来自雪球&#xe6关注 日本地产泡沫和美国次贷——《房地产周期》读书笔记2来自日本1974年和1991年泡沫旗鼓相当，那么为什么1991年是大拐点呢？
一、1974年的日本房地产泡沫
调整幅度小，恢复力强，因为
1、1970年日本城镇化率72%，仍有一定空间；
2、日本经济在年发生增速换档，但仍然保持3.5%的中速增长；
3、日本20-50岁置业人口在1975年接近峰值并开始增速放缓，但并没有直线下降，而是年间保持高位。
4、日本年大量投放货币，M2增速高达20-30%，1973年开始采用中性偏紧的货币政策导致泡沫破灭。
二、1991年的日本房地产泡沫
调整幅度大，持续时间长，因为
1、1990年城镇化率已经高达77.4%
2、日本经济在1991年之后只有1%左右的增长
3、老龄化严重，人口抚养比大幅上升，1996年之后，20-50岁适龄购房人口快速下降
4、1991年日本经济破灭过程
（1）20世纪80年代，日本空前繁荣，外汇储备占全世界的50%
（2）1980年之前，石油危机叠加美国国内通货膨胀，美国实施紧缩货币，利率提高到20%，美元大幅升值，，美元升值60%，结果导致美国大幅的贸易逆差。
（3）1985年，《广场协议》签订，约定5国联手，让美元贬值，接下来日元三年间升值了86.1%。
（4）担心日元升值的对经济影响，日本政府制定提升内需的经济扩张政策，并实施宽松货币政策。1986年到1987年，日本利率从5%降低到2.5%，世界最低。而宽松的货币政策导致年，M2增速从8%提高到12%。
（5）低利率+货币超发，大量资金流入股市和地产，而由于日元升值，国际热钱涌入，泡沫吹大。
（6）1989年开始5此加息，利率从2.5%升高到1990年的6%；并严格管制房地产贷款和土地交易，从而刺破泡沫，日，日本股市暴跌70%，陷入20年熊市。
（7）1992年日本出台“地价税”，所囤土地纷纷抛售，日本房地产进入“供大于求”的冰河时代。
（8）地产暴跌引发大量不动产及关联企业破产，进而以土地投机为主角的非银金融破产，为这些非银金融提供资金的银行也拥有了巨额的不良债券，数年后，几家大银行相继倒闭。
日本陷入失去的二十年。
1985年《广场协议签订》，日元升值，应对经济冲击，采用宽松的货币政策，年，连续5次降息至2.5%，货币供应连续4年超过2位数，同时扩大内需；
三、中国目前的房地产及经济状况
1、户籍人口城镇化率42%，流动人口合计城镇化率58%；
2、中国经济依然保持6-7%的增速；
3、20-50岁购房人口2013达到顶峰，但中国人口2030年才达到顶峰；
所以，担心中国像日本那样陷入失去的二十年有点过早了，中国目前的发展阶段依然会支持经济持续向前发展。
四、美国2008次贷危机
1、2001年网络泡沫破灭，小布什政府推出“居者有其屋”计划，刺激房地产。但富裕阶层基本需求饱和，政府把注意力转向中低等收入人群。
2、2001年起，美联储连续13次降低利率，联邦基金利率从2001年的6.5%降低到了1%，政府立法要求金融机构向穷人发放贷款，如果拒绝发放，将以歧视的罪名进行罚款。
3、发放次级贷款主体是抵押贷款公司，为赚取手续费，推出“零首付”，“零文件”等方式，不查收入，不查资产，无需提供偿还能力证明。
4、但抵押贷款公司不能吸收公众存款，所以依靠贷款的二级市场和信贷资产证券化解决资金问题。所以住房抵押贷款MBS被大量证券化，到2007年的时候，与次贷有关的金融产品总额高达8万亿美元，是抵押贷款规模的5倍。
5、在所有这些政策的刺激下，房地产占GDP比重从2001年的15.9%上升到2006年的19.7%，房价指数飙至历史最高。
6、2004年，在经济略有复苏后，美联储2年内将联邦基金利率从1%调高到2006年的5.25%。还款压力剧增，从而刺破房地产泡沫。
7、年次贷危机全面爆发，形成“百年一遇”的国际金融危机。
看上去，在住房方面，美国也同样是有政府干预的手段，并不完全是纯粹的市场行为，其次，而且美国贷款对象的“零首付”和偿还能力状况使房贷风险加大，而金融衍生产品使得原本就已经加了杠杆的次贷产品又进一步不断升级加杠杆，才导致破灭后影响巨大。
对比美国，中国目前的现状是首套房至少20%首付，甚者国家在收紧住房抵押贷款后，很多开发商优先全款买房，二套房最低首付要求50%，很多地方甚至提高到了60-70%，而且所有贷款直接从银行贷出，没有资产证券化等一系列衍生的金融产品。所以，整体的居民杠杆是远低于美国的。& & &&&&后使用快捷导航没有帐号？
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房价崩溃后的日本，有没有给中国人敲响警钟？
互联网10-083:40
在上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，至今仍未恢复，这是世界历史上迄今为止最大的一次房地产危机之一。
日本在1985年日元升值后，地价暴涨。东京、大阪、名古屋、京都、横滨、神户六大城市土地价格每年以两位数上升，1987年住宅和商业用地价格分别上升30.7%和46.8%。东京的土地市值甚至可以买下两个美国，帝国广场1平方英里土地的价格，比整个美国加州的土地价值还高。
但楼市泡沫一旦过剩灾难随之而来。1991年，日本东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间，购买房产的千万富翁变成了千万负翁，自杀、破产集中爆发。
日本著名的自杀森林 90年代初这里自杀达到高峰 人数超过2000人
过剩的房产随处可见，很多逐渐年久失修而垮塌。股票在房价下跌后进一步暴跌，跌幅超过80%，但是没有一个人敢买。日元进一步暴跌，在1991年日元兑美元跌幅甚至超过了30%，让高傲的日元一下跌下了神坛，开始了几十年的贬值生涯，爆买的日本人从此消失在国际上。
企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家，日本就业压力空前，工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾，于是啃老族率先在日本流行。在1991年，日本离婚率暴涨，超过了正常水平的2.5倍，这其中不乏破产的中产家庭，很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产，自己则选择了流浪道路。
日本在1991年房地产崩盘后，其房价迄今也没有恢复到泡沫时的水平。房价崩溃前，日本人大多贷款买房，很多才工作的人就背负了5、6000万日元债务，在房价崩溃后他们不得不借高利贷偿还银行，借新债换旧债，这让日本人在还债中度过了一生。妄想有人接盘的日本购房者，没有等来市场的转变，反而迎来了房价最大杀手：老龄化（日本老龄人口超过20%，生育率已经低于死亡率，成为最早步入人口“衰亡”的发达国家）。
而目前的中国，是一个靠房地产带动经济的国家，房地产市场在2016年持续“过热繁荣”，一二线城市房价涨幅居高不下，原本取消限购的城市被迫重新限购，房地产价格的疯狂上涨也让外界关于“泡沫即将破裂”的担忧再次兴起，不少外媒甚至将其同当年楼市急剧泡沫化的日本相比较。
当房地产去库存成为经济任务之一，可以预见2016年房价注定会上涨。可是没有想象到的是，2016年房价已经不是简单的上涨，而是“暴涨”，房价一天一涨，排队买房的现象又再次大面积出现了。可以说，2016年房价暴涨比2009年更恐怖，更快速，更猛烈，楼市已经疯了。
房价暴涨，主流媒体频繁发声，人民日报在发布《楼市疯了》之后，9月27日再度发文《失去奋斗，房产再多我们也将无家可归》。文章指出，我们不能因为房价高企而失去对奋斗的信仰，相比于房子，我们更应该相信自己的双手；相比于炒房，我们更应该激发努力奋斗的士气。否则，失去奋斗，拥有再多的房产，我们也将无家可归。
假如以日本来衡量中国，可发现虽然目前中国的房价和地价相对中国老百姓的收入也高得有些离谱，但还不至于如日本这般疯狂和膨胀。
国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组，前不久发布了一个最新研究报告，据说被认为比国家统计局的房价数据可信。该报告显示，全国105个城市的地价，2005年上涨了5.96%，2006年上涨了6.27%，2007年上涨了15.44%，2008年只微幅上涨了0.22%，即使房价大涨的2009年，地价只上涨了7.92%。而从房价来说，全国105个城市只有、2007三年涨幅超过了10%，2008年甚至下降1.89%，2009年则涨幅最大，达25.1%，为2001年以来最高水平。
近日腾讯财经做了一次高净值人群投资行为调研问卷，发布了调研结果。调研数据显示，会考虑海外投资高净值人群占到总人数的45%。
数据显示，高净资产人群中25岁-35 岁之间的人群为主力，占比达到53%，从此看出80后人群已经逐渐成为海外投资的主力。海外市场机会更多、市场更加完善稳定、收益更高，全球资产配置使得投资风险极大的降低，以及移民的需求使得人们纷纷选择海外投资。
而除了看好海外投资市场的国家经济及移民考虑以外， 也关注增值服务，如海外的生活环境及子女教育，二者占比分别为 50%及 23%。
越来越多的高净值人群选择海外置业，美国、澳洲、马来西亚等热门投资移民国家备受关注。但是美国投资门槛低，因风险高而难受国人青睐；加拿大投资移民风险低、限制多，前不久又二次限制中国买家购房；澳大利亚要求投资人经营实体经济等条件难度很大；这其中，东南亚地区的马来西亚因其地缘、人文、环境等与中国相当接近，开始成为国人海外投资的新兴热土。
除此之外，马来西亚的增值服务也占有优势，首要因素就是，当地的宜居环境。在美国《国际生活》杂志公布的22个最适宜退休夫妇安享晚年的国家中，马来西亚以医疗保健、生活成本及娱乐设施等优势在积分榜上以87.6排名第三，是亚洲区内排名最高的国家。在5个“最佳退休国家”榜单中，马来西亚名次排在第二。“碧海蓝天，森林覆盖率高，完全无污染，非常适合居住和养老。”
当地的教育资源良好也成为吸引国人投资的另一因素。以马来西亚的伊斯干达经济特区举例，该区正在打造国际教育城，由莱佛士教育集团斥巨资打造的莱佛士大学伊斯干达进驻教育城，受到中马两国教育部的联合认证，得到很多赴海外留学的中国学生关注，国际学生的进驻也带动当地买租房屋的需求。
今天中国的房地产市场和过去比，无论是基本面，还是市场的绝对值，都已经站在了一个历史的高点。或许它并不会像当年的日本一样遭受泡沫爆炸的毁灭性打击，但是对于国内的投资置业者来说，应该高度重视房地产泡沫的风险，中国经济目前承担不起房地产泡沫破灭带来的伤害，何况是我们这些老百姓呢？
组织会考虑的
大陆不是纯粹的市场经济，不必担心
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垃圾的北辰教育 发表于
大陆不是纯粹的市场经济，不必担心楼市前车之鉴：美国、日本房地产泡沫不是骗人的！
日03时38分来源：
你是否还在相信楼市不倒的神话，真相是，世界上没有什么东西可以永垂不朽！
连曾经自称为"日不落"的迪拜，也在海湾边黯然目送过楼市崩盘的噩梦；曾经中国海南房地产建设如火如荼，然而楼市泡沫破灭也只是一瞬间的事情，如今还有很多烂尾楼遗留在海南岛之上。最近，数据显示深圳的楼市也迎来了拐点，在房价达到顶峰之后，也扛不住泡沫破碎的现实。
难道过于倚重房地产的经济必然崩盘是一条无法豁免的魔咒吗？
引用经济学家、中国人民大学教授黄卫平的观点："在这个世界上，凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界老二日本靠房地产拉动经济结局也是崩盘；世界经济早已把中国的房地产列为崩盘之列。在世界上，大概只有德国逃过这一劫。总之，这个地球上凡是靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。"
而历史上曾经出现过的多次房地产泡沫，正是这一观点最真实的写照。
时间坐标：1926年／美国、2008年／美国
上世纪20年代中期，佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
在1923年-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长。1925年时，仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，2.5万名地产经纪人。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。
但在1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀，或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，从而引发了华尔街股市的崩溃，最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。
随后从1946年到70年代末，美国的住宅价值与GDP比例一直稳定在90%左右（住房总价值与一个国家的GDP的比例可以说明房地产泡沫的程度）。随着80年代和90年代利率逐渐下降，这一比例上升到100-110%左右。从2000年的互联网泡沫开始，这一比例开始超过120%以上。2005年，美国的房地产泡沫达到了历史最高点，为美国GDP的172%左右。2008年，美国房地产市场泡沫的破灭成为这场始于美国、席卷全球的金融风暴之导火索之一。
目前虽然经过了次贷危机，美国的住宅价值仍然占GDP的128%左右，超过102%的历史平均水平。这说明美国的整体住宅房价还要进一步下跌（见图一）。野村证券美国区首席经济学家David Resler表示，作为美国此次金融风暴起源之一的房地产市场的泡沫仍处于纠正过程之中。
时间坐标：1991年／日本
20世纪80年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了"广场协议"，同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。
受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全国住宅价值为6.47万亿美元。也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。受此影响，日本迎来历史上最漫长的经济衰退期，陷入了长达15年的经济萧条和低迷，至今也未能彻底走出阴影。这次房地产泡沫也被称为"二战后日本的又一次战败"。
曹建海在《向高房价宣战》一书中呼吁，应该在日本的房地产泡沫中看到教训，他认为，"中国正在重蹈日本地产泡沫破灭覆辙。"重创之后的日本经过漫长的20年，仍然处于停滞状态。谢国忠认为中国的企业部门正在重复日本20年前的老路，越来越像"影子银行系统"了。通过银行筹资、商业票据或公司债券市场等渠道融资进入土地市场，使土地价格上涨，在很短时间内就粉饰了企业盈利，抬高了其信用等级，而由此造成的后果正是昨天和今天的日本。
时间坐标：1997年／东南亚、香港
继日本之后，20世纪80年代中期，泰国政府陆续出台了一系列刺激性政策，催生出房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机。由于没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大泡沫。1996年，泰国的房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率高达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。
此次东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。而在1984年-1997年，香港房价年平均增长超过20%。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。
就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年-2004年，香港楼价巨幅下跌，据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万"富翁"一夜之间变成了百万"负翁"。
综上，需要引起注意的一点是，在历史上多四次房地产泡沫中，住房总价值与一个国家的GDP的比例成为一个重要的衡量标准。去年10月份，一篇引起广泛关注的媒体报道称，国内住房总价值可能超过90万亿元，超出GDP近2倍。而做出这样估算的数据基础，还是在2009年的不完全统计数据。
从以上房地产泡沫教训中，可以看出，中国房地产正处在一个敏感时期。如果房价持续上涨，重复美国式或日本式房地产泡沫的事实毋庸置疑，而其后果将不堪设想。
一个人在同一个地方摔倒两次，也许并不稀奇，但全球需要在"房地产泡沫"这个坑里，摔跤几次后，才能学会如履平地的生存之道？（来源：融资中国，作者：许隽隽；版权属于原作者!)
新媒体运营编辑 史晗
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中国会重蹈日本房地产崩盘的覆辙吗？
中国会重蹈日本房地产崩盘的覆辙吗？
　　文/马光远
　　随着中国一线城市房价的暴涨，关于中国房地产是否会重蹈日本覆辙的讨论多了起来。
　　日本房地产泡沫，是人类历史上最著名、最荒唐的泡沫之一。上世纪80年代，由于“广场协议”导致的日元升值成了日本房价暴涨的导火索。日本政府为了遏制日元升值和贸易优势，在货币政策上实行了低利率政策，推动了日本股市和房地产价格的快速上涨。关于日本房地产泡沫的数字，后来成了研究泡沫经济耳熟能详的案例。比如，在一个正常的国家，房地产市场的总价值一般是年度GDP的2到3倍，房地产业大约占可变价格财富总量的50%。但在日本房价暴涨的周期，这些指标都完全失灵。
　　1986年到1990年，日本全国商用土地的平均价格累计涨幅高达67.4%，其中东京、大阪、名古屋三大城市圈平均地价涨幅达到了1.2倍，日本东京地价在1985年到1988年涨了2.7倍。东京的全部地产的价值超过了美国的全部房地产价值的总和。到1989年底，日本的全部房地产价值超过了美国房地产价值的5倍，是全球股市市值的2倍以上。也就是说，把日本卖掉，可以买5个美国。到1990年，日本土地的总价值超过了世界其余地区全部土地价值的一半，东京的单个家庭的住房价值高达3000万或4000万美元。
　　这些数字尽管现在看来非常荒唐，但在当时，对于日本经济和日本房地产的奇迹，很多专家用“新经济范式”来解释，认为日本房地产没有泡沫，诸如人多、地少、经济高速增长等现在用于解释中国房价一直上涨的逻辑在当时日本的房地产市场非常流行。日本国内绝大多数的人甚至认为，按照日本地少、多山、人口密度高的国情，日本的房价会永远的上涨。这在日本房地产泡沫破灭后显得非常荒唐，但在当时的房地产市场，这是一个非常严肃的，得到公认的结论。在1990年日本泡沫破灭之前，绝大多数的人认为日本房价和股市仍然会继续上涨，其中的代表人物三一证券的总裁坐着火箭登上了美国《时代周刊》的杂志，但就在1990年，日本泡沫破灭，几年后，三一证券的总裁跳楼自杀。
　　关于什么是泡沫，研究泡沫的经济学家从来都说不清楚，这也是“泡沫”的最大特点。美国著名的金融专家金德尔伯格对泡沫的描述我认为是最精准的：“泡沫其实很难定义，就如同一个美女。你很难定义什么叫美女，但当一个女孩站在你面前的时候，你会知道她究竟是不是美女。”这个话其实说对了一半。事实上，从人类历史上一些重大的泡沫破灭的事件，无论是郁金香，还是南海泡沫，以及日本的房地产，在泡沫发生时，身处其中的人其实并不知道，甚至根本不愿意相信是泡沫，而只有在灾难发生之后，人们的理智才重回大脑，感叹过去的荒唐。正如剧作家阿瑟。米勒曾经指出：“当基本幻想都破灭时，一个时代也就结束了。”
　　对于日本房地产泡沫究竟因何破灭，破灭的时点究竟具备了什么样的特征，其实到今天仍然是一个谜。这是迄今为止我既不愿意承认中国房地产市场和日本可以比较，也不愿意否认中国会重蹈日本覆辙的原因。否认中国房地产市场会重蹈日本覆辙的原因有：第一，中国的城镇化还没有完成，而日本房地产泡沫破灭时城镇化已经完成；第二，中国的房价和当年日本比，其实并不高。当这两点其实没有证据表明可以用以证明房地产泡沫不破灭。
　　从美国的经验看，在美国完成城镇化之前，房地产泡沫数次破灭，而房价究竟高到多大程度泡沫破灭也并无定论。但是，目前中国房地产的表现，和当年日本的相似之处却很多：第一，长期的贸易不平衡，导致巨额的贸易顺差和外汇储备，推动人民币长期升值；第二，人口老龄化；第三，宽松的货币政策和无处投资的流动性；第四，巨大的住房供应。当然，由于中国房地产数据的残缺，我们没有更准确的数据来进行严格的论证，正如福尔摩斯所言：“在没有数据之前就开始推理是一种致命的错误、人们会不知不觉地通过扭曲事实去匹配理论，而不是要去理论去切合实际。”由于没有数据，我们可能会先入为主的有了结论再去论证，但好在任何泡沫，其实很难有一个准确的数据的比较。从历史去看，泡沫很多情况下既是客观事实，但同时又是主观反应。用日本一个学者的话说：“泡沫不是经济和金融体系制造出来的，而是在人们的心中。”其实很精辟。
　　也就是，你很难去判断郁金香的球茎价格涨到值一辆汽车泡沫破灭，还是涨到一套房子的时候才破灭。但在泡沫破灭之前，总有很多相似的心理和现象。诺奖得主希勒在《非理性繁荣》中，对此有精辟的描述：“投机泡沫是这样一种情况：关于价格上涨的新闻刺激了投资者热情，投资者热情通过心理感染在人群中传播，并在此过程中放大可证明价格上涨合理性的故事。”这吸引了“越来越庞大的投资者群体，尽管他们怀疑投资的真实价值，但也被吸引入局，部分是因为他们嫉妒他人的成功，部分则是因为赌徒的兴奋”。基本上，每一个泡沫在破灭之前，一些之前怀疑价格上涨的人投降不再怀疑，纷纷加入泡沫队伍，新开的楼盘一抢而空，价格加速上涨，这几乎没有任何例外。
　　如果你在中国房地产市场已经看到了这种状况，那么，提醒大家小心就不是杞人忧天。当绝大多数人坚信房价还会快速上涨的时候，可能真的是最危险的时候。去年中国股市，很多人是在5000点突破之后，坚信会到6000点的时候开始暴跌的。
　　当然，从任何一个国家房地产市场的结局看，泡沫的破灭和调整几乎是唯一的归宿。因此，所谓避免重蹈日本覆辙就是一句废话。我需要说的是，日本房地产泡沫当年为什么破灭。也可能是当年在意识到泡沫已经很严重的时候，采取了过于紧缩的“去杠杆”的政策，人类泡沫灾难史告诉我们，对于泡沫和杠杆的治理，一定要有敬畏之心，要有耐心，过于紧缩的政策只会增加灾难，而不是抑制灾难。一个魔鬼从瓶子里放出来，再塞回去需要高超的政策艺术。就此而言，我们提醒，尽管中国房地产市场存在一些泡沫破灭的迹象，但我们需要记住的教训是：不能采取过于紧缩的政策，最好的办法是，让时间慢慢的消化泡沫。
　　最后我想告诉大家的是，日本在房地产泡沫破灭之后，正在走入第三个“失去的十年”，考虑到中国经济的竞争力和中低收入现状，我们几乎可以肯定的说，泡沫一旦破灭，中国的状况要远远比当年日本要惨烈很多。我们能否应对这种灾难，答案其实很不乐观。正如一个美国的议员所言的：“我深知我的国家，她能平静的支持任何事情，但泡沫破灭引发的金融危机除外。”
　　（声明：本文仅代表作者观点，不代表新浪网立场。）
文章关键词：
&&|&&&&|&&中国房地产崩盘后有多严重？看看日本就知道了！
地价和房价在特定情况下互为因果关系。特别是处在当前历史罕见低利率环境下的“资产荒”时期，房地产开发企业疯狂竞拍土地导致“地王”项目屡屡挑战眼球，而资本市场房地产上市公司股票被疯抢，一定程度反映出金融市场加配住宅不动产的逻辑。那么，这样的后果有多严重呢？看看日本就知道了。日本作为房地产崩盘的典型例子，自上世纪90年代资产泡沫破灭后，出现长达10年的经济低迷与通缩；2008年金融危机后，日本经济再次陷入困境，任凭质化及量化宽松政策与负利率都未能将其拉出泥沼。实际上，日本经济从兴盛到衰败的过程总结为：经济高速发展-市场乐观预期-资产价格上升-消费投资增加，伴随投机性加大-泡沫产生，持续膨胀-日本政府连续采取紧缩政策-市场悲观预期-泡沫破灭-资产价格下降-消费投资下降-跌入“流动性陷阱”。分析日本陷入流动性陷阱可以发现，房地产投资过热催生泡沫以及人口红利进入拐点是两大重要因素。这也是中国当下面临的困境。
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201820188月
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毕业季=租房季？过去毕业生选择留在北上广，现在则有不少人倾[]...
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