& 现政策下,出售二手房买卖双方需要各自承担哪些税费？知道的分享一下？
现政策下,出售二手房买卖双方需要各自承担哪些税费？知道的分享一下？
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　　二手房的税费由谁来交是受到二手房供求关系的影响。在目前供求关系不平衡，也就是卖方为主导地位的情况下，卖方一般都会将税费负担转嫁给买方。所以说买卖的税费由谁交并不是绝对的，主要是买卖双方博弈的结果。在目前的情况下来说，卖方仍然处于主动的地位，所以税费一般还是由买方支付。不过随着买卖双方博弈的天平向买方倾斜之后，卖方可能会通过降价的方式来变相承担一系列费用。 　　总的来说，作为卖方而言，更乐于见到的是收到整数的房款，所以一般为了省事而选择让买方承担税费;而作为买方而言，在交易的过程中主要是计算付出的总价，包括应付的税费，所以在目前的情况下来说多为买家负担税费也是市场的选择。
二手房营业税一般由购买方交，但是也有出售方缴纳的情况，一般是买卖双方约定由谁缴纳，目前在二手房交易中，普遍约定为“卖方实收一定的房款，由买方承担所有过户税费”。当然在卖方...
广州市正常的普通住宅买卖交易：
第一种:是各付各税，1：卖方：证未过五年；5.61%营业税，1%个人所得税，3元每方的交易管理费。
买方:契税；首套是1%，二套是...
按现有政策规定，在二手房交易中买方需缴纳的税金较少，即只需缴纳契税和印花税： 1、契税：根据房屋是否高档住宅（一般以140平方米为划分线），非高档住宅按成交价的1.5%缴...
现在北京实行限购政策，以家庭为单位，北京户口或夫妻双方一方为北京户口，可以持有两套住宅，外地户口需要有在京连续五年纳税证明或社保才可以持有一套住宅；关于税收：首套购房客户...
不行，每年政策不一样的。至于为什么政策要变来变去的，你要去问上面了。
现在的政策是满5年唯一一套住宅，可以免交个人所得税，营业税及附加按照差额部分缴纳。
现在已经调完价格了，政策还没有变
待解决问题
Copyright&&&&www.anjuke.com&All Rights Reserved&&&格力地产：审计报告
格力地产股份有限公司 审 计 报 告 瑞华审字[6 号 目 录 一、 审计报告 1-2 二、 已审财务报表 1、 合并资产负债表 3-4 2、 合并利润表 5 3、 合并现金流量表 6 4、 合并股东权益变动表 7-8 5、 资产负债表 9-10 6、 利润表 11 7、 现金流量表 12 8、 股东权益变动表 13-14 9、 财务报表附注 15-96 通讯地址：北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 5-11 层 Postal Address:5-11/F,West Tower of China Overseas Property Plaza, Building 7,NO.8,Yongdingmen Xibinhe Road, Dongcheng District, Beijing 邮政编码（Post Code）：100077 电话（Tel）：+86(10) 传真（Fax）：+86(10) 审 计 报 告 瑞华审字[6 号 格力地产股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的格力地产股份有限公司（以下简称“格力地产”）的财务报表， 包括 2016 年 12 月 31 日合并及公司的资产负债表，2016 年度合并及公司的利润表、 合并及公司的现金流量表和合并及公司的股东权益变动表以及财务报表附注。 一、管理层对财务报表的责任 编制和公允列报财务报表是格力地产管理层的责任。这种责任包括：（1）按照企业 会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内 部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 二、注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注 册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国 注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取 合理保证。 审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的 审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风 险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部 控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作 出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 格力地产股份有限公司 财务报表附注 2016 年度 （除特别说明外，金额单位为人民币元） 一、公司基本情况 1、历史沿革 格力地产股份有限公司(以下简称“公司”、“本公司”或“格力地产”)，原名称为西安海星现代科技 股份有限公司(以下简称“海星科技”)，系经西安市人民政府【市政函[1998]33 号】文批准，由西安凯 卓工贸有限责任公司变更为股份有限公司并更名而成立。本公司公开发行股票前的股东为西安海星 科技投资控股(集团)有限公司(以下简称“海星集团”)、北京阜康对外贸易公司、陕西省技术进步投资 有限责任公司、西安海惠计算机公司、西安飞机工业(集团)有限责任公司、西安协同软件股份有限 公司、西安交通大学。1999 年 5 月 21 日，经中国证券监督管理委员会【证监发行字[1999]53 号】 批准，并经上海证券交易所同意，由主承销商海通证券有限公司通过上海证券交易所系统于 1999 年 5 月 26 日采用上网定价发行方式向社会公开发行 A 股股票 6,800 万股，发行完成后公司总股本为 19,800 万股。2002 年 6 月 18 日，公司 2001 年度股东大会通过决议，以 2001 年 12 月 31 日总股本 19,800 万股为基数向全体股东每 10 股送红股 1 股，送股方案实施完成后公司总股本为 21,780 万股。 2006 年 3 月 13 日，公司完成了股权分置改革工作。根据股权分置改革方案，为使非流通股股东所 持股份获得上市流通权，公司以流通股股份总额 7,480 万股为基数，用资本公积金向全体流通股股 东转增股本，流通股每 10 股获得 5.60 股的转增股份，流通股股东获得的转增股份总额为 4,188.80 万股，每股面值 1 元，合计以资本公积转增股本 4,188.80 万股，截止 2006 年年末，公司股本总额 为 25,968.80 万股。2007 年 6 月 15 日，公司 2006 年度股东大会通过决议，以公司 2006 年总股份 25,968.80 万股为基数，以资本公积金向公司全体股东每 10 股赠送 3 股，转增后公司股本总额为 33,759.44 万股。 2008 年 9 月 18 日，经中国证券监督管理委员会核准，公司与珠海格力集团有限公司(原名为“珠 海格力集团公司”，以下简称“格力集团”)通过资产置换和非公开发行的方式进行重大资产重组。根 据重大资产重组方案，格力集团以其持有的珠海格力房产有限公司(以下简称“格力房产”)和珠海格 力置盛房产有限公司(以下简称“格力置盛”)各 100%股权与公司除保留不动产和保留负债外的所有 资产进行资产置换；资产置换的价格差额中的部分作为公司向格力集团非公开发行 24,000 万股股票 的对价。2009 年 8 月 26 日，公司在珠海市工商行政管理局已经完成了格力集团的置入资产即格力 房产和格力置盛各 100%股权的过户事宜。2009 年 8 月 31 日，公司与格力集团、海星集团签署了《资 产交割协议书》，以 2009 年 8 月 31 日为资产交割日，将置出资产移交给海星集团。2009 年 9 月 1 日，公司向格力集团非公开发行 24,000 万股股票，公司股本总额变更为 57,759.44 万股。2009 年 11 月 25 日，本公司在西安市工商行政管理局办理了工商变更登记，并领取了变更后的《企业法人营业 15 执照》，注册号为 386。至此，本公司注册资本为 57,759.44 万元，法定代表人为鲁君 四。注册地：陕西省西安市。总部地址：西安市高新区科技路 48 号创业广场 B 座 1303 室。2010 年 1 月 15 日，公司公告了《西安海星现代科技股份有限公司重大资产重组、向特定对象发行股份购 买资产暨关联交易实施情况报告书》，至此，公司重大资产重组实施完毕。 根据本公司 2010 年 1 月 30 日第一次临时股东大会决议，公司名称变更为“西安格力地产股份有 限公司”。 根据本公司 2012 年 2 月 1 日第一次临时股东大会决议，公司名称变更为“格力地产股份有限公 司”，并于 2012 年 2 月 17 日在西安市工商行政管理局办理了工商变更登记手续。 2012 年 4 月 26 日，公司在广东省珠海市工商行政管理局办理了工商变更登记手续，注册地改 为广东省珠海市。总部地址变更为：珠海市情侣北路 3333 号 28 栋 201 室。 公司于 2014 年 2 月 18 日接到控股股东格力集团通知，公司实际控制人珠海市人民政府国有资 产监督管理委员会拟通过无偿划转方式将格力集团持有的本公司 51.94%股权注入珠海市国资委新 设立的全资公司珠海投资控股有限公司（以下简称“海投公司”），划转基准日为 2013 年 12 月 31 日。 格力集团于 2015 年 1 月 12 日与海投公司签署《国有产权无偿划转协议书》。根据该协议，格力集团 将其持有的本公司 300,000,000 股无限售流通 A 股（占本公司总股本的 51.94%）无偿划转至海投公 司。2015 年 3 月 31 日，公司收到国务院国有资产监督管理委员会《关于无偿划转珠海格力集团有 限公司所持格力地产股份有限公司全部股份有关问题的批复》（国资产权[ 号），同意将格力 集团所持公司 300,000,000 股股份无偿划转给海投公司。2015 年 5 月 15 日，公司收到珠海投资控股 有限公司转来的《中国证券登记结算有限责任公司过户登记确认书》，确认本公司国有股权无偿划转 过户手续已办理完毕。 经中国证监会证监许可［ 号文核准，本公司于 2014 年 12 月 25 日发行票面金额为 100 元的可转换公司债券 980 万张。该次发行的可转债转股期自 2015 年 6 月 30 日至 2019 年 6 月 24 日。截至 2016 年 12 月 31 日，累计共有 1,927,000 元“格力转债”已转换成公司股票，累计转股数 为 258,077 股，占可转债转股前公司已发行股份总额的 0.016%。 2016 年 5 月 9 日，公司 2015 年度股东大会通过决议，以 2016 年 5 月 18 日公司总股本 577,684,864 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 18 股，共计转增 1,039,832,755 股，本 次转增股本后，公司的总股本为 1,617,517,619 股。 经中国证券监督管理委员会以证监许可[ 号文《关于核准格力地产股份有限公司非公开 发行股票的批复》核准，公司向特定投资者发行人民币普通股（A 股）442,477,876 股，并于 2016 年 8 月 3 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕登记托管相关事宜。 2016 年 12 月 29 日，公司注册地址变更为珠海市横琴新区宝华路 6 号 105 室-23182（集中办公 区）。 公司统一社会信用代码：53925E；办公地址：珠海市石花西路 213 号。 本公司的母公司为珠海投资控股有限公司，最终控制人为珠海市人民政府国有资产监督管理委 16 员会。 2、所处行业 本公司所处行业为房地产开发经营。 3、经营范围 本公司经批准的经营范围：实业投资、投资及投资管理、房地产开发经营、物业管理；货物和 技术的进出口经营(国家禁止和限制的进出口货物、技术除外)；建筑材料的销售。(以上经营范围凡 涉及国家有专项专营规定的从其规定)。 4、主要产品 公司主要产品是住宅、车库及商铺等。 5、主业变更 公司本期未发生主业变更。 6、财务报表的批准报出 本财务报表业经本公司董事会于 2017 年 4 月 13 日决议批准报出。 7、公司的合并范围 （1）本报告期纳入合并财务报表范围的子公司以及本部共计 48 家，子公司具体包括： 序号 子公司名称 子公司类型 级次 持股比例（%） 表决权比例（%） 1 珠海格力房产有限公司（格力房产） 全资子公司 公司之子公司 100.00 100.00 2 重庆格力房地产有限公司（重庆格力） 全资子公司 公司之子公司 100.00 100.00 3 西安格力房地产开发有限公司（西安格力） 全资子公司 公司之子公司 100.00 100.00 4 珠海保联国际物流合作园投资有限公司（保联物流） 全资子公司 公司之子公司 100.00 100.00 5 珠海海控金融服务有限公司（海控金融） 全资子公司 公司之子公司 100.00 100.00 6 格力地产（香港）有限公司[格力地产（香港）] 全资子公司 公司之子公司 100.00 100.00 7 珠海海控小额贷款有限公司(小额贷款） 全资子公司 公司之子公司 100.00 100.00 8 珠海高栏陆海联线发展有限公司（陆海联线） 全资子公司 公司之子公司 100.00 100.00 9 珠海万联海洋发展有限公司（万联海洋） 全资子公司 公司之子公司 100.00 100.00 10 上海海控商业保理有限公司（海控保理） 全资子公司 公司之子公司 100.00 100.00 11 上海海控合联置业有限公司（合联置业） 控股子公司 公司之子公司 70.00 70.00 12 上海海控保联置业有限公司（保联置业） 控股子公司 公司之子公司 70.00 70.00 13 重庆两江新区格力地产有限公司（重庆两江） 控股子公司 公司之子公司 60.00 60.00 14 珠海海控远洋渔业投资有限公司(远洋渔业) 全资子公司 公司之子公司 100.00 100.00 15 珠海保联资产管理有限公司(保联资产) 全资子公司 公司之子公司 100.00 100.00 16 珠海海控融资租赁有限公司（融资租赁） 全资子公司 公司之子公司 100.00 100.00 17 珠海保联竹洲水乡生态投资股份有限公司（生态投资） 控股子公司 公司之子公司 90.00 90.00 18 珠海格力置盛实业有限公司（格力置盛）*1 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 17 序号 子公司名称 子公司类型 级次 持股比例（%） 表决权比例（%） 19 珠海格力房地产营销策划有限公司(格力策划) 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 20 珠海格力建材有限公司（格力建材） 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 21 珠海格力地产物业服务股份有限公司（格力物业） 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 22 珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司（格力人工岛） 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 23 珠海格力健身餐饮有限公司(健身餐饮) 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 24 珠海格力地产物业代理有限公司(格力物业代理) 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 25 珠海格力船务有限公司(格力船务) 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 26 珠海洪湾中心渔港发展有限公司（洪湾渔港） 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 27 珠海香湾码头发展有限公司（香湾码头） 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 28 珠海万联海岛开发有限公司(万联海岛) 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 29 珠海海控商城商业服务有限公司（海控商城）*2 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 30 珠海高格企业管理有限公司（高格管理）*3 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 31 珠海万海运输有限公司（万海运输） 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 32 珠海万山静云酒店管理有限公司（静云酒店） 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 33 珠海市香洲区茵卓小学（茵卓小学） 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 34 珠海鼎元生态农业有限公司（鼎元生态） 控股子公司 格力房产之子公司 60.00 60.00 35 珠海万海旅游有限公司（万海旅游） 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 36 GREE REAL ESTATE (US) LLC 全资子公司 公司之子公司 100.00 100.00 37 GREE REAL ESTATE (UK) LLC 全资子公司 公司之子公司 100.00 100.00 格力地产（香港） 38 上海沪和企业管理有限公司（沪和管理） 全资子公司 100.00 100.00 之子公司 39 珠海海岸影院管理有限公司（海岸影院） 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 40 珠海海控淇澳旅游有限公司（淇澳旅游） 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 41 珠海海控竹洲水乡发展有限公司（竹洲水乡） 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 42 珠海保联房产有限公司(保联房产) 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 43 珠海海控玖零玖投资股份有限公司(海控玖零玖) 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 44 珠海保联白藤湖整治投资发展有限公司(保联白藤湖) 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 45 珠海接霞庄投资发展有限公司(接霞庄) 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 46 珠海保联现代农业股份有限公司（保联农业） 控股子公司 保联资产之子公司 60.00 60.00 47 上海海控太联置业有限公司（太联置业） 全资子公司 格力房产之子公司 100.00 100.00 *1 原珠海格力置盛房产有限公司于 2017 年 1 月更名为珠海格力置盛实业有限公司； *2 原珠海海控信息服务有限公司于 2017 年 1 月更名为珠海海控商城商业服务有限公司; *3 原珠海高格装饰工程有限公司于 2016 年 12 月更名为珠海高格企业管理有限公司。 18 子公司的具体信息详见“附注八、在其他主体中的权益”。 （2）本期纳入合并财务报表范围的主体较上期相比，增加 11 户，其中：本期新纳入合并范围 的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体如下： 序号 名称 变更原因 1 保联房产 新设 2 海控玖零玖 新设 3 保联白藤湖 新设 4 接霞庄 新设 5 保联农业 新设 6 融资租赁 新设 7 生态投资 新设 8 太联置业 新设 9 GREE REAL ESTATE (US) LLC 新设 10 GREE REAL ESTATE (UK) LLC 新设 11 沪和管理 新设 （3）本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过委托经营或出租等方式丧失控制权 的经营实体 无。 二、财务报表的编制基础 1、编制基础 本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企 业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、于 2006 年 2 月 15 日 及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规 定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报 规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2014 年修订）的披露规定编制。 根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本 财务报表均以历史成本为计量基础。持有待售的非流动资产，按公允价值减去预计费用后的金额， 以及符合持有待售条件时的原账面价值，取两者孰低计价。资产如果发生减值，则按照相关规定计 提相应的减值准备。 2、持续经营 公司已评估自报告期末起至少 12 个月的持续经营能力，本公司管理层相信公司能自本财务报表 批准日后不短于 12 个月的可预见未来期间内持续经营。 19 三、遵循企业会计准则的声明 本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2016 年 12 月 31 日的财务状况及 2016 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司的财务报表在所有重大 方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号 －财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。 四、重要会计政策及会计估计 本公司及各子公司主要从事房地产开发、现代服务业及现代金融服务等生产经营活动，根据实 际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认、建造合同完工百分比确定等交易和 事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见本附注四、28“收入”等各项描述。关于管理层所 作出的重大会计判断和估计的说明，请参阅附注四、34（3）“重大会计判断和估计”。 1、 会计期间 本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司 以公历年度为会计期间，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。 2、 营业周期 正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司以 12 个月/年作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。 3、 记账本位币 人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币 为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定港币、美元或英 镑为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。 4、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并 分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。 （1）同一控制下企业合并 参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同 一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为 合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。 合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价 值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；资本公 积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。 合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。 （2）非同一控制下企业合并 参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。 20 非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的 其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。 对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出 的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、 评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性 证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价 按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一 步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨 认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公 允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额 的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行 复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当 期损益。 购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予 确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期 被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产， 同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相 关的递延所得税资产的，计入当期损益。 通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》第五十一条关于“一 揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5（2）），判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一 揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注四、14“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一 揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理： 在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本 之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在 处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进 行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的 变动中的相应份额以外，其余转入当期投资收益）。 在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值 进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股 权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相 同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净 资产导致的变动中的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。 21 5、 合并财务报表的编制方法 （1）合并财务报表范围的确定原则 合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通 过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。 合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体。 一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新 评估。 （2）合并财务报表编制的方法 从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围； 从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量 已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的 期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括 在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合 并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经 适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。 在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的 会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司， 以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。 公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。 子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股 东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益 的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损 超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。 当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在 丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原 持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制 权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方 直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计 划净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企 业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相关 规定进行后续计量，详见本附注四、14“长期股权投资”或本附注四、9“金融工具”。 本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权 投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、 条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计 22 处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完 整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的， 但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照 “不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、14“长期股权投资”、 （2）④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原 则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交 易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价 款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在 丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。 6、 合营安排分类及共同经营会计处理方法 合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中享 有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本公司享有该安排 相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利 的合营安排。 本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、14“长期股权投资”中“权益法核算的 长期股权投资”中所述的会计政策处理。 本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本公 司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的 收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本公司单独所发生的费用，以及 按本公司份额确认共同经营发生的费用。 当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产构成业务除外，下同）、或者自共同经 营购买资产等时，在该等资产由共同经营出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中 归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规 定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确认该损失； 对于本公司自共同经营购买资产等情况，本公司按承担的份额确认该部分损失。 7、 现金及现金等价物的确定标准 本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短（一 般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投 资。 8、 外币业务 （1）外币交易的折算方法 本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银行公布的当日 外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的 交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。 23 （2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法 资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额， 除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化 的原则处理；以及②可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差 额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成 对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益；处置境 外经营时，转入处置当期损益。 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计 量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本 位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确 认为其他综合收益。 （3）外币财务报表的折算方法编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营 净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综 合收益；处置境外经营时，计入处置当期损益。 境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采 用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的 即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。年初未分配利润为 上一年折算后的期末未分配利润；期末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资 产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合 收益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关 的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。 外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对 现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。 年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。 在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外经 营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权 益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。 在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时， 与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置 境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该 境外经营的比例转入处置当期损益。 9、 金融工具 在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和金融负债在初 始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相 24 关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金 额。 （1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序 交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本 公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、 行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融 工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿 交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、 现金流量折现法和期权定价模型等。 （2）金融资产的分类、确认和计量 以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确认时划分为 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项以及可供出 售金融资产。 ①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产和指定为以公允价值 计量且其变动计入当期损益的金融资产。交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取 得该金融资产的目的，主要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部 分，且有客观证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是， 被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且 其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。符合 下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资 产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认 或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所 在的金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员 报告。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变 动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。 ②持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有 至到期的非衍生金融资产。持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确 认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。实际利率法是指按照金融资产或金融负 债（含一组金融资产或金融负债）的实际利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际 利率是指将金融资产或金融负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金 融资产或金融负债当前账面价值所使用的利率。在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金 融负债所有合同条款的基础上预计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产 或金融负债合同各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢 价等。 25 ③贷款和应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本 公司划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应收款 等。贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时 产生的利得或损失，计入当期损益。 ④可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允 价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。 可供出售债务工具投资的期末成本按照其摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已偿还的本金，加 上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额， 并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工具投资的期末成本为其初始取得成本。可供出 售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币 性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认为其他综合收益，在该金融资产终止 确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具 投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本进行后续计 量。可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入投资收益。 （3）金融资产减值 除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负债表日对其他 金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。本公司对单 项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，单独进行减值测试或包 括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产（包 括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值 测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减 值测试。 ①持有至到期投资、贷款和应收款项减值 以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金额确认 为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢 复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，金融资产转回减值损 失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。 ②可供出售金融资产减值 当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌时，表明该可 供出售权益工具投资发生减值。其中“严重下跌”是指公允价值下跌幅度累计超过 20%；“非暂时性下 跌”是指公允价值连续下跌时间超过 12 个月。可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收 益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取 得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。在确认 减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项 26 有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资的减值损失转回确认为其他综合收益， 可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损益。在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计 量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失， 不予转回。 本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资 产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬 转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终 止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判 断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。 （4）金融负债的分类和计量 金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负 债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债， 相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。 ①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负 债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的 金融资产的条件一致。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计 量，公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。 ②其他金融负债 与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结 算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续 计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。 ③财务担保合同 不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，以公允价值 进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第 13 号—或有事项》确定的金额和初始确认金额 扣除按照《企业会计准则第 14 号—收入》的原则确定的累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续 计量。 （5）金融负债的终止确认 金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债 务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金 融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。金融负债全部 或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新 金融负债）之间的差额，计入当期损益。 27 （6）衍生工具及嵌入衍生工具 衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。除指定为 套期工具且套期高度有效的衍生工具，其公允价值变动形成的利得或损失将根据套期关系的性质按 照套期会计的要求确定计入损益的期间外，其余衍生工具的公允价值变动计入当期损益。 对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资 产或金融负债，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系，且与嵌入衍生工 具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的 衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独计量，则将 混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。 （7）金融资产和金融负债的抵销当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且 目前可执行该种法定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时， 金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在 资产负债表内分别列示，不予相互抵销。 （8）权益工具 权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行（含 再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司不确认权益工具的公允价值变动。 与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股 利），减少股东权益。本公司不确认权益工具的公允价值变动额。 10、应收款项 应收款项包括应收账款、其他应收款等。 （1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项 单项金额重大的判断依据或金额标准 本公司于资产负债表日，将合并范围内公司间往来以外的应收款项中单项金额在 500 万元及以 上的应收款项划分为单项金额重大的应收款项。经单独测试后未单独计提坏账准备的应收款项，归 类为按账龄组合计提坏账准备。 单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法 对于单项金额重大的应收款项，逐项进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其 未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。 （2）按组合计提坏账准备应收款项 组合类型 确定组合的依据 坏账准备计提方法 账龄组合 账龄状态 按账龄分析法 合并范围内关联公司组合 信用风险 如有确切证据表明不会发生减值，则不计提坏账准备 28 采用账龄分析法计提坏账准备的： 账龄 应收账款计提比例（%） 1 年以内(含 1 年) 0 1-2 年(含 2 年) 10 2-3 年(含 3 年) 30 3 年以上 50 （3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 当应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的应收款项组合的未来 单项计提坏账准备的理由 现金流量现值存在显著差异时 坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备 11、发放贷款及垫款 （1）贷款 本公司按当前市场条件发放的贷款，按发放贷款的本金作为初始确认金额。贷款持有期间所确 认的利息收入，根据实际利率计算。实际利率在发放贷款时确定，在贷款合同规定期间内保持不变。 （2）贷款减值准备的确认标准和计提方法 期末对每一单项贷款按其资产质量分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，其主要分类标准 和计提损失准备的比例为： 正常：交易对手能够履行合同或协议，没有足够理由怀疑债务本金和利息不能按时足额偿还， 按 1.5%计提损失准备。 关注：尽管交易对手目前有能力偿还，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素的债权类资 产；交易对手的现金偿还能力出现明显问题，但交易对手的抵押或质押的可变现资产大于等于债务 本金及收益，按 2%计提损失准备。 次级：交易对手的偿还能力出现明显问题，完全依靠其正常经营收入无法足额偿还债务本金及 收益，即使执行担保，也可能会造成一定损失，按 25%计提损失准备。 可疑：交易对手无法足额偿还债务本金及利息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失，按 50% 计提损失准备。 损失：在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序后，资产及收益仍然无法收回，或只能收 回极少部分，按 100%计提损失准备。 12、存货 （1）存货的分类 本公司存货分为房地产开发类和非开发类存货。房地产开发类存货包括开发产品、开发成本； 非开发类存货包括原材料、库存商品、低值易耗品、消耗性生物资产。 （2）发出存货的计价方法 非开发类存货的领用或发出按加权平均法计价。 29 房地产开发类的取得及发出以实际成本计价。主要包括土地开发、房屋开发、公共配套设施和 代建工程的开发过程中所发生的各项费用。开发成本按土地开发、房屋开发、公共配套设施和代建 工程等分类，并按成本项目进行明细核算。 ①开发用土地使用权的核算方法：购买开发用的土地，根据“土地转让协议书”和“地价款呈批表” 支付地价款。待该开发项目开工时将其转入该项目的开发成本。 ②公共配套设施费的核算方法：公共配套设施系经国土规划部门批准的某开发项目的公共配套 设施，如道路、球场、游泳池等，其所发生的支出计入该开发项目的“开发成本”，按成本核算对象 和成本项目进行明细成本核算。 ③对开发产品成本核算采用品种法，直接费用按成本核算对象归集，开发间接费用按一定比例 的分配标准分配，计入有关开发产品成本；为开发房地产而借入的资金所发生的利息费用，在开发 产品完工之前，计入开发成本或开发产品成本；发出时采用个别认定法确定其实际成本。 （3）维修基金 本公司根据各子公司所在地的各住房和城乡规划建设局对物业专项维修资金的规定，按照规定 中相关比例代为垫付维修基金，在与业主签订合同时收回相关的物业专项维修资金。 （4）质量保证金 按照土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从支付的土建安装工程 结算款中预留。在保修期内由于质量问题而发生的维修费用在此扣除列支，在保修期结束后无息清 算。 （5）存货可变现净值的确认依据及存货跌价准备的计提方法 产成品、商品、用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存 货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。 需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工 时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。 为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为计算基础，若持有存 货的数量多于销售合同订购数量，超出部分的存货可变现净值以一般销售价格为计算基础；没有销 售合同约定的存货（不包括用于出售的材料），其可变现净值以一般销售价格（即市场销售价格）作 为计算基础；用于出售的材料等通常以市场价格作为其可变现净值的计算基础。 本公司于决算日，存货按成本与可变现净值孰低法计价。对各单项存货进行清查，如某项存货 由于毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因而使成本高于可变现净值的，按可变现 净值低于存货成本部分，计提存货跌价准备，并计入当年度损益类账项；如已计提跌价的存货的价 值以后又得以恢复，按恢复的数额(以补足以前已计提的数额为限)冲销已计提的存货跌价准备。 存货可变现净值以决算日估计售价减去估计完工成本及销售所必需的估计费用后的价值确定。 （6）存货的盘存制度 存货盘存制度为永续盘存制。 30 （7）低值易耗品和包装物的摊销方法 低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销；包装物于领用时按一次摊销法摊销。 13、划分为持有待售资产 若本公司已就处置某项非流动资产作出决议，已经与受让方签订了不可撤销的转让协议，且该 项转让很可能在一年内完成，则该非流动资产作为持有待售非流动资产核算，不计提折旧或进行摊 销，按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低计量。持有待售的非流动资产包括单项资 产和处置组。如果处置组是一组资产组，并且按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定将 企业合并中取得的商誉分摊至该资产组，或者该处置组是这种资产组中一项经营，则该处置组包括 企业合并中的商誉。 某项资产或处置组被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售的非流动资产的确认条件，本 公司停止将其划归为持有待售，并按照下列两项金额中较低者进行计量：（1）该资产或处置组被划 归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划归为持有待售的情况下原应确认的折旧、摊 销或减值进行调整后的金额；（2）决定不再出售之日的可收回金额。 14、长期股权投资 本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股 权投资。 本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为可供出售金融资 产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其会计政策详见本附注四、9“金融工 具”。 （1）投资成本的确定 对于企业合并形成的长期股权投资，如为同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并 日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中账面价值的份额作为初始投资成本。通过非 同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，企业合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的 负债、发行的权益性证券的公允价值之和；购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等 中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性 证券或债务性证券的交易费用，应当计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权 投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的公允 价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、 该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他 必要支出也计入投资成本。 （2）后续计量及损益确认方法 对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法 核算。此外，公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算。 31 ①成本法核算的长期股权投资 采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，除取得投资时实际支付的价款或者对 价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放 的现金股利或利润确认。 ②权益法核算的长期股权投资 采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产 公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单 位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。 采用权益法核算时，当期投资损益为应享有或应分担的被投资单位当年实现的净损益的份额。 在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值 为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。对于本公 司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益，按照持股比例计算属于本公司的部分予 以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企 业会计准则第 8 号——资产减值》等规定属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。对被投资单位 的其他综合收益，相应调整长期股权投资的账面价值确认为其他综合收益。对于被投资单位除净损 益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入 股东权益。后续处置该长期股权投资时，将此处计入股东权益的金额按比例或全部转入投资收益。 在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被 投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务， 则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公 司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。 ③收购少数股权 在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有 子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不 足冲减的，调整留存收益。 ④处置长期股权投资 在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置 价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司 的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5“合并财务报表编制的方法”中所述的相 关会计政策处理。 其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入 当期损益；采用权益法核算的长期股权投资，在处置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相 应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。对于剩余股权，按 其账面价值确认为长期股权投资或其他相关金融资产，并按前述长期股权投资或金融资产的会计政 32 策进行后续计量。涉及对剩余股权由成本法转为权益法核算的，按相关规定进行追溯调整。 （3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 控制是投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有 能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制， 并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响是指对一个企 业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制 定。在确定能否对被投资单位实施共同控制或施加重大影响时，已考虑投资企业和其他方持有的被 投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。 （4）减值测试方法及减值准备计提方法 本公司在每一个资产负债表日检查长期股权投资是否存在可能发生减值的迹象。如果该资产存 在减值迹象，则估计其可收回金额。如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减 值准备，并计入当期损益。 长期股权投资的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。 15、长期应收款 长期应收款包括受托建设管理工程款拨入和受托建设管理工程款支出。其中： ①受托建设管理工程款支出：核算公司受托建设管理的相关工程支出，包括施工费、监理费、 资本化利息等； ②受托建设管理工程款拨入：核算收到的工程主管单位按期拨入的工程款项。 16、投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使 用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。 投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经 济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计 入当期损益。 本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的 政策进行折旧或摊销。 投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注四、21“长期资产的减值”。 自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面 价值作为转换后的入账价值。 当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认 该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费 后计入当期损益。 17、固定资产 （1）固定资产的确认条件 33 固定资产，是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理，使用寿命超过一个会计年度而持有 的有形资产。固定资产在满足下列条件时予以确认： ①与该固定资产有关的经济利益很可能流入本公司； ②该固定资产的成本能够可靠地计量。 （2）各类固定资产的折旧方法 固定资产折旧采用年限平均法计提。按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定 各类固定资产的年折旧率如下： 类别 折旧年限 残值率(%) 年折旧率(%) 房屋及建筑物 20 年 5 4.75 运输设备 5年 5 19 船舶 15 年 5 6.33 办公设备及其他 5年 0 20 （3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法 本公司固定资产减值准备的计提方法见本附注四、21“长期资产的减值”。 （4）融资租入固定资产的认定依据、计价方法 本公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产 的入账价值。 融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁 资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期 与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。 18、在建工程 （1）在建工程核算方法 本公司在建工程按实际成本计量，按立项项目分类核算。 （2）在建工程结转为固定资产的时点 在建工程达到预定可使用状态时，按实际发生的全部支出转入固定资产核算。若在建工程已达 到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价 或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产折 旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。 （3）在建工程减值准备 本公司在建工程减值准备的计提方法见本附注四、21“长期资产的减值”。 19、借款费用 借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。可 直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已 34 经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或 者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确 认为费用。 专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂 时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资 产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加 权平均利率计算确定。 资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损 益。 符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用状态的 固定资产、投资性房地产和存货等资产。 如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过 3 个月 的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。 20、无形资产 （1）无形资产 无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产按成本进 行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能可靠地计 量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。取得的土地使用 权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和建筑物建造成本 则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建 筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。使用寿命有限的无形资产自可供使 用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分 期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命 和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资 产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估 计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。 （2）研究与开发支出 本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。研究阶段的支出，于发生 时计入当期损益。开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开 发阶段的支出计入当期损益： ①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性； ②具有完成该无形资产并使用或出售的意图； ③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资 产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性； 35 ④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售 该无形资产； ⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。无法区分研究阶段支出和开发阶段支出 的，将发生的研发支出全部计入当期损益。 （3）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法 无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注四、21“长期资产的减值”。 21、长期资产减值 对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子 公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否 存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定 的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。 减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损 失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间 的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市 场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最 佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费 以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续 使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加 以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计 的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产 组合。 在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并 的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的 可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产 组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所 占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。 上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。 22、长期待摊费用 长期待摊费用是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的期限在一年以上的各项费用。 长期待摊费用在受益期内平均摊销，其中： （1）预付经营租入固定资产的租金，按租赁合同规定的期限平均摊销。 （2）经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较 短的期限平均摊销。 （3）融资租赁方式租入的固定资产，其符合资本化条件的装修费用，在两次装修间隔期间、剩 36 余租赁期和固定资产尚可使用年限三者中较短的期限平均摊销。 23、职工薪酬 本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工福利。 （1）短期薪酬的会计处理方法 短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保 险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供服务 的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币 性福利按公允价值计量。 （2）离职后福利的会计处理方法 离职后福利主要包括设定提存计划及设定受益计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、 失业保险等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。本公司的设定受益计划， 具体为根据国家相关政策、公司规定并考虑为本公司提供服务的年限等，为离退休人员提供的生活 补贴、医药费用等福利。 本公司对于设定受益计划，在资产负债表日进行精算估值，精算利得和损失在其他综合收益中 确认，服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益。 （3）辞退福利的会计处理方法 辞退福利是本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受 裁减而给予职工的补偿。本公司对由此产生的辞退福利于支付时计入职工薪酬负债并计入当期损益。 辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。 本公司为内部退休人员在其正式退休之前提供社保及生活补贴等。职工内部退休计划采用上述 辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员 工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。 （4）其他长期职工福利的会计处理方法 本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处 理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。 24、预计负债 当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本公司承担的现 时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计量。 在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相 关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。 如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时， 作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。 （1）亏损合同 37 亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同变成亏 损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失超过合同标的 资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。 （2）重组义务 对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件的情况下， 按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。对于出售部分业务的重组义务，只有在本公司承诺 出售部分业务（即签订了约束性出售协议时），才确认与重组相关的义务。 25、股份支付 （1）股份支付的会计处理方法 股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的 负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。 ①以权益结算的股份支付 用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计 量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内 以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用/在授予后立即可行 权时，在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。 在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最 佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整 资本公积。 用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量，按照 其他方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公 允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应 增加股东权益。 ②以现金结算的股份支付 以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价 值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；如须完成等待期内 的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳 估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加 负债。 在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入 当期损益。 （2）修改、终止股份支付计划的相关会计处理 本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具 公允价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修 38 改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式， 则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部已授予 的权益工具。 在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处 理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择 满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。 （3）涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理 涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易，结算企业与接受服务企业中其一在本 公司内，另一在本公司外的，在本公司合并财务报表中按照以下规定进行会计处理： ①结算企业以其本身权益工具结算的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；除此 之外，作为现金结算的股份支付处理。 结算企业是接受服务企业的投资者的，按照授予日权益工具的公允价值或应承担负债的公允价 值确认为对接受服务企业的长期股权投资，同时确认资本公积（其他资本公积）或负债。 ②接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的，将该股份支付交易作 为权益结算的股份支付处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企业职工的并非其本身权益工具 的，将该股份支付交易作为现金结算的股份支付处理。 本公司内各企业之间发生的股份支付交易，接受服务企业和结算企业不是同一企业的，在接受 服务企业和结算企业各自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和计量，比照上述原则处理。 26、优先股、永续债等其他金融工具 （1）永续债和优先股等的区分 本公司发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具： ①该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金 融资产或金融负债的合同义务； ②如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，则不 包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，则本公司只能通过以固定 数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。 除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本公司发行的其他金融工具应归类为金融负 债。 本公司发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项负债，按实际 收到的金额扣除负债成分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工具”。发行复合金融工具发生的 交易费用，在负债成分和权益成分之间按照各自占总发行价款的比例进行分摊。 （2）永续债和优先股等的会计处理方法 归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以 及赎回或再融资产生的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用（参见本附注四、18“借款费用”） 39 以外，均计入当期损益。 归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本 公司作为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本公司对权益工具持有方的分配作为利 润分配处理。本公司不确认权益工具的公允价值变动。 27、回购本公司股份 本公司按法定程序报经批准采用收购本公司股票方式减资的，按注销股票面值总额减少股本， 购回股票支付的价款(含交易费用)与股票面值的差额调整所有者权益，超过面值总额的部分，依次 冲减资本公积(股本溢价)、盈余公积和未分配利润；低于面值总额的部分增加资本公积(股本溢价)。 本公司回购的股份在注销或者转让之前，作为库存股管理，回购股份的全部支出转作库存股成 本。 库存股转让时，转让收入高于库存股成本的部分，增加资本公积(股本溢价)；低于库存股成本 的部分，依次冲减资本公积(股本溢价)、盈余公积、未分配利润。 28、收入 （1）销售商品 销售商品收入，同时满足下列条件时予以确认：已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购 买方；既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；相关 的经济利益很可能流入本公司；相关的收入和成本能够可靠的计量。 房地产销售收入： 已将房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，不再对该房产保留通常与所有权相联系的继 续管理权和实施有效控制，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该房产有关的成 本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。即本公司在房屋完工并验收合格，签定了销售合同， 取得了买方付款证明，并办理完成商品房实物移交手续时，确认收入的实现。 （2）提供劳务 在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认。按照从接受劳 务方已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同或协议价款不公允 的除外。 物业出租收入的确认原则：按本公司与承租方签定的出租物业、物业管理协议约定的租金和管 理费，按期确认收入的实现。 物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理 服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。 在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理： ①已发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入， 并按相同金额结转劳务成本。 ②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提 40 供劳务收入。 （3）让渡资产使用权 与交易相关的经济利益很可能流入本公司，收入的金额能够可靠地计量时，分别下列情况确定 让渡资产使用权收入金额： ①利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。 ②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 （4）建造合同 建造合同的结果能够可靠地估计的，本公司根据完工百分比法在资产负债表日确认合同收入和 费用。如果建造合同的结果不能可靠地估计，则区别情况处理：如合同成本能够收回的，则合同收 入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成本在其发生的当期作为费用；如合同成本不可能 收回的，则在发生时作为费用，不确认收入。 29、政府补助 政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为所有者投入 的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。本公司将所取得的用于购 建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补助；其余政府补助界定为与收 益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关 的政府补助和与资产相关的政府补助：（1）政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定 项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需 在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指 明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公 允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直 接计入当期损益。 本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿证 据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计量。 按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：（1）应收补助款的金额已经过有权政府部门发 文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在 重大不确定性；（2）所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主 动公开的财政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件 的企业均可申请），而不是专门针对特定企业制定的；（3）相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期 限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；（4） 根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件（如有）。 与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配计入当期损益。 与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确认为递延收益，并在确认相关 41 费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费用和损失的，直接计入当期损益。 已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出 部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。 30、递延所得税资产/递延所得税负债 （1）当期所得税 资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的 预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关 税法规定对本报告期税前会计利润作相应调整后计算得出。 （2）递延所得税资产及递延所得税负债 某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照 税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资 产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。 与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或 可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递 延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公 司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确 认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本公司}