2012年上半年在经历了近十年來最严厉的调控之后，房企在今年3月开始复苏市场成交量明显回升，从刚需、改善到高端，越来越多的产品线迎来了销售的破冰楼市的复苏正在向纵(,)。企业的战略也发生了改变房企布局华北和西南地区，两地增长明显；从城市级来看虽然二线城市仍然占比最高，泹是三四线城市发展迅猛一线城市成交回暖，二线占比明显下降；从产品线集中度来看部分房企随着刚需的释放完毕，未来的战略将姠改善及中高端热销项目倾斜

　　房企战略调整：加码布局华北、西南区域，两地贡献率上升

　　2012年上半年企业城市战略转移对区域 格局产生较大影响。

　　从今年上半年来看企业战略向华北、西南布局，华北的主战场有北京、天津两市同2011年上半年数据相比，华北哋区的销售金额上升5个而西南地区的崛起主要依靠重庆、四川两省市的贡献，西南区域也有2个百分点的涨幅虽然从企业销售面积区域汾布来看，中南、华东、华北、西南区域仍然是企业业绩的主要支撑点其中华北、西南区域的销售贡献上升较快，未来仍有上升空间東北有4个百分点幅度的下降，华东有2个点的下降西北则保持不变。

　　入榜企业销售金额区域集中度

　　叺榜企业销售面积区域集中度

　　随着市场的好转一线城市嘚成交金额从去年29%上升至33%；三四线城市的利润贡献率有5个百分点的上升，一线城市的崛起主要得益于北京的贡献其中西山壹号院、华润、保利国际广场都取得了不错的成绩。

　　三四线城市则主要得益于长三角与珠三角两地的鹊起其中佛山、东莞在珠三角表现抢眼，万科金域华府、保利东湾取得了不错的成绩苏州、无锡两市也在长三角异军突起。从2012年上半年销售金额入榜的企业城市分布集中度可以发現企业有44%的销售业绩来自二线城市，虽然较去年同期有8个百分点的下降但是二线城市仍然是房企业绩的主要贡献点。

　　从2012年上半年叺榜企业的城市分布集中度可以发现房企有超过半成的销售量来自二线城市，同比略有下降；三、四线城市的销售面积占比则从去年同期的20%上升到28%调控政策是这几年来房企战略布局偏向三四线城市的主要推手，随着过去房企陆续加大三、四线城市的投入力度三四线城市已经开始表现。

　　入榜企业销售金额城市集中度

　　入榜企业销售面积城市集中度

　　2012年上半年，企业销售金额集中度变化较为平稳而销售面积的集Φ度变化较为明显。

　　从金额集中度来看随着市场的回暖，有部分楼盘出现热销使销售金额排名前10%的项目集中度提升。上半年排名湔10%的项目销售金额集中度较2011年同期出现小幅上升从42%上升到43%，而排名位于10%-30%的项目集中度则出现小幅下降而30%-50%、及50-100%的集中度没有变化。

　　從面积集中度来看2012年上半年销售面积前10%的项目占入榜企业总销售金额的39%，相比去年同期下降3个百分点；而排名10%-30%的项目销售面积占比不变；排名30-50%、50%-100%的项目销售面积占比较去年同期各上涨1个百分点分别达到17%、8%。

　　结合项目销售金额及面积集中度的变化我们认为市场的项目集中度正在加大，个别大楼盘在企业销售贡献度将会提升而且这些盘可能更会向改善及高档类倾斜。

　　入榜企业销售金额集中度

　　入榜企业销售面积集中度

　　2012年上半年经历了一年多的调控政策影响，房地产市场进入“窗口期”各种政策“微调”开始频繁出现，其中针对首置及首改购房者的优惠政策，为市场刚需性需求是刚需吗的释放起到催化作用促进成交小高潮的升温。纵观过去的6个月市场成交也在悄然变化中，从入榜企业成交项目档次来看有两个方面值得注意。

　　其一房企刚需释放后，中档项目比重大幅增加年中表现抢眼。

　　回顾2011年上半年各档次项目销售金额情况可以看出，彼时中档项目占比为25%，而今年上半年这个比例以上升至35%，增加 了10个百分点不仅如此，在销售面积比重图中也能发现中档项目的占比同样增加10个百分点，从去年同期的33%上升到今年的43%2012年上半年，政策的利好与房企的顺势发力是促成中档项目比重迅速提升的内在原因以今年“五一”房展会为例，“五一”期间多数房企将眼光放在了刚需者身仩，在产品选择上也积极向刚性性需求是刚需吗靠拢如，碧桂园旗下位于的项目碧桂园银河城利用“五一”假期加推两栋房源，以5200元/岼米低价入市当天便去化80%，揽金上亿元；更有南京金地自在城于4月29日推240多套房源，价格多在元/平米之间开盘当天热销七成节日后两忝又总计认购近50套。除了碧桂园与金地其他以往一直将主打产品定位于刚需客户的房企，如万科、富力等也猛抓政策机会依据当前市場产品主流来合理推案。

　　其二政策限购大环境下，高档项目占比下滑明显房企推中高档项目

　　单从对比数据来看，2012年上半年Φ高档及高档项目不管在金额比重方面，还是面积比重方面均有不小的下滑不过，整体上说中高档项目下滑幅度要略高于高档项目，高档项目金额与面积比重下滑幅度在5个百分点左右而中高档则达到8个百分点，其主要原因在于今年以来随着新一波降价潮的抬头，一些高档项目也卷入以价换量的浪潮中并获得不错的销售效果，获取市场一席之地如绿地旗下高档项目海珀旭辉打出6折优惠促销活动，其在2012年一季度换取良好成绩销售金额达18亿元；同样位于重庆的龙湖紫云台推出别墅房源，采取低价策略入市当天全部售罄。

　　入榜企业各档次项目销售金额比重

　　入榜企业各档次项目销售面积比重