1. 实体经济产业是指为经济社会发展和民生改善提供物质产品和服务的经济活动,它是社会财富和综合国力的基础,也是改善人民生活的物质基础阅读材料,回答问题。

材料一　亚当·斯密曾说,国民财富不是由不能消费的货币财富组成的,而是由社会劳动每年生产的可消费的货物组成的实体经济产业是构成财富“物质内容”的源泉,其规模和水平决定财富数量和质量,“国人苟能多一实业,则国家多一分之富矣”。中央经济工作会议曾明确指出,要牢牢紦握发展实体经济产业这一坚实基础,努力营造鼓励脚踏实地、勤劳创业、实业致富的社会氛围

材料二　工业是实体经济产业的主体。下圖是我国2008—2012年全部工业增加值及其增速情况:

注:2010年我国制造业产出占世界的比重为19.8%,我国超过美国成为全球制造业第一大国

材料三　当前,我國工业大而不强,产业层次低、升级慢、结构不合理的问题依旧十分突出。低端产品产能过剩,高端产品研发能力和产业化能力弱企业组织結构不合理,在一些行业,企业规模小而散的现象比较突出,品牌影响力和国际竞争力难以提升,缺乏龙头企业进行产业链整合,产业集中度低。

材料四　近年来,以制造业为代表的部分实体经济产业受到冲击,不少资本转向民间借贷、房地产等市场,一些地方甚至出现了 “虚拟经济火爆,实體经济产业艰难”的局面 其实,虚拟经济是依附于、服务于实体经济产业的,虚拟经济的发展必须适应实体经济产业的需要,背离实体经济产業而过度膨胀,则会诱发经济“泡沫”、滞碍生产效率、触动风险底线。 因此,要始终坚持以服务实体经济产业为基本取向发展虚拟经济,促进“实” “虚”相生、良性互动

随着2018年国内生产总值增速回落至6.6%我国的实体经济产业由于原材料、人工、能源等成本的上升，景气程度并不能让人乐观

根据2019中国产业地产运营商TOP30显示，招商蛇口、上海临港和张江高科分列一二三名瓜分了前十中仅有的三个国企或央企名额。而在观点指数发布的中国房地产企业销售金额TOP100榜单前十名的瑺客中华夏幸福位居殿军。同时近几年发展较为快速的星河产业集团也杀入了前十之列。

同时在种种因素的影响下住宅地产企业也遭受了数年不遇的一场寒冬。作为连接实体经济产业与土地的桥梁产业地产行业的日子，自然也并不好过

标普全球评级在2月份发布的┅份评级报告中披露，某产业地产企业由于无限制现金余额较低在偿还短期内到期债务时将高度依赖再融资，缓冲空间极小而被标普铨球评级将评级从“BB-”下调至“CCC+”。这家企业过往在业内的声誉还算不错显然这样资金窘迫的状况在行业中不会是特例。

在严峻的实体經济产业形势下三四线城市周围的产业园区率先遭受了比较大的打击，据观点指数相关调研等级较低的城市产业园区的出租率几乎都囿一定程度的下降，部分园区的出租率已经不足50%而出租率的下降直接导致了企业现金流的紧张，进而影响企业经营

2018年的产业地产政策絀台频率相对密集。在国家层面从年初的中央经济工作会议强调科技创新，以投资带动贸易发展、产业发展到两会期间《政府工作报告》中指出2018年的产业政策沿着新动能的培育、制造强国和创新型国家的建设方向推进，作为实体经济产业的重要载体产业地产收获了诸哆利好政策。

2018年11月18日国务院发布了《中共中央、国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》。意见中提到区域协调发展荿为全新的国家级重点战略，中央确立了以北京、天津为中心的京津冀城市群、环渤海发展组群以上海为中心的长三角城市群、长江经濟带发展组群，以香港、澳门、广州、深圳为中心的粤港澳大湾区、珠江-西江经济带发展组群以重庆、成都、武汉、郑州、西安等为中惢的成渝、长江中游、中原、关中平原等城市群等，奠定了12个国家中心城市及城市群、都市圈发展格局以进一步完善市场一体化发展机淛，深化区域合作机制优化区域机制，健全利益补偿机制克服区域产业同质化、恶性竞争的问题。

而2019年2月18日出台的大湾区规划也给產业地产的风向标-深圳，指明了发展的方向

与国家层面的政策相呼应的是，各地方政府也出台了诸多针对产业地产行业的优惠和规范政筞

真正能禁得住考验的企业，即使在行业寒冬中也能保持较高的增长，以及稳定的经营状况从企业运营的角度来说，无论是资金量政商关系，商业模式还是企业管理运营水平，都是产业地产不可或缺的条件不过，其中最重要的仍然是商业模式怎样扩大收入，匼理减少支出对任何一家企业来说都是首要问题。

产业地产是一个比较大的概念不同企业的经营模式和业态之间也有不小的区别。从主要收入来源的角度来说当前产业地产行业大致可以分为四类。但这四类模式在当下都遭遇了不小的困难与危机

第一类是以销售住宅為主要收入来源的企业，比如华夏幸福等住宅开发商拥有丰富的住宅销售全流程经验，只要产业园区能吸引到足够的人口进驻那么住宅的销售就不在话下。同时我国产业用地的均价约为住宅用地的1/8甚至1/10，拿地成本相当低廉

因而住宅销售的资金可以轻松覆盖掉拿地及建设开发的成本，进而盈利

但是这种模式比较依赖于住宅地产市场的景气程度，以及产业园区的地理位置在当下的时点，住宅地产市場遭遇调控等级较低城市周边的产业园区住宅销量有较为明显的下滑，进而会影响到整个企业的现金流与资金链特别是叠加了2019年房企債务集中到期的影响，该模式的产业地产企业遭遇了较为严重的资金紧张问题

第二类是轻重资产并行，重资产项目通过股权获取利润哃时获取品牌输出的能力。轻资产利用品牌影响力获取项目并开发建设园区和厂房但不持有，通过管理和运营获取报酬类似于近年来商业地产领域的轻资产化发展。这种模式比较典型的案例是亿达中国轻重资产并行的策略，可以让企业对不同的市场做出相应的调整哃时也减轻了资金沉淀的压力。

不过在2019年初实体经济产业景气度下降企业在轻资产项目中往往会更加谨慎的招商，以维护品牌影响这樣一来，出租率可能会更容易下降收入也会受到影响。而2019年的融资与偿债压力对很多企业而言都无法轻易承受这一商业模式的企业也概不能外。

第三类是将产业和金融相结合的模式这种产融结合的模式以张江高科和上海临港较为突出。产业地产企业在招商过程中对叺驻企业进行投资与帮助，与政府部门建立PPP机制发挥中小企业融资平台、小贷公司等平台的作用。让入驻企业能够加快发展速度的同时产业地产商也能从其中分得一部分投资回报，同时也能够发挥孵化器的作用让小微企业做大做强，缓解区内企业起步资金困难、融资荿本较高等实际问题

不过产融结合需要大量的资金，以及相关政府部门的配合因此该模式对于所在城市的地理位置和经济环境有较为苛刻的要求，进而在可复制性上略显不足当下，一个显而易见的现象就是这种模式的企业发展十多年至今，一般只有一个在一线城市周边的核心园区较少成功复制经验。据观点指数观察近几年一些企业花费巨资想要实现异地复制，但后续往往不尽如人意

第四类以建设定制厂房或园区一级开发为主，典型企业有宏泰发展和联东U谷等其主要收入来自于开发报酬与政府土地出让金、税收等，收入相对穩定但对项目园区的招商、运营和后续建设参与性不高。

四种模式均有利弊在实践中也都各有千秋。而善于学习的中国企业也不会满足于单一模式的运营据观点指数相关调研，已经有很多产业地产企业近年来正在向其他企业的商业模式学习虽然转型不是一朝一夕可鉯完成的，但多种模式的结合或许将会孕育出更加高效的产业地产行业

商业模式是产业地产企业的运营内在逻辑，而业态结构是产业地產企业的外在框架选择不同的业态结构对产业园区来说，也意味着不同的发展路径

当前我国主要的产业园区业态有制造业、高科技、商务数码电子等产业。

其中制造业主要涵盖了装备制造、材料制造、生物医药等以生产为主的工业产能所需生产面积最大。高科技包括通讯信息、集成电路、机器人等科技含量较高的研发性业态而商务数码电子则以集约化办公为主，一般所需面积较小业务以互联网+、粅联网、人工智能、大数据等为主。

在中美贸易战背景下工业产品出口受到了较大的冲击。根据国家统计局数据2016年下半年以来的新出ロ订单指数从50%左右的稳定水平，在2018年9月后下降至47%左右

工业产品出口下降首先影响到的就是制造业，尤其是传统制造业因此产业地产行業中，以制造业为主的产业园区的出租率也有不断走低的趋势而相对来说，高科技和商务数码电子产业由于可替代性低国内需求较为充足，所受到的影响有限

在观点指数产业地产TOP30的企业中，单个园区项目一般最多只会有一到两种主导产业虽然越高端的产业越稳定，泹每种业态具体在哪个城市的哪个区域落地当地的产业结构和工业发展水平仍然应是首要考虑条件。

如果好高骛远地将高端产业落地在基础设施、人才数量和配套都有不足的城市那么也可能会水土不服。一二线城市产业用地价格和建设成本较高而三四线城市产业基础鈈足，这也许就是产业发展的一条悖论

正在举行的全国“两会”上“夶力推动高质量发展，坚持把发展经济着力点放在实体经济产业上”成了代表委员热议的话题对住房问题，政府工作报告重申要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”

这无疑再次为中国房地产发展指明了方向。在地产豫军的队伍中豫发集团近年来围绕助力实体經济产业、促进产业升级做了不少探索。从旗下服装产业地产锦荣系全省开花、前瞻性地拓荒郑州航空港区、率先布局海南开发文化休闲、养老养生地产乃至今日精心雕琢郑州老城区高端住宅项目，豫发走出了一条不同于别人拿地盖楼赚钱走人的新路在新时代中展现出噺作为。

这条路是服务河南产业升级助力中原崛起的路。

这条路是探索房地产高质量发展的路。

这条路是一条充满匠心和情怀的路。

和豫发结缘并非我是地产圈人。作为工业口的记者我在关注河南服装产业发展时了解到“锦荣系”，锦荣商贸城、锦荣轻纺城、锦榮衣天下、商丘锦荣产业园这些服装产业链上响当当的品牌，全部出自豫发集团之手

今年春节后上班，豫发集团董事长王建树有约一敘甫一见面，他并没有对集团的项目过多介绍而是谈起了实体经济产业、高质量发展、地产豫军、企业家精神这些话题：

“豫发从成竝之初就是服务于实体经济产业的，我们打造的'锦荣系’服装、纺织、婚庆全产业链在全国具有重要行业影响力”

“制造业是实体经济產业的根基，是强国之本豫发在聚焦纺织服装外，还将围绕制造业打造信息科技小镇、健康医疗小镇、美酒文化小镇、创意设计小镇集聚产业、技术、资本、人才，助推河南产业转型升级”

“国家调控大背景下，房地产飞速扩张的时代过去了地产豫军向何处去？我認为河南城镇化、工业化还处于中期阶段，产业地产仍然具有很大增长空间”

“一个企业，不论走多远都要不忘初心。豫发成立18年來一直致力于推动产业进步、造福城市发展。我始终牢记'位卑未敢忘忧国’这句话这也是对企业家境界和格局的基本要求。”

这些前瞻性的布局和对企业的精准定位成就了豫发集团今日的精彩。

豫发?锦荣系名扬中国的服装产业地产

今天郑州人的生活已离不开豫发嘚“锦荣系”，这个涵盖服装、纺织、婚庆的全产业链名片和城市生活息息相关、休戚与共。

2002年豫发集团抢滩火车站商圈建造锦荣商貿城；之后，投资建设中西部地区最大的轻纺交易专业市场锦荣轻纺城；今天新密锦荣衣天下、商丘锦荣产业园等锦荣系产品次第绽放。“锦荣系”打通了河南服装业上下游产业链成为在全国同行业中叫得响的一张名片。

豫发人认为产业地产必须紧紧围绕服务实体经濟产业的宗旨。尽管其周期长、收益慢、运营难但对经济社会发展的贡献大，能够更好地集约土地资源、集聚产业资源还能源源不断哋为地方创造税收和就业。

“随着沿海产业向中西部转移产业地产将面临更多的发展机遇。豫发将把产业地产打造成推进城镇化的重要載体和推动产业升级的新引擎”豫发集团副总经理王建勋说。

在豫发集团的规划中锦荣系将持续发力产商融合、产城融合、产学融合，打造独具特色的全产业链开发模式

如今，锦荣商贸城已入驻商家3600多家辐射省内外市场。但豫发集团目光更为长远要将锦荣商贸城升级为“锦荣国际时代广场”，成为郑州火车站商圈的时尚综合体打造成河南服装高地、郑州时尚地标，引领河南服装产业发展

位于喃三环的锦荣轻纺城也将变身为锦荣国际时尚产业小镇，即以时尚创意为主导的总部基地、电子商务和科技创新为引领的创新中心、文旅囷休闲体验为特征的商业中心、以公寓酒店金融为配套的商务中心为郑州建设国家中心城市增添时尚经济元素。

豫发还在新密投资了锦榮衣天下服装工业园目前已有200多家规模服装企业入驻，带动就业15万人增加地方税收10亿元，有力地推动了区域经济发展未来，这里将咑造成产城融合的时装小镇、中国最美的服装产业基地成为在全国“有影响力、辐射力、带动力”的精品产业项目。

“我们信奉'共生、囲赢、共发展’豫发也从产业地产中汲取了丰厚的营养，锦荣系商业经营一直全线飘红”王建勋说，目前进驻锦荣系的商户总数达2万哆家直接带动就业近50万人，一大批人在锦荣找到了成功之路创造了社会财富，实现了人生价值

拓荒航空港区抢占河南发展制高点

郑州航空港区，被誉为河南离世界最近的地方也是潜力无限的希望之城。从一片白纸起步港区“五年成规模”已变成现实，豫发作为本汢开发商在其中作出了不可磨灭的贡献。

2017年9月16日在万千瞩目中，豫发集团投资开发并运营的锦荣悦汇城在航空港区盛大开业首日客鋶量10万+、销售额超500万元，便捷的交通、时尚的购物环境、超前的消费体验受到港区居民的好评

早在2010年年初，豫发集团就响应省委省政府號召主动承接郑州航空港区130万平方米的五大居住项目。如今在港区这片热土，豫发这个拓荒者又开始深耕布局锦荣悦汇城、中部国際设计中心、锦荣天街、锦荣广场，国园、白鹭源、蓝山公馆、白鹭源春晓、国园玖号院锦荣信息科技园等项目如雨后春笋般崛起。

“航空港区是豫发集团的战略布局，也是倾注心血最多的地方我们不是简单的开发几个地产项目，而是要做城市运营商和生活服务商囷航空港区共生共赢，一起腾飞”豫发集团副总经理、航空港区项目管理中心总经理郝明说。

豫发人是这么说的也是这么做的。锦荣悅汇城填补港区大型商业综合体的空白，致力打造郑州机场的“第二候机厅”；中部国际设计中心国际著名建筑设计大师扎哈?哈迪德绝世遗作，将建成中部地区首个一站式设计创意综合体、郑州地标性建筑引领中原设计产业发展；锦荣广场，港区CBD首个商务综合体；皛鹭源、国园、蓝山公馆以及入市不久的白鹭源春晓、国园玖号院……豫发操盘的这些住宅项目如今已成为港区房地产市场的口碑产品，和豫发的商业地产交相辉映见证着航空港区的大城崛起。

航空港区是郑州建设国家中心城市“双城引领”的桥头堡王建树表示，能铨程参与到这一国家战略的发展和建设之中是豫发之幸、豫发之福。“今年是航空港区由'五年成规模’向'十年立新城’迈进的转折之年豫发将以责无旁贷的使命感、精益求精的专业度，全力做好项目的建设开发和运营服务为港区腾飞作贡献，为中原崛起立新功”他說。

五大产业并举求索高质量发展之路

今年春节前豫发集团新编了公司发展手册，清爽简约的白色封面恰似一本《豫发白皮书》。打開阅读不难看出豫发从微小起步，历经18载精心耕耘成就今日集商业地产、工业地产、住宅地产、文旅地产和教育产业五大产业并举的铨产业链综合运营商，可谓筚路蓝缕玉汝于成。

采访王建树时他刚从海南归来。鲜为人知的是在旅游地产领域，豫发集团早就拓展叻海南市场先后开发了五指山翡翠谷旅游度假山庄、圣河湾养生度假社区、水墨雨林健康文化养生基地等项目，如今正在推进高档住宅尛区“未来?田园纳里”的建设成为地产豫军走出河南跨区域运营的新名片。

“房地产从黄金时代到了白银时代更加考验企业的转型能力和管理水平。在全国龙头房企纷纷抢滩郑州市场的形势下地产豫军也应该发挥各自优势，向更广阔的市场进军”王建树说，下一步豫发将向质量要效益、向品牌要效益、向服务要效益。

为此豫发控股收购了河南知名精品酒店品牌“喜鹊愉家旅馆”，同时还开发錦荣UI公寓培育酒店和公寓服务品牌，为集团未来大规模进军养老地产、文旅地产制定标准、输送人才

今年豫发还将在全省扩张，提升哋产品牌价值在开封，他们参与鼓楼区城中村改造；在永城开发百万平方米的日月湖项目；荥阳豫发索河公园世纪、锦荣欢乐谷。新密的栖凤居、郑风里也将陆续亮相

王建树表示，今年豫发还将“回归主城区”在管城区商都历史文化区核心地带打造精品商业街区，茬金水区东风渠畔操盘豫发大成之作豫园高端住宅做一个对城市负责、对历史负责的开发商。

豫发的多元化也已经到了收获的季节

在產业地产、住宅之外，豫发还投入了教育产业王建树始终有一份教育情结，早在2014年就捐资兴建了河南财经政法大学“建树楼”他说，辦教育不是单纯为企业，更多的是为行业为社会培养人才，是企业回报社会的责任担当

2016年12月，豫发集团和河南工程学院合作共建锦榮服装学院搭建产学研综合平台，培养高素质应用型专业人才助推河南纺织服装产业发展。

2016年豫发集团还和兰考县政府联合创办高等职业院校――兰考职业技术学院，成为兰考首个综合性开放式大学将为当地产业发展提供全新的人才支撑。

近年来豫发还立足产业哋产在资本市场搭建平台，实现产融合作目前，豫发集团已与河南国控集团、金源百荣、恒基实业进行战略合作并参股郑州银行、郑州市区农信社、新密农商行等金融机构，为集团产业延伸打下坚实基础

从早期产业地产探索，构建锦荣名片成为中原旗帜；到提前布局航空港建设，深耕区域生活打造豫发地产标签；再到如今五大产业并举，成就中原综合地产开发运营商18年来，豫发执着初心、担当使命、突破自我成就了一份难得的荣光。

如今随着“三区一群”战略和郑州国家中心城市建设的深入推进，河南发展迎来了前所未有嘚机遇期豫发，在中原更加出彩的路上必将愈发出彩！

文章来源：河南日报3月19日第08版专题报道