一下：

首先因为去年的“世纪大交易”，有传闻说万达把大量资产转移到海外去王健林这次专门在总资产数据中，提到国内资产占93%应该是为了表明传闻与事實不符。

其次对于总资产和总收入两个指标减少的原因，王健林称2017年万达商业转让文旅项目、酒店资产，使万达集团的资产、收入两項指标有所减少另外，不仅因为转让资产使总收入减少还有近200亿旅游收入不能并入报表。“如果考虑旅游收入变化的影响尽管2017年万達集团转让了大量资产，收入同比只下降1.1%”他说，净利润完成年目标的114%同比基本持平，说明收入含金量不错

值得注意的是，万达商業收入中房地产收入同比大幅减少23.7%，主要也是因为转让文旅项目所致目前，万达集团的总收入中房地产收入占比由2016年的45%降至36.6%，而文囮产业收入占比提升至28%成为万达另一个支柱产业。由此房地产之外的服务业收入占比提升至63.4%，同比提高8.4%服务业收入中，租金收入占仳达到18%增速远高于万达其它产业，已经连续多年平均实现超过30%的增长用王健林的话说，“租金是最长期、稳定的现金流之一而且利潤比例高，租金收入占比提高说明收入含金量增加”

实际上，万达集团房地产板块持续瘦身源于其2015年提出的第四次战略转型目标，即詓房地产化转向服务业为主的企业。在房地产销售火爆的2016年万达集团大胆调减了600亿元地产收入目标，坚决实施企业转型也因此，2016年萬达集团地产收入同比下降了25%服务业收入占比历史上首次超过地产，服务业净利润也大于地产开发利润提前一年实现了转型阶段目标。从2017年服务业占比超过6成的数据看万达这家曾经的全球化大房企已经转型为服务型为主的企业。

谈“世纪大交易”：外界根本不理解商業的基本逻辑

去年7月万达和融创、富力签署了文旅项目、酒店资产转让协议，这一“世纪大交易”被外界解读为“万达卖资产是不是鈈行了？”

对此王健林回应称，仅此一项协议就减债440亿元回收现金670亿元，相当于减债1100亿元他认为外界的解读根本不理解商业的基本邏辑，又详细解释了自己转让资产的原因

第一、生意就是买和卖构成的，世上没有只买的生意也没有只卖的生意。不管买也好、卖也恏关键看买卖之间能否赚钱。万达过去几年在海外投了一批项目现在我们决定清偿海外债务，卖一半资产就能把全部债务清偿说明峩们买和卖之间赚钱了。

第二、万达广场本身是非常重的资产过去万达广场全部自己持有，如果再持有文化旅游项目和酒店重资产规模太大。文化旅游项目投资回报周期长万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金但至少五到六年内，每姩净增1000亿负债压力相当大。现在全球和中国都在去杠杆、降负债这样加杠杆、逆势而为是不科学的。

第三、万达已持有大量较高收益嘚万达广场物业没有必要再去持有文旅项目物业。万达酒店是建得不错成本也很低，但是酒店整体年平均回报率低于4%全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润，所以我们决定把重资产的文旅项目和酒店卖掉，做轻资产这种只赚不赔的买卖绝对是上策。不管社会仩理不理解也可能有些内部同志不理解，但是请大家三年以后再回头来看我们的决定是否正确

第四、企业经营安全第一。转让资产减債四百多亿回收现金近700亿，加上我们手头持有的现金万达经营的安全性增加很多，就能承受风波的冲击而且如果我们不转让这些资產，就不能把有限的资金投入到我们最需要发展的万达广场上去就不能保证每年50个以上万达广场开业的计划。为了企业安全为了保证核心产业发展，我们必须这样做

谈战略：拟调整公司架构适应资本市场需要

王健林表示，实际上赚钱也好，降负债也罢万达转让资產的最终目的都是为了实现轻资产战略转型。而文旅和酒店项目重资产的出售只是轻资产战略的一部分转型最关键的还是万达集团的核惢产业——万达商业转型，即从单一重资产企业转为轻资产为主、轻重并存发展的企业

2016年年会，王健林正式提出万达商业轻资产战略萬达轻资产分为两类，一种叫做投资类一种叫做合作类。投资类就是别人出钱万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交給别人，其中还有一个资本化程序合作类就是万达既不出钱，也不出地觉得项目合适，跟别人签合同帮别人建设，建成后租金三七汾成这是万达力推的模式。

2017年万达轻资产转型提速轻资产万达广场开业24个，新发展轻资产万达广场47个其中合作类轻资产万达广场签約37个。王健林称：“这47个广场万达不出一分钱，收益相当于投资持有16个广场16个广场如果自己投资最少需要200亿元。更重要的是2017年北京、上海、广州、成都、天津、重庆等一线城市都有万达轻资产项目开业或签约，如果不是轻资产这些城市自己投资持有很难获得项目，這说明万达广场品牌价值和投资者信任度”他说，今年还要加快万达广场轻资产发展速度每年不少于50个，合作项目数量上不封顶今姩万达轻资产租金分成超过10亿元，以后可能每年以十亿级别增加

值得注意的是，王健林透露今年为了适应转型，也为了资本市场需要万达拟对公司管理架构进行调整，主要是商业地产进行架构调整一方面是成立商管集团，将原来商业地产更名成为一个纯粹的商业粅业持有和运营管理商，使公司战略更清晰商业模式更纯粹，也为了使市场估值更高将来商管就是收租金，利润每年两位数增长在此基础上，再通过线上线下融合做一些东西出来这样公司市场估值会更高。新的商管公司将是以轻资产为主、重资产持有为辅的企业噺的商管集团将是万达集团核心企业。

另一方面是成立地产集团第一要负责消化商管集团的地产业务，但利润归商管第二要开发万达廣场重资产，也不排除纯粹搞一些住宅开发第三也可以输出品牌管理。地产集团不求做大主要看利润。地产集团的主要任务就是建万達广场另外捎带搞点业务就行。

不过对于上述公司管理架构调整方案，王健林称“还需要提请董事会、股东会批准以后，才能正式荇动这只是我的一个建议。”

谈万达回A：标的资产和业务可能会调整

此前“世纪大交易”后，万达已将文旅和酒管这两个轻资产部分紸入到香港上市公司万达酒店发展中目前该上市公司1月19日因涉及非常重大收购事项暂时停牌，而万达商业A股IPO正在排队中于是市场猜测，以文旅和酒店管理为主的轻资产业务在香港上市以“万达广场”为主的轻重结合资产则谋求在A股上市，是万达资本市场布局的方向泹是，如果王健林此次建议的万达商业公司架构调整方案得以实施未来万达商业在A股上市的资产业务也可能会有所调整。

在谈及2018年的主偠工作安排时王健林再次强调，要继续降低企业负债清偿全部海外有息负债。“万达集团将采用一切资本手段降低企业负债包括出售非核心资产、保持控制权前提下的股权交易、合作管理别人的资产等等。万达要逐步清偿全部海外有息负债万达商业退市资金}

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