一方征信不良办法只有离婚吗-
一方征信不良办法只有离婚吗
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你好，征信不良与离婚没有关系，原则上离婚主要是因为感情不和所导致。
一方征信不良办法只有离婚吗：
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一方征信不良办法只有离婚吗离婚多久能贷款：
并不需要离婚的,没有这么严重,一个征信就能代替你们做离不离婚的决定
媳妇一方征信不良 离婚后多长时间 可以贷款买：
若指贷款买房,您在办理新的业务时,相关部门一般会优先考虑近期的消费、还款记录。具体要看贷款机构的审核...
夫妻双方因为一方有不良信用记录,银行不给贷款。若是离婚,以信用好的一方贷款,可以吗?：
可以的。 因为贷款是以夫妻双方一起申请贷款的,如果一方的征信不好的话就会影响贷款,要是离婚的话以征信...
夫妻买房一方征信太差离婚能解决吗：
离了,征信没差的一方买,后面再结婚,这房子应该就是属于婚前财产,不是夫妻共同的,除非房产证加名字
夫妻一方有不良记录能贷款吗需要离婚吗：
不良记录的严重程度要根据征信系统记录的,由放贷方由此进行判断。一般情况下,若夫妻一方两年内连续......
夫妻一方征信有问题,办理离婚可以贷款吗：
可以但是现在有部分银行贷款需要审查你离婚时间,如果距离离婚太近,也会导致不能贷款, 一般需要半年以上...
夫妻一方征信有问题办离婚可以贷款吗?：
夫妻一方征信有问题,办离婚可以贷款。但是不建议这么做。办理贷款时夫妻双方的征信都是要看的,征信......
夫妻一方个人征信不良无法房贷,离婚用另一方去贷款后在复婚可取么?复婚后心里会不会有阴影???：
理论上可取但对方征信不好另一方放心么?再说了即使你这样操作成功了那房产证写谁的名字商量好了么?
夫妻一方有征信问题,离婚后另一方还会有影响吗：
可以说离婚之后彼此的任何关系都会消失 所以当然没有任何的联系了 当然不会有互相的关系了夫妻按揭买房男方征信不良记录，银行决绝批款，可以离婚后由征信好的另一方去单独申请房贷吗？有什么风险_百度知道
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可以离婚后由征信好的另一方去单独申请房贷，风险就是你的伴侣如果有异心真的想和你离婚。
我来说说吧传奇
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——周争锋日写于深圳&/p&&p&
转载请注明作者和出处不然追究法律责任&/p&
8月14日，司法部印发《关于公证执业“五不准”的通知》，对于进一步规范公证执业行为提出明确要求，提出了五个不准。一不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证；二不准办理非金融机构融资合同公证；三不准办理涉及不动产处分的全项委托公证；四不准办理…
&b&人生煮酒，浅笑之~~~&/b&&br&浪子心声、一些感悟，带你走进我的世界。&br&
我一直认为自己是个安贫乐道容易知足的人。在深圳奋斗过的人都应该记忆犹新，宏德也和大多数来深创业者一样有过一段很艰辛坎坷的故事。庆幸的是祖传手艺让我很快便扎下了根，先后在深圳买下了自己的一套住房与一栋不大不小的民房，我自己经营的诊所，生意也越来越红火。2015年春节前后深圳前海的房价揭开了直线拉升的戏目。我很庆幸自己来深创业赶上了时代的浪潮，在那一段时间应该是我成就感最巅峰的时期，因为我手上拥有的一套商品房均价直接从三万多/平跳跃至六万，关外的那栋农民房也因为新政策不让再随意加建瞬间飙涨起来。加上存款无需再辛苦劳作，变卖之后我将拥有富足的后半生。&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-a2965cbf35f4433c5deba4f68b92dbe2_b.png& data-rawwidth=&1016& data-rawheight=&634& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1016& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-a2965cbf35f4433c5deba4f68b92dbe2_r.jpg&&&/figure&&br&和太太简单沟通之后便兴高采烈地卖掉了深圳的所有房产，全家搬迁回了老家贵州黔南。民房卖给了一个广东大浦商人，用来改造成小产权卖给他人。商品房是一位企业高管，卖掉自己原有关外的房子，再贷款六百多万买下我的房子。&br&然后排号预约过户，等待买方申请贷款，直到我拿到房屋尾款，已是去年的秋天。&br&这期间，我搬家，用时髦的话叫“逃离北上广”，我计划用商品房的钱在都匀城边买了几亩地围起来，盖一栋三层半的别墅，挖一口大池塘，空地铺了草坪种种树。民房变卖的资金和其余的现金给孩子存一笔教育金和养老金，从此断了后顾之忧。行情好炒炒股，闲时钓钓鱼，养花种草游戏人生。&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-4dddd6fb4d53e6b7d2e9f08397ded9f2_b.png& data-rawwidth=&1002& data-rawheight=&713& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1002& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-4dddd6fb4d53e6b7d2e9f08397ded9f2_r.jpg&&&/figure&&p&我怀着对美好生活的想象没日没夜的敦促工人，期待着早日完工早日过上理想中的完美生活。半年多的时间很快过去，心中的蓝图也一点点的实现。那段时光是快乐的，虽然忙碌到不可开交，我甚至忘记了炒股错过了牛市也不觉遗憾。搬新房哪天老家寨子几乎全军出动，偌大的庭院整整围了个圈，摆了一百多桌。乡下老家人那种仰慕，那份热情让我感到飘逸。衣锦还乡，荣归故里是最好的形容词了。之后的日子里，体验每天不用闹钟睡到自然醒随时出门的美妙感受。每日晚饭后，在池塘凉亭下棋，在深蓝色的星空下散步，我觉得我能想象的最好的生活，不过如此了，几乎就要认定，我就是人们说的那种人生赢家了。平静的一切并没有维持多久，安定下来了的我和我的家人还没开始好好享受宁静却开始有些怀念。怀念拼搏了二十年的深圳，怀念我曾经的朋友，怀念我第二个家乡。或许我就不该回来，或许冥冥之中注定宏德就是个闲不下来的人。时隔一年当我重归故土，心间竟有一股难以表达的躁动，确切来说是激动。仿佛回到了那个过去的岁月，回到了那个真正属于我的地方。呼吸都变得紧张，所到之处都充满了回忆。85000/平方，我就不应该看到。地产公司门口赫然大字标榜，生活了十年的房子。如今、、、我开始估算，四百万，是的没错，我竟然少卖了四百万！！！心中那股热流荡然无存，如何形容呢。自当盘算好那笔房款就足以过完富足的人生，我曾以为此生再无波澜。可那一刻，心里翻涌而上的酸水，让我连着咽了好几口才压制住。焕然间觉得，已经没有力气或是勇气再去询问那栋民房现在的价值。&br&&b&说不上后悔、遗憾、失落&/b&&b&，&/b&&b&或许&/b&&b&都&/b&&b&不是&/b&&b&，只是意难平&/b&。&br&&b&不平的是什么？是你跳下一趟奔驰的列车，然后眼看着列车驶向繁华，抛下你遗世独立，感受一种世间的一切繁华都与我无关的悲戚。&/b&&br&就像着了魔一样在心里一遍遍换算着，四百万可以用来做什么。比我给娃存的教育金还多，可以在黔南再建一栋高楼用来收租，可以环游世界，可以捐一所希望小学……我忘了这四百万从不曾属于过我，我确定地认为它是我得而复失的。&br&带着久难平复的心绪，像是失了魂一样的躯体回到了都匀。继续着我曾梦寐以求富足安逸的生活，却越发的讨厌这样的日子。最可怕的就是人心，虚荣攀比之心，好像永远都无法满足，我发现了我的脆弱。鸟语花香朦朦胧胧的日子并不是我内心深处所追求的，好像一眼就能看清未来十年，二十年甚至晚年的场景。此时的我无法劝慰自己，惶恐无比。&br&当下国情，人生一辈子只要没有大的开销或许千万真的就够了我并没有算错。我比大多数人来讲都是幸运的，可是当我真正选择了这样的生活既然越来越不快乐。&br&从一线城市逃离是为了什么？留在一线又是坚持什么？过年的气息都没能冲淡这些莫须有的忧郁，反复纠结。&br&时常会想，或许对于大多数人来说，一套房子再值钱也只是个账面数字，除非卖掉房子套现，离开所在的城市，换到房价差巨大的小城镇，过一种归于平淡的生活，大多数人并没有脱离轨道的勇气。&br&当然，其中也有不少人人生开挂，在合适的时机买下几套房子，又在合适的时机卖掉几套，套现离场，出国或移居小城，去过想要的生活。他们一般都很精明，总会在一线城市留一两套继续增值，备着给孩子上学住，以及赚取租金。&br&如果呆在深圳，我恐怕一辈子也无缘认识这类被称为人生赢家的人。回到老家后，邻里邻居的，我竟然发现了不少这个类型且越来越多。北京、上海、深圳、这些和我一样荣归故里的精英们都在一条时代赋予的特殊命运上奔波前进着，目标是摆脱都市的急促成为四线的土豪。&br&我曾以为，他们是举世羡慕的对象，凭借善于抓住机会的敏感和聪慧，一举改变命运，成为实现了财务自由的主人。最关键，他们是在三四十岁正值壮年时，就拥有了退休的资本。&br&我无法控制地流着口水窥探他们的生活。&br&他们不用再做事，每日主要日程是&b&散步、发呆、逛吃、养生、会友&/b&，以及游览青山绿水。日复一日，我在他们眼中捕捉到一种安享晚年的寂寥与无奈。和我一样闲得久了，他们不再能淡然以对时间的荒原，&b&我悲哀地发现，自由舒适的日子过久了，与繁忙焦躁的日子过久了，结果一样都是厌倦。&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-de1fcecb4ce83f7be48056ad_b.jpg& data-rawwidth=&512& data-rawheight=&682& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&512& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-de1fcecb4ce83f7be48056ad_r.jpg&&&/figure&&/b&&br&于是，他们有的开起了农庄、酒店，有的不计投入地装修完一套房子又装修一套房子，常年朝九晚五地往返于装修工地与家里。也有的致力于花钱回馈社会，在小城各种机构的追捧中感受到了人生的价值。&br&&b&他们把曾经奋力卸下的枷锁，又一件件戴了回来。&/b&&br&观察他们的生活，竟能获得一种疗愈的力量，看到人生这出剧的荒诞之处，会让我因卖力演出而起伏不定的心绪平静下来。如果人生的追求系于外境，心随境转，那么闲适时想忙碌，繁忙时想避世，这一生的日子就在这样的兜兜转转中消耗殆尽&b&。&/b&&br&在我有限的见识里，有两种人面对外境的大风大浪还能心如止水。&br&一种是我每天在路边见到的小摊贩，与我相比，他们是赤贫者，守着一个麻辣烫或烙饼摊维持全家的生活。与大多数人善良的人们一样，我看向他们的眼神里，总带着同情。&br&每天路过的次数多了，我看到女人会在忙完晚上的活后，用手机小声放着音乐在路边独自跳广场舞，一脸旁若无人的陶醉。我看到卖水果的夫妻，在租的水果棚里，搭起一个高高的木盒子当卧室，半上午我去买水果，说话时看到男人对我做出小声点的暗示，一脸温柔指指高高的木盒子，那里面是他的女人在睡懒觉。&br&他们背后的心酸我无缘看到，可我身边很多看似过得不错的朋友，他们背后的心酸我也无缘看到。表面上看，这两类人没有谁比谁更幸福。&br&&br&&b&还有一类人我认识很多，他们有的是做陶的，有的是画画的，有的做茶，设计衣服，各人技艺不同，都是安身立命的方法，相同的是，不论房子多大，工作室在闹市还是山里，他们每天专注的，就只有手头这一桩事。对于未来他们最大的愿望，是能无限接近自己所在领域的大师级境界。&/b&&br&我跟他们说起自己卖房子的遭遇，抱怨损失了一大笔原本能让我接近财务自由实现理想生活的钱，他们白我一眼，不痛不痒地丢来一句：就算财务自由了，每天过得又有什么不一样？&br&在他们眼里，房子贵还是便宜跟自己毫不相关，反正有地住，有茶喝，余下的那点精力还不够琢磨手里的这个手艺呢。&br&想想也是，如果你很确定自己想过的生活，还有一件能打发余生并乐在其中的事可做，就算忽然中了乐透，每天不还是这样子过。&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-f4cac65c9bea770e1dc41_b.jpg& data-rawwidth=&512& data-rawheight=&682& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&512& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-f4cac65c9bea770e1dc41_r.jpg&&&/figure&&br&顿悟，内心之中真正缺失的并不是财富，它只是起因。一年前匆忙决定卖掉房子亦无关于对错，它只是人生中的一个选择。&b&无论是披星戴月忙忙碌碌，或是闲庭信步游戏人生，快乐来自于找到自己的位置和喜欢的事情沉迷进去与财富多少关系不大。&/b&对我而言，深圳已然远去。三五知己齐聚沙龙，广交天下好友，共话未来亦是美哉！&br&&b&人生大多数东西，没得到时以为得到了该有多幸福啊，可真得到了又觉得不过如此。人生在世，除了修行，别无他路。&/b&&br&&b&深以为然&/b&&b&！&/b&&/p&
人生煮酒，浅笑之~~~ 浪子心声、一些感悟，带你走进我的世界。 我一直认为自己是个安贫乐道容易知足的人。在深圳奋斗过的人都应该记忆犹新，宏德也和大多数来深创业者一样有过一段很艰辛坎坷的故事。庆幸的是祖传手艺让我很快便扎下了根，先后在深圳买下了…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-158cdbcc546fcff593dfabd6fbb7e516_b.jpg& data-rawwidth=&678& data-rawheight=&352& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&678& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-158cdbcc546fcff593dfabd6fbb7e516_r.jpg&&&/figure&&p&&strong&导语：&/strong&&/p&&p&极大比例的购房者在即将买入房产时，才会认真考虑起贷款的问题，此前很长的时间会花在选择楼盘或者价格上；而我们在实践中看到，很高比例的购房者本可以用这段时间，发现贷款存在的问题，并及时解决，但是却白白浪费了，最后不得不接受其他办法，代价高昂。从今天起《本尊资讯》会推出一个系列，详细介绍通过统筹规划，同步优化购房者的贷款资质，以取得日后贷款的先机。&/p&&br&&p&统筹规划，在华罗庚教授的一篇中学课文中解释的可谓深入简出。&/p&&blockquote&&p&统筹方法，是一种安排工作进程的数学方法。它的实用范围极广泛，在企业管理和基本建设中，以及关系复杂的科研项目的组织与管理中，都可以应用。&br&&/p&&p&怎样应用呢？主要是把工序安排好。&/p&&p&比如，想泡壶茶喝。当时的情况是：开水没有；水壶要洗，茶壶，茶杯要洗；火已生了，茶叶也有了。怎么办？&/p&&p&办法甲：洗好水壶，灌上凉水，放在火上；在等待水开的时间里，洗茶壶、洗茶杯、拿茶叶；等水开了，泡茶喝。&/p&&p&办法乙：先做好一些准备工作，洗水壶，洗茶壶茶杯，拿茶叶；一切就绪，灌水烧水；坐待水开了泡茶喝。&/p&&p&办法丙：洗净水壶，灌上凉水，放在火上，坐待水开；水开了之后，急急忙忙找茶叶，洗茶壶茶杯，泡茶喝。&/p&&p&哪一种办法省时间？我们能一眼看出第一种办法好，后两种办法都窝了工。&/p&&p&这是小事，但这是引子，可以引出生产管理等方面的有用的方法来。&/p&&p&水壶不洗，不能烧开水，因而洗水壶是烧开水的前提。没开水、没茶叶、不洗茶壶茶杯，就不能泡茶，因而这些又是泡茶的前提。它们的相互关系，可以用左边的箭头图来表示：&/p&&p&箭头上的数字表示，这一行动所需要的时间，例如15表示从把水放在炉上到水开的时间是15分钟。&/p&&p&从这个图上可以一眼看出，办法甲总共要16分钟（而办法乙、丙需要20分钟）。如果要缩短工时、提高工作效率，应当主要抓烧开水这个环节，而不是抓拿茶叶等环节。同时，洗茶壶茶杯、拿茶叶总共不过4分钟，大可利用「等水开」的时间来做。&/p&&p&是的，这好像是废话，卑之无甚高论。有如走路要用两条腿走，吃饭要一口一口吃，这些道理谁都懂得。但稍有变化，临事而迷的情况，常常是存在的。在近代工业的错综复杂的工艺过程中，往往就不是像泡茶喝这么简单了。任务多了，几百几千，甚至有好几万个任务。关系多了，错综复杂，千头万绪，往往出现「万事俱备，只欠东风」的情况。由于一两个零件没完成，耽误了一台复杂机器的出厂时间。或往往因为抓的不是关键，连夜三班，急急忙忙，完成这一环节之后，还得等待旁的环节才能装配。&/p&&p&洗茶壶，洗茶杯，拿茶叶，或先或后，关系不大，而且同是一个人的活儿，因而可以合并成为：&/p&&p&用数字表示任务，上面的图形可以写成为：&/p&&p&( 1-洗水壶 2-烧开水 3-洗茶壶茶杯、拿茶叶 4-泡茶)&/p&&/blockquote&&br&&p&从这篇文章中，我们看到统筹的核心就是时间管理。在实践中我们了解到，贷款审批的核心是审查贷款人过去一段时间曾发生过的记录，包括信用记录、收入记录、首付记录等等。时间不可倒流，犯过的错误不能改变，但我们可以通过前人的经验避免犯错。因此这三篇文章会分别针对这三个方面详细讲述，分为《征信篇》、《流水篇》、《衔接篇》（指消费贷款与按揭贷款的衔接，附首付贷解析）。&/p&&p&PS：这三篇文章的内容适合国内所有城市的购房者。&/p&&br&&br&&p&&strong&1ST&/strong&&/p&&p&征信报告会看什么内容&/p&&br&&p&&strong&个人征信报告组成=个人基本信息+信贷信息+是否有逾期+信用卡透支记录+非银行信息+查询记录&/strong&&/p&&p&只要你曾经和银行发生过借贷业务， 你的信用报告必然包含个人信息：其中电话号码、婚姻状况、职业信息、职业信息更新日期这几条比较重要。&/p&&p&信贷信息包含信用卡、各类贷款信息、逾期记录等。&/p&&p&非银行信息又称为公共信息，包括社保缴纳单位等。&/p&&p&查询记录分为个人查询和商业银行等金融机构查询。&/p&&br&&p&a)征信上的电话号码可以追踪到某个长期失联的人，曾经有人借此办法成功找到一个老赖。&/p&&p&b)婚姻状况分三种——无、已婚、离婚；鉴于现在基于调控政策导致的婚姻状态的混乱，银行并不十分强调和借款人目前提供的婚姻证明及户口本信息一致，但明显的逻辑错误尽量避免。&/p&&p&c)职业信息和更新日期。这个话题在第二部分专门展开。&/p&&p&d)社保缴纳信息一般银行不做为参考，因为相当多人的更新不及时，或者完全没有；如果要核实其单位真实情况，只要在公积金网站查询公积金缴纳情况即可。&/p&&br&&br&&p&&strong&2nd&/strong&&/p&&p&第二部分重点讲解职业信息怎么更新、逾期记录怎么看、信用卡大额透支怎么算零账单怎么回事、信用贷怎么算负债何时办理如何还款、参贷人到底会不会上征信报告、担保人是什么意思、存单质押是什么东东有何利弊、查询记录怎么看。&/p&&br&&p&A）征信报告上的职业信息一栏共有五条记录，超过五条后会覆盖原有旧信息，这样就给更新职业信息留出了空间。&br&&/p&&blockquote&&p&Q1：——为何要更新职业信息？&/p&&p&A1：—— 因为银行认可的优质企业可以让贷款更容易获批，而很多人并不在银行认可的优质企业上班，或者是自由职业和企业主，或者在银行禁入的单位名单中，这些人要成功获得贷款，就需要提前进行更新单位信息。
&/p&&br&&p&Q2：—— 用什么办法可以更新职业信息?&/p&&p&A2：—— 办信用卡，这是最快捷的办法。填上想要显示在报告上的单位名称，基本都能获批；持续办成功五张信用卡，原有显示在征信报告上的单位名称即被覆盖，再也看不到了。为了这个目的办的信用卡不必纠结额度多少，只要确保成功率，最好是在某家银行曾有一张普卡，也使用了一段时间，再去申请他们家的白金卡。切记不要在网银上申请，一定要到网点申请，填写信用卡申请表。&/p&&br&&p&Q3：—— 社保和公积金信息是否会让以上努力功亏一篑?&/p&&p&A3：—— 房贷审批一般不会主动查询借款人的社保和公积金记录（当然有时也要选择配合的银行），并且第一部分已经提过，征信上的社保公积金一般不做为参考，但是如果申请公积金贷款，则必须要查询公积金；信用贷会查询借款人公积金缴纳情况。因此这个办法只适合房贷中的商业贷款申请。&/p&&br&&p&Q4：—— 何时更新职业信息最好?&/p&&p&A4：—— 职业信息的更新日期一栏也很关键，它的每一栏显示了新信息更新的具体时间。如果五条信息都是已更新成功的单位名称，那没有瑕疵；如果贷款时，没来得及将五条信息全部更新成想要的单位名称，那可以推断，至少最早更新的一条时间超过半年最好。&/p&&p&&strong&更多详情可见&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4MTc1MDA4MA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dd79d55dc734%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&《本尊资讯：信用卡在房贷审批中被忽略却极重要的应用》一文&/a&，目录编号：A10-33&/strong&&/p&&/blockquote&&br&&p&B）逾期记录怎么看？&/p&&p&当你在银行申请贷款时，信贷员会告诉你，征信报告有逾期：有3个1，2个2，1个3，这像密码一样的表述代表什么意思呢？&/p&&br&&p&完整的征信报告最后一页有以下解释：1代表逾期1-30天；2代表逾期30-60天；依次类推，最大数字7代表逾期180天以上。按照这个解释，各位读者可以自行翻译出以上逾期的严重程度。&/p&&br&&blockquote&&p&a)绝大多数银行规定：距今24个月内不能出现1次以上的3，不能有2次以上的2，不能有6次以上的1。&/p&&br&&p&b)这也解释了为何央行网上征信系统拉出的报告（简略版）无法清晰判断逾期严重度的原因，因为它只提供了五年内的总逾期次数，不能单独呈现24个月的次数。如果24个月之外很严重，而24个月内很干净，有些银行可以酌情处理。&/p&&br&&p&c)距今24个月之前发生的逾期，各银行也倾向于严格的审批，当然也要视金额、次数、是否连续等情况而定，很多情况是可以通过的。&/p&&br&&p&d)信用卡在24个月内真的有很严重的逾期怎么办？方法一，打电话投诉，让信用卡中心帮你到央行征信中心更新征信，这个办法迄今为止看到三个客户成功过，第一次拉出来非常严重的逾期记录，投诉后，第二次再拉竟然全部消失了；但是也可能逾期记录只是暂时消失，只有七天窗口时间，足够拉征信审批了。方法二：信用卡不注销，保持正常还款，24个月后再拉出的报告上，就是全部是干净的记录。&/p&&/blockquote&&br&&p&C）信用卡大额透支怎么算、零账单是怎么回事？&/p&&br&&blockquote&&p&Q1：——信用卡刷卡怎么判断是否TX？怎么算透支很多？&/p&&p&A1：—— 看最近六个月平均透支余额，若十分接近授信总额，则要求出具账单，账单上可以体现TX的证据，即使找不出合理证据，也可以降贷款额度。&/p&&br&&p&Q2：——什么是零账单？&/p&&p&A2：—— 信用卡有两个日期需要关注，一个是还款日，一个是账单日，零账单就是指在账单日前把刷卡透支的钱还款，则在征信上不会出现这一笔透支金额，透支额为“零”，可以让征信显得干净，不影响贷款。&/p&&br&&p&Q3：—— 显示为信用卡分期的信用贷怎么算?&/p&&p&A3：——大多数银行对于信用卡的透支额目前不会计入负债，但是参考A1，也不能透支太多。正常的信用卡分期额度不会很高，但是以信用贷形式发放的现金分期额度都是30或50万，最典型的是税费贷（上限50万）、浦发万用金（上限30万）、农商行的鑫福金，它们的负债是否算入总负债要看具体银行认定。建议在操作房贷前能不用就不用。这三种都属于开卡时一次性扣掉全部利息，因此只要开卡后任何时刻的提前还款都极其不划算；税费贷肯定是在贷款批好过户时使用，不存在提前使用这个问题，其他的现金分期尽量在放款前后再使用，不要抱侥幸心理（有些人认为自己有很多现金分期也顺利通过贷款审批了，只能说，运气好而已，政策变化很快）。&/p&&/blockquote&&br&&p&D）信用贷怎么算负债、何时办理、如何还款？&/p&&p&面对信用贷，心态很矛盾，这么多家银行发行的产品，既是方便了普通大众融资，但是如果没掌握好顺序，也会把后面的房贷大事给搞砸。&/p&&p&我们从征信的角度描述，信用贷分两种，一种是算贷款，一种是算信用卡分期。&/p&&br&&blockquote&&p&a)算贷款的信用贷：授信额度类信用贷（江苏银行卡易贷、上海银行金橘贷、宁波银行白领通为代表）都会在征信显示贷款记录，但是授信额度的好处是不提款不上征信；但非授信额度类的信用贷放款即计息（以招商银行的，必然也很早就上征信。（征信更新的速度越来越及时，因此放款到征信显示的时间差越来越短，读者有兴趣可以自行统计）。&/p&&br&&p&b)算信用卡的信用贷：上一节已经讲过的内容不再赘述，这里再补充一点，信贷员和贷款中介对现金分期的信用贷，都爱强调“不上征信”，因此忽悠了不少小白申办，请看完这条后不要上当了。&/p&&br&&p&c)Q1：信用贷何时办理，何时可以用？&/p&&p&
A1：如果是凑首付，授信额度类信用贷可以提前办理（至少提前半年），但房贷的主贷人和未净身出户的参贷人都不能在房贷审批前使用，也就是说该信用贷只能申请出额度，但不能实际使用。如果是非授信额度类信用贷，确定是算信用卡负债，可以在征求房贷银行之后，少量使用一点，但也至少在付首付前3-6个月使用，并且要遵循规避首付贷的原则使用，具体细节等第三篇《衔接篇》再说。&/p&&br&&p&Q2：信用贷如何还款？&/p&&p&A2：征信的贷款记录里有已使用的信用贷，银行首先会计算负债，和实际还款中的按月计息不同，一般银行会按“全额负债”，就是用已使用金额/36个月，甚至已使用金额/12个月计算，这就使得负债很高；个别银行会按已使用金额的十年期等额本息计算，真是不可思议。负债高企导致负债/收入比很高，进而导致房贷额度减少；这还不是最麻烦的，更严重的是现在严格审核首付贷问题，如果信用贷提取时间距离付首付的时间很短（没有硬性标准，姑且认为是3个月吧），那基本上会认为这笔信用贷是用于首付了，从而拒绝审批该房贷。&/p&&p&所以，算贷款的信用贷尽量在申请房贷前就结清，并且提前两个月结清，以便让征信能在房贷申请前更新成“信用贷结清”的状态。&/p&&/blockquote&&br&&p&E）参贷人到底会不会有负债，在征信报告上体现吗？&/p&&p&按照银行的定义，夫妻一方为主贷人，另一方强制为参贷人，也称之为共同还款人，但是负债纪录只会出现在主贷人名下的征信报告上，这是由于银行只把主贷人信息上报央行征信中心。但是有很多人反映虽然是参贷人，但是征信报告上也有负债纪录，这又是什么原因呢？&br&&/p&&br&&p&F）担保人是什么意思？&/p&&p&如上所述，参贷人的征信报告上如果出现负债纪录，一般都是担保纪录，即参贷人同时成为了担保人。担保人由如下情况导致：&br&&/p&&p&a）主贷人如果申请经营性贷款，则银行从风控角度考虑，可能会让配偶同时做担保；&/p&&p&b)主贷人申请某些外资银行，外资银行的风控思维和中资银行不同，可能会把参贷人的信息也上报央行征信中心；&/p&&p&c)主贷人和参贷人并不是直系亲属关系，主贷人负责还款，参贷人提供抵押物，此时银行可能会让参贷人作为担保人；&/p&&p&d)某些银行的按揭接力贷，因为父母作为主贷人，子女参贷，为了控制风险，让直系的子女作为担保人。&/p&&p&让参贷人做担保，应该明确告知，签字时也要仔细查看，不要把担保一栏也签上字了。&/p&&br&&p&G）存单质押是什么东东、有何利弊？&/p&&p&存单质押本想单列一篇讲解，但是受众面不是很广泛，因此作罢，只在本篇稍微提一下它的作用，以及上征信的注意事项。&/p&&br&&p&存单质押，就是把自己在银行的定存，在不解除定存协议的前提下，将其中的90%或者95%的资金贷款出来，成为活期使用。年利率4.35%，最长五年期，无需一年还本，金额无上限，当天存当天可取出。这个产品非常重要，因为现在很多银行审批贷款时需要临时存款，如果按民间小贷公司的利率，很多人吃不消，即使向亲戚朋友借款，有时也比存单质押的利率高得多。如果采用存单质押，既可以在银行有一笔长期定存，又可以将大部分的资金取出来还清借款，一举两得。而且存单质押在房产交易中也有一些功用，不属于本篇范畴。&/p&&p&但是注意，存贷质押也属于贷款，因此也会上征信，且上的非常快，虽然这笔资金的抵押物是你自己名下的存款，但是为了防止银行认为有首付贷嫌疑，要在银行拉好征信记录后再操作。&/p&&br&&p&H）查询记录怎么看？&/p&&p&征信报告的最后一张纸上的内容已经变的越来越重要，它成为银行审批贷款时重要的柔性指标，而在信用贷审批中，越来越多的银行把它作为硬性指标，这就是征信查询记录。&/p&&br&&p&在房贷申请中，一般不太会同时申请几家银行，所以即使A银行看到有几家银行的贷款审批查询，那也不会拒绝，只会加强这个借款人的审核仔细程度（抵押消费贷款有个别要求短期内不能有三次贷款审批纪录）；但是自从各家银行的信用贷如火如荼的推广后，很多人都利用时间差同时申请数家银行的信用贷，而受理银行从借款人嘴巴里不知道他同时申请了几家银行，只有从征信查询记录中可见端倪。总体来讲，性价比越高的信用贷对查询次数要求越高，性价比越低的信用贷对查询次数要求越低。&/p&&br&&p&贷后管理现在也成为影响房贷观感的重要指标了。简单来说，贷后管理是银行定期对借款人的情况进行回访。信用卡占了贷后管理的绝大部分，如果借款人突然有大额透支，银行认为有风险，会查询看该借款人其他信用卡是否也有同样透支情况，如果改借款人经常进行异常的透支，久而久之，贷后管理需要长达数张纸纪录，申请会被所有银行另眼相待；另外，信用卡申请提额也会进行贷后管理；常规贷后管理应该是半年一次，如果借款人名下有数十张卡，即使没有异常特殊贷后管理，光是正常的贷后管理，一年内也是很大的数字了。&/p&
导语：极大比例的购房者在即将买入房产时，才会认真考虑起贷款的问题，此前很长的时间会花在选择楼盘或者价格上；而我们在实践中看到，很高比例的购房者本可以用这段时间，发现贷款存在的问题，并及时解决，但是却白白浪费了，最后不得不接受其他办法，代价…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c97fd4238_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&309& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c97fd4238_r.jpg&&&/figure&&p&
3月29日，深圳市房地产中介协会针对三价合一政策，举办了三价合一宣传专题讲座，我就听课中了解到深圳市二手房网签合同新的办理流程写点看法。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ccb666e59a10a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1944& data-rawheight=&2592& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1944& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ccb666e59a10a_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-c74ab2ce7960_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1952& data-rawheight=&2592& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1952& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-c74ab2ce7960_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-25026d09ea_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1940& data-rawheight=&2584& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1940& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-25026d09ea_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-b24d5dee3ed_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1944& data-rawheight=&2592& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1944& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-b24d5dee3ed_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-f2ef8cecd9f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1888& data-rawheight=&2560& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1888& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-f2ef8cecd9f_r.jpg&&&/figure&&p&
三价合一后深圳二手房交易流程有三点变化：&/p&&p&
一是从3月28日起，房屋状态处于抵押的，也可以生成网签合同。&/p&&p&
以前通过中介公司秘钥登陆系统录入网签合同的大前提，是没有抵押红本在手的房产，当然自助交易系统一直可以不理会抵押问题，查封的房产依旧不能在系统中生成网签合同。&/p&&p&
在三价合一政策前，中介的买卖合同版本，基本上都是约定在买受人取得贷款承诺函和出卖人注销抵押登记后多少日双方签订网签合同，办理递件过户手续。在三价合一政策后，买受人办理首期款监管时就需要向银行提交网签合同，因此网签合同的签订时间提前到了办理首期款监管前，中介合同的版本需要就双方何时签订网签合同的条款予以修改，不然合同无法履行。&/p&&p&
我个人认为，在中介公司的合同中应尽可能的约定买卖双方办理首期款监管和签订网签合同的时间为同一天，这两件事同步进行，当然网签也可以稍微提前些。但买卖双方提前签订网签合同，此后买受人因故不愿意履行合同，不进行首期款监管构成违约时，出卖人如何不经过买受人或中介自行同意取消已经录入系统的网签合同是个问题。&/p&&p&
二是增加了商业银行的锁定程序。&/p&&p&
在买受人向银行提交贷款申请后，银行可以依据不动产证书号、买受人的身份信息在登记中心找到双方的网签合同，并予以锁定。锁定后买受人姓名、证件号码、合同价款及付款方式和出卖人信息、证件号码和转让份额均不可以修改，如需修改，要联系锁定银行解除锁定后修改。除此之外的信息没有予以锁定，可以自由修改。&/p&&p&
这里面有个重要的交易信息没有被锁定，就是买受人的家庭成员信息，在商业银行贷款阶段是没有被锁定的，合同履行过程中仍然自由可以增加或减少。这里面隐藏着什么信息，不言自明。&/p&&p&
网签合同的解除锁定本着谁锁谁解的原则。合同被锁定后其他人不能二次解锁，必须锁定人解除后其他人才可以。也就是说，双方在A商业银行办理按揭贷款手续，买受人需要更换商业银行时，必须先由该商业银行解除锁定，然后其他商业银行才可以受理买受人重新提交的贷款申请。&/p&&p&
我个人认为，应给买受人和出卖人设置该程序的救济途径，限制银行的权利。现实中买受人贷款不能，解除资金监管协议是个大难题，买卖双方都不交易了，买受人需要另行购买其他房产，无论买受人如何申请解除首期款监管协议，银行均不会同意，要求双方共同申请或等到监管协议约定的期限届满，才会解除。相信以后双方的网签合同被商业银行锁定后，买受人贷款不能构成合同违约时，出卖人要求银行解除网签合同的锁定，取消网签合同，也会面临同样的困境。&/p&&p&
三是增加了商业银行设置历史遗留件的权限。&/p&&p&
也就是商业银行对发生在3月28日以前的交易，作为历史遗留件问题，审批贷款时可以不锁定网签合同，还是按照原来的流程进行。办理抵押时，不受三价合一政策以网签合同备案价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度的限制。这里面有个问题，商业银行认定历史遗留的权限有没有一个期间的限制，比如半年时间，还是一直留着这样的权限，若一直保留着，这不得了。&/p&&p&
下面结合听课的内容从我个人角度说下这调整给交易的影响：&/p&&p&
一、处于抵押状态的房产，也可以办理网签合同&/p&&p&
据讲课老师说是实行三价合一后，一个房产只能在登记中心系统中生成一份网签合同。 &/p&&p&
依据新二手房交易流程，网签合同签订后，相当长一段时间内出卖人是不能另行出售的，实际上赋予网签合同等同于物权法上预告登记制度预防出卖人一房二卖的功能。合同履行过程中，即便中途买受人违约，出卖人也必须先取消该份网签合同，才能再次签订网签合同出售该房产。&/p&&p&
网签合同签订后履行过程中买受人违约时，出卖人如何取消网签合同是个难点问题。在法律之外，赋予了网签合同有类似于预告登记锁定出卖人房产，预防出卖人一房二卖的功能。但是这样的流程设计，对出卖人的利益显然维护的不够，没有兼顾到出卖人的合法权益保护，总体感觉网签合同新规则对出卖人极为不利。&/p&&p&
买受人贷款不成功，也不愿意一次性付款购买，也不配合出卖人解除网签合同的锁定和取消，出卖人必须通过到法院起诉通过判决解除合同和网签备案手续。但这需要很长时间，出卖人卖房是为了快速套现，由于房子被锁死，不但可能用不到钱，更可能造成对换房的其它合同的违约，后果是很严重的。&/p&&p&
如何设计的能够让出卖人在买受人违约的情况下，尽快摆脱网签合同的限制，既要保证效率也要兼顾公平性，显得尤其重要。提醒下出卖人在三价合一政策实施后，为了顺利的出售掉房产，避免房产被锁定，在合同签订前需要查验买受人的购房资格和资金流水情况，不要再随意签订主体变更确认书了。&/p&&p&
买卖双方网签后如果新规则没有赋予出卖人个人可以随时取消网签的权限，碰见没有购房资格的买家，在银行贷款环节，会被拖很长的时间，特别是那些打算办理深户的买受人，利用银行审批贷款时间没有法律规定的漏洞，故意签订首期款监管期限为6个月的协议，然后自己慢慢办理入深户手续，光在贷款环节就可以拖出卖人6个月时间。 &/p&&p&
二、在程序设置上，网签合同应规定有效时间&/p&&p&
对没有办理银行锁定的网签合同，应该设置设定三个月有效期，到期后网签合同自动解除，或经由双方申请再次延长一个月。按照深圳二手房的交易进度，从买受人申请按揭贷款，到取得贷款承诺函及出卖人赎楼注销抵押登记，三个月时间应该是可以了。最起码应规定，商业银行锁定网签合同的期间应和买卖双方在银行办理首期款资金监管的期间同步，首期款监管时间到期，网签合同也应同时解锁，此时应允许出卖人有单独申请取消网签合同的权利。&/p&&p&
依据登记中心的规则，网签合同的锁定坚持谁锁谁解的原则，锁定后其他人不可以二次锁定。第一家商业银行锁定网签合同期间，买受人需要更换贷款银行，此时谁可以向商业银行提出解除网签合同的锁定，是由买卖双方共同申请，还是由任一方提出均可以解除锁定或取消合同，需要进一步细化程序。买卖双方在商业银行签订的首期款监管协议，出卖人配合买受人办理按揭贷款，在签署的法律文件中，中介公司没有参与这个环节，此种情况赋予中介公司有申请解锁的权利缺乏法理基础。&/p&&p&
网签合同签订后没有履行到贷款阶段，商业银行锁定过程中及解除对网签合同锁定后，买受人构成单方违约，出卖人如何单方行使撤销权取消网签合同的问题，也很关键。是买卖双方共同申请还是一方申请就可以也需要细化。此类情况下，虽然网签合同是中介公司录入的，但是在买卖双方签字确认后，网签合同的主体是买卖双方，赋予中介任意撤销权显然也没有法理依据，他毕竟不是交易主体，只是录入主体。&/p&&p&
针对中介公司只是录入网签合同但是没有双方签字的网签合同，也就是尚没有生效的网签合同，应明确在买卖双方在网签合同上签字确认前，中介公司可以随时撤销，签字确认后中介公司不能撤销。哪些自助交易的网签合同就更不用提了。&/p&&p&
我个人认为应赋予买卖双方自由取消网签合同的权限，因为法律并没有赋予商业银行或登记中心有利用网签合同，在一定时间内干预出卖人出售财产的权限，因此应允许买受人或出卖人有任意取消网签合同的权利。当然这里面有个前提就是网签录入的时候，系统应同时录入买卖双方的手机号，出卖人或买受人取消网签合同时对方能够及时的收到短信通知，采取相应的法律措施。&/p&&p&
三、在3月28日晚上突击录入的网签合同并不一定生效&/p&&p&
很多人在传3月28日当晚，中介加班录入网签合同、打印征信、签订合同收取定金，生意火爆。依据现在的规定，打印征信和买卖双方直接转付定金还是有用的，而突击录入网签合同就意义不大。&/p&&p&
说中介公司火爆，是他们加班录入网签合同和打印征信火爆，至于说得不看房就签订买卖合同成交多少套，这有点吹牛。有成交的也是买卖双方事先已经协商过，双方已经有成交意向的客户。三价合一短期对市场是利空，这是确定无疑的事，在不确定银行操作具体细节的情况下，不会有买家不看房就签订买卖合同。&/p&&p&
有个很有意思的事，有个出卖人说28晚上在自己不知情的情况下，名下房产被中介录了网签合同，问如何解除。还有买受人有问如何解除28日晚上录入的网签合同，现在买卖双方都不想履行了，如何解除网签合同，是不是录入网签合同就等于自己名下有套房了，以后贷款和购房资格会不会受到影响。&/p&&p&
在这里需要做个特别说明，网签合同在买卖双方没有签字前，依法不生效。购买二手房时录入网签合同，不等于你名下有套房，不影响你的购房名额和贷款权限。&/p&&p&
网签合同就是昨天中介替买卖双方录入了，也不一定有用，除非买卖双方愿意以后递件时倒签时间为昨天，才算是在3月28日法律意义上发生效力的网签合同。如果买卖双方任何一方不愿意倒签时间，网签合同依法不生效，买卖双方最后一个人在打印后的网签合同上签字的时间，才是网签合同的生效时间。&/p&&p&
关于这一点，很多人理解错误。10.4 新政时这样的案件很多了，买家有证据证明录入网签合同的10.4当天不在深圳，不在中介当晚突击录入的网签合同上签字也不倒签时间，买卖合同实际上是不能履行的。&/p&&p&
四、三价合一政策的历史遗留件处理不看网签合同，而是看征信或定金收据&/p&&p&
对于要适用旧政策的历史遗留件办理抵押的，须提供以下证明材料之一：&/p&&p&
1、3月28日前（含）在贷款商业银行已查询人民银行征信记录。&/p&&p&
2、3月28日前（含）印发日前（含）买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金）的银行转账支付凭证（POS刷卡单、购房转账单等，收款人需为卖方）。卖方通过中介机构收取定金、部分或全部房款（不含现金支付）的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款（不含现金支付）的协议书。&/p&&p&
五、三价合一政策对刚需购房者影响最大的按照豪宅征税&/p&&p&
按照以往惯例，深圳市的计税评估指导价每半年调整一次，豪宅评估价每两年调整一次。深圳计税评估价历次调整时间分别为日、日、日、日、日，基本上是间隔半年。深圳豪宅标准的历年调整时间日，日，日，间隔时间为2年。&/p&&p&
非普通住宅定义：&/p&&p&
1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);&/p&&p&
2、单套住宅建筑面积144（不含144）平米以上且者单套住房套内面积120（不含120）平米以上。&/p&&p&
3、实际成交价高于所在区域普通住房价格标准。&/p&&p&&br&&/p&&p&
以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。&/p&&p&
2015年深圳非普通住宅市场指导价：南山&490万，福田&470万，罗湖&390万，宝安&360万，龙华&320万，龙岗&280万，盐田&330万,坪山&200万，大鹏&230万。&/p&&p&
三价合一，网签合同备案价提高后，比照深圳市的非普通住宅认定标准，很多人要依照非普通住宅多交税。&/p&&p&
①契税：&/p&&p&
（1）名下无房，首次置业：90平米以下
不含税过户价x 1%&/p&&p&
（2）名下无房，首次置业：90平以上
不含税过户价x 1.5%&/p&&p&
（3）第二次置业：
不含税过户价x 3%
（1）普通住宅：不含税过户价x 1% &/p&&p&
（2）非普通住宅：不含税过户价x 1.5%&/p&&p&
（3）该物业满5年，且卖家唯一在深唯一住宅出售，可免征收&/p&&p&
③增值税：&/p&&p&
（1）满2年：普通住宅免征，&/p&&p&
（2）满2年：非普通住宅按，（过户价－原登记价）/1.05×5.6%
（差额增值税）&/p&&p&
（3）未满2年：过户价/1.05×5.6%（全额增值税）&/p&&p&
不含税是不含增值税的价格。&/p&&p&
六、三价合一实质是网签合同备案价和提交给银行的贷款合同价合一&/p&&p&
真实的房屋买卖合同价，除了买卖双方和居间方外，外人是根本无从知晓的。&/p&&p&
三价合一的三价指的是房屋买卖合同价、银行贷款评估价，网签合同备案价，不包含登记中心的计税评估指导价，合一就是想让这三个价格一致。银行的评估价是这次三价合一政策的定海神针，起到决定性作用。&/p&&p&
要想多贷款，你就要多缴税，要想少缴税，你就少贷款。以后国土的计税评估指导价将只针对是全款过户的买家或少贷款的买家，对其他人没有意义了。网签备案合同价不等同于计税评估指导价，很多人错误的认为是一个价，实际上这是两回事。&/p&&p&
三价合一的文件中没有一个计税评估指导价的字眼，文件中的房屋评估价说的是银行在审批贷款时的银行委托的评估公司给出的房屋评估价，和登记中心的计税评估指导价没有关系。解释三价合一时，谈如何按照计税评估指导价贷款的，全是错误的解读。&/p&&p&
三价合一前，由谁是按照登记中心的计税评估指导价作为合同成交价申请的按揭贷款，有这么傻的人吗，不知道那么多大V是如何得出三价合一后，买受人首付款需要增加的结论的，本律师百思不得其解。&/p&&p&
七、网签合同签订后到递件前，出卖人能不能办理抵押&/p&&p&
这个问题讲课没有讲到，也没人提问。如果网签合同有限制出卖人另行抵押的功能，则除了预告登记能够对抗查封的功能没有外，其他的功能全部可以了，买受人可能感觉这是一个好的制度，但是对出卖人而言，这是非法限制处分自己房产权利的违法行为。同时作为买受人也不要高兴的太早，因为一旦在违约后不及时配合出卖人解除网签合同，在法律意义上应视为没有尽到止损义务，承担的违约责任，不会再像以前一样法院碰见买受人违约，基本都是判令出卖人没收定金这么简单。&/p&&p&
物权法规定的预告登记制度，也就是物权法第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。&/p&&p&&br&&/p&&p&
今天先写到这里，以后想到什么继续补充。&/p&&p&&br&&/p&&p&
——周争锋日写于深圳&/p&&p&
转载请注明出处不然追究法律责任&/p&
3月29日，深圳市房地产中介协会针对三价合一政策，举办了三价合一宣传专题讲座，我就听课中了解到深圳市二手房网签合同新的办理流程写点看法。 三价合一后深圳二手房交易流程有三点变化： 一是从3月28日起，房屋状态处于抵押的，也可以生成网签合同。 以前…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-9ec035fda85f_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&960& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-9ec035fda85f_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-e663f9e9cd5ae0cdedb4_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&960& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-e663f9e9cd5ae0cdedb4_r.jpg&&&/figure&一、二手房过程中出卖人需要注意的交易常识&br&&br&
1.如何认识独家委托代理&br&&br&
独家代理是指在指定区域和一定期限内，由该独家代理人单独代表委托人从事有关商业活动。委托人在该地区内不得再委托第二家代理人。&br&&br&
限时独家代理属于独家代理的一种特殊方式，是委托人与被委托人约定在一定时间内有被委托人独家代理委托人所委托的事项。现实中，中介公司委托难道独家房源在签订限时代理时，会约定给与卖方一定的保证全，保证在双方约定的时间按照卖房人的要求销售出去，时间到了没有销售出去则保证金被卖家没收，双方代理关系终止。&br&&br&
在委托合同中，合同的当事人双方均享有任意终止权，可以任意终止合同。无论是有偿委托合同还是无偿委托合同，也无论是定有期限的委托合同还是未确定期限的委托合同，也无论委托事务的处理进行到何种程度，当事人均有权终止委托合同。但是，如果因解除委托合同而给对方造成损失的，除不可归责于自己的事由外，解除合同的一方应当赔偿损失。&br&&br&
依据合同法的规定，委托合同的委托人是随时可以解除委托的，只不过是受托人可以要求委托人承担相应的赔偿责任，但该赔偿责任以实际损失为限，也就是说中介公司要举证合同签订后他们的实际损失，这很困难。《合同法》第四百一十条“　委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”&br&&br&
2.如何出具公证委托书&br&&br&
公证委托书的法律效力&br&&br&
我一直在深圳二手房买家维权群中，把业主出具的公证委托书，称为戏文中的尚方宝剑。一提到尚方宝剑，大家都不会陌生，那么公证委托书的法律效力大家就更能直观的感受到了。拿着业主出具的公证委托书的人，办事就和业主本人去办理的法律效果是一样的，因此任何一个卖房的业主都要格外注意这个环节，不然自己会陷入非常被动的境地。&br&&br&
出具公证委托书的时间&br&&br&
公证委托书在办理首期款资金监管协议后办理也不晚，卖家办理公证的目的是让担保公司去帮你赎楼，至于办理首期款监管协议卖家完全可以自己去。&br&&br&
自己去办理首期款监管有好处，(1).防止买家不经你同意，虚增成交价格，办理高贷，因为高贷有可能会被银行拒绝，导致卖家套现的目的不是如期实现，影响自己的后续计划。&br&&br&
(2).可以避免被人家玩ABC单，吃差价。如果B贷款不能通过后也不能一次性付款或没有购房资格，此时卖家就可以没收定金，不给中介或买家预留串通担保公司玩ABC的机会。&br&&br&
(3).监督下买家的贷款程序，避免买家贷款不成功后，担保公司反复配合买家换银行，拖延交易时间。&br&&br&
公证委托书的撤销&br&&br&
撤销有二种途径，一种是到公证处办理公证委托的撤销声明，并通知给公证委托人，一种是自己直接发函给自己的公证委托人声明撤销。公证委托书撤销的通知到达委托人以后，委托人再签订的合同属于超越代理权的行为，需要对你承担责任，但是其签订的买卖合同在法律上构成表见代理，该份买卖合同的法律责任先由你承担，你再追究他越权代理的责任。&br&&br&
公证委托书的内容和注意事项&br&&br&
在买卖合同中尽可能的约定在买家办理完首期款资金监管协议后，再找担保公司出具公证委托书，在委托书中禁止转委托，限制里面中介人员的权限，尽可能明确约定交易对象、交易价格。至于在公证委托书中明确约定交易对象，明确交易价格，实践中担保公司一般不会同意，他们就要求按照他们的通用模板办理，但是有一个情况卖家一定不能同意，就是授权他们有收取购房款（含定金）的权利，一定不能同意。&br&&br&
公证委托书具有尚方宝剑的作用，因此要自己找信得过的大型担保公司赎楼，中介推荐的担保公司基本上是只认中介，不认委托人。无论什么情况下都要预留一份公证委托书方便自己以后维权，和担保公司签订委托赎楼协议时要对责权利约定清楚并索取原件，避免以后出现问题自己没有合同依据追究担保公司的法律责任。&br&&br&
总结；整个二手房交易流程中对卖家而言最大的风险就在于公证委托环节，也就是出现所托非人的情况，这一点所有的卖家都要有清晰的认识，买家失去的无非是定金，而卖家操作不当失去的可能是全部身家。如2012年的刘贵初案件。&br&&br&
所有吃差价的手法，没有持有公证委托书的委托人一方配合递件，最终也无法绕开卖家完成过户并收到差额。&br&&br&
3.出卖人必须知道的交易惯例&br&&br&
(1)买家逾期给付定金时不可贸然发函解除买卖合同。&br&&br&
对于约定一次性支付多少定金的房屋买卖合同，买家给了一部分定金，剩余的没有支付，卖家在接到一部分定金后没有提出异议并退回，依据担保法的规定应视为双方在合同履行过程中已经变更定金数额。根据《担保法》司法解释第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”的规定，定金合同可以由交付定金一方有条件地单方变更合同，收受定金的一方不同意的必须同时提出异议和拒绝接受金额不符的定金，二者缺一不可，只表示异议，没有退还已经收取的定金，视为双方合意变更定金合同条款。&br&&br&
对于约定分二次支付定金的房屋买卖合同，支付了第一次的定金，第二次的定金没有依约如期支付，超过合同约定的支付时间，也超过约定的延迟履行期间，则可能会被法院认定没有按照合同履行合同义务构成违约，这时法官给的理由往往是合同法第六十条确定的全面履行原则。《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。&br&&br&
司法实践中，法官一般都回避买家逾期支付定金或不足额支付定金是不是构成违约的问题，基本上都不正面答复，但是买家诉讼继续履行基本上都会被支持，依据法理没有理由不支持该请求，逾期或少给定金不影响双方合同目的的实现。&br&&br&
(2)没有约定贷款承诺函出具的最迟时间，就不能约定业主赎楼的最迟时间。&br&&br&
在卖房的时候，不管是自己筹钱赎楼还是委托担保公司赎楼，一定是约定在买家取得贷款承诺函以后才能赎楼，并且不能在合同没有约定买家必须在什么时间取得贷款承诺函的情况下，约定卖家必须在合同签订后多少日内赎楼完毕。把赎楼时间约定在买家取得贷款承诺书前面，就是自己给自己挖坑，买家想让卖家违约分分钟的事，买家贷款承诺函没有下来，卖家赎楼的时间提前到了，不依约完成赎楼手续注销抵押登记就违约。&br&&br&
(3)赎楼需要提前一个月向抵押权银行提出赎楼申请。&br&&br&
很多业主不知道这个常识，也没有中介提示，碰见合同约定的有具体赎楼完成时间的，虽然这是一个小小的疏忽，但会导致卖家签完合同就注定会违约，比如签订了某个中介版本的合同，约定合同签订后40日内卖家必须注销抵押登记。有些银行需要在赎楼申请通过后提前一个月就要把赎楼款打在还款账户上，你比如深圳的一家浦发银行支行。还有的银行要求提前还钱必须在每月的15日和25日提出书面赎楼申请，其他时间不接受卖家的赎楼申请，你比如深圳的一家汇丰银行支行。卖家不知道这些，签订合同后注定会构成违约。&br&&br&
(4) 首期款监管协议的生效时间是看银行的最终落款时间、首期款的具体比例看银行的要求。&br&&br&
双方在买卖合同中虽然约定了办理首期款资金监管的时间，实际上该时间在双方实际监管过程中会被变更。原因就是，买卖双方在银行办理首期款资金监管的协议是买卖双方和银行的三方协议，而买卖双方当天去申请首期款监管协议时，首期款支付金额及合同落款时间一般是空白的，银行会在审批的时候才填写首期款数额，并添加自己的签名盖章并注明时间，依据三方协议的约定，首期款资金监管协议的生效时间是银行最后签字盖章时间。而银行是看到买家打入首期款后才审批贷款承诺函。因此要保留买卖双方去银行签署首期款监管协议时间的证据，发现买家没有按时支付首期款后要及时催告固定证据。&br&&br&
（5）没有特别约定配合买家办理首期款监管只有一次义务。&br&&br&
在买卖双方约定的首期款监管时间到了之前，买家提前申请了银行按揭贷款，结果银行没有批准，再此种情况下，买家再次要求卖家配合更换银行，情有可原，因为合同约定的首期款监管时间还没有到达，法院一般不会认定买家违约。但是在合同约定的首期款监管时间之后，买家的贷款申请被银行拒绝，买家就要按照合同的约定一次性付款，要求卖家再次配合办理首期款监管，卖家可以不同意，但是卖家一旦同意了，卖家就不能再要求买家一次性付款，此时视为双方变更合同内容。卖家出售房产的主要目的是尽快的套现，不可能在合同约定的首期款到期以后，没完没了的配合买家更换银行，深圳银行很多的，买家一家一家申请人家的房还卖不卖，因此买家应尽可能的提前办理首期款监管手续。&br&&br&
（6）贷款承诺函的有效与否，需要由银行方面确认。&br&&br&
基本上按揭贷款银出具的贷款承诺函中，均有什么情况下无效的说明，一般都会声明如双方虚构交易背景，虚增成交价格，提供虚假资料，涉嫌欺诈行为导致贷款不能发放的，贷款承诺函无效或银行有权终止履行承诺。很多卖家在发现买家虚增交易价格办理高贷或有提交假的离婚证申请贷款后，认为自己已经有确实充分的证据证明买家骗贷，就以买家存在贷款承诺函上声明无效的情况，买家也没有在规定时间内选择一次性付款，构成违约为由解除合同。&br&&br&
而在诉讼过程中卖家只能举证证明自己知晓的买家虚增成交价格或提供假结婚证的情况，却不能提供银行方面已经确认贷款承诺书已经无效的证据，此时法院是不认可卖家的理由的，依据双方的买卖合同，买家在接到银行贷款不能的通知后还有一次性付款履行合同的机会。此种情况下，卖家需要有确实充分的证据证明，银行是什么时候通知买家贷款承诺函无效的，这是起算买家什么时候一次性付款的时间点，没有这个证据，直接解约反而是违约。&br&&br&
（7）买家虽然承担赎楼费，但赎楼是卖家的合同义务。&br&&br&
双方在房屋买卖合同中约定，业主实收买家出赎楼费，但是这并被改变赎楼是卖家的主要合同义务，简单点理解就是“你请客，我买单”。&br&&br&
通常情况下双方都会选择二笔款赎楼，所谓二笔款赎楼就是卖家在买家按揭银行也需要自己申请一笔短期贷款用来赎楼，而此时担保公司的作用，就是给业主的该笔短期贷款提供担保服务，这是业主的一笔贷款，另外的一笔是买家申请的按揭贷款，交易过程中在买家的按揭贷款银行产生上述二笔贷款，故称之为二笔款赎楼。所谓的额度赎楼就是担保公司给业主提供担保，由业主向买家按揭银行申请一笔短期贷款用来赎回自己的房产。所谓担保公司的赎楼额度不够，指的是担保公司在合作银行的担保授信额度用完或剩余的额度不足，此时换一家担保公司就可以的。当然担保公司提供担保服务需要收取相应的费用，这就是担保赎楼费。&br&&br&
因为在选择二笔款赎楼的时候，卖家需要有一个短期贷款行为，这对卖家的信用也是有要求的，信用太差银行不会批准短期贷款，此时再换成现金赎楼方式就是担保公司有自有现金替业主赎楼，担保公司也会要求卖家向担保公司提供相应的担保，不然现金赎楼他们也不会做。为什么，因为怕自己垫钱赎楼后，房产被业主的债权人查封导致自己有损失，对于征信太差的客户这样的风险是存在的。&br&&br&
4.对于卖家而言最容易出问题有哪些环节&br&&br&
（1）没有按照合同约定把红本交给中介公司。可以在合同中不约定这个条款，这个条款对卖家而言百害而无一利，其他人拿着公证委托书和房产证原件，可以在业主不知情的情况下，转移房产。但是约定了就要按时给，不然在诉讼时，这也是一个违约事由。&br&&br&
（2）不及时的办理公证委托书。必须按照合同约定的时间办理公证委托书，超过时间要和买家协商，让买家陪同前往办理保留该证据，视为买卖双方就公证委托书时间达成新的合意，不构成违约。&br&&br&
（3）房产出现不能交易的障碍。卖家交易不能主要可能面临的问题：a、存在抵押权；b、被人民法院查封；c、被其他共有人申请异议登记（主要是配偶）；d、因为其它事由被锁定房源。&br&&br&
其它事由主要有：1、以前购房途径不合法如通过虚假裁决过户;2、房间存在违法建筑被政府有关职能部门锁定；3、因为刑事案件被司法机关锁定。再次提醒所有的卖家在卖房前，均需要按照我给出的以上几点，到登记中心查询窗口核实下自己房产的情况。&br&&br&
5.上海买家用五万定金套住卖家千万资产如何做到的&br&&br&
（1）利用定金是实践性合同的法律性质，以小博大。&br&&br&
（2）一般违约和根本性违约。利用合同条款漏洞，约定很长的监管时间和延期履行时间。所谓根本违约，主要是指合同一方当事人违反合同的约定，致使该合同的目的不能实现。其法律效果是当一方根本违约时，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。一般违约主要是区别于根本违约，因为一般违约并不导致合同的目的不能实现，在实践中有具体的赔付比例和标准，没有根本违约那么高的赔付比例。&br&&br&
二、二手房过程中买受人需要注意的交易陷阱&br&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//photo.blog.sina.com.cn/showpic.html%23blogid%3D2x97o%26url%3Dhttp%3A//album.sina.com.cn/pic/001v96TEzy7bDlW2etSa4& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&photo.blog.sina.com.cn/&/span&&span class=&invisible&&showpic.html#blogid=2x97o&url=http://album.sina.com.cn/pic/001v96TEzy7bDlW2etSa4&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&&br&&br&&br&
1. 如何避免购买有问题的房产，比如查封房等。&br&&br&
（1）通过微信公众号按揭帮或深圳房网开发的咚咚找房APP,就可以在知道房产证号和产权人的情况下，实时查询深圳房产的产权信息，注意这个只是能够查到查封和抵押，内部锁定的查不到。提醒下对于购房二手期房的买家，要求要和业主一块带上身份证和预售合同，到深圳不动产登记中心查询下有没有被查封，不然很容易买到已经被查封的二手期房。&br&&br&
（2）和持有公证委托书的人交易，需要保留有关代理人具有代理权的相关证据。&br&&br&
买家需要保留一份公证委托书的原件，最起码要在看到公证委托书原件后保留一份公证委托书的复印件，要能体现公证处委托书的编号，并要求中介公司和代理人在复印件上签字注明和原件一致，确保买卖合同合法有效。不要和委托书没有公证的代理人进行交易，有可能该代理人根本就没有代理权，因为你没办法核实代理权的真实性。&br&&br&
需要提醒下，业主不出面，和一个只有公证委托书的所谓业主的代理人签订买卖合同时要特别的小心，这里面可能有事。一种情况是代持，拿着公证委托书的人是房屋的实际产权人。此时要和实际挂名的业主核实清楚，因为有些是挂名产权人和实际产权人正在闹纠纷，一旦挂名的产权人，不履行合同比如不提供自己的银行账户，买家还是很麻烦，虽然可以维权但是浪费时间。一种情况是代理人是业主的债权人。这一类的要特别小心，业主欠债不能还，债权人逼迫业主出具公证委托书后，和多人低于市场价签订买卖合同收取高额定金，结果业主根本就没有出售的意思，而债权人通过这样的方式能够顺利的收回自己的债权，至于业主和买家的纠纷，和他无关了。&br&&br&
（3）买家一定要实地的看房落实清楚实际使用人的和房产的关系。实地查看有几个好处，a.避免出现卖家隐瞒房产存在长期租约的情况；b.避免里面居住的是和业主有纠纷的上一个买家；c.避免业主在房间内违法改扩建；&br&&br&
(4)不要碰房产抵押给自然人或存在连环抵押的房产。对于抵押权解除的问题，没有仲裁和法院生效的判决文书，抵押权人不可能依据买家的申请同意解除抵押权，这样做对卖家就构成抵押合同违约。此时买家可以依据物权法第一百九十一条第二款的规定，通过诉讼方式向抵押权人主张凃消房产抵押权登记。但是主张该项权利受卖家和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果约定不能提前赎楼或赎楼有其他附加条件，法院就可能就不同意买家代为清偿卖家债务解除抵押权。还有一种情况就是，设定的抵押是为卖家自己以外的人设定的抵押担保，实际欠款人不同意提前还钱，另外一种就是卖家和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。&br&&br&
（5）不要约定代替卖家赎楼，也就是不采用一笔款赎楼。赎楼是卖家的基本合同义务，不要约定买家赎楼。所谓的一笔款赎楼，买家先申请银行的贷款，银行审批买家贷款后就开始放贷，担保公司用放给买家的这笔款项去赎楼，买家在房产还没有过户到自己名下，抵押没有成功的前提下就要还月供了，这风险是显而易见的，就是买家赎楼后，卖家的房产被债权人查封或另行抵押或过户他人。二笔款赎楼就是卖家为了赎自己的楼，需要向银行申请一笔短期的贷款用来赎楼，有担保公司就贷款行为提供担保，买家只是出一点的担保手续费，风险在业主。区别就是一笔款的方式没有短期利息。&br&&br&
2. 换房族如何才能换房无忧&br&&br&
（1）必须审查买家的购房资格，没有购房资格的果断放弃。买家存在到双方约定的过户时间社保才符合深圳的购房政策，买家存在临时办理深圳户口的情况，这样的买家应果断放弃。&br&&br&
（2）买家同样也是换房族的，也应该果断放弃。他是一买一卖，你也是一买一卖，你如何能保证他的买家能正常的履约，不会出现问题，在不确定的情况下，换一个买家未尝不可。&br&&br&
（3）审核买家婚姻情况、流水征信和自己的征信情况，确保双方贷款不会有问题。在卖房合同中明确不同意买家公积金贷款，并对买家取得贷款承诺函的时间作出明确的约定。&br&&br&
贷款承诺函的出具时间直接左右双方交易流程的快慢，对买家贷款可能存在问题的，要约定明确的承诺书时间限制，深圳一般7到15天审批完成，给买家预留一个半月足够。&br&&br&
（4）不选择和要求签订买家主体变更确认书的或要求在合同中备注过户时可以用第三人办理过户手续的买家交易。这些基本上都是炒家，业余选手不要和职业玩家交易，这里买卖容易出纠纷。&br&&br&
（5）对于想通过离婚方式换房的家庭，离婚要趁早。&br&&br&
早离婚有个好处就是自己的房子可以变成满五唯一出售的时候有点优势，更为重要的是，在购房政策和贷款政策不断变化的时候，计划赶不上变化，没有离婚就签订了买房的买卖合同，满以为在办理首期款贷款前，离婚也不迟，谁知新的限购政策出台，自己直接失去购房资格或失去贷款优惠资格。&br&&br&
3.购买回迁房、二手期房的法律风险主要有哪些&br&&br&
回迁房和二手期房买卖带有娘胎病，存在一些固有的法律风险。在没有办房产证办理到买受人名下的情况下，买受人通常已经按照约定支付了大部分的购房款，面临的法律风险很大，手中所持的回迁房期房的买卖合同只是证明双方存在债权债务关系，仅享有债权请求权,而不享有物权请求权。固有的风险主要有，产权人私自办理抵押给他人、或产权人自身存在债务被债权人申请法院依法查封、或私自另行出售他人。直接到开发商处更名，双方涉嫌逃税损害国家利益，合同效力存疑。&br&&br&
4.如何做才能避免受到新限购政策的影响&br&&br&
（1）提前办理网签手续。很多人对于网签合同的生效时间是理解错误的，大部分的中介会告诉买卖双方网签合同在限购政策前已经录入，不受政策影响。实际上却不是这样的，网签合同的录入时间、打印时间和双方签订确认时间均必须在限购政策前，才不受限购政策的影响。&br&&br&
在深圳有二种录入网签合同的方式，一种方式是在业主房产解除抵押或查封以后，由中介公司通过其公司系统联网登记中心数据库录入；第二种方式是买卖双方通过深圳市规划和国土资源委员会网站提供的二手房自助交易合同打印系统录入。&br&&br&
这二种录入方式有个很大的区别，就是选择自助交易录入的方式时，不需要考虑业主房产有无抵押或查封状态。因此为了避免在中介处签订二手房买卖合同后，深圳市出台新限购政策对交易产生不利影响，可以在签订二手房买卖合同中介版本的同时一并采用自助形式录入网签合同打印出来，并由双方签字确认。&br&&br&
在北京或上海等城市，二手房网签合同有限制卖家另行出售的功能，也就是一旦买卖双方通过中介的系统录入了网签合同，在该网签合同没有被撤销以前，登记中心的系统不再接受业主发起的和另外买家签署网签合同的请求，而撤销网签备案需要双方共同申请或由中介公司通过中介的系统申请撤销。在深圳二手房网签合同目前还没有这样的功能，业主可以同时发起几个网签合同，也就是说业主一房二卖是很方便，要想阻止业主一房二卖可以事先约定办理预告登记，但是深圳有个规定申请预告登记的前提是业主红本在手没有抵押。&br&&br&
（2）利用空白的主体变更确认书。新买家处空白的主体变更确认书，在出现限购政策的时候，对于买家而言是进可攻退可守的情况。
进的情况，自己找一个符合新限购限贷政策的买家继续履行双方的买卖合同。退的情况，找到一个不符合新限购政策的买家作为新买家，因为新买家没有和卖家有任何的银行资金转账行为，该交易行为不会被登记中心认可，不是限购政策缓冲期放宽的对象，属于不可归责于新买家的事由导致买卖合同不能履行，此时卖家需要返还定金。&br&&br&
5.如何保障自己定金的安全&br&&br&
少支付定金，监管在大型中介公司&br&&br&
依据担保法的规定，定金的数额不得超过合同价的20%，超出部分可以看做是预付款。在深圳买房支付定金是要讲究个学问，定金给了业主合同价的20%，买家有可能会贷款存在问题而导致违约，要事前和自己拟贷款的银行了解下他们的关于定金的土政策，一般要求不超过总房价的7.5%。定金数额太大，银行有可能认为买卖双方串通做高贷而不予审批贷款。&br&&br&
买家碰见此情况，就要多支付首期款，等贷款出来后再要求业主返还多收取的尾款。很多买家碰见此情况，首先想到的是要求业主返还一部分定金，我可以很肯定的答复，买家无此权利，业主退了一部分定金，万一哪一天买家真的违约了，业主不就吃亏了吗，本来可以没收20%的，结果只能没收5%。&br&&br&
《深圳市房地产市场监管办法》第三十九条规定：未经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构不得代收或者监管交易当事人支付的交易款项。经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构可以代收或者监管不超过交易价款总额5%的交易款项。&br&&br&——周争锋日写于深圳&br&&br&转载请注明出处，不然追究法律责任&br&每天我都在深圳二手房买家维权群溜达答疑解惑，QQ群号。&br&周律说房市
微信公众号z。
一、二手房过程中出卖人需要注意的交易常识 1.如何认识独家委托代理 独家代理是指在指定区域和一定期限内，由该独家代理人单独代表委托人从事有关商业活动。委托人在该地区内不得再委托第二家代理人。 限时独家代理属于独家代理的一种特殊方式，是委托人与…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c97fd4238_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&309& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c97fd4238_r.jpg&&&/figure&昨天在深圳房网论坛，一个关于深圳客在东莞卖房遭遇中介和买家赤裸裸要求配合ABC吃差价的帖子很火，房网的编辑让我从法律层面给点建议。今天结合该帖子谈下在东莞签订二手房买卖合同注意事项和如何破解ABC单中的买家指定第三人代为履行。&br&&br&求助帖子：&br&&br&
东莞卖房套路深！跪求有经验的朋友指点...&br&&br&
本人有一套东莞的房子正在交易，是我老公和中介谈的，并和买家代理人当天就签订了居间合同，比较仓促。&br&
这里要说明的是：&br&
1、居间合同上的买家签名并不是最终买家（其表示帮朋友买，但合同上她的名字直接写在买方处，而不是委托代理人处）&br&
2、合同最后手写添加：卖方《房地产产权证》办妥并注销抵押登记的7个工作日前同意买方将该物业过户到买方所指定的任何名下。&br&
当天他们支付了25w定金到老公账上。之后我们申请了赎楼，提交申请要一个月后才办理，现在在银行已经扣款阶段。&br&
接着问题来了，就在昨天，买家给我老公电话说，要求他过去重签一份在原卖价基础上加6w元的居间合同（这6w在我们收到首期款后返给他），之前的让中介作废，这次签的是真正的买家。到这里老公才意识到中介和所谓的买家合伙在拿我们房子转卖吃差价！可是我们已经上了他们的船。即便中介始终坚持立场，但这个坑已经在等着我们跳了。&br&
现在假买家表示：&br&
1、我们可以不答应他要求，按原卖价合同来走，交易过程按正常银行按揭放款时间进度来，可能要几个月才能完成。&br&
2、答应他的条件，他可以自己请担保公司做抵押，提前拿到钱给我，等于大大缩短交易时间。3、合同终止，我们赔2W元给假买家，声称他给了中介2w元的买房佣金。&br&
现在就想请教有经验的大侠们：我们怎么做对自己有利，能确保交易进度顺利完成，拿到该拿的钱？他们这样的做法是行业普遍存在的吗？有没有什么办法能制约他们？&br&&br&
PS：老公提出6w元等我们收到所有房款后再返给他，假买家不同意。&br&&br&
好了，大概就是这样，不知道大伙能否看明白，可在下面回帖我再回答，真心希望得到大神指点，感激不尽....&br&
分享 45◆◆&br&&br&&br&我根据已知的资料答复和昨天帖子里的回复有个别文字调整。&br&&br&
针对你的问题我回复下：&br&
一、你的合同履行顺序没有交代清楚，比如他什么时候必须去申请银行贷款，正常情况下买家申请贷款的时间都是固定的，并且都在你赎楼的前面，除非你的合同签订的一团糟，你不需}