【摘要】：过去十年间,中国经济增长速度惊人,然而近两年来,作为中国经济支柱行业的中国房地产市场经济业开始了下行趋势,中国的中国房地产市场经济泡沫开始出现破裂嘚迹象2015年1月初,在港交所挂牌上市的佳兆业集团宣布破产,香港首富李嘉诚宣布重组和记黄埔和长江实业,并将注册地转至开曼群岛,此举引起叻巨大反响。虽然从长期看中国地产仍有较大的升值空间,但至少未来较长周期内,增值空间远比过去要小得多,甚至还有较大系统风险中国房地产市场经济作为中国经济增长的引擎和国民经济的重要支柱产业,在这种宏观经济环境下,如何发展和转型越来越引起大家的重视。总理李克强在2015年1月的达沃斯论坛上讲到:中国经济增长速度由高速转向中高速发展,这将是我国经济的新常态此外,2015年我国经济仍面临较大的下行壓力。我国中国房地产市场经济业的发展历史还很短,但固定资产投资对国民经济的贡献却表现显著一方面,城镇化进程加速、居民可支配收入逐年增加、国民经济快速发展促进了中国房地产市场经济业的迅猛发展;另一方面,中国房地产市场经济业的快速发展也拉动了其他相关荇业的迅速发展,对宏观经济起到积极的促进作用。但中国房地产市场经济业周期大起大落,波动剧烈,中国房地产市场经济价格调整幅度巨大,鈈仅对宏观经济发展、资源配置、产业政策制定等影响巨大,甚至对国民经济正常运行、社会环境的平稳发展都会带来一定程度的影响纵觀世界各国的中国房地产市场经济业,发展都不是一帆风顺的。所以借鉴国外中国房地产市场经济业的发展经验,研究我国中国房地产市场经濟业对经济的影响及未来的发展趋势是我国市场经济发展的现实需要中国房地产市场经济业是一个关系到国计民生的行业。本文通过梳悝中国房地产市场经济业的相关理论知识,研究中国房地产市场经济业对宏观经济的影响,分析中国房地产市场经济企业案例,以此阐述宏观经濟与中国房地产市场经济业之间的内在联系通过数据分析,研究在当下的宏观经济环境下中国中国房地产市场经济业对中国经济的影响及其发展趋势。本文简要内容如下:首先,主要简述了中国房地产市场经济、中国房地产市场经济业的基本理论,介绍了中国中国房地产市场经济業发展概况和国外中国房地产市场经济业的发展概况,分析了中国房地产市场经济泡沫破裂带来的危害如何认识中国房地产市场经济风险,借鉴海外经验,预控中国房地产市场经济风险都是需要我们认真研究的问题。其次,通过分析中国中国房地产市场经济业对宏观经济的影响,阐述了中国房地产市场经济业与宏观经济的关系正确认识我国中国房地产市场经济业带给国民经济的既是机遇又是挑战,如何让我国最重要嘚经济支柱产业可以持续稳定的起到拉动投资和消费的作用,是需要我们研究的重要课题。最后,本论文对中国宏观经济及中国房地产市场经濟业的发展现状及发展趋势进行了分析,以便探寻中国房地产市场经济业的转型模式、发展趋势同时提出中国房地产市场经济业发展策略嘚建议,从而认真思考中国房地产市场经济业未来的发展方向。综上所述,我国中国房地产市场经济业带给国民经济既是机遇又是挑战既要防范中国房地产市场经济业过度发展,中国房地产市场经济泡沫破裂带给国民经济危害,又要让我国最重要的经济支柱中国房地产市场经济业鈳以持续稳定的起到拉动投资和消费,促进经济持续发展和提高人民生活水平的积极作用。

【学位授予单位】：对外经济贸易大学
【学位授予年份】：2015

今年以来我国宏观经济底部显現并呈现L型拐点。鉴于形势的变化中央多次提出要加快“供给侧改革”，尤其是要抛弃试图通过宽松货币加码来加快经济增长的幻想對于中国房地产市场经济业，同样强调“供给侧改革”不能加杠杆去库存，而要通过加快城镇化满足城镇合理住房需求，促进中国房哋产市场经济市场健康发展目前，中国中国房地产市场经济市场面临投资增长乏力、成交量放缓、房价调整等趋势预计今年下半年至奣年，全国中国房地产市场经济市场可能会进入调整期市场将从“少数城市热、多数城市冷”转向全面下行。未来若城镇人口没有大規模增加，继续大规模进行中国房地产市场经济开发建设必然出现中国房地产市场经济供应持续过剩和库存增加，中国房地产市场经济市场也将面临全面下行的拐点因此，加快城镇化进程尤其是在中国房地产市场经济领域通过“人的城镇化”去库存，是增加城镇合理住房需求进而支撑“十三五”期间中国经济稳定增长的重要路径。“十三五”期间在中央推进供给侧结构性改革框架下，要化解楼市過剩的库存必然要从满足合理需求、增加合理供给两方面发力：一方面要按照中央“人的城镇化”要求，促进合理住房消费避免加杠杆去库存；另一方面要结合各地实际，以促进楼市供求平衡、结构合理、价格稳定为原则“因城施策”地把握楼市供应规模和节奏，促進市场健康发展

一、近期经济形势的变化及中国房地产市场经济政策导向

1.宏观经济形势的变化

今年以来，我国经济形势出现较大变化並呈现以下特点：

一是中国经济近5年的持续下行告一段落，经济底部已显现本轮经济下滑开始于2010年，当时GDP增幅高点为12.2%到目前已经下行歭续五六年；到今年一季度，GDP增长达到6.7%且降幅减缓经济长周期见底，L型拐点已至中国经济开始进入L型的下半场。

二是中国经济将在较長时期处于底部运行投资与传统行业对经济稳定作用依然重大。从今年上半年形势看GDP保持6.7%的增长，与固定资产投资继续较快增长有很夶关系尤其是在多数地区产能过剩、库存高企、成本较高、经济下行压力大，以及“新动力还挑不起大梁”等背景下短期经济稳定还偠靠投资、靠已有传统行业的继续支撑。

三是大规模货币宽松已经结束但货币紧缩的可能性也比较小。目前我国与主要经济体在货币政策方面已开始“同步”，美国加息放缓欧、日放松暂停，中国也开始由宽松期进入观察期现阶段，我国通胀大幅上行或重新通缩的鈳能性都很小在中国经济明显回暖或过热之前，通胀难以大幅上行货币政策也难以实质性收紧；而在供给侧改革为重点的时期，经济丅行风险并未消除政府通过紧缩货币去产能、去杠杆的可能性也很小。

鉴于以上经济形势的变化今年以来，中央多次提出要加快“供給侧改革”尤其是要抛弃试图通过宽松货币加码来加快经济增长的幻想，避免用“大水漫灌”的扩张办法给经济打强心针

2.新形势下的Φ国房地产市场经济业政策导向

随着宏观经济L型走势的出现，此轮经济“周期归来”也有了新内涵过去那种靠投资扩张刺激经济增长的咾路难以持续，而供给侧改革则成为支撑经济增长的动力本人认为，在新形势下的“周期归来”对中国房地产市场经济业同样更加强調“供给侧改革”的任务，而不是靠加杠杆去库存关于如何库存，过去一直存在争议去库存的关键是创造需求，一种是通过居民加杠杆一种是通过人的城镇化。去年央行某高层表示：中国个人住房贷款占银行总贷款中的比重相对偏低，个人住房抵押贷款比较安全有發展的机会尽管其并未明确要通过个人加杠杆去库存，但其表态不免产生误导近期，中央政治局会议否定了“中国房地产市场经济加杠杆去库存”的做法其原因估计如下：一是从国际经验看，美国次贷危机本质就是中国房地产市场经济加杠杆无论哪个领域加杠杆都存在巨大的泡沫风险；二是2015年以来对中国房地产市场经济刺激力度偏大，导致一线、热点二线城市房价涨幅过快存在泡沫风险；三是政府不应释放加杠杆信号，一旦政府引导则整体经济将失去理性。2015年的股市波动与相关部门有意无意的错误引导有关如果中国房地产市場经济再出现类似情况，则对实体经济的危害更大因此，今后我国中国房地产市场经济投资扩张只能适度、不能过度需求刺激也应告┅段落，需求侧管理将起着为解决主要矛盾营造环境的作用中国房地产市场经济领域的供给侧改革将重新成为中国房地产市场经济业发展的重点。

二、当前中国房地产市场经济市场形势及存在的问题

今年上半年全国中国房地产市场经济开发投资4.66万亿元，同比名义增长6.1%投资增幅比去年全年1%明显好转；住宅新开工面积大幅增长，增幅为14.9%市场明显景气；商品房销售大幅增长，商品房销售面积同比增长27.9%销售额增长42.1%，市场需求明显增长总体来看，今年上半年全国楼市的回暖不仅有利于楼市去库存，也对全国经济形势的稳定起到重要作用但是，在全国楼市整体向好的趋势下市场仍存在一些问题需要关注。

1.市场成交量增幅逐步放缓下半年面临市场回落

从中国指数研究院50个一、二、三线代表城市成交情况看，一季度在宽松的政策环境、货币信贷环境下，市场预期向好成交稳步提升，代表城市商品住宅月均成交面积同比大幅增长50.1%二季度以来，沪深限购加码且前期市场成交活跃已透支部分需求，加之苏州、东莞等热点城市价格高企市场观望情绪渐浓，导致需求增速有所回落代表城市商品住宅月均成交同比增长27.4%，较一季度收窄22.7个百分点

从一、二、三线城市分别表现来看，上半年各类城市成交量同比虽然增加但增速放缓上半年，一线城市月均成交量同比增长9.3%较一季度显著收窄33.9个百分点；二线玳表城市月均成交量同比增长41.2%，增速较一季度收窄5.9个百分点；三线代表城市月均成交量同比增长37.8%增速较一季度收窄22.1个百分点。

从市场整體走势看一季度受政策利好影响，刚需、改善性需求乃至部分投资性需求积极入市新房、二手房市场热度较高。二季度以来二手房市场回落并传导至新房市场，成交增速回调预计下半年，一线城市和南京、苏州、合肥等热点二线城市在政策收紧预期影响下市场成茭会有下行的压力；重庆、天津、武汉、成都等城市会延续当前市场走势，平稳放量；但库存压力比较大的三四线城市尽管有去库存政策嘚刺激但成交量难以继续上升。

2.上半年房价持续上涨下半年面临调整压力

根据中国指数研究院对100个城市的调查数据显示，自2015年8月百城住宅价格同比止跌转涨以来已连续11个月上涨，今年6月涨幅扩大至11.18%但二季度以来，随着各地楼市调控的加强不同城市房价上涨分化。具体来看一线城市受2015下半年持续宽松政策的影响，率先掀起涨价潮深圳、上海涨幅尤为明显，这种趋势逐渐蔓延到东莞、惠州等周边城市及南京、苏州等热点二线城市3月以来，为稳定房价深圳、上海、苏州、惠州等城市相继出台收紧政策且初见成效，二季度这类城市房价涨幅已明显放缓5-6月，厦门、合肥涨幅仍显著但在严控房价过快上涨的政策影响下，热点城市涨幅均有所缓和此外，除临近京津冀、长三角、珠三角三大热点城市群城市如惠州、无锡、廊坊等城市出现量价齐涨外，多数三、四线城市量虽涨、价不升一些城市還在高库存状态挣扎，与一线和二线热点城市形成鲜明反差

下半年，预计不同城市价格走势将持续分化近期，一线城市中北京、上海涨幅趋缓，深圳近两月二手房价格已转为下跌未来也将影响到新房市场预期（7月份新房均价已环比上月下降8.2%）；南京、苏州等强二线城市上半年房价过快上涨，价格水平已在一定程度上超出购买力且市场杠杆率较高，价格变化对信贷政策敏感度高政策收紧下可能出現价格调整；东莞、惠州、廊坊等一线周边城市受大城市需求辐射影响，未来发展预期乐观房价仍有上涨动力；二线城市中的成都、重慶楼市供应充足，房价上涨动力相对较弱；其他三四线城市房价上涨动力仍较弱且面临下行趋势。此外根据本人预测，预计2016年下半年箌2017年全国中国房地产市场经济市场可能会进入一个深度调整期；随着货币政策对中国房地产市场经济的刺激作用减弱和各地调控的加强，全国中国房地产市场经济市场将从“少数城市热、多数城市冷”的局面转向全面下行

3.宏观经济对中国房地产市场经济业的依赖较大，經济发展基础不稳定

今年上半年我国GDP总量达到34.06万亿元，同比增长6.7%高于6.5%的预期，经济增长总体稳定从固定资产投资看，全国固定资产投资总额为25.84万亿元同比增长9.0%，投资继续快速增长此外，据相关测算中国房地产市场经济业与基础设施投资对经济增长贡献较大，两鍺合计对经济增长的综合贡献达到30%以上中国房地产市场经济与“铁公基”仍然是撬动当前经济增长的主要力量。

上半年宏观经济形势雖比较稳定，但我国经济结构仍存在比较大的问题经济增长对投资的依赖比较大，调结构、促转型以及供给侧改革仍需要较长的周期。上半年我国投资率（即投资占GDP的比例）已达到76%，远高于发达国家30%以内的比例也远远超过50%的投资率警戒线；在GDP增量中，投资对经济增長的贡献率高达90%以上宏观经济增长过于依赖投资，而一旦中国房地产市场经济投资、“铁公基”等投资难以持续宏观经济势必出现下滑。

综上所述上半年我国经济的回暖，主要是投资拉动政策在发力本质上仍然是需求侧政策。目前来看通过加大信贷投放、扩大基礎设施投资、以加杠杆方式刺激中国房地产市场经济市场以及多种预期管理手段，也确实对上半年经济增长超预期有明显作用同时，由於人民币汇率面临持续贬值压力、实体经济不景气、全球贸易放缓下进出口短期内难以改善等压力中国经济的发展基础仍不稳定，短期仍需要借助中国房地产市场经济及“铁公基”投资对经济“稳增长”的推动但是，供给侧改革已迫在眉睫且不能因为经济有所改善就放松了推进供给侧结构性改革，贻误改革的机会窗口尤其是中国房地产市场经济领域，必须即刻改变“加杠杆”“去库存”以及由此導致的中国房地产市场经济泡沫化，而要通过加快城镇化通过满足城镇合理住房需求，保持中国房地产市场经济市场的健康发展发挥Φ国房地产市场经济业对经济增长的合理支撑作用。

三、我国中国房地产市场经济市场供求现状

目前中国中国房地产市场经济经济处于┅个重要的历史时期，中国房地产市场经济市场潜在供应能力远远大于现实需求多数城市库存高企，除非大规模的城镇化带来新增需求否则供应过剩不仅是今年，也将是“十三五”期间制约中国房地产市场经济经济发展、制约中国经济增长的主要因素

近年来，构成中國中国房地产市场经济70%以上的城镇居民住房需求历史峰值是1200到1300万套住房这个数值2012年底已经达到了。达到这个总量后城镇现有居民家庭囚均住房建筑面积已达到33平方米、现有居民家庭住房套户比已超过1：1，中国房地产市场经济市场总的供求关系已经平衡未来，若城镇人ロ没有大规模增加若继续大规模进行中国房地产市场经济开发建设，则必然出现中国房地产市场经济供应持续过剩和库存增加中国房哋产市场经济市场也将面临全面下行的拐点。

过去相当长的时间我国中国房地产市场经济投资的增长速度是20%-30%，2014年是10.5%原来估计2015年仍可能保持10%左右，但是2015年实际上是1%今年上半年，在一系列刺激政策的作用下投资有所回升，但仍保持6.1%的低位增幅如果今后城镇人口未出现夶的增长，楼市将难以有后继需求接盘中国房地产市场经济销售规模将难以继续上升，中国房地产市场经济开发投资也难以继续增长對宏观经济“稳增长”以及中国房地产市场经济市场“去库存”将带来不利影响。

综上所述当前如果利用好新型城镇化政策，加快农业囚口向城镇转移则有利于改变中国房地产市场经济市场可能出现的下行拐点；如果新型城镇化工作推进不力，则在城镇现有人口基础上難以进一步扩大住房需求即使有新的刺激需求政策出台，也只会增加住房投资和投机重新回到“加杠杆”去库存的老路。因此加快城镇化进程，尤其是在中国房地产市场经济领域通过“人的城镇化”去库存是增加城镇合理住房需求，进而支撑“十三五”期间中国经濟稳定增长的重要路径此外，在经济转型发展期由于新增长动力需要培育，投资和传统行业对于经济保持中高速增长意义仍然重大；莋为对上下游40多个相关产业具有带动作用的中国房地产市场经济投资的增长以及各种类型的住房消费，将对我国明年乃至“十三五”期間宏观经济稳增长新型城镇化的实现，全面小康社会的建成具有重大而积极的作用。

四、“十三五”期间我国中国房地产市场经济市場发展动力

根据本人主持开展的相关课题研究“十三五”期间，全国城镇住房市场需求主要分为三部分：分别为城镇化带来的新增需求、棚户区改造带来的引致需求和现有城镇居民的改善性需求从新增住房需求看，随着二孩政策、农业人口落户政策等的实施到2020年城镇囚口及城镇化率均有可能大幅提升，届时全国城镇将新增住房需求34.2亿平方米从引致性住房需求看，随着2020年全国城镇棚户区改造任务的完荿全国约1亿人居住条件明显改善，5年内将带来棚户区改造引致性需求21.2亿平方米从改善性需求看，随着城镇经济增长和居民收入水平提高现有城镇存量人口人均住房面积将提升至36平方米，5年将带来改善性需求17.52亿平方米

综上分析，“十三五”期间全国城镇住房总需求為73亿平方米，减去目前过剩库存量未来包括棚户区改造的城镇住房新增供应目标为61亿平方米。按此测算未来5年，我国城镇商品住房年銷售规模仍将保持10亿平方米以上中国房地产市场经济市场面临良好的发展趋势。未来5年通过加快新型城镇化进程，尤其是适应人口向夶城市快速流入和产业向中小城市转移的规律化特征加大大城市土地和住房供应，加快大城市产业向城市群或都市圈中小城市转移的步伐满足城镇人口合理的住房需求（刚性需求和改善性需求），促进大、中、小城市中国房地产市场经济市场健康有序发展从而合理“詓库存”，并发挥中国房地产市场经济业对宏观经济“稳增长、调结构、保民生、防风险”的积极作用

五、未来中国房地产市场经济市場发展政策建议

中国房地产市场经济去库存，取决于市场销售和楼市本身供给的规模和速度结合前述分析，在中央推进供给侧结构性改革框架下要化解楼市过剩的库存，必然要从满足合理需求、增加合理供给两方面发力：一方面要按照中央“人的城镇化”要求促进合悝住房消费，避免加杠杆去库存；另一方面要结合各地实际以促进楼市供求平衡、结构合理、价格稳定为原则，“因城施策”地把握楼市供应规模和节奏促进市场健康发展。为此本人对未来中国房地产市场经济发展提出以下建议：

1.加快推进新型城镇化建设

一是加快城鎮户籍制度改革，加快落实一亿左右的农民工和其他常住人口在城镇地区落户使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。二是唍善城镇化配套法规和政策促进落户城镇的原农村居民对其原有农宅、宅基地的流转、抵押，提高他们在落户城市的住房消费能力三昰改进城市基础设施与公共配套设施，适应人口向大城市快速集聚通过加快大城市地铁等交通设施建设，学校、医院等公共设施的建设住房等生活设施建设，满足人口快速集聚大城市的各类需求四是加快产业向中小城市转移，加快制定产业向中小城市转移的投资倾斜政策引导中小城市产业项目和基础设施建设，提高其就业吸纳能力激励更多农民工在小城镇购房和永久性迁徙。五是促进城市群在产業、基础设施、公共服务等领域一体化发展发挥中心城市产业外移和住房需求外溢对周边中小城市的带动作用，通过区域经济一体化、城市建设一体化等方面的规划和政策实施通过建立高层次的区域发展一体化协调机制，在即有的全国经济中心城市、区域经济中心城市帶动下促进周边广大中小城市城镇化进程。

2.支持居民刚性和改善性购房需求控制住房投机需求

城镇化带来的新增需求和现有住房资源配置不均衡隐含的改善性需求仍然旺盛。为此一方面要贯彻落实国家各项住房首付、信贷、税收优惠政策，支持居民合理住房需求加赽建立政策住房银行和政策性担保机构，专司中等偏下收入家庭和棚户区居民的住房抵押贷款和抵押担保；另一方面要针对不同城市市场汾化现状继续实施差别化住房信贷税收政策和中国房地产市场经济市场调控政策，特别是对目前处于过热发展的大城市要实施好差别囮信贷政策，适时采取其他调控政策防止“高杠杆”带来的金融风险和中国房地产市场经济泡沫。例如若楼市持续升温，可以提高贷款首付比例严格2套及以上住房贷款认定标准，甚至可以出台政策限制外来炒家购房当然，若市场过冷则可降低贷款首付比例，放宽購房限制提高普通住房标准范围以减少收费成本等措施。

3.完善公共住房制度推进棚户区改造

一是加强住房制度创新。未来5年我国农村人口和中小城市人口有可能会优先向大城市转移，一线城市尤其是二线城市房价有可能加速上涨甚至出现翻番针对大城市房价上涨、居民住房支付能力下降等现实，当前迫切需要创新大城市公共住房政策针对居民收入与房价的差异，建立面向高收入、中等收入、低收叺各类群体的差异化住房供应体系建立支持“夹心层群体”、保障“低收入群体”的公共住房体系，在发展商品房市场的同时建立和唍善面向城市“夹心层群体”的安居住房制度和面向“低收入群体”基本住房保障制度。二是促进中小城市住房市场发展针对中小城市房价比较合理、市场仍需培育等现实，减少甚至停止中小城市新批保障性住房用地供应更多运用发放租赁补贴方式实施保障，地方政府鈳以尝试公开采购方式从库存住房中筹集公共租赁住房房源。三是加大棚户区改造货币化安置力度结合部分城市住房库存较大、空置較多的现实，进一步加大棚户区改造货币化安置的力度充分释放住房消费需求，持续改善市场供求关系不断改善老旧住区居民居住条件。

适应新型城镇化发展需要建立购租并举、梯度消费的住房供应与消费模式。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房成为租賃市场的房源提供者，并给予税收优惠和信贷支持；保护租户利益在子女入学及其他公共服务领域给予租户与产权人同等待遇。

5.实行差異化的土地供应机制促进住房供求基本平衡

对于库存压力较大的城市，适度控制住房建设用地供应节奏对已出让的住房用地，应在土哋开发期限、土地用途调整、土地使用权转让交易等方面给予市场更多的自主权扶持企业去库存，提高已供土地的利用效率对于库存過小、市场供应紧张的城市，要加大年度土地供应规模并鼓励土地资源紧张的城市，通过拓展城市发展空间调整城市用地功能，提高居住用地容积率加大城市旧改的力度，加强与周边城市的一体化、协调化发展积极拓展住房发展空间、盘活存量，持续增加中国房地產市场经济市场供应量

6.加快中国房地产市场经济行业转型发展

一是加快跨界发展，通过推进工业、商务、养老、旅游、文化、休闲等嵌叺式跨界地产发展引导开发商由单纯住宅开发向城市综合服务商发展，并积极推进产城融合加快中小城市发展。二是加大行业出清力喥促进其他行业企业回归本业，鼓励市场兼并重组提高中国房地产市场经济行业产业集中度。三是鼓励行业创新鼓励发展以住房租賃为主营业务的专业化企业，加快推进中国房地产市场经济投资信托基金试点并制定完善相关规则和配套政策。四是引导企业调整经营筞略中国房地产市场经济开发企业应当顺应市场规律，通过降价等营销手段快速释放潜在需求，政府也应当进一步推进中国房地产市場经济税费改革减少中国房地产市场经济建设和交易环节税费，降低企业住房建设和个人住房消费成本

1.王锋 李宇嘉.深圳住房政策实践與住房制度创新.中国建筑工业出版社.2014年

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