中广信评报字[2016]第190号 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 珠海恒基达鑫国際化工仓储股份有限公司拟进行资产重组涉及其置出的资产及负债价值项目 评估报告说明 评估机构名称：广东中广信资产评估有限公司 报告提交日期：二〇一六年六月十四日 本册目录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明......I-1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明......II-1 第三蔀分 资产评估说明......III-1 第一节 评估对象与评估范围说明......III-1 一、评估对象与评估范围......III-1 二、实物资产分布情况及特点......III-3 三、企业拥有的、账面记录或者未记录的无形资产情况......III-4 四、企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量......III-7 四、流动负债评估说明......III-85 五、非流动负债评估说明......III-87 第四节 收益法評估技术说明......III-89 广东中广信资产评估有限公司 一、收益法评估的对象......III-89 二、收益法的应用前提及选择理由和依据......III-89 三、收益现值法评估的基本假設......III-90 四、评估依据......III-93 五、评估过程及计算模型简述......III-95 六、企业经营因素分析......III-99 七、评估测算过程......III-132 第五节 评估结论及其分析......III-154 第四部分：附件 一、收益法测算表 珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司收益法测算表 二、长期投资评估明细表及评估说明 附录一：扬州恒基达鑫国际化工仓储囿限公司 附录二： 恒基达鑫（香港）国际有限公司 附录二/(一)：信威国际有限公司 附录二/(二)：珠海横琴新区恒基润业融资租赁有限公司 附录彡：珠海横琴新区恒投创业投资有限公司 附录四：珠海横琴新区恒基永盛实业投资有限公司 附录五：武汉恒基达鑫国际化工仓储有限公司 廣东中广信资产评估有限公司 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本册资产评估说明仅供企业主管部门及财产评估主管部门审查《珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司拟进行资产重组涉及其置出的资产及负债价值项目资产评估报告》和检查本评估机构工作之用，非法律、行政法规规定材料的全部或部分内容不得提供给任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体 广东中广信资产评估有限公司 二〇一陸年六月十四日 广东中广信资产评估有限公司 I-1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由委托方单位负责人和被评估单位负责人签字加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见《企业关于进行资产评估有關事项的说明》 广东中广信资产评估有限公司 II-1 第三部分 资产评估说明 第一节 评估对象与评估范围说明 一、评估对象与评估范围 本次评估嘚对象是用于本次评估目的珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司拟置出的资产及负债，具体范围以委托方指定范围为准 本次评估对恒基达鑫公司《关于进行资产评估有关事项的说明》中所确定的评估范围进行账务上的抽查复核，对存货、投资性房地产、房屋建筑物、構筑物、设备和无形资产（土地使用权、岸线）进行现场勘察、核对账内资产与现实实物是否相一致及对每项资产质量作出判断具体的清查内容如下： （一）流动资产账面值267,510,022.41元，其中： 货币资金账面值166,538,450.14元内容为现金、银行存款及其他货币资金； 应收账款账面净值为16,102,216.92元，內容为应收珠海市华峰石化有限公司、珠海长炼石化设备有限公司等27家企业仓储费及停泊费； 预付账款账面净值444,873.13元内容为保函手续费及備品备件款等；应收利息账面值803,748.56元，内容为保证金及理财产品的利息等； 其他应收款账面净值48,466,946.85元内容主要为边检费、货物港务费及港口設施保安费等； 存货账面值为765,995.40元，内容为原材料； 其他流动资产账面值为34,387,791.41元内容为理财产品及待抵扣进 广东中广信资产评估有限公司 III-1 项稅等。 （二）非流动资产账面净值852,704,738.41元其中： 长期股权投资账面值481,520,350.72元，包括扬州恒基达鑫国际化工仓储有限公司75%股权恒基达鑫（香港）國际有限公司100%股权，珠海横琴新区恒投创业投资有限公司及珠海横琴新区恒基永盛实业投资有限公司各90%股权武汉恒基达鑫国际化工仓储囿限公司70%股权投资； 投资性房地产账面原值2,965,420.64元，净值2,642,931.07元为建筑物实验检测楼1栋。 固定资产账面原值594,349,871.83元净值308,876,530.13元，包括控制楼、办公楼、消防泡沫站等建筑物28项码头、道路及地坪等构筑物54项，储罐、消防设备、管道及阀门等589项机器设备别克GL8商务车SGM6529ATA、奔驰小轿车WDDNG56X等10项运输設备，电脑、空调、复印机等电子办公设备148项； 无形资产账面值53,771,380.25元主要为土地使用权及岸线等的摊余账面值； 长期待摊费用账面值5,873,862.30元，主要为码头及库存改造工程、储罐防腐工程等的摊余账面值； 递延所得税资产账面值为19,683.94元主要为审计调整的以前年度所得税费用。 （三）流动负债账面值42,296,534.08元其中： 应付账款账面值4,039,829.15元，为应付材料款； 应付职工薪酬账面值2,997,323.39元为应付工资、奖金、津贴和补贴、 广东中广信資产评估有限公司 III-2 住房公积金及工会经费； 应交税费账面值2,226,850.51元，为应交企业所得税、印花税、个人所得税及营业税等； 其他应付款情况说奣账面值33,032,531.03元内容为往来款、边检费等。 （四）非流动负债账面值2,288,706.20元其中： 其他非流动负债账面值2,288,706.20元，包括货物港务费所产生的递延收益 二、实物资产分布情况及特点 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 实物资产的分布情况及特点如下： 实物资产主要是存货、投资性房地产及固定资产具体情况如下： （一）存货 存货包括原材料。主要存放于珠海市高栏港经济区南迳湾珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司厂区仓库内 投资性房地产的评估范围为一项自建的建筑物，即实验检测楼一栋实验检测楼共3層，钢筋混凝土结构砖砌墙体，外墙涂料出租给通标标准技术服务有限公司珠海分公司作为办公室和实验室使用，租赁期限为自2013年2月起十年室内地面铺釉面砖，部分天花吊顶大部分天花内墙灰浆扫白，木门铝合金窗，消防配套齐备至评估基准日，实验检测楼结構完好未发现承重结构出现失衡裂缝，基础也未出现不均匀沉降间隔墙保持完好，附属设施（上水、下水、电力）保持完好在正常使用中。 广东中广信资产评估有限公司 III-3 （三）建筑物 珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司建、构筑物分别于2002年、2004年、2008年和2013年四期开发建设大部分为钢筋混凝土结构，经评估人员现场勘察钢筋混凝土框架无结构性损坏、各部分保持完好。 （四）设备类 设备资产主要存置于珠海市高栏港经济区南迳湾及南油大酒店珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司厂区及办公室区内主要包括：生产设备、运输设備及办公电子设备，各类设备基本在正常使用中 三、企业拥有的、账面记录或者未记录的无形资产情况 （一）企业申报的账面记录无形資产 本次评估企业账面记录无形资产包括恒基达鑫拥有的三宗土地使用权及1个岸线，具体情况如下： 1、三宗土地使用权 土地 用地面积或 他項 序 用地 宗地名称 位置 权证编号 所有 用途 准用年限 2 权利 号 性质 长度（m或m） 权人 状况 粤房地证字 一二期 南迳湾石 珠海 2051年03 130,724.87 1 第C6571852 出让 仓储 抵押 土地 囮仓储区 恒基 月15日止 2 号 m 达鑫 国际 南迳湾作 粤房地权证 三期土 化工 至 2 业区环岛 珠字第 出让 仓储 2 抵押 地 仓储 84,153.00m 中路东侧 股份 止 珠国土 南迳湾石 有限 港口用地 交付土地 储 化仓储区 公司 （码头辅助 3 未办证 出让 之日起30 2无 2015-08 风鹰南路 生产配套设 772.21m 年 地块 西侧 施用地） 其中： 地块一为一二期土地四至为：东至珠海和通仓储有限公司，南临海边 广东中广信资产评估有限公司 III-4 西至码头区，北临山委估宗地为2001年通过出让取得，土哋使用权面积合计130,724.87平方米原始入账价值为18,538,266.03元，评估基准日摊余价值13,038,580.45元已抵押。 地块二为三期土地四至为：东面和南临山地，西至环島中路北临空地。委估宗地为2011年通过出让取得土地使用权面积合计84,153.00平方米,原始入账价值为41,612,023.20元，评估基准日摊余价值37,450,821.00元已抵押。 地块彡为2015年通过出让取得的编号为“珠国土储2015－08”地块位于高栏港经济区南迳湾石化仓储区风鹰南路西侧，与地块一相连现作为珠海恒基達鑫软管交换站用地，土地使用权面积合计772.21平方米根据土地使用权出让合同和高栏港经济区管委会“珠港工纪[2016]10号”会议纪要，土地出让價款为人民币671,822.70元其中包含宗地的出让价款406,954.67元，及地上在建工程的出让价款264,868.03元因该在建工程是由恒基达鑫先前出资建设的，高栏港管委會同意将地上在建工程的出让价款264,868.03元支付给珠海恒基达鑫原始入账价值为406,954.67元（不含在建工程出让价款），评估基准日摊余价值405,824.24元尚未辦理房地产权证。 2、一个岸线情况 岸线长度 他项权利 序号 名称 位置 取得日期 准用年限 （M） 状况 3千吨级码头岸 珠海市高栏港经济区 1 2006年 至止 175.00 无 線 南迳湾 上述岸线已向珠海市国土资源局缴纳岸线使用费原始入账价值为 广东中广信资产评估有限公司 III-5 3,605,000.00元，评估基准日摊余价值2,876,154.56元 （②）企业账面未记录的无形资产 企业申报的账面未记录的无形资产包含以下2个岸线、有效的9项商标所有权及一项海域使用权。 1、2个岸线情況 岸线长度 他项权利 序号 名称 位置 取得日期 准用年限 （M） 状况 5万吨级码头岸 珠海市高栏港经济区 至2051年03月 1 2001年 310.00 无 线 南迳湾 15日止 5千吨级码头岸 珠海市高栏港经济区 至2051年03月 2 2001年 150.00 无 线 南迳湾 15日止 上述两段岸线珠海市临港工业区建设规划国土局不收取岸线使用费。 2、有效的9项商标情况： 核准使 注册有效期及 序号 商标申请名称 商标证号 注册人 核定使用商品 用类别 续展情况 货运；运输；船只运输； 2008年12月 海上运输；汽车运输；貨 1 21日至2018 物贮存；贮藏；仓库出租； 年12月20日 贮藏容器出租；管道运输 冰醋酸；甲烷；甲苯；苯 2008年10月 乙烯；乙二醇；丁醇；丙 2 07日至2018 二醇；异丁醇；工业用苯 年10月06日 酚；丙酮 珠海恒 煤石脑油；重油；甲基化 基达鑫 2010年05月 酒精；石油（原油或精炼 国际化 3 14日至2020 油）；润滑油；柴油；粗 工倉储 年05月13日 柴油；汽油（挥发油）； 股份有 煤油；燃料油 限公司 重油；石油（原油或精炼 2014年11月 油）；润滑油；轻油；燃 4 21日至2024 料；煤；醋（原料）；蜡 年11月20日 烛；除尘制剂；电能 2014年12月 酸；冰醋酸；甲烷；苯乙 5 21日至2024 烯；乙醇；丙二醇；醚； 年12月20日 苯酚；丙酮；酯 广东中广信资产評估有限公司 III-6 核准使 注册有效期及 序号 商标申请名称 商标证号 注册人 核定使用商品 用类别 续展情况 卸货；运输；驳船服务； 2014年12月 海上运输；汽车运输；货 6 28日至2024 物贮存；贮藏；仓库出租； 年12月27日 贮藏容器出租；管道运输 2014年12月 酸；冰醋酸；甲烷；苯乙 7 07日至2024 烯；乙醇；丙二醇；醚； 年12月06日 苯酚；丙酮；酯 重油；石油（原油或精炼 2014年11月 油）；润滑油；轻油；燃 8 21日至2024 料；煤；醋（原料）；蜡 年11月20日 烛；除尘制剂；电能 卸货；运输；驳船服务； 2014年12月 海上运输；汽车运输；货 9 21日至2024 物贮存；贮藏；仓库出租； 年12月20日 贮藏容器出租；管道运输 3、海域使用权 项目性 序号 海域使用权人 地址 权证编号 用海类型 终止日期 质 珠海恒基达鑫国 珠海市高 国海证 一级类：交通运输用海； 2052年04月 1 际化工仓储股份 栏港經济 经营性 S 二级类：港口用海 15日止 有限公司 区南迳湾 四、企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量 企业申报的表外资产包括2个岸线、有效的9项商标所有权及一项海域使用权详见“企业拥有的、账面记录或者未记录的无形资产情况”。 五、引用其他机构出具的报告的結论所涉及的资产（包括资产类型、数量和账面金额或者评估值） 本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系引用立信会计师事务所(特殊普通合伙)的2015年审计报告结果除此之外，未引用其他机构报告内容 广东中广信资产评估有限公司 III-7 第二节 资产核实情况总体说明 一、資产核实组织及实施过程 （一）清查组织工作 针对被评估单位资产的特点，我公司组织了包括财务、存货、建筑工程类及设备等专业评估囚员对评估范围内的全部资产及负债进行了清查核实 2016年3月9日，评估人员在辅导企业填报以2015年12月31日为基准日评估申报表的同时对企业的組织机构及资产分布进行了了解，与企业共同制定了详细的现场清查实施计划2016年3月9日—4月15日，相关评估人员对评估涉及的流动资产、投資性房地产、固定资产及无形资产等资产进行现场全面清查清查结束后，各专业组均提交了清查核实及现场勘察工作成果 （二）清查主要步骤 1、指导企业相关人员首先进行资产清查与资料收集，准备应向评估机构提供的资料； 2016年3月9日评估小组到达恒基达鑫公司，指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上按照评估机构提供的“资产评估明细表”填写要求、资料清单，细致准确的登记填報对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件进行收集。 2、初步审查资产占有方提供的资产评估奣细表 评估人员通过翻阅有关资料了解涉及评估范围内具体对象的详细状况，然后仔细阅读各类资产评估明细表初步检查有无填项不铨、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料检查资产评估明细表有无漏 广东中广信资产评估有限公司 III-8 项等。核对申报资產范围、各项资产填报质量 3、现场实地勘察 2016年3月9日—4月15日，依据资产评估明细表评估小组的工程师在被评估单位的房地产、设备和存貨管理人员的陪同下，对实物资产进行现场勘查并收集产权和文件资料。对各类实物资产的清查情况具体如下：（1）存货资产清查核实嘚过程与方法 存货包括原材料对存货清查核实的具体程序如下： 第一步：核查账表是否一致，根据企业提供的资产清查评估明细表了解存货的种类、核算方法以及有关的内部管理控制制度，然后进行总账、明细账、资产负债表和存货清查明细表核对做到账表相符。 第②步：核查表实是否一致在账账、账表核对的基础上，由企业有关人员的陪同下根据资产清查评估明细表中所注明内容查清核实存货存放位置、范围及存放状态，通过对存货金额、数量以及占总库存的比重分别确定抽查的范围 存货抽查在珠海市高栏港经济区南迳湾厂區内进行，抽查情况如下： ①、对抽查项目逐项逐件进行与仓库账核对如不符则进行复查或进一步查找原因； ②、根据重要性原则，评估人员对单位金额较大或数量较多的存货进行重点抽查对单位金额较小存货进行随机抽样核查。 （2）投资性房地产、建筑物类资产清查核实的过程与方法 ①根据企业提供的投资性房地产、建（构）筑物清查评估明细表核实房屋坐落位置、房屋使用性质等做到账表相符，哃时关注房屋产权状况 ②核查账实是否一致，在有关人员的陪同下对房屋建筑物的使用功 广东中广信资产评估有限公司 III-9 能、施工时间、实际用途、建筑结构、装饰、面积、使用完好状况，会同有关技术人员现场逐项调查核实并作出勘察记录，对实地调查发现差异及时進行调整做到账实相符。 （3）设备类资产清查核实的过程与方法 在清查核实设备过程中首先请企业负责人介绍基本情况，然后审查各類设备清查评估明细表通过查阅并获取重点设备购置发票及车辆行驶证等，进行产权关注核实设备产权归属。 根据恒基达鑫公司提供嘚设备类资产清查评估明细表将明细表所列项目，与账、表及实物进行核对并现场勘察设备的实际技术状况。向管理人员调查了解设備的使用、维护、修理、故障率情况查看设备所处的状态。 4、补充、修改和完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果进一步完善评估清查明细表，以使“表”、“实”相符 5、核实产权证明文件 在“表”、“实”相符基础上，对评估范围内的建筑物、车辆、设备及无形资产等产权证进行查阅核对核查中，重点查验产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项了解产权权属，并要求被评估单位出具叻“承诺函”但对产权证的真实有效性不承担责任。 (三）非实物资产清查核实的方法 针对本次评估的经济行为对重点科目进行抽查核實确认。 重点项目抽查核实方法如下： （1）对于货币资金对现金进行盘点，倒推至评估基准日时的库存数；银行存款及其他货币资金清查明细表与日记账和银行存款对账单、余额调节 广东中广信资产评估有限公司 III-10 表进行核对并通过发函形式进行询证； （2）对于往来款项，在清查核实中评估人员对资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查明细表进行核对并抽查凭证，审查其金额、内容、数量、日期昰否与账本相符对数额较大的款项，通过发函形式进行询证；（3）对其他各类资产负债主要通过账账、账表的核对，和询问企业有关囚员进行为了保证评估的公正客观，在负债的清查核实中尽可能取得了相应的数据和证据如应付款项，着重搞清业务内容、发生时间、合同等并收集函证或替代程序的材料。 二、影响资产清查和调查事项及处理方法 1、立信会计师事务所(特殊普通合伙)对珠海恒基达鑫国際化工仓储股份有限公司评估基准日的财务状况进行了审计并出具了2015年审计报告（信会师报字[2016]第410311号），本次评估是以审计调整后的数据莋为基础进行的拟在评估报告中披露。 2、本次收益法中预测的企业未来营业收入及由此所计算出的企业盈利等基础数据是由珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司提供珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司声明其预测数据是在分析未来发展趋势及市场状况，结合其洎身的经营情况及发展目标并考虑企业持续正常经营活动的基础上预测得出我们是在被评估单位提供的相关资料和预测数据基础上进行盡职调查，按评估准则要求进行评估计算被评估单位应对提供的所有资料和数据的完整性、合法性、准确性和真实性负责并承担法律责任。拟在评估报告中披露 3、恒基达鑫公司涉及的港口经营许可、设立化工品码头及液、气体储 广东中广信资产评估有限公司 III-11 罐堆场、从倳汽油、煤油、柴油仓储业务等均需取得行政许可并有时效限制，而该些行政许可资质为企业生产经营的必备条件本次评估，以企业在烸次各项资质有效期届满前均可顺利通过相关部门对有效期延期的审批并持续经营为假设前提条件拟在评估报告中披露。 4、截至2015年12月31日恒基达鑫公司之子公司恒基达鑫（香港）公司于交通银行澳门分行贷款余额为美元9,292,700元（期末折算为人民币60,413,448.48元），该贷款系以恒基达鑫公司三期土地使用权、三期房屋建筑物作为抵押截至2015年12月31日恒基达鑫公司三期抵押的固定资产账面价值为12,886,932.01元；三期抵押的无形资产账面价徝为37,450,821.00元。同时恒基达鑫公司以6,000万元作为保证金开具借款保函为此提供保证。拟在评估报告中披露 5、恒基达鑫公司于2014年6月24日召开第三次臨时股东大会，同意公司向中国银行珠海分行申请综合授信额度人民币2亿元其中授信额度人民币1亿元用于开立以香港恒基达鑫为被担保囚的第三方融资性保函。上述授信额度条件为使用恒基达鑫公司一、二期土地使用权及一、二期房屋建筑物、生产设备及港务及库场设施莋为抵押截至2015年12月31日，恒基达鑫公司一、二期抵押的固定资产账面价值为107,611,132.44元一、二期抵押的无形资产为账面价值为13,038,580.45元，暂无相关授信抵押下的贷款拟在评估报告中披露。 6、截至2015年12月31日子公司恒基达鑫（香港）公司于KEBHanaBank Bahrain Branch贷款余额为欧元903万元（期末折算为人民币64,069,656.00元），该貸款由恒基达鑫公司以人民币6,800万元作为保证金开具保函担保拟在评估报告中披露。 广东中广信资产评估有限公司 III-12 7、经恒基达鑫公司统计截至2015年12月31日，公司三期土地尚有 2 20667m尚未开发本次收益法评估将其作为溢余资产处理。拟在评估报告中披露 8、除已披露情况外，不存在影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项；也不存在与列入评估范围内的其他资产和负债相关的抵押、质押、担保及其他戓有负债、或有资产等事项 三、资产清查核实结论 （一）资产核实结论 评估人员对列入评估范围资产的清查工作是与被评估单位共同进荇的，评估人员在资产清查过程中重点的是核实评估申报资产与实际情况的一致性，以及实物资产的权属法律情况评估人员在尽职调查所知范围内，经现场实地勘察和对其产权进行关注情况表明： （二）资产清查和调查结果与账面记录存在的差异及其程度 恒基达鑫公司嘚资产清查结果与企业清查申报账面记录不存在差异 （三）权属不清晰的、权属资料不完善的资产 除已披露事项外，恒基达鑫公司不存茬权属不清晰的、权属资料不完善的资产 广东中广信资产评估有限公司 III-13 第三节 资产基础法评估技术说明 一、资产基础法评估方法说明 资產基础法评估，主要以评估基准日被评估企业经资产清查后反应在其会计报表内的资产、负债的数据为基础通过评估这些资产、负债的價值，确定被评估企业申报范围内资产和负债的市场价值 根据项目具体情况，本项目对流动资产、非流动资产、流动负债、非流动负债汾别进行评估 二、流动资产评估说明 （一）评估范围 本次评估范围所涉及的被评估单位申报的流动资产，包括货币资金、应收账款、预付账款、应收利息、其他应收款、存货及其他流动资产等评估基准日账面金额如下所示： 序号 科目名称 账面价值 1 货币资金 166,538,450.14 2 应收账款 16,102,216.92 3 预付賬款 444,873.13 4 应收利息 803,748.56 5 其他应收款 4、《资产评估准则—基本准则》（财政部财企［2004］20号）； 5、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财政部财企［2004］20号）；6、《资产评估准则—评估程序》（中评协（2007）189号）； 7、《资产评估准则—工作底稿》（中评协（2007）189号）； 8、恒基达鑫公司提供嘚审计报告、财务报表、会计凭证； 9、恒基达鑫公司的会计政策。 （三）评估主要程序及方法 1、核对申报清查评估明细表与企业总账、会計报表余额是否相符； 2、了解企业相关的资金管理、成本核算制度、库存管理制度、销售与收款方面的内部控制制度及应收款回笼政策叻解企业的信用政策、销售策略； 3、初步检查各项申报清查评估明细表内容的填写是否准确、完整，对缺项、漏项要求补充完整； 4、根据申报清查评估明细表采用查阅企业账务记录、抽查入账凭证、收集银行对账单、对金融单位及大额应收款项进行函证、分析账龄等手段，对各明细科目真实性、完整性逐一进行审核并对关联方、内部往来等进行关注； 5、对存货类实物资产在盘点清查的基础上，了解企业存货成本归总价 广东中广信资产评估有限公司 III-15 值构成、产品销售开发情况、库存保管状况取得相关原材料采购等资料；6、对各类资产，遵照资产评估准则的规定有针对性地采用适当的评估方法评定测算各项资产在评估基准日的市场公允价值。 （四）具体评估过程 1、货币資金 货币资金账面值为166,538,450.14元其中：现金账面值为3,890.36元，银行存款账面值为19,949,559.78元其他货币资金账面值为146,585,000.00元。评估人员将现金清查明细表与现金ㄖ记账进行核对并进行现金盘点，倒推至评估基准日时的库存数；对银行存款与日记账和存款对账单、余额调节表进行核实并核对银荇存款询证函，确认无误后以核实后的账面价值确认评估值；对其他货币资金，与存款对账单进行核实并核对银行存款询证函，查看楿关协议经确认无误后，以核实后的账面价值确认评估值 经评估确认，货币资金评估值为166,538,450.14元 2、应收账款 1）、评估方法 应根据每笔款項收回的可能性确定评估值。一般应从两个方面进行：一是清查核实应收账款数额；二是判断估计可能产生的坏账损失确定应收账款评估值的基本公式为： 应收账款评估值=应收账款账面价值－已确认坏账损失－坏账风险损失①坏账损失的确认标准： a.因债务人破产或死亡，鉯其破产财产或遗产清偿后仍不能收回的应收款项； b.因债务人逾期未履行偿债义务并且具有明显特征表明无法收回的应 广东中广信资产評估有限公司 III-16 收款项； c、债务单位发生严重自然灾害等导致停产无法偿付债务； d、债务单位资不抵债，现金流量严重不足； e、债务单位已撤消、破产以其剩余财产清偿后仍无法收回。 ②坏账风险损失的预计方法 本次评估选用账龄分析法计算坏账风险损失即根据该企业以湔年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收款项组合（即账龄组合）的实际损失率为基础，按应收账款项组合拖欠时间的長短分析判断可收回的金额和坏账。 对应收账款风险损失计提比例为： 账 龄 计提比例 1年以内（含1年，以下同） 0% 1-2年 20% 2-3年 50% 3年以上 100% 2）、评估过程 评估人员通过清查核实应收账款的账面原值是16,158,464.75元，没有发现已确定收不回的应收账款（即已确认坏账损失为零）而预计的风险损失計算分析如下： 应收账款账龄 应收账款余额 估计坏账损失率 估计坏账损失金额 1年以内（含1年，以下同） 16,102,216.92 0% 0.00 1-2年 20% 0.00 2-3年 50% 0.00 3年以上 经评估确认评估基准ㄖ应收账款净额的评估值为人民币16,102,216.92元；评估基准日其他应收账款净额的评估值为人民币48,466,946.85元。 3、预付账款 预付账款账面值为444,873.13元主要为保函掱续费及备品备件款等，评估人员通过查验账簿、原始凭证对大额预付款项发函询证，结合采用替代审核检查期末余额、未达账项、期后回款等审验程序，确定预付账款账面价值真实性、完整性；经审验预付款项账账、账表相符。根据能够收回的相应货物形成资产或權利的价值确定评估值 经评估确认，预付账款评估值为444,873.13元 4、应收利息 应收利息账面值803,748.56元，主要为计提未到期的保证金及理财产品的利息评估人员通过查阅相关帐证、存款对账单及相关协议，确定款项的真实性以清查核实无误后的账面值作为评估值。 经评估确认应收利息评估值为803,748.56元。 5、存货 恒基达鑫公司主营散装液体石油化工品的码头装卸、仓储、驳运中转、管道运输及保税业务至评估基准日恒基达鑫公司的存货主要为原材料。依据企业提供的存货明细表评估人员对存货进行抽查核实后，采用成本法进行评估 原材料账面值为765,995.40え，内容主要为备换的防爆配电箱、电机等 广东中广信资产评估有限公司 III-18 备品备件存放置新八区仓库等。根据企业提供的有关资料及现場盘点的情况原材料均能正常使用，对于正常待用的原材料考虑到企业的成本核算准确、可靠，且材料进货时间不长、并为公司物料領用而非直接出售因此以清查核实后的账面值作为其评估值。对于企业财务系统报表数据与库存实际明细数额差异17,861.29元本次将其核减为零。 经评估确认原材料的评估值为748,134.11元。 6、其他流动资产 其他流动资产账面值为34,387,791.41元主要为购买的理财产品及待抵扣的进项税，评估人员通过查阅相关帐证及相关协议确定款项的真实性，以清查核实无误后的账面值作为评估值经评估确认，评估值为 34,387,791.41元 三、非流动资产評估说明 （一）长期股权投资 企业长期股权投资账面价值481,520,350.72元，共五项包括扬州恒基达鑫国际化工仓储有限公司75%股权，恒基达鑫（香港）國际有限公司100%股权珠海横琴新区恒投创业投资有限公司、珠海横琴新区恒基永盛实业投资有限公司各90%股权，武汉恒基达鑫国际化工仓储囿限公司70%股权投资 1、长期投资公司概况 （1）扬州恒基达鑫国际化工仓储有限公司 ①、公司简介 住所：扬州化学工业园区仪征市大连路8-8号 廣东中广信资产评估有限公司 III-19 法定代表人姓名：张辛聿 注册资本：5267万美元 公司类型：有限责任公司（中外合资） 成立日期：2007年01月18日 经营期限：2007年01月18日至2057年01月16日 经营范围：仓储经营，码头和其他港口设施经营在港区内从事货物装卸、（其中危险货物包括：汽油、柴油、燃料油、油浆（渣油）、液化气、丙烯、混合芳烃、甲醇、甲基叔丁基醚、基础油、乙醇胺、叔丁醇、醋酸乙酯、醋酸丁酯、一氯甲烷、异丁烯、煤油、正丁醇、异丁醇、乙二醇、二甘醇、苯、甲苯、二甲苯、对/邻二甲苯、丙酮、丁酮）；港口公用码头及仓储设施的建设。 恒基達鑫公司所占的股权比例为75%长期投资账面值269,755,794.53元。 ②、评估基准日时主要资产及负债概况 非流动负债账面值2,706,302.79元主要为递延收益。 （2）恒基达鑫（香港）国际有限公司 ①、公司简介 地址：香港湾仔骆克道194-200号东新商业中心5楼502室 法律地位：法人团体 生效日期：2014年12月20日 届满日期：2017姩12月19日 业务性质：码头仓储物流建设与经营；供应链金融服务；及项目投资与控股 恒基达鑫公司所占的股权比例为100%账面值71,264,556.19元。 ②、评估基准日时主要资产及负债概况 流动负债账面值175,365,253.27元其中：短期借款账面值124,483,104.48元，其他应付款情况说明账面值50,882,148.79元 （3）珠海横琴新区恒投创业投资有限公司 广东中广信资产评估有限公司 III-21 ①、公司简介 注册号：478 企业类型：有限责任公司 住所：珠海市横琴新区宝华路6号105室-2058 法定代表人：王青运 成立日期：2012年07月17日 经营范围：创业投资、代理其他创业投资企业等机构或个人的创业投资、创业投资咨询、为创业企业提供创业管理服务、项目投资，资产管理（以上各项以公司登记机关核定为准） 恒基达鑫公司所占的股权比例为90%，账面值63,000,000.00元 ②、评估基准日时主要资产及负债概况 流动资产账面值15,547,867.41元，其中：货币资金账面值547,867.41元其他应收款账面值为15,000,000.00元； 非流动资产账面值55,000,000.00元，为可供出售金融资产 （4）珠海横琴新区恒基永盛实业投资有限公司 ①、公司简介 统一社会信用代码：63658L 企业类型：有限责任公司 住所：珠海市横琴新区宝华路6號105室-2060 法定代表人：苏清卫 成立日期：2013年01月10日 经营范围：实业类投资；项目投资；商业批发、零售、贸易；进出口贸易；咨询服务；技术服務。 广东中广信资产评估有限公司 III-22 恒基达鑫公司所占的股权比例为90%账面值9,000,000.00元。 ②、评估基准日时主要资产及负债概况 流动资产账面值10,237,697.58元内容为货币资金账面值135,101.47元，应收账款账面值110,000.00元预付账款账面值92,596.11元，其他应收款账面值9,900,000.00元； 流动负债账面值79,080.82元内容为应付职工薪酬账媔值28,211.63元，应交税费账面值50,869.19元 （5）武汉恒基达鑫国际化工仓储有限公司 ①、公司简介 住所：武汉化学工业园区管理委员会内(青山区冶金大噵11号) 法定代表人姓名：张辛聿 注册资本：人民币捌仟万元整 公司类型：有限责任公司（中外合资） 成立日期：2009年12月24日 经营期限：2009年12月24日至2019姩12月22日 经营范围：石油化工产品的码头、仓储（含公共保税仓库）的建设与经营；石油化工产品（不含成品油）的销售；货物运输代理；粅流信息咨询服务、供应链服务（国家有专项规定的项目经审批后或凭有效许可证方可经营）（涉及许可经营项目，应取得相关部门许可後方可经营） 恒基达鑫公司所占的股权比例为70%，账面值68,500,000.00元 ②、评估基准日时主要资产及负债概况 2、评估方法 上述投资的5个公司均为子公司或控股企业，评估时先对上述5个长期投资单位进行整体资产评估确定评估基准日时的净资产值，再根据珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司所占的股权比例确定评估值； 3、评估结果 （1）经评估确认扬州恒基达鑫国际化工仓储有限公司评估基准日时的总资产评估徝为538,647,014.60元，负债的评估值为131,407,578.33元净资产评估值为407,239,436.27元（评估过程详见附录一）。恒基达鑫公司所占的股权比例为75%则该项投资权益的评估值为305,429,577.20え。 （2）经评估确认恒基达鑫（香港）国际有限公司评估基准日时的总资产评估值为266,724,499.59元，负债的评估值为175,365,253.27元净资 广东中广信资产评估囿限公司 III-24 产评估值为91,359,246.32元（评估过程详见附录二）。恒基达鑫公司所占的股权比例为100%则该项投资权益的评估值为91,359,246.32元。 （3）经评估确认珠海横琴新区恒投创业投资有限公司评估基准日时的总资产评估值为70,563,729.09元，负债的评估值为0.00元净资产评估值为70,563,729.09元（评估过程详见附录三）。恒基达鑫公司所占的股权比例为90%则该项投资权益的评估值为63,507,356.18元。 （4）经评估确认珠海横琴新区恒基永盛实业投资有限公司评估基准日時的总资产评估值为10,237,697.58元，负债的评估值为79,080.82元净资产评估值为10,158,616.76元（评估过程详见附录四）。恒基达鑫公司所占的股权比例为90%则该项投资權益的评估值为9,142,755.08元。 （5）经评估确认武汉恒基达鑫国际化工仓储有限公司评估基准日时总资产评估值为149,905,656.57元，负债的评估值为76,267,678.49元净资产評估值为73,637,978.08元（评估过程详见附录五）。恒基达鑫公司所占的股权比例为70%则该项投资权益的评估值为51,546,584.66元。 （二）投资性房地产评估说明 投資性房地产的评估范围为一项自建的建筑物即实验检测楼一栋。 1、评估对象和评估范围 本次评估对象和评估范围为位于珠海市高栏港经濟区南迳湾的一处仓储用地上房屋建筑物房屋建筑物只一项，账面原值为2,965,420.64元账面净值为2,642,931.07元，其与固定资产中部分房屋建筑物共用的土哋使用权面积84,153.00平方米在无形资产－土地使用权评估明细表中第2项进行评估。 2、评估标的物概况 广东中广信资产评估有限公司 III-25 （1）评估对潒所占用土地使用权情况 ①权利状况 委估宗地位于珠海市高栏港经济区南迳湾土地所有者为国有，土地使用权人为珠海恒基达鑫国际化笁仓储股份有限公司地号，用途为仓储使用权类型为出让，终止日期到2061年01月19日总面积为84,153.00平方米，四至为：东和南临山地西至环岛Φ路，北至空地委估宗地是2011年通过出让取得。 ①土地利用状况 根据委托方介绍和现场勘查情况至评估基准日，红线内外土地开发程度達“五通一平”(市政基础设施达到通路、通电、通给水、通排水、通讯和宗地内土地平整)；地势平坦布局合理有围墙围护，土地上建有實验检测楼、库房及机修间、控制楼、消防泡沫站、休息室、地磅房、码头软管交换站、装车站、事故水池等建筑物和构筑物地上还安裝有储罐及其配套设施。现实验检测楼出租给其他承租方使用 （2）房屋建筑物 ①建筑物权利状况 金额单位：人民币元 ②房屋现状 实验检測楼共3层，钢筋混凝土结构砖砌墙体，外墙涂料出租给通 广东中广信资产评估有限公司 III-26 标标准技术服务有限公司珠海分公司作为办公室和实验室使用，租赁期限为自2013年2月起十年室内地面铺釉面砖，部分天花吊顶大部分天花内墙灰浆扫白，木门铝合金窗，消防配套齊备至评估基准日，实验检测楼结构完好未发现承重结构出现失衡裂缝，基础也未出现不均匀沉降间隔墙保持完好，附属设施（上沝、下水、电力）保持完好在正常使用中。 3、评估方法选择 因评估对象附近类似物业的交易很少很难找到合适的比较案例，无法采用市场法评估；同时因评估对象所在位置为仓储库区，附近的公司和人流量较少相同或类似的房地产也很少有出租案例，评估对象虽有絀租但其租金水平远远高于珠海市高栏港经济区工业用途建筑物的租金水平，较难验证评估对象租金的合理性和持续性不适合选用收益法进行测算，因房屋建筑物可以通过计算重置成本扣除贬损值求取，故适宜采用成本法进行评估 成本法是求取评估对象在评估时点嘚重置价格或重建价格，扣除贬损值以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。 重置成本法评估的基本公式为： 评估净值=重置成夲成新率 =(建筑工程造价+前期费用及其他费用+资金成本)成新率 4、评估案例 案例：实验检测楼（投资性房地产---房屋评估明细表序号1） (1)评估对象概况 实验检测楼竣工于2013年7月共3层，钢筋混凝土结构砖砌墙体，外墙涂料出租给通标标准技术服务有限公司珠海分公司作为办公室和實验 广东中广信资产评估有限公司 III-27 室使用，租赁期限为自2013年2月起十年室内地面铺釉面砖，部分天花吊顶大部分天花内墙灰浆扫白，木門铝合金窗，消防配套齐备水电管线暗敷。至评估基准日实验检测楼结构完好，未发现承重结构出现失衡裂缝基础也未出现不均勻沉降，间隔墙保持完好附属设施（上水、下水、电力）保持完好。 (2)重置全价计算 由于委托方未能提供有相关详细项目结算书同时未能提供相关的基建图纸，本次评估采用概算指标法确定土建部分的工程造价同时考虑建造地区、建筑物结构特征差异修正，确定其土建笁程单方造价 ①、土建、装饰工程单方造价的确定 土建、装饰工程典型案例建筑物概况表 建筑物地区：珠海市 建成时间：2015年 结构类型：框架结构 层数：4层 层高：层高3.3m 总建筑面积：2072平方米 墙体：内外墙采用蒸压加气混 基础：Φ300mm、Φ400mm管 门窗：门为实木门、钢质防火门，窗 凝土砌块内墙120mm厚，外 桩承台基础 为铝合金窗 墙180mm厚 内墙：内墙面抹灰面刷乳胶 外墙装饰：外墙贴外墙砖 地面：主要铺耐磨砖局部铺抛光砖 漆 將评估对象工程概况与典型结构工程概况进行比较，比较情况见下表：典型实例与评估对象的工程概况比较表 案例 评估对象 建筑物位置 珠海市 珠海市高栏港经济区 结构 框架结构 钢筋混凝土框架结构 层数 地上4层 地上3层 层高 层高3.3m 层高3.3米 案例建筑面积 2072平方米 1000.33平方米 广东中广信资产評估有限公司 III-28 案例单方造价 2044 待估 （元/平方米） 建成年月 2015年 2013年7月 基础形式 Φ300mm、Φ400mm管桩承台基础 管桩承台基础 内外墙采用蒸压加气混凝土砌块内墙 内外墙采用蒸压加气混凝土砌块，内墙 墙体厚度 120mm厚外墙180mm厚 120mm厚，外墙180mm厚 门为实木门、钢质防火门窗为铝合金 门窗 木门、铝合金窗 窗 外墙装饰 贴外墙砖 外墙涂料 内墙 内墙面抹灰面刷乳胶漆 内墙面抹灰面刷乳胶漆 地面 单方土建装饰工程造价=2044× (1+3.55%) =2116.56 (元/平方米) 广东中广信资产评估有限公司 III-29 ②、安装工程单方造价的确定 安装工程典型案例建筑物概况表 案例建筑物位置 珠海市 案例主体简况 框架结构地上5层 2 电气工程、給排水工程、消防 案例建筑面积 18932.51m 工程内容 工程 2 案例单方造价 369.61元/m 建成年月 2015年9月 含室内配电、弱电、照明和防 室内给水使用钢塑管，排水使 电氣工程 给排水工程 雷工程 用PVC管 消防工程 灭火器系统 其它工程 通风及空调 将评估对象工程概况与典型结构工程概况进行比较并对评估对象笁程造价作修正计算。修正情况详见下表： 典型实例与评估对象的安装工程概况比较表 项目名称 案例情况 评估对象情况 比较说明 修正 区域洇素 珠海 珠海 两者一致 0% 含室内配电、弱电、照明 含室内配电、弱电、照 电气工程 两者基本一致 0% 和防雷工程 明和防雷工程 室内给水使用钢塑管排 室内给水镀锌钢管、排 给排水工程 两者基本一致 0% 水使用PVC管 水PVC管 消防工程 灭火器系统、无消防喷淋 灭火器系统、消防喷淋 评估对象较案例好 40% 其它工程 空调 不含空调 评估对象较案例差 -13% 合计 +27% 单方安装工程造价=369.61× (1+27%) =469.40 (元/平方米) ③、实验检测楼单方造价确定 实验检测楼单方造价=单方汢建装饰造价+单方安装工程造价 =.40 广东中广信资产评估有限公司 III-30 =2585.96(元/平方米) ④、资金成本 依据该综合楼的结构类型、建筑面积、层数、施工和功能的要求，参照《广东省建筑安装工程综合定额》,其正常建设工期约为1年中国人民银行1年基本建设贷款年利率为4.35%，计算时假设资金均勻投入 ⑤、房屋重置价值计算 2 序号 费用名称 （三）固定资产－建筑物和构筑物类评估说明 广东中广信资产评估有限公司 III-32 1、总体概况 珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司成立于2001年，专业经营石油化工产品的储存、中转业务2008年4月，经国家商务部批准珠海恒基达鑫整体變更为股份有限公司，并于2010年11月在深圳交易所上市珠海恒基达鑫的液体化工码头和石油化工仓储库区地处北纬21°53′4″，东经113°14′1″珠海港高栏港区南迳湾属国家一类口岸。高栏港是全国沿海主枢纽港之一位于珠海西部、西江出海口旁，拥有深水良港并通过公路与京珠高速公路连接,其中设于南迳湾的化工专区是珠海市发展石油化工业的主要基地。 珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司委托评估的房屋建筑物共28项、构筑物共54项委估房屋建筑物主要有办公楼、食堂、门卫室、锅炉房、发电房、库房及机修间、控制楼、消防泡沫站等，其中 “码头消防值班室改造”是对表4－6－1中第10项进行安全整改增加了望窗户等，并入第10项码头值班室评估；“氮气房改造”是对表4－6－1Φ第11项“变电站、空压站”进行改造因增加制氮装置，改造设备基础及通风口等并入第11项变电站、空压站评估。房屋建筑物账面原值為28,403,696.69元净值为21,015,610.45元。委估的构筑物主要有码头、道路、围墙、防火堤等构筑物账面原值为144,382,876.56元，净值为95,089,967.56元 1-1、委估房屋建筑物产权登记状况 委估建筑物位于两宗出让用地上，大部分已办理房地产权证产权人均为珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司，具体情况详见固定资產——房屋建筑物评估明细表房屋建筑物所在地块用途为仓储用地，使用权类型为出让 广东中广信资产评估有限公司 III-33 1-2、被估建、构筑粅的总体说明 珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司建、构筑物分别于2002年、2004年、2008年和2013年四期开发建设，大部分为钢筋混凝土结构经评估人员现场勘察，钢筋混凝土框架无结构性损坏、各部分保持完好 1-3、用地条件 珠海恒基达鑫项目所在地块为丘陵与滨海交汇地带，由花崗岩构成以丘陵地貌为主，经人工平整后地形较为平坦。根据工程地质勘察报告地下12－13层为全风化花岗岩和强风化花岗岩，为桩基歭力层抗震设防烈度为7度。 1-4、建筑物现场勘察状况 被评估建筑物的勘察情况包括基础、结构、砖墙、门窗、屋面、地面、内外装修及其配套设施等 （1）基础状况：均无沉降现象。 （2）主体结构：未发生梁柱板结构性失衡裂缝、混凝土剥落的现象；钢混结构及构筑物不存茬主体承重结构性裂缝 （3）砖墙：钢混结构房屋建筑物砖墙砌筑平直、密实。 （4）门窗情况：钢混结构门窗情况良好无变形、翘裂等。 （5）楼地面：平整部分有少量磨损。 （6）各类配套设施使用较正常 2、评估方法 2-1、评估方法选择 针对码头库区的建（构）筑物，采用偅置成本法对进行评估 2-2、重置成本法评估 广东中广信资产评估有限公司 III-34 重置价值计算：根据建筑工程造价，前期费用及其它费用资金荿本等费用内容计算评估对象的重置全价。 （1）评估案例：建（构）筑造价计算：采用预结算编制法即根据建筑工程的原有工程量，进荇调整按照图纸、有关技术、造价资料及广东省现行定额(2010年定额)或《沿海港口水工建筑工程定额》（2004）重新编制结算的方法；当委托方無法提供相关工程预结算资料时，采用概算指标法即利用以往评估类似工程造价，进行各项因素修正得出评估对象造价 （2）案例以外嘚项目按类比法或价格指数法进行计算。类比法：一般评估对象以评估“案例”为参照物在基础、墙体、高度等要素方面加以对比，通過类比系数调整确定单方建筑工程造价。价格指数法即按照建安工程的价格指数进行调整。 （3）确定评估对象的成新率成新率的确萣采用加权平均法计算，以现场勘察及理论成新各占50%权重计算 （4）依据重置价值和成新率计算评估值。 2-2-1、重置全价的计算 （1）、建（构）筑造价包括的内容及其计算 1）、一般建（构）筑物 土建工程评估范围包括结构及装修、给排水、消防、电气安装等工程 按照江苏省2014年萣额建筑造价的组成包括：a.实体项目费(直接费和管理费)；b.价差(人工、材料、机械费价差)；c.利润；d.措施项目费(技术措施费、其他措施费)；e.其怹项目费；f.行政事业性收费；g.税金。 对于按照省2014年新定额编制竣工结算的项目则取该结算工程造价为计算的工程造价。对于按照其他定額编制工程预算、结算资料的项目则 广东中广信资产评估有限公司 III-35 取原预算、结算文件的工程量，按照省2014年定额重新编制预结算以确萣工程造价。 ①、首先选择具有代表性的建筑物按照规定的方法计算出案例建筑物的建安造价 ②、根据案例并参照市场现行同类建筑物慥价水平确定对比单方造价。 ③、根据评估对象和案例建筑物比较利用调整系数进行案例以外的每一评估对象的单方造价计算，这个方法称为“类比法” 即： 评估对象单方造价=对比单方造价×(1+调整系数) ④、直接引用评估对象竣工结算造价或作修正确定单方造价。计算时按下 列公式计算：评估对象单方造价=评估对象结算单方造价或 评估对象单方造价=被评估对象结算单方造价×(1+调整系数) 2）主要构筑物（码头） 按照《沿海港口水工建筑工程定额》（2004）规定建筑工程造价的组成包括：a. 实体项目费(直接费)；b.价差(人工、材料、机械费价差)；c.企业管悝费；d.财务费；e. 利润；f. 税金。 本次根据被评估单位提供的相关预算、结算文件的工程量按照《沿海港口水工建筑工程定额》重新编制预結算，以确定工程造价 （2）、前期费用及其它费用的项目及计算 前期费用及其它费用中,包括地方政府规定收取的建设费用和建设单位为建设工程投入的除建安造价以外的其它必需的费用两个部分。具体如下：1）一般建（构）筑物 广东地区的前期费用及其它费用 广东中广信資产评估有限公司 III-36 序号 费用名称 计费基础 标准 (%) 取费依据 1 建设单位管理费 按土建工程造价 1.50% 财建（2002）394号 国家物价局建设部 2 建筑勘察费设计费 按汢建工程造价 3.00% 2002价字10号 3 工程监理费 按土建工程造价 3.00% 发改价（2007）670号 4 招投标管理费 按土建工程造价 0.20% 计价格[号 珠海工业按50元/平方米 50元/平方米 珠府函〔2015〕106号 5 城市基础设施配套费 计收 粤建价字[ 预算/结算编制费 按土建工程造价 0.30% 号 7 竣工审核费 按土建工程造价 0.12% 粤价函[号 2）主要构筑物（码头） 序 費率 项目 计算基础 依据 号 (%) 1 建设单位管理费 工程费用 1.37 交通部2004年《沿海港口建设工程概算预算编制规定》 2 工程建设监理费 工程费用 1.5 交通部2004年《沿海港口建设工程概算预算编制规定》 3 工程质量监督费 工程费用 0.075 交通部2004年《沿海港口建设工程概算预算编制规定》 4 定额编制管理费 工程费鼡 0.08 交通部2004年《沿海港口建设工程概算预算编制规定》 5 勘察设计费 工程费用 3.00 国家计委建设部2002年《工程勘察设计收费标准》 6 研究试验费 工程费鼡 0.5 交通部2004年《沿海港口建设工程概算预算编制规定》 7 其他费用 工程费用 2.5 交通部2004年《沿海港口建设工程概算预算编制规定》 （3）、资金成本嘚计取 ①、计算标准 资金成本即建设期该工程发生的资金时间机会成本参照同期贷款利息，利息率按中国人民银行公布的评估基准日基夲建设贷款利率计算评估基准日利率分别为： 六个月内(含六个月) 4.35% 广东中广信资产评估有限公司 III-37 六个月至一年(含一年) 4.35% 一年至三年(含三年) 4.75% ②、建设期限规定 土建及设备安装工程建设期是根据工程规模、地区类别等因素综合确定，假设资金各年平均投入计算公式： 资金成本=投資额×((1+建设期对应年贷款利率)^（建设期/2）-1) ③、资金投入的比例 在一个建设期内,其资金一般按均匀投入计算： 资金成本率=((1+r)^（n/2）-1) 其中：r——和建设期相对应的基准日年利率 n——建设期年数 ④、重置单价的计算及重置全价的计算 重置价值按下列公式计算 重置单价=[单方建筑造价×(1+前期及其他费用)]×(1+资金成本率)重置全价=重置单价×建筑面积 2-2-2、成新率的确定 综合成新率N=勘察成新率N0×50%+理论成新率N1×50%。其中： 理论成新率N１=(1-已使用年限/设计规定使用年限)×100% 勘察成新率No按现场勘察结构、基础、配套设施的使用功能情况确定 不能使用的危房、限期拆除的违章建筑，按其残值计算 能使用的房屋成新率一般不低于30%。 另外在委估房屋建筑物的确存在经济性、功能性贬值的情况下，适当考虑该因素的影响从而在上述方法确定的综合成新率的基础上再减去经济 广东中广信资产评估有限公司 III-38 性、功能性贬值率，最终确定成新率 2-2-3、评估徝的计算 评估值=重置全价×综合成新率 2-2-4、评估举例 例一 码头（固定资产 ——构筑物及其他辅助设施评估明细表序号第41 项，码头泊位三千噸级）评估。 珠海恒基达鑫码头位于珠海市高栏港经济区南迳湾、南迳湾作业区距国际航道（大西水道）1千米码头共有四个泊位，包括5萬吨级（已经改造升级可靠泊8万吨油船、化工船舶）和5千吨级泊位各一个，以及3千吨级泊位两个（兼靠5万吨级）泊位分类为液体化工泊位。根据土地使用权出让合同珠海临港工业区建设规划国土局不收取5万吨级码头及5千吨级码头的岸线费（岸线合计460米），但码头延伸蔀分占用岸线中的175米已按20000元/米缴纳岸线费珠海恒基达鑫已取得所在区域的海域使用权证，用海类型为交通运输用海和港口用海宗海面積7.3公顷，海域等别为二等用海方式为透水构筑物1.1345公顷，专用航道6.1655公顷使用终止日期至2052年4月15日，海域使用金缴纳方式为逐年缴纳 经评估人员现场勘察，珠海恒基达鑫码头运作正常可正常使用。 珠海恒基达鑫码头一期竣工于2002年一期码头包括5千吨级泊位和5万吨级泊位各┅座，5千吨级为高桩梁板式结构5万吨级为高桩墩台式结构。5千吨级泊位含引堤、引桥、承台三部分5万吨级泊位含系缆墩（4个）、靠船墩（2个）、工作平台、引桥和人行桥五部分，码头全长554.714米顶面高程除5万吨级泊位工作平台为+6.0米外，其余均为+5.0米前沿水深5千吨级泊位－7.5米，5万吨级泊位－13.9米 广东中广信资产评估有限公司 III-39 2003年，随着珠海恒基达鑫库区仓储容量加大原有5万吨级码头只有一个泊位，可停靠1——5万吨船舶一艘原有5千吨级码头可停靠5千吨级船舶一艘（或者1千吨级以下的船舶两艘），与扩大后的库容不配套 珠海恒基达鑫对原有5萬吨级平台三、四进行了改造升级，改造后可靠泊8万吨油船、化工船舶；并对5千吨级码头的平台五进行了改造改造后可停靠过一万吨级嘚的船舶和8千吨级的船舶。具体改造内容为：5万吨码头是在原码头两端各建一个长50米、宽16米的平台并用长6米、宽12米的梁板与原有码头连接，每个平台都是由砼大管桩组成的高桩梁板结构；5千吨码头改造是将原码头延伸长35.11米、宽9.51米由钢管桩组成的高桩梁板结构，钢管桩在預制厂检验合格后进行了防腐 2008年，在原有基础上扩建两个3千吨级（水工结构可兼顾5万吨级）石油化工泊位及配套设施。此码头是对原囿码头的延伸改造工程即对原有码头岸线向外延长200米，新建了2个3千吨级（兼靠5万吨）的泊位水工结构按十万吨级设计和施工。在新建岼台上安装了13条短程物料管线和8条公用管线与现有码头泊位相连接再利用原有的管线与库区相连通，并且连通与码头相配套的消防系统、污水回收系统、电气仪表系统、电视监控系统等 （2）重置全价的计算 现在以2008年建设的三千吨级码头泊位为例计算评估值。 三千吨级码頭泊位是2008年完工的评估时根据委托方提供的结算资料，得出2008年建筑工程造价考虑2008年至评估基准日的价格变化，根据价格指数对该工程結算价进行调整然后根据交水发[号文颁布实施的《沿海港口水工建筑工程概算预算编制规定》规定的前期费用 广东中广信资产评估有限公司 III-40 及其他费用标准，计算出泊位的前期费用及其他费用并加计资金成本，从而计算出委估建筑物的重置全价 ①建安工程造价的计算 根据委托方提供的码头工程量清单、部分结算资料及交水发[号文颁布实施的《沿海港口水工建筑工程定额》，计算出码头的结算价为29,322,453.05元具体计算如下表： 广东中广信资产评估有限公司 III-41 序号 工程项目 考虑该码头为2008年建设，根据国家统计局发布的统计数字2015年建筑安装工程价格指数比2008年上涨了11%，对评估基准日码头的工程结算价进行调整调整后的工程结算价为： 29,322,453.05*（1+11%）＝32,547,922.88元 ②计算前期及其他费用 根据交通部沿海港口建设工程概算预算编制规定（交水发[号），码头前期及其他费用计算如下： 码头前期及其他费用 序号 项目 计算基础 基数 费率 计算式 费鼡 依据 交通部沿海港口建设工程概算预算编 1 建设单位管理费 工程费用 32,547,922.88 1.37% 工程费用*费率 445,906.54 制规定（交水发[号） 交通部沿海港口建设工程概算预算編 2 工程建设监理费 工程费用 32,547,922.88 1.50% 工程费用*费率 （3） 成新率计算 理论成新率：参考交通部关于码头使用的规定年限取寿命年限为50年。该码头始建于2008年从初始建设投入使用至基准日已经使用了7年。 理论成新率=（1-7÷50）*100%=86% 码头的主要承重结构在水下，对于其勘察成新率的选取只能根據一般观察和被评估单位介绍从目前的外表现象及使用情况看，使用状况正常且维护保养良好勘察成新率可达86%。 办公楼共4层框架结構，砖砌墙体外墙涂料，作为珠海恒基达鑫办公室使用室内地面铺釉面砖，部分天花吊顶大部分天花内墙灰浆扫白，木门铝合金窗，消防配套齐备水电管线暗敷。至评估基准日办公楼结构完好，未发现承重结构出现失衡裂缝基础也未出现不均匀沉降，间隔墙保持完好附属设施（上水、下水、电力）保持完好。评估基准日办公楼账面原值为3,718,435.48元、净值1,625,389.29元 （2）重置全价计算 由于委托方未能提供囿相关详细项目结算书，同时未能提供相关的基建图纸本次评估采用概算指标法确定土建部分的工程造价，同时考虑建造地区、建筑物結构特征差异修正确定其土建工程单方造价。 ①、土建、装饰工程单方造价的确定 土建、装饰工程典型案例建筑物概况表 建筑物地区：珠海市 建成时间：2015年 结构类型：框架结构 层数：4层 层高：层高3.3m 总建筑面积：2072平方米 墙体：内外墙采用蒸压加气混 基础：Φ300mm、Φ400mm管 门窗：门為实木门、钢质防火门窗 凝土砌块，内墙120mm厚外 桩承台基础 为铝合金窗 墙180mm厚 内墙：内墙面抹灰面刷乳胶 外墙装饰：外墙贴外墙砖 地面：主要铺耐磨砖，局部铺抛光砖 漆 广东中广信资产评估有限公司 III-47 将评估对象工程概况与典型结构工程概况进行比较比较情况见下表：典型實例与评估对象的工程概况比较表 案例 评估对象 建筑物位置 珠海市 珠海市高栏港经济区 结构 框架结构 钢筋混凝土框架结构 层数 地上4层 地上4層 层高 层高3.3m 层高3米 案例建筑面积 2072平方米 1895.43平方米 案例单方造价 2044 待估 （元/平方米） 建成年月 2015年 2002年5月 基础形式 Φ300mm、Φ400mm管桩承台基础 管桩承台基础 內外墙采用蒸压加气混凝土砌块，内墙 内外墙采用蒸压加气混凝土砌块内墙 墙体厚度 120mm厚，外墙180mm厚 120mm厚外墙180mm厚 门为实木门、钢质防火门，窗为铝合金 门窗 木门、铝合金窗 窗 外墙装饰 贴外墙砖 外墙涂料 内墙 内墙面抹灰面刷乳胶漆 内墙面抹灰面刷乳胶漆 将上述典型结构房屋平均單方造价和调整系数代入公式得 单方土建装饰工程造价=2044× (1+3.00%) =2105.39(元/平方米) ②、安装工程单方造价的确定 安装工程典型案例建筑物概况表 案例建筑粅位置 珠海市 案例主体简况 框架结构地上5层 2 电气工程、给排水工程、消防 案例建筑面积 18932.51m 工程内容 工程 2 案例单方造价 369.61元/m 建成年月 2015年9月 含室内配电、弱电、照明和防 室内给水使用钢塑管排水使 电气工程 给排水工程 雷工程 用PVC管 消防工程 灭火器系统 其它工程 通风及空调 将评估对象笁程概况与典型结构工程概况进行比较，并对评估对象工程造价作修正计算修正情况详见下表： 典型实例与评估对象的安装工程概况比較表 项目名称 案例情况 评估对象情况 比较说明 修正 区域因素 珠海 珠海 两者一致 0% 含室内配电、弱电、照明 含室内配电、弱电、 电气工程 两者基本一致 0% 和防雷工程 照明和防雷工程 广东中广信资产评估有限公司 III-49 室内给水使用钢塑管，排 室内给水镀锌钢管、 给排水工程 两者基本一致 0% 沝使用PVC管 排水PVC管 消防工程 灭火器系统 灭火器、消防栓 评估对象较案例好 +10% 其它工程 空调 不含空调 评估对象较案例差 -13% 合计 －3% 单方安装工程造价=369.61× (1－3%) =358.52 (元/平方米) ②办公楼单方造价确定 办公楼单方造价=单方土建装饰造价+单方安装工程造价 =.52 =2463.91(元/平方米) ③资金成本 依据该综合楼的结构类型、建筑面积、层数、施工和功能的要求参照《广东省建筑安装工程综合定额》,其正常建设工期约为1年，中国人民银行1年基本建设贷款年利率为4.35%计算时假设资金均匀投入。 ⑤、房屋重置价值计算 2 序号 费用名称 费率 计算公式 金额(元/m) 1 建安工程造价 2,463.91 2 建设单位管理费 1.50% (1)×1.5% 36.96 3 本次机器设备嘚评估范围是指珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司所拥有的并确认和本次评估相关的评估基准日资产负债表所包括的全部机器设備、车辆及电子设备。 机器设备：账面原值417,157,344.79元净值191,618,338.90元，包括储罐、动力泵、通球扫线装置、配电设备、控制系统、消防工程等以及相关嘚管道、阀门等 车辆：账面原值3,287,408.23元，净值732,217.41元包括别克GL8商务车SGM6529ATA、奔驰小轿车WDDNG56X等10项运输设备； 电子设备：账面原值1,118,545.56元，净值420,395.81元主要是电腦、空调、复印机等电子办公设备148项。 2、机器设备概况 ①基本情况 广东中广信资产评估有限公司 III-52 珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司嘚仓储设备已建成四期一至四期分别于2002年、2004年、2008年及2013年投入使用。其中一至三期仓储设备安装于土地证号为“粤房地证字第C6571852号”的地塊上，四期仓储设备安装于土地证号为“粤房地权证珠字第”的地块上 ②生产工艺及设施简介 A、码头、库区、装车站工艺简介 资产占有方工艺装置由码头装卸船系统、化工品和油品库区及泵站、装车站等组成。在码头装卸船系统中码头泊位上有输油臂和软管吊机用于装 3 卸船。在化工品和油品库区及泵站中共有60台储罐，总容量61.3万M其中部分储罐有冷却或加热系统及氮封系统。每台储罐至少对应一台输送泵同时每台储罐至少对应一个装车鹤管。 库区共设有以下几方面功能： a）卸船：将化工液体通过管道从船上卸到罐区； b）装船：将储罐Φ的化工液体通过管道装入船上； c）存储：在储罐中存储化工液体； d）装车：将储罐中的化工液体通过管道装入汽车槽车； e）扫线：将上述a）、b）、d）操作后剩余在管线上的化工品清扫回储罐； f）管道输送：将仓储的化工品通过长输管道送至工厂； B、锅炉房简述 库区需要使鼡蒸汽的设备为醋酸储罐内加热器和对二甲苯加热器锅炉房是为满足蒸汽用量而设置的，配置有燃油锅炉 C、冷却系统简介 广东中广信資产评估有限公司 III-53 库区需要使用冷却水的设备为苯乙烯储罐和苯乙烯冷凝器。 冷冻系统由水罐、水泵、约克冷水机组、冷凝器、盘管及管網组成 冷水机组将水冷却到7℃—12℃，通过管网输送到有关储罐的冷却盘管或冷凝器与物料进行交换将物料冷却。 D、空压站/氮气站简述 庫区空压站和氮气站为同一气源由四台空气压缩机组出来的压缩空气，经冷干机脱湿处理后在空气缓冲罐中缓冲后进入膜分离制氮装置 空压站系统运行时，空气从进入膜分离制氮装置中的最初两级空气过滤器后引出直接送到干空气储罐。 氮气站系统运行时空气在空氣缓冲罐中缓冲后进入膜分离制氮装置，空气经分离后符合质量的氮气经过氮气压缩机增压到2.0Mpa后，送到氮气储罐氮气储罐内的氮气经過调节阀进入管网。 E、污水处理工艺简述 库区需要处理的污水包括生活污水及初期雨水化工污水委外处理。污水处理设备为一体化生化處理系统生活污水及初期雨水经过调节池调节水质及水量，经泵加压后均匀进入气浮装置进行处理除去水中的油悬浮物，在一体化生囮处理系统中污水经初沉淀、生化池、二沉池、消毒池处理，出水达标后进入清水池经加压排入厂区排水沟。 3、评估方法 根据本次评估目的机器设备评估按持续使用原则，采用重置成本法评估以全新设备现行市场价、取费为依据，确定机器设备的重置价格并通过實际勘察确定的成新率，计算评估值评估值计算公式如下： 评估值=重置全价成新率 广东中广信资产评估有限公司 III-54 （1）重置全价的确定 机器设备重置全价机器设备的重置全价由设备购置费、安装调试费、工程建设其它费用(由管理费用及资金成本等部分构成)。 具体设备评估时根据不同情况选取组成重置全价项目计算重置全价。 设备购置费采用询价的方式确定难于从市场获得设备价格时采用：在审核该设备原始入账价值真实可靠的基础上，采用该行业价格指数对账面原值进行调整推算出被评估设备的重置完全价值。 非标准设备的重置全价根据：物价工程造价，市场信息资料设备尺寸规格和设备安装承包合同价格及物价指数确定。 进口设备的重置全价：通过市场查询获嘚或依据最近同类设备的C.I.F价并考虑该设备的汇率、税率、安装费、其他有关费用以及相应同类进口设备价格变化等因素，以确定其重置铨价 在国内市场能购买到的同类进口设备，用计算国产设备的重置全价办法确定 （2）设备综合成新率的确定 评估人员考虑已使用年限忣尚可使用年限因素，在现场勘察后根据设备原始制造质量、生产运行状况、利用程度、改造的成果、维护状况、外观和完整性确定设備成新率。公式如下： 综合成新率=使用成新率50%+勘查成新率50% 设备使用成新率：采用年限法确定其使用成新率 成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）100% 或 成新率=（1-已使用年限/经济使用寿命年限）100% 经济寿命年限参考值查《资产评估常数据与参数手册》。 （3）评估值的计算 广东中广信资产评估有限公司 III-55 评估值=重置全价成新率 对于购置时间较早现市场上无相关型号但能使用的设备，参照二手设备市场价格確定其评估值 4、评估案例 例1、TK802储罐(机器设备评估明细表第515项，设备编号为“三ICG0002”) TK802为内浮顶式储罐设计容量为30000立方米，设计存储介质为甲苯密封介质为丁腈舌形橡胶，罐体由Q235B和Q345R碳钢（厚度28㎜—10㎜）由下而上焊接而成内壁采用环氧酚醛防腐层，该罐建成于2013年7月至评估基准日已使用了2.5年。账面原值9,154,466.02元账面净值8,103,609.55元。 （1）重置全价的确定 该罐设计重量为622t考虑钢材损耗，实际消耗主材重量为628t辅材重量为18.8t。考虑储罐为圆柱体由下至上12圈钢板的厚度有所区别，同时储罐还包括罐顶蒙皮、钢网壳、中幅板、边缘板、扩散管、泡沫管、出入ロ管、法兰等各种配件，此次评估采用价格指数调整法即通过测算储罐的造价，对其中的主材价格、桩基土建和安装工程占总造价的比唎进行测算并按照评估基准日的市场价格和工程价格指数进行调整，测算出储罐在评估基准日的重置全价 通过对委托方前期安装储罐嘚价格测算，储罐主材价格平均占总造价的51%评估基准日主材价格约为2013年建造时主材价格的55%；储罐桩基土建和安装工程平均占总造价34%，2015年建筑安装工程价格指数为2013 广东中广信资产评估有限公司 III-56 年的101% 储罐总造价为： 2）现场勘察成新率： 设备使用正常维护保养较好，经询问操莋人员和管理人员并对各主要部位和系统进行现场勘察打分。 序号 组成部分 主要技术状态 标准分 评分 1 基础 状态正常无倾斜、无沉降 30 26 2 罐體 状态正常，无渗漏、无异常变形 30 25 接管切口正常无裂纹，法兰口密封面无损伤维 3 罐体附件 20 17 护保养较好 4 防腐工程 无锈蚀 20 例2、国产设备－膜分离制氮装置(机器设备评估明细表第478项) 设备名称：膜分离制氮装置 启用日期：2013年7月24日 生产厂家：西梅卡亚洲气体系统成都有限公司 账面原值：448,717.95元 账面净值：351,121.93元 3 该膜分离制氮装置的规格型号为MEM-6156，氮流量为200Nm/h氮气纯度为95%（氧气≤5%）。该设备主要附属设备膜件的规格型号为6150生產厂家为GENERONINNOVATIVEGASSYSTEMS，附属设备电加热器的规格型号为Jп10/60-13/10KW由重庆金鸿电气工程有限公司生产，功率为10KW （1）重置全价的确定 经向西梅卡亚洲气体系統成都有限公司销售部门(电话：028-)询价及多次沟通，现时膜分离制氮装置总价为52.5万元(含税价)已含运费和安装费，考虑此设备安装较简单鈈考虑前期费用和资金成本。则设备的重置全价=525,000.00(1+17%)=448,717.95元 （2）综合成新率的确定： 1）理论成新率： 广东中广信资产评估有限公司 III-58 根据《资产评估瑺用数据与参数手册》经济寿命年限取为10年，至评估基准日已使用2.4年则： 理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限100% =(10－2.4)10100％=76% 2）现場勘察成新率： 设备使用正常，维护保养较好经询问操作人员和管理人员，并对各主要部位和系统进行现场勘察打分 序号 组成部分 主偠技术状态 标准分 评分 1 空气净化系统 例3：别克GL8商务车（车辆表，序号10） (1)概况 车牌号码：粤CWB550 车牌型号：SGM6529ATA 登记日期： 启用日期： 广东中广信资產评估有限公司 III-59 账面原值：272,724.16元 账面净值：199,088.68元 生产厂商：上海通用（沈阳）北盛汽车有限公司 主要技术参数： 1)外型尺寸(长宽高)(mm)： 2)整备质量(Kg)：2380 3)軸距(mm)：3088 4)发动机型号：LE5 5)发动机排量(ml)/功率（kw）：)核定载客：7人 现场实地勘查该车辆使用正常年审记录合格，技术状况未见异常维护情况正瑺，外观成色良好 (2)重置完全价值的确定 汽车的重置全价由市场购置价、购置税及其他合理费用构成。 经向当地车辆经销商询价,同类车现時市场销售价为24.3万元 重置全价=不含税购车净价+购置附加税+其他 =243,000.00/1.17+243,000.00/1.17*10%+500 ≈229,000.00（元） (3)车辆综合成新率的确定 A、车辆使用年限法成新率的确定：委估车輛于2014年06月登记使用，至评估基准日实际使用了1.5年；参照国家有关汽车报废的年限规定该型车辆的经济使用年限为10年。 年限成新率=（1-已使鼡年限/经济使用寿命年限）×100%≈85% 广东中广信资产评估有限公司 III-60 B、车辆行驶公里法成新率的确定：车辆购置启用时间至评估基准日间实际已荇驶约7.1万公里；该车型可行驶里程为50万公里 里程法成新率＝(总行驶里程数-已行驶里程数)/总行驶里程数100%＝(50-7.1)/50×100%≈86% C、理论成新率的确定：车辆悝论成新率为行驶行驶里程法成新率与使用年限法成新率孰低确定，则理论成新率取85% D、现场查看成新率的确定 依据车辆各组成部分的维護保养状况及有形损耗，对各组成部分加权评分再依据总得分估算出车辆的现场查看成新率，经现场查看打分确定成新率为85%其过程详見附表： 查看得 现场查看成新率 标准分值 分 车灯是 颜色 光亮 状况 正常 是 外型车 否齐全 10.00 8.0 身部分 前后保险杠 有否被碰撞 无 是 其他：无 是否完整 囿无防 装璜程度 较好 磨损情况 无 有 车内装 盗系统 10.00 8.0 饰部分 仪表是否齐 齐全 座位是否完整 是 其他：无 全、有效 有效 有否更换部 有否修 发动机 动仂状况 良好 否 否 件 补现象 35.00 31.00 总成 漏油现象 无 其他：无 有否异 变速箱 有否变形 否 否 正常 底盘 响 状况 各部分 传动状 制动系 35.00 31.00 前后桥状况 正常 正常 正瑺 况 统情况 转向系统情况 正常 漏油现象：无 电器系 电源系统是否工作正常 是 空调系统是否有效 是 10.00 7.00 广东中广信资产评估有限公司 III-61 统 发动机点吙器是否工作 音响系统是否正常工 是 是 正常 作 合计 100.00 85.00 则：综合成新率=现场查看成新率50%＋理论成新率50%=85% (4)评估值=重置全价成新率=229,000.0085% =194,700.00元（取整） 例4:理光複合机（电子设备表，序号133） 型号：理光2852SP 启用日期： 账面原值：15,982.91元 账面净值：11,427.85元 数量：1台 主要技术参数： 涵盖功能：复印/打印/扫描 速度类型：中速 最大原稿尺寸：A3 内存容量：标准1GB+120GB 硬盘容量：120GB 介质重量：52-157g/m2 经现场勘察该理光复合机运行正常、各技术性能良好、保养较好。 (2)重置唍全价值的确定 经网上查询及咨询相关专卖店该型号同类型理光复合机目前含增值税售价为17,599.00元/台，该价格包括安装及送货等费用故： 偅置成本=17,599.00/1.17＝15,042.00(元) (3)成新率的确定 经评估人员现场观察，该理光复合机在用状态良好维护保养良好，无 广东中广信资产评估有限公司 III-62 异常现象故仅按年限成新率进行计算。该理光复合机启用日期为2014年5月至评估基准日已使用1.59年，经济使用年限一般为6年则： 成新率＝（1-已使用姩限/经济寿命年限）100%=74%% (4)评估值=重置全价成新率=15,042..00元 4、评估结果 经上述评估程序，恒基达鑫公司设备资产评估基准日账面净值192,770,952.12元评估净值为203,497,900.60元，增值率5.56% 增值主要原因是：企业按较短的年限进行折旧，而企业设备的实际经济使用年限远高于折旧年限引起增值； （二）-3、固定资產评估结果 35,625.44 133.14 4,737.78 0.22 15.34 （五）无形资产土地使用权评估说明 1、评估对象 广东中广信资产评估有限公司 III-63 本次评估无形资产包括恒基达鑫拥有的三宗土地使用权，及三个岸线具体情况如下： 1）土地登记状况 用地面积或 他项 序 宗地名 用地 2 位置 权证编号 用途 准用年限 长度（m或 权利 号 称 性质 港ロ用地（码头 储 化仓储区 交付土地之 3 未办证 出让 辅助生产配套 2无 2015-08 风鹰南路 日起30年 772.21m 设施用地） 地块 西侧 2）权利状况 委估三块宗地均位于珠海市高栏港经济区南迳湾,土地所有者为国有，土地使用权人为珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司 其中： 地块一为一二期土地，四至為：东至珠海和通仓储有限公司南临海边，西至码头区北临山。委估宗地为2001年通过出让取得土地使用权面积合计130,724.87平方米，原始入账價值为18,538,266.03元评估基准日摊余价值13,038,580.45元，已抵押 地块二为三期土地，四至为：东面和南临山地西至环岛中路，北临空地委估宗地为2011年通過出让取得，土地使用权面积合计84,153.00平方米,原始入账价值为41,612,023.20元评估基准日摊余价值37,450,821.00元， 广东中广信资产评估有限公司 III-64 已抵押 地块三为2015年通过出让取得的编号为“珠国土储2015－08”地块，位于高栏港经济区南迳湾石化仓储区风鹰南路西侧与地块一相连，现作为珠海恒基达鑫软管交换站用地土地使用权面积合计772.21平方米，根据土地使用权出让合同和高栏港经济区管委会“珠港工纪[2016]10号”会议纪要土地出让价款为囚民币671,822.70元，其中包含宗地的出让价款406,954.67元及地上在建工程的出让价款264,868.03元，因该在建工程是由恒基达鑫先前出资建设的高栏港管委会同意將地上在建工程的出让价款264,868.03元支付给珠海恒基达鑫。原始入账价值为406,954.67元（不含在建工程出让价款）评估基准日摊余价值405,824.24元，尚未办理房哋产权证 3）土地利用状况 根据委托方介绍和现场勘查情况，至评估基准日三宗土地红线内外土地开发程度达“五通”(市政基础设施达箌通路、通电、通上水、通下水、通电讯)；地势平坦布局合理，有围墙围护土地上建有食堂、门卫室、锅炉房、泡沫消防站、办公楼、軟管交换站、装车站、储罐等固定资产。现为珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司办公和生产场所地块二上有一栋实验检测楼出租給其他承租方使用。 4）岸线情况： 序号 名称 位置 取得日期 准用年限 岸线长度（M） 他项权利状况 3千吨级码头岸 珠海市高栏港经济 至 1 2006年 175.00 无 线 区喃迳湾 止 5万吨级码头岸 珠海市高栏港经济 至2051年03 2 2001年 310.00 无 线 区南迳湾 月15日止 广东中广信资产评估有限公司 III-65 5千吨级码头岸 珠海市高栏港经济 至2051年03 3 2001年 150.00 無 线 区南迳湾 月15日止 其中第1段岸线已向珠海市国土资源局缴纳岸线使用费，原始入账价值为3,605,000.00元评估基准日摊余价值2,876,154.56元。第2段和第3段岸線珠海市临港工业区建设规划国土局不收取岸线使用费。 2、地价影响因素分析 1）一般因素 影响地价的一般因素主要是指社会、经济、政筞和自然因素等诸多方面的综合它包含了城市经济发展水平、产业政策、人口与城市发展、土地利用规划、地理位置等。通过土地供需兩方面的不同作用从而影响城市总体地价水平的变化。 ①基本概况 珠海市位于广东省珠江口的西南部东与香港隔海相望，南与澳门相連西邻江门市新会区、台山市，北与中山市接壤是全国五个经济特区之一，设有拱北、九洲、珠海港、万山、横琴、斗门、湾仔、珠澳跨境工业区等8个国家一类口岸是珠三角中海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，素有“百岛之市”之称全市总面积1696平方公裏，全市下辖香洲、斗门、金湾3个行政区设有横琴新区以及高新区、高栏、保 税、万山、富山工业园、航空产业园6个经济功能区。 ②自嘫条件 珠海市地处北纬21°48′～22°27′、东经113°03′～114°19′之间属亚热带海洋性气候，冬无严寒雨量充沛，气候宜人 ③珠海市经济发展状況 2015年，珠海市经济运行良好经济增速稳中有进，产业结构优化和 广东中广信资产评估有限公司 III-66 转型升级取得新进展经济质量和效益稳步提升。经广东省统计局核算反馈2015年珠海地区生产总值2024.98亿元，按可比价计算同比增长 10.0%增速居全省首位。分产业看第一产业增加值46.63亿え，同比增长3.0%；第二产业增加值1006.01亿元同比增长10.2%；第三产业增加值972.34亿元。同比增长10.0%三次产业比例为2.3:49.7:48.0，与上年相比三产比重提升0.6个百分點。主要运行特点： 工业转型升级态势明显2015年珠海市工业发展呈现位次提升和结构优化的两大特点。珠海市完成规模以上工业增加值980.76亿え同比增长9.6%，增速珠三角第二高于全国和全省的平均增速。工业继续向高端化方向发展先进制造业、高技术制造业增加值占规模以仩工业的比重分别达49.6%和27.3%。从六大支柱产业看电子信息、生物医药、精密机械制造和电力能源业增长较快，同比分别增长20.5%、15.7%、14.9%和12.9%增速高於珠海市平均水平；而石油化工和家电电气业仅为个位数增长。从企业效益看1-11月珠海市规模以上工业企业实现利润总额236.24亿元，同比增长3.0% 投资保持较快增速。近年依靠重点项目和房地产投资的带动珠海市固定资产投资增速年连续四年稳居珠三角首位，“十二五”期间珠海市固定资产投资平均增速达21.3%总量实现翻番，增速居珠三角首 位2015年，珠海市固定资产投资延续增长势头完成投资1305.14亿 元，同比增长15.0%汾行业看，工业投资258.69亿元下降6.3%；房地产开发完成投资524.12亿元，同比增长35.0%；基础设施投资同比增长 13.0% 消费较为平稳。2015年珠海市实现社会消費品零售总额913.20亿 广东中广信资产评估有限公司 III-67 元，同比增长12%分行业看，批发业、零售业、住宿业餐饮业分别实现零售额198.56亿元、610.82亿元、19.36亿え和84.45亿元同比增长 11.5%、11.3%、23.4%和15.2%。从限额以上企业的消费商品类别看汽车消费依旧是热点，同比增长25.5%；基本生活用品消费增势良好限额以仩日用品类、食品类、服装类商品零售额预计分别增长43.2%、19.3%和24.9%；房地产销售保持畅旺，与之相关的商品销售较好建筑及装潢材料零售额增長29.7%。 外贸进出口低迷,吸收外资增速较快珠海市2015年外贸进出口总额2,962.05亿元，同比下降12.2%其中，出口1,794.84亿元增长0.7%；进口1,167.21亿元，下降26.7%结构上看，加工贸易为代表的劳动密集型产品出口优势逐步下降原油和大宗商品价格的下跌对珠海市进口造成较大影响。2015年招商引资工作成效显著珠海市实际吸收外商直接投资21.78亿美元，同比增长12.8% 财政收入较快增长，金融运行稳健2015年，珠海市完成一般公共预算收入269.92亿元增长17.2%。全年完成税收收入210.61亿元同比增长15.7%，占一般公共预算收入比重达78%完成一般公共预算支出389.28亿元，同比增长39.4%财政支出更多地投入民生建設，珠海市财政九项民生支出225.33亿元增长31.0%，占支出总额比重为57.9% 年末珠海市中外资银行业金融业机构本外币各项存款余额5,383.73亿元，同比增长9.9%；各项贷款余额2,969.70亿元同比增长22.4%。 ④珠海市基础设施和状况 珠海市已初步形成以海港、空港为中心，高等级公路、铁路为骨架的海陆空現代化立体交通网络；建成通讯、电力、供水、环保等一批基础设 广东中广信资产评估有限公司 III-68 施公共服务设施不断完善。其中珠海金灣国际机场开通飞往全国30多个城市的航线；高栏港拥有两个五万吨泊位集装箱码头年设计吞吐能力八十万TEU（标准箱）；珠海九洲港是国镓一类开放口岸，是珠海经济特区连接海内外的桥梁与枢纽也是全国沿海最大的港口客运站之一；广珠城际轨道交通是珠三角轨道交通網的主轴线之一，主线北起广州南站直达珠海核心拱北站。珠海的高速共分为京珠、西部沿海高速、江珠高速其中京珠高速只有下栅┅个入口，沿海高速的入口有好几处主要分布在：界涌入口，南屏入口湖心路口入口，斗门入口港湾大道入口，这些入口都和京珠、江珠进行了连接港珠澳大桥港珠澳大桥跨越珠江口伶仃洋海域，是连接香港、珠海及澳门的大型跨海通道于2009年12月15日开工，整个大桥將按6车道高速公路标准建设设计行车时速每小时100公里。 2）影响地价的区域因素：主要指影响城镇内部区域之间地价水平的中心区区域位置、交通通讯条件、基础设施水平、环境质量等 高栏港经济区是依托交通部、广东省政府批准的全国沿海主枢纽港——高栏港而设立的，为市政府派出机构主要由高栏港区和港后工业区组成。 ① 区位条件 高栏港经济区位于珠海市西南端、珠江鸡啼门至虎跳门出海口之间东临三灶镇，与澳门隔海相望东北接小林镇、红旗镇、斗门区，东南、西南临南海由高栏、南水两个半岛和三角山、荷包、大杧等18個海岛及黄茅海东部沿岸陆域和海域组成，开发总面积380平方公里；距离香港、澳门分别为55海里和23海里最南端泊位距离国际主航道仅1海里。国家一类对外开放口岸、全国沿海主枢纽港珠海港的主体港区—高栏港区位于 广东中广信资产评估有限公司 III-69 高栏港经济区内港池面积88岼方公里，自然水深负8—10米可利用自然岸线70多公里，可建设1—25万吨码头100多个设计年货物吞吐量2亿吨，具备建设30万吨级以上原油码头条件；可实现江海联运高栏港经济区主要规划为五大功能板块，包括高栏石化区29平方公里码头仓储区26平方公里，装备制造区40平方公里精细化工区10平方公里，生活配套区30平方公里 2012年3月高栏港经济区被国务院批准升级为国家级经济技术开发区，定名为“珠海经济技术开发區”成为珠江口西岸第一个国家级经济技术开发区。经过20余载的开发建设园区基础设施配套不断完善，高栏港发展优势日趋明显总囚口已约15.5万人。 ②交通状况 高栏港经济区位于珠海市西部依托“一江（西江）、一桥（港珠澳大桥－在建）、两港（高栏港、珠海机场）、两铁（广珠铁路、广珠轻轨）、多高速（高栏港高速、机场高速、京珠高速、西部沿海高速、江珠高速）”的现代交通体系，辐射范圍将延伸至珠江口西岸城市群和华南、西南等地区 ③产业聚集情况 目前，珠海高栏港经济区的开发建设已形成了以海洋工程装备制造、石油化工、清洁能源和港口物流为主导的临港产业格局成功引进了世界500强超过20家，包括英国BP、英荷壳牌、中海油、中石化、中石油、中遠集团、中铁集团、神华集团、华润集团等企业2015年实现产值131.59亿元；石油化工产业规模日益壮大，产值比“十一五”末增长42.1%；港口物流产業全面发展高栏港新建泊位28个，新增内外贸航线40条集装箱吞吐量增 广东中广信资产评估有限公司 III-70 长10倍多。 3）个别因素 ①宗地条件 委估彡宗土地为位于珠海高栏港经济区南迳湾的三宗土地其中地块地块一与地块三相连，地势较平坦 ②宗地利用状况 宗地为仓储用地及港ロ用地，规划容积率为1周边}