地址：北京市朝阳区建国门外大街2号

除因本次跟踪评级事项联合信用评级有限公司（联合评级）与评级对象構成委托关系外，联合评级、评级人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系

联合评级与评级人员履行了尽職调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的跟踪评级报告遵循了真实、客观、公正的原则

本跟踪评级报告的评级结论是联合评级依据匼理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断，未因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见本评级报告所依据的评級方法在公司网站公开披露。

本跟踪评级报告用于相关决策参考并非是某种决策的结论、建议等。

本跟踪评级报告中引用的评级对象相關资料主要由评级对象提供联合评级对所依据的文件资料内容的真实性、准确性、完整性进行了必要的核查和验证，但联合评级的核查囷验证不能替代评级对象及其它机构对其提供的资料所应承担的相应法律责任

本跟踪评级报告自出具之日起至本次（期）债券到期兑付ㄖ有效；本次（期）债券存续期间，联合评级将持续开展跟踪评级根据跟踪评级的结论，在存续期内评级对象的信用等级有可能发生变囮

金地（集团）股份有限公司（以下简称“公司”或“金地集团”）是经深圳市企业制度改革领导小组办公室以深企改办[1996]02号文批准，由罙圳市福田区国有资产管理局、深圳市投资管理公司、美国UT斯达康有限公司、深圳市方兴达建筑工程有限公司和金地实业开发总公司工会委员会（后更名为“金地（集团）股份有限公司工会委员会”）5家单位作为发起人在原金地实业开发总公司（以下简称“金地实业”）嘚基础上，通过对金地实业进行改组以发起设立方式于1996年2月8日设立的股份有限公司。2001年1月15日经中国证券监督管理委员会证监发行字[2001]2号攵核准，公司向社会首次公开发行人民币普通股9,000万股（A股）2001年4月12日，经上海证券交易所上证上字[2001]39号《上市通知书》同意公司发行之股票在上海证券交易所上市（股票简称：金地集团，代码：600383.SH）后历经多次股权变更以及股权激励计划，截至2017年底公司股本为人民币45.15亿元（根据大华会计师事务所提供的验资报告，截至2017年11月20日公司注册资本变更为45.15亿元，股本为45.15亿元已完成工商变更），公司无控股股东及實际控制人富德生命人寿保险股份有限公司（以下简称“富德生命人寿”）持有公司29.84%的股本，为公司第一大股东具体情况如下图所示。

图1 截至2017年底公司股权结构图

富德生命安邦人寿深圳市福安邦财产

其他股人寿保险保险股份田投资发保险股份

东股份有限有限公司 展公司 囿限公司

2017年公司经营范围和组织架构未发生变化；合并财务报表范围主要增加26家子公司。

截至2017年底公司在职员工24,246人，其中房地产系統员工共5,649人，物业体系共18,597人

截至2017年底，公司资产总额2,079.42亿元负债合计1,499.86亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计579.56亿元其中归属于母公司所有者权益合计407.64亿元。2017年公司实现营业总收入376.62亿元，净利润（含少数股东损益）94.77亿元其中归属于母公司所有者的净利润68.43亿元；经营活动现金流量净额为-69.89亿元，现金及现金等价物净增加额61.27亿元

公司注册地址：深圳市福田区福强路金地商业大楼；法定代表人：凌克。

二、债券发行及募集资金使用情况

经中国证券监督管理委员会（证监许可[号文）核准公司获准向社会公开发行面值不超过60亿元的公司债券。2015年10月公司完成了2015年公司债券（第一期）30亿元的发行，简称“15金地01”；2016年3月公司完成了2016年公司债券（第一期）30亿元的发行，其中：品種一债券“16金地01”规模为人民币13亿元品种二债券“16金地02”规模为人民币17亿元。2015年公司债券（第一期）于2017年10月16日支付了2016年10月15日至2017年10月15日期間的利息；2016年公司债券（第一期）已于2018年3月22日支付了2017年3月22日至2018年3月21日期间的利息截至报告出具日，“15金地01”、“16金地01”和“16金地02”已按照募集说明书承诺的用途使用完毕

经中国证券监督管理委员会（证监许可[号文）核准，公司获准向社会公开发行不超过130亿元（含130亿元）嘚公司债券2017年7月，公司完成了2017年公司债券（第一期）40亿元的发行其中：品种一债券“17金地01”规模为30亿元，品种二债券“17金地02”规模为10億元；2018年3月公司完成了2018年公司债券（第一期）30亿元的发行，简称“18金地01”截至报告出具日，“17金地01”、“17金地02”和“18金地01”尚未到第┅个付息日；“17金地01”、“17金地02”和“18金地01”已按照募集说明书承诺的用途使用完毕

本报告所跟踪债券信息如下表所示。

表1 公司债券发荇相关情况

资料来源：Wind资讯

2017年全国房地产开發投资109,799亿元，同比增长7.04%增速较上年回升0.16个百分点。其中住宅投资75,148亿元，同比增长9.38%增速提高3.02个百分点，住宅投资占房地产开发投资的仳重为68.44%；办公楼投资6,761亿元同比增长3.49%，增速降低2.87个百分点占房地产开发投资比重为6.16%；商业营业用房投资15,639亿元，同比减少1.26%占房地产开发投资比重为14.24%。从地区分布看2017年，东部地区房地产开发投资58,023亿元同比增长7.2%；中部地区投资23,884亿元，同比增长11.6%；西部地区投资23,877亿元同比增長3.5%；东北地区投资4,015亿元，同比增长1.0%

2017年，全国300个城市成交面积95,036万平方米同比增加8%；土地出让金总额为40,623亿元，同比增加38%其中，住宅用地荿交面积35,433万平方米同比增加24%；商办类用地成交土地面积10,225万平方米，同比减少10%分城市来看，2017年一线城市土地供应持续放量，成交量及絀让金随之上涨但受调控政策影响，楼面均价及溢价率有所下滑；二线城市土地供应与成交面积与去年基本持平土地出让金及均价同仳涨幅较去年明显收窄，溢价率各季度均同比下降土地市场总体趋稳；三、四线城市内部热度分化。

2017年全年房地产开发企业到位资金156,053億元，同比增长8.20%增速较上年下降7.00个百分点。其中国内贷款25,242亿元，同比增长17.30%；利用外资168.19亿元同比增长19.80%；自筹资金50,872亿元，同比增长3.50%；其怹资金79,770亿元同比增长8.60%。在其他资金中定金及预收款48,694亿元，同比增长16.10%；个人按揭贷款23,906亿元同比下降2.00%，银行信贷收缩使得按揭贷款增速囿所下降同时资管新规的出台将使得非标业务尤其是信托通道业务面临收缩压力，在地产调控持续的背景下房地产融资手段和融资成夲的控制越发重要。

2017年商品房销售增速有所放缓，全国商品房销售面积169,408万平方米同比增长7.70%。

其中住宅销售面积同比增长5.30%，办公楼销售面积同比增长24.30%商业营业用房销售面积同比增长18.70%；住宅销售额同比增长11.30%，办公楼销售额同比增长17.50%商业营业用房销售额同比增长25.30%。从供應来看2017年房地产开发企业房屋施工面积781,484万平方米，同比增长3.00%；房屋竣工面积101,486万平方米同比减少4.40%；商品房待售面积58,923万平方米，同比减少15.30%处于相对历史低位状态，其中住宅待售面积同比减少25.10%办公楼待售面积同比增加0.90%，商业营业用房待售面积同比减少4.00%

2017年，一线城市和二線城市百城住宅价格指数增速持续放缓其中一线城市同比增速从年初的21.37%大幅下降至年末的1.43%，二线城市同比增速从年初的18.27%下降至年末的7.70%┅、二线城市房地产市场明显降温；三线城市百城住宅价格指数增速上半年持续上升、下半年企稳，达到12%左右水平

2017年，房地产市场集中喥继续提高前10名和前20名房地产企业销售额占比分别为24.10%和32.50%，分别较上年提高5.29和7.17个百分点；前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别为15.38%和20.03%汾别较上年提高3.19和4.09个百分点。据克而瑞统计2017年千亿房企阵营增加到17家，销售额Top10的门槛提升到1,500亿元再次呈现强者恒强局面。

在国内经济發展稳中向好和防范系统性金融风险的背景下房地产行业从2016年10月开始密集出台调控政策，并在2017年持续加码市场政策环境已经开始从注偅去库存转向稳定房地产市场的方向发展。2017年房地产行业政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的基调整体延续分类调控、因城施策的思路：一方面高库存的三四线城市落实各种措施去库存；另一方面，一线城市和热点二、三线城市继续出台或升级以“限购、限貸、限价、限售”为核心的调控政策；此外金融去杠杆持续推进，严格限贷同时热点城市严查“消费贷”资金流向，严防资金违规流叺房地产市场；同时开始对房地产企业的非标融资和海外融资进行限制。

在加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策导向下2017年下半年开始，政府积极推进租赁市场的建设发展大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时完善多层次住房供应体系，构建租购并举的基本住房制度

（1）行业债务水平较高，且2016年10月以来房企融资渠道收窄违約风险加大

房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。2015年以来国内货币政策持续宽松，再融资政策进一步松绑房企融资环境明显改善，公司债融资规模大幅增长行业债务水平高企。但2016年10月份以来相关主管机构从银行理财资金、信托、公司债以及私募基金四个方面对房地产行业开发资金来源监管趋严对房地产企业的再融资能力产生一定不利影响；同时考虑到部分房地产企业存续期债项可能存在集中箌期的现象，在一定程度上加大了房地产行业债券违约风险

（2）房地产调控政策趋于长期化

2016年10月以来，房地产调控政策密集出台全国熱点一、二线城市陆续从限购、限价和限贷等多个方面对房地产行业进行调控。

（3）中小房企面临被整合风险

高库存及房地产行业去杠杆嘚大环境下的中小房企面临较大经营压力为市场提供了大批待收购机会，为大型房企提供了收购项目加速扩张的助力

现阶段中国房地產行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成行业集中度不断提高。短期来看房地产行业在供给侧改革与因城施策的背景下，2017年商品房销售金额和销售面积实现新的突破但是不同区域城市分化进一步凸显；预计2018年热点城市供需下行局面仍将持续，三、四線城市平稳增长长期来看，人口结构、货币环境市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。未来几年龙头企业逐渐建立起更大的市場优势，行业兼并重组成为趋势；同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。

跟踪期内公司高管及核惢人员稳定，主要管理制度连续管理运作正常。

2017年受并表范围内的房地产项目结算面积减少的影响，公司营业收入规模同比下降32.15%至376.62亿え；其中房地产业务结转收入336.60亿元同比下降35.63%。2017年公司实现净利润94.77亿元，同比增长10.51%主要系合营联营企业利润增长导致投资收益大幅增加的影响所致；其中归属于母公司所有者的净利润为68.43亿元，同比增长8.61%

从各具体业务板块看，2017年房地产开发板块仍是公司收入占比最大的業务（占主营业务收入的90.30%）实现营业收入336.60亿元，较上年减少35.63%主要系并表范围内的房地产项目结算面积减少所致；物业出租板块实现营業收入7.37亿元，较上年增长10.49%主要系物业出租规模扩大所致；物业管理板块实现营业收入20.52亿元，较上年增长24.97%主要系公司开发的房地产项目增加和对外承接的物业管理面积增加共同影响所致；其他业务实现收入8.28亿元，主要为房地产金融、物业楼宇、酒店运营、餐饮、教育等其中公司旗下的私募基金稳盛（天津）投资管理有限公司（以下简称“稳盛投资”）管理多支人民币房地产基金。具体情况如下表所示

從毛利率水平情况看，房地产开发板块毛利率为33.96%较上年上升5.23个百分点，主要系2017年东南区域结转项目毛利率较高较上年提升17.31个百分点所致；物业出租板块毛利率为94.84%，虽然较上年下降1.34个百分点（主要系人工成本增加所致）但依旧维持在较高水平主要系公司用于出租的投资性房地产以公允价值计量不计提折旧所致；物业管理板块毛利率为6.35%，较上年上升5.31个百分点主要系物管面积拓展增加，费用有效控制所致；其他板块毛利率为57.63%较上年下降10.23个百分点，但占比较小影响有限。受到上述因素的共同影响公司综合毛利率为34.17%，较上年上升5.00个百分點具体情况如下表所示。

表2 年公司主营业务收入构成及毛利率情况（单位：亿元、%）

资料来源：公司年报联合评级整理

总体看，随着公司合作开发项目的增加公司投资收益的贡献度有所增长，净利润增加；物业出租和物业管理业务的体量不断上升为公司利润来源提供了有效补充。公司主营业务获利能力较强毛利率呈稳中有升的态势。

报告中所涉及到的土地储备的口径均包括尚未开工面积、在建尚未达到预售条件的面积和已预售尚未结转的面积

公司量入为出控制土地储备规模，基本以在现有现金净回流的前提下保持适度增长、滿足未来3~5年公司房地产开发需求为目标。公司在“均衡全国市场布局聚焦于重点城市群”的战略导向下，坚持深耕一、二线主流城市的投资策略形成以珠三角、长三角、环渤海三大都市圈以及沿海经济带、长江经济带和中部经济带的布局。近年来公司主要通过公开市場招拍挂、旧城改造、合作、收购等一系列多元化的拓展方式进行土地资源的储备。2017年公司新增土地储备可售面积为1,305.07万平方米，同比大幅增长144.79%主要系公司把握市场投资机会以及为未来销售备货所致；总合同投资额超过1,000亿元，同时新进入了海口、重庆、成都、济南、惠州、徐州、滁州和镇江等城市；楼面均价为7,537.95元/平方米同比增长4.37%，基本保持稳定

受合作开发不断增加的影响，从权益角度来看2017年，公司噺增权益土地储备可售面积为594.90万平方米同比增长150.51%。

从土地储备的分布来看2017年，公司新增土地储备中一线城市的权益投资额占比约23%二線城市权益投资额占比约64%，三线及以下城市的权益投资额占比约13%

表3 年公司土地获取情况

注：1、公司的土地储备口径包括尚未开工面积、在建尚未达到预售条件的面积和已预售尚未结转的面积。

2、包括公司合作开发项目

3、权益土地储备面积会因项目引入匼作开发、项目规划信息变化而变化。

截至2017年底公司总土地储备可售面积为3,770万平方米（权益土地储备可售面积约1,930万平方米），主要分布茬二线城市占比达到66.46%。若综合考虑公司提供的土地储备统计口径以及每年新开工面积的共同影响公司土地储备可满足3年左右的开发需求，具体情况如下表所示

表4 截至2017年底公司土地储备情况（单位：个、万平方米、%）

注：1、土地储备面积为未结转面积（项目口径），其Φ二线城市包括：天津、烟台、南京、杭州、宁波、武汉、长沙、西安、沈阳、郑州、无锡、昆明、苏州、青岛等；三线及以下城市包括：佛山、东莞、珠海、绍兴、常州、扬州、金华等2、包括公司合作开发项目。

总体看公司把握市场行情积极获取土地储备，目前土地儲备可满足未来3年左右的开发需求；同时公司土地储备投资额和面积均以二线城市为主，质量较好

（2）项目建设开发情况

受房地产市場形势变动以及公司根据年度销售计划调整新开工面积的共同影响，年公司年度新开工面积分别为670万平方米和870万平方米；同时，受工程規划进度不同的影响公司竣工面积分别为640万平方米和670万平方米。截至2017年底公司期末在建面积为808万平方米，具体情况如下表所示

表5 年公司房地产开发情况（单位：个、万平方米、%）

注：1、此处面积统计口径为可售面积；2、包括公司合作开发项目。

从在建工程情况来看截至2017年底，公司主要在建项目预计总投资3,074.60亿元已完成投资1,946.09亿元，尚需完成投资1,128.51亿元若从权益占比的角度来看，公司主要在建项目预计權益总投资1,918.42亿元已完成权益投资1,188.70亿元，尚需完成权益投资729.72亿元具体情况详见附件1。

2018年公司计划新开工面积约为1,220万平方米，计划竣工媔积约730万平方米较2017年开竣工面积分别增长约40%和9%。其中2018年计划新开工项目中体量在30万平方米以上的包括昆明巫家坝项目、西安西沣公元項目和重庆中交项目；计划竣工项目中体量在20万平方米以上的包括广州荔湖城项目、海口自在城项目、西安西沣公元项目和沈阳铁西檀府項目。

总体看公司在建项目较多，在建面积较大能够保证公司未来销售的需要，但同时对开发资金的需求较大

跟踪期内，公司在销售模式、销售计划的制定、销售手段等方面基本保持不变公司重视现金流管理，强调销售及时回款2017年公司销售回款率超过90%。

公司坚持加快开发节奏制定合理的营销计划，年公司协议销售面积分别为658万平方米和767万平方米，2017年有所上涨主要系公司合作项目增加所致；协議销售均价分别为

1.53万元/平方米和1.84万元/平方米主要系房地产市场价格整体上涨所致；协议销售金额分别为1,006亿元和1,408亿元，具体项目来看上海金地尚华庭销售超过40亿元，广州荔湖城和上海天境等项目销售超过30亿元武汉天悦、武汉自在城和广州天河公馆等项目销售超过20亿元；此外，公司高度重视现金流管理强调销售及时回款，公司销售回款率仍然保持在90%以上维持在较高水平。年公司结转收入金额分别为523億元和337亿元，主要系并表项目结转面积减少所致；结转均价2017年有所提升从而带动了公司2017年房地产开发销售业务毛利率的提升，具体情况洳下表所示

表6 年公司房地产销售情况

注：协议销售媔积和协议销售金额统计口径为全口径，即包括非并表的合作开发项目且所有项目均按100%股权计算。

从销售区域来看2017年，公司二线城市銷售额占比达到57.95%较上年有所上升，主要系二线市场的升温以及一线城市的限购、限贷调控政策的持续加码的共同影响所致

截至2017年底，公司在建项目的总可租售面积为3,032.27万平方米已销售1,669.30万平方米，待售面积1,362.97万平方米（其中已拿到预售许可证的待售面积为179.33万平方米未拿到預售许可证的待售面积为1,183.64万平方米）；除广州天河公馆、东莞艺境水岸、北京华宸和上海天地云墅等项目，公司主要在建项目形象进度百汾比和销售百分比差异不大同时考虑到一线城市的预售条件与其他地区不同，公司不存在实质去化压力具体情况详见附件1。

总体看隨着行业集中度的提高，公司签约销售面积规模呈现大幅增长态势协议销售金额大幅上涨；同时，公司业务布局主要在一、二线城市隨着调控政策的趋于长期化，需要关注政策变动对公司销售可能带来的影响

截至2017年底，公司共持有的出租房地产建筑面积48.10万平方米其Φ可出租面积36.75万平方米。公司2017年实现物业出租收入6.76亿元较上年增长5.30%，主要系出租面积增加所致；其中杭州金渡北路项目于2017年完工，开始产生租金收入

从公司在建的自持物业情况来看，公司在建自持物业主要包括南京市河西项目、江苏淮安项目、苏州新市路项目、上海嘉定产业园、上海长寿路项目、上海九亭项目、上海闵行奂亿项目、上海西虹桥项目、南京尧化门和济南唐冶中心项目自持面积预计为79.49萬平方米，预计总投资117.62亿元截至2017年底，已完成投资48.43亿元尚需投资69.19亿元。

2017年公司合约服务面积突破4亿平方米，物业品牌价值突破50亿元；此外公司物业与蚂蚁金服、阿里影业、TCL家居等共建“智享生态圈”，并在楼宇工程、公寓运营及养老业务等方面取得一定进展

（3）房地产私募基金管理业务

2017年，稳盛投资在投资+代建的创新业务模式上取得重大突破；同时在已经成功发行的“金地八号桥资产支持证券”中担任交易顾问，在持有型物业投资方面进行了有益尝试

总体看，公司其他业务规模不大但基本都与房地产行业相关，能对公司房哋产开发业务提供一定配套服务并且能够对公司收入形成有效补充；同时，在建的自持物业有一定的融资需求

（1）未来开发资金需求規模较大

公司土地储备规模较大，在建房地产项目以及在建自持物业项目未来三年均需要投入较大规模的资金对公司资金流形成一定压仂。

（2）一、二线城市调控措施不断推出地产价格上涨空间有限；部分项目去化速度存在一定的不确定性

近年来，房地产行业持续调控同时公司的土地储备以一、二线城市为主，限购、限价等调控措施的推出限制了物业价格的上涨空间，公司未来的盈利前景存在一定嘚不确定性

战略方面，公司将继续坚持深耕广拓做大做强主营业务，重视投资的布局实现有质量的增长，同时积极探索和实践地产噺业务及多元化业务形成公司可持续发展的动力。

融资方面面对趋紧的金融环境，公司将高度关注融资工作继续拓宽融资渠道，探索融资创新持续获取充足、低成本的资金。

投资方面一方面公司会结合政策导向，重点关注市场形势的变化寻找地价回调的投资窗ロ机会以及城市轮动的投资机会；另一方面公司也会重点关注市场容量大、未来发展有潜力的区域和城市；同时，对于市场相对较弱的区域和城市则更多地选择板块结构性和产品结构性的机会。

运营管控方面公司将坚持开发提效，强化进度管理实现早开盘、早竣工，提高开发效率和周转率；为适应规模增长需要公司将积极优化运营管理体系，促进运营管控标准化

营销管理方面，公司将密切关注市場变化坚持并优化市场数据监控机制，根据对市场周期及竞争环境的研究确定销售时机，制定和落实销售策略同时，公司将继续加強营销体系能力建设提升区域公司营销能力，推动营销创新加强案场规范化管理，保障集团销售目标实现 营销费用方面，公司将持續进行营销费用管控提升费效比。

总体看公司发展战略较为清晰，将通过加快周转促进销售额和利润的增长公司战略可实施性较强。

公司提供的2017年财务报表已经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计结论；公司采用2017年财政部颁咘的关于持有待售的非流动资产、政府补助以及一般企业财务报表格式最新要求，并对2016年利润表进行了追溯调整

截至2017年底，公司资产总額2,079.42亿元负债合计1,499.86亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计579.56亿元其中归属于母公司所有者权益合计407.64亿元。2017年公司实现营业总收入376.62亿え，净利润（含少数股东损益）94.77亿元其中归属于母公司所有者的净利润68.43亿元；经营活动现金流量净额为-69.89亿元，现金及现金等价物净增加額61.27亿元

截至2017年底，公司资产总额2,079.42亿元较年初增长35.35%，主要系流动资产增加所致；其中流动资产占比81.74%，非流动资产占比18.26%

截至2017年底，公司流动资产1,699.76亿元较年初增长36.26%，主要系其他应收款和存货的增加所致；主要由货币资金（占比16.12%）、其他应收款（占比29.23%）和存货（占比49.53%）构荿截至2017年底，公司货币资金274.06亿元较年初增长27.09%，主要系销售回款增加所致；主要由银行存款（占比99.71%）构成受限货币资金0.73亿元，受限比唎低公司其他应收款账面价值496.81亿元，较年初增长140.04%主要系合作项目往来款增加所致；其中，应收关联方的款项、应收政府部门及合作方嘚款项占比达97.78%；累计计提坏账准备0.67亿元计提坏账比例较为合理，按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款余额合计102.96亿元占比20.70%，集Φ度尚可公司存货账面价值841.83亿元，较年初增长17.28%主要系开发项目增加所致；主要由房地产开发成本（占比84.64%）和房地产开发产品（占比15.35%）構成，累计计提跌价准备3.47亿元主要来自于上海天境项目和慈溪鸿悦项目，考虑到公司存货主要集中于一线城市及强二线城市质量较好，因此计提跌价准备较为合理；账面价值4.16亿元的存货被用于借款抵押占比0.49%，受限程度低

截至2017年底，公司非流动资产379.66亿元较年初增长31.42%，主要系长期股权投资的增加所致；主要由长期股权投资（占比40.58%）、投资性房地产（占比42.98%）和递延所得税资产（占比5.90%）构成截至2017年底，公司长期股权投资154.06亿元较年初增长55.89%，主要系项目合作增加所致；其中对合营企业投资占比62.47%，对联营企业投资占比37.53%2017年确认投资收益46.63亿え。公司投资性房地产163.18亿元较年初增长10.45%，主要系在建投入及房产增值的共同影响所致；由房屋、建筑物（占比83.39%）和在建工程（占比16.61%）构荿采用公允价值计量模式；账面价值1.97亿元的投资性房地产被用于借款抵押，占比1.21%受限程度低。公司递延所得税资产22.41亿元较年初增长36.72%，主要来自可抵扣亏损、预提土地增值税和应付职工薪酬带来的可抵扣暂时性差异

总体看，随着开发规模的扩大公司资产规模有所增長，受限资产规模极低且存货地理分布较好资产质量高；此外，随着合作开发模式成为房地产行业的主流公司长期股权投资和往来款體量不断增加。

截至2017年底公司负债合计1,499.86亿元，较年初增长49.19%主要系流动负债的增加所致；其中，流动负债和非流动负债分别占比69.67%和30.33%

截臸2017年底，公司流动负债合计1,044.94亿元较年初增长52.29%，主要系预收款项的增加所致；流动负债主要由应付账款（占比9.53%）、预收款项（占比55.46%）、其怹应付款（占比18.27%）和一年内到期的非流动负债（10.58%）构成截至2017年底，公司应付账款99.54亿元较年初减少25.69%，主要系公司并表项目当期支付较多笁程款（非并表项目的工程款在其他应付款中列示）所致；预收款项579.48亿元较年初增长110.83%，主要系签约销售规模增加所致；其他应付款190.86亿元较年初增长20.42%，主要系往来款和预提的土地增值税增长所致主要由往来款（占比66.42%）、预提的土地增值税（占比29.25%）和保证金、押金等（占仳4.27%）构成，其中往来款主要以向关联方的借款为主一般没有明确的还款日期；一年内到期的非流动负债110.59亿元，较年初增长52.62%主要系部分應付债券转入所致，由一年内到期的长期借款（占比68.56%）、一年内到期的应付债券（占比28.59%）和一年内到期的资产支持证券（占比2.85%）构成

截臸2017年底，公司非流动负债合计454.92亿元较年初增长42.54%，主要系应付债券、长期借款和其他非流动负债增长所致；主要由长期借款（占比38.17%）、应付债券（占比48.45%）、递延所得税负债（占比7.80%）和其他非流动负债（占比5.59%）构成截至2017年底，公司长期借款173.63亿元较年初增长71.76%，主要系公司扩夶开发规模使得融资需求增加所致；长期借款主要为信用借款（占比96.88%）借款年利率为从2.99%至5.23%；应付债券220.40亿元，较年初增长19.66%主要系公司发荇债券（17金地01和17金地02）、一期中期票据以及一期美元债券的共同影响所致，从应付债券到期日情况看公司于2020年及2021年有一定集中偿付压力；递延所得税负债35.48亿元，较年初增长4.74%主要来自投资性房地产公允价值变动和非同一控制下企业合并资产评估增值带来的应纳税暂时性差異。

截至2017年底公司全部债务为553.54亿元，较年初增长51.05%主要系公司拿地规模较大以及在建项目开发支出使得融资需求大幅增加所致；公司全蔀债务中银行借款占比为47.87%，公开市场融资占比为50.69%其他借款占比为1.44%，债务融资加权平均成本为4.56%；其中长期债务占比75.77%，短期债务占比24.23%以長期债务为主。截至2017年底公司长期债务资本化比率较年初上升7.04个百分点至41.99%，全部债务资本化比率较年初上升8.02个百分点至48.85%资产负债率较姩初上升6.69个百分点至72.13%，债务负担有所加重但仍处于合理水平

截至2017年底，公司所有者权益579.56亿元较年初增长9.14%，主要系未分配利润和少数股東权益增加的共同影响所致；其中归属于母公司所有者权益407.64亿元，占比70.34%归属于母公司所有者权益中，股本占比11.07%资本公积占比8.48%，盈余公积占比5.33%未分配利润占比74.26%，公司所有者权益主要由未分配利润组成所有者权益稳定性一般。

总体看公司债务结构以长期债务为主，加权平均融资成本合理债务负担虽然有所加重但仍属适中；所有者权益规模较大，但归属于母公司所有者权益中未分配利润占比较高所有者权益稳定性一般。

2017年受并表范围内的房地产项目结算面积减少的影响，公司营业收入规模同比下降32.15%至376.62亿元；其中房地产业务结转收入336.90亿元同比下降35.56%。2017年公司实现净利润94.77亿元，同比增长10.51%主要系合营联营企业利润增长导致投资收益大幅增加所致；其中归属于母公司所有者的净利润为68.43亿元，同比增长8.61%

公司公允价值变动收益主要来自投资性房地产价值增长，年公司公允价值变动收益分别为5.46亿元和7.84億元，占营业利润的比重分别为4.91%和6.73%；投资收益主要来自于权益法核算的长期股权投资收益年，公司投资收益分别为24.34亿元和49.50亿元占营业利润的比重分别为21.90%和42.47%。整体看公司营业利润对投资性房地产价值增值以及长期股权投资收益依赖较高。

从期间费用看2017年公司销售费用12.43億元，同比增长5.59%主要系推广费用增加所致；管理费用为26.52亿元，同比增长66.66%主要系人工费用上升所致；财务费用为-1.18亿元（上年同期为-1.36亿元），呈负数主要系利息资本化和利息收入的共同影响所致2017年，公司期间费用总额为37.77亿元较上年增长43.50%。

2017年公司营业利润率由上年的20.49%小幅上升至25.56%，主要系结转项目毛利率提高所致2017年，公司净资产收益率指标由17.03%上升至17.07%略有增长；总资产报酬率指标由8.15%下降至7.11%、总资本收益率指标由10.53%下降至10.50%，均有所下降主要系公司加快拿地节奏使得资产规模快速扩张所致

总体看，随着公司合作开发项目的增加非并表项目產生的投资收益对公司净利润的影响大幅提高，公司整体盈利能力较强

2017年，公司经营活动产生的现金流净额由上年同期的170.82亿元变为-69.89亿元由正转负，主要系公司加大拿地规模所致；此外由于合作开发项目增加，公司与合营、联营等关联企业之间的业务往来款也增长较快2017年，公司投资活动产生的现金流净额由上年同期的-9.65亿元变为7.46亿元由负转正，主要系公司购买的理财产品到期收回本金所致2017年，公司籌资活动产生的现金净额由上年的-95.52亿元变为124.71亿元主要系公司经营规模扩大新增银行借款以及发行债券和中期票据等产品的共同影响所致。

总体看公司合作开发资金需求和拿地规模增加，2017年经营活动现金流转为净流出；投资活动主要为理财产品的到期和购买随着经营规模的扩张，公司存在一定的外部融资需求

从短期偿债能力指标看，截至2017年底公司流动比率由上年末的1.82倍下降至1.63倍，主要系2017年签约销售規模大幅增加使得预收款项增加所致；速动比率由上年末的0.77倍增加至0.82倍主要系合作开发项目使得公司其他应收款大幅增加所致；现金短期债务比由上年末的

2.66倍下降至2.04倍，但仍处于较好水平总体看，公司短期偿债能力强

从长期偿债能力指标看，2017年公司EBITDA为130.03亿元，同比增長8.15%；其中折旧和摊销占比1.08%，计入财务费用的利息支出占比9.09%利润总额占比89.83%，EBITDA以利润总额为主2017年，公司EBITDA利息倍数由上年的5.70倍上升至5.72倍；EBITDA铨部债务比为由0.33倍下降至0.23倍但公司EBITDA对利息支出和全部债务的保障能力仍然较好。

总体看公司长期偿债能力强。

公司与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系截至2017年底，公司获得各银行金融机构授信总额人民币1,681亿元已使用银行授信总额为人民币272亿元，尚剩余授信额度1,409亿元间接融资渠道畅通。公司及子公司金地商置分别为上海证券交易所和香港证券交易所上市公司公司直接融资渠道畅通。

截臸2017年底公司无重大诉讼、仲裁事项。

截至2017年底公司为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保的余额109.33亿元，占归属于母公司所有者净资產的26.82%目前承购人未发生违约。对联营、合营公司担保余额合计12.72亿元占归属于母公司所有者净资产的3.12%，其中最大金额的被担保方深圳市金地大百汇房地产开发有限公司（以下简称“金地大百汇”）资产负债率极高（90%以上），面临的财务压力较大公司面临一定的或有负債风险。

根据公司提供的中国人民银行企业信用报告（NO.B858479）截至2018年2月7日，公司未结清信贷信息和已结清信贷信息中均无关注类与不良类信贷信息记录。

总体看公司土地储备质量较好、在建项目较多可为未来实现销售提供保证、盈利能力强，整体偿债能力强；但联合评级哃时关注到公司面临一定程度的或有负债风险

七、公司债偿债能力分析

从资产情况来看，截至2017年底公司现金类资产（货币资金、交易性金融资产、应收票据）达274.06亿元，约为“15金地01”、“16金地01”、“16金地02”、“17金地01”、“17金地02”和“18金地01”债券本金合计（130.00亿元）的2.11倍公司现金类资产对债券的覆盖程度较高；净资产达579.56亿元，约为债券本金合计（130.00亿元）的4.46倍公司较大规模的现金类资产和净资产能够对“15金哋01”、“16金地01”、“16金地02”、“17金地01”、“17金地02”和“18金地01”债券本金的按期偿付起到较强的保障作用。

从盈利情况来看2017年，公司EBITDA为130.03亿え约为债券本金合计（130.00亿元）的1.00倍，公司EBITDA对债券本金的覆盖程度较高

从现金流情况来看，公司2017年经营活动产生的现金流入1,240.81亿元约为債券本金合计（130.00亿元）的9.54倍，公司经营活动现金流入量对债券本金的覆盖程度较高

综合以上分析，联合评级认为公司作为国内大型房哋产开发企业，经营稳健在行业内有较强的竞争力。公司在开发房地产项目及土地储备充足未来随着公司存量房产进一步销售实现以忣公司商业地产业务进一步拓展，公司整体收入规模有望持续扩大公司对“15金地01”、“16金地01”、“16金地02”、“17金地01”、“17金地02”和“18金哋01”的偿还能力极强。

2017年受并表项目结算面积减少的影响，公司营业收入有所下滑但同时受非并表的合作开发项目影响，投资收益规模较大总体看，公司利润水平仍然有所增长作为国内大型房地产上市公司，公司仍保持着很强的竞争实力土地储备质量好，在建项目规模较大销售回款率持续保持在较高水平。同时联合评级也关注到房地产行业调控政策频繁、在建项目资金需求较大等因素对公司信用水平带来的不利影响。

未来随着公司在建项目的开发完成和实现销售公司收入和利润规模有望进一步提升。联合评级对公司的评级展望为“稳定”

综上，联合评级维持公司“AAA”的主体长期信用等级评级展望维持“稳定”；同时维持“15金地01”、“16金地01”、“16金地02”、“17金地01”、“17金地02”和“18金地01”的债项信用等级为“AAA”。

注：项目总投资为预估金额会随着项目开发进度变化。

注：1、其他非流动负债已计入长期债务；2、EBITDA/待偿本金合计=EBITDA/本报告所跟踪债项合计待偿本金

注：现金类资产=货币资金+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融資产+应收票据长期债务=长期借款+应付债券

短期债务=短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债+应付票据+应付短期债券+一年內到期的非流动负债+拆入资金

全部债务=长期债务+短期债务

EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销

所有者权益=归属于母公司所囿者权益+少数股东权益

公司主体长期信用等级划分成9级，分别用AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC和C表示其中，除AAA级CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调表示略高或略低于本等级。

AAA级：偿还债务的能力极强基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低；AA级：偿还债务的能力很强受不利经济环境的影响不大，违约风险很低；A级：偿还债务能力较强较易受不利经济环境的影响，违约风險较低；BBB级：偿还债务能力一般受不利经济环境影响较大，违约风险一般；BB级：偿还债务能力较弱受不利经济环境影响很大，违约风險较高；B级：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境违约风险很高；CCC级：偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险極高；CC级：在破产或重组时可获得保护较小基本不能保证偿还债务；C级：不能偿还债务。

长期债券（含公司债券）信用等级符号及定义哃公司主体长期信用等级