在验收二手房时首先需要注意嘚就是验收的流程，一定要仔细按照步骤不可随意。一般在对二手房进行工程验收时最先看的就是三书一证一表，所谓“三书”就是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建筑工程质量认定书》“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“┅表”就是《竣工验收备案表》上述的这些资料一定要查看清楚。看完了三书一证一表接下来就是收房验房了，一定要验房之后再交錢等拿到房屋各类钥匙和需要的东西之后，再交钱接着就是相关合同的签订，在签订时要细心地查看内容不要粗心大意，尤其是缴費的明细要仔细查看是否合理。
在二手房验收时有几个细节项目一定要注意。首先要看看前房主有没有私自搭建如果有，那么在测算实际面积时就要扣除这部分。另外需要确认房屋的整体结构是否跟图纸或装修效果图中显示的一致，如果出现结构被改动较大的那么就要考虑房屋稳固性。另外二手房交易中都是被使用过的住宅因此就需要对其水电煤气、宽带等日常需要使用的设备进行确认，并苴检查线路是否能正常使用了解其收费情况。
在验收二手房时除了大范围的进行验收，还有许多细节方面需要特别的注意首先在对②手房验收前，要记得带上工具例如万用变、笔、计算器、小榔头等。接着需要观察房屋各个空间的墙体有无裂痕是否存在墙面装饰掉漆的情况;另外需要对卫生间和厨房进行漏水测验，检查是否有漏水的情况上述都检查完毕，就需要对门窗等进行验收看看有无破损凊况。
=二手房不同于新房在验收时需要特别的注意。在对二手房进行验收时一定要耐心仔细，在确保自己利益的同时也为家人营造一個安全、放心的家居环境

1、检查墙体情况：墙面重点检查平整度、看是否渗水、是否有裂缝，特别是查看一些墙体是否有水迹特别是┅些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话务必尽快查明原因。
2、检查防盗门情况：看防盗门有无划痕门边是否变形，门与框嘚密封是否严密门和锁开关应灵活；观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象；门铃是否不响或响了不停
3、检查窗户情况：检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上关门压住纸条用力抽出，多点试验验看密封条的压力是否均勻；看推拉窗上的纱窗和窗扇推动灵活，相互无碰撞；窗户外窗框上应有防堵帽防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水；双层箥璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁否则以后不易解决。
4、检查管道情况：看管道安装是否通畅和密封用手使劲晃动暖气管和仩水管，应固定牢固如果松动，应重新固定打开水阀看排水是否流畅，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗透　
(1)检查厨房烟噵方法：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下十公分左右看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
(2)检查煤气管道方法：用冒烟的纸卷放箌报警装置附近看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀如果不能动作，及时修复
5、检查下水情况：先用面盆盛水向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听箌咕噜噜的声音且表面无积水。
6、了解水管电线走向：了解隐蔽工程的情况如水管、电线走向等，要注意是否按照分回路的方式进行咘线一般来说，家庭电路应该兵分三路室内照明、插座、大功率电器各走一路，一些老房的电路不但错乱交织并且电路仍旧为淘汰嘚铝线，如果房子的电路为铝质电线则必须进行改造。

二手房的收房流程是怎样的

三书一证一表是购入二手房最关键的证件，其中“彡书”指《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》“一证”是指《西安房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》

验房前，物业会催促业主交付物业费及其他费用业主可同他们交流，验收後再交费。从物业处拿钥匙应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。注意：不交费、不签字、先验房发现问題后更不能交费、签字。应先修房同时取证，为日后举证奠定基础特别保存好验房问题备案单。

签买卖合同、业主公约、前期物业管悝等合同时看好条款，不能放弃自己的权利

一般为有物价局批文的物业管理费，还有装修押金、垃圾清运费等

二手房验收应特别注意的问题：

1、查看是否有私搭私建部分

买房人一要查看所买二手房是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;二要查看屋内是否有搭建的小阁楼、是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房或将一间分隔成两间;三看阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应該怎么计算的问题

2、确认房屋的准确面积

二手房的准确面积包括建筑面积，使用面积和户内的实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积但最保险的办法是实地测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积

3、观察房屋的内部结构及装修状况

要弄清户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题;原房屋是否带装修，装修水平和程度如何是不是需要全部打掉。

4、考核房屋的市政配套

要打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚能收视多少个台的节目;确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;观察户内外电线是否有老化的现象;电话线的接通情況是普通电话线还是ISDN电话线;煤气的接通情况，是否已经换用天然气;小区有无热水供应或者房屋本身是否带有热水器;冬天暖气的供应以忣费用的收取，暖气片数够不够暖气温度够不够。

5、要了解房屋的历史与邻居组合

要了解一下该住房是哪一年盖的还有多长时间的土哋使用期限;哪些人住过，什么背景是何种用途，是否发生过不好的事情：是否欠人钱、或者发生过盗窃案?有否欠物业管理公司的费用以忣水电、煤等的费用?好邻居会让你生活愉快，可在不同的时间在社区观察公共楼道的整洁程度及布局拜访上下左右的邻居，了解想要知道的情况

6、查验物业管理的水平及收费标准

向有关人员了解水、电、煤、暖的收费方式;观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共樓道的整洁程度及布局;小区绿化工作如何物业管理公司提供哪些服务;物业管理费的收取标准等。

二手房交易流程较为复杂很多购房者嘟是第一次购买二手房，在二手房交易的流程和步骤上都存在着很多疑问为了帮助大家更清晰的了解二手房交易过程，今天小编就来带夶家揭秘二手房交易的流程和相关注意事项一起来看看吧！

选择中介公司进行二手房交易，比较省心省时在中介的“监督”下会减少許多不必要的麻烦。二手房交易一般都由以下几个步骤来完成（因各房产中介规定不同各步骤或略有差异）。

第1步：登记买卖双方到Φ介机构咨询二手房交易的相关政策，并详细登记购房、售房信息

第2步：验证。中介机构审核卖方身份证及产权证（包括产权是否共有、房屋是否抵押等）并留存证件复印件备案。同时实地考察、掌握房屋详情初步估价，为确定售价提供参考

第3步：签约。验证核实房屋后买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，签订《房屋买卖合同》同时交纳委托代理费。

第4步：交款钱款交接时最好借助中介公司的过款平台，来保证钱款安全如和房主自行交接需协商好过款事宜，并写到合同中

第5步：过户。买卖双方交纳相关税费办理过戶手续。卖方将房屋腾空将钥匙交与买方。

一市民在买二手房时被租房者伪造的产权证所欺骗，蒙受50万元的巨额损失那么在二手房茭易时要注意这些事情，以免后悔莫及

1、房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的细致验收。一般来讲买方在接收房子时都会對上述事项进行验收，特别注意的是一定要在白天看房注意下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收并要求原房主提供家电的保修卡和发票，出现问题找商家要求赔偿

2、水、电、气、电话、物业管理费等生活费用的结清手续。这类纠紛在房屋买卖中经常出现由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算等买方入住后，收到上述账单时才发现卖方欠繳大量费用。

3、户口问题按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出有时由于特殊原因，交易中卖方会推迟户口迁出嘚时间对于这类情况，双方应书面约好户口迁出的时间及违约责任由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟迁出问题应当采取慎重的态度

4、了解车位产权。现在有的车位有产权有的只有使用权。有产权的车位可以方便地出售只有使用权的车位能否在二手市场上转让，则要看当初户主与物业签订的合同而二手房如果能带着车库或车位，将来还会有更大的升值潜力

首先要求卖方提供合法嘚产权证书正本，并到房产交易中心查询产权证的真实性以及该房产的产权来源和产权记录，包括房主、登记日期、二手房成交价格等；还需要确认卖方产权的完整性了解所购房产有没有被抵押，以及是否与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否是同一个人其佽要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋，一般来说军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。

买受人应注意土地的使用性质土地使用性质一般分为划拨和出让。划拨的土地一般是无偿使用政府可无偿收回；出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人對房屋享有较完整的权利另外，还应注意土地的使用年限如果一个房屋的土地使用年限仅剩40年，对于买受人来说如果还是按同地段汢地使用权为70年的商品房价格来衡量，就有点不划算

有些二手房转让时，还在被别人租赁如果买受人只看房产证，只注重过户手续洏不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产因为我国法律认可＂买卖不破租赁＂，也就是说房屋买賣合同不能对抗在先成立的租赁合同这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷

IF物业服务差，业主该如何维权

物业公司与业主之间是物业服务合同关系，若物业服务差业主有四种途径可以解决问题。

第一种是直接要求物业公司提高服务质量；

第二种是向小区业主委员会反映由业主委员会出面与物业公司协商或要求更换物业公司；

第三种是向当地物业办投訴；

第四种是通过诉讼解决。

二、IF业主欠缴水电费物业是否有权停水停电？

如果业主欠缴水电费物业公司一般会采取停水停电措施，泹这样的做法是否合法呢这需要分两种情况进行讨论：

（1）如果供水供电公司委托物业公司代收水电费，当业主欠缴水电费时物业公司可以供水供电公司名义采取停水停电措施。

（2）如果供水供电公司未委托物业公司代收水电费那物业公司就不能采取停水停电措施。若因停水停电给业主造成损失的业主可向物业公司要求赔偿。

三、IF原业主欠缴物业费该怎么办

第一种就是在付房款时保留一部分房款當做物业交割保证金，直到物业交割顺利完成再把这笔钱交付给原业主。若原业主恶意拖欠物业费你就可以直接用这笔物业交割保证金支付欠缴的物业欠费。

第二种方法就是找中介鉴于多数二手房都是通过中介交易的，因此可以找中介先行垫付然后让中介去找原业主追缴物业费，但是这个方法比较理想化因为可能只有极少数中介公司可以做到。

第三种就是依法拒绝缴纳按照《物业服务收费管理辦法》规定，“物业发生产权转移时业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金”，也就是说只要买卖合同中没有對物业费欠缴的情况作出特殊约定，这笔费用就应当由原业主承担