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解密众筹行业买房 看美国人如何空手套白狼
来源：第一财经日报
在美国投资房产，门槛高、投入大、周转慢、房产税高、管理繁琐怎么办？房客反客为主，拖欠房租，鹊巢鸠占，轰不走，理还乱，如何是好？
在美国投资房产，门槛高、投入大、周转慢、房产税高、管理繁琐怎么办？房客反客为主，拖欠房租，鹊巢鸠占，轰不走，理还乱，如何是好？
俗话说，众人拾柴火焰高。那么，投资房产也可以跟众人一起承担巨额房款、共享收益吗？
众筹（Crowdfunding）的横空出世，恰如其分地解决了小额投资散户对房地产投资的需求，并为专业房产投资人提供了一条迅速融资的渠道，在双赢的格局下迅速走红投资市场。数据显示，2013年，众筹行业已在全球融资超过51亿美元，一举成为新型理财产品中的“香饽饽”。
《第一财经日报》记者分析了美国多家购房众筹网站，从购房众筹的战略和战术入手，试图解密美国人买房如何做到“空手套白狼”。本文为上半部分，着重分析众筹买房的模式及优点。下半部分（明日见报）则将重点放在风险和展望上。
众筹是一种通过互联网向众人集资的新模式。它首先由倡议者提出投资创意，起草一个投资项目，若能得到投资者响应，一些个人或机构再为其搭建平台，实现融资。众筹的项目可谓五花八门，其中，众筹买房以其灵活的资金周转模式和新颖的购房理念，吸引了大批投资者的目光。
众筹买房大致可分为两类，产权型（Equity）和债务型（Debt）。筹款人在不确定风险，或风险较大时，往往会选择保守的产权型，其获利后按照当初投资的份额，按百分比分钱。筹款人对该投资胜券在握，或风险较小时，他们往往倾向于债务型，以债务买断加支付利息的形式筹集资金，盈利后，归还当初融资本金加利息即可。
产权型，顾名思义，即投资入股时，便自动拥有了产权。举个例子，筹款人手握区区10万美元（下同），却欲购置100万的房产，装修需要10万，共需110万，而由于其收入有限，银行只能放贷60万，填补这40万缺口的最佳方式就是众筹。当筹措到资金后，债权人便自动拥有了房子的产权。假设，这套房屋因后续经营不善，筹款人急于出手，将该套房屋以80万的低价抛售，由于银行的债权优先，须先向银行偿还60万，剩下的20万则按照产权比例进行分配，即本人能得到20%，也就是4万，剩下的16万，按照产权比例分给债权人。反之，交易获利后，筹款人会每月向债权人派发利息，通常在7%~8%。风险愈大，则利息愈高，反之亦然。最后，当筹款人赚得盆满钵满后，决定转卖该房产，交易后的盈利，也按照当初的产权比例进行划分。
跟按照投资比例进行利益分配的产权型所不同，债务型众筹通常对当初的投资金额进行锁定，并以加付利息的方式，在盈利后进行利益分配。对于黄金地段炙手可热的房产或稳赚不赔的买卖，投资人往往倾向于债务型，将可以预期的大额收益留给自己。
诚然，无论是产权型众筹还是债务型众筹，银行因拥有最高优先级的债权，它的风险往往最小，但在获利时，盈利也最少。风险与获利呈正比永远是投资的不二法则。
美国证券交易委员会1933年颁布的证券法和1934年颁布的证券交易法堪称“振兴企业法案”之鼻祖。2012年，美国总统奥巴马签署了“振兴企业法案”，将股权众筹（Equitycrowdfunding）合法化，为网络众筹的发展提供了良好的大环境。其中的第三章集资，涵盖了房地产众筹所适用的内容和细则，让房地产网络众筹迎来了春天。接着，各色通过网络进行借贷的P2P网站也如雨后春笋般地出现，LendingClub和Prosper都是这类P2P网站的先驱。此后，在P2P网站的基础上，又衍生出了借贷买房，购房众筹网站应运而生，又称为P2RE（PeertoRealEstate）。
RealCrowd、PatchofLand、RealtyShares、RealtyMogul和Sharestates都是这类典型的购房众筹网站，为投资人或投资机构以及筹款方提供网络平台，促成交易，从而繁荣房地产市场，创造就业机会，并刺激当地乃至全美的经济发展。
Sharestates15年前便开始从事“产权保险业务”，业务覆盖全美33个州，并监管超过40亿美元的交易，以此积累了大量房地产市场的人脉和资源，其中不乏寻找融资项目的投资者和房产开发商。其创始人及CEO艾伦（AllenShayanfekr）便以此为契机，设法为手中持有大量现金的客户和寻求融资的投机者搭建平台。
RealCrowd的创始人及CEO亚当（AdamHooper）对记者说，他的创业宗旨是让更多普通投资者和散户能够享受到机构投资房地产的待遇。他们致力于解决商业地产中的低效率问题，并改变只有富豪才有机会染指大型商务楼投资的现状，令每个普通投资人都有机会参与对商务楼的投资。RealCrowd通过向房地产公司征收固定的管理费来获利，而不向参与房产投资的投资人收取任何费用。
PatchofLand的联合创始人及CEO贾森（JasonFritton）则表示，他的创业灵感源于一次房地产拍卖。他早年在芝加哥参加住宅拍卖会时，不经意发现大批芝加哥的街区因无人收购打理而沦为荒地。尽管其中很多都是不错的房产，但在2010年的美国房产萧条期，这些废弃的房屋根本无人问津。更糟糕的是，这些废旧房屋还会滋生犯罪，拖累当地治安，而邻居的房产价值也随之下滑。在拍卖会上，贾森还发现，对价值数百万美元商用楼趋之若鹜的那十来个竞拍者，总是同一拨人，而被贾森视为美国房地产中坚力量的住宅楼却门可罗雀。从那刻起，贾森便意识到这类遭市场冷遇的废旧房屋潜力无限，而传统银行对“增值功能”的一知半解，甚至拒绝对此类房屋提供资金，也为像PatchofLand这样的专业众筹购房网站提供了机会。
除了稳定的投资回报，网络众筹作为一种新兴的投资方式，缘何吸引大批美国的投资者？PatchofLand的首席营销官埃里科（AdaPiad’Errico）说：“平台的透明度至关重要，简单有效的解决方案能树立投资者信心，从而放心地向需要购房的借贷者撒钱，并能以最少的钱，最有效地实现投资多样化。而借款人也可根据资产类别、地理位置和开发商进行分类投资。”
专业投资人斯坦普（JoeStampone）则表示，业余投资者对房地产交易并不那么熟悉，当交易出现偶发的欺诈行为或是因为市场不景气而开始亏损时，投资者信心和整个平台都会受到严重打击。因此，众筹网站的信誉几乎关乎生死。埃里科对记者说：“为树立消费者信心，我们放贷时，会密切关注每一笔投资机会，并先用自己的资金进行垫付，以确保能够跟客户共进退，这样一来，筹款人能及时收到借款，同时，放款人也可以立刻获取他们的投资回报。”
艾伦在接受记者采访时说：“我们以投资的透明度为基础，尽量降低投资的最低限额，让投资者以有限的资金，最大程度上实现投资的多样化，以期降低风险。我们还对所有的投资项目尽职调查，撰写项目调查报告以供投资人参考。尽管借款人通过网络众筹未必能拿到最低息的借贷，但相比银行繁琐的贷款审批手续，网络众筹以其快速、高效的流程，不失为投资佳选。”
在业内赢得良好口碑后，投资人往往会不请自来。当有个人筹资者或是房地产公司申请募款时，众筹网站首先会对其过往的投资项目、信用记录、商业计划以及地理位置进行综合考量，继而确定它是不是一个好的投资项目。通过考核后，网站接着会对其进行详尽的背景调查，包括租金的涨幅、空置率、资本化率和支出。最后，再由投资委员会根据调查报告来评估风险，最终决定是否将其挂到网络平台上。大浪淘沙，通过这一轮审核，大量投资项目都会落马，能成功挂到网上募资的，基本属于相对优质的投资项目。
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空手套白狼骗取数百万元
九江一黑恶势力团伙被警方摧毁8名骨干成员落网
　　来源：
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新闻热线：
　　2日，九江市公安局召开新闻发布会，宣布摧毁以雄某为首的恶势力犯罪团伙案的始末。
　　警方查明，以雄某为首的团伙，在“林华公司”掩护下，涉嫌故意伤害、窝藏包庇罪犯、非法盗窃国家矿产资源、围标串标、故意毁坏他人财物、偷税漏税、伪造假证骗取银行贷款、开设赌场吸食毒品等8宗罪名。
　　截至目前，该团伙8名主要骨干成员已落入法网。
　　强行交易拳头开道
　　据调查，日晚，雄某团伙骨干分子张某，为获取九江县江洲镇水产开发养殖场鱼塘经营承包权，率无业青年黄某等人，窜至水产场领导家中，强行要求承租水产场。遭到拒绝后，张某等人当场对该领导夫妻进行疯狂殴打。甚至扬言，“若未得到鱼塘，你俩都别想活。”慑于他们的淫威，取得鱼塘承包权的经营户为息事宁人，分给嫌犯张某三分之一的鱼塘股份。
　　2008年10月，嫌犯张某为牟取暴利，打着“维护棉花种子市场秩序”的幌子，伙同沈某、殷某等人，多次召集棉花种子经营户开会，提出“以后棉花种子市场由张负责维护，经营户以后销售每袋种子，张某提成4元钱”。其间，一经营户吴某因表达了不同意见，就遭到张某等人暴力殴打，其他经营户见状只得同意。
　　自制手枪大街上火并
　　日，嫌犯张某及手下马仔为争夺九江石化总厂菜市场龙虾市场，与对方火并。张某手下用自制手枪将对方击伤。此案发生后，张某立即赶至雄某处，拿了两万元率众马仔潜逃至武宁县躲藏。嫌犯雄某在明知张某等人开枪行凶伤人的情况下，还出资助其潜逃，躲避法律制裁。
　　骗取数百万国有资产
　　2008年7月，九江县一单位在市区的大楼拍卖，起拍价为200万元。得此信息后，雄某召集手下张某、孙某、周某、曹某等人多次找到该楼负责人谈大楼拍卖事宜，但因种种原因未能如愿。为此，雄某安排张某对参加竞拍的5家公司进行游说。最后，雄某以210万元价格夺得该大楼。得手后，熊某转手向银行抵押贷款200万元。就这样，熊某“空手套白狼”将价值数百万元的国有资产纳入自己名下。
　　之后，该单位多次找雄某讨要大楼款项，雄某都以各种理由推托。日，该单位负责人叶某遭到一伙不法青年殴打。现证实，是雄某指使手下所为。文/黄国庆记者王平本篇新闻热门关键词:&&&&&
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解密众筹买房：美国人如何“空手套白狼”
来源：第一财经日报
在美国投资房产，门槛高、投入大、周转慢、房产税高、管理繁琐怎么办？房客反客为主，拖欠房租，鹊巢鸠占，轰不走，理还乱，如何是好？
俗话说，众人拾柴火焰高。那么，投资房产也可以跟众人一起承担巨额房款、共享收益吗？
众筹（Crowdfunding）的横空出世，恰如其分地解决了小额投资散户对房地产投资的需求，并为专业房产投资人提供了一条迅速融资的渠道，在双赢的格局下迅速走红投资市场。数据显示，2013年，众筹行业已在全球融资超过51亿美元，一举成为新型理财产品中的“香饽饽”。
《第一财经日报》记者分析了美国多家购房众筹网站，从购房众筹的战略和战术入手，试图解密美国人买房如何做到“空手套白狼”。本文为上半部分，着重分析众筹买房的模式及优点。下半部分（明日见报）则将重点放在风险和展望上。
花别人的钱，买自己的房
众筹是一种通过互联网向众人集资的新模式。它首先由倡议者提出投资创意，起草一个投资项目，若能得到投资者响应，一些个人或机构再为其搭建平台，实现融资。众筹的项目可谓五花八门，其中，众筹买房以其灵活的资金周转模式和新颖的购房理念，吸引了大批投资者的目光。
众筹买房大致可分为两类，产权型（Equity）和债务型（Debt）。筹款人在不确定风险，或风险较大时，往往会选择保守的产权型，其获利后
按照当初投资的份额，按百分比分钱。筹款人对该投资胜券在握，或风险较小时，他们往往倾向于债务型，以债务买断加支付利息的形式筹集资金，盈利后，归还当
初融资本金加利息即可。
产权型，顾名思义，即投资入股时，便自动拥有了产权。举个例子，筹款人手握区区10万美元（下同），却欲购置100万的房产，装修需
要10万，共需110万，而由于其收入有限，银行只能放贷60万，填补这40万缺口的最佳方式就是众筹。当筹措到资金后，债权人便自动拥有了房子的产权。
假设，这套房屋因后续经营不善，筹款人急于出手，将该套房屋以80万的低价抛售，由于银行的债权优先，须先向银行偿还60万，剩下的20万则按照产权比例
进行分配，即本人能得到20%，也就是4万，剩下的16万，按照产权比例分给债权人。反之，交易获利后，筹款人会每月向债权人派发利息，通常在7%~8
%。风险愈大，则利息愈高，反之亦然。最后，当筹款人赚得盆满钵满后，决定转卖该房产，交易后的盈利，也按照当初的产权比例进行划分。
跟按照投资比例进行利益分配的产权型所不同，债务型众筹通常对当初的投资金额进行锁定，并以加付利息的方式，在盈利后进行利益分配。对于黄金地段炙手可热的房产或稳赚不赔的买卖，投资人往往倾向于债务型，将可以预期的大额收益留给自己。
诚然，无论是产权型众筹还是债务型众筹，银行因拥有最高优先级的债权，它的风险往往最小，但在获利时，盈利也最少。风险与获利呈正比永远是投资的不二法则。
透明度是金，信誉度为王
美国证券交易委员会1933年颁布的证券法和1934年颁布的证券交易法堪称“振兴企业法案”之鼻祖。2012年，美国总统奥巴马签
署了“振兴企业法案”，将股权众筹（Equitycrowdfunding）合法化，为网络众筹的发展提供了良好的大环境。其中的第三章集资，涵盖了房地
产众筹所适用的内容和细则，让房地产网络众筹迎来了春天。接着，各色通过网络进行借贷的P2P网站也如雨后春笋般地出现，LendingClub和
Prosper都是这类P2P网站的先驱。此后，在P2P网站的基础上，又衍生出了借贷买房，购房众筹网站应运而生，又称为
P2RE（PeertoRealEstate）。
RealCrowd、PatchofLand、RealtyShares、RealtyMogul和Sharestates都是这类典型的购房
众筹网站，为投资人或投资机构以及筹款方提供网络平台，促成交易，从而繁荣房地产市场，创造就业机会，并刺激当地乃至全美的经济发展。
Sharestates15年前便开始从事“产权保险业
务”，业务覆盖全美33个州，并监管超过40亿美元的交易，以此积累了大量房地产市场的人脉和资源，其中不乏寻找融资项目的投资者和房产开发商。其创始人
及CEO艾伦（AllenShayanfekr）便以此为契机，设法为手中持有大量现金的客户和寻求融资的投机者搭建平台。
RealCrowd的创始人及CEO亚当（AdamHooper）对记者说，他的创业宗旨是让更多普通投资者和散户能够享受到机构投资房地产的
待遇。他们致力于解决商业地产中的低效率问题，并改变只有富豪才有机会染指大型商务楼投资的现状，令每个普通投资人都有机会参与对商务楼的投资。
RealCrowd通过向房地产公司征收固定的管理费来获利，而不向参与房产投资的投资人收取任何费用。
PatchofLand的联合创始人及CEO贾森（JasonFritton）则表示，他的创业灵感源于一次房地产拍卖。他早年在芝加哥参加住
宅拍卖会时，不经意发现大批芝加哥的街区因无人收购打理而沦为荒地。尽管其中很多都是不错的房产，但在2010年的美国房产萧条期，这些废弃的房屋根本无
人问津。更糟糕的是，这些废旧房屋还会滋生犯罪，拖累当地治安，而邻居的房产价值也随之下滑。在拍卖会上，贾森还发现，对价值数百万美元商用楼趋之若鹜的
那十来个竞拍者，总是同一拨人，而被贾森视为美国房地产中坚力量的住宅楼却门可罗雀。从那刻起，贾森便意识到这类遭市场冷遇的废旧房屋潜力无限，而传统银
行对“增值功能”的一知半解，甚至拒绝对此类房屋提供资金，也为像PatchofLand这样的专业众筹购房网站提供了机会。
除了稳定的投资回报，网络众筹作为一种新兴的投资方式，缘何吸引大批美国的投资者？PatchofLand的首席营销官埃里科
（AdaPiad’Errico）说：“平台的透明度至关重要，简单有效的解决方案能树立投资者信心，从而放心地向需要购房的借贷者撒钱，并能以最少的
钱，最有效地实现投资多样化。而借款人也可根据资产类别、地理位置和开发商进行分类投资。”
专业投资人斯坦普（JoeStampone）则表示，业余投资者对房地产交易并不那么熟悉，当交易出现偶发的欺诈行为或是因为市场不景气而开始
亏损时，投资者信心和整个平台都会受到严重打击。因此，众筹网站的信誉几乎关乎生死。埃里科对记者说：“为树立消费者信心，我们放贷时，会密切关注每一笔
投资机会，并先用自己的资金进行垫付，以确保能够跟客户共进退，这样一来，筹款人能及时收到借款，同时，放款人也可以立刻获取他们的投资回报。”
艾伦在接受记者采访时说：“我们以投资的透明度为基础，尽量降低投资的最低限额，让投资者以有限的资金，最大程度上实现投资的多样化，以期降低
风险。我们还对所有的投资项目尽职调查，撰写项目调查报告以供投资人参考。尽管借款人通过网络众筹未必能拿到最低息的借贷，但相比银行繁琐的贷款审批手
续，网络众筹以其快速、高效的流程，不失为投资佳选。”
在业内赢得良好口碑后，投资人往往会不请自来。当有个人筹资者或是房地产公司申请募款时，众筹网站首先会对其过往的投资项目、信用记录、商业计
划以及地理位置进行综合考量，继而确定它是不是一个好的投资项目。通过考核后，网站接着会对其进行详尽的背景调查，包括租金的涨幅、空置率、资本化率和支
出。最后，再由投资委员会根据调查报告来评估风险，最终决定是否将其挂到网络平台上。大浪淘沙，通过这一轮审核，大量投资项目都会落马，能成功挂到网上募
资的，基本属于相对优质的投资项目。
助推经济，改善治安
众筹购房不仅能够给借贷双方带来投资回报，繁荣美国房地产市场，更能为振兴经济、改善当地治安尽绵薄之力。
纽瓦克（Newark）是新泽西最大的城市之一，同时也是纽约大都会地区第二大城市。但它还有另一个称号，即“全美最危险的地区”。早在
1996年，纽瓦克便被《时代》周刊评为美国最危险的地区之一。近年来，治安稍有改善，但其居高不下的犯罪率仍令购房者望而却步。即使交通便利，且房价显著低于周围地区，却依然无人问津。
新泽西州政府为了改善这一状况，在今年2月，推出了一项1000美元即可购买一片土地的
计划。该计划只推出100块地，要求每对购地夫妇必须在18个月内在该土地上建起一栋房子，并长期在该房屋内居住。人们彻夜扎起帐篷排队抢地，就是为了这
个“跳楼价”。然而，“抢地”只是漫漫长征路的第一步，接踵而来的房屋建设费才是大头，而PatchofLand的参与，让抢到土地的人们可以通过网络众
筹的方式，筹集到建房款，从而能够真正成为房屋的主人。
这个项目的意义在于，当越来越多有正当职业的家庭抢到“千元土地”后，通过网络众筹在空地上建房、居住。即使这片区域原来的治安差，但当越来越多有固定收入的人群迁入后，治安自然提升，房地产也跟着升值，同时还会带动更多“良民”在此区域置业，当地经济也随之繁荣，进入良性循环，居高不下的犯罪率和失业率等诸多症结便可迎刃而解。但此法究竟是否奏效，还需要几年甚至十几年的时间来检验。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
2017年海天盛
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如何空手套白狼做生意
&&如何空手套白狼做生意
你可能喜欢空手套白狼？90后女子用数万定金“博”多套千万房产
来源：苍南大事件
1月4日，一名1992年出生的上海小姑娘黄晓婷，用“空手套白狼”的骗术仅仅支付了数万元定金就绕过限购规则，“锁死”了上海多套千万房子。为此，卖家将其诉上法庭。
目前，法院一审都判决买房方黄晓婷败诉，判决解除双方签订的《房地产买卖合同》并没收定金。
买房前：乖巧贴心
郑阿姨称自己卖房时遇到了空手套白狼的买家，一个92年的上海小姑娘在2016年3月以八百多万的价格买了郑阿姨在普陀的一套房子。
在郑阿姨的印象中，小姑娘买房子乖巧贴心，拿着合同专程跑到自己家里签，说两个人私下签合同也省了中介费。郑阿姨觉得小姑娘很有诚意，又着急用钱就签了合同。
合同签好立马变脸
但合同一签好，小姑娘总能找到各种理由拖延房款，一年多来除了10万元的定金，一分钱房款都没付。
郑阿姨只好向律师求助，后援律师经过调查发现，类似的遭遇不止郑阿姨一人遇到，梁阿姨和黄女士也在2016年卖的房子，一年多来都拿不到房款，每套房子都升值了上百万元，这些损失对于求助人来说不可谓不高。更加令人意想不到的是买她们三个房子的竟是同一个人——92年的上海小姑娘黄晓婷。
梁阿姨说，她是通过中介和黄某签订的合同，梁阿姨曾提出过合同里字太小看不清楚，但中介告诉她这种都是差不多的，买卖房屋钱到手就可以了。结果一签合同，黄某就用敷衍郑阿姨的套路来对付梁阿姨。
合同中陷阱重重
既然买家不肯付款，郑阿姨本想名正言顺解除合同，但这时对方突然说出了六百天的概念，郑阿姨直到这时才发现，自己签的合同中的违约栏夹着这样一句话：“如买方违约逾期六百日，卖方可解除合同。”这可急坏了郑阿姨，她们家里做生意原本就急需用钱，最后只好各方拆借导致了不小损失。
除此之外，当卖家们再仔细研究这份格式合同，发现陷阱还不止这一处
①买方可以违约六百天不付房款。
②违约成本每天万分之零点三。
③合同里又写了可以转卖给第三方。
而一年多来房子已涨价几百万，黄晓婷几乎是用零成本套住了卖方的房屋来赚取六百天里卖家房屋的升值差价。
郑阿姨的房子在卖给买房人黄某时，房价是858万，而现在已经涨到1400万。而梁阿姨的房子则从620万涨到800多万。也就是说买方黄某通过拖延房款，赚取了数百万的增值差价。如果再转卖给第三方就等于零成本的“空手套白狼”了。
但此刻的卖家又拿她无办法，如果自己毁约不卖需要赔偿违约金100万元。可是如果履行合同卖出，自己又要损失数百万元的增值差价。
该行为已涉嫌欺诈
后援律师发现，黄晓婷交易的意图十分明确，不是为了购买和居住，而是利用精心设计的合同来空手套白狼。律师还表示，只要不过户就不受限购影响，也就是说黄晓婷可以无限制地签买卖合同，同时套住很多人的房子，赚取她们房子的升值差价。
三位受害者人为了维护自己的权益分别与黄晓婷对簿公堂，通过受害人的相互作证以及法院调查取证的深入，黄晓婷同时签订多套买卖合同的事实逐渐清晰，案情开始朝着有利于求助人的方向发展，复旦大学法学教授陈浩然表示，黄晓婷的行为已经涉嫌欺诈。
目前，闵行法院，普陀法院一审都判决买房方黄晓婷败诉，判决解除双方签订的《房地产买卖合同》并没收定金。
幕后有黑手？
有律师称，他并不能相信一个92年的小姑娘能单独完成这件事情。
据悉，有多名受害人向律师反映，黄晓婷每次签约或商谈时都会跟着一名青年男子，有证据指向此男子为罗姓，长期在深圳生活。
而从长宁法院的一份判决书来看，除了上海谢律师外，黄晓婷还聘请了一位广东深圳的江律师作为其代理人，这本身就是一件不寻常的事情。更让律师相信被害人的话，罗姓男子在其中起作用。
房屋交易时一定要看清合同！
签字一定要慎重！
切勿再掉入购房陷阱！
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