消费者收入增加,简述消费者市场需求的特点和供应计划会发生什么变化

[公告]协鑫集成:关于《中国证监會行政许可项目审查二次反馈意见通知书》的回复(更新后)

协鑫集成科技股份有限公司

关于《中国证监会行政许可项目审查二次反

协鑫集成科技股份有限公司关于

《中国证监会行政许可项目审查二次反馈意见通知书》的回复说明

中国证券监督管理委员会:

协鑫集成科技股份有限公司于2015年9月24日收到贵会出具的《中国证监

会行政许可项目审查二次反馈意见通知书》【152125号】(以下简称“《二次反馈

意见》”)根据《二次反馈意见》及口头反馈要求,协鑫集成科技股份有限公司

已会同独立财务顾问中信建投证券股份有限公司、立信会计师事务所(特殊普通

合伙)、国浩律师(北京)事务所和银信资产评估有限公司对《二次反馈意见》

所涉及的相关问题逐项进行了认真核查和落实现回复如下,请予审核

如无特殊说明,本反馈意见回复所用释义与《协鑫集成科技股份有限公司发

行股份购买资产并募集配套资金暨關联交易报告书(草案)》(以下简称“重组报

本反馈意见回复所引用的财务数据和财务指标如无特殊说明,指合并报表

口径的财务数據和根据该类财务数据计算的财务指标;本反馈意见回复中部分合

计数与各明细数直接相加之和在尾数上如有差异系由四舍五入的原因所致;标

的公司2015年1-9月经营数据均未经审计。

反馈问题1:反馈回复材料显示本次资产注入完成后,江苏协鑫及其一致行动人声

明不拥有、管理、控制、投资、从事其他与上述公司主营业务相同、相似并构成竞争

关系的业务的资产不存在后续为解决同业竞争承诺再次需要注叺上市公司的资产。

请你公司:1)结合业务范围、产品特征、销售区域、客户群体和竞争关系等因素

进一步补充披露本次交易完成后上市公司与江苏协鑫及其一致行动人、关联企业是否

存在同业竞争,并充分说明理由和依据2)如存在同业竞争,是否存在因解决同业

竞争嘚后续资产注入计划以及本次交易是否使用《﹤上市公司重大资产重组管理办

法﹥第十四条、第四十四条的适用意见--证券期货法律适用意见第12号》有关执行

反馈问题2:申请材料显示,2015年2月江苏东昇发生的股权转让价格参考评估基

年3月31日为评估基准日,江苏东昇采用收益法评估作价122,500.00万元反馈意

见回复材料显示,上述两次评估作价差异主要体现为实收资本和盈利能力差异请你

公司结合江苏东昇生产经营模式和盈利能力变化情况、上市公司破产重整时选取江苏

协鑫入主的考虑因素及其所作承诺,进一步补充披露两次评估作价差异的合理性请

反馈问题3:申请材料显示:1)江苏东昇成立于2014年7月,2014年、2015年1-3

辰成立于2015年1月19日目前业务尚处于试生产阶段,2015年1-3月净利润为

-116.23万元反馈意见回复材料显示,受光伏组件行业销售季节性影响2015年1-8

月,江苏东昇已实现的营业收入占全年预测值的18.76%净利润占全年预测值的

30.37%,自销組件数量占全年预测值的14.41%请你公司:1)结合同行业上市公司

同类产品季度销售情况及历史数据,补充披露江苏东昇2015年1-8月的业绩是否处

于匼理水平2)结合产品市场发展前景、月度产能释放、库存储备、合同签订与执

行情况,期后业务发展及客户拓展情况进一步补充披露江苏东昇业绩预测的可实现

性及江苏东昇、张家港其辰的未来盈利能力。请独立财务顾问、会计师和评估师核查

反馈问题4:申请材料显示江苏东昇采用收益法评估作价,评估值122,500.00万元

增值额53,453.02万元。评估预测2015年4-12月年自销太阳能组件收

1)结合与主要竞争对手的比较分析,补充披露江苏东昇的核心技术优势2)结合国

家政策变化、产品简述消费者市场需求的特点、市场竞争、行业进入壁垒、江苏东昇核心竞争仂及同行

业公司情况,进一步补充披露江苏东昇收益法评估中营业收入、毛利率、净利润预测

反馈问题1:反馈回复材料显示本次资产注叺完成后,江苏协鑫及其一致行动

人声明不拥有、管理、控制、投资、从事其他与上述公司主营业务相同、相似

并构成竞争关系的业务的資产不存在后续为解决同业竞争承诺再次需要注入

上市公司的资产。请你公司:1)结合业务范围、产品特征、销售区域、客户群

体和竞爭关系等因素进一步补充披露本次交易完成后上市公司与江苏协鑫及

其一致行动人、关联企业是否存在同业竞争,并充分说明理由和依據2)如存

在同业竞争,是否存在因解决同业竞争的后续资产注入计划以及本次交易是

否使用《﹤上市公司重大资产重组管理办法﹥第┿四条、第四十四条的适用意

见--证券期货法律适用意见第12号》有关执行预期合并的原则。请独立财务顾

问和律师发表明确意见

一、结合業务范围、产品特征、销售区域、客户群体和竞争关系等因素,

进一步补充披露本次交易完成后上市公司与江苏协鑫及其一致行动人、关聯企

针对本反馈意见上市公司在重组报告书“第十节同业竞争与关联交易/一、

同业竞争/(二)本次交易完成后上市公司与实际控制人及其关联企业之间同业

竞争的情况”中补充披露如下:

协鑫集团作为大型综合性的民营企业,其主要业务涉足晶硅太阳能光伏、

电力、天然氣、房地产等多个不同类型的产业其中晶硅太阳能光伏板块外的

公司均未经营光伏相关业务。

宁夏协佳光伏电力有限公司

主营硅料或硅爿业务的公司

南京协鑫新能源发展有限公司

主营光伏电站投资的公司

晶硅太阳能光伏产业链主要由多晶硅料、多(单)晶硅片、电池片、電池

组件、系统集成、电站开发运营等六个子行业构成本次交易完成后,标的公

司成为上市公司全资子公司上市公司与江苏协鑫及其┅致行动人、关联企业

是否存在同业竞争取决于除上市公司之外的该产业链内的相关公司是否与上市

公司存在同业竞争关系。

向EPC商、电站開发商

综上本次交易完成后,江苏协鑫及其一致行动人、关联企业直接或间接

控制的上市公司体外的晶硅太阳能光伏产业链内的相关公司在业务范围、产

品特征、销售区域、客户群体和竞争关系等多个维度均未与上市公司存在同业

二、如存在同业竞争,是否存在因解决哃业竞争的后续资产注入计划以

及本次交易是否适用《第十四条、第四十四

条的适用意见--证券期货法律适用意见第12号》有关执行预期合並的原则。

鉴于同业竞争并不存在故并无因解决同业竞争的后续资产注入计划,亦不

因此而适用《第十四条、第四十四条的适用

意见--证券期货法律适用意见第12号》有关执行预期合并的原则

经核查,独立财务顾问和律师认为:本次交易完成后江苏协鑫及其一致行

动人、關联企业直接或间接控制的上市公司体外的晶硅太阳能光伏产业链内的相

关公司,在业务范围、产品特征、销售区域、客户群体和竞争关系等多个维度均

未与上市公司存在同业竞争故并无因解决同业竞争的后续资产注入计划,本次

交易不适用《第十四条、第四十四条的适鼡

意见--证券期货法律适用意见第12号》有关执行预期合并的原则

反馈问题2:申请材料显示,2015年2月江苏东昇发生的股权转让价格参考

交易鉯2015年3月31日为评估基准日,江苏东昇采用收益法评估作价

122,500.00万元反馈意见回复材料显示,上述两次评估作价差异主要体现为

实收资本和盈利能力差异请你公司结合江苏东昇生产经营模式和盈利能力变

化情况、上市公司破产重整时选取江苏协鑫入主的考虑因素及其所作承诺,進

一步补充披露两次评估作价差异的合理性请独立财务顾问和评估师核查并发

一、江苏东昇生产经营模式和盈利能力变化情况

针对本反饋意见,本公司已在重组报告书“第三节 交易标的基本情况/二、

江苏东昇的基本情况/(七)最近三年资产评估或估值情况/2、2015年2月股权

转让與本次交易估值差异分析/(3)量化分析两次估值差异/②前后两个评估基准

日盈利能力的差异导致净现金流量现值差异带来估值差异约6.07亿え”中修

②前后两个评估基准日盈利能力的差异导致净现金流量现值差异,带来估

A.2015年1月31日作为评估基准日时江苏东昇净现金流量预测

1) 生产經营模式和盈利能力情况

以2015年1月31日为基准日江苏东昇的生产经营模式为受托加工业务,

江苏东昇根据委托加工方的加工订单安排自委託加工方或其指定的第三方

按照与委托加工方约定的BOM表采购电池组件生产所需的原辅料,原辅料采

购基本不需先行垫资购买均由委托加笁方实际负担。因此实际上江苏东

昇只需独立采购托盘、包装物等低值易耗品,所需金额较小无需较大规模

债务融资,基本不发生财務费用

根据委托加工方的订单,并按照委托加工方设定的BOM表安排生产计划

根据委托加工方的订单安排,将加工完成的合格品销售予委託加工方运费

一般由委托加工方承担,无需专门的销售部门基本不发生销售费用

江苏东昇自委托加工方按照约定的BOM表采购电池组件生產所需的原辅料,

加工完成符合要求的电池组件后再以成本加成(原辅料采购成本+额定的加

工费用)的定价方式销售予委托加工方。按照约定的结算模式实质上只结

按照江苏东昇2015年1月份(从事受托加工业务)的盈利水平测算,受托加

工业务每瓦毛利约0.05元若1GW产能全部达產且全部从事组件代工业务的

情况下,该业务最多带来毛利额5000万元盈利水平较弱。

B.2015年3月31日作为评估基准日时江苏东昇净现金流量预测

1) 生產经营模式和盈利能力情况

以2015年3月31日为基准日江苏东昇的生产经营模式由受托加工业务

转变为组件独立产供销业务,经营模式发生根本性转变具体如下:

电池组件生产所需的原辅材料采购由江苏东昇自行执行,款项由江苏东昇支

付因此,江苏东昇建立了专门的采购部門面向市场遴选优质原材料供应

商,保障原材料品质合格、稳定根据测算,实现2015年盈利预测目标所需

营运资金增加额为81,028.93万元而江苏東昇成立时间较短,自身债务融

资能力较弱因此股东增资5.34亿元作为营运资金

根据签订合同的客户采购计划和交货安排进行生产,在生产過程中需要根据

客户需求改进生产工艺BOM表自行设计,提高生产效率

设立专门的销售部门聘用销售人员按照直销模式开拓和维护客户,運费一

般由江苏东昇承担发生销售费用

以组件自产自销作为主要盈利来源,获得产品全部利润而不仅是受托加工

业务模式下较低的利潤率。

按照江苏东昇2015年3月份自销业务的盈利水平测算自产自销产品的每瓦

毛利约0.43元。若1GW产能全部达产且全部从事自产自销业务的情况下该

业务最多可带来毛利额43,000万元,盈利水平大幅增强

二、上市公司破产重整时选取江苏协鑫入主的考虑因素及其所作承诺

针对本反馈意見,本公司已在重组报告书“第三节 交易标的基本情况/二、

江苏东昇的基本情况/(七)最近三年资产评估或估值情况/2、2015年2月股权

转让与本佽交易估值差异分析/(3)量化分析两次估值差异”中修订并补充披露

③上市公司破产重整时选取江苏协鑫入主的考虑因素及其所作承诺

A.破產重整时上市公司面临可能退市甚至破产清算股权投资风险极大

超日太阳因连续三年亏损,公司股票自2014年5月28日起暂停上市11

超日债于2014年5朤30日起终止上市。2014年4月3日超日太阳接到毅华

公司的函,毅华公司以超日太阳不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债

务、明显缺乏清偿能力为由,向法院申请对超日太阳进行重整2014年6月26

日,上海一中院作出(2014)沪一中民四(商)破字第1-1号《民事裁定书》

及《决定书》裁定受理申请人毅华公司对超日太阳的重整申请,并指定了公司

根据评估报告以2014年6月26日为基准日,超日太阳全部资产评估价

值为47,612.27万元其中为特定债权设立担保和涉及建筑工程优先权的财产

评估价值为9,801.06万元。而根据管理人对超日太阳债务的审查确认情况已

获法院裁定確认的债务合计432,452.29万元,获法院裁定初步确认以及管理人

审查初步确认的债务合计90,860.71万元职工债权总额约3,900万元,预计

债权合计约68,367.04万元债务金额合计近60亿元。根据偿债能力分析报告

普通债权受偿率约为3.95%。

超日太阳如破产清算能够达到上述普通债权受偿率的前提,一方面为財

产均能够按照评估价值变现另一方面为重整费用和职工债权能够控制在评估

机构预测的范围内。但根据超日太阳实际情况以及破产財产处臵实践经验,

超日太阳如果破产清算主要资产中的房屋、设备将失去生产功能,价值会大

打折扣并且处置时间也受不确定因素影响;海外电站价值贬损严重及海外应

收款回收难度极大、下属子公司均资不抵债、股权的流通性差等因素都将影响

财产变价工作的实际效果,破产清算进程可能变得极为漫长漫长的破产清算

程序可能会带来超过预期的费用。基于以上因素超日太阳在破产清算状态下

普通债权实际受偿率可能比偿债能力分析报告预计的更低。而如果破产清算

超日太阳全体5.44万名股东161,112.32万元市值(以公司暂停上市前最后一

个茭易日统计股东人数和收盘价计算市值)将归零、11超日债2,114位债民利

益也将严重受损。在超日太阳5.44万名股东中个人投资者达5.43万名。11

超日债待偿金额为111,640.45万元其有财产担保债权可以按照相应担保物评

估价值优先受偿1,781.25万元,其余未优先受偿部分109,859.20万元仅能按

另一方面上市公司因現金流断裂,已经停产基本丧失盈利能力。且公

司于2013年1月收到中国证券监督管理委员会上海稽查局《调查通知书》因

公司涉嫌未按规萣披露信息,决定对公司立案调查一旦公司因信息披露违规

遭受处罚还将面临被股东诉讼的风险。

综上所述在公司破产重整时,公司股权投资价值已极低同时,上市公

司当年受理重整到年底仅剩6个月这六个月如果不能恢复生产经营并达到恢

复上市的条件,即便重整荿功也将退市,股权价值更将大打折扣

B.上市公司破产重整时认可江苏协鑫入主的主要原因系其强大的产业背

景、所做承诺和巨大付出

1)由于破产重整时上市公司面临可能退市甚至破产清算,股权投资风险极

大因此2014年9月3日管理人发布《上海超日太阳能科技股份有限公司偅整

案投资人遴选招标文件》后,在招标期限截止日2014年9月23日16时管理

人没有收到任何投资人提交的投标文件,未能在上述期限内通过公开招标方式

选定投资人在此情况下,经地方政府等多方努力协调协鑫集团的代表江苏

协鑫联合其他八家财务投资者向管理人递交了投标攵件,系本次破产重整投资

2)本着顺应国家产业重组的政策要求、挽救上市公司并避免其退市、最大

程度保障全体11超日债债民利益等因素公司管理人认可江苏协鑫入主时主要

a.上市公司注册地政府期望公司重整阶段能够引入同行业龙头企业,使得

上市公司起死回生后继续莋大做强当地光伏产业。江苏协鑫系协鑫集团境内

投资平台倚靠协鑫集团作为全球最大的光伏材料(多晶硅和硅片)制造商和

光伏电站投资运营龙头企业的优势,具有丰富的光伏行业运营经验符合上述

b.鉴于实现公司破产重整及恢复上市等多项任务时间特别紧张(受理重整

到年底仅剩6个月),恢复生产经营压力巨大因此该投资人必须来自光伏行业,

具有光伏行业丰富的运营经验、资源积累和人才储备鉯协助公司强力且迅速

的恢复生产经营,完成恢复上市的经营性目标要求同时能够妥善解决重整前

期为恢复生产对外借款而形成的共益債务。江苏协鑫提出了组件“自产+代工”

的一整套恢复生产经营的规划并单方承诺使超日太阳具备持续经营能力并满

足申请恢复上市的各项要求、2015年及2016年实现的经审计的归属于母公司所

有者的净利润分别不低于6亿元和8亿元;同时,通过将安波投资和辰祥投资

纳入联合体并哃意他们与自身认股价格一样的对价进行债转股的方式解决了

超日太阳在重整期间为恢复生产对外借款而形成的共益债务问题,江苏协鑫也

因此让渡了巨大的利益

3)由于债务规模大、可变现资产价值低廉,而偿债资金需求庞大同时破

产重整债权打折偿还、需要强大的實力协调银行等金融机构类债权人的支持。

因此该投资人需要产业背景强大且资信良好、实力雄厚能够负担足够的偿债

资金,不仅满足銀行等金融机构、供应商等债权人的要求还能够解决11超日

债广大普通债权人的诉求。11超日债牵扯面广泛且债券持有人中老年人数目

众哆,为保障其利益、维护社会稳定、承担社会责任并确保重整计划能顺利

通过表决,11超日债必须得到最大程度的偿付且应尽力全额偿付。江苏协鑫

凭借其强大的产业号召力以及独自承担起的各类承诺(包括借款约2.5亿元、

确保超日太阳满足恢复上市条件、承诺2015年和2016年利润等)一方面成功

说服民生银行(韬祥投资关联方)、长城资产(嘉兴长元关联方)、东方资产(启

明投资关联方)等实力财务投资人加叺投标联合体、帮助解决银行等金融机构

债权人问题;另一方面也通过让渡利益的方式使得长城资产和久阳投资同意11

超日债按照《重整计劃》未全额偿付时在其担保限额内承担偿付责任,最终使

得11超日债金、逾期利息、罚息得以全额偿付

综上,由于破产重整时上市公司的惡劣状况在公开招标情况下无人投标,

只有江苏协鑫等联合投标体可以选择且江苏协鑫为了能够解决前期共益债权、

引入强大财务机構协调金融机构债权人支持、11超日债全额偿付,付出最大努

力彼时上市公司股权价值已极低,但江苏协鑫投入巨大且通过单方承诺恢

複上市和2015年、2016年利润及提供偿债借款资金,让上市公司恢复基本的投

资价值承诺均为江苏协鑫单方做出,为最大程度保护上市公司利益转增股

权和其他投资人一起同价格分享。另外由于公司在2015年8月以前仍处于暂

停上市状态,资产负债率在90%以上自身信用状况较差,江蘇协鑫为解决公司

的融资难题于今年3月向公司提供了3000万的一年期无息流动资金委托贷款、

并向上市公司提供了累计5亿元担保。上市公司嘚破产重整过程中江苏协鑫

作出的极大的贡献和付出。

C.江苏协鑫在破产重整阶段认购股份价格公允性分析

考虑到江苏协鑫在破产重整阶段对公司所付出的有形资产和无形努力其

认购资本公积转增股份的实际付出价格已高于1元/股,而此时公司是否能完成

破产重整、能否恢複上市均具有不确定性净资产近-55亿元,公司股权价值已

极低1元/股的认购价格已经最大程度保护了暂停上市前所有股东利益。

综上综匼考虑两次评估时点江苏东昇生产经营模式的巨大变化和盈利能

力的极大提升,以及破产重整时江苏协鑫单方所作出的巨大贡献两次评估作

结合江苏东昇生产经营模式和盈利能力变化情况、上市公司破产重整时选取

江苏协鑫入主的考虑因素及其所作承诺,独立财务顾问和評估师认为江苏东昇两

次评估作价差异具有合理性

反馈问题3:申请材料显示:1)江苏东昇成立于2014年7月,2014年、2015

元2)张家港其辰成立于2015年1朤19日,目前业务尚处于试生产阶段2015年1-3月净利润为-116.23万元。反馈意见回复材料显示受光伏组件行

业销售季节性影响,2015年1-8月江苏东昇已实現的营业收入占全年预测值

的18.76%,净利润占全年预测值的30.37%自销组件数量占全年预测值的

14.41%。请你公司:1)结合同行业上市公司同类产品季度銷售情况及历史数据

补充披露江苏东昇2015年1-8月的业绩是否处于合理水平。2)结合产品市场

发展前景、月度产能释放、库存储备、合同签订與执行情况期后业务发展及

客户拓展情况,进一步补充披露江苏东昇业绩预测的可实现性及江苏东昇、张

家港其辰的未来盈利能力请獨立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确

一、结合同行业上市公司同类产品季度销售情况及历史数据,补充披露江

苏东昇1-8月的业绩昰否处于合理水平

针对本反馈意见本公司在重组报告书“第五节交易标的评估或估值”之

“三、董事会对本次交易标的评估合理性及定價公允性分析/(十)江苏东昇2015

年营业收入、净利润预测的可实现性/1、关于光伏组件生产企业经营季节性波动

的说明/(3)中国光伏市场装机囷组件厂出货量具有明显的季节性特征”修订并

在销售同类产品的A股可比上市公司中,向日葵、亿晶光电、东方日升和

*ST海润等未分季度披露其组件销量和组件销售收入情况经查询上述公司的

2014年半年报和年报数据、2015年半年报数据,对其上半年组件销售情况与全

注1:*ST海润2014年上半年盈利532.45万元全年亏损9.48亿元。下半年自身经营情

况恶化巨亏导致其下半年销量锐减从而上半年各项指标占比很高。由于其2014年经营情

况非正常在计算平均值时将其剔除

注2:向日葵未披露其销量数据、东方日升未披露其2014年上半年销量数据;由于上述公司

除从事组件销售还从倳电站开发等业务,因此加入组件销售毛利进行对照分析

2014年以来上述上市公司面向全球市场销售,但国内市场占比较高基

本和江苏东昇面对同一目标市场,市场环境基本相同剔除经营陷入巨亏的*ST

海润,其余A股可比上市公司上半年组件销售数据占比均较低呈现季节性波

动特征。同时江苏东昇由于1-3月主要以代工模式为主,根据我国光伏行业

协会统计的数据2015年1季度新增装机容量5.04GW,第二季度新增装机容量

2.69GW因此上半年新增装机集中在第一季度。而此时江苏东昇尚以受托加

工业务为主,3月以后逐渐转变为自销模式上半年自产自销期间較短,因此上

半年销量占比全年更低且低于同行业上市公司。综合上述情况江苏东昇1-8

月的业绩受光伏组件行业销售季节性影响处于较為合理水平。

二、标的资产江苏东昇业绩预测的可实现性及未来盈利能力

(一)关于江苏东昇的产品市场发展前景

针对本反馈意见本公司在重组报告书“第五节交易标的评估或估值”之

“三、董事会对本次交易标的评估合理性及定价公允性分析/(十一)江苏东昇

2016年-2019年营业收入、净利润预测依据及合理性/3、产品更替分析”修订并

江苏东昇目前的主要产品为60片和72片多晶电池组件,组件输出功率分

别为255-260W和305-315W2015年6月,工信部与国家能源局、国家认监委

联合印发《关于促进先进光伏技术产品应用和产业升级的意见》要求光伏发电

项目新采购的多晶硅電池组件的光电转换效率不得低于15.5%,即60片电池的

多晶组件输出须达到255W以上、72片电池的多晶组件输出须达到305W以上

江苏东昇生产的产品符合仩述意见要求,是市场需要的主流产品同时,江苏

东昇通过购置切片机、改造现有的焊接机等设备、对车间进行布局调整等可以

进行高效电池组件的生产有利于江苏东昇根据下游市场的变化情况,及时调

整产品方案以适应市场竞争的需要

(二)关于江苏东昇月度产能釋放情况、库存储备、合同签订与执行情况,

后续业务发展及客户拓展情况

针对本反馈意见本公司在重组报告书“第五节交易标的评估戓估值”之

“三、董事会对本次交易标的评估合理性及定价公允性分析/(十)江苏东昇2015

年营业收入、净利润预测的可实现性”修订并补充披露如下:

2、江苏东昇2015年1-8月经营情况

(2)1-8月产量、销量和库存情况

江苏东昇2015年1-8月的产量、销量和库存情况如下表:

注:江苏东昇2014年末库存5.46MW。江苏东昇2月份曾委托阿特斯加工组件0.3MW销

售给协鑫集成2015年1-8月生产的产品中,屋顶电站工程和产品研发累计领用数量为

5.34MW不计入销量,但莋为库存减少量

江苏东昇一期技改于2015年4月完成,产能达到1GW月均平均产能可达

江苏东昇1和2月产量较低主要系以代工模式为主,按照受托加工订单开展生

产2015年2月上海其印和江苏协鑫收购江苏东昇后,通过强化管理团队、组

织结构调整、业务流程再造、增加注册资本等各项措施使其逐渐转变为组件

自产自销企业,自3月以来产量逐月提升至5月达到正常产能水平江苏东昇

自6月底至8月开始逐步降低产量,主要系以下原因:

A.江苏东昇根据开展自销业务以来组件生产成本和毛利变化情况预计

9-12月份实现470MW组件销量,即全年共实现约570MW组件销量便可以完荿利

润承诺目标截至6月底,产品库存已达到218.21MW其中为自销客户准备的

组件库存量达到191.43MW。若继续每月满产生产则包括6月底存货在内,截

臸年末可为自销客户累计生产近700MW远超570MW的最低销售计划。因此江

苏东昇结合6月末的库存情况适当调整了7、8月的生产计划,使8月末自销库

存降至178.72MW结合1-8月已完成的100.5MW组件销售以及8月末的库存量

9-12月的平均产能为333.33MW,因此完全可以实现该产量目标

B.由于国内光伏电站建设季节性特征奣显,下半年特别是8、9月份之后才

是组件需求和发货的高峰期在此之前多为备货期,大量备货对组件生产企业

资金占用较多江苏东昇栲虑到上述情况以及自身融资渠道较为单一,为节约

营运资金提高资金周转效率,江苏东昇在上半年按照客户要求完成合理备货

的情况丅于6月开始适当调减了7月和8月的生产计划,并于8月行业进入

需求高峰期后已启动9-12月的满负荷生产计划

如果9-12月客户实际需求量远超过盈利承诺所对应的销量,且超过江苏东

昇8月末自销库存178.72MW和9-12月合计的正常产能333.33MW的总和那么

若需暂时性的提升产能,江苏东昇可以采取两班制苼产改为三班制生产等方式

使得9-12月的月度平均产量达到甚至超过5月份的90MW水平以完成产量目标,

必要时也可以采取委托第三方加工组件等方式保障下游客户的需求量

②关于销量波动性的说明

由于前述的光伏组件生产企业经营季节性波动的原因,对于光伏组件生产

企业而言二季度主要是备货阶段,下半年特别是8、9月份之后才是组件需求

和发货的高峰期因而收入大多实现在下半年。

江苏东昇上半年仅在3月份实现对中卫银阳5MW组件销售收入主要系中卫

银阳考虑到与江苏东昇首次合作提出先试用5MW后根据产品试用情况再签署

大规模采购合同。双方于3月初签署了5MW组件供货合同产品经中卫银阳验

收合格后,于3月20日签署了合计400MW(含5MW)的组件采购合同下半年

进入行业需求高峰期后,8朤份以来江苏东昇已对中卫银阳实现发货40.68MW

合计年内将实现400MW组件销售;同时,江苏东昇下半年已新开发了林州市新

创太阳能有限公司、阜陽衡铭太阳能电力有限公司、江苏布鲁斯凯能源科技有

限公司和中机国际工程设计研究院有限责任公司等新客户并已累计发货

8月以来随著各地光伏电站建设进入建设高峰期,江苏东昇将迎来组件销售

3、合同签订与执行情况

截至本报告书签署日江苏东昇已签订合同及其执荇情况如下:

注1:中机国际工程设计研究院有限责任公司的光伏电站业主方为江苏东昇关联方协鑫

新能源控股有限公司之控股公司。

注2:發货统计截止日期为9月28日

上述合同中,中卫银阳及上海岳润共900MW为原在手订单林州市新创太

阳能有限公司、阜阳衡铭太阳能电力有限公司、中核(南京)能源发展有限公

司、中机国际工程设计研究院有限责任公司和江苏布鲁斯凯能源科技有限公司

合计410MW为江苏东昇2015年一季度後新签署订单。

4、期后业务发展及客户拓展情况

根据江苏东昇的预测2015年9-12月江苏东昇将预计完成对现有在手订单

中的约500MW的组件销售,9月以來已经完成发货152.38 MW因此,截至9月

28日累计发货占9-12月的销售比例已达到31%。

9月28日国家能源局发布《国家能源局关于调增部分地区2015年光伏电

站建设规模的通知》,增加全国光伏电站建设规模5.3GW光伏电站建设规模扩

充至23.1GW。在此之前根据国家能源局3月16日下发的《国家能源局关于下

達2015年光伏发电建设实施方案的通知》,2015年全国新增光伏电站建设规模

1780万千瓦本次上调增幅达29.77%。《国家能源局关于调增部分地区2015年

光伏电站建设规模的通知》同时指出增加项目应在2015年内开工建设,2016

年6月底前建成并网发电实质上增加了明年上半年组件企业销售空间,届时

江苏东昇对其他未完成订单的部分销售量可能在明年上半年实现后续江苏东

昇还将根据市场情况继续加大对原有客户的维护服务力度,爭取未来可以继续

进行供货合作并根据下游市场的变化积极开发新的客户、根据客户需求对部

分产线升级改造适应高效组件的生产,以實现预测经营指标

5、2015年业绩预测的可实现性

2015年1-9月,江苏东昇自销组件253MW实现净利润9,263.73万元。自

销组件数量占全年预测数量约36%实现净利润占全年预测净利润约74%。首先

随着电池片及其他辅材采购成本下降,江苏东昇组件成本已达到2.85元/W左右

而组件售价则因为简述消费者市场需求的特点较为紧俏保持在4元/W(含税) ,因此自销组件毛利

率上升至16.81%较预测毛利率11.91%高出4.9%,单位毛利额较盈利预测0.41

元/W增加至0.58元/W其次,江苏东昇截至9月末贷款余额仅为9000万元

财务费用197万元,预计2015年将维持9000万元借款规模较盈利预测预计

的2015年5亿元借款规模、2,700万财务费用大幅下降。洇此虽然自销组件数

量较盈利预测比例较低但净利润实现情况已达到预期水平。

江苏东昇1-9月已实现净利润9,263.73万元为实现2015年预测的1.26

亿净利潤,10-12月实现约3400万元净利润即可完成上述目标江苏东昇1-8

月实现净利润3,823.87万元,9月份自销152MW即实现5439.86万元净利润

根据江苏东昇目前的原材料库存凊况及在手合同,10-12月自销毛利率将继续维

持在9月组件自销的毛利率16%左右因此10-12月自销约95MW组件即可实现

上述利润目标。根据江苏东昇目前已經签订的合同情况、库存储备情况及生产

经营计划2015年4-12月盈利预测基本可实现。

6、江苏东昇未来业绩预测可实现性及未来盈利能力

江苏东昇将按照组件行业发展的最新要求加快产品研发、丰富产品储备、

加大客户开发力度,适时通过对生产线的改造以适应高效组件生产的偠求保

障未来业绩预测的可实现性。同时本次交易对方上海其印及江苏协鑫承诺实

现利润补偿期间江苏东昇每一年度扣除非经常性损益后的净利润。本次交易完

成日后三个会计年度(含本次交易完成当年)为“利润补偿期间”即,若本次

资产重组在2015年度内实施完毕的利润补偿期间则为2015年度、2016年度

及2017年度;若本次资产重组在2016年度内实施完毕的,利润补偿期间则为

2016年度、2017年度及2018年度依此类推。如因审核要求延长利润补偿期

间的交易对方将根据要求就利润补偿期间予以延长。利润补偿期间届满若

江苏东昇利润补偿期间实现的经具有證券业务资格的会计师事务所审计的净利

润实现数总和低于利润补偿期间的净利润承诺数总和,则上海其印及江苏协鑫

应当于利润补偿期間届满后优先以股份方式进行利润补偿

三、标的资产张家港其辰的未来持续盈利能力

(一)关于张家港其辰的产品市场发展前景

针对本反馈意见,本公司已在重组报告书“第三节交易标的基本情况”之“二、

张家港其辰的基本情况”之“(五)主营业务情况”中修订并补充披露张家港其

辰产品的市场发展前景情况如下:

5、主要产品的市场竞争情况及市场发展前景

根据国家能源局《关于下达2015年光伏发电建设實施方案的通知》(国能

新能[2015]73号)(以下简称“通知”),为稳定扩大光伏发电应用市场2015

年下达全国新增光伏电站建设规模17.8GW,这比2014年实际唍成光伏装机容量

高出了6GW2015年9月28日,国家能源局对外发布《关于调增部分地区2015

年光伏电站建设规模的通知》,全国增加光伏电站建设规模5.3GW這意味着今

年我国光伏电站建设规模扩充至23.1GW,充分显示了国家发展新能源、节能减

此外《通知》明确鼓励农光互补等项目,在规划的17.8GW新增电站建设

规模中有大片荒漠土地的省份(内蒙古、陕西、青海、甘肃、宁夏和新疆)

规划装机容量为5.9GW,剩下11.9GW的装机容量都分布在中国汢地资源比较稀

缺的地区而这些地方政府正陆续出台政策对农光互补、分布式发电等项目给

予财政补贴,这意味着农光互补、屋顶电站、光伏建筑一体化等领域的装机需

求将较快增长张家港其辰的96片特大高功率组件、双玻组件、半片组件、HD

高密度组件等高效组件产品的市场前景看好,简述消费者市场需求的特点短期内有望迎来快速增

(二)关于张家港其辰月度产能释放、库存储备、合同签订与执行情况

期后业务发展及客户拓展情况

针对本反馈意见,本公司已在重组报告书“第三节交易标的基本情况”之“二、

张家港其辰的基本情况”の“(五)主营业务情况”中修订并补充披露张家港其

辰月度产能释放、库存储备、合同签订与执行情况后续业务发展及客户拓展情

3、項目进展及产能释放情况

张家港其辰产能仍处于积极建设中,第一期1GW产能仍处于试生产和调试阶

段预计2015年11月底达产,第二期1GW设备于8月份巳经基本全部进场并进

入安装调试期预计2015年底前第二期1GW也将达产。

截至2015年8月底张家港其辰由于第一期1GW产能仍处于试生产阶段且

因本次茭易配套融资尚未到位而流动资金不足,因此暂时主要为协鑫集成进行普

通电池组件的代工签订了少量的对第三方客户的销售订单,产能并未完全释放

自试生产以来至8月底,月均产量大约60MW8月底库存约120MW。预期待流动

资金到位且2015年底张家港其辰2GW产能全面达产后自2016年开始將全面释

7.合同签订及执行情况

截至本报告书签署日,张家港其辰已签订合同的主要为:中天储能科技有

限公司10MW自产自销合同、协鑫集成合計约580MW的代工合同和合肥晶澳太阳

能科技有限公司10MW的代工合同其中向中天储能科技有限公司发货超过3MW;

为协鑫集成代工超过200MW,其中截至8月底已为协鑫集成代工60.76MW;向合

肥晶澳太阳能科技有限公司发货超过1MW

8、 期后业务开展及客户拓展情况

张家港其辰的上述自产自销合同均为2015年┅季度以后新签订。预计2015

年底前张家港其辰将完成现有自产自销合同。同时张家港其辰已积极拓展了

乐叶光伏、海润光伏、晶澳太阳能等自产自销客户并取得60MW(其中乐叶光

伏、海润光伏、晶澳太阳能各20MW)的自产自销意向,待流动资金到位后再

承接乐叶光伏、海润光伏、晶澳太阳能等客户的订单。后续张家港其辰还将根

据市场情况继续加大开发新客户的力度逐步扩大自产自销比例。

(二)关于张家港其辰未来的盈利能力

针对本反馈意见本公司已在重组报告书“第三节交易标的基本情况”之“二、

张家港其辰的基本情况”之“(五)主营业务情况”中修订并补充披露张家港其

辰未来的盈利能力情况如下:

张家港其辰及其子公司徐州其辰在建项目推进有序,合同签订及執行情况

良好研发团队能跟踪客户最新需求,开发出相应高效产品主要产品市场竞

争优势较为明显,市场前景广阔潜在客户众多;待流动资金到位,产能将进

一步释放张家港其辰将具备自主采购、自主销售的能力,具有良好的持续经

结合同行业上市公司同类产品季喥销售情况及历史数据、江苏东昇和张家港

其辰产品市场发展前景、月度产能释放情况、库存储备、合同签订与执行情况

后续业务发展忣客户拓展情况,经核查独立财务顾问、会计师和评估师认为:

江苏东昇1-8月的业绩处于合理水平,江苏东昇业绩预测具备可实现性江蘇东

昇、张家港其辰未来具有盈利能力。

反馈问题4:申请材料显示江苏东昇采用收益法评估作价,评估值122,500.00

万元增值额53,453.02万元。评估预测2015姩4-12月年自销

元、14,950.46万元。请你公司:1)结合与主要竞争对手的比较分析补充披

露江苏东昇的核心技术优势。2)结合国家政策变化、产品簡述消费者市场需求的特点、市场竞争、

行业进入壁垒、江苏东昇核心竞争力及同行业公司情况进一步补充披露江苏

东昇收益法评估中營业收入、毛利率、净利润预测的合理性。请独立财务顾问

和评估师核查并发表明确意见

一、结合与主要竞争对手的比较分析,补充披露江苏东昇的核心技术优势

针对本反馈意见上市公司在重组报告书“第八节管理层讨论与分析/二、

标的公司的行业特点和经营情况讨论與分析/(二)标的公司核心竞争力及行业

地位/1、标的资产江苏东昇竞争优势分析”对本回复相关内容予以补充披露如下:

在本行业主要竞爭对手中,英利新能源开发了以N型双面电池技术为主的

熊猫电池组件但量产成本偏高;天合光能、晶澳、阿特斯、晶科等企业主要

致力於开发高效PERC电池组件,电池到组件损失(CTM loss)依然偏高;天合

光能在IBC(背接触电池)方面也有领先全球的技术表现但组件成本高,只适

用於小众高端市场目前60片单/多晶电池高效组件功率最高已经达到280瓦。

然而高效电池生产成本高、产品“同质化”严重以及高效电池的组件损失等

针对上述问题,江苏东昇组建了由黄强博士领衔的核心技术研发团队黄

强系中国光电与建筑一体化专家委员会委员、IEC TC82国际电工委员会第82专

业委员会专家委员,先后发表研究论文30余篇2010年获得中华全国工商业联

合会科技进步一等奖,2011年获中国可再生能源学会科学技術二等奖曾于2008

年-2013年任天合光能担任技术副总裁职务,对同行业竞争对手的技术路线和技

江苏东昇自技术团队组建以来已经成功开发高效PERC电池组件、双玻组

件、以及差异化产品半片(金刚I)组件、高密度(金刚II)组件及96片超大

组件等产品。其率先推出的半片组件技术能够有效解决高效电池(如PERC电池)

组件因电流大而产生的组件功率损耗过多导致组件CTM值偏低等问题该半片

(金刚I)组件设计较常规高效组件有5-10w增益,后期可以升级为高密度(金

刚II组件);高密度组件利用在单位面积基础上增加电池片的排布数量该组

件较常规组件功率的增益比例為10%左右。上述组件已经在张家港其辰开始批量

生产部分解决了高效电池生产成本高等难题。江苏东昇还成功开发了基于自

动化制造的96片超大组件的生产技术这一技术和平单跟踪结合,能大幅度减

低土地支架等系统成本提升系统发电量+20%左右,在农业光伏、渔光互补方

面具有独特的产品差异化竞争力除上述产品外,江苏东昇正在研发MWT组件、

HD组件等高效组件技术形成了良好的量产、储备、在研产品梯队。

二、江苏东昇收益法评估预测中营业收入、毛利率、净利润预测的合理性

(一)国家政策变化情况

针对本反馈意见本公司在重组报告書“第五节交易标的评估或估值”之

“三、董事会对本次交易标的评估合理性及定价公允性分析/(十一)江苏东昇

2016年-2019年营业收入、净利润預测依据及合理性/1、行业发展情况”修订并

(4)我国近年密集出台光伏支持政策,扶植行业发展

我国自2007年起一直是光伏组件制造大国近些年组件产能产量占全球

容量均在50%以上。在2012年以前以德国为首的欧洲地区是光伏组件主要需

求地。为改变这种情况我们政府加大了对咣伏行业的扶持力度,2013年以来

一跃成为全球最大的光伏组件消费市场我国2012年以来出台的光伏扶持政策

《太阳能光伏产业十二五

支持骨干企业做优做强,到2015

年形成1家年销售收入过千亿元

的光伏企业3-5家年销售收入过

500亿元的光伏企业;到2015年,

光伏组件成本下降到7000元/千

瓦光伏系统成本下降到1.3万元

/ 千瓦,发电成本下降到0.8元/

千瓦时光伏发电具有一定经济竞

争力;到2020年,光伏组件成本

下降到5000元/ 千瓦光伏系统

成本丅降到1万元/ 千瓦,发电成

本下降到0.6元/ 千瓦时在主要

电力市场实现有效竞争。

《太阳能发电发展十二五

提出到2015年底太阳能发电装

机容量達到2100万千瓦以上,年

发电量达到250亿千瓦时到2020

年太阳能发电总装机容量达到

提出六项支持光伏产业健

支持关键材料及设备的技术研发

和产業化,加强光伏产业标准和规

范建设;鼓励企业兼并重组、做优

做强抑制产能盲目扩张等

《国务院关于促进光伏产

业健康发展的若干意見》

我国光伏行业发展的纲领性文件,

光伏发电装机容量10GW左右到

2015年总装机容量达到35GW以上

《关于分布式光伏发电实

行按电量补贴政策等有關

明确了分布式光伏发电项目按电

《发挥价格杠杆作用促进

光伏产业健康发展的通知》

明确标杆电价及期限,明确分布式

公布第一批分布式光伏发

明确分布式光伏采取“自发自用

余电上网,电网调节”模式;

《关于支持分布式光伏发

明确了金融创新、建立地方投融资

机构、统借统还的金融支持政策;

《光伏行业制造规范条件

设立行业规范条件引导行业转型

《关于光伏发电增值税政

对光伏发电实行增值税即征即退

50%的税收优惠政策;

《促进银行业支持光伏产

促进银行支持光伏产业健康发展;

光伏发电建设规模意见的

2014年计划新增装机12GW,其中

《汾布式光伏发电项目管

理暂行办法》、《光伏发电

分布式光伏总则、规模管理、项目

备案、建设条件、电网接入和运行、

《关于对分布式咣伏发电

自发自用电量免征政府性

对分布式光伏发电自发自用电量

免收可再生能源电价附加、国家重

大水利工程建设基金、大中型水库

移囻后期扶持基金、农网还贷资金

等4项针对电量征收的政府性基

能源局确认2014年光伏装

其中分布式光伏8GW光伏电站

明确要求银行业金融机构支歭信

息消费、集成电路、新能源汽车、

光伏等战略新兴产业发展等;

《国家税务总局关于国家

电网公司购买分布式光伏

发电项目电力产品發票开

明确自2014年7月1日起,国家电网

公司购买分布式光伏发电项目电

力产品由其自己而不是发电户开

具普通发票,发电户月电力产品销

售額超过2万的由国家电网公司

所属企业按照应纳税额的50%代征

增值税,以减轻发电户的办税负

担促进可再生能源的开发利用;

《能源发展戰略行动计划

到2020年光伏装机达到1亿千瓦

《国家能源局关于进一步

落实分布式光伏发电有关

为破解分布式光伏发电应用的关

键制约,大力推進光伏发电多元化

发展加快扩大光伏发电市场规

模,提出进一步落实分布式光伏发

《国家能源局关于进一步

加强光伏电站建设与运行

光伏电站建设规模显著扩大为我

国光伏产业持续健康发展提供了

有力的市场支撑,但部分地区光伏

电站与配套电网建设不同步、项目

管理鈈规范、标准和质量管理薄弱

的问题也很突出为进一步规范光

伏电站建设和运行管理,提高光伏

电站利用效率保障光伏发电有序

健康發展,制定相关政策

《推进分布式光伏发电应

在国家能源局已公布的第一批18

个分布式光伏发电应用示范区外,

增加嘉兴光伏高新区等12个園区

共30个国家首批基础设施等领域

鼓励社会投资分布式光伏发电应

用示范区。通知要求各地能源主

管部门要指导示范区政府制定支

持咣伏应用的配套政策措施。

《做好太阳能发展“十三

五”规划编制工作的通知》

太阳能发展“十三五”规划规划

到2030年具体内容包括:光伏发

电规划研究、太阳能热发电规划研

究、太阳能热利用规划研究等。

《关于下达2015年光伏发

电建设实施方案的通知》

为稳定扩大光伏发电應用市场

2015年下达全国新增光伏电站规

《关于促进先进光伏技术

产品应用和产业升级的意

光伏发电项目新采购的多晶硅电

池组件的光电转換效率不得低于

15.5%,即60片电池的多晶组件输

出须达到255W以上、72片电池的多

晶组件输出须达到305W以上

《调增部分地区2015年光

伏电站建设规模的通知》

根据各地区2015年上半年光伏发

电建设运行情况及发展需求全国

在上述政策推动下,《太阳能光伏产业十二五发展规划》和《太阳能发电

发展十二五规划》确定的光伏组件和系统成本目标已经完成光伏装机容量在

2014年底就已经达到2820万千瓦,2015年底有望提前实现《太阳能发电发展

┿二五规划》确定的2020年5000 万千瓦的目标装机容量10月12日,国家

能源局新能源和可再生能源司副司长梁志鹏在2015中国光伏领袖峰会上表示:

为了支持行业发展光伏补贴未来8-10年不会停;2020年将比2014年新增3

亿吨标准煤,由于水电投产规模降低核电建设规模有限,主要靠风电、太阳

能发電;到2020年光伏系统成本达到每瓦5元以下

(二)产品简述消费者市场需求的特点情况

针对本反馈意见,本公司在重组报告书“第五节交易標的评估或估值”之

“三、董事会对本次交易标的评估合理性及定价公允性分析/(十一)江苏东昇

2016年-2019年营业收入、净利润预测依据及合理性/2、行业供需情况”修订并

(1)光伏下游需求稳定增长

按照EPIA的预测悲观情景下2015—2018年全球光伏装机每年新增约35—

40GW,乐观情境下每年新增约55—70GW由下图可见,无论是美国次级债务危

机爆发的2008年还是欧洲债务危机蔓延的2012年光伏累计装机容量均在不同

程度增长,没有停滞不前咣伏作为一种稳定、安全和可再生的新能源的产业

前景十分广阔。年全球光伏累计装机容量将持续增长

图示 2003以来的全球累计装机容量及其预测量(单位:GW)

(2)光伏发电平价上网快于预期,光伏市场趋于稳定健康发展

全球主要光伏市场的政府补贴会进一步下调随着技术鈈断完善,成本不

断下降光伏行业的发展对政策的依赖越来越小,平价上网趋势加快(即光伏

发电成本与传统发电成本持平)从目前咣伏市场看,实现公用项目平价上网

的国家包括美国中东地区,年澳大利亚及中国也即将步入平价上网

时代具体如下图所示:

对于居囻屋顶系统,美国前十大日照强度州、日本、德国及澳大利亚已步

入平价上网中国将在2017年左右步入平价上网时代。具体如下图所示:

平價上网时代到来补贴政策逐步退出,简述消费者市场需求的特点来自内生增长、光伏市

场发展将因政策扰动减少而会更加稳定

针对本反馈意见,本公司在重组报告书“第五节交易标的评估或估值”之

“三、董事会对本次交易标的评估合理性及定价公允性分析/(十一)江蘇东昇

2016年-2019年营业收入、净利润预测依据及合理性”修订并补充披露如下:

4、光伏组件行业市场竞争情况

在我国大力发展光伏产业的政策扶歭下国内光伏新增装机容量快速增长。

2013年以来中国已经取代欧洲成为第一大光伏需求国。光伏组件下游客户由

国外向国内转移致使組件厂的客户发生了较大变化。组件厂主要面向行业较

大的EPC厂或者光伏电站运营商销售根据中国能源报统计,2013年中国前五

大光伏电站运營商市场份额仅占35.1%咨询公司IHS发布的报告显示2014年

中国前五大EPC公司的市场份额为25%。下游客户结构相对分散为进入组件行

业者提供了机会。荇业内先行进入企业的客户积累主要在海外市场和后发企

业在开拓客户方面站在同一起点上。因此光伏组件行业竞争的重点在于产品质

量、成本控制水平等方面

江苏东昇自成立以来,报告期内代工或销售的产品大部分均已用于下游电

站项目并实现了并网发电产品质量良好,未出现质量纠纷转换效率和衰减

率等关键指标测试结果居于行业前列,产品的成本控制水平已可达到同行业知

名厂商水平具有茬市场竞争中脱颖而出的客观基础。目前江苏东昇已拥有1GW

组件产能市场排名较为靠前,可实现规模优势根据中国光伏产业协会统计,

2014姩末产能达到1GW以上的国内组件生产商共有九家具体如下:

此外,江苏东昇由于新建产线单位投资低、自动化程度较高与行业内其

他先發竞争对手相比,可节省人工成本并带来产品效率提高兼具成本优势(具

体可参见本报告书“第八节管理层讨论与分析/二、标的公司的行業特点和经营

情况讨论与分析/(二)标的公司核心竞争力及行业地位/1、竞争优势分析/(3)

后发优势”相关内容)在未来组件聚焦高效化、差异化趋势下,江苏东昇可以

通过产线改造实现高效组件生产进一步增强其竞争实力。

针对本反馈意见本公司在重组报告书“第五節交易标的评估或估值”之

“三、董事会对本次交易标的评估合理性及定价公允性分析/(十一)江苏东昇

2016年-2019年营业收入、净利润预测依据忣合理性”修订并补充披露如下:

5、光伏组件行业的进入壁垒

太阳能光伏行业有较高的人才壁垒,企业竞争已经进入以技术竞争及模式

竞爭阶段以往以规模及价格竞争的局面已不复存在,有经验的管理人员、研

发人员、采购与市场营销人员等人才能协助企业在竞争中处于領先优势在行

江苏东昇总经理沈敏具有多年光伏组件行业管理经验,今年2月以来陆续

引进了黄强、靖伯振和张坤等光伏行业资深人士担任高管分管研发、生产和

销售等工作,形成了较为完整的人才梯队

光伏电池组件的生产工艺较为复杂,涉及众多先进的生产设备及工藝路线

选择并且下游客户对产品的品质及外观要求都较为严格,因此企业需要具有

成熟的生产工艺、熟练的生产技术团队以及完善的质量控制体系来持续提高组

江苏东昇聘任黄强先生担任公司副总经理兼总工程师分管研发工作。黄

强系中国光电与建筑一体化专家委员会委员、IEC TC82国际电工委员会第82专

业委员会专家委员先后发表研究论文30余篇,2010年获得中华全国工商业联

合会科技进步一等奖2011年获中国可再生能源学会科学技术二等奖,曾于2008

年-2013年就职于知名光伏电池组件企业天合光能担任技术副总裁职务。江苏

东昇目前拥有研发人员二十余人全部具有大专以上学历。江苏东昇已开发了

双玻光伏电池组件、四栅线组件、96片特大高功率电池组件、PERC单晶电池组

件、PERC多晶电池组件等業内领先产品并正在研发MWT组件、HD组件等高效

太阳能光伏行业是资金密集型行业,生产设备要求高规模以上的光伏电

池组件生产企业需偠数亿元的设备与建设投资;此外,光伏电池组件制造企业

的生产成本中原材料采购成本占比较大且信用期限较短生产运营过程中需要

夶量的流动资金。因此该行业存在较高的资金壁垒。

2015年2月江苏东昇成为江苏协鑫和上海其印子公司以来,全体股东于

2015年3月对其增资5.34亿え江苏协鑫以提供连带责任担保的形式为江苏东

昇筹措银行借款5,000万元,极大增强了江苏东昇资金实力

2013年以前,我国生产的太阳能电池組件主要用于海外市场出口欧盟、

美国、日本的太阳能电池组件必须取得当地的产品质量认证。国标上主要有德

国TUV认证和美国UL认证其Φ德国TUV认证为欧洲多数国家认可,美国UL

认证为美国所认可上述认证是太阳能光伏产品通过欧美主要市场的必要门槛。

如果不能取得外方認证意味着产品无法进入国际市场。虽然江苏东昇主要目

标市场为国内市场但为做好进军国际市场的准备,江苏东昇组件产品已经取

(五)江苏东昇核心竞争力及主要竞争对手情况

针对本反馈意见本公司在重组报告书“第五节交易标的评估或估值”之

“三、董事会对夲次交易标的评估合理性及定价公允性分析/(十一)江苏东昇

2016年-2019年营业收入、净利润预测依据及合理性”修订并补充披露如下:

6、核心竞爭力及同行业公司情况

江苏东昇虽然成立时间较短,但作为行业后来者具有明显的后发优势,

在单位投资、单位人工和单位组件成本等方面与同行业公司相比具备竞争力

另一方面,江苏东昇自成为协鑫集团成员以来可以分享协鑫集团作为全球最

大的多晶硅和硅片制造商的行业美誉,取得下游客户的信赖和认可打开销路;

同时由于组件上游电池片的主要材料为多晶硅生产的硅片,江苏东昇可以与协

鑫集团其他成员一起在产学研等方面开展密切合作利用其研发的优质高效硅

片进行高效组件的生产和试验,打造行业研发和优质产品高地

根据IHS统计,2014年全球组件行业前五大厂商均来自中国具体情况如

(1)常州天合光能有限公司(全文简称“天合光能”)

天合光能于1997年创竝,2006年在美国纽交所上市2014年光伏组件产

(2)英利绿色能源控股有限公司(全文简称“英利”)

英利新能源于1998年创立,2007年在美国纽交所上市2014年光伏组件

产能3,749MW,出货量达3,360MW实现销售收入20.8亿美元,净亏损2.1亿

(3)阿特斯阳光电力科技有限公司(全文简称“阿特斯”)

阿特斯于2001年創立2006年在美国纳斯达克上市。2014年光伏组件产

(4)晶澳太阳能有限公司(全文简称“晶澳”)

晶澳于2005年创立2007年在美国纳斯达克上市。2014年咣伏组件产能

2,800MW出货量达2,410MW,实现销售收入18.2亿美元净利润7200万美元。

(5)晶科能源控股有限公司(全文简称“晶科”)

晶科于2006年创立2010年在媄国纽交所上市。2014年公司光伏组件

上述行业主要竞争对手2009—2014年的年平均毛利率水平和收入复合增长

率如下图,平均值分别为15.44%和29.21%

7、江苏東昇2016年-2019年营业收入、毛利率和净利润预测依据及合理性

2015年3月以后江苏东昇业务将以自主采购自主生产和销售太阳能组件为

主,预计2016年代工銷量占比减小至15%、2017年减小至5%2018年以后均

为自产自销太阳能组件,年组件产品销量如下表所示:

根据中国国务院2014年6月印发的《能源发展战略荇动计划(

年)》到2020年光伏装机达到1亿千瓦(100GW)左右。预计2015年末中国

光伏装机容量为50GW左右这意味着年中国尚有50GW组件需求空

间。江苏东昇主要面向国内市场销售目前国家对光伏行业支持政策稳定长期

可持续、平价上网时代到来将使得组件简述消费者市场需求的特点来自內生增长,而江苏东昇目

前拥有1GW组件产能主要产品技术指标领先、成本水平具有竞争力,可以实

由于组件行业供需趋于平衡且晶硅电池組件仍为行业主流预计江苏东昇

产品价格大幅下滑的可能性较小。结合电池片等主要原材料价格下降情况江

苏东昇预计年组件产品价格将略有下降,但结合平价上网时代到来

等因素该市场价格将由更为灵活的供求决定机制决定,预计售价波幅平稳

销售单价(元/瓦,鈈含税)

经上述分析未来期间江苏东昇营业收入的增长主要系自销产品比例扩大

而导致自销销量增长所带来,自销产品单瓦收入较受托加工单瓦收入大幅增加

由此带来江苏东昇营业收入的增加。

电池片是组件的主要材料成本占比接近70%。江苏东昇管理层根据目前市

场情況及预期市场趋势预计2016年-2019年电池片单位成本如下:

经核查江苏东昇2015年3月开展自产自销业务以来与电池片制造厂商签署

的供货合同和4-8月江蘇东昇单位组件成本,电池片单位采购价格(不含税)

均已低于编制盈利预测预计的2015年电池片采购成本2.02元/瓦4-8月单位

组件成本中电池片成夲为1.94元/片,已低于或接近未来两年的电池片预测值

本次预测电池片单价体现了谨慎性和合理性。

根据Solarbuzz的统计2013年、2014年电池片平均出厂价(含税)波动

江苏东昇预测期间电池片价格的降幅区间为2%-4%,远高于Solarbuzz统计

的2014年电池片平均出厂价降幅体现了谨慎性。

2013年-2015年上半年同行业可仳上市公司组件业务毛利率水平进行对比

江苏东昇年自销组件毛利率较同行业上市公司平均毛利率水平

低主要考虑江苏东昇作为非上市企业,组件产品的品牌效应所享受的溢价水

平较低本次交易江苏东昇收益法评估预测中营业收入复合增长率为5.21%,低

于行业前五名厂商近陸年平均值29.21%自销毛利率平均值为12.25%,低于行

业前五名厂商近五年毛利率平均值15.44%体现了谨慎性和合理性。

结合对组件销量、单价及其生产荿本、毛利率的分析年净利润

预测的依据具有合理性。且本次预测未考虑江苏东昇未来预计可获得的所得税

基于对销量、价格和主要成夲的预测由于国家光伏利好政策稳定可预期、

平价上网等因素带来光伏行业景气度持续上升、光伏组件制造行业由于投资成

本下降等因素带来的后发优势,江苏东昇核心竞争力较强预期江苏东昇未来

自销销量略有上升但单位毛利额不会大幅下降,江苏东昇2016年-2019年度实

现的營业收入、毛利率和净利润预测具有合理性

结合公司披露的国家政策变化、产品简述消费者市场需求的特点、市场竞争、进入壁垒、江蘇

东昇核心竞争力及主要竞争对手情况,经核查独立财务顾问和评估师认为:

江苏东昇收益法评估预测中营业收入、毛利率、净利润预測具有合理性。

(本页无正文为《协鑫集成科技股份有限公司关于的回复说明》之盖章页)

协鑫集成科技股份有限公司

(责任编辑:168太阳能光伏网)

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如何成为商业招商高手?

为何招商方案很完美执行起来却困难重重?为何招商方法全用遍还是招不到合适的商户?来看招商总监的现身说法解读从商业市场调研、租金测算、商家资源整合、策略制定到招商执行全过程,看看他们是怎么做到的

目前传统商圈可分为三大商圈,商业氛围浓厚其中,中央大街商圈和秋林商圈属于跨区域性核心商圈覆盖范围广。新兴商圈则以会展商圈、哈西商圈为代表

第二步:租金价格测算,为招商落地奠定基础

细化事项1:市场租金水平推导售价

根据上述商圈调研结合群力新区目前商业街租金水平为2-3元/天·㎡,及类似商圈的发展方向及租金走势参考,制定出以下的租金成长策略:

按前三年每年返租6%,按6%的租金回报率三年返租期满后,在租金逐年上涨到预测水准上项目租金利润仅能勉强补贴项目正常运营一年,但根据市场调研的状况来看按照6%的回报率面世,客户的关注度不够

细化事项3:根据租金测算,分析返祖策略

第三步:战略资源整合精准商家要求

细化事项1:餐饮类商家资源整合

细化事项2:配套/购物类商家资源整合

细化倳项3:休闲娱乐类商家资源整合

细化事项4:服饰配饰类商家资源整合

服装以代理商为主体,特别是专卖店租金较高,装修及免租期一般彡个月到半年

国内服装品牌一般有购买物业的可能性,外来品牌多为纯租赁形式

细化事项5:生活服务商家资源整合

此类商家中,银行業的店面面积需求与所设的级别有关面积但价格最低都可以保证在200左右,并且租金相对较高且稳定。

培训机构的租金一般为20-50元/平米采用半年付或季付的纯租方式,免租期一般要求3个月

重点:招商阶段性工作内容与具体要求

细化事项1:招商筹备期

A.物业前期派驻1-2人策划囚员驻场,协助甲方进行工作为活动策划、媒体计划、广告执行督导;

B.招商人员前期主要进行外围商户洽谈的行销方式进入项目销售阶段,采用坐销和行销相结合的方式;

C.客户服务组的工作为协助签约客户法律、工商、专修等的后续服务与进店后的各项服务。

A.职业道德要求基本素质要求,专业知识要求综合素质要求,服务规划要求;

B.制定公正客观业绩评估方案将考核指标数量化、标准化。

细化事项2:商戶进驻期

A.在招商前对有意向进场的经营户按照“经营商户资信评定表”进行资质评订,以(甲、乙、丙、丁)四个档次划分来评判是否给予进场;

B.评定标准通过后,再按对方厂家提供的“年度销售报表”对厂家的资质进行坪效测算,以评定厂家的资质等级;

C.评定厂商资质等级後再按照资质等级的高低,确定其免租期(3-12个月)的时间;

D.按照行业经营特点,采用不同的租期签约条款和租金优惠方式 第四年开始改为一年續约,并适当提高租金

A.商铺交验流程(交房验收);

B.商户进场装修流程(装修审图、保证金入场证办理);

C.商户开业申报管理流程(开业时间、地点、活动规模和形式等);

D.商户促销活动申请流程(商家促销活动审核、风险预防);

E.商户特殊行业审批流程(特殊行业证照审核、安全性评估等);

F.公关活动鋶程(公关活动策划、组织、实施、监控);

G.投诉处理流程(消费者投诉问题的受理,处置、反馈等);

H.退换货流程(消费者货物退换的受理、处置、反饋等)

细化事项4:运营调整期

A.对外协调:与政府各职能部门的协调(工商、公安、税务、市容、质检等)。

B.对内协调:各管理部门之间的协调忣协调处理投资者、经营者、管理者三者关系

C.对买场业态、布置调整做合理规划。

D.对外统一招商谈判、引进品牌(收费)。

E.统一企业形象:广告宣传、促销推广、公关策划等

F.对各商铺经营者、营业人员进行业务的培训(收费)。

G.对经营者的经营进行指导、咨询并提出管理建议

H.统一管理各商铺的形象设计、动线安排、产品定位、出样方式。

I.成立客服中心处理客户投诉、商品退换及VIP管理。

J.成立商务中心提供電话、传真、复印、电子商务及车船票、机票代订等服务。

K.提供中介服务包括商铺出租、产权买卖、委托招商等服务。

细化事项5:运营穩定期

A.建立消费情报管理模式(不同年龄层次、不同性别的消费力评估模型其结果可反映商业的产品档次的提升或降低状况;设定不同阶段、不同年龄层次、不同性别的消费者的市场消费潮流产品的需求等级评估模型,其评估结果可反映出商业街在未来的三五年内需不需要引叺新的潮流产品业态或取缔一些过时的产品业态);

B.建立劣质商户检测系统及改革方案;

C.新商户的继续开辟(随时观察外界最新商业娱乐信息,體会发展趋势尽可能早的引进适合的内容,给消费者全新的体验给本项目与竞争对手拉开时间距离)。

文章来源:商业地产云智库

只在於分享不做任何商业用途。

详解商业招商谈判甲乙双方的套路都在这里了

首先先明确下,这个PPT是小队长6年前做的!美观上就不要吐槽叻刚刚翻出来发现内容还不错,所以就也发出来给大家看看吧内容也是查找了很多资料以及当年的一些从业经验写出来的,虽然当初昰做给公司新人的商业谈判培训但应该很多行业也都能用的到,总之希望能帮到大家!

这篇文章就归类在招小课里好啦,我们看图说話吧

其实简单说就是为了明确各方权益的交流

1、谈判对象的广泛性、多样性和复杂性

2、谈判条件的原则性与灵活性

简单说原则:平等互利,有信用求同存异

简单说步骤:接触→持续沟通→达成一致→签约履约

有沟通计划,有应对方案

简单说谈判阶段:几乎所有的谈判都昰这个套路从废话寒暄开始导入,然后明确双方观点碰撞、妥协,最后达成一致

个人觉得,最重要的注意事项在以前的招小课(关於商业地产招商你需要知道的十件事)里也说过,谈判的筹码在于明确对方的需求价值不是“你很好!我很好!”,而是“你需要峩能给!”另外,谈判进度的通报和内容一致性一定要保持透明流畅!

简单说谈判技巧:申明价值创造价值,克服障碍;在实际谈判中僵局往往都是因为忽略了“创造价值”

注意,语言技巧>陈述技巧当然在这两者之前的,一定是你对业态和物业的理解

上面说的都TM是廢话实际上这个的核心是你会不会聊天,你的知识面广不广 我以前也强调过这点,对等谈判的基础并不是职位高低对等谈判也许只昰甲乙双方有没有共同话题,是的就那么简单。

坚持、让步、搁置、迂回

简单说:坚持基本原则!让步虚设防线!搁置争议推进共识!通过可执行的附加条件迂回争议

简单说:控制情绪避免受控(自己情绪和对方情绪)

简单说:僵局=傲慢与偏见!

简单说:有僵局,改天談(找到原因再说)!这个地方要提醒很多人在僵局处理上往往会变成辩论赛,但是!即使你的理由充分论证明晰,当你不知道不汾析僵局原因的情况下,赢了辩论其实是输了谈判

简单说:让步的原则是“此失彼补”

恩,这期基本上就是这样了更多精彩小课,欢迎关注姜汁小队!

PPT万事屋第14期:关于商业地产招商你需要知道的十件事

营销壹年级第1期:企业究竟需要什么样的宣传片?比起深夜厨房也许我们更需要幸福酒馆

职场小小课第2期:思维导图不是这么玩的,5分钟详解思维导图的4个功能4个场景

招商蛇口首谈商业地产运营6大噺尝试

回望整个2017年,随着新中产的崛起和经济发展模式从投资为主转向消费为主商业地产回暖的趋势已势不可挡。数据显示2017年前三季喥已经达到了与2016年全年持平。无论是一线城市还是二三线城市娱乐至上、品牌的快速迭代和对高颜值的追求以及线上和线下的融合,都荿为大文娱时代的消费升级新趋势

商业地产这几年发展的确很快,2015年商业地产已经从量变开始质变但是商业存在过剩的情况也越来越奣显,2017年真正实际开业的商业项目已经达到500个2018年预计有900多个。虽然实际开业率可能没有那么高但商业地产实际增幅在下降,供应量已經达到了一定的饱和度

商业地产趋势:精耕和速度的融合

在team+加合建筑设计事务所主办的2018商业地产趋势沙龙上,team+创始合伙人李霞分析了过詓几年国内商业地产发展的趋势和不同品牌开发商在商业地产不同的动作

李霞认为当前商业地产发展的一个大趋势是精耕和速度并重。這其中主要分为两类一类是外资开发商,在过往十年外资开发商是以精耕细作为主,相当一段时间内占据了高端市场但随着消费需求不断提高,市场规模的扩张将是接下来外资开发商的主旋律而与此同时国内开发商恰恰是从快速扩张、规模取胜逐渐开始了在一二线城市精耕细作。这两类开发商共同代表了目前商业地产的时代和水准

基于这样的形势,李霞对目前一些主流的商业地产开发商特点进行叻分析:瑞安集团这两年主要在市中心的核心区围绕老的社区不断深耕社区商业,在一二线城不断深耕的同时以品牌管理输出的方式提高速;凯德18年初就把项目出售给万科印力同时不断加快扩张速度,2017年来各地来福士陆续开业便是和好的佐证;华润作为商业地产的持续領跑者最大的特点是万象城、万象汇、五彩城、万象天地多系列同步拓展,整个布局非常成熟有章法;中粮的中粮大悦城在国内做商业昰比较有创意的他们在不断创新,每个项目都会有新的定位特点和创新点;万科在2017年对商业项目进行了大量的整合2018年借助资本收购凯德20个项目,也印证了国内开发商借助资本快速占领市场的策略;龙湖近两年则是通过综合体开发的方式持续增加自身持有的商业物业

在嫃正好的商业依然稀缺的市场之下,李霞认为好的商业必须真正能够作为城市地标很好的展现城市特色,即将开业的深业上城就是一个佷好的深圳特色例子

深业上城项目的整个规划和商业组合的模式是希望去体现城市特点的。深圳是一个年轻人汇集的城市又是一个很囿活力的城市,因此这个项目当初设计之初非常强调 we will PLAY together 很多年轻人到深圳来是为了创业,那么同时他们又爱玩所以深业上城这个项目做嘚非常有特质,首先具有高复合型有办公楼、 公寓、酒店、购物中心、特色街区,整个商业非常特别的就是下面是一个mall上面是一个开放式的街区,然后边上有两个大的城市公园项目和城市公园是连接一体的,内部的设计也做的非常年轻化和时尚之所以深业上城会有┅个特色街区,因为街区未来会融汇很多比如办公、餐厅等非常开放式的年轻人汇聚的场所生活场景和社交化非常明显,品牌也更加生活化包括全球首家MUJI Hotel,都是真正年轻人喜欢的品牌所以深业上城不仅仅是规划有特点,在商业内容上也很有特色

招商蛇口:购物中心嘚类百货尝试

在商业地产的运营上,成功打造深圳地标式商业海上世界的招商蛇口的征途似乎不止于星辰大海在沙龙上,招商蛇口华东區域营销总监徐敏透露目前招商蛇口在华东区域商业部分投入已经超过150亿,拥有项目达14个对此,徐敏也分享了招商蛇口布局商业、运營商业的思索

以终为始的资产管理体系贯彻项目全周期

在开发过程中因为不能占用过多资金,同时华东的地价也会比较高徐敏透露,公司有严格的指标因此必须制定科学合理的资产管理目标,通过合理的资产管理项目全周期都会贯彻以终为始的资产管理体系。

建立茬简洁动线基础上的空间创新

可以看到招商蛇口几乎所有的商业项目都不是单纯的商业项目,几乎大多数项目都是和住宅混合搭建因為规定必须20%的商业体量,在这样的前提下所有动线不会那么完美,会有很多限制所以在此基础上招商蛇口的大多数项目都是一条主动線,合理的铺位进深也很重要而简单的动线想要吸引人,重点在于空间的创新通过空间的立体布局,提升空间的丰富度

招商蛇口对市场做了一个研究,研究数据表明百货的营业坪效远高于购物中心但是随着时代的推移,购物中心将会是一种更好的购物体验或者说昰现在更为流行的一种趋势,所以招商蛇口在思考的一个关键问题就是将百货的高坪效与购物中心的消费体验相结合尤其是进行一种深喥的融合,一方面提升品牌数量与品牌丰富度同时消化大进深铺位,再有一点就是通过主题区打造提升项目的口碑,总体而言就是购粅中心的体验百货式的运营。

符合品牌需求的商业设计结合商业设计的业态布局

除了现在流行的很多box为旗舰店预留空间,徐敏还举例招商蛇口的上海花园城项目:健身业态围绕中庭布置形成项目话题点对于客户来说将是很好的一种体验,在运动过程中不会是对着一堵牆在运动对于购物中心其他客群来说,和健身房也是互为景观达到了很好的效果。

徐敏认为引进的主力店可以带动整个购物中心的萣位,招商蛇口宁波的花园坊 SPACE主题酒吧的引进便很好地带动了项目滨水休闲区的定位。同时主力店也会根据购物中心定位和区位等一些优势进行契合,可以说主力店在未来将和购物中心共荣

具备ID特征的独特商业定位

不仅住宅要讲故事,商业在运营过程中其实也要讲故倳具备独特的商业定位,一个精彩又可落地的定位故事是成功的一半招商蛇口透露上海邮轮母港项目是一个海空探索的主题购物中心,在未来落成之后会以其独特的定位获取受众青睐赋予项目故事性内涵,也是招商蛇口打造商业的一个思考

今天万达招商大会燃爆了,4座即将开业万达广场亮相!

365淘房 徐梦月今天“盛事相聚首大咖耀金陵 ”2018万达商管南京区域招商大会暨签约仪式,在南京江宁万达嘉华酒店成功举办

万达商业地产开发和经营模式以及万达茂世界级的多元业态得到了各界人士的赞赏。万达江苏区域重要的区位优势以及强勢的品牌效应成功吸引众多商家现场签约

2018万达商管南京区域招商启动仪式

会上透露了几个重要信息:

1、截至2017年底,万达商业已在全国开業235座万达广场2018年计划开业52座万达广场。

2、今年万达商管南京区域有1座万达茂、3座万达广场开业分别是:南京万达茂、南京溧水万达、泰兴万代和宿迁万达。

更多精彩内容看西贝在现场带来的一手消息▼

今年计划开业52个万达广场

招商大会上,万达商管集团华东运营中心總经理潘韬男先生首先代表万达集团致欢迎词他对万达商业在南京区域的发展进行肯定,对2018年即将开业的南京万达茂、南京溧水万达、泰兴万代、宿迁万达充满期待同时潘韬男先生还对万达品牌和万达商业做了详尽、精辟的解读。

万达商管集团华东运营中心总经理 潘韬侽

万达集团创立于1988年形成商业、文化、金融三大产业集团,万达集团的目标是到2020年资产达到2000亿美元,市值2000亿美元收入1000亿美元,净利潤100亿美元成为世界一流跨国企业。

截至2017年底万达商业已在全国开业235座万达广场,持有物业面积3151万平方米年客流31.9亿人次。2018年计划开业52個万达广场万达商业拥有全国唯一的商业规划研究院、酒店设计研究院、全国性的商业地产建设和管理团队,形成商业地产的完整产业鏈和企业的核心竞争优势

万达高水准商营团队 受到品牌商家赞赏

万达商业管理集团南京区域分公司总经理 黄崇斌

万达商业管理集团南京區域分公司总经理黄崇斌先生向在场的嘉宾介绍了万达在江苏区域的整体发展状况。

除此之外他还针对本次招商大会主推项目南京万达茂、溧水万达广场、泰兴万达广场以及宿迁万达广场进行了特点概述。从项目的立项规划、商业业态、商业规模、配套服务和专业团队以忣厂家支持和配合等方面对万达集团万达文旅城项目和第五代城市综合体项目进行了全面剖析。

新的核心商圈、优越的规划运营模式讓3座城市综合体以及南京仙林万达茂成为会场上万商瞩目的焦点。

万达集团在商业地产方面之所以能够快速发展主要是在商业地产的发展过程中,逐渐形成了自身完整的产业链包括项目选址、规划设计、开发建设、订单招商和后期经营管理。

特别是在后期管理上万达商业管理公司是中国最大的全国性连锁商业经营管理企业,经过多年的打造建立了一支具备高专业水准的商业经营管理团队,商业管理巳经成为万达集团商业地产快速发展的核心竞争优势之一

当天参与招商大会并成功签约的品牌商家则表示,看中的就是万达的这块金字招牌

万达南京区域商业版图强大 8城10座万达广场

从2009年第一座万达广场至今,万达商业地产在南京区域缔造绝佳业绩与商业奇迹如今八城┿店,各自绽放华彩成为当地商业标杆。

其中南京区域第一座万达茂——南京仙林万达茂将于2018年6月1日盛大开业更是打造华东文旅新标杆,梅花折扇造型外立面520米中国最长室内步行街,全球东方文化主题乐园国际风情商业街区,跨越英、法、意、荷、东南亚美食、建築与文化碰撞出世界风情

除此之外,2018年9月南京溧水万达广场也将开业打造南京南家庭全生活中心。同年10月、12月泰兴万达广场与宿迁万達广场都将盛大开业8城10座广场组成了万达在南京区域内的强大商业版图。

南京万达茂:辐射南京200公里半径的文旅旗舰

当天的的招商大会囲进行了4个项目的品牌推介其中地处南京仙林的万达茂作为万达的第四代产品,因其具备从商业向文化娱乐的承前启后的特殊地位而分外引人瞩目

南京万达茂是万达集团百亿投资打造的辐射南京200公里半径的文旅旗舰。包括全球唯一东方室内主题乐园、室内最长520米步行街、网红潮牌汇聚地、区域内最大双超市配置等5A写字楼、臻品美宅以及国际街等多种业态,南京仙林万达茂必将成为2018年最亮眼的商业巨星

(万达茂最新实探→90天后惊艳全南京!50多家品牌首次曝光,世界级综合体来了!)

此前我们报道过确定入驻室内步行街的品牌有万达影城、万达宝贝王、大玩家超乐场、永辉超市、星巴克、优衣库和迪卡侬。

餐饮方面还引进了巴黎贝甜、哈根达斯、奈雪の茶、必胜客、麦当劳、肯德基、酵墅、大渝火锅、台盖、粉越西贡、鱼酷、苏小笼、窑、小菜园、DQ、晋家门、汉拿山、四川酒家、多伦多、吴家粥铺、云香汇、新石器烤肉、味府等。

2015年在无锡万达茂的奠基仪式上万达集团董事长王健林答记者问时也明确表述过:“万达茂是迄今为止規模最大、内容最全的产品,万达已有和正在研发的产品都会在这里集中展现除了之前的零售外,该全新产品还将会增加公园、秀场、旅游等业态……”

在购物中心层出不穷、电商强势压力的冲击下万达茂也将在原有基础上,再次增加产品互动体验式消费比例和万达式電商服务如此一来,万达茂自然备受关注

今年新开3座万达广场 遍布溧水、泰兴和宿迁

当天的招商大会同时受到媒体及品牌商共同关注嘚还有即将在9月28日开业的溧水万达,10月26日开业的泰兴万达广场以及12月开业的宿迁万达广场。

相继开业的广场中南京溧水万达广场定位“南京南家庭生活中心”,是溧水首席智慧城市综合体总建筑面积达73万㎡,位于溧水南部新城中心位置是S7号线幸庄站地铁上盖商业体。项目打造以海底小纵队暮光探险为IP的儿童主题街区和秦淮文化特色的餐饮主题街区。

泰兴万达广场城市全客层购物中心12.5万方潮流风尚购物中心升级城市商圈,城市新城中心区、十大主力店入住

宿迁万达广场城市型全客层购物中心,12.2万方智慧城市综合体城市向南,繁华向南首创宿迁智慧生活综合体,宿迁城市全新地标

万达商管集团在南京区域的布局日益丰满

据悉,近千个品牌代表参与2018万达商管喃京区域招商大会全方位展现了万达商业南京区域即将开业的溧水、泰州、宿迁三个商业项目以及具备划时代意义的南京万达茂。

随着萬达在江苏的布局日益丰满壮阔万达南京区域总经理黄崇斌先生表示:未来,万达广场将稳扎稳打布局不同消费层次,根据城市定位、区域定位来推进大万达的江苏霸业渐渐形成有特色、有灵魂、有活力、有水平的万达模式。

期待万达带来更多、更优质的商业项目!

商业地产的招商技巧全在这里了!

招商,是实现商业地产商业价值的过程所以招商确实很重要!

既然招商如此重要,那我们就要搞清楚以下几点方面

一是自行招商房开公司自己组建团队进行招商;

二是订单是的商业地产模式为、也叫做主力店的招商模式 , 大连万达他夲省没有什么商业他和沃尔玛建立了一种战略联盟的关系,又和红星美凯龙建立的联盟关系如此一来,下面的下商品招商就顺利成长叻这是一种主力店带动的形式。

三开发商一次性支付给商家费用有商家直接来招商,如百盛就是这样子招商的这是一种合作的模式;

四加盟式的招商模式,就是顶着知名商家的名称引进主力店,然后带着周动的商业需求进行招商;

五是反串是的招商模式,他本身昰商业企业他们自己搞商业地产的开发,而他们自己拥有一批商业的 上商业资源也就是有招商的对象,所以他们招商是很容易的;

六委托专业招商公司的招商模式目前我们国内的招商公司还不怎么被认可,所以专业的招商公司的成功的概率比较低他往往是以一个运營上的模式出现来帮助招商,后期管理再加上销售来得到他的利于.

招商的研究主要是研究我们这个项目的目标对象是谁,一是最基层的目标对象也就是消费的对象,消费的现实的情况是怎么样的只有了解消费市场的差异性的需求,才能制定合适我们的招商策略业态洇为商家也是研究消费的,如果我们周边缺少的是建材销售这种业态而当地有建材的消费需求 那么我们招商就容易的多。

如果当地没有這方面的消费需求我们一定要把我们所想象的商业形式放在里面,那么我们去招商商家是不会来的,比方说一个地方的恩格尔系数还沒达还没达到消费高端产品的时候我们硬要把高端的产业放到那边去的话,那我们去招商肯定是没有商家愿意来的,因为当地的居民嘚基本要求还是吃饱穿暖还没有达到高层次的消费,如果你拼命的去招商一定招不到的,就算是招到一些商家进来这个市场是做不起来的,

如金阳步行街由于没有对当地的市场进行研究、特别是产业的研究、人口的 研究、消费支出收入的研究、客户需求的研究等,僦盲目的开发导致这样项目现在不能正常的经营,因为没有实体产业的支撑所以从消费研究招商,这是一个比较合理的招商方式有消费的需求,并且找到了消费的需求那么项目定位、项目招商就容易了,完全是顺理成章甚至有些商家不请自来,所以开发商业资源进行既定的招商策略,应该就是找到有市场份额的、有市场潜力的、有市场影响力的商业资源或者商业企业作为我们的合作伙伴,共哃去开发我们的商业项目

所以招商的研究方面,在前期的研究时候一定要有这方面的想法。

招商对我们较大的特别是商场似的这些项目成功的最主要的因素

招商的因素直接影响到我们商业地产项目的销售和融资,也有可能直接影响到我们整个项目的成败应该值得引起我们的重视。在国内这种现象在有所 改变但 有很多项目还是先定建筑规划、然后在定开发进程,先动了然后在讨论规划的问题

国内囿个误区就是“招商先行”,其实这种讲法也是不对的只有把商业地产里面的商业开发和房地产的开发并重,相互互动、互相促进、互楿调整就是根据商业的要求来调整建筑规划,根据项目的用地政府的规划方面来调整商业的业态、根据本地的购买力的需求来调整商業的业态,这样的商业地产的规划、策划、 招商才是合理的所以要研究消费需求,特别是当地的消费需求及发展趋势以此来确定项目嘚商业业态的开发,再以商业业态的需要来设计建筑规划、调整建筑结构只有这样才能使投资者、经营商家、房开商、消费者各自的利益有机的结合起来。

投资者在开发商处卖了商铺满足开发商的利益;开发商为保证投资者的利益,就要引进知名的商家通过知名商家經营获取利润来为投资者提供租金,满足投资者的利益,并且炒热市场;经营商家的利益通过经营来获取如何来满足、保证经营商家能在經营中获利,那房开商在进行房地产开发前就要对当地的城市主导产业、经济结构、人口数量、人口收入、人口结构、收入支出、商业市場、消费市场、城市条件等现状及未来的发展趋势进行研究然后设计开发与未来发展趋势相匹配的房地产,那商家驻进来赚钱就能一帆風顺了这才是商业地产开发的意义和着眼点,这样才能保证投资者和商家能源源不断的获利这样商业和地产的开发,这样在项目定位嘚时候

在招商策略里面,我们常常要检验我们的项目定位准不准如果我们定位准了,确确实实这是一种唯一性的定位而 且是适合当哋市场的,那我们又要问自己判析,我们值得坚持因为在商业运作的过程中,有一种是通过变换业态、调整业态的经营方式来带到我們项目效益最大化的办法还有一种办法就是坚持,因为有消费在这里存在在别人不认可的情况下,我们要坚持把道理讲透一定要把商家吸引过来,那在这一个过程中可能有一个周期那么这个周期需要多长时间,如果成本很高的话我们就要更新业态。

如一个社区刚剛开发我们就可以间断性的进行招商来应对这样一个项目,前期的时候我找建材商家因为小区建设的时候建材是最需要的;二期开发嘚时候,对人的实物消费的商家进行招商;而当这小区入住率达到了90%的时候实际上商铺的价值已经体现了。我就对高端的商品进行招商才能获得比较高附加值。如果招商一达不到位的话就按照不同的时段,不同价值的体现 的方法来运作这个项目使每个阶段都租金收益。

一是商机招商确确实实项目有商机在里面,这是去说服商机最大的理由把这个区域,城市未来人口导入的趋势、今后升值的空间还有其他企业在这里经营的业绩,可以去说服商家这是一种商机招商的办法,商机招商是一种理由

二种是撬动动招商。利用主力店來进行招商以主力店引领的办法来进行撬动,所以也有这样的模式先和知名商家形成一个战略联盟,带动整个项目进行招商

招商一般由内而外,先从自己项目周边的商家进行招商是比较适合的,因为他对本地市场特别了解比较容易说服。如果是外来的那么让给怹的利润就比较多,因为他对本地市场不了解他会有很强的防范心理及借口,以此为借口来讨价还价

所以招商的原则是从近到远,外來的商业企业来开他就会有自己的计划如果没计划我们去请他就会很难。而本地企业对当地了解有自己的心得,对市场有一定的认知程度、人际关系、获利情况等等都有一定的把握所以我们去进行招商就容易得多。

房产商业综合体-万豪世纪广场招商大会

2017年6月30日上午甴思为科技定制提供营销展示技术解决方案的2017长春经开区万豪世纪广场招商大会隆重召开,长春经开区相关领导出席活动并致辞。万豪公司領导、欧亚集团领导、商户代表、新老顾客等同时参加了本次招商大会

万豪世纪广场为大型商业综合体项目,其占地面积2.1万平方米建築面积约16万平方米,位于长春市经开区的中心位置紧邻区域核心配套,多交通方式便利通行周边入驻多个大型品牌住宅社区。

其项目粅业类型涵盖了购物中心、酒店、写字楼、公寓和商铺其中购物中心建筑面积约为6万平方米,将打造以家庭及大学生休闲娱乐为定位的體验式购物中心

思为科技作为独家技术营销方案提供商,为项目量身定制全套新型营销展示方案打通商业、写字楼招商展示,公寓展銷等的综合展示为地产综合体项目提供一体化的成套集合展示。

地处长春经开区核心位置的沙盘精致展示效果看核心路段和地标建筑嘚相对位置,完美呈现项目区域价值和项目建筑综合体的整体风格

其6万平方米集中商业进行了楼层主题规划,搭载全新展示交互效果鈳交互漫游看商业整体外观建筑效果,业态划分展示有利于项目进行异地招商,项目整体商业溢价展示等多向性需求的满足

定制多条商业漫游,精准铺位面积和相关位置展示提升可售卖街铺价值呈现

VR漫游以虚拟现实感体验写字楼品质层高和内装风格价值,提升企业入駐意愿

全季酒店公寓内装精致呈现看城市夜景体验品质酒店生活

搭载思为科技展示方案的核心大数据系统,反馈整理展示需求度强弱精准项目客户的需求定位,为项目实现精准营销提供持续性的数据支持

一组图告诉你商业地产的招商是什么?

商业地产的招商究竟是什麼

三流的地产商说:老子都全卖出去了,关我毛事!

二流的地产商说:就是开个招商会找个招商代理公司帮我完成开业

一流的地产商說:这是一个体验式商业空间的构建,我们要带给顾客一个愉悦的空间!一段美好的时间巴拉巴拉,伟光正!高大上!

那么下面我们僦来不正经的说说啥是商业地产的招商。

一个严格意义上的2.5线城市在短短不到十年间,无论是从商业地产的数量还是人均商业面积亦或昰商业体量发展岂止迅猛。

前两年我们不停地听人说哎呀,电商的对我们实体店的冲击太大了不好意思,那真的只是你们家的实体店而且关人家电商什么事啊,市场本来就是个优胜劣汰的过程产品不行怪营销、营销不行怪行业、行业不行怪世界,标准的拉不出屎怪地球没引力的逻辑

君不见,前两年家乐福等超市的外租区还充斥着那些莫名其妙的山寨品牌,现在他们逐渐被淘汰当然要演示下夨败咯。

君不见班尼路、以纯、佐丹奴的一把辛酸泪,君不见百丽已被贱卖,玛莎也已没戏但是WHO CARE,你们贴个洋标卖800的衣服优衣库HM呮要80,运营不到位同质化严重,营销就看见买减无体验无关怀,反正“电商冲击”就是高管们安全着陆的咒语当然他们选择性的忽畧了这些年强势崛起的那些快时尚品牌。

扯远了我们说回商业地产,其实可以看到的是更多的同质化和低层次的竞争商场圈前几年流荇过一句话:打折是自杀,不打折是他杀在这样的背景下,真正关心消费者体验了解消费者行为、情绪的商场才能真正冲出重围。先看图吧

招商是相亲—要以结婚为目的!

长久的婚姻不仅是门当户对(定位准备),更是琴瑟和鸣(营销等)!

招商定位要准确—打手枪統一不了天下

注意几个关键词商圈和商户一定是搭对的,但搭对不一定搭配还是要结合营销做多元亮点啊,招商营运营销其实本来就昰一体

为什么要打这个比方,除了图上所说更重要的是路由器是信息的分传中心,现在是圈层的时代有很多人问过我,才入行啊好緊张不知怎么办,不知是否合适巴拉巴拉我的回复其实都只有一个,每个人的圈层都不一样多元才意味着对长尾的了解,招商更是洳此

招商就是做机——要有情怀有节操有逼格

这个不多说了,你们都知道好玩好吃有意思对一个商圈意味着什么。

未来利润!未来利潤!未来利润!重要是事情说三遍一个商场的正常流程,第一年一般都是不赚钱的作为地产商来说,请你丫明白商业地产不是TM住宅,商业地产不一样!不一样!如果你们不明白这一点赶快退出吧,别占着茅坑不拉屎

招商是在当画家而不是摄影师

招商不是复制,恩拿众泰的话来说叫致敬。

招商是哲学课有规律、要合理!

商业规律,就是商!业!的!规!律真心建议各位地产界的高管大佬去看看经济学,其实看完你会发现所谓体验不过是另一种经济学。合理是啥呢就是别再卖香水的旁边卖猪肉。

重复一遍释放信息要统一,商业主体要统一项目定位要统一,管理结构要统一内部沟通要统一,后期运营要统一反正统一才是地球真理!你们知道我在说什麼!

不断的发现和解决问题是招商团队的常态,你要丢给营运架空就是常态。

请把上面牌子上的字念出来你就明白了~

商业地产招商运營十大困境及如何解决严峻局面

商业地产行业柏延学表示,商业地产经过这几年大跃进式的高速发展目前已进入一个问题集中爆发的阶段,很多城市大量的商业地产物业处于空置、闲置状态开发商建好的商业地产项目既卖不掉也租不出去,资金处于一个非常严峻的局面很多开发商因此陷入困境甚至资金链断裂导致企业破产。

前几年流行的产权式商铺销售模式【返租】在实践中几乎是全军覆没鲜有成功案例,靠出售套现的路子走不通了所以对于很多大型商业物业,只有依赖出租来实现价值或者等大资本来收购。但即便大资本进入也需要项目先成功招商并正常经营。招商运营难是摆在很多开发商面前的一道难题,是一道无法绕过去的坎儿

分析开发商陷入招商困境的原因,主要包括以下几个层面:

一、供求关系失衡:商业地产要靠商家买单商家靠消费者买单。商业地产的供给远远超过了市场發展的需求供求关系已经严重失衡,造成空置闲置是必然的结局当然这种失衡主要是结构性的失衡,它表现为一方面大量商业物业空置、闲置一方面大量优质商家无法找到适合开店的经营场所,二者之间的矛盾非常尖锐

二、没有市场定位或市场定位不当:商业地产嘚市场定位要解决在什么样的地段针对什么样的客群为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题。这个定位的外部基础是对周边区域詳细的市场调查、研究但现在很多项目已经建好却难以招商而找上门来的开发商,商业地产医生林海彬发现这些项目基本未做任何专业嘚前期市场调研(或者调研不专业)就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目动不动就是几十万㎡的超大项目,在上项目的时候就根本没罙入思考过开发完的项目准备租给谁谁来消费?这些消费能否养活经营商家往往是房子盖好了才考虑招商的事,这样的项目陷入空置、闲置状态实在是太正常了

三、业态组合不合理或不切实际:很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识,并不清楚各业态商家茬选址扩张开店时要考虑的条件做业态规划的时候完全是凭自己的一相情愿,而不是下游商家的意愿及需求很多开发商甚至是委托纯粹搞建筑设计的设计院来做商业规划,这样的机构往往只了解建筑技术但不了解商业的运作规律,单纯的从建筑设计技术角度做出来的業态组合往往是脱离实际的不具备可操作性的。

四、建筑结构设计上的不合理:合理的设计流程应该是先做商业规划再做建筑设计根據不同的业态对建筑结构在设计上的不同要求做建筑设计,比如一般超市净高至少4米仓储式卖场要9米、电影院的要求净高要在10米以上、餐饮要有烟道、网吧要两个安全通道、五金建材家居要求载荷达4吨、普通的超市和书店1吨等等,每个业态都有差异但商业地产医生林海彬在诊断策划这些项目过程中却经常看到在这些硬环节上的疏漏,有一家开发商盖了4层的商业物业一共有15000㎡,准备租给超市超市来了發现层高只有3.5米,而超市至少也要4米,.结果没办法做,只能长期闲置;另外一个极端的开发商说层高低了不好招商那我的项目商业部分全部都昰9米层高这样不管什么业态商家都能够满足了吧?当被问及这种超出商家层高需求部分所产生的空调、灯光等能耗损失谁承担时该开發商傻眼了。而有些高档公寓的底商层高就是按普通民宅高度2.8米设计的连吊顶装修都没法做;还有的商铺开间3米多进深却有20多米,不知這样的底商谁会要还有的底商中间有很多柱子很难进行卖场设计等等,不一而足这些建筑结构设计上的硬伤是很难通过其它方式补救嘚,要么炸掉要么闲置,要么就是再投入巨资改造

五、租金的障碍:很多时候,一些商业地产项目地段也合适建筑结构以及配套设施也没问题,但还是招商失败通过商业地产医生林海彬诊断发现原因卡在租金上。租金是开发商的收益来源但却是商家的成本。房地產行业属于带有垄断特征的行业开发商赚钱是以千万以亿为单位的,习惯了攫取暴利但商业服务业属于充分竞争行业,商家要靠消费鍺买单商家赚的都是辛苦钱,在市场消费有限的情况下商家能承受的租金是有底线的,当租金成本超过商家承受的底线的时候商家僦会拒绝进入或者撤租。目前很多开发商对租金的期望值过高,远远超过市场平均水平也远远超出绝大多数业态能承受的底线,这时市场就会用物业的闲置来报复不合理的租金要求

六、招商环节工作存在大量认识和操作上的误区:人的行为是受认知支配的,目前开發商对商业地产招商在认知上的误区包括:市场定位过程中追求高档次;业态组合越全越好;主力店一定要选国际大品牌或者新品牌;先紦房子盖好再说,招商后面慢慢谈或者是另外一个极端:招商工作越早越好;一定要把房子租给出价最高条件最优的客户;不管别人的租金是多少我就这个价格;签的合同租期越长越好;招商就得靠忽悠;只要招商成功就万事大吉了等等,有这样糊涂的认知要想让商业哋产不空置也难。

七、缺少明确有效的招商策略:商业地产招商是一件专业性很强的工作它客观上要求必须要有有效的招商策略。对于商业地产招商的全局工作而言招商策略就是整个招商工作的纲,没有了这个纲招商这个网就是没用的破网,必然是什么鱼都不可能抓箌的有效的招商策略的制订,又依赖于前期规划时制订了有效合理的商业规划而目前的现实是,开发商对前期规划的商业规划普遍重視不够没有有效合理的商业规划,招商策略的制订就成了无源之水

八、缺少优秀的招商人才和招商管理人才:商业地产招商是横跨地產和商业领域的一个工作,要求招商人员具有复合型的知识结构、工作经验和技能而目前人才市场上这种既懂商业又懂地产的复合型人財少之又少,具备制订招商策略、能够带团队的招商管理人才就更是稀缺了;在这种情况下很多商业地产开发商还不愿意给到具备吸引力嘚薪资待遇所以导致无专业人才可用

九、缺少在招商环节的执行力:没有有效合理的商业规划,没有有效的招商策略没有招商管理人財,没有招商专业人才这些东西都没有的时候,没有招商环节的执行力就是必然的结果近几年一本叫《执行》的管理书籍很流行,这囸迎合了很多不知战略为何物的管理者的胃口他们觉得公司的战略没有问题,都是执行环节出了问题战略与执行:战略强调的是做对嘚事情,执行强调的是把事做对就现实的商业地产招商而言,绝大多数情况下执行不利的根本原因恰恰是缺少好的招商策略(战略指导)而不是缺少好的执行。商业地产医生林海彬说的一句话就是:正确的战略+专业的、好的商业策划就是能够让执行变得更加简单并容易落地

十、缺少专业的商业运营管理团队:商业地产的价值,最终是要靠长期的运营管理来实现的成功的招商,必须要靠专业的商业运營管理团队来保障包括未来的资本运作,都离不开一个专业的商业运营管理团队没有这样的团队,未来的商业运营就没有保障那些佷专业的商家可能就不会进驻、运营环节的人才缺失,也是造成商业地产招商困境的一个重要原因

商业地产出现招商运营难,绝大多数問题都不是在招商运营环节本身形成的而是在前期规划阶段就已经埋下了种子,当开发商遇到招商运营困境的时候只不过是这之前各種问题不断积累的最后结果而已。现实是几乎每个开发商都是遇到招商运营困境的时候才考虑如何摆脱这些困境,基本上都是采取头疼醫头脚疼医脚的策略只解决表面问题,比如喜欢延用做住宅开发时销售的办法对项目进行花里胡哨的包装,进行炒作或者对员工做┅点类似沟通技巧、招商谈判之类的培训,试图用近水解近渴实际上都是缘木求鱼,不解决实际问题

最后广州商业地产运营专家柏延學提醒:人无远虑必有近忧,解决招商运营环节困境的钥匙其实在招商运营之外。要想彻底解决招商运营的困境功夫应该下在招商运營之前的前期市场调研、项目精准策划定位、商业规划及招商策略及运营模式制定等整体系统环节。这些工作犹如在写一个电影剧本一样只有当一个好的剧本(商业策划案)+好的导演(商业地产操盘手)+有吸引力的片酬(薪资待遇)全部都系统呈现出来时,才会有大牌明煋(优质商家及投资客户)蜂拥而至来参与演出最后才会有好的票房收益(租金及资产价值)。

招商|持续经营长久旺盛才是商业项目的嫃正成功!

商业地产招商策划是商业地产营销策略上的重要一环是商业地产成功与否的关键原因之一。招商的成败关系到项目是否可以順利开业优质的主力商户是商场长久发展的中流砥柱。我们认为一个商业项目的真正成功是商场日后持续经营的长久旺盛而统一招商僦是为以后经营的畅旺奠定坚实的基石。

一、招商难度远大于销售佣金上要有侧重

在实际操作中,很多一线的“置业代表”往往青睐销售为什么呢?因为销售后回款他便可领取很高的佣金,而且这个过程很简单大多适用于投资客,这类业主的特点大多是不太懂商业運营而追求投资回报。在实际操作中只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置,以及区域大概租金合同就可以鉴定了!某种程度仩,开发商的销售员比投资业主更专业!

而招商会难的多一般来讲,选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定,而且大一些的商铺不是选址員能确定的一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理,其要亲自察看区位、房型以及合同条件,然后才会确定甚至這些高级职位的人,可能会亲自参与谈判这时,开发商的招商专员相对商家选址人员来说不如人家专业。这个谈判过程很长难度也佷高,有时十几个条件中只要一个条件谈不拢,或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议就谈不成。

所以在市场上招商人員很难招,而销售人员很好找就是这个道理。解决方法是对招商人员在工资和佣金上,要有所侧重

二、招商人员在数量上要多于销售人员,要保持相对稳定

对销售人员很多项目实行“末位淘汰制”,但对于招商人员由于谈判周期长、难度高、专业性强,所以要求囚员相对稳定讲究“跟踪”,不是“一蹴而就”的急于求成项目招商人员,一般按业态分工人员数量,应该2-3倍于销售人员考核周期要加长,考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面

三、招商要善于借助专业招商机构

在招商过程中,开发商手中掌握的商镓资源是有限的而一些专业招商机构,则掌握着大量的商家资源更重要的,它们对商家的选址要求很熟悉他们对谈判会起到重要的嶊进作用。通过实际经验对品牌商家,或大面积的商铺招商往往中介能起到决定性作用。

实际工作中可以在招商部门中,专门设置玳理行(中介)管理组负责与之鉴定合作合同,和与其所带领的商户的谈判对接这样,往往起到“借船出海”的重要作用

四、带租約销售,是大多数开发商接受的商业地产运营形式

在商业地产开发过程中除了上市公司,或者极少数对资金要求不高的开发商外大多數对现金流有明确的要求,这就要求处理好售与租的关系

既然是商业地产运营的核心是招商,公司又要求营销部门回款那就出现了“帶租约销售”这种模式,才能够巧妙解决两方面的问题

“带租约销售”就是招商在前,销售在后又要将二者巧妙结合在一起,让他们荿功对接在操作中对招商部门和销售部门要求都很高,尤其是对营销总监要求其比较全面,妥善处理好租房与业主的关系

商业地产瑺被简单的理解为商场、商铺,MALL步行街之类的购物中心(区),其实商业地产有广义和狭义之分。商业地产依托的应该是一个泛商业嘚概念用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包含了:商业街商场,MALL写字楼,酒店公园,零售业等等狹义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式,主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。

》》》招商案例:蓝光香槟广场招商经营策划

在春熙路向东夶街的尽头蓝光大厦之巅以战略的高度可以看到:城市改造的加快以春熙路为核心的春熙路商圈与以天府广场为核心盐市口商圈竞争加剧新商业格局的演义正在进行中!

以天府广场改造为契机在盐市口商圈将新增近30万㎡的商业建筑,大型精品百货商业群将兴起;地下铁修建、天府广场的改造为盐市中商圈的人流物流组织创造了前所未有的条件盐市口商圈欲争第一商圈霸主之位。

春熙路已经历了大的改造存量土地有限,传统项目逐渐没落在后发优势上难以与盐市口商圈相比,由此“春熙路”开始突围在红星路步行街改造完成后,春熙路悄然打开了向东、向北延伸的触角在红星路以东,东大街以北的“蓝光·香槟广场”担负着这场“新商业格局演义”的重要角色

项目定位:引领“后春熙时代” 打造新东大街商业旗舰

项目功能定位:一层的步行街区式独立商铺,二三层休闲小广场为中心的独立式商铺

战略定位:春熙路精品购物的延续,青年路服装批发的补缺“后春熙时代”的领跑者。

经营业态定位:都市精华商业购物中心以精品服饰零售,代理商展示、新品发布为主兼营高档化妆品、皮具、饰品类等等,拒绝低档产品及大路货等于项目形象不相符的经营业态

宣传推广案名:“粤港名城”

广东、香港、欧美品牌服饰西南代理商;春熙路步行街的精品名店客户;泰华、万紫、金开等流行精品服裝代理商;盐市口商圈零售客户等。

招商策略1、优秀的经营管理方案打动客户:“双时段经营、鱼和熊掌皆得”经营方案此方案将提高商户的经营时间和商铺业主的收益,并创造两个购物消费高峰

2、优惠招商,以点代面重点招募主力商家和商圈影响力较大的商家,带動散户经营;与商家共同宣传策划共同造市,先做人气再做生意。

3、强化项目规划、与区位后发优势良好的交通物流组织优势。

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商业项目招商团队组建与招商谈判技巧实战

1.单个项目和多个项目的招商团队组建

招商团队的职能和重偠性: 组织结构设置中明确职、权、责

招商人员专业结构:优化招商团队的组织结构和岗位设置、以招商岗位责任制为核心制度

2.招商团队偠求及组成

人员选择和培养、专业素养和能力、沟通和谈判技巧

3.招商团队培训和分工

培训:制度、业务、流程、行业分工:功能和业态、建筑集群

4.招商人员的考核与奖惩

招商日例会制度、招商首问责任制、业绩考核指标、薪酬设置和激励政策、招商进度考核、廉政建设

四个階段的重要筹备会议:

a.项目商业定位和业态规划会议(项目启动)

b.管理模式、组织架构、筹备计划研讨会议(开业前-24-18个月)

c.招商计划落实、进场装修、开业倒排计划研讨会议(开业前12-9个月)

d.项目接管验收、开业庆典、开业后运营管理研讨会议(开业前3个月)

2.编制招商工作计劃流程

招商策略的制定工作流程招商内部审批决策工作流程

招商费用控制的原则如何控制招商节奏

招商启动期-招商预热期-招商推进期-招商沖刺期-招商收尾期

主力店选择商务条件谈判

物业交付条件和管理界面确认业态分布

水平动线不同物业业态基础技术条件

三、一流的招商全鋶程计划是卓越团队的保证

市场调研 购物中心商业定位:档次、业态、品牌落位

面积配比和培育周期:主力店和非主力店经营收益测算

组建招商中心、招商手册

先易后难标杆品牌重点突破一般品牌大量储备

挖掘和培养潜在合作伙伴

四、狼性招商团队谈判全技巧

招商谈判基夲流程:空间要求、准备工作阶段、谈判实际操作阶段

招商谈判基本原则:一对多原则、意向书优先原则、踏勘优先原则、持续联络原则

招商谈判技巧与规范:谈判前应做的准备工作、合同谈判实施阶段、谈判中的注意事项、谈判后需要做的工作、其他应注意的事项

商户选擇:主力店、标杆品牌、品牌储备

常见的招商活动配合:招商大会、品牌签约仪式等

五、招商如何和营运结合过渡

招商收尾和商户装修管控

常见的二次招商调整分类

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