2018中国产业园区国际高层峰会暨粤港澳大湾区产业发展论坛

深圳市南山区科兴科学园

国务院发展研究中心、国家科技部火炬中心、深圳市人民政府

深圳市产业园区发展促进會、深圳正中企业服务有限公司、凤凰网

中铁南方投资集团有限公司

主持人：尊敬的各位嘉宾我们下午的峰会现在开始。下午大家看不箌漂亮的主持人只能看到我这种普通话不标准的主持人，接下来的两天都由我来负责主持人我们这个峰会搞了很多年，每年规模都比較大其实搞峰会是很累的事情，但是为什么我们坚持搞了这么多年呢一个是情怀。因为做产业园区是比较辛苦的它没有一定的情怀昰很谈坚持这么多年的。第二个产业园区行业现在可能随着大的开发商进来之后，所以这个被社会很多人注意了这个行业原来我们这個行业是很冷的。我们这两年讨论搞了这个平台方便内部人员交流。

昨天我们的会长说这个峰会是迎新恋旧我们欢迎新的行业同仁加叺这个行列，同时跟老的行业同仁恋爱另外一个大咖说应该把恋改为链，需要平台把大家链在一起真正打造我们行业的生态链。好的话不多说，希望大家能够在这里有好的收获我们安排的后面的几位大咖讲的都是干货。这些对我们后期过程中有所启发同时我们有圓桌论坛环节，圆桌论坛之后会有提问环节所以对峰会主办方或组织者来讲，我们希望带着问题来带着心来，在这里真正能跟大咖零距离沟通比如说今天我们请了科内的高晓伟，碧桂园的刘总他们基本上很难看得到的，一看到你跟他们对话都需要收费的。因为在座各位都是行业的精英至少他不会忽悠你。你跟他单独电话可能忽悠你大家在这里他不敢忽悠大家。

好的我们今天下午第一个上台嘚就是一直以来跟随着我们峰会，作为我们峰会的硬菜每年他都会在我们的峰会上发布我们这个行业的发展报告，以前我们把它称为白皮书接下来我们有请易居（中国）企业集团合伙人、战略顾问中心总经理高晓伟先生，他演讲的主题是：2018年全国产城发展形势分析报告

 高晓伟：好的，谢谢主持人也非常感谢深圳产业园发展促进会的何会长，还有我们的执行会长我们的曹总是秘书长给我机会跟大家汾享。因为像我们这样的一个报告我每个季度更新一下到全国各个地区去转。现在我把我的报告更新到今天这个时间点总体讲宏观、微观层面的事。宏观是大市场这一块宏观是每个城市的产业、重大规划和事件。微观是走到企业我今天推荐了三个案例，今年前三个季度发展比较好的三个案例

PPT图示：好的，我们先看大的跟我们产业园区发展有关的，用官方语言第三季度国内生产总值平稳运行，從官方语言上来说是用了平稳字眼但实际上我们按照季度来切割，从2009年的Q1因为国家统计的宏观GDP是按季度来统计，也就是近十年新低┿年前的新低是2009年的新低，受金融危机的影响跌到6.1%后面就推出了1.4万亿的刺激政策。

站在2018年的三季度我们站在十年新低。那么未来会有什么样的政策现在肯定不会有1.4万亿普世性的投资。大家说十年是经济发展的周期是否有理论依据呢？这个需要我们自己去分析

PPT图示：绿颜色的图都是低于国家增速，红颜色是高于国家地区

PPT图示：左边的柱状图，这个省份和去年同期相比大部分都是跌的，我们看到仩面是跌的重庆跌得最厉害。下面是增长的总体是下降的，总体来说会有拖后腿的地方那么GDP到底跌在什么地方呢？主要是二产跌②产贡献度跌了以后，此消彼涨我们看柱状图。制造业是微跌的因为制造业升降波动不会那么明显，因为基数比较大实际上跌得最厲害的是金融业，我们找一下建筑、金融、房地产这几个我们看到是低于3.7%，4.4%当然信息技术、软件这一块技术比较低，增速比较快这裏面还有基建和房地产，我们知道国家在控制所以这里面的逻辑是什么呢？因为我们要去杠杆减少地方债务，我们大部分降低基建投資房地产过高带来城市的负作用问题，所以打压房地产之后会对整个GDP有所提升。

PPT图示：我们看消费、投资、净出口对GDP的贡献投资这┅块下降了2.9%，消费类是78%主要是智能产品引领制造业，因为制造业背后是消费端净出口下降非常厉害。投资下降、净出口下降对整个GDP影響很大

PPT图示：那么从规上企业的利润来说，五大行业：钢铁、建材、石油、化工的利润在上涨所以会推动工业利润同比增长。

PPT图示：還有地方财政的数据这上面有负债率，它当年的地方债和成都债慢慢处于财政收入减出。我的这个是GDP总量前15城市的负债率递减湖南、江苏、四川、重庆、陕西是百分之百以上的，其实是严重的资不抵债从江西、湖北是90%。像北京、和嫩、安徽就会小一点

PPT图示：总体來说，经济发展平稳但是平稳实际上是往下走的，趋势是非常明显的实际上跨周期来算，是近九年最低

及时在软件、互联网方面增長态势比较平稳，第三个各地区总体偿债压力较大以及地区之间差别明显。前三季度整体宏观结构的影响。

PPT图示：接下来我们来快速看一下土地因为土地背后反映了制造业，可以看出每年的一个情况实际长每年土地供求是向下走的，到今年三季度我们发现供求稍微拉大了一点，拉大到1.55的供求可能三季度供应的土地，四季度才成交即便这样的话，前几年的三季度差距也没有这么大整个价格是仳较平稳的，中位数33万/亩在深圳、北京、广州、上海、杭州这些城市比较好理解。像天津能级不高但是土地还是比较贵，像青岛、合肥、武汉、郑州等城市相对来说对产业要素，从土地层面来说还是比较合适的

总体我们就打开不一一来看的。像深圳今年三季度供应叻一块地整体土地是供给高新科技产业，每个城市就不打开了这个报告就在网上传。这张总表也反映出哪些地方经济发展比较快跟汢地有关系，我们看到郑州、青岛、武汉这些城市是属于第一梯队土地供应量很大，整个城市GDP增长非常快

到天津、合肥、上海、沈阳這些城市供应差距非常大，很难通过三季度的数据判断趋势可能有结构性的问题，但是重庆特别奇怪是因为重庆很少公布供应数据。

總体来说土地供求不平衡，差别拉大第二个特点是好多土地是单块是50亩，大多数成交给新兴类大的产业我们监测的城市是省会城市管辖范围内，是大的战略性新兴产业

PPT图示：接下来我们看行业内的动态，我们看每个城市在过去三季度出台的一系列数据和政策

我们先来看深圳。深圳这两年的工业在不断回暖今年三季度，我们把它和广州、上海相比前三季度增长8.1%，深圳这两年反弹势头非常明显哃时得益于工业。因为不断有人说什么企业去了深圳去了东莞，说深圳产业空心化这是不对的。

PPT图示：我们可以看一个数据红颜色玳表二产产值，我们看到深圳二产产值是7052亿上海第一是7113亿，之差60亿深圳才2千平方米的土地，而上海是6千平米的土地可以看出深圳的岼均产值有多高。同时我们可以看到很关键的一个数据深圳是所有四个城市里面，工业占比最高占40%。实际上大家说深圳是创新城市其实我觉得不对，深圳是制造业大城只是制造业不像上海有大汽车、石化，宝钢主要是大量电子信息制造类推动了深圳的GDP。所以从这個角度看深圳产业空心化不存在未来也不存在。

接下来我们看一下全国新的进博会进博会需要和中美贸易和中兴上半年的事件联合起來看。为什么一个进口商品的交易会会触动那么大的人进博会开场前一个月就在讲，习近平也来广州卖珠三角的产品。因为这次整个昰有官方统计有573亿美元的成交，卖了一些什么东西28%是智能及高端装备，22%是食品及农产品还有21%是汽车。也就是我们进口的三个大件是智能和高端装备这里面有什么命题呢？美国给我们加重关税2千亿我们给美国加征的关税是1千亿。加征的类型主要是半导体这一块这個逻辑是什么呢？我们现在进出口其实都遇到了比较大的困难出口遇到的困难是美国卡我们，进口遇到的困难就在智能和高端装备里媔，就像芯片不卖给我们大飞机的技术不卖给我们。现在很多德国的企业欧洲的很多企业，我们搞了中国生态园现在都招不到德国企业，为什么呢他们不愿意来，也不愿意把东西卖给你们尤其是高端类的。这次西方国家就是针对中国制造2025为什么呢？因为很多专利产品一旦被国产化，我们就会迅速稀释它的含金量所以我们提了亚投行、高铁和自贸会。一带一路是桥梁通路自贸区是交易窗口，高铁是进博输出高铁是大的市场。针对这两年整体形势我觉得中央出台一系列大的宏观政策有逻辑性在里面。实际上是进出口都遇箌的问题所以我们要去买，包括芯片也是我们要去生产。

我们去调研的时候和科技型企业聊国内高科技产品反倒开始涨价卖得热销，比如说手机某些领域的芯片国外不卖，只能买国内反过来对我们行业事件两面性。

PPT图示：还有就是独角兽的报告深圳发布独角兽。我也统计了一下把独角兽企业打开，电商、互联网健康、文化、娱乐会占到绝大部分实际上交通出行、互联网从这开始都是什么样嘚经济逻辑呢？流量经济逻辑一个是网红经济，一个是流量经济在增长

PPT图示：我们看国外的毒手较，大多数是软件存储、医疗科技發达国家的独角兽都聚焦在硬科技，而我们的独角兽企业是流量型科技这对于我们智能硬科技，对我们最终要推动智能制造实际上还昰有需要提升的地方。所以从这个角度客观评估来看独角兽对科技的含金量，对制造的含金量这也是一个事件。

PPT图示：海南自贸区也昰上半年的一件大事海南自贸区讲三个大产业：旅游业、服务业、高新技术产业。现在海南主要是儋州的石化海南发展一直比较慢，國家给予厚望但是路非常漫长。

今年热点事件是高铁新城我们团队做高铁新城的研究，我们知道过了1.0版本已经是京广两条线。现在昰2.0版本是返回到市中心来做。未来的2.0是围绕产业来做以前都是往商业来做。现在很多开发商都抢高铁新城的蛋糕江苏省的“以亩产論英雄”的导向，现在产业园区到各个地方政府拿地的话地方政府都会对园区提出要求，一亩地必须要50万的税收如果你做不到，就需偠补税收才能把地给你。

还有“反向飞地”这是有意思的招商模式我觉得不是好的趋势。所谓反向飞地是原来比较偏僻的地方，比洳说虹桥实际上企业注册在南桥是郊区，但是南桥在虹桥枢纽租了一块地这个对企业好，因为可以享受到比较好的配套、体面唯一鈈开心的可能是虹桥，因为可能没有纳税这对于地方政府来说，不需要企业实体在这个地方地方政府需要GDP和数字可以升官，所以我说“反向飞地”不是好的模式

PPT图示：包括深圳和汕尾合作的模式也是反向飞地的模式。

还有就是土地开发模式土地开发一级开发和二级開发一起干了。未来东莞想做1.5级开发模式除了把一级干完以后，二级可以快速用模块化、装配式给到你用地可以快速建研发楼，允许伱出让这样可以快速导入产地，各地政府都想招把产业弄到自己碗里来

PPT图示：长三角的走廊，现在上海市委书记是李强原来是浙江渻委书记，后来是江苏省委书记现在是上海市委书记。这样一个行政上的调整会极大推动长三角一条李强上台以后，就不断黏合长三角的一体化因为路可以一体化，但是城市机制很难打通这一块有一个航道，一个是开高铁到安徽还有一个往南走，所以把长三角一體化依托科创走廊往两处延伸。我们今天谈粤港澳我们都讲深圳到广州的科创走廊。我们还有一条走廊就是粤西，这个是通过港珠澳大桥推动这个事情应该说长三角2亿人，长三角土地更广阔平原多，然后把安徽也纳进来了因为安徽的发展是很纠结的，所以长三角未来整个也是大湾区只是它的湾没有粤港澳那么漂亮。这是长三角的命题像轨道交通，我们说轨道交通就是国家在收轨交背后逻輯就是负债率。比如说乌鲁木齐地铁全部回填长江新城建设投资集团有限公司正式挂牌，陈艺兴一年时间调到中央去以后中央也不断哏进长江新城这一块。未来湖北、湖南、河北几个中部这条线以武汉带动的湖北会是一个比较大的热点。

民企500强民营企业最近的问题，可能在媒体曝光比较多这里面也包括习近平不断开各种会，我们大家看到光媒体就不说了这背后的逻辑是什么呢？民营企业发展困境一直提最近提的特别多。而且着急出台500强我们说给他做融资背书了。因为现在企业主要是拿不到钱主要是因为去杠杆的模式。所鉯大家不断提政府的放管服不断把民营企业、国企要一视同仁，可能背后还有民企融资难的问题包括营商环境和净出口的问题。

接下來我觉得可以稍微提一下我们香港和今天正好讲到大湾区一个从物理空间上，用高铁也是今天刚开通的，第二个是港珠澳大桥这对馫港来说是非常大的事件。我也非常关注粤港澳大桥这个事情修了十几年。光媒体讲的正面的报道就不说了但是这里面有一个问题，這座大桥是耗费1千亿修地铁大概每公里10个亿，修高铁每公里是25亿用1千亿来算，修一条这么大的桥发挥出来的经济价值是什么样的呢巳经有人开始观察出来，这个大桥上走的车很少因为我们知道大陆的车进不了澳门和香港，总共有3万块两地车的牌照未来就算一直到600萬辆，你会发现走在这条粤港澳大桥上基本上不会有从投资和回报上角度，这个项目是巨亏而且未来也不可能打开从大陆的车。所以這个背后的经济逻辑大家一下子会想不明白。也就是说如果到香港这个端口，如果连到深圳是否可以解决这个问题呢我们知道深圳詓中山和粤秀都要走虎门大桥，虎门大桥堵车相当严重深中通道也受到广州影响，搞了好几年没有搞下来如果这个港珠澳大桥可以连接深圳，那么这个就会相当方便这个方案就是双Y和单Y，现在是在这儿拉了一个以前想过双Y的方案是到蛇口，这个方案没有被批下来沒有被采纳，我觉得背后有很多政治的博弈一旦进行双Y以后有两个问题，双Y方案香港到这儿就非常远，同时未来这条香港就会边缘囮，以后就变成粤东到粤西的主干道深圳到珠海，以及珠海为龙头的大粤西地区这背后大的政治博弈最主要的原因是整个粤西的板块。为什么修这个大桥呢以珠海为龙头的整个大的粤西地区的经济腹地。香港有钱和物流连物联网都没有。所以从这个角度来说中央率先一步修动大桥，希望可以快速和我们的腹地地区进行对接这个角度下，深中通道已经通过了但是需要6至7年通车。这里面大家要抢時间香港要抢时间。所以从一千亿角度来说算的不是账，而是政治和地理上大格局的账我关注新闻，说习近平到港珠澳大桥开通时就讲了六个字，港珠澳大桥开通

接下来我们讲按军民融合，以色列在这一块做得非常好以色列是生物医药、军事产业非常发达，我覺得这里面有两个目的一个是军用上有好多技术可以转成民用。一个很大的问题是军用技术不计成本的军用发动机无法用到民用上，洇为它是不计代价的

另外一个是打破军用机制，军用不参与市场机制现在全国各地产业都在做军民融合的产业园。还有特斯拉落户临港上海为什么引进一个做了15年还不赚钱的企业，背后是物联网汽车、智能汽车还有特斯拉为代表的加州硅谷的供应链。我们看到进博會21%的进口还是来自于汽车未来大的增量是新能源汽车，无人汽车这也是大的战略上的布局。

接下来是一系列的政策我政策就不详细展开，比如说杭州发布都是跟产业有关，不断扶持产业政策北京搞文创，深圳工业用地政策一直是全国走在比较前列包括今天所在嘚园区，这块地还是工业用地包括北京，这个政策背后的逻辑我觉得实际上想提一点，就是说我们做产业园区有一个感觉地方政府囿好多政策，但是政策有倾向性的不一定拿得到这个政策，谁可以拿到呢这个又讲到民营企业的问题。民营企业园区同样受到政策鉯及国企领导拿到的是不一样的，可能更偏向国企一点未来这一块，是否可以更倾向民企一些未来城市发展，人流从上海、北京是茬往外推人，像合肥、武汉在拉人未来高素质人才一个拉，一个推这个东西对未来的城镇化，比如说去武汉拿地房地产短期看政策，中期看人口然后发改委这一块，现在特色小镇基本不提这是今年的亮点事件。大家现在很少提特色小镇因为小镇走偏了。

PPT图示：苐三个是大的热点企业动向比如说华夏幸福绿颜色的开始增多，一个是销售下降另外一个投资难。所以民企开始抓利润抓利润的情況下，华夏引进了平安华夏和平安有对赌。如果你利润没有达到我这个钱还不会进来。所以在这个情况下大量开始卖资产。连华夏夶本营廊坊的住宅用地全部卖给万科在11月9日卖掉以后，过了5天河北省筑建厅紧急若干意见，凡擅自转让开发项目的一律依法没收违法所得并处5倍罚款所以这背后有很多逻辑在里面，会有很多博弈包括亿达也是，今年它摘了4块地亿达是开发房地产，开发产业园敢囷政府玩对赌。我敢拿是因为我觉得这个1的产业我能做得好，政府对他有要求我敢做，所以我另外一个1我也敢拿。为什么呢你做鈈好1，政府不给你许可证你是卖不掉的，所以这是新的模式所以亿达敢拿，也敢做但是亿达还是回到主城区，回到外环区域去拿

還有临港比较扎实的，类似于我们今天像深圳工业集团促进会深耕于这个城市的，不断在做产业纵身还有张江高科彻底转型，张江高科在营收收入上不再是园区开发商和运营商更多是投资企业，原来的运营主体都开始转创投去了

还有民企也是需要关注的，比如说恒夶在足球上上的表现恒大会把钱投给中科院。

包括碧桂园也是碧桂园潼湖科技小镇今年开园了，这都是它的标杆未来全国碧桂园，赱科技企业她地一定是要带政府来看，所以这是未来可以不断看的项目

蛇口也在转型，像中国金茂这种也有很多产业资源不断要走絀去，走产业新城的建设因为我们做大的战略合作，新河开始做ABS因为项目做得好。

我推荐几个项目我推荐三个微观的项目，我觉得從三个项目上可以看出很多经济的问题第一个是金地威新，第一个是收购了威新科技园全国各地拿园区和产业用地，这一块不卖用基金模式在做。上海闵行的项目做得非常成功这里面做研发楼，厂房楼和商务楼之间适合一些小成为，二、三楼是研发今年一年是9萬方，这是租赁所以这个项目在金地内部是属于比较成功的项目。具体成功的要素：1、区位位置这到浦东机场40分钟，到虹桥机场20分钟有家德国企业在长三角所有企业都跑过，最后在这家企业因为他有很多外资企业，我觉得区域位置在主城区内是非常好的第二个是產品定位，一栋1500两栋合起来3600，在上海城市大面积研发比较多。二三层是办公研发这种产品，住一层也有产品比较灵活，而且比较慬开发商第三个服务非常好。一个企业是天然气跟政府申请以后，特定把园区修全部弄开从主干网拉了一个天然气到企业。这种服務的意识还有就是它的品牌。因为金地威新在业内还是非常不错的可以作为一个样本。

PPT图示：第二个项目是张江国创中心这个项目昰旧厂房改造的，定位是亚洲最大的单体11万方的园区厂房改造。在张江非常好的工业团队的项目今年习近平也去了，万科和张江一起匼作做的创新项目我觉得这个项目也是设计感各方面做得非常好，因为这个项目我前期也参与他们整个市场研究和咨询定位工作，所鉯我觉得大家去上海考察可以去这里看

第三个是启迪漕河泾（中山）科技园。我们一直检测上海的土地全部卖给工业企业，实体企业一期是收购的，二期是卖给启迪启迪是清华系。我觉得这是第一个这说明松江政府对启迪做得一期项目是非常满意的。第二个每届書记、领导都会去考察

第三个就是G60，它是G60走廊上的明珠项目成功原因，我觉得有几个：启迪找了漕河泾合作以至于工业用地项目就鈳以销售。上海有一个不是特别好的政策工业用地能否销售，看你和国企平台如果你和国企平台合作开发，你就可以分割到城区去销售所以它就和漕河泾的国企，实际上漕河泾只占很小的比例

第二个是G60的通道上面企业非常多。第三个是启迪在上海做的第一个项目所以非常用心。是启迪高级副总裁非常用心亲自挂帅，所以松江政府特别满意这个项目你想从北京抓起来抓到上海是非常不容易的事凊。

第三个是产品灵活性我们知道松江政府服务意识非常强。因为这个项目前期我们有参与本来有谣传说习近平有去，但是我没有查箌

总体我总结一下整个市场，我觉得基本上一年已经过完了宏观经济比较趋于平稳，但是在产业结构上有一些行业亮点一些智能、高端装备增长比较快，这是第一个第二个区域，之前我讲过去年是人事布局年，人事布局完以后2018年各地就会出台各自大量的宏观政筞，就是讲故事政府需要给企业打鸡血，给企业讲故事企业需要给银行讲故事，其实整个经济实际上某种程度是被故事推动的所以紟年一年的故事特别多。但是政策的话你要到落地，我们讲有很多结构性的差异所以讲故事讲得非常好，粤港澳也好各种自贸区也恏，但是落地做事靠这个区政府和人一起做起来

第三个是企业发展趋缓，后期市场看淡大家都在抓回款，去年发展一定会趋缓所以囿几个城市，可能慢慢像武汉这样的城市限价会慢慢打开一些整个后期的市场，至少从今年四季度到明年一季度不是特别看多，略微看淡一点我们知道作为未来市场预期，无法进行季度预期稍微刹车松一点点，速度就会弄得特别快好的，我正好讲完了谢谢大家。

主持人：讲得非常好高总只是讲了一个现实，用三个观点告诉我们一个现实而已高总一直以来我们峰会做宏观经济分析的非常老牌嘚好朋友，好兄弟今年我看他比去年我看他，去年他很帅今年看他憔悴了很多，看来干这个也不好干也很辛苦。

好的在开始下一位嘉宾演讲之前，我建议建一个群建群的目的有两个，一个是抢红包；第二个核心目的就是在群里面可以自由交流不用通过我了。很哆人去上海找了高手也找了我。

接下来的演讲嘉宾是我们这个园区东道主正中集团很多人拿到他的名片的时候，认为跟我们阿凡大一樣小正中为什么这么大，是什么样的企业第二个在产业板块有什么样的心得。因为正中做产业做得非常好刚才高总说到全国形势怎麼样的，下面正中集团刘总告诉产业园运营商如何把握宏观发展机遇告诉我们方法和宏观技巧，所以这个就是干货下面我们用热烈的掌声欢迎我们帅气的刘总（刘春添），他演讲的题目是：产业园区运营商如何抓住粤港澳大湾区发展机遇进行战略布局

刘春添：首先纠囸一下主持人的几个观点，第一个谈不上帅气第二个是就是方法。我们今天从正中的角度看粤港澳大湾区的定位、机遇、挑战和策略

苐一个是粤港澳大湾区定位。企业怎么样看粤港澳大湾区呢我们怎么看的呢？第二个主要讲粤港澳大湾区以及中美贸易摩擦之下，在當前经济状态下我们怎么去看机会，同时在机会的同时怎么看挑战最后一点简单过一下我们正中的策略。

先来看整个粤港澳大湾区的萣位这一块今天上午讲了很多，我这里不复述因为我们是产业运营商，一定对产业非常关注所以这里我提一下产业这一块。根据粤港澳大湾区的定位是世界级的湾区，背后带来的是产业支撑从这里可以看出来，西安是以发展密集型的高端生态为主东安是知识密集型新经济为主。未来将发展金融、服务和高端制造业为什么要提这一点，产业园区、运营商肯定是在布局园区。布局园区园区给誰用呢？一定是给产业用在布局园区之前，一定要思考这个区域未来产业方向、发展方向是什么所以先进行产业园区定位这一块。

另外一个就是每一个不同的角色不一样看粤港澳大湾区不一样。但是粤港澳大湾区都有我们的逻辑比如说我们都是房地产开发商，做事嘟喜欢分析背后的逻辑粤港澳大湾区的逻辑是各城市战略变化带来产业变化，产业变化带来资金、信息、实物流通变化从而带来城市、城市空间的变化，甚至城市变化每一个变化环环相扣，互相促进

另外一块，我们看整个大湾区的形成它从湾区的萌芽到快速发展，到创新引领它整个背后也是产业的支撑在这里。比如说湾区的早期可能更多是人口移民，这个时候可能还是工业厂房更多是资源型的，到了中期可能关注的是产业的功能，因为更多的是关注产业这个维度里面的产业升级以及城市网络的形成，以及走到后期我想一定是创新，引领我们整个知识、科技、高附加值整个新兴产业的发展。

刚才高总把2018年以及2017年GDP情况介绍得很清楚了。整个粤港澳大灣区GDP的总量2017年是2.7万亿，这个产业已经很大基本上占全国1/8，湾区有一个特点全球60%的经济动量集中在陆海口区域。世界70%的工业资本和人ロ聚集在距离海岸100公里的范围所以粤港澳大湾区就是以世界经济，世界城市的格局来进行布局的我们怎么看湾区，产业园怎么布局湾區我想以我们的视角，它一定有几个逻辑第一个是核心圈层法则。是指城市的核心具有强烈的聚集效应最具繁华与价值，成长城市形象与功能对周边产生强大的辐射作用。比如说深圳到广东深圳是59%，广州已经是70%除了这两个城市之外，其他几乎不超过40%也就是为什么大的城市群一定会有它的核心圈层，核心圈层背后是产业的发展说明第一、第二产业是不断迁移和外延的。

我们来看第二个通廊法則目前粤港澳大湾区定位是以湾链和科技创新走廊为核心，以广州南沙、深圳前海、宝中、大空港、东莞滨海湾新区、珠海横琴湾联合嘚第一湾链的重要天然良港这是构成产业通廊非常重要的基础部分，也是中国产业最具活力的地带目前广州、深圳、东莞串联起180公里嘚科技创新走廊更是科技领域必争之地。如果你把这个摸清楚了你不科技产业，你就可以在通廊上进行布置所以湾链+科技创新走廊是通融的，不断外延不断延展。

第三个法则是边界法则这是产业外溢的宏观背景下，粤港澳大湾区趋于去边界化主要功能平台陆续崛起，在产业驱动、枢纽产城融合效应带动城际快速联动下，城市之间的边界逐步模糊边界地区成为机会空间得到增长。现在港珠澳大橋车不多但是未来带来的联动和效应会不断呈现出来，我们快速构建快速交通运输体系形成1小时互通圈，构建湾区内资源互动、效率提升创造巨大的枢纽价值

这两个重要的枢纽都涵盖了香港，我们可以以香港为例香港是作为我们粤港澳大湾区的窗口，上午院士也讲過未来外面的技术，外面的科技可能都会通过到香港的再研发再走到内地所以香港作为大的窗口，承载着粤港澳大湾区未来非常重要嘚超级连络人的角色发挥着国际化优势，推进以深圳电子信息为代表的珠三角先进制造转型升级

整个粤港澳大湾区出口是拥有深圳、馫港、广州三大世界集装箱港口。从这里可以看到虽然现在有贸易摩擦，贸易战但是美国从我们这几个港口出去的之占24%，而剩下76%是分咘到其他地方我们广东主要出口的有哪些呢？据统计以电器和电子产品占38%，机械设备15其他20%，计算机与通讯27%所以我们看到整个净出ロ量是6200亿美元。这么大的体量一定是通过大的交通枢纽和港口城市往外延伸。所以接下来推动整个粤港澳大湾区的发展看产业，看产業的背后就看产业未来趋势是什么？

我们看发展机遇发展机遇里面，未来粤港澳大湾区的机遇是什么我们梳理了以下四块：

第一，城市空间的变化拉动人才、物的聚集为什么提这个概念呢？其实子前面我们讲粤港澳大湾区背后逻辑的时候，其实讲到一块城市通廊边界法则，回到我们如果没有粤港澳大湾区我们来看产业地产。因为我们的产业地产的载体几乎都是工业用地我们的工业用地几乎嘟是在比较偏远的地方，所以对应每个城市来说如果独立一个城市，它的效应可能没有发挥出来如果在整个粤港澳大湾区的框架下，峩周边边缘土地价值就呈现出来粤港澳大湾区未来一定带来重大的发展机遇，就是把很多原来效率不高的土地很多发展潜力不高的土哋，把它高效整合了它带来最大的效力就是土地资源的高效整合。土地资源的高效整合是带来未来产业不断分化不断整合。带来整个產业的效率提升产业效率提升带来的就是城市竞争力的提升。

从我们下面可以看到我以深圳原来，以及整个珠三角产业的变化来看粵港澳大湾区的布局，产业的延展比如说80年代，主要承接港澳台的传统加工业90年代是电子制造业，它的延伸是不断递进的过程但是峩们来看2005年之前，我们传统产业的外迁还是具有一定的局限性的。比如说我们仿制服装、鞋帽这一块是佛山制造业往东莞。而在新的城市格局新的产业格局下，整个产业的分化已经发生了翻天覆地的变化比如说东莞原来承载的是制造印刷业，现在承载电子信息、制慥研发包括现在华为、大疆都往那边去了，上午也讲到前店后厂的模式厂已经到那边去了。江门承载着新材料、装备、健康、现代冷鏈的从这一块可以看到产业格局的变来，带来产业新一轮的变化这一块最大的机会，就是在这些地方承载产业的土地机会

第二块是產业空间拉动产业转型升级带来的机会。粤港澳大湾区自动创新和协同合同将促进产业微笑曲线上移提升竞争力。这一块有高端创新和品牌信息的产业是随着分工而不断提升。因为产业聚集的拉动也会最终实现产业分工和产业链全面融合未来产业连将聚集创新科技，先进制造、现代金融、服务贸易四大领域我们的分工一定会带来城市的制造力，一定会带来产业的高度聚集比如说深圳的信息产业，從2012年占比29%到2017年已经40.9%，这一块提升非常快所以深圳信息产业增加呈快速增长趋势，具有本地科技创新和来自香港和金融的处理同样其怹城市，也一定会因为深圳的产业外溢深圳的资本外溢，深圳的产业园区的外部开发带来它的信息产业呈上升趋势

第三个是国家经济產业结构调整带来的机会。粤港澳大湾区高度契合国家和广东产业布局以电子信息制造业为重点工业，布局占率性新兴产业推动经济结構调整有利于培育利益共享的产业链、价值链，促进经济继续保持稳中有进的发展趋势从国家提出2025中国制造的概念到广东“十三五”，到粤港澳大湾区每个城市的产业定位是层层紧扣的

比如说粤港澳大湾区产业布局的“十三五”规划，其实对中国制造领域都有非常大嘚承接

机会四：中美贸易摩擦带来的机会。大家这个时候可能会讲现在经济下行这么严重中美贸易摩擦这么不可开交，未来2500亿又要出來了为什么还有机会。这个机会带来内生的机会和未来发展的机会从统计可以看出，整个中国具有一定规模的产业或者是企业投入研发的占比不到8%，上午院士也讲了而日本和东京湾几乎是百分之百。未来会有一个大的机会就是产品研发，我们中国新制造就是在研究领域一定会有大的突破。而粤港澳大湾区的土壤就是能承接我们研发我们创新的土壤。所以无论是国家还是企业，我相信一定会哽加重视研发的投入而粤港澳大湾区这个大空间，一定会助力于经济结构

从美国对中国2025领域，涉及到十大应用领域其实每个领域背後都是我们需要重点关注的。这些领域的发展一定是需要我们研发需要我们相关人员的投入和带动。2016年广东研发人员经费是2035亿元，科研人员是73.5万但是这跟东京湾区和旧金山湾区还是有所差别。深广佛莞占全省80%这也是有核心圈层，有机会一定会有风险这个风险就会囿未来的挑战，这个挑战几个方面：

第一个挑战城市协同不够，城市之间不平衡协调不到位，协调不够湾区合作进展不显著，每个城市之间整体拉通还是不够的所以在这个背景下，只有制度创新破除壁垒，才能带来经济效应的提升才能带来协同的发展和社会的穩定。所以在制度层面以及城市层面，未来一定是大课题未来我们在布我们的产业发展，布我们产业园区的时候一定要关注城市与城市之间的互动是怎么样的。

第二个湾区供应量过剩很多做实业的企业放下实业搞开发，这个背后带来大湾区园区建设量大面广供应量是过剩的，特别是工业用地大受青睐现在很多商业地产、住宅地产商都往这一块来靠。但是如果产业增长动能跟不上需求跟不上，那么过剩一定是必然

我们来看粤港澳大湾区各城市土地供应的趋势。深圳、东莞、中山、肇庆这几个城市供应的增长都还好。但是目湔像广州、山、惠州、珠海供应量是剧增的但是在这个剧增的背后，这几个城市的产业是不是真正发展起来了是不是能够承载这些产業？而2012年到2017年深圳因为本身产业园区的特殊性，很多数据无法表达但是在我们甲级写字楼来看，我们深圳市已经经历了一波往上走的趨势

挑战三：产业结构落后，产业升级慢尤其是第三产业占比远低于三大世界级湾区80%以上的水平，且产业差异化程度不高湾区产业體系呈梯形，地段产业具有多元性第三产业占比比较低，第三产业往往是衡量一个城市服务能力服务水平，它的科技创新水平的一个偅要指标所以我们无论从人均GDP，研发投入还是第三产业都是落后于其他湾区的。这一点我刚刚讲到港口吞吐量，我们是最厉害的峩们接近6500万吨的体量。

第四个挑战：中美贸易摩擦带来的发展失衡及巨大的不确定性中美贸易摩擦已逐渐影响到企业持续经营和发展的信心，尤其以私企和外资企业为主根据香港中文大学最新统计，民营企业、外资企业受中美贸易战影响占比已经超过80%从这个图可以可鉯看出来。现在500亿2000亿已经实施了，等2500亿再实施的时候我想这个比例不会有太多的变化。针对这一块在座很多都是产业园供应商，我楿信大家可能会有园区入驻压力未来很长一段时间，这个路会很大针对这一块，作为运营商每个产业作为主体不得不关注的问题。短期内一定会带来非常严峻的形势以上四个是我们面临的挑战。

针对这个挑战我们正中的策略很简单：1、粤港澳大湾区东莞、广州、罙圳大量布局新兴产业园区；2、在美国布局一些产业园区。目的是结合两大湾区的特点结合自身产业运营的优势，整合两地的科技资源实现两地的互通。运营的本身我想这是产业园区和产业运营商需要重点关注的。

正中需要通过对自有产业园区深入研究不断增强自身的产业园区运营能力，并将园区运营与园区服务相结合将产业发展与园区服务相融合，同时通过构建产业和资本平台最终形成特有嘚正中产业运营优势。

另外我们通过园区的运营带来资本的运营为企业的发展提供助力。

主持人：非常感谢刘总热情洋溢的演讲他告訴我们湾区的机会和挑战在哪里，同时也讲到正中在这个板块当中的策略策略很简单，他说了几句话用得最少，但是做得怎么样这個要靠我们一起努力的。我们湾区的机会在哪里下一步我们请了肇庆市高要区人民政府副区长梁玉茹，他演讲的主题是大湾区典型产业城市肇庆一招商、安商、赢商经验分享

梁玉茹：各位领导，各位嘉宾大家上午好，我是肇庆市高要区人民政府副区长梁玉茹今天非瑺高兴参加2018中国产业园区国际高层峰会暨粤港澳大湾区产业发展论坛

，感谢峰会组委会安排高要区做推荐发言

现在简单接招一下高要区嘚基本情况：1、高要区地理位于粤西，得天独厚是肇庆市对接珠三角核心区的南大门。肇庆市高要区位于广东省中部西江总面积2196平方公里，位于广东省东部西江中下游，因境内西江阴阳峡居沟扼要而得名，有2100年的历史总面积2196平方公里，户籍人口80万人是肇庆市一河三级一区和一江两岸，超百万人口城市重要组成部分也是粤港澳大湾区西部重要投资腹地，被评为2018年全国绿色发展百强区和投资潜力百强区

高要区东接佛山三水，南接高明紧近邻珠三角核心区是珠三角产业向大西南扩张的前沿，西部机缘向珠三角流动的中区交通㈣通八达，经有广深、广昆、汕战高速公路、以及广茂铁路100公里西江黄金水道和岸线，长年可通行5千吨的江海轮属广东一小时经济圈，深圳2小时经济区至香港2.5小时车程。规划建设的珠三角新干线机场位于高要南部即将动工建设的绍明高速连接江门过中山，将使高要哽加快融入生产经济快速生活圈

二、高要产业基础良好，营商环境基础一流正大力实施产业强区发展战略。高要是中国著名的五金之鄉、中国压铸产业集群示范基地、中国建筑五金产业基地、广东省六大汽配产业基地广东的黄金之乡、岭南画派大师黎雄才（音）的故裏。作为肇庆市的工业主战场汽配、五金、化工、装备、焊养（音）等五大产业在高要集聚发展，一园五基地的园区发展格局初步形成

园区总站立面积2000平方公里，其中肇庆高要汽车零部件产业园是全省6个汽车零部件产业园之一已被认定为省级产业园，正在申报成为省級高新技术开发区高要以连续8年被评为全国投资潜力百强区，是全省7个基层政务公开标准化、规范化试点地区之一在全力打造公平、公正的法制化、国际化营商环境，开展项目直接落地改革试点实行一次办成政务服务改革，加强数字政府建设竭诚为投资者提供零障礙，低成本高效率的服务。区内政府性投资项目28个工作日社会性投资项目21个工作日，开办企业3个工作日可办结政府行政服务效能持續提升。

三、高要将迎来前所未有的发展机遇正敞开怀抱迎接广大投资者。高要作为肇庆的南大门连接珠三角核心城市的重要枢纽，粵港澳湾区的重要投资腹地在创造粤港澳大湾区、珠三角新干线、机场建设等重大战略发展机遇，加快建设集中力量。以引落户园区嘚西江国际未来科技城、国际文旅产业信息产业园等项目为依托实行园区招商，以商引商

高要资源丰富，土地开发强度仅为珠三角平均水平的1/3工业基准地价、工业厂房租金、工业水价仅为珠三角的2/3，甚至1/3在大湾区土地资源普通趋紧的背景下，高要区已成为粤港澳大灣区规划不可多得的战略空间目前高要正通过垦稻水田、耕田改造、城市建设用地增减挂钩、三旧改造及盘活闲置用地厂房等措施，为噺引进的项目提供充足的用地保障

在此借助此次契机，我将高要区与中国中铁PPP项目模式合作西江国际未来科技城项目向各位嘉宾做一個简要的交流介绍。科技城项目规划面积128平方公里总投资194亿，项目以三元为空间结构以3+S作为产业发展方向，重点发展传统优势产业先进制造业、现代服务业等四大产业，着力打造成为国际粤港澳大湾区战略支撑点“一带一路”模式发展融合的示范区。

项目已于2018年4月份招标落地区政府成立专门工作组进行合作模式研究，突破最新法律政策下的诸多难题如规划的，土地的财政的，招商等实现入駐产业从规划咨询、土地整理、手续办理、金融配套、厂房定域，投资建设到建成主产由一个主体实施，可有效缩短产业投入时间为噺兴产业抢占市场机遇创造条件。同时该模式为政府创造财政收入提升财政付费能力，以深挖运营通过区域价值提升扩大使用者付费，减轻政府财政压力政府以不担保，不兜底投资少，付费少的方式实现公共产品供给最大化合作模式。较好解决地政府、投资人、企业共同发展的问题我们认为具有很好的推广和借鉴意义。

各位来宾朋友们，肇庆市高要区正以战略高点政府要有为，服务高标准企业要创新，发展要品质百姓要幸福的理念推动高要高质量的发展。在此我受区委、区政府委托热诚欢迎各位嘉宾和广大客商到高偠考察、投资、创业，共同谱写政企合作共赢高要新篇章

最后为了让大家了解高要区和西江国际城项目，现请播放视频片谢谢大家。

歭人：好的我们通过播放这个影片，对高要市有更深的理解其实肇庆就是整个大湾区连接西部的桥头堡，位置非常好下面有请中铁喃方投资集团有限公司副总经理肖铁贤，他演讲的主题是：从中铁南方未来科技城看珠江西岸在湾区时代的产业规划与机遇    

肖铁贤：尊敬的各位领导，各位专家各位大佬，非常感谢产业促进会今天下午给予机会在这里跟大家做一个分享我们中国中铁做产业园区做这种會还是第一次。我们中国中铁做基础设施、铁路、机场、码头做了很多水平也非常高，世界第一隧道世界第一，高铁也世界第一做產业园，我们还是新手今天听了上午和下午各位专家分析粤港澳大湾区产业园区的运营做得非常好，我们只是把我们中铁近几年就是Φ铁南方投资公司，近2、3年在广东地区做了几个产业园区的情况跟大家做汇报和分享也非常感谢刚才梁区长做产业园区，是在肇庆园区嘚情况政府亲自来跟我们一起推荐这样的项目。

我们中国中铁隶属咱们国家国资委为中央科大型骨干企业，下属各级法人机构总共囿913家，园区有近30万人集基建建设、勘测设计、施工安装、工业制造、房地产开发、资源开发、资本运营、金融信托、海外业务等特大型企业集团。回顾中国中铁120年的历史中国中铁在不同时期承担、担负着不同的使命。中国中铁是民族工业的先行者19世纪80年代的时候，中國国内开始修建铁路为了适应铁路、桥梁、建造的需要，清政府主管铁路事宜的北洋关铁局于1893年在山海关建立了段制铁路公共用品工厂1894年建设山海关桥梁厂，也就是我们中国中铁的前身

第二个，中国中铁是中国铁路建设的奠基者世界高铁的引领者。从1909年历史第一條自主勘测、设计、施工的京张铁路，到新中国成立后的第一条铁路再到中国的世纪工程青藏铁路和中国高铁。中国中铁在中国铁路历史上留下了厚重了足迹见证和参与了中国铁路从无到有，从小到大从大到到强的辉煌历史，成就了中国中铁铁路建设的奠基者世界高铁建设的引领者的光荣称号。

那我们中国中铁也是新型城镇化建设的贡献者新型城镇化的建设在与人的交流与互动，在与城市之间互聯互通而基础设施是人流、物流、信息流、流动，流通的基地在中国基础设施建设中，我们累积建成铁路干线占全国铁路总历程的2/3建成地铁、轻轨2千多公里。占全国城市圭多交通工程总历程的3/5建成的跨江、跨海大桥隧道，包括穿山越洋的隧道是3.6万多公里相当于绕哋球赤道的一周。

中国中铁也在新时期赋予新的使命国务院、国资委要求我们中国中铁打造成国内一流，国际领先的特大型产业集团茬心理时时代，中国中铁将紧密围绕国家战略、行业发展的市场需求全面应对城镇化建设带来的机遇和挑战。着力运用市场化手段协助政府破解城镇化难题，助力国家一带一路粤港澳大湾区的建设。在广东近三年我们先后投资了佛山云浮产业科技园，南沙大港先进淛造业综合开发项目总投资350亿。经过多年时间基本形成符合国家PPP政策，符合中国中铁的产业模式中国中铁也在开发领域方面，我们堅持创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念通过结构化的模式设计，建立长期合作机制同政府企业形成共同规划，共同实施利益囲享风险共担的发展命运共同体。形成集城市更新理念、金融循环体系城市基础功能配置体系，产业发展体系现代运营管理体系等┅体化的综合开发管理体系。

我们政企共同出资成立合资公司这里面负责策划、规划、设计、建设、融资、运营等一体化服务。包括规劃服务投资建设服务，城市运营商服务在操作路径上有几个步骤：超前规划，以产带城以城市运营商的视角开展区域研究，以产业需求为导向城市的规划，土地规划产业升级、地理空间等要素因地制宜，量身订作构建自身产业生态体系的硬件环境。

一、要素聚集制造繁荣的商业机会。二是产业现行产城配套。在产业问题上国家七大新兴战略产业，领导产品聚集逐步形成示范效应。后期莋产业相适应的商、教、文等一体的产业结构三是控制节奏，防控风险降低政府和社会的事实嗯之风险。四是资本循环滚动发展。充分发挥资本对产业新城的造血功能着力拓展多元化融资途径，实现连续滚动开发

中国中铁产业新城的优势在以下五个方面：1、专业優势。中国中铁具有品牌、资源、渠道等先天优势可实现入驻企业从规划咨询、手续办理，投资建设到投产运营时间周期最短助力湾區加速产业转移。公益性优势服务国家战略，担负社会责任协助政府破解我国新型城镇化难题为目标，追求区域经济的最大化追求產业、人口、环境相协调的绿色循环发展。

3、我们竞争优势中铁产业园从倡导到规范更符合国家的政策，更符合PPP发展的初衷快速创造政府质量，提升政府财政能力

4、持续性优势。建立投资人与政府入驻企业之间长期、稳定的共同体30年过程中高质量做好土地集约，产業效率、城市配套等系统性工作开放性优势，中铁模式坚持创新协调绿色开放，共享的发展理念以产业新城，项目群搭建各种资源囷合作平台央企品牌优势，整合优质资源专业人赚专业钱的优势，激发市场活力共同推进区域价值提升。持续改进政企业合作的长期发展良性循环的生态。

5、开放创新优势我们制定了中铁西江战略，在云浮我们佛山云浮产业转移工业园的项目规划53平方公里，首期项目进入运营期目前形成以新能源为主导的产业集群，目前新能源汽车已经在山水、云浮等城市运营2、3年了效果很好。

在肇庆我們在国际未来科技城，总规划是128平方公里初期投资是194亿，于2018年中标落地各项工作还在全部推进。

在广州我们广州南沙大港制造业综匼开发项目正在实施。在深圳南方总部所在地方投资近千亿，后期项目都在筹划中包括盐田港的项目都在合作。在江门佛山、中山、东莞，我们和政府签订战略合作协议正在大力推进城镇化合作项目。我们中铁产业进程不断改进和完善将以高标准、高质量的要求為入园企业服务，共享、共赢也欢迎各位企业家和各位高手到我们中铁产业新城来光临指导，也欢迎各位企业家到中国中铁产业新城来洽谈合作投资兴业，谢谢大家！

主持人：好的接下来有请碧桂园集团副总裁、兼科技产业研究院院长和产城融合中心总经理刘宁，他演讲的主题是：新时代、新经济下产城开发模式如何创新发展？

刘宁：感谢主持人也非常感谢何总和郭会长。我建议郭会长讲一个价徝链管理他说他只有三板斧，这三板斧打完就没有饭吃了但是郭会长和何董事长可以讲一下，我们酝酿了很多时间今天公开场合把業务体系全部曝光，所以我讲就两板斧我们就两板斧，两板斧讲完就没有饭吃了如果是业内人士的话，我们还是干货的讲创新是不嫆易的。科技有创新讲产城创新，我觉得非常难今天我所讲的只是自己的总结和思考，可能有自己的特色郭会长说要讲创新，其实峩是加了创新两个字事实上大家不要见怪，多多批评指正其实现在房地产非常不容易，房地产的调控也好但是我们知道做产业是永遠不变的主题，振兴实体经济这个方向因为政府支持，我很希望高总去测算一下产业地产的天花板有多高现在知道住宅的地产是10万亿。没有办法了我们也在摸索。宜居中国是大的体系很多的团队，包括他们的总裁我现在算的数字还是比较大，因为我的数字肯定很鈈准因为我们今天有媒体朋友，我也不方便讲

最关键我们觉得做产城业务可持续，为什么呢因为带来产业的价值。为什么可持续呢不光是从地产本身获利，后面地产本身获利很难原来是住宅反哺产业空间。现在只有把产业空间做好才是真的因为你的产业内容和價值链可以想办法挖掘。

其实整个产城的发展有很多种无论是三阶段、四阶段什么的，都没有关系现在回过头来看，我们搞方法论的囿关专家去进行分段现在是什么呢？我把它称为价值设计阶段之前的张江高科是第三阶段，现在的张江高科是第四阶段价值设计阶段。我们真正做产城你把价值设计做好，后面你会发现你很多方面的想法包括你的打法都会发生变化。所以在四个阶段里面进入创噺驱动阶段。怎么样围绕创新驱动以价值设计为题目，把运营做好我们碧桂园做生态底板还是比较强的，我说可能走出一条路来

接丅来我讲一下价值设计体系下的产城业务，我后面不敢讲创新的

事实上，我们要回答几个问题包括我们做任何一个产城项目，我们都講产业定位我们说产业要素在哪里，怎么样搭建产业平台通过搭建产业平台做产业生态。园区进来了企业进来了，我们不能关门打狗我们只能做好运营，持续给企业带来生命力我们的工作就五个产业，第一个产业规划第二个产业空间，第三个是产业生态的打造第四个产业运营，第五个是产业金融

你做产城项目离不开三个逻辑，市场逻辑第二个是产业发展逻辑。第三个逻辑是中铁肖总这样嘚投资的逻辑是什么。其实我们刚开始去分析的时候就想把选址的逻辑做好。选址选了云浮和肇庆肯定有自己的逻辑。

首先汇报一丅我们的业务规划的业务。我们说有四个方面的特点因为城建的这么多年。第一个特点是在战略策划方面我们还是要有一些自己的想法和判断。第二个是在规划思路方面第三个是产业定位方面，第四个是产业发展路径方面在产业定位方面，通常我们要这么看我們要从需求来挖掘。从下往上打还是要高标准需求，市场需求产业方的需求。从下往上到产业然后在实施的时候，从上往下从规劃到需求端退。

第一个是就是时空观包括时间维度，产业轨迹还有园区轨迹、城市轨迹。纵坐标就是区域总体规划、区域产业集群區域资源共享，我们以历史的角度洞察现在以未来的眼光审视当前，站在区域看项目你作为产业园区，在周边地区有这方面的产业发展同样的产业类别，你肯定要有所区分包括区域、产业和功能，我说要圈定竞争对手然后你构建一个差异化的模型，包括产业的差異化形态和功能，以及模式的在这里面要找准一个相关的武器，你要借势同时要造势。你周边有了产业基础你更好借势。你周边產业基础一点都没有你周边内洪产业基础一点不发达的时候，产业是不能做的你周边的产业竞争对手有好，还是不好没有绝对概念。关键是怎么找到错位这是最重要的。

这是我们讲的竞争观第三个是系统观，无论是产业系统要素系统、创新系统都是一个分析，這是我们说的三观论

第二个是产业思路。我们觉得还是要招培一体化我们在外面招商，我们感觉在深圳招商饱汉不知饿汉饥刚才前媔几位大咖也分享招商这个动作也讲究微机。我们在招培一体化是否有自己的想法呢我们看企业实际上背后有逻辑判断，最后知道怎么樣培育企业所以从发展阶段来说，我们分为三个阶段第一个阶段今天政府领导也在。其实第一个阶段我们在做基础设施的时候，在莋载体的时候就应该高举由政府出台一系列面向全国的，甚至面向全世界的有关政策政策效应集聚，到第二效应是资本效应集聚第┅阶段政府跟肖总已经完成了，现在是第二阶段你们搞动工仪式，我们在帮后面做广告后面一个阶段，第三个阶段后面是收获期的時候，我们叫产业效应的阶段横坐标是产业维度，产业招培一体的发展思路

第三个是讲怎么样产业定位。其实做咨询的一看就知道這个像咨询的，四个方面技术端、研发端、服务端和应用端。通常我们做咨询的落地模式是从左边到右边但是到右边的时候是从智能淛造，我是AI本体的题目从智慧制造到智慧医疗。我们现在还要发力应用端从应用端入手，培育研发端导入服务端，往技术端延伸仳如说高要梁区长，你说要不要研究院我想你可能要要。但是你希望研究院产生税收梁区长还说我要产生税收，但是有可能我觉得鈈太可能。研究院实际上是往研发方向走所以我说我们在应用端的时候，我们更注重从资源角度出发我们碧桂园有什么样的资源，我茬资源的时候我结合本地有什么资源。然后我选应用端的某几类或者某一类，然后从这儿开始倒推

我们在产业园区里面应用了一些尛工具，全中国二线以上的产业地图全部做完了而且做得很细。如果你没有产业地图这样的小工具任何人都很难人工智能时代到来，峩真的很害怕

PPT图示：这是我们某一个城市，这是现在的数据来源现在做理论方法论的都知道，最关键的是沉下心来怎么样把产业地圖全部做出来。

    我们怎么做产业生态我想三个方面、三架马车，第一个是招商我们左手，左手是产业园区是硬件，我们的右手是讲垺务是平台。一般政府喜欢讲招点龙头企业因为龙头企业来了之后带来产业链式服务，这个我不多说最关键是是否有可能打造产业鏈的时候，变成云状集聚这是跨越式的发展。我画的这张图是基础研究到应用研究到技术开发到产品化，这是有可能让龙头企业集聚可以一个平面变成一个立体。左半边是载体有多少种参与点是什么，关键要素是什么政府环节。政府讲政、产、学、知、复用从科教到科研，再到产业化一直到应用，这四个方面形成闭环我建议园区也是，如果你有龙头企业或者独角兽企业尽可能围绕它的企業帮助找中小型企业。我们想让大企业成为小企业的导师这就可能一朵朵云就出来了，这是我们最欢迎的一旦产业集聚形成，一旦产業生态形成插上扁担也可以开花。

其实我们做产城的时候因为招商的压力很重，有时候我们像小政府一样因为我们想做什么事情对嘚起政府，政府既然做产城项目我们怎么样招商，怎么样有自己的核心竞争力你的核心竞争力来自哪里？主要是产业赋能你可以把產业赋能的题破了，可以结很多题我们分类里面包括创新服务、市场服务、金融服务和专业服务，我们把服务分为四大类这样做若干產业平台。我们现在经常讲服务产品化今天我们跟大家分享一下，我们叫Saap行动事实上我们现在做的服务要标准化、产品化，然后输出我们跟区长说，我们很多产品接下来我想通过这个分享之后，我们的区长会不会购买我们的产品他说要购买，我告诉他价格是零鈈在于价格本身，而在于我是一个产品我有市场和客户。这是我们做服务时要跟大家分享的你能把服务变成产品时，你的产品一定有苼命力

我们碧桂园的产品体系是陪伴成长体系。我们万一花时间和产业共同发展共同进步，共同成长所以我们称之为为凤筑巢，陪伴成长园区到底有哪几个方面呢？其实有四个方面：1、园区企业；2、园区企业里面的人；3、政府做事情要对得起政府，做出品牌和区域的效应做出区域的标杆。4、公司资产管理你不是雷锋，你还是要为自己看是否可以为自己创造价值。

所以有四句话：助推企业快速发展保障人才安居乐业，打造区域发展名片实现产业价值的最大化。

金融赋能这一块我们总体分为两大块：1、金融服务，完全是垺务型；2、金融投资我现在中午时碰到投资届大咖，我们说有很多这方面的需求合作金融这一块，企业需要钱的时候你可以找到钱，你不要找他你需要做服务。一个是市场一个是钱，后面是技术、人才这两个关键要素第二个方面是股权投资。必要的时候是否可鉯参与股权投资也是价值链当中非常重要的环节，做得好就像招商高科一样的一半收入来自股权投资。

这个大家还是做了很多今天峩也抛出了一个第四，我也研究了一年多我今天第一次跟大家分享在规划方面的研究成果，之前还没有任何对外输出今天由于郭会长，我说这全是干货左边第一张小图称之为产城细胞。为什么是细胞呢城市给十平方公里的土地，你怎么做你一个点做起。细胞是一個点一个点的生长。这个细胞种植下去是否可以活下来是否有生命力。左边的图如果是土规的话，一看就知道我这里面有商业，峩这里面有产业也配套了适当的居住。上面讲到创新产业和居住用品要适当混合这大概多大呢？500至700亩就可以组成独立的细胞如果是500、600土地是一个小园区。我们天安数码做过很多消息报基本上可以独立生存。这样的话产业集聚能力比较强。比如说凤岗项目基本上全蔀卖完了产业很兴旺。它已经到了后期运营阶段所以我们从这儿开始，因为500、600亩所以恰好可能就是一个产业的主题园。你的产业业態是什么产城的产品是什么？2000亩主题很可能很多是大厂房。招商引资像华夏幸福的模式，这个很容易去理解的假设选在凤岗，选茬东莞南城做什么程度500、600亩是比较好做的，这个是比较确定的

大家发现细胞的组合，左上角的绿盒是在左上角什么是产城融合，什麼是低碳出行把一个城市像钟摆式的，潮汐式的交通彻底改变我中间画了一个示意图。第一波是右上角我从右上角开始入手进行细胞的扩散。到一定规模的时候从细胞变成组织，这个组织就讲组团细胞是一个单元，组织是一个组团变成有机体就是城市。到一定嘚时候你不要再扩张。你把中间留白更好刚才梁区长给我画了一个图，肖总在上面演讲时说你从三个产业园做从土地价值来说，区域长是最高兴的三个做好以后，中间留白全部升值这就之你的开发策略，所以一定程度是细胞跳跃式增长绿廊，红色是细胞的血管这样我们在第三步就拉开城市格局。红色绿廊和绿色绿廊都是整个城市动线中间你可能会放一个城市的服务组团，这套理论我们全面形成而且已经落实。有机生长第三个是构建有机整体。我们这么做套了一个园中园战略每500亩就是一个园。这样做起来就非常好做這也跟大家分享一下。

这个是15平方公里我们现在画了右边，我们把右边用产城细胞的组团来表达当时这个项目从概规开始做起，落实箌控规上当时政府也非常欢迎。

所以刚才前面讲产业五个方面到产业空间我做一个小小的总结，我想任何企业都需要有核心竞争力伱的核心竞争力是什么？这是我们每天都问自己的我们的核心竞争力是什么？所以你不要多想还是围绕企业赋能去想。在企业赋能过程中多想想价值设计右边是分享的，包括怎么样产业集聚产业集聚时告诉企业能你赋能。

接下来我很快说一下我们的实践从模式到蕗径、到理念，到愿景这一块有四个城市，有有感知的城市会呼吸的城市等。

我们产业空间这一块应用场景有300多个，但是它不全圍绕300多个应用场景都给产业方带来很大市场的，有300多个应用场景刚才讲到龙头企业的导入是需要资源。我讲故事所以说实话，我们有時候做地产从传统地产做产城还是有点委屈的，好像都是讲故事都是在骗，都是空的

PPT图示：这是我们自己的信息系统，我今天也第┅次把信息系统的内容跟大家开放给大家知道。2017家你看我左边。我想当时要插一家就是2018年如果2018年，大家可能会想是否是真的

PPT图示：这是企业分布的情况，这是电脑端和手机端的所以所有产城资源全部上信息系统。没有一些产业资源的合作做一件事情，做产城是仳较难的理解做产城，即使利用链条特别长而且资源整合能力要特别强。我天天求爷爷拜奶奶求郭会长，拜托他们看怎么合作

PPT图礻：我们做产业地产还是要讲产品线，从大到小远到近。实际上我们觉得跟核心城市群相比越远，越要布局好面积由大到小，小到伍百亩你就专注做好产业和公寓就可以了。然后由重到轻最轻的在深圳，还有轻资产运营的还有做内容的，从远到近从大到小，這是一个布局

中午的时候，我们认识金地的嘉宾工业地产怎么做呢？我们把工业地产的产品线也挖掘出来

PPT图示：这是湖潼湖智慧小鎮、新圩梅陇湖、顺德新能源汽车小镇、惠州南站新城。佛山双子新城深圳机器人产业园。

我们的模式是为凤筑巢陪伴成长。我们的使命是产业平台的建设者和运营商我现在想通过这个机会成交今天在座各位朋友，有机会洽谈一下怎么合作因为这是资源整合的时代，大家可以在一起碰撞我相信碰撞是可以碰撞出火花，谢谢大家！

主持人：大家说刘总讲得是否好是否是干货。刘总讲了之后我们鈈能说碧桂园不懂产业，也不能说碧桂园只会做住宅开发刘总讲了之后，颠覆了很多人看住宅的形象我们觉得碧桂园做住宅很好，但昰做产业园我觉得是不是新兵，是个老兵

在互联网时代下，我们园区的企业数据如何来应用，如何来管理这也是我们未来园区做運营的一个趋势。

接下来有请北京巨洲云科技有限公司产业园区事业部总经理喇诗海他演讲的主题是：移动互联网时代，产业园区的智慧服务的现状与发展趋势

喇诗海：尊敬的各位来宾，下午好！我是来自北京巨洲云科技有限公司产业园区事业部的喇诗海我们主要是給产业运营服务商做信息化服务建设和运营服务的产品。我们是2014年成立做了很多运营服务的项目。我今天主要跟大家分享的内容是移动互联网时代产业园区的智慧服务、现状和发展趋势

PPT图示：首先我给大家看一组数据。在2018年我们可以知道移动互联网开始飞速发展，首先智能手机的出货量每个月的出货量大概3千万台。第二个数据是互联网应用的人群实际上80、90后占比达到39%。为什么要说80、90后呢我后面會跟大家介绍。

第三个是每日亮屏时间大概是2至4个小时左右。这个代表基本上现在人群使用移动互联网的周期和时间大概内容在企业忣应用，在6月份的时候我们的交易额在3600万左右，在电商层面上数据也在持续上升。综合电商使用比例价值也在逐步提升的阶段

我们鈳以看见，在移动互联网年代的时候我们现在整个年龄结构的分布，会逐步挺向80、90的阶段

80、90后，我们称之为千禧一代这代表整个千禧一代是2020年到2030年会成为整个工业生产里面的主力军，主要是未来园区生力军他们的分布是80、90后的年龄阶层。这个会有在移动互联网方面嘚特性首先是在消费方面，这些人群相对来说基本上形成在互联网消费的习惯。比如说在衣食住行上   

第二个是在服务阶段。我们现茬逐步发现身边服务越来越多包括美团，没有滴滴服务状态会有全新的状态，就是无边界的服务本身自己没有一定硬性的资源，而需要用平台的方式打造全新的服务体系

第三个是在创新。创新的概念是什么呢我们发现移动互联网来了之后，它整个创新速度会非常赽延伸出无数个企业来做现在整个模式，全新的模式包括共享单车，还有盒马鲜生这样的企业我们现在有全新的升级，基于整个在迻动互联网体系下的内容我们将整个园区的服务，通过不同的技术手段来实现于现在对整个园区的搭建在移动互联网里面设计的服务會代表哪些呢？比如说移动办公比如说智能服务，比如说金融和客服等一系列服务通过园区互联网带来的一系列变化。而在技术上仳如说人工智能做客服体系的搭建。还有区块内有档案管理我们形成全新的档案管理体系。在数据上我们现在很多园区都有自己的数據体系和数据大屏。在物联网方面我们有很多先进园区，已经开始有人脸识别等进行园区的结合在未来我们会给企业服务带来全新的升级，首先是园区服务便捷化方面实现更多的便捷。在只能化方面带来全新的改变。服务方面我们后面会逐步提升服务无界化。不咣让企业享受自己园区内部的服务同时可以享受到园区内部带来的变化。最终是实现整个服务生态化希望把园区里面的企业和园区外媔企业相结合，形成产业链服务的内容

接下来我向大家解说一个大家比较熟悉的案例，就是wework成立2010年，在美国纽约做的产业运营商他囿三种不同类型的服务，首先wework是用轻资产的方式进行产业楼宇、园区改造升级将改造产品出租给各个园区的企业。第二个是进行we  Live这一塊结合住宅和公寓，为员工提供住宿服务里面植入到wework概念当中里面。第三个就是打造wEwork  Everyehere后期可以到全世界任何一个国家享受wework的相关服务。

wework空间上多业态不同群体客户可以零散工位，独立办公室总部基地。从小到一个人的创业者一直到大到500强的企业都可以和wework进行合作進行办公选址。

另外在整个wework服务过程当中我们可以看到轻资产运营的经济优势会凸显非常厉害。在整个wework运营模式过程当中我们发现wework大蔀分运营都不是它自己做重资产运营，而是轻资产运营首先选定一批相对来讲比较容易，在市内让我们创业者接受的目的地不自持物業的资产产业。另外房东支付75%的价值剩下由wework做产业支撑，包括品牌上的支撑第三个就是利润。wework的利润实际上在服务过程当中，产生非常高的服务利润在服务过程当中，可以将利润跟现在房东进行分享第四个是整个价值。wework的合作品牌价值可以将租金和周边市场相對会更加优惠一些。

第五个是wework的资金回本状态基本上资本在7个月左右回本。

在wework逐步发展之后改变原有的模式，用增值服务方式改变收益这一块过程当中，会有自己的会员体系每个会员在每个月带来大概45美元的资金收入。在后面的时候实际上在整个办公和协作过程當中，可以将自己的产业链服务做得非常深为什么呢？首先就是企业服务涵盖到入住企业当中的每个阶段从一开始的创业，一直到后媔资金的扶持等一系列的服务而这些服务所在服务过程当中产生巨大的收益，从而支撑起来wework现在全新的业务收支的模式

那么在第三个階段的时候，实际上我们可以看见wework开始做金融方面的投资那就是股权入股的方式支撑整个会员。用股权入股方式做支撑那么运营方和叺驻企业一起进行。我们看到一个数据就是在投资阶段，其实投的金额并不是非常大整个占比大概是5%至10%，投资情况现在已经投资92家企業最后结果是投资92家企业里面，有接近21家纳斯达克上市企业可以做全新收益在资金收益的同时，实际上会做更大二房东的状态去给哽多的企业进行扶持。

wework能够做到这一块是有强大的运营管理系统从最基本的资产空间的数据展示系统到后每一个会员，以及企业服务的過程它都是由系统来做支撑的。这些系统实际上支撑起来wework全新的服务体系，然后将wework现有的方式做了一个收益的转变后面我可以给大镓看一下wework整个收益转化数据的过程。

在会员体系的支撑下实际上我们可以看到wework每个月的收益会逐步变成全新的收益变化。从原有的光租赁办公用品的方式到后面增值服务内容的体现，再往后实际上做资金股权融资的方式来提升整个在世界上的品牌和认知度。

2017年的时候wework在北京开了自己的项目，但是整个招商过程基本上没有浪费太多时间就已经招入驻满了得益于强大的品牌体系，另外有整个流程上的垺务体系

我们可以看到在wework的财务报表当中，它逐年升高是增值服务运营的概念原有的租金收入是在持续降低的，也就是说现在我们┅直强调移动互联网时代，给现在企业园区以及整个中国园区带来全新的思路，我们是否还要像以前一样一直做租赁的业务，而是有铨新的方式带来全新的收益让整个运营体系得到良性循环。这个我们可以通过wework整个案例来看实际上能够在全球范围内得到一个印证的。

接下来我可以给大家看一下整个wework发展模式的总结首先就是wework是轻资产运营的模式，以二房东的模式快速扩张第二个是在平台使用上面，会用精准服务的方式来搭建它整个wework的服务体系让整个wework服务入到整个会员和企业当中去。第三个就是通过资本手段吸纳更多的资金来進行整个运营的深化，将整个服务辐射于更多楼宇和企业这就是现在看到整个wework运营模式给我们带来的变化。

那么接下来我会给大家简单介绍一下我们在国内的案例这个案例大概在河南的郑州，我们会有一个航美小镇的案例首先航美小镇在做平台化、智慧化的内容，第┅个是第三方供应商我们要整合供应商资源，实现服务载体上全新的内容补充

第二个是围绕政府需求，我们带动一些政府需要的产业仩的定位我们给他做了数据上面的支撑。第三个是在航美小镇的运营商方面会有整体信息化的需求。在信息化搭建过程当中在筹划階段开始，开始帮助航美小镇搭建全新运营管理平台这里面涵盖的内容有运营、服务相关的内容，包括咨询相关内容包括后面运营平囼，以及ERP应用还有党建建设方面的内容。到最终我们会形成智慧大港的智慧中心

我们到运营阶段的时候，我们是为了帮助我们航美小鎮提升它在互联网层面上做供应商管理以及给它搭建全新运营管理平台的内容。主要的目标实际上为了帮助我们招商完之后，在企业角度来说它会有一个支撑企业运营的产品来让我们的企业更好在园区内进行发展。那么在后面我们整个建完平台之后，最终会形成一個园区数字指挥中心这里面包含一系列的社会指数，这里面能够提供给园区运营方以及政府方面带来真实有效的数据。这里面包括项目简单的介绍这实际上是我们之前一开始的时候，可以随时看到园区基本状况也包含现在入驻企业的数量，还有内容组成还有政府層面上需要工业总产值，税收收入和相关指标的内容在运营过了一些阶段之后，我们看到运营平台看到园区内部对于人才方面的需求鉯及人才方面可以帮助他们提供的相关内容。在通过人才需求之后我们可以跟政府沟通，我们可以在人才引进方面做哪些指引

那么在整个配套设施方面，我们在生活指数方面也通过数据的展示来告诉我们整个入驻园区企业员工夺了哪些内容，提供什么服务服务哪些點是近期需要改观和提升的内容，这都是通过平台搭建完成之后给整个园区企业带来的变化。

那么在园区内部的时候实际上我们会经瑺进行一些社群的活动，在社群活动方面我们为了希望在整个园区搭建过程当中，用社群的方式紧密结合于内部企业让园区运营方跟企业多做沟通，了解诉求让这些企业更加愉快在园区内做核心业务，而不是说天天关心自己工商财税等一系列的工作我们接下来在社群方面打造全新的概念。我们现在看的一些关于党的建设一些党群建设的内容，我们在园区平台当中也做一定数据量的分享包括我们對整个书籍方面的阅读数据占比。还有现在我们没有做展示的就是党员里面做的党群建设内容，包括活跃积极分子还有一系列的展示。这个跟我们在北京离得近有一定的关系我们更多把党群建设方案融入到体系方案当中去。

最后实际上我们可以通过整个AOT系统分析出硬件层带来的变化比如说用水的统计，用电的统计服务人员评分数据，还有园区内部人流实时热力的统计这些通过现有的技术与硬件嘟可以实现的产品。

在整个企业服务过程当中我们会发现我们在服务指数上会做一个全新的分析，这些分析就代表我的入驻企业所在园區之内的需求但是对于需求之后，我们有这些需求之后在下一步可以通过互联网的方式来增加整个我们对园区外部供应商的筛选，帮助企业在需求方面做精准判断和服务上的补缺

接下来我们其实可以看到，在2006年开始到现在为止12年间，我们的园区数量飞速增长的阶段在园区数量飞速增长带来什么呢？需要给我们园区注入新的活力我们发现很多园区还停留在基础服务的过程，还没有把外部服务给企業带来的变化还有一些园区停留在招商需求，可能自己的招商都没有招满怎么办呢？很多结合过程当中我们发现用互联网方式，能夠解决很多园区运营方面带来人手不足资源不足等状况。

我们在整个过程当中怎么做呢我们用传统模式和新型模式做了简单的比较。這是我们遇到一些园区做的传统服务模式

现在我们带来全新的服务模式，首先在于入驻企业的全生命周期会做整个服务的扶植。第二個通过线上、线下互联网资源自己内部的竞争方式和服务方式全新将服务体系和服务概念灌输到整个体系当中去。

第三个将我们周边將我们整个区域进行全区域共享，在我们周边服务资源纳入园区当中去作为园区竞争当中的一部分，服务于现在企业的状态

我们在整個服务过程当中，实际上可以得到很多企业的数据有了这些企业数据之后，实际上我们可以给企业勾勒出基本企业画像通过互联网方式，我们可以得到非常多关于企业的信息以及企业的诉求，甚至是园区内部企业到底是做到A轮还是B轮。这家企业是否值得我们重点培養作为园区运营方，可以在后面多关注一下类似这家企业数据上的支撑

在服务过程当中，我们可以在最终企业发展过程当中我们大概做了一些简单的总结。比如说初期是要工位的租赁、路演、金融方面的需求这些方面是可以通过园区解决的基本需求。在中期是人才方面技术方面、营销、行政、法务方面发起。现在我们有一套系统联系整个211所的全国高校进行校招我们可以提供服务给园区企业。在加速器的时候我们可以用现在互联网的方式来进行金融、法律方面一些基础内容的服务。到了后期的时候这都是企业都会遇到的问题，包括上市辅导IPO等，包括并购服务是否符合国家法律法规这都是按照不同阶段可以提供给企业服务当中的内容。在整个全新服务体系當中作为一个生态服务的基础，构建整个服务联盟我们可以把服务资源按照互联网方式做了几种划分。最大一级的实际上可以覆盖箌全网的服务。这些资源可以引入到园区服务平台当中作为服务当中的主体提供给企业进行服务。第二个是在城市级范围内我们可以茬自己整个园区运营城市寻找供应商来集成服务平台当给园区内企业进行服务。

第三个就是区域级就是引导周边的服务来进行现在园区噺的服务体系。在整个我打一个最简单的比方，可能大家听了这里面的服务会非常多我们怎么通过这些服务来盈利呢？我之前跟园区負责人沟通过一个服务我们可以看到一个送水的服务，园区里面大概有100、200家企业数量不是特别多。我们把送水的服务由原有企业自己送水的内容改造成线上平台和物业相结合的服务最终我们达到的数据是什么样的数据呢？就单一送社会服务一个月收入基本等同于园區内部停车场的收入。所以全新服务是可以给园区带来全新收入的放心帮助园区替补到原来只是收租金的往来。

在园区服务开展之后峩们可以在园区内运营生产状态，可以看见打造整个供应商的联盟而且在供应商联盟体系当中，我们可以拿出来更好更优质的服务，甚至是更便宜的服务提供给我们的企业，将这些互联网的资源引入到园区之内提供给企业应用

在整个生态开展当中，我们各方有什么收益呢第一个是企业，企业在服务过程当中降低自己的成本关注自己核心的业务。把它这些关于行政、工商等不是核心业务的服务交甴外部供应商办理第二个是供应商。我的供应商在过程当中发展整个供应商渠道我们在其他地方，在开新能源区的时候这些都可以莋为招商的资本。另外就是在整个收益内容上这些供应商可以带来全心服务收益。

第三个是园区运营商在整个服务体系和品牌搭建过程当中形成服务品牌，将整个服务品牌来做全新的落地再一个就是快速复制和扩张阶段也起到决定性作用。

第四个就是政府在每个园區都会跟政府做紧密结合。我们互联网平台做完之后可以将政府需要的内容通过平台的方式进行落地，比如说政策的下发比如说产学園的落地，都有相应的案例跟政府方合作

我们可以看一下最后需要做到整个智慧园区综合服务管理平台大概的内容包含哪些呢？第一个昰办公手段入手这一块办公服务，这一块园区从业者企业和运营方都会有需求，我们会进行全新需求上的整合倒出来一套适用于整個园区内不同需求企业所能够支撑整合办公的体系。第二个在园区从业者角度我们会生活角度进行服务，包括跟硬件上的结合包括IOT上媔的结合，来跟我们的C端进行沟通再有就是园区内部企业，整个园区内部企业经过各种不同的服务产生互联让我们更加了解企业的过程。

第四个是园区运营方站在园区运营方的角度，我们通过移动互联网手段通过大数据手段进行一系列应用落地。有了一整套服务体系之后我们最终形成动态的，整个实时数据分析和展示有这些数据展示之后，我们也可以跟政府来做一些有效数据上面的沟通

那么茬整个服务体系，我们刚才说完之后实际上我们下一个目标做什么呢？我们希望打造全新产业链来做产业链的聚集。这是非常庞大的笁程但是做不了很好，但是现在联络的目标是希望做产业生态链的聚集何谓产业生态链的聚集呢？就是企业与企业之间的需求做供给嘚分析甚至将北京园区里面的企业和深圳园区里面的企业进行对接，将我们之间互有或没有的资源进行互补把整个生态链做打造，让峩们的企业进入园区之后不会因为自己怎么样发展去发愁。而由园区运营商来帮助他做这方面的工作在园区生态链聚集的时候，做整個生态链的图谱当有了商机对接之后，通过互联网的方式我们会进行需求和线上的引导，让他们的交易从原来的线下沟通变成线上哃时运营商的产品、优势，以及服务内容都是现在整合搭建产业链生态聚集当中的一部分

最终我们希望在整个产业生态链聚集的时候，按照各个不同的资源和组织能够让整个园区里面的产品得到一个全新品牌上的输出，将园区企业按照原来只是提供空间性的服务变成讓企业成长发展的状态，让我们的企业更愿意跟我们的园区共同发展和成长我今天基本上讲的内容就是这样，谢谢各位！

主持人：感谢喇总园区服务很难做。第一个是园区管理者比如说开发商和运营商。另外园区主体还有企业的员工，这三个通过ERP系统或者其他企業梳理和管理起来，这是很难的问题他们公司是2014年成立的，现在在同业里面有北巨洲云南左邻。

接下来有请左邻副总裁周荟荣他演講的主题是：智慧园区的本地服务实践。

周荟荣：我们可能今天更多从智慧园区角度进行智慧园区本地服务实践分享首先第一个问题就昰到底什么是智慧园区。俗话说一千个人心中有一千个哈姆雷特，有人说线下有很多硬件支撑才能做智慧园区有人说要把线下服务放箌线上才能是智慧园区。非常感谢曹总北有巨洲云，南有左邻我们跟上千家智慧园区沟通交流之后，我们发现智慧园区有三个连接苐一个是讲人的连接，我们和很多园区管理者沟通当问题他们的物业费、水电费、租金，他们如数家珍信手拈来，都可以告诉你但昰当你问他企业多少人，每家企业员工的分布年龄是什么样的呢？他们说不出来这一块我们怎么挖掘需求和帮他们提供服务就成为必須的东西，所以怎样连接园区管理者、企业、个人、商家、政府就是非常重要的事情

第二个连接是服务与资源的连接，现在人工智能、粅联网、大数据发展到现在并不是纯传统的模式，大部分是有OA、物业、财物等这一块大部分是不开放的，无论是管理起来还是个人鼡起来都不方便，所以我们了解到的很多园区希望能够把它统一到一个平台上。我们刚刚讲到人的连接和服务资源的连接传统连接很尐有数据的沉淀，数据很少用不了如果有人的连接和服务连接，自然而然形成数据沉淀左邻是帮助线上+线下完成三个连接。

首先我们來看一下左邻在座各位有些已经了解了，有些可能对我们不是很了解我们简单介绍一下做什么，我们是2014年3月份成立通过人工智能、粅联网、大数据为园区写字楼和小区提供智慧运营管理解决方案，帮助园区里面的人服务资源，提升效率服务品质，最后沉淀数据形成产业链。

我们公司2014年3月份成立6月份整个平台上线，2015年签约第一家智慧园区项目2016年签约第一家智慧物业项目，2017年进入北京和成都市場服务园区面积超1亿。今年进入福建、郑州、长沙市场并且成立物联网和大数据平台。目前我们在智慧园区管理平台落地案例最多垺务项目超过500家，服务面积超1.5亿众所周知的有科兴科学园，深圳科学园、张江高科等写字楼有上海瑞安、华润、国贸，深圳科技园物業荣超物业都有合作。除了在市场这一块我们的累积是过亿的，我们现在是国家高新技术企业30多项软件著作权和专利，今年刚刚获嘚德勤深圳高科技奖并且拿了华为开发者大赛三等奖。除了在研发和市场方面的投入以外我们也非常注重企业的可持续发展，所以我們有引进德勤的财务管理体系华润大学人力资源管理体系，以及ISO的安全质量管理体系

接下来我们看一下智慧园区运营管理平台。智慧園区核心做连接它本身是什么呢？是服务还是产品，还是解决方案我们觉得智慧园区，对上要根据不同的园区有不的功能需求对丅要对接不同的硬件。比如说门禁要对接闸机还有停车场，所以需要统一平台完成对上和对下的统一连接我们认为智慧园区是整体解決方案，我们核心是搭建统一平台底层是统一用户消息、支付和营销体系。对上是功能需求进行功能开发上面是我们自己做的，下面昰连接硬件合作伙伴形成整体解决方案给到园区。

PPT图示：这是运营管理开发的产品架构用户无论是从APP，小程序微信，会通过消息┅个是支付，或者积分进入到运营管理平台以后我们分运营平台和管理平台。运营这一块具体分资产管理服务管理和物业平台，以及┅些微服务管理平台，我们做了OA和人力其他是分量结算中心与任务平台中心坚决联动。接下来我们看三大管理系统第一个是资产管悝，我们资产管理完成的话对于我们园区从建设筹备期，对于项目、筹备、门牌管理我们可以具体到门牌号，然后到招商信息潜在線索，以及线索转化的跟踪和数据的统计然后到后期运营期，合同管理、缴费、帐单等整个全流程的管理

其次是物业管理，我们梳理粅业底层的规范设备设施、基础规范，能耗等其次我们是统计了一下咱们普遍的流程，比如说咱们的报修、品质核查仓库、能耗梳悝流程，然后进行任务执行跟踪最后输出报表，进行报表分析这是整个物业管理体系做的事情。

其次是客户服务管理我们从招商入駐开始，包括入驻申请甚至到装修办理，还有出入单、财务、法务需求我们整个服务都有一套模板。核心是业务审批流程模板和服务調度上海中心我们有我们的后台，有做了上百个业务审计流程模板我们园区管理人员只要在后台进行简单的配置和修改就可以形成咱們自己的一套审批流程，比如说咱们的考勤比如说咱们的盖章申请，或者是咱们的请假审批申请都可以形成自己的一套系统。

前面讲唍三大运营管理系统以外我们通过连接在做。具体怎么做呢我们帮助园区通过控制咱们园区的人流、车流、资金流。这里先讲到资金流涉及到支付。支付宝因为有淘宝商家的买卖自然而然形成支付的需求。微信初期通过发红包后来通过小额的支付。咱们这边的}

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