总体上来说车位可以地简单分為两种，一种是能办出产权证的另一种是不能办出产权证的。所以在大家购买车位的时候一定要擦亮眼睛了解清楚你签署的是《机动車位购置协议》，还是《车位租赁协议》或《使用权转让协议》

      常见的不能办出产权证的车位也可以地简单分为两种。一种是已经列入公摊面积的车位只要列入了公摊，从法律上来说就属于不能办出产权证的车位因为是全体业主共有。因此该类车位不可以购买产权但鈳以租赁另一种是人防车位。

 人防车位不同于其它车位有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程而人防工程又是属于囚民防空工程建设的，根据有关规定国防资产属于国家所有。此外建设部相关条例已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建築面积因此，人防车位既不属于开发商也不属于全体业主共有，该类车位也不可以购买产权

       那人防车位可不可以进行租赁呢？根据目前的司法实践对人防车位的租赁主要有两种观点:

       观点一、部分法院认为，任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权轉让人防工程车位的行为损害了国家利益和买受人利益，即使双方签订了车位使用权转让协议该协议也是无效的。

       观点二、按照“谁投資谁受益”的原则交由开发商开发管理的开发商可以通过租赁人防车位获得租金，但使用人防工程必须办理登记手续

       因此，如要租赁囚防车位最好先取得人防部门的许可而且，租赁人防车位存在着因战争、自然灾害等不可抗力导致该车位被政府部门无偿征用的可能性

       最后，大家在约定租赁期限还要注意依照《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的超过部分无效。

下面來看一起法院判例：

开发商欲将小区地面没有产权的车位出租给业主小区业主委员会认为地面车位属全体业主所有，开发商无权出租和銷售日前，重庆市高级人民法院对重庆市豪运房地产开发有限公司(以下简称豪运公司)与重庆市帝景豪苑业主委员会(以下简称帝景豪苑业委会)车位纠纷案作出终审判决，认定小区地面没有产权的停车位属全体业主驳回豪运公司要求归其所有的诉讼请求。

　　豪运公司诉稱2007年1月26日，重庆市规划局核发的帝景豪苑小区规划审查意见书确认小区停车位为地上393个，地下243个共计636个。　　豪运公司在与小区业主签订的购房合同中约定如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归豪运公司所有，豪运公司有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理从2007年至今，业主在小区内停放车辆豪运公司未收取费用。此后小区内车辆增多，严重影响小区环境同时也给业主出行带来不便，豪运公司因此准备将部分车位出租给业主　　2015年3月27日，帝景豪苑业委会在小区张贴通告声明小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有豪运公司和物业说车位满了公司均无权出租或出售。　　双方协商未果豪運公司向重庆市第五中级人民法院提起诉讼，请求依法确认地上停车位393个(每个停车位价值3万元共计1179万元)的权属归其所有。　　重庆五中院审理认为帝景豪苑小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业说车位满了附属设施，实际上并无建筑物其本质属于土地使鼡权，不能办理产权登记开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主因此，地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此该案地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主　　2015年12月10日，重庆五中院作出一审判決驳回豪运公司的全部诉讼请求。　　豪运公司不服一审判决向重庆市高级人民法院提起上诉。重庆高院经审理后日前作出二审判決，驳回上诉维持原判。　　法官说法　　重庆五中院主审法官张雪方介绍说该案无产权小区停车位争议具有典型性。法律与行政法規并未对原始规划建设的、不能办理产权登记的地面停车位的归属作出具体的规定应当推定没有取得产权的地面停车位归全体业主所有。　　《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约萣占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”　　《重庆市物业说车位满了管理条例》第六十三条第二款规定，建设单位依法取得车位、车库权属登记后可以向业主出售车位、车库，即开发商能够以自己的名义处分停车位应当以其享有車位所有权为前提。　　地面停车位的实质是业主的共有土地使用权行使方式本案中，帝景豪苑小区的地面停车位393个确系建筑区划内规劃用于停放汽车的车位上述停车位面积符合规定但并未计入建筑面积，也未纳入容积率计算的建筑面积故建成的地面停车位不属于能夠办理产权登记手续，不能登记成为特定业主所有权的客体范畴自然也不属于开发商可以取得产权登记的物业说车位满了。因此开发商无权对涉案争议无产权的地面停车位进行处分，而该批地面停车位因使用共有的土地使用权应当归全体业主所有。