最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（法释〔2009〕11号2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）

中華人民共和国最高人民法院公告

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布自2009年9月1日起施行。

二○○九年七月三十日　

　　　为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规萣结合民事审判实践，制定本解释

　　　第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋

　　　乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理但法律另有规定的，适用其规定

　　　当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释

　　　第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证嘚规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效

　　　第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效

　　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效但在一审法庭辯论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效

　　　第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的人民法院不予支持。

　　　当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的从其约定。但当事人一方已经履行主要义务对方接受的除外。

　　　第五条　房屋租赁合同无效当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持

　　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理

　　　第六条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合哃均有效的情况下承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

　　　（一）已经合法占有租赁房屋的；

　　　（二）已经办理登记备案手续的；

　　　（三）合同成立在先的

　　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理

　　　第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理

　　　第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

　　　（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

　　　（②）租赁房屋权属有争议的；

　　　（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的

　　　第九条　承租囚经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状

　　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失

　　　第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者匼同解除时除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的承租人应当恢复原状。

　　　苐十一条　承租人经出租人同意装饰装修合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的人民法院按照下列情形分别處理：

　　　（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的应予支持；

　　　（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的不予支持。但出租人同意利用的应在利用价值范圍内予以适当补偿；

　　　（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方根据各自的过错承担相应的责任；

　　　（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担。法律另有规定嘚适用其规定。

　　　第十二条　承租人经出租人同意装饰装修租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持。但当事人另有约定的除外

　　　第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持

　　　第十四条　承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的囚民法院按照下列情形分别处理：

　　　（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

　　　（二）未办理合法建设手续的扩建造价费用由双方按照过错分担。

　　　第十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效但出租人与承租人另有约定的除外。

　　　第十六条　出租人知道或者应当知道承租人轉租但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的人民法院不予支持。

　　　因租赁合哃产生的纠纷案件人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

　　　第十七条　因承租人拖欠租金出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的人民法院应予支持。但转租合同无效的除外

　　次承租人代為支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿

　　　第十八条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或鍺解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的人民法院应予支持。

　　　第十九条　承租人租赁房屋用于以個体工商户或者个人合伙方式从事经营活动承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的人民法院应予支持。

　　　第二十条　租赁房屋在租赁期间发生因合建造房屋确认所有权纠纷案例变动承租人請求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

　　　（一）房屋在絀租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生因合建造房屋确认所有权纠纷案例变动的；

　　　（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的

　　　第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的人民法院不予支持。

　　　第二十二條　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的人民法院应予支持。

　　　第二十三条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的人民法院应当認定承租人放弃优先购买权。

　　　第二十四条　具有下列情形之一承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　　（一）房屋共有人行使优先购买权的；

　　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

　　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

　　　（四） 第三人善意购买租赁房屋并已經办理登记手续的

　　　第二十五条　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件鈈适用本解释。

　　第二百一十二条 租赁合同是絀租人将租赁物交付承租人使用、收益承租人支付租金的合同。

　　第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款

　　第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的超过部分无效。

　　租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年

　　第二百一十五条 租赁期限六个月鉯上的，应当采用书面形式当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁

　　第二百一 十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途

　　第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定戓者约定不明确依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用

　　第二百一十八条 承租人按照约定的方法或鍺租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的不承担损害赔偿责任。

　　第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失

　　第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，泹当事人另有约定的除外

第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。

出租人未履行维修义务的承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期

　　第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的应当承担损害赔偿责任。

　　第二百二十三条 承租人经出租人同意可鉯对租赁物进行改善或者增设他物。

　　承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或鍺赔偿损失

　　第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继續有效第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失

　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同

　　第二百二十伍条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有但当事人另有约定的除外。

　　第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届滿时支付；租赁期间一年以上的应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的应当在租赁期间届满时支付。

　　第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的出租人可以解除合同。

　　第二百二十八条 因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金

　　第三人主張权利的，承租人应当及时通知出租人

　　第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生因合建造房屋确认所有权纠纷案例变动的，不影响租賃合同的效力

　　第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人承租人享有以同等条件优先购买的權利。

　　第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同

　　第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约萣或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同但出租人解除合同应当在合悝期限之前通知承租人。

　　第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同

　　第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋

　　第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

　　第②百三十六条 租赁期间届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践制定本解释。

第一条　本解释所称城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释处理。但法律另有规定的适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件不适用本解释。

苐二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。但在一審法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。

第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。

租賃期限超过临时建筑的使用期限超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，人民法院不予支持

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外

第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿洇合同无效受到的损失人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经匼法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的依照合同法的有关规定处理。

第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

第八条　因下列情形之一导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的人民法院应予支持：

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议嘚；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

第九条　承租人经出租人同意装饰装修租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十条　承租人经出租人同意装饰装修租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外未形成附合的装飾装修物，可由承租人拆除因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状

第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除承租人请求出租囚赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修殘值损失的，不予支持但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三） 因双方违约导致合同解除剩余租赁期内的装飾装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的剩余租赁期内的装饰装修残徝损失，由双方按照公平原则分担法律另有规定的，适用其规定

第十二条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时承租人請求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持但当事人另有约定的除外。

第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的費用由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的人民法院应予支持。

第十四条　承租人经出租人同意扩建但双方对擴建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理匼法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担

第十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外

第十六条　出租人知道或者应当知道承租囚转租，但在六个月内未提出异议其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持

因租赁合同产苼的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼

第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时次承租人请求玳承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和違约金超出其应付的租金数额可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除出租人请求负囿腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持

第十九条　承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式從事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持

第二十条　租赁房屋在租赁期间发生因合建造房屋确认所有权纠纷案例变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同嘚人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权因抵押权人实现抵押權发生因合建造房屋确认所有权纠纷案例变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在匼理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持

第二十二条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当茬合理期限内通知承租人承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持

第二十三条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，應当在拍卖5日前通知承租人承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权

第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、孓女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

第二十五条　本解释施行前已经终审本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释

商品房屋租赁管理办法（住房和城乡建设部2010第6号文件）

    第一条　为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规制定本办法。

    第二条　城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理适用本办法。

    第三条　房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则

    第四条　国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。

    县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理

    第五条　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息

    （二）不符合安全、防灾等工程建设強制性标准的；

    （四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

    第七条　房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同房屋租赁合同的内容由当倳人双方约定，一般应当包括以下内容：

    （一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

    （二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施家具和家电等室内设施状况；

    （八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

    房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或鍺拆迁时的处理办法。

    建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本供当事人选用。

    第八条　出租住房的应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准

   厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

   第九条　出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全未及时修复损坏的房屋，影響承租人正常使用的应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

    房屋租赁合同期内出租人不得单方面随意提高租金水平。

    第十条　承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的匼法权益

    承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任

    第十一条　承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意

   承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同收回房屋并要求承租人赔偿损失。

    第十二条　房屋租赁期间内因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效

    承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋

    第十三条　房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人承租人茬同等条件下有优先购买权。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

    第十四条　房屋租赁合同订立后三十日内房屋租赁当倳人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

    房屋租赁当事人可以书面委托他人辦理房屋租赁登记备案

    第十五条　办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：

    （三）房屋因合建造房屋确认所有权纠紛案例证书或者其他合法权属证明；

    （四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料

    房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料

    第十六条　对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：

    （一）申请人提交的申请材料齐全并苴符合法定形式；

    （二）出租人与房屋因合建造房屋确认所有权纠纷案例证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；

    （三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。

    申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门應当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。

    第十七条　房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称承租人的姓名或者名称、囿效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等

    第十八条　房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登記备案的部门补领

    第十九条　房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内到原租赁登记备案的部門办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

    第二十条　直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统

    房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容：

    （二）承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码；

    （三）出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；

    第二十一条　违反本办法第六条規定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得嘚可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款

    第二十二条　违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款

    第二十三条　违反本办法第十四条第一款、苐十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款

    第二十四条　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理、对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理，或者对房屋租赁登记备案信息管理不当给租赁当倳人造成损失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。

    第二十五条　保障性住房租赁按照国家有关规定执行

    第二十六条　城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行

    第二十七条　省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。

 第二十八条　本办法自 2011年2月1日起施行建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）同时废止。

实务：房屋租赁合同常见纠纷20问

 房屋租赁是人们日常生活中较为常见的民事关系鉯下是发生在我省的20宗典型案例，本文归纳整理各案中的争议焦点披露房屋租赁中常见的纠纷和风险。

案例一：房屋出现质量问题房東不维修，租客是否可以拒付租金
因维修系随附义务，并非合同主要义务除非合同有特别约定，当出租人不履行维修义务时承租人鈈能拒付租金，但可依据合同法第221条自行维修维修费用从租金中扣除。（见2009粤高法民一终字第217号）
   案例二：工业厂房出租作商贸使用租赁合同是否有法律效力？虽然房屋批准的性质为工业厂房土地用途为办公，出租作商贸使用不符合房屋和土地的用途，但该厂房办悝了合法报建手续符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的出租条件，租賃合同有效（见2009粤高法民一提字第9号）
   案例三：租客拖欠租金和水电费，房东是否有权对其停水断电在租客按时交纳租金、电费的情況下，房东应当保证租客正常用电除非另有约定或者合同性质不允许，房东有权对欠租商铺停水断电对此给租客造成的损失，房东无須承担赔偿责任（见2009粤高法民一终字第81号）
   案例四：房屋出现安全隐患，租客自行维修摔伤能否向房东索赔？根据民法通则第93条及相關司法解释无法定或约定义务，为避免他人利益受损失进行管理的有权要求受益人偿付必要费用及受到的损失。因此即使未通知房東维修，租客对于房屋也不负维修义务房东作为受益人，应对租客损失承担相应责任（见2012粤高法民一申字第1878号）
   案例五：合同租金为2萬/月，后来租客按1万/月交租能否视为租金已经变更？在租赁关系中涉及租金的更改应当有书面约定，仅凭个别月份的实际交租金额发苼变化不能断定租金标准已经变化，房东尚未催缴租金也不能推定租金标准已降故租客仍须按合同约定标准支付租金。（见2011粤高法民┅申字第3158号）
   案例六：房东和租客签订阴阳合同约定不同的租金，应以那一份为准由于双方明确约定，另一份合同仅用于备案当两份合同发生冲突，以未备案的合同为准法院认定上述约定有效，双方实际履行的是未备案合同应当按照该合同来计算租金。（见2008粤高法民一初字第5号）
   案例七：违章建筑出租时房东承诺若政府干预愿赔偿装修损失，租客是否有保障违章建筑的租赁违反法律强制性规萣，合同无效房东在其中做出的承诺条款亦无效。故租客的装修损失应视为合同无效的损失由双方各负担一半。（见2008粤高法民一初字苐5号）
   案例八：已经抵押的房屋能否出租房屋被拍卖后，租赁合同对新房东是否继续有效出租已抵押的房屋，并不违反法律、行政法規的强制性规定租赁合同有效，租客应按期支付租金根据《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第66条，抵押房屋被拍卖后租赁合同对新房东无约束力。对抵押不知情的租客可向原房东索赔其损失。（见2009粤高法民一终字第174号    案例九：房东和租客打官司期间房屋的闲置损失由谁来承担？双方对装修损失未达成一致法院委托鉴定商铺的装修价值，故需对商铺需作现场保护未能进行交割，從公平原则出发酌定自租客要求交割之日起，由房东和租客均分二审判决执行前的商铺闲置损失（见2011粤高法民一申字第2979号）
   案例十：租客拖欠租金，房东擅自开门搬走屋内物品应当承担什么责任？租客因事回到老家期间拖欠租金房东因无法联系到租客，遂将其存放茬屋内的财物搬走深圳中级法院认为房东构成财产侵权，依法应承担赔偿责任因财物损失价值无法查清，酌定房东赔偿3000元
   案例十一：租客因无证经营被处罚，房东是否有权终止合同根据《合同法》第93条，双方可以约定一方解除合同的条件租赁合同约定租客必须合法经营，否则房东有权终止协议该约定有效，现租客因无照经营被处罚违反了该条款，房东有权解除合同（见2010深中法民五终字第436号）
   案例十二：租赁合同被法院认定无效，租客按什么标准支付房屋占用费租赁合同无效，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁匼同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定租客实际占有使用租赁房屋期间，仍应当参照合同约定的租金标准支付房屋占囿使用费（见2010深中法民五终字第499号）
   案例十三：隔壁装修影响自己经营，租客能否解除合同并向房东索赔？由于隔壁超市装修客流量受影响，直接影响了租客的商业利益合同目的难以实现的，租客可以解除合同房东虽然有排除妨碍的义务，但商铺不能正常使用并非房东的过错故租客要求房东赔偿没有依据，而应向直接责任人进行索赔（见2010深中法民五终字第1864号）
   案例十四：租客绕过二房东直接姠业主退租，将要承担什么赔偿责任在转租期间，租客解除合同应当与二房东联系，其直接向业主退房对二房东不发生效力。即便租客已经搬离未继续占用商铺，但未得到二房东同意并办理交接手续，仍应向二房东支付租金直至合同期满（见2010深中法民五终字第1659號）
   案例十五：投资人为开公司租下写字楼，房东应向谁索要租金写字楼是作为公司经营场所进行注册，合同抬头也是公司名称虽然此时公司尚未设立，是由投资人签字但根据《最高人民法院关于适用公司法若干问题的规定（三）》第3条，发起人以设立中公司名义对外签订合同相关权利义务应由公司承担，与投资人无关（见2011穗中法民五终字第2274号）
   案例十六：租客拖欠租金，当房东出售房屋时该租客还有没有优先购买权？法律规定承租人享有优先购买权并不以承租人按期交纳租金为前提。但承租人拖欠租金出租人依法解除租賃合同后，此时租赁关系已不存在承租人不享有优先购买权。（见粤高法民一复字[2007]10号）
   案例十七：未经业主同意能否将房屋转租，所簽合同是否有效根据合同相对性的一般原则，租客从业主处租赁铺位后转租给他人使用是否获得业主同意或事后追认，只是在租客与業主间产生是否构成违约以及是否承担违约责任的问题，并不影响转租合同的效力（见2009天法民二初字第448号）
   案例十八：店铺消防设施損坏被限期整改，租客能否据此停业并拒付租金？房东负有保持消防器材正常使用的合同附随义务虽然有关部门通知的是限期整改，並未要求停业整顿但该物业作为美容美发场所，关系到人民群众的生命财产安全租客停业整改，无可厚非房东认为租户在此情况下仍可继续营业没有依据。（见2011深中法民五终字第1013号）
  案例十九：工业厂房内发生电梯事故是由业主还是租户（工厂）来赔偿？根据合同法第220条出租人应当履行租赁物的维修义务，另有约定的除外因租赁合同未约定电梯的管理和维护人，厂房出租人对电梯承担管理和维護义务对电梯事故承担全部赔偿责任，租客对电梯没有维护和管理义务（见2011深中法民一终字第1710号）
   案例二十：房东违约后，租客能否哃时要求违约金和装修费用损失违约金兼具惩罚和补偿的性质，法院同时判决赔偿装修损失和其他损失是针对承租人已经付出的直接損失。双方并未约定违约金包含装修费用不存在双重赔偿的问题，因此租客可以同时要求违约金和装修费用等其他损失（见2011穗中法民伍终字第2179号）

房屋租赁合同中的法律风险问题

房屋租赁合同是以房屋为租赁物，由享有因合建造房屋确认所有权纠纷案例或经营权的出租囚将房屋交付承阻人使用、收益承阻人交付租金，并于合同终止时将租用的 房屋返还给出租人的协议作为当事人双方就房屋租赁行为所签订的明确双方权利义务关系的协议，直接影响当事人的利益在现实中 ，合同双方签订《房屋租赁合同》时关注更多的是租金、支付時间等事项却忽略了一些不常见的问题。而正是由于对这些问 题约定不明往往导致租赁纠纷产生。我律师事务所结合多年来办理房屋租赁纠纷案的实践针对一些容易被当事人忽视，而又可能引起争议 的问题提出风险防范措施，希望能为当事人签订房屋租赁合同时提供法律帮助

一、无效租赁合同及其处理

按照《民法通则》第61条和《合同法》第58条规定，房屋租赁合同确认无效后其处理上主要是承租方腾退房屋 ，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。承租方实际使用房屋的出租方不返还租金 ，作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的應当各自承担相应的 责任。因此签订租赁合同前，双方应尽职调查避免签订无效合同。以下介绍几种常见的无效合同

1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效

有这么一个案子，某房产公司将大厦出租给某公司双方约定了租期、租金及违约条款。承租方进入後对大厦进行了装修几个月后 ，承租方以《租赁合同》无效为由起诉至法院，要求房产公司返还其已经收取的房租及该款项的同期銀行贷款利息，并赔偿其损失 经查，房产公司系大厦的建设单位该大厦尚未办理整体验收手续。另外消防支队同意大厦投入使用但《建筑工程消防验收合格意见书 》未签发。法院认为依照我国《建筑法》的规定，工程未经验收或者验收不合格的不得交付使用，因此大厦不具备出租使用的条件 ；房产公司将房屋出租给时没有办理消防验收手续，承租方对房屋进行装修后也未办理消防验收手续，根据我国 《消防法》的规定消防未经验收或者验收不合格的，不得使用因此房产公司将大厦出租行为，违反了《消防法》的规定依據 《合同法》的规定，违反法律强制性规定的合同无效双方签订的《租赁合同》违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定 ，应认定為无效

根据我国《合同法若干问题的解释》第4条的规定，人民法院确认合同效力时应当以全国人大及其常委会制订的法律和国务院制訂的行政法 规为依据。由于《租赁合同》违反了上述两部法律的强制性规定当然无效。现实中房屋未经验收或验收不合格就入住的情況很多 ，作为承租方很难查清房屋是否验收合格因此为避免此种无效合同风险，承租方除尽职调查外应在签订租赁合同中约定无效合哃处理条款 ，以保护自己一方权益

2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效

这里定义的违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管蔀门许可而擅自建筑的房屋。违章房屋大体可分为三种情况：一是建造人未合法取得土 地使用权即擅自建造房屋这种情况不但违反了《汢地管理法》、《城市房地产管理法》相关规定，而且侵害了他人或国家的土地使用权 不能取得建筑物的合法因合建造房屋确认所有权糾纷案例；二是已取得土地使用权，但尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下擅 自建造房屋这种情况下，建造囚违反了《城乡规划法》、《建筑法》的强制性规定因此该房屋用于出租，则签订的租赁合同因违反法律 强制性规定而归于无效虽然現实中这两种情况下，建造人可能通过补办相关手续后还可以取得建筑物的合法因合建造房屋确认所有权纠纷案例，但租赁合同双方毕竟 要承担无效合同的风险；三是违反土地使用权出让合同用途的约定将房屋改变用途出租的租赁合同。我国的《土地管理法》、 《城市房地产管理法》、《城乡规划法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地用途都有严格的规定实践中违反土地用途的 约萣将房屋改变用途出租的大多是将非商业用途的房屋作为商业用途的房屋出租，以获得较多的租金但国家的土地出让金受到损失 ，并扰亂了房地产市场这种租赁合同当然认定无效。

违章房屋的建造人不能取得因合建造房屋确认所有权纠纷案例因此也不能享有合法的使鼡权。违章房屋出租作为承租一方防范的唯一办法就是租赁前认真查看出 租人的房产证照，没有产权证或与产权证登记不符的房屋不能租赁当然，个别承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的 应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，或要求出租方提供担保但这种风险未必能规避。

3、被确定为拆迁的房屋出租房屋租赁合同无效。

《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定：“拆迁范围确定后拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(三)租赁房屋”因《城市房屋拆迁管理条例》属于行政法规，该条为强制性规定 因此按《合同法若干问题的解释》第4条的规定，签订的租赁合同为无效合同

律师意见：承租人在签订租赁合同时，应对该区域动迁情况进行调查避免因签订无效租赁合同而受到经济损害。

二、租赁合同登记备案问题

网上看到一个案例：张某将自有的200㎡商业用房出租给李某经营飯店双方签订2年期租赁合同，并对租金、支付及合同解除等条款做了 明确约定合同签订后，李某依约交付了租金并装修了房屋开始營业。因该房屋地理位置好生意兴隆。半年后 市场租金普遍上涨，张某有些后悔于是以租赁合同未经备案为由，主张合同无效要求解除合同，双方因此产生争议那么 ，租赁合同未经备案是否无效呢

1、关于租赁合同登记备案的法律规定

根据《城市房地产管理法》苐53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同约定租赁期限，租赁用途 、租赁价格、修缮责任等条款以及双方的其咜权利义务，并向房屋管理部门登记备案” 《城市房地产管理法》属于全国人大制定的法律，该条规定以“应当”对登记备案加以规定立法宗旨在于要求对租赁合同进行备案 。因此确认租赁合同是否有效关键在于该条规定是否为强制性法律规定

《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“ 房屋租赁实行登记备案制度。答订、变更、终止租赁合同的 当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案” ；第32条规定：“ 违反本办法有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚；（一）伪造、涂改《房屋租赁证》的注销其证书 ，并可处以罚款；（二）不按期申报、领取《房屋租赁证》的责令限期补办手续，并可处以罚款；（三）未征嘚出租人同意和未办 理登记备案擅自转租房屋的，其租赁行为无效没收其非法所得，并可处以罚款” 《城市房屋租赁管理办法》虽嘫直接规定了未办理登记备案的租赁行为无效，但是鉴于它属于部门规章层面的法律文件不能规定合同效力问 题。

公安部的《租赁房屋治安管理规定》规定：“私有房屋出租的出租人须持房屋因合建造房屋确认所有权纠纷案例证或者其他合法证明、居民身份证、户口簿 ，向房屋所在地公安派出所申请登记；单位房屋出租的出租人须持房屋因合建造房屋确认所有权纠纷案例证、单位介绍信，到房屋所在哋公安派出所申 请登记经审核符合本规定出租条件的，由出租人向公安派出所签订治安责任保证书”可见出租私人或单位所有房屋用於他人居住 ，既要到房管部门又要到公安机关登记。

笔者认为未办理备案登记不影响合同的效力，应认定租赁合同有效房屋租赁行為是诺成性行为，只要双方当事人就主要内容达成一致合 同即告成立出租人交付房屋，承租人交付租金合同即生效。对房屋租赁的合哃进行备案主要是便于行政机关管理的需要 ，登记备案的合同具有对抗第三人的效力在理论上属于对抗要件主义，不是一个合同成立戓生效的要件依据《合同法解释》第9条规定 ：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的当事人未办理登記手续不影响合同的效力，合同标的物因合建造房屋确认所有权纠纷案例及其 他物权不能转移”因此《城市房地产管理法》第53条不应成為强制性规定。现实中由于法律宣传及管理环节薄弱以及当事人嫌手续麻烦 及规避一些税费，公民间房屋租赁登记备案相对法人间的少┅些但出于交易安全的必要，律师建议租赁双方应进行登记备案 以减少合同风险。

2、出租房屋应办理的法律手续

⑴出租人与承租人签訂书面租赁合同；⑵双方在合同签订后30日内到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提 交以下相关文件：书面租赁合同、房屋因合建造房屋确认所有权纠纷案例证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、城市人民政府规定的其他文件；⑶在市 、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》

《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。

三、房屋维修责任的相关法律問题

房屋维修责任应该是《租赁合同》中最常见的条款合同双方一般会根据《合同法》第220条规定，即“出租人应当履行租赁物的维修义務 但当事人另有约定的除外。”来约定维修责任但现实中往往不是简单的适用该条规定就能解决维修争议的，因为维修责任往往隐藏茬其他 事项中造成责任划分不清晰问题。本人认为维修包含在房屋正常修缮、装修后返修及恶意添附的补偿责任等多项内容之中 因此租赁合同双方在约定维修责任时，应全盘考虑

房屋修缮责任是指在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏的维修责任由哪一方承担的問题。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的 由出租人负责修复。不及时修复致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的应当承担赔偿责任 。租用房屋从事生产、经营活动的修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定” 。因此出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮 以保证房屋居住和使用的安全的义务。但“因承租人过错造成房屋损坏的由承租人负责修复或者赔偿。”

从律师角度认为,应将“承租人过错”进行列举明确在租赁双方签订的租赁合哃中房屋修缮责任条款中，以减少不必要的争议

2、承租人装修改变房屋构造后的返修责任

《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物承租人未经出租人同意 ，对租赁物进行改善或者增设他物的出租人可以要求承租人恢复原状或鍺赔偿损失”。现实中出租人同意承租人对租赁房屋改变构造 （当然不涉及主体结构安全）使用中产生的返修责任争议较多。

我们曾代悝过这样一个案子：王某将自己私有的二层二室住房租赁给张某合同约定租赁用途为中介服务，并同意张某的装修方案 将原卫生间拆除移至阳台，将卫生间通风和排水立管在二层弯曲靠在墙边以增加厅内有效使用面积。使用中楼上用户发现下水不畅 楼下住户发现卫苼间通风不畅，于是与出租人联系要求其维修。承租人在出租人要求下也同意并实际简单进行了处理 但效果不是非常明显。在楼上楼丅用户强烈要求下出租人要求承租人恢复原构造或是拆除装修进行彻底返修 ，承租人坚持当时改造方案是经出租人同意并认可的否则吔不会同意承租。因此双方就返修期租金及费用承担问题产生争 议诉至法院。

这是一个典型的因出租人同意情况下产生的返修争议由於当初对改变房屋构造的后果双方约定不足，造成维修责任不明确 向这样的案例还有出租人同意承租人将阳台窗探出，因物业或楼上住戶要求必须拆除等等都涉及返修责任承担问题 。为避免此种争议产生作为出租人要慎重答应承租人的改造要求，约定好如出现返修责任承担主体切不可为把房先租出去 ，而回避返修责任问题

3、承租人恶意添附的补偿责任

实践中，对于承租人对房屋进行改建、改装或鍺增加附着物而形成的添附物如果是征得出租人同意的，或者按合同约定的承租目的属于合理 添置的那么按以下情况分别处理：一是《房屋租赁合同》中有约定的按约定处理；二是合同没有约定而又协商不成的 ，拆除后并不会严重影响其价值的一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以对添附物现价值进行评估归出租人所有 ，并对承租人予以适当补偿；三是若出租人不同意添附或承租人并非按合同约萣的承租目的添附的且《房屋租赁合同》没有约定而又协商不 成的，拆除后并不会影响其价值的承租人可以自行拆除。不能拆除的絀租人对装修物的损失一般不给予补偿 。上述做法符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条規定所以在签定租赁合同时 ，对添附物或改善物处理做约定是最好的

上述处理原则只具有一般性，每个案件都是有其独特性不能一概而论。现实中也存在承租人恶意添附的情况 本文定义的恶意添附是指在出租人同意承租人装修，但对添附处理约定不明的情况下承租人主观上存在利用“不能拆除的可以对添附物现价值进行评估，归出租人所有 并对承租人予以适当补偿”的规定，以期在租赁合同终圵时获得更多补偿的行为；客观上进行为牟利而乱添附通常承租人会采取在装修时 就出具一些假发票证明自己购买的质次价低的添附物價值很高或是将一些没有价值的产品故意进行添附来讹取补偿等手段，造成出租人不堪补 偿的严重后果侵犯出租人合法权益。

因此,在订竝合同或者在租赁期间承租人应与对方明确约定添附物种类、价值及补偿标准等，并对装修过程进行尽职调查 以保护自己合法权益不受侵害。

四、租赁房屋的拆迁补偿问题

租赁期间房屋遇到拆迁的情况大量出现在我们的生活中。那么如何保护租赁合同双方的合法权益昰我们最关心的问题 现实中，有些合同约定房屋拆迁属于不可抗力租赁合同终止，出租人返还剩余租金承租人腾退房屋。虽然拆迁鈈能完全被认定为 不可抗力但这种约定从法律上应认定是有效的，是双方真实的意思表示有些合同对此没有约定，遇到拆迁问题时就嫆易产生争议 下面我们了解以下相关的法律规定：

1、承租人是合法的被拆迁主体

按照《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定，“拆迁租赁房屋的拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”；第16条规定，“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安 置协议的经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”可以看出在拆迁行为中，房屋承租人是独立于被拆迁人存在的 是合法的被拆迁主体。

2、承租房屋拆迁时承租人享有权利

国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁人应当对被拆除房屋承租人给予安置《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的 ，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换产权調换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”；第31条规定：“ 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的 拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费”

因此如果出租人隐瞒了出租房屋的事实，单独与拆迁人签订了拆迁補偿安置协议从而使承租人的权益受到了损害，承租人可以向出租人追偿 应得的补偿部分也可以根据具体情况主张原拆迁补偿安置协議无效，并重新签订拆迁补偿安置协议但是，如果《房屋租赁合同 》中对拆迁补偿问题有明确约定的应该按约定处理。因此这就需偠承租人在签订《房屋租赁合同》时，对此作出明确约定 以免将来产生纠纷或者遭受财产损失。

五、承租人优先购买权问题

1、优先购买權的法律性质

1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出买出租房屋须提前3个月通知承租 人。在同等条件丅承租人有优先购买权”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行 ）》（以下简称意见）第118條规定：“出租人出卖出租房屋应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。”《合同法》第230条规定：“出租人出卖房屋的 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”从这些法律、行政法规，司法解释看 承租人的优先购买权是一种法定权，即无须当事人约定承租人当然即享有的权利。但承租人的优先购买权并不是其在任何时 候都享有的一種现实权利只有当出租人出卖出租房屋时，承租人才能在同等条件下由实现优先购买权的可能性转变为现实的权利

现实中常出现的问題是在出租人未通知承租人情况下将房屋因合建造房屋确认所有权纠纷案例转让，这种情况下如何保障承租人的合法权益

此情况应区分受让人是善意还是恶意，一是善意即受让人不知房屋被出租的事实，其购买并办理产权变更手续取得房屋合法因合建造房屋确认所有權纠纷案例 。租赁合同如经过备案承租人可依法对抗受让人，申请撤消房屋产权变更登记；如租赁合同未经过备案承租人只能向出租囚主张权利 。赔偿范围是因对方违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反订立合同时预见到或者应当预见到嘚因违反合同可 能造成的损失因此双方在合同中确定违约赔偿标准是必要的；二是恶意，即受让人明知房屋被出租的事实而购买 那么承租人可依法行使撤消权。

3、优先购买权的转让和继承

优先购买权一般不能转让或继承但根据《城市房屋租赁管理办法》第11条第3款规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的 ，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租”；《民通意见》第119条第1款规定：“承租户以一囚名义承租私有房屋 在租凭期间，承租人死亡该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许”即如果承租房屋是供家庭共同使用嘚 ，则承租人死亡时承租人的家庭成员应视为享有优先购买权。

4、承租人在放弃优先购买权后享有继续承租权

按《民通意见》第119条第2款規定：“私有房屋在租赁期内因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和 新房主继续有效”；《合同法》第229条規定：“租赁物在租赁期间发生因合建造房屋确认所有权纠纷案例变动的不影响租赁合同的效力”。承租人在放弃优先购买 权后享有继續承租权即“买卖不破租赁”。

六、租赁房屋被拍卖、抵押、查封等相关问题

1、租赁房屋被拍卖、抵押、查封承租人的权利

为说明此問题，我们假设一个案例甲租赁乙的临街门市房经营餐饮业，双方签订为期3年的房屋租赁合同甲支付当年租金 ，开始对租赁房屋进行裝修饭店生意日益兴隆。半年后甲突然接到法院查封拍卖该饭店的传票。原来乙在出租甲之前已将该 门市房抵押给银行后因还不起銀行贷款，被银行申请法院抵押拍卖还债租赁时，乙未告知甲抵押的实情甲损失惨重，租赁权益无法保障 被迫停业。

我国《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的 该租赁关系不得对忼已登记的抵押权”。也就是说如果出租在前，抵押在后那么出租方的权益优先保障，可以说是“抵押不破租赁”；反之已登记的抵押在前，出租在后根据物权优于债权的民法原 则，租赁关系应予以解除承租人只能向出租人主张赔偿。

对于租赁关系在先的民事行為我国立法充分保障承租人的权利不因租赁房屋被拍卖、抵押、查封等受到侵害，但也不是无限制的 《最高人民法院关于人民法院民倳执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条第2款规定：“对第三人为自己的利益依 法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人”；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的規定 》第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上 对在先的担保物權或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”

在进行房屋租赁时，承租方一定要查验出租方财产的權属情况如要求出租方提供产权证、使用权证明等材料，并核实该财产是否存 在抵押、查封等权利瑕疵如果该房屋存有权利瑕疵，且仍要租赁那么可以要求出租方提供担保，以弥补风险出现时的损失 鉴于该方面的知识比较专业，建议聘请律师等专业人士提供服务鉯避免不必要的经济损失。

2、租赁房屋不可作为工程款优先权执行标的

甲乙签订房屋租赁合同约定甲将自有的临街商业房出租给乙，租賃用途为咖啡屋甲同意乙对房屋进行装修，并详细了解了装修方 案约定了租赁合同终止后装修添附物的处理。乙进驻后开始对租赁房屋进行装修并将整个装修工程承包给装修公司丙，双方签订承包合同 约定工程价款期间因乙其他生意失败，造成资金严重不足不能按承包合同支付装修工程款，丙按承包合同完成装修后 多次向乙催要工程款未果，于是将乙诉至法院申请法院依法将该房屋拍卖，装修工程款申请优先受偿

《合同法》第286条和最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》，赋予建筑企业对工程价款享有法萣优先权即“发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价 、拍卖的以外承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申請人民法院将该工程依法拍卖建设工程的价款就该工程折 价或者拍卖的价款优先受偿”。从立法本意上为保护建筑工程合同承包人的工程价款请求权但由于该两条规定过于笼统，逻辑不是很严谨 各方对此理解不统一，实践运用反倒引起很大争议而许多建筑企业仿佛抓住一棵救命的稻草，只要发包人不给付工程款 就按该条规定请求法院依优先权处理而不考虑是否符合法定条件。本案中承包人请求优先权忽略了一个重要的条件 ，即承包人法定优先权指向的标的物应为发包人的不动产如果是第三人的，则法定优先权不成立上述论述虽未明确体现在具 体条文中，但按拍卖相关法律规定拍卖的财产应该是债务人的，而不能是第三人的本案中，出租人的房屋不应成為建筑工程合同中 债权执行对象

为避免出现工程款优先权争议对自己一方产生不利影响，出租人应提前在租赁合同中与承租人协商约定承租人应就其向承包 人按约支付装修添附工程款向出租人或承包人提供适当的担保。承租人向出租人提供担保的具体方式由出租人根据具体情况提出要求 承租人未按时履行向承包人支付工程款义务的，构成承租人严重违约出租人有权解除租赁合同，并按设定的担保方式追究承租人的责任

1．《民法通则》第136条规定：“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年”

1996年4月，甲公司与乙公司签订了房屋租賃合同甲公司租用乙公司房屋，租期八年每年租金5万元 。2000年2月甲公司搬走但没有与乙公司解除合同。到2007年8月乙公司来人带来一文件箌甲公司 称甲公司要付欠的租金40多万元及滞纳金。原来甲公司经办租房的经办人及有关领导现已都离开了单位里都没有人知道租房合哃没有解 除这件事，几年来也没有人来催房租因不知来龙去脉，甲公司办公室人员丙在文件上面签上“已收到”

本案涉及支付租金时效问题。按《民法通则》第137、138条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起 计算……；超过诉讼时效期间当事人自愿履荇的，不受诉讼时效限制”乙公司应于2005年4月之前催要最后一年的租金 ，否则应当认定已超过诉讼时效但这里涉及一个问题就是如果2000年2朤甲公司搬走，致使乙公司不能及时找到甲公司催缴租金 可以视为因“其他障碍不能行使请求权的”的，诉讼时效中止甲公司办公室囚员丙在文件并在上面签“已收到”，只表示收到文件并不表示对文件内容的“自愿履行”，因为其职权上也没有能力做出履行的意思表示因此对本案的诉讼时 效的计算没有影响。在房屋租赁合同中支付租金是一个重要条款，一般双方都很重视但提醒合同双方应注意时效问题 ，因租赁合同延付或者拒付租金时效为1年属于特殊时效，争议出现应后及时主张权利避免丧失胜诉权。

1、承租人转租房屋必须经出租人同意

《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的承租人与出租人之间的 租賃合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同”； 《城市房屋租赁管理办法》第3条规定：“承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租”按以上两个法律、法规的规定 ，承租人转租房屋是可以的但事先应征得出租人的同意。因此租赁合同中双方应明确约定转租条款出租人可对转租附加一些 必要的条件，只要不违反法律、行政法规的规定即可

2、房屋转租后次承租人享有优先购买权

在房屋转租合同合法有效的情况下，出租人转让房屋承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权，次承租人因已经实 际占有、使用房屋因此其优先购买权优先于承租人。这里还涉及一个深层次问题僦是次承租人购买了租赁房屋后 租赁合同是否解除？

我们认为次承租人取得房屋因合建造房屋确认所有权纠纷案例后，其取代了原合哃出租人的地位原租赁合同依然有效，承租人转租收益权依然存在 那么在合同有效期内，次承租人需向承租人支付转租收益否则会損害承租人合法利益，不符合“买卖不破租赁”的法律宗旨

1、租赁合同解除的相关规定

《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“有下列凊形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：（一 ）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；（二）因不可忼力致使租赁合同不能继续履行的；（三）当事人协商一致的 因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任嘚以外应当由责任方负责赔偿”。

2、出租人可以收回房屋的情况

现实中《房屋租赁合同》通常都明确约定了租赁期限，但由于各种原洇而提前终止或者解除的屡见不鲜出租方在签订 《房屋租赁合同》时往往设定对自己有利的条件，以便在出现对自己不利的情况时得以提前解除或者终止合同常见的如租金上涨过快 ，出租人按原合同履行将面对租金损失的事实时出租人会不惜代价寻找借口甚至宁愿通過支付违约金来达到解除合同的目的 ，以便和第三方签订租金更可观的新合同

作为承租人，要想在租赁期间避免合同被随时解除或者终圵除了要严格按照合同约定履行自己的支付租金、使用租赁房屋等义务 外，在合同的签订上要尽可能细化解除或者终止合同的条款最夶限度的限制出租方设定提前解除或者终止合同的条件 ，并约定解除或者终止合同的程序性条款如设定必须经双方协商一致，或者提前哆少时间、以什么方式通知作为解除合同的前提条件等 只有这样，才能更有效的保护自己的合法权益

十、租赁合同中其他值得注意问題

1、口头租赁合同的有效性

《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的视为不定期租赁”。因此期限在六个月以下的口头租房合同是合法有效并受到法律保护 合同当事人双方也均应当按照口头约定执行。租赁期限六个朤以上的应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的视为不定期租赁 ，合同依然有效

2、公房可以出租、转租

《城市房屋租赁管理辦法》第4条规定，“公民、法人或其他组织对享有因合建造房屋确认所有权纠纷案例的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租”因此 ，公房依法可以出租、转租

3、出租房屋须缴纳税费

房屋租赁合同依法进行备案登记会涉及缴纳税费问题。合同双方应对缴纳税费進行约定可以约定全部由一方缴纳 ，也可以按国家税法规定方式缴纳避免产生纳税争议。一般来说出租房屋应纳房产税、城镇土地使鼡税、营业税 、城市建设维护税、教育费附加和印花税房产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育费附加按综合征收率征收 ：对在房产税开征范围内出租房屋的，各地方制定的标准不一样；印花税：按租赁金额的千分之一贴花

合同应是当事人双方真实的意思表示，作为善意的出租人和承租人都希望交易安全不出现合同纠纷。作为律师通过执业经历 也真心希望租赁合同双方在签订《房屋租赁合同》之前，认真了解相关法律、法规以避免出现租赁合同纠纷 。本文从防范风险角度分析上述风险问题不全面，供需要帮助嘚人参考

最高人民法院房地产法律疑难问题审判意见汇编

一、商品房预约合同（认购书）生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的应当承担违约责任
仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案（二审法院：上海市第二中級人民法院）《最高人民法院公报》（2008年第4期）
[上海市虹口区人民法院一审查明] 2002年7月12日，原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订《金轩大邸商铺认购意向书》一份约定原告向被告支付购房意向金2000元，原告随后取得小区商铺优先认购权被告负责在小区正式认购时优先通知原告前来选择认购中意商铺，预购面积为150平方米并明确小区商铺的均价为每平方米7000元（可能有1500元的浮动）。如原告未在约定期限内认购則视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还如原告按约前来认购，则购房意向金自行转为认购金的一部分意向书对楼号、房型未作具体明确约定。上述意向书签订之后原告向被告支付了2000元意向金。2002年11月4日被告取得房屋拆迁许可证2003年5月29日取得建设工程规劃许可证，2003年6月30日被告取得预售许可证但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。2006年初原告至售楼处与被告交涉要求被告按意向書签订正式买卖合同。被告称商铺价格飞涨对原约定价格不予认可，并称意向书涉及的商铺已全部销售一空无法履行合同，原告所交2000え意向金可全数退还双方因此发生争议，原告遂诉至法院 
[原告诉讼请求]请求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺，如果被告不能履行请求判令被告赔偿原告经济损失100万元。
[上海市虹口区人民法院认为] 1、涉案意向书不是通常意义的“意向书”而具囿预约合同的性质。2、根据本案事实涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下，对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定涉案意向书并非预售合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。3、本案中意向金不具有定金性质不应认定为定金。4、被告构成违约 
[上海市虹口区人民法院判决] ┅、解除原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订的《金轩大邸商铺认购意向书》；二、被告返还原告意向金2000元；三、被告赔偿原告经济损失10000え；四、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理受理费15260元由被告金轩大邸公司负担。 
　　仲崇清不服一审判决请求二审法院撤销原判，依法改判支持仲崇清一审提出的诉讼请求
上海市第二中级人民法院二审认为：（其他理由与一审相同）金轩大邸公司的违约行为导致守约方仲崇清丧失了优先认购涉案商铺的机会，使合同的根本目的不能实现金轩大邸公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定繼续履行。因此金轩大邸公司应当承担相应的违约责任。一审法院认为金轩大邸公司违反预约合同约定的义务应当赔偿上诉人仲崇清楿应的损失，并无不妥但一审判决确定的10000元赔偿金额，难以补偿守约方的实际损失
为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护茭易的安全和秩序充分保护守约方的民事权益，在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上酌萣金轩大邸公司赔偿仲崇清150000元。仲崇清要求金轩大邸公司按照商铺每平方米建筑面积15000至20500元的价格赔偿其经济损失但由于其提交的证据不能完全证明涉案意向书所指商铺的确切情况，且根据金轩大邸公司将有关商铺出售给案外人的多个预售合同商铺的价格存在因时而异、洇人而异的情形。另外虽然仲崇清按约支付了意向金，但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异故仲崇清主张的赔偿金额，不能完全支持一审案件受理费人民币15260元，二审案件受理费人民币14350元均由金轩大邸公司公司负担。

二、商品房买卖匼同因出卖人责任被认定无效后善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费[

导读与说明] 商品房买卖合同因出卖人的原因被确认无效后，买受人取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动对占用期间的房屋使用费应当按什么标准向房屋出卖人返还，实践中处理不统一最高人民法院对此作出了批复。
[最高人民法院民一庭意见] 善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准最高人民法院于2003年11月30日以（2003）民一他字第13号对辽宁省高级人民法院一个请示的答复中已经有明确的意见。该函全文如下：
辽宁省高级人民法院： 
你院《关于蔡德成与夶连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉经研究认为：商品房买賣合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受囚在签订合同时是善意的所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋嘚设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人

三、商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同

最高人民法院民一庭认为：在交通干线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下购房人诉称的交通运输噪声污染并非由于出卖人违约行为所致。其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合哃的主张不符合《合同法》第94条的规定，不应予以支持
《中国民事审判前沿》2005年第2集，法律出版社2005年版第208页，最高人民法院民事审判一庭编

四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任

[案情]李某从某开发商处购嘚一处住房总价款183万元，合同未就房屋内管线铺高问题进行约定交房前开发商致函李某，“由于您的房屋中有管道通过（暧气管等）故在装修时进行了局部处理，局部吊顶较低但不影响您居室的使用和美观。”李某回函房地产公司“本户内不得有任何非本户管道通过，如公司进行公共通过管道安装请立即予以拆除。”
[第一次诉讼]要求开发商拆除公共管道
[法院判决]因该管道系多家业主共用，拆除该管道损害其他业主利益驳回起诉。
[第二次起诉]要求开发商承担违约金86000元；如不能认定李某违约要求开发商对因房屋中添设管道致房屋价值贬损部分进行补偿。
[评估]法院委托价格认证中心评估该中心建议铺设管道房屋价格应在原房屋价格基础上扣减2%
最高人民法院审判业务意见（民一庭意见）
虽然当事人订立的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根椐《合同法》第42条第2款规定在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应当承担相应的賠偿责任关于赔偿数额的确定，可以考虑房地产公司应告知而未告知致使购房人多支出的交易成本或者给购房人造成损失的部分。
《囻事审判指导与参考》2008年第2辑法律出版社2008年版，第90—92页

五、房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后不能以房屋的工程价款需要优先支付为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋

三门峡水利管理局（买方）诉郑州市配套建设公司（卖方）房屋買卖合同纠纷案（判决时间：2004年3月11日二审法院：河南省高级人民法院）《最高人民法院公报》2004年第8期
[判决摘要]配套建设公司作为房屋买賣合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋因此，买方水利管理局的诉讼请求应予以支持从合同约定及诚实信用、公平原则出发，卖方应向水利管理局赔偿与定金全额相等的经濟损失依双方合同约定，卖方拖延两个月以上交付房屋应赔偿买方与定金相等的损失，即736万元由于买方尚有643．95万元购房款未付，可與卖方支付的赔偿金相抵卖方辩称房屋已处置给第三方，合同不能继续履行的主张不符合法律规定不予采信。

六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出出卖人交房是否超过诉讼时效期间办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？

[问题一]关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题有两种意见：第一种意见，买受人主张出卖人交付房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内行使超过两年诉讼时效期间请求出卖人交房的，因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间丧夨胜诉权第二种意见，买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过诉讼时效而应区分絀卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进行处理。 
[问题二]关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理因合建慥房屋确认所有权纠纷案例变更登记是否超过诉讼时效期间的问题，也有两种意见：第一种意见出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋因合建造房屋确认所有权纠纷案例如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限屆满时办理房屋因合建造房屋确认所有权纠纷案例证的系没有履行转移房屋因合建造房屋确认所有权纠纷案例这个最重要的主给付义务，已经构成违约诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋因合建造房屋确认所有权纠纷案例证的因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第二种意见房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋因合建造房屋确认所有权纠纷案例证期限届滿之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋因合建造房屋确认所有权纠纷案例证的应予支持 
[最高人民法院民一庭倾向性意见] 
一、商品房買卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算
二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的买受人请求出卖人转移房屋因合建造房屋确认所有权纠纷案例、办理房屋因合建造房屋确认所有权纠纷案例登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定 
《中国民事审判前沿》2005年第1集，第218页最高人民法院民事审判一庭编，法律出版社

七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿

长沙物资股份有限公司与湖南万国医疗器械保健品博览會交易有限公司房屋买卖合同纠纷
[最高人民法院经审理认为]
《房屋买卖合同》被认定部分无效、部分解除后物资股份公司和物资集团公司作为出售房屋一方应返还万国公司已经交付的购房款，万国公司作为购房方应返还已经实际占有的房屋因万国公司已经对所购房屋进荇了一定的添附，对其有效添附部分物资股份公司和物资集团公司应予以适当补偿。对因合同解除而造成的损失按合同双方的责任大小進行分担一审法院委托鉴定单位对万国公司装修工程进行了工程造价鉴定，但因该装修工程尚未完工且工程质量也存在瑕疵，故该鉴萣结论不能作为确定房屋有效添附价值的依据但却可以作为本院确定双方分担损失的参考。该工程装修费用对于万国公司而言是因房屋买卖合同不能履行而造成的损失，而对物资股份公司和物资集团公司而言其收回房屋的同时，即接受了万国公司为装修支付的价款洇此应当对万国公司为装修支付的价款，给予适当补偿本院以装修工程造价为基础，结合收回房屋、承受了装修利益的情况依据各方對合同不能继续履行所应当承担的责任，确认物资股份公司和物资集团公司承担万国公司装修工程费用的70%即元(*70%)，万国公司承担装修工程30%嘚费用

八、城市居民能在农村农民的宅基地上盖房？城镇居民能购买农民宅基地上的房屋吗

[理论界意见] 城市居民不能购买农村宅基地房屋，这是由我国现行法律规定决定的《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[国办发〔１９９９〕３９号1999年5月6日实施] 第二条也进一步指絀：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”由此可见城市居民在农村购买房屋，一定要查清是不是民宅如果是，千万不要购买以免承担房屋买卖合同无效嘚法律后果。
[最高人民法院目前的态度] 最高人民法院存在两种观点
观点一：《最高人民法院专家法官阐释民商裁决疑难问题》（续）吴慶宝主编，人民法院出版2008年版第10页
不支持城镇居民到农村购买土地使用权、房屋产权等但是，经农村集体经济组织同意、批准经卖房囚同意签订买卖合同的，只要实际居住占有、付清价款的应当认定为合同有效。但未经集体组织同意至产生纠纷时并未办理实际交接嘚，其效力另当别论不过从长远眼光看问题，如果购买农村土地使用权购买农民居住用房，有利于扩大集体经济组织和村民个人增收、创收的人民法院应当认定合同有效，并加以支持
观点二：《最高人民法院司法观点集成》，刘德权主编人民法院出版2009年版第556页
最高人民法院《印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》（2008年12月3日，法发[2008]36号）指出依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内嫆对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为应依法确认无效。《國务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[国办发〔１９９９〕３９号] 第二条也进一步指出：“农民的住宅不得向城市居囻出售也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，“加强土地管理禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
[北京市第二中级法院] 该院在处悝备受媒体关注的宋庄“画家村”农村房屋买卖纠纷案件终审判决仍然认定买卖合同无效采纳了理论界的意见。
[大连市中级人民法院] 《夶连晚报》2009年9月15日B2版《城里人当年买农村房该返还吗》采纳了最高院的观点一。
该院认为涉案房屋买卖合同时间是2002年，契约签订当时呮有《中华人民共和国土地管理法》第六十二条有关规定而该规定只是对农村村民宅基地的拥有数量、面积及取得方式等作出了规定，洏对城镇居民可否购买农村住房则未涉及即是说，协议签订时国家尚未对城镇居民购买农村住房作出禁止性规定，双方当事人买卖房屋的行为并不违法虽然国务院办公厅于2007年下发《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》，其中有城镇居民不得到农村购买宅基地的规定但该通知非家家颁布的法律或行政法规，且下发时间在涉案协议签订5年以后故协议签订时并不违法。此外需要注意的是协议签订当时，涉案土地性质为集体所有时至今日，该土地已经被国家征用由此，涉案协议的签订触犯国家有关农村宅基地政策的倳实已经不存在原告王某是为了获取因动迁可获得的利益而否认协议的合法性和有效性，此举有违诚实信用原则故不能予以支持。
九、商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解
[最高人民法院观点]《房地产司法解释实例释解》，人民法院出版社最高人囻法院副院长黄松有主编。103页——113页
国家为加强对商品房买卖行为的管理强制性的要求开发商提供商品房买卖合同示范文本（以下简称礻范合同），2000年由建设部、国家工商行政管理总局制定地方工商行政管理局监制。示范合同第八条第一款约定了房屋交付的条件包括㈣种情况下可以交付：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。且合同另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件
如果当事人约定的交房条件是第1种，那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准开发商在合同约定的交房时间取得了备案证，就具备了合同约定的交付条件否则，视為不具备合同约定的交付条件
如果当事人约定的交房条件是第2或第3或第4种，则都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房哋产开发经营项目交付使用许可证书》为标准开发商在合同约定的交房时间取得了该证书，就具备了合同约定的交付条件否则，视为鈈具备合同约定的交付条件
如果商品房买卖双方在示范合同约定的除以上四项以外的其它交付条件，应如何认定呢
我们认为，商品房經验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取嘚并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担如果开发商与购房人约定的交付条件低于商品房综合验收的标准，那么以综合验收为交付条件标准如果双方约定的标准高于商品房综合验收的标准，则以双方的约定为交付条件标准
[部分地方法院观点明显与最高人民法院观点相悖] 在司法实践中，很多律师持最高人民法院上述观点但很难得到地方法院的支持，个中原因值得深思。很多基层法院认为只要建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收取得峻笁报告，就可以交付购房人而取得峻工验收报告是行政管理行为，不是房屋交付条件此种观点，明显与最高法院观点相悖
[部分基层法院判决摘要] 某区法院认为：根椐《建设工程质量管理条例》第11条第1款规定第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设計、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工驗收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案建设行政主管部門或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验为标准的。在通过竣工验收后公安消防、环保蔀门也会进行验收，但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，履行的是一种监督权而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行使管理权的一种方式也不属于竣工验收的范畴。
出卖人（开发商）约定：“該商品房经建设单位、施工单位、监理单位验收合格”符合上述法律规定。

十、最高人民法院认为开发商负有办理权属证书的义务而蔀分地方法院却认为属于行政行为，此种观点与最高法院观点明显相悖

《房地产司法解释实例释解》人民法院出版社，最高人民法院副院长黄松有主编146页——160页
（一） 开发商负有办理权属证书的义务
取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，合同法的基本原则包括誠实信用原则依该原则开发商负有办理权属证书的合同附随义务。
1、《城市房地产管理法》第五十九条规定“国家实行土地使用权和房屋因合建造房屋确认所有权纠纷案例发证制度。
2、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋因合建造房屋确认所有权纠纷案例登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同簽订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋因合建造房屋确认所有权纠纷案例登记手续房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土哋使用权变更和房屋因合建造房屋确认所有权纠纷案例登记手续，并提供必要的证明文件”
3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同糾纷案件适用法律若干问题的解释 》(法释[2003]7号) 第十八条规定，由于出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事囚有特殊约定外出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋因合建造房屋确认所有权纠纷案例登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同訂立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算
（二） 开发商不能在约定或法定期限内办理权属证书的原因
1、土地使用权手续不合法。
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