理想大厦 区域特点 本案位于江北區红旗河沟转盘附近； 周边以政府职能机构、酒店、高档写字楼、高档住宅小区、商务别墅区域为主； 该区域大型专业卖场已有8万平米的建玛特与大型电器专卖店——国美电器入驻； 专业市场氛围浓厚； 经营业态定位 建议本项目：大型专业市场 经营种类定位及宗旨 提供汽车鼡品和汽车服务项目 旨在使消费者足不出店就可享受汽车养护、汽车美容、改装、 音响及车居用品等完善的汽车落地后一站式服务 从交通环境上看 扬长避短！ 据交管部门统计，红旗河沟转盘 南北东西交叉口高峰期车流量达 到了每小时7000辆 车流便捷、量大； 人流量小、难以停留； ——经营对象是“车”而不是“人” 物以自用！ 紧邻观音桥商圈，商圈内商务办公物业众多、区域内商务氛围浓厚、轿车数量较多； 紧邻“富人区”（如龙湖、加州、锦绣山庄）人均拥有轿车比例在重庆市各地区最高；（江北区每百人拥有私家车4.8辆） 从项目自身条件上看 项目紧邻汽车北站，方位标识明显； 项目交通优势可以“拦截”各方车辆； 项目内部建筑构造与周边环境，便于客户停泊、出入車辆； 项目合作单位为公交1公司行业同属性较强公司信誉较高； 大型、专业的汽车百货是市场的空白点 汽车美容中心在重庆分布相当 零散，经营面积小规模程度 不够； 大多为私人经营汽车美容中心， 多以洗车、打膜、修理为主 经营范围单一、专业化程度不 高，个性化、人性化经营不突 出； 市场需求上看 市场有购车、维护、保养、整容、改良一站式消费需求； 周边一带商务办公有车人士的车辆日常维护、保养等需求； 重庆爱车一族有车辆内部饰品、配置的更换、添加、外部保养以及整体的改装、改良等需求； 汽车“发烧友”有车辆的改裝、整容等需求； 服务客层角度上看 可以满足中青年消费人群对车居时尚、前卫的各种需求； 可以满足高档车辆的维护保养、内部高级配置的需求； 可以满足普通客服车辆日常的保养、美容、内部饰品配置的需求 可以满足“汽车发烧友”对车辆改装、改良等特殊需求； 片区房地产开发的发展趋势上看 “江渝”两地均以大型品牌型住宅类物业主导其房地产市场； 别墅及花园洋房“江渝”两地房地产市场的主要供应产品； 预计2005—2008年别墅及花园洋房产品将大量放量； ——私家车保有比例将大幅上涨 项目定位原则 原则： 寻求重庆市专业市场的空白点； 目标： 做重庆市汽车服务行业的领导者； 做全重庆市最有特色、规模最大、前卫时尚的一站式消费大卖场； 项目整体定位 重庆首家大型、专业、时尚的 一站式汽车用品消费中心 项目终端客服对象的定位 从消费特点方面： 吸引有特定目的消费的人群； 从年龄方面： 20—30岁青年時尚有车一族； 30—50岁商务及行政人士； 汽车发烧友； 项目销售客层定位 项目业态组合 1层：汽车的展示、销售、维护、保养及汽车旗舰主力店； 配套银行自动取款、商务网吧、小型超市用地； 2层：前卫、时尚车居饰品等内部配置产品主力店； 配套车居装修设计服务、咖啡吧、媄容、儿童天地 等用地； 主旨——体现项目专业化、个性化、人性化经营的特点； 项目优化建议 经营模式 产权经营权相分离, 100% 产权销售模式： 委托专业的地产代理公司进行前期的企划、销售和招商； 委托有资历商业管理公司进行后期的统一管理及招商； 销售价格定位 由于本项目的特殊性其销售价格本与周边商用物业无可比 性，但考虑到周边商用物业的市场售价与市场接受程度大有 建议本项目价格定位尊旬市场导向原则定位为（建面） 沿街面的商铺均价：20000元/㎡ 非沿街面商铺均价：13000元/㎡ 租金价格的定位 根据项目的销售价格定位： 沿街面的商铺均价：20000元/㎡ 非沿街面商铺均价： 13000元/㎡ 根据市场上商用物业的投资回报率：8%左右 沿街面的均价： 133 元/ ㎡.月 非沿街面均价： 87 元/ ㎡.月 产权面积的控淛 营销策略——项目USP提炼 营销策略——销售策略 带租约销售：针对投资者客户，保证投资者基本的投资回 报利益（注意面积的划分确定投资门槛）； 针对性直销：针对重庆市相关行业经营商的面对面销售； 营销策略——项目价格策略 尊循价格杠杆原理： 价格低