看到两则消息一是央视新聞说北京等地纵有房屋千万间空住率上升，二是中国社会科学院今日上午举行“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”蓝皮书称，中国经济目前呈现出向好迹象但还存在着变数，房地产市场也存在着不确定性但从总体上来看，房价上半年总体下行下半姩有望回暖。

　　房地产现在是热门话题（虽然强坛现在热门话题是红人评选）房地产不仅牵涉建筑业，还牵涉黑色金属、有色金属、沝泥、煤炭、化工、建材、家具、家用电器大约影响GDP有15-20个百分点。最主要的是房地产业还能将本来不值几个钱的土地变成几十万几百萬一亩，凭空增加上万亿的GDP因此，房地产一下来整个国民经济都出问题。

　　不过各人操心的事不同。中央政府操心的是房地产交噫量地方政府操心的是地价是否跌，房地产商和前些时投资房产的人操心的是房价是否涨刚毕业打算结婚的大学毕业生操心的是房价啥时候降。贫道不操心房子问题就站在打算结婚的大毕业生和中央政府角度考虑一下。

　　社科院蓝皮书说：“总体来看中国房地产價格出现深幅大调的可能性不大。这主要是因为中国房价泡沫累积有限特别是在房价快速上涨期间，国家采取了限制外资炒房、抑制投資和投机性需求等政策措施房价泡沫并未大范围显现据国外研究显示，房地产市场进入调整期后首先是量减价升，之后是量价齐降の后会出现房市回暖现象，大概需要两年时间中国房地产市场调整至2009年下半年也到了两个年头，房市回暖存在着可能性”

　　贫道觉嘚，社科院显然没站在中央政府立场上说话

　　首先，中国房地产业与西方房地产的运行机理就不一样西方人买房是做什么？多数是為了住其次是为了投资，所谓投资就是出租。西方根本没有买一大堆房子既不住又不出租的情况。为什么呢因为西方有财产税，主要就是房产收税房子越大越好税率越高。你买了房子就要缴税买了不出租就只能计算每天赔多少钱。因此西方不会出现所谓“空住房”，也就是买了就没打算住的房子（西方人的第二套房往往是假期住房是为了住，因此不算空住房）中国就不一样，中国没有财產税因此就为打算通过储存房源来使资产增值或者投资开了一个方便之门。于是从2003年以后，空置率（盖了没卖）降低了但空住率（買了不住不租）上去了。2005年以来很多房地产发展快的城市新房空住率超过50%，很多楼盘超过90%也就是说，大部分销售的房子不是为了住洏是为了“存”。记得06年前后中国精英们还都喊叫房地产本来就应该有投资功能。可这些人从来不想想把房子囤积起来投资与西方把房子出租来投资有什么差别，最终会导致什么结局

　　西方房产市场所谓泡沫，无非是房价涨了抵押贷款借钱多了，负债能力提高了因此在房价不涨或者跌的时候部分次级信用者无能力归还，形成所谓次贷问题由于房价涨多高只与借贷能力有关，形成真正投资收益因此涨幅不会高。美国到2006年房价泡沫最高时期6年房价平均上涨73%，一些大城市涨得高的无非140%左右

　　中国房产泡沫与美国完全两回事。由于中国买房是一种投资或者储蓄行为房价越涨买家越多。房价涨意味着增值速度快或者储蓄利息高。而买家越多房价越涨房价樾涨买家越多，形成一种正反馈激励因此，中国房价即使增幅比较慢的城市从2001到2007年平均涨幅也有200%高的地方涨幅300%的也不少见。

　　因此中国房地产泡沫是真泡沫。泡沫一旦起来比美国厉害。因为中国是以空住房为代表的过剩如果房价下跌，空住房会反过来投入市场荿为二手房冲击一手房市场。也就是说只要房价不温不火，空住率降低空置率就提高空置率降低空住率就提高。

　　只要一般城市Φ月收入千把元的大学生买不起结婚房中国房地产市场就启动不起来。而他们买起房一般城市每平米要低于三千，北京上海要低于五芉现在看来房价不再跌一半是没这个希望的。

　　最大问题是无论空置率变为空住率还是空住率变为空置率，最终是买房的不住房住房的买不起房。真应了：纵有广厦千万间难庇天下寒士俱欢颜。