&p&我觉得人渣还贴切一些，当然，做人没有底线不见对老婆就坏，概率比较高而已。 &br&&br&
做贵金属、现货原油、p2p算不算金融，说真的这些在我眼里属于90%是骗子的行业，员工还是老板？寐着良心做这些的也不会是什么好货。&br&&br&
ipo之前找财务公司润润色，寻常的公司做成n年亏损几年高利润，a股上不了就去港股，港股不行新三板，新三板不行就原始股。&br&实在圈不到钱，这不还有众筹嘛?&br&还有做定增的，分销股票的，圈钱+接盘………许多劣后可都是市面上的资管公司开吃的。&br&还有“厨房”，专做假成交量忽悠基金接盘的操盘团伙。&br&做“壳”卖“壳”的专业玩家，还有专坑内地收购者的壳骗。&br&以上三步一条龙，陪您资产玩成零。&br&&br&地方银行乱放贷，小公司得到了不该得的贷款，而且绝大多数都身背不入统计的民间贷款（p2p、高利贷），最后全变坏账，暗保行业、阳光存款藏了多少猫腻，几乎所有银行都有地下钱庄（除了央行呵呵这不是银行吧）。&br&泛亚骗局，当地政府大力扶持，这可是一个地方交易所啊，去公示系统一查这股东都是什么鬼……&br&但凡大宗商品抵押贷款坑的概率奇高，因为仓储还没全国联网，一仓多抵的事太多太多&br&（收购、并购、反收购我没干过，就不说了。）&br&&br&上市公司够大品牌吧？&br&如566呵呵，566塑造中国首富我都惊呆了，当年和朋友在0.7时就收到了风，我们去工厂实地考察，那根本是一片空厂，我死都没碰这票。&br&就这还港股通……审核的人良心狗吃了?负责566财务和融资的高银系也不是什么好货。&br&港交所干的好，永久停牌，内地就没这本事。但香港8开头的老千股那么多，港交所也不管管?a股是基本放弃治疗了。&br&做配资的…提醒股民风险也就算了，那些强调暴利弱化风险的客户经理，你们的良心呢？&br&保险推销、买债券、股票移民……不说了，脸红。&br&某些分析师、股评，在我看来和实习生有啥区别啊?&br&也就苦逼点银行、证券、投行部的下层小勤奋们还让人看得顺眼，四大和坏账处理站也还行，保持自己的本心比赚钱更重要，人活一辈子什么活法不是活？&br&&br&＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿&br&金融圈子鱼龙混杂，但是，它毕竟是社会财富的集中流动地，这就让问题复杂起来了。&br&第一，它和所有行业一样，都有贫富分化的问题，只是它的光环太亮眼了。&br&渣女爱盯有钱人，有钱人渣的换着玩，不渣的想抵制诱惑也不容易。&br&第二，金钱论英雄，相对于纯理科工科的技术性而言，金融行业内的唯金钱论的价值观占据99%的比例，拜金女拜金男真是够了啊，那话题和价值观，还怎么好好聊天，聊点有趣的行不行。&br&第三，暴富神话。外人对金融行业的神秘感觉，使得骗子有滋生的土壤，渣男们也有机会冒充大款，你想告诉别人相信自己就有钱赚首先要学的就是打扮成有钱人啊，顺便骗骗颇有姿色的渣女们……&br&第四，浮躁。一次成功的xxx，一笔大单，搞个大新闻……就可以走向人生巅峰。&br&许多人可能发现自己不姓赵这个事实了，没关系，还可以用骗的嘛。&br&普通人忽然有了钱，他会做出许多暴发户的行为，做许多另自己后悔的事。&br&重要的事说三遍。&br&没钱的模仿有钱的（新闻上的）&br&没钱的模仿有钱的（营销广告上的）&br&没钱的模仿有钱的（身边的）&br&这一点任何行业都一样，能否保持本心仅限于个人的想法。只是金融行业的钱，来的快而猛。&br&第五，越高层破事越多，谁不黑？话说最近抓券商老总抓的真狠，白大褂落网了也是让我震撼了一把，不是不报，时候未到啊，吓的我的前前老板也停止向白大卦方向发展了（他本来想从定增和ipo延伸去二级市场来着，嘿嘿举牌的方式就有这个意思哦）。&br&暴力增长的私募，你们的交易系统一看就是攻守不平衡的赌博系统，哪可能持续，可是你们让客户经理们是怎么推销的？&br&喔对，之前确实有个可以高复利持续的基金，一群基金扶持一个明星分析师，建立了一个不对外开放的新基金，众人轮流抬轿造出高回报，然后让这个明星分析师出去再成立一个基金开始回馈他们，然后这个基金就普普通通了。&br&&br&其实废话这么多，只是因为中国的金融圈还是太年轻了，所以看起来，总体就像个暴发户，土财主，看不到什么贵族的优雅、品味和积淀。甚至监管部门的政策都自打脸甚至无赖，舆论更不用说了。&br&难怪缩在国门里当缩头乌龟，也就只能靠权力和内幕欺负下老百姓，有点傲骨的人都会选择单干。&br&话说每天工作10小时以上算正常的吧？&br&&br&最后，作为一个“长者”，我要告诉你们一点人参惊艳，徐翔每天研究股票的时间超过12个小时，别说内幕交易，当年敢死队时他就已经懂了股票的本质，我的意思是在座的各位和他比都是垃圾。&br&只是，懂股、懂人、懂官又有啥用，还是官说了算啊。&br&&br&有钱人其实根本不在乎普通人怎么看他，骂他，钱怎么来他也不好说的太细，这种情况如果用什么来形容的话，就好像在雾霾出现之前，高污染企业根本不在意环境的污染，也不在意别人骂他，大不了花点，花不了多少，直到大范围灾害出现，上面被迫算总帐才如过街老鼠。&br&这次股市的故事就是政治目的撞上矛盾的政策指导，没能实现多快好省，国库空虚、百姓怨气，赶紧抓大的宰。&br&许多事情表面上是说不清楚道理的。&br&比如5000点被套牢的散户值得同情么？不值得，那种位置还重仓的已经没有理智了，可是，是谁说出4000点是牛市新起点这种狂言的呢？&br&粗暴的政策清理配资盘合适么？确实孖展这东西券商来吃最好，但吃相未免太难看了吧。政策是谁想出的，牌又是谁想打的，融券的是谁借的，大家心里都清楚，所以谁造的孽谁最后出钱来擦屁股。&br&做空没有错，但某些机构就值得同情么？市场确实有下跌的需求，可明显得几乎是打明牌了，太肆无忌惮了吧。&br&道理虽然说不清，但效果很明显：整体金融环境变差了，韭菜死光了谁给上市公司融资，谁管你央企改不改革？散户不相信机构，自然难以形成机构互博的成熟市场，大资金对战经验不足，以后怎么开放金融市场？怎么让资本走出去？&br&人性如此，屁股决定言论，啥成分的人为啥群体说话，但总有例外，价值观毕竟是多元的。又比如，匿名的时候。&br&&br&---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------&br&有位知友留言问到，股市熊市是否意味着我国经济低迷，这个问题很复杂。&br&这一次的牛市，其实是为了解决企业融资问题而人造的，因为经济一直在低迷状态，企业生存成了问题，民间贷款利息太高无法承受，而无论是企业债还是银行贷款都是要还的钱，而上市则不需要还，是最好的融资方式。&br&所以才需要一个人造牛市，将社会的资金吸引进来，本来正在酝酿各种粗放风格的IPO，如新三板、注册制度等，还想借机让央企再捞一波，就连已经上市过的公司也可以凭高股价去抵押贷款，结果国泰君安才刚上市，后招还没放，股市就崩了。&br&崩盘的原因其实有很多，但无论是勒令在短期内清理配资盘，还是其他的什么直接理由，它要下跌的核心理由就是：它本来就要跌，因为除了政治目的和收割韭菜的目的，它本来是没理由涨的。&br&&br&中国的经济低迷是很复杂的系统问题，因此我画了几幅图。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/5d553c25a0db36f961fdcc9b3758aa94_b.jpg& data-rawwidth=&980& data-rawheight=&1001& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&980& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/5d553c25a0db36f961fdcc9b3758aa94_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&出口问题涉及到国际贸易，我在外汇那一块简单画一画。&/p&&br&&p&固定资产投资一向是中国经济增长的大头，不但涉及到消费、还有税收、投资方向、土地贩卖、银行坏账等多个方面。&/p&&p&所以它不能崩盘，否则会导致坏账引发的通缩。&/p&&p&但是，在这个世界上，凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不崩盘的，没有任何一个国家例外，就看中国的表现了。&/p&&br&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//news.hexun.com//.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中国住宅空置率在20%-25% 住宅已严重过剩&/a&&br&&/p&&p&该文首发于微信公众号：中国房地产数据研究院。&/p&&br&&p&不少三、四线的房子，已经因为难以变现而抵押在了银行，但是并不是抵押就可以偿债的，不变现什么都是空，银行也犯难，这不是最近......嗯，反正政策绕了一圈还是先维持楼市吧。&/p&&p&经济结构不科学，绕一圈当然发现都没什么效果。&/p&&p&这个刚出现的新闻我也更新一下：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//finance.qq.com/a/689.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&1000元可以炒房 这群人正在撬动深圳房价&/a&（此文完成后第二天出的）&/p&&p&如果中产阶级多一些，刺激消费效果肯定好，这就是巧妇难为无米之炊，哦，这次股市把中产阶级的消费能力短期内消灭掉了。&/p&&br&&p&中国经济低迷的问题就在于，制造业造不动了，还得去产能，投资也快到了极限，尤其不能让过度投资引发通缩。&/p&&p&并且，政府的财政来源里，税收难道再重一点？这方面政府确实动了脑子，比如房产税，先搞全国联网，再计划给多套房收税，倒卖房子的也跑不掉。&/p&&p&又比如遗产税。&/p&&p&税收这里放个连接：&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&如何看待香港再次减税？ - 微博&/a&&/p&&p&国债和地方债还有多少空间可以挤？&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//wallstreetcn.com/node/230988& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中国首次将赤字率上调至3% 赤字规模亦创历史新高&/a&（此文完成后不知道第多少天出的。）&/p&&p&楼市不好，地怎么卖？&/p&&p&所以靠投资也难。&/p&&br&最后就是消费了，不过中国的消费一向低迷，主要问题是贫富分化越来越严重造成的。&br&而且就算消费起来了，其实也无法消化中国的产能。&br&所谓去产能，就是一个美化版本的“企业破产”---“企业并购”，伴随着下岗潮。&br&&br&再看看外汇市场的金融逻辑&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/4c37c938545cecd4debee0b_b.jpg& data-rawwidth=&1091& data-rawheight=&851& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1091& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/4c37c938545cecd4debee0b_r.jpg&&&/figure&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//wallstreetcn.com/node/231000& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&高盛：欧洲央行下周将降息10个基点&/a&（此文完成后不知道第多少天出的。）&br&【人民币中间价下调166个点 创逾两个月最大调降幅度】&br&美元继续上涨，大宗商品继续承压，黄金转好(短期是超涨了)，未来这样的走势根本不足为奇。&br&人民币为什么需要疲软一些？一个是减缓制造业转移，给产业转型提供时间，第二个其实更加重要，净出口获得的美元，用来进行国际结算，一是用于采购大宗商品（石油、粮食），二是各类原材料、生产资料，三是保证国家债务清算能力。&br&用外汇储备在汇率上出手维稳，不知道怎么想的，不过央行也很聪明，中国的大型国有银行在外汇互换市场借入美元，在现货市场抛售美元，并与央行达成远期协议以对冲这些仓位。&br&但这是在透支未来。&br&蒙代尔三元悖论，哪有这么好违背？你总得付出代价，隐形的也是代价。&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//wallstreetcn.com/node/230996& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&余永定：我选择保住外汇储备 而不是人民币汇率&/a&（此文完成后第不知道多少天出的）&br&即使如此，最后还是妥协成一次性贬值到位。&br&&br&接下来看看美国人想要的未来图景是什么。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/e27acb6f4c96f2ff092946_b.jpg& data-rawwidth=&621& data-rawheight=&352& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&621& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/e27acb6f4c96f2ff092946_r.jpg&&&/figure&&br&美国人想要的就是什么都有，什么都在它的控制之下，现在它的目的正在一步一步完成，而且好像没什么可以阻挡它的脚步。&br&而且我们真的是低估TPP这个东西了，未来它的力量会越来越强。&br&&br&大宗商品现在跌跌不休，什么时候会迎来大反转呢？&br&当美国人完成它的战略目的的时候，完成对几个重要地区的掌控，美元开始触顶，急跌，反弹，站稳，振荡，接着阴跌。&br&实际上，大宗商品见底反弹，会让美国更加容易达成它的通胀目标，也就是说美国人加息还得加个几次，加息不停，大宗商品的反转也不会开始。&br&政治上停止对其他国家的打击，让他们慢慢恢复元气，世界经济回暖，这时，它在各国危机时收集到的的公司、矿产等资产就会价值回归，而后停止加息，推动大宗商品的回暖、吹起泡沫更利于这一点。&br&这不就是薅羊毛么，对，这就是薅羊毛，阳谋。&br&现在还处于倒闭潮中，密切留意收购潮的到来和完结。&br&--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------&br&那么中国目前可能会怎么处理自己呢？&br&首先制造业向内陆转移，但内陆到沿海运输成本太高，对境外的竞争力可能彻底失去。&br&而沿海开始转型成金融、高端制造业（面临强大的国际竞争）、服务业，以此来提高居民收入。&br&不过这都是在弱势人民币的条件下逐步完成的。&br&&br&我也有设想过，中国是否能跟随美国人的布局喝口汤呢？&br&比如让人民币走出去（一般但不一定需要强势货币支持，但又涉及到货币总量），人民币海外结算，收购海外资产、制造业（赚取利润，让海外的廉价商品回馈国内）。&br&但这被国内的产能过剩、就业问题等卡住了，而且海外资产还得靠军队保护。&br&我们可以发现，政府应该意识到这个问题了，无论是离岸人民币结算，人民币开放，增加军队建设等都在进行中，不过可能来不及。&br&&br&那我们的产能能否让中东地区、俄罗斯、欧洲接受呢？这不是修了条超长铁路么？&br&中东地区战乱（需要中国军队入住才行），俄罗斯经济疲软，欧洲本土有高端制造业，低端可以问东南亚要，水运便宜。&br&非洲行不行？中国过剩的基建能力完全可以支援非洲建设，不过他们太穷了，国家外汇储备没那么多，中国一般都是帮助建设－开采矿藏－运回国内或卖掉获得美元。&br&而且中国的军队没办法保护海外资产，即使可以，面临大宗商品低迷，这些对外投资其实也得过冬，军队驻扎、扶持当地军队那也得往总成本里算。&br&&br&那我们是否能通过降税、去产能、产业转型、增加居民收入等自我消化呢？&br&可以，等于是暂时关起门来修炼内功，中国真是幸运，国土够大人够多，完全可以自己处理。&br&但即使如此，房地产、制造业产能、居民收入提高、债务问题、可能的通缩问题，都是难题，这些问题的连带关系非常的高，难以下手，或许一次直接的大崩盘大转型来的更加直接了当。&br&降低税收的话，这得看政府愿不愿意让出利润来。&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//news.sina.com.cn/o//doc-ifxpvutf3761468.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&我省出台意见降低实体经济成本&/a&（此文完成后第三天出的）&br&&br&楼市什么时候可以倒？&br&注意这个问题不是楼市什么时候崩，而是楼市什么时候可以崩。&br&当房地产的公司债务、公司贷款转变成个人债务、个人贷款的时候，房价下降就完全没问题了。&br&哦对，这个过程叫去库存。&br&----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------&br&另外，中国的军队真的是不够强大。&br&看看美国，如果把美国人放到中国的位置上，面对超低油价，“美国石油”，“美国石化”面临亏损会怎么做？&br&他们会大胆的处理资产，削减国内油企规模，然后用军队和资本控制其他国家的产油国的石油，让廉价原油输入国内，同时研发石油开采技术。&br&如果不直接对外投资，那么以后原油价格上涨，再撤军也无所谓，不需要保护自己的资产。&br&军队不强，就只能规定个40美元铁底咯。&br&当然原油未来的走势以振荡为主，不会有大型反转，原油的暴涨会在下轮经济泡沫吹大的时候，由需求端进行拉升，而且供给端还是大，涨幅有限，现在时间上还早着呢。&br&&br&只是，这一次美国人收割羊毛的战略期，我们没办法分一杯羹，下一轮国际局势稳定的时候，中国将面临更大的挑战，也是下一次直接面对调整到完美状态的美国的时候。&br&面对一个掌握了能源、制造业、军队、美元霸权的美国。&br&&br&----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------&br&我从来不对别人灌鸡汤，什么你要正能量不要只看到负面的云云，没意思。&br&社会能否健康发展是目前无法解决的难题，不是靠洗脑就能无视和解决的。&br&经济学里是否有像物理学那种终极难题让金融人值得追寻一生？&br&有，当然有，我在此斗胆提出。&br&&br&我不喜欢经济学还分姓社姓资，所以我使用现代经济制度这个称呼，它有四个最大的问题，犹如当年物理学的两大乌云那种地位。&br&&br&1，钱的来源。&br&用静止的观念去看一个经济体。&br&然后我作为央行降准降息，开始发钱，这叫增加信贷（投资）。&br&&br&这个钱发给谁了？发给巨头、国企、垄断、官僚保护下的企业，因为它们信用好又有背书或担保，银行就好这口。&br&这些企业拿到了钱，钱会流向两个地方。&br&一是生产资料、生产要素市场，这会导致这两个市场的物价上涨。&br&二是A型企业高层的个人、公款、公司买办的消费市场，就是平民们平常消费的市场，这里的物价也会增加。&br&以三种情况上统称为挤出效应。&br&而钱的价值在贬值。&br&于是我们发现了，这个社会的财富，是直接流向了巨头们？无论是他们所占社会总金钱的比例，还是所占社会总物质的比例？&br&平民们是不是在工资没有上涨的情况下（公司得等下一轮循环，赚到钱了才涨工资），就直接面对了物价的上涨和金钱的贬值？&br&每一次印钱发钱，就是一次财富掠夺，贫富的分化。这是现代信用货币制度无法避免的问题。&br&&br&2，成本、坏账和负债。&br&经济学最最基本的规律就是：供求关系。&br&供大于求，价格下降，供小于求，价格上升。&br&这是理论上一种完美的调节机制，无论经济体处于什么朝代什么体制，这个规律都不会变。&br&但如果引入一个成本下限呢？&br&销售价格比生产成本还低怎么可能，企业可以停止生产降低供给啊？&br&当然有可能，因为信息是延迟的，价格传递是扭曲的，投资周期、炒作者、高利贷都会让生产成本变高。&br&但是产品价格低于成本的话，我作为生产商，越来越瘦，最后破产清算。&br&对于银行而言呢？它们贷款给我，我如果破产清算，那么它们的贷款也别想收回，坏账爆发，那么整个行业都陷入流动性陷阱里去。&br&行业交替进行，这是健康，集体火热，经济泡沫，热后崩溃，经济危机。&br&这就是经济周期。&br&&br&如果我这个行业是整个社会最大头的产业呢？&br&那么银行和国家，反而要保护我们，帮助我们恢复现金流。&br&而恢复现金流还不增加负债的唯一方式，就是卖掉产品。&br&卖掉产品，意味着银行的坏账，企业的负债，都变成了平民们的个人债务，他们将用一生偿还，代价就是消费能力的降低，而到时候，无论房价涨跌，银行和企业都不在乎了。&br&所以房地产才会是现在这个样子，所以爱国人士请快点买房子，帮国家分忧解难。&br&如果经济危机出现了，那么会央行选择发钱，就产生了问题1.&br&&br&3，贫富分化和再分配&br&一个国家要的东西，不是社会公平，而是它的稳定、可持续发展。&br&而贫富分化会破坏社会稳定。&br&&br&一个国家有100个人，他们组成了一个“国家”公司，生产了100%的财富，结果其中有5个人各拥有了10%，剩余50%分配给另外95个人。&br&这时那95个人里几个优秀的人，抢到了2%，然后他们说：你们这些loser，是因为你们不努力。&br&于是大家更加努力，这叫“成功学”。&br&随着时间的推移，贫富分化越发严重，情况已经到了5个人各自拥有15%，剩余25%留给了95个人抢。&br&这5个人还各自拿出1%丢到市场上：这是我施舍给你们的，优秀的人可以拿到，那95个人简直感恩戴德，正能量、感恩、心灵鸡汤都出来了。&br&接着他们又各自拿出1%奖励给愿意参军的人，维护稳定。&br&随着时间的推移，贫富分化越发严重，情况已经到了5个人各自拥有19%，剩余5%留给了95个人抢。&br&这个时候，鸡汤还能骗到人么？&br&1%奖励给军队，还能稳定么？&br&如果大家一起合作从事了生产，创造了财富，最后95%的财富却集中到了5%的人手里，还被人发觉了，这些人还会在意过去的游戏规则么？&br&卖不掉的房子，可以炸掉嘛，在经济的角度上着很合理，却会直接导致民愤。&br&&br&要知道贫富分化是不看过程，只看结果的，不管你中间的现金、债、权如何流通，只要结果不对劲，社会就一定不会稳定。&br&&br&贫富分化的表现：社会总共生产了那么多的财富，而穷人根本消费不起，而富人可以一个人拥有百套房带千个表开万辆车，但外面还是有无数滞销的产品。&br&生产力大于消费能力，这不就是供求关系失衡，不就是经济危机的来源么？&br&国外消费能力强，出口主导的我国还能维持这个消费循环，出口转内销时就发觉，贫富分化这个问题很严重，得去产能了。&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//wallstreetcn.com/node/231973& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&全球央妈正在拉大贫富差距&/a&&br&&br&4，权贵斗争、财富释放和政经稳定。&br&当一个社会生产力过剩时，最直接的表现便是高层斗争。&br&去产能，去谁的产能？要斗。&br&贫富分化，哪个权贵牺牲充公？要斗。&br&社会福利少，哪个国企、部门大出血？要斗。&br&现金充公，资产拍卖，财宝入库。&br&但它有个问题，这个层面的斗争涉及到政权不稳，并且在斗争过程中，被打倒的权贵会破坏经济稳定，故意引发问题。&br&经济发展速度快时，大家都忙着赚钱谁管你是人是鬼？政治权利更替、反腐打老虎，都只是经济危机的表现罢了。所以一个完整的经济周期里，这种情况还会不停的发生。&br&因为它的本质就是：当一个经济体需要通缩时，选择哪些对象“通缩”掉它？&br&&br&【中金：中国化解产能过剩或导致银行坏账上升】中金毛军华等分析师在报告中指出，煤炭、钢铁、有色金属行业每削减20%产能，可能带来1.1万亿-1.2万亿元人民币的不良贷款，占到银行贷款总额的1.14%-1.24%。产能过剩行业的银行贷款总额有2.8万亿-3.5万亿元人民币。&br&&br&以上四大问题，彼此相关，跨越西经、马经界限，直指当代经济的核心。&br&高福利的北欧模式已不可取，问还有什么途径解决？
我觉得人渣还贴切一些，当然，做人没有底线不见对老婆就坏，概率比较高而已。 做贵金属、现货原油、p2p算不算金融，说真的这些在我眼里属于90%是骗子的行业，员工还是老板？寐着良心做这些的也不会是什么好货。 ipo之前找财务公司润润色，寻常的公司做成n年…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-fadf6dc199694_b.jpg& data-rawwidth=&495& data-rawheight=&298& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&495& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-fadf6dc199694_r.jpg&&&/figure&&p&
昨天，日，端午假期的第一天，自然资源部默默的在新浪微博上发布了一则消息：全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。目前全国335个地市、2853个县区共设立了3001个不动产登记办事大厅，平均每天为30多万企业和个人提供不动产登记服务。人民日报的官微进行了发布，央视新闻也进行了报道：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-009cbcf4a5f47b4cca7774_b.jpg& data-rawwidth=&1075& data-rawheight=&1561& data-caption=&& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1075& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-009cbcf4a5f47b4cca7774_r.jpg&&&/figure&&p&
房地产税喊了这么多年，2012年就有媒体喊过狼来了，日，国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工进行了通知，要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。这迈出了房地产税第一步，今天全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网已经解决了征收房地产税的技术问题。&/p&&p&&b& 不动产登记信息管理基础平台不会影响房价，但是房产税会，而不动产登记信息管理基础平台是房产税的基础。&/b&&/p&&p&房地产税开征已经毫无悬念，无非是时间早晚的问题，结合4月1日，港媒披露的《房产税细则》。这个细则严格意义上来说，更像一个吹风版。通过透露给香港媒体，来试探公众的反应程度，根据公众的反应，来做出相应的调整。因此，我们研究一下细则尤其是对于拥有多套房的人或者是希望买房的刚需族。&/p&&p&
一、征收对象：以拥有名下房产的计税家庭或机构为纳税义务人。&/p&&p&与大多数人相关的是计税家庭：夫妻、未成年子女、名下无房产的的成年子女。夫妻以外的成年家庭成员拥有独立房产之后自动脱离不再为家庭成员。除继承外，今后禁止未成年人拥有房产。本条特别注意的是，“除继承之外，禁止未成年人拥有房产”这一项。主要有两个目的：1.断绝了父母为未成年人提前购房的念想，避免了房屋闲置；2.增加了缴纳房地产税的人数，杜绝了将房产转移到子女名下来逃税的目的。&/p&&p&
二、征收对象：对计税家庭于全国范围内所拥有的产权房以套数和面积相结合为基础征收房产税，非房产税待转为产权房再计税。&/p&&p&该条以面积和套数为标准，杜绝了一些人政策漏洞的行为。比如：如果以套数征收，那肯定是套内面积越大越好，这样对土地造成了严重的浪费，不利于供求平衡。&/p&&p&
三、计税依据：房产购置原价或评估值。&/p&&p&计税依据为当前房屋价值，体现了该房源计税的合理性，深圳的三价合一为该项的成功实施奠定了一定的基础。评估值可以依据小区的二手房成交价来确定，以评估值来计税，可以从心理预期上消除这种顾忌，大家伙不用提前预支了。&/p&&p&
四、家庭基本居住套数：夫妻处于再婚状态的，基本居住套数为两套；单身未婚或夫妻处于非婚状态（包括离异、丧偶）的，基本居住套数为一套，今后应禁止机构购买住宅房产。&/p&&p&
五、家庭免税居住面积：等于人均免税居住面积乘以家庭人数，人均免税面积由地方政府自行制定，为30-60平米。机构免税居住面积为零，今后应禁止机构购买住宅房产。免税面积以首套房所在地区制定的标准计算，首套房面积不足以扣除的部分，可于第二套房中扣除，依次类推。&/p&&p&上面这两条避免了夫妻以离婚的方式来避免被征收房地产税，同时防止了机构购买房产，将企业的资金引入实体经济。&/p&&p&&b&
六、税率：&/b&&/p&&p&&b&
（1）采用分段累进税率，年税率为0.8%-20%。超过免税面积落在基本居住套数以内的部分，年税率为0.8%；超过免税的面积落在基本居住套数外第一套的部分，税率为3%；超过免税面积落在基本居住套数外第二套的部分，税率为5%；超过免税面积落在基本居住套数外第三套的部分，税率为10%；超过免税面积落在基本居住套数外第四套或以上的部分，税率为20%。&/b&&/p&&p&该细则所展示的税率比较高，如果居民有第二套房子，征收的面积为50平米，单价是4万，那一年的房产税就是6万。当然20%的税太高了，不太可能，但是10%之内的可能性很大。好多分析师说征收房产税，房东最好的应对方式是涨租金，褥租客羊毛，这一点我不敢苟同。如果税收转移的话，会导致房租上涨。租房的主要人群是刚毕业的学生，收入较低，单纯靠涨租金的手段仅仅会使房子丧失竞争力。&/p&&p&（2）套数排序以房屋购置时间为准，同一天购置的，以房屋面积大小排序。免税面积按照套数排序依次扣除。&/p&&p&（3）与家庭外成员联名持有房产的，也计为单独一套，面积按注明产权比例或平均分摊。&/p&&p&（4）机构拥有的住宅房产也可考虑采用5%或10%的单一税率看，并禁止今后购买住宅房产。&/p&&p&
七、计税时点为上一年度12月31日，房产数据和家庭成员，皆以此为准。&/p&&p&
八、税收优惠&/p&&p&（1）夫妻无子女的，按照3人计算免税面积。&/p&&p&（2）未婚单身或离异单身按照1.5人计算免税面积但免税面积不超过60平米。&/p&&p&（3）丧偶的单身和子女夭折的单身按2人计算免税面积。&/p&&p&（4）拆迁补偿房产和享受低保家庭可免征房产税。&/p&&p&（5）不在市区范围内的旅游房产可免征或减半征收房产税。&/p&&p&
九、征税流程：&/p&&p&&b&税务部门于每年一月一日有房产税电脑征管系统自动生成纳税家庭成员信息和本地房产信息，并据此生成缴税通知单邮寄给纳税人，税款需要在三月底前缴清，逾期开始计算滞纳金。家庭成员信息可由人口普查数据获得，也可由公安户籍部门反馈获得。本地房产信息由住建部全国新查询系统获得，包括纳税人在本地的所有房产和套数排序，可扣除免税面积等信息。纳税人认为缴税通知单信息有误，可携带相关证件到本地税务部门办理。&/b&&/p&&p&&b&国家最重要的不动产全国联网登记系统在端午节的已经完成，房产税增收已经具备了基本条件。房价受的影响毕竟与房产税的税率有关。重税会增加持房成本，导致多套房子的人抛售房子，而轻税对房价又没有多少影响，而且房产税过轻起不到抑制房价上涨的作用。房产税的最主要的目的是替代土地财政，增加政府的借贷信誉，降低政府的债务。目前业内普遍认为，房地产税取代土地财政是合理的，也是大势所趋，未来将用房地产税替代地方政府的卖地收入，成为地方政府的收入来源。政府可以限卖，上屋抽梯、关门打狗!等库存去的差不多了，大力推广租房市场，断了卖房人的后路。现在卖出去的房子越多，以后收的税也会更多。世界上没有任何一个政府是可以靠持续卖地获得收入的，大城市已经基本把地卖完了，而且人口也不让再增长了，所以日后就靠收税了。比如北京算笔账，2300万人口，应该房子800万-1300万套(保守估计，这个数字一直不敢公布，否则将是楼市的最大利空。但想想也知道，统计房子的数量，应该不是什么难事)。平均每套房至少300万，每年的房产税率按1%收，那么就是3万元(目前应该至少4万)，一年收这个税就能有亿的收入，而去年北京卖地一共才2032亿，换句话说，大城市已经完全能够靠房产税替代土地出让金。即使房价跌一半，只需要将房产税提高到2%就可以。这样既保住了地方zf的债务，又保住了银行。房产税预计18年底到19年初就能实行，毕竟地方zf和银行已经扛不住了。&/b&&/p&&p&&b&房价下跌极有可能是以地价下跌为基础，加以征收房产税的模式。毕竟天津紧跟central，已经在降低地价，身先士卒了。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-51d2b8de5faf_b.jpg& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&1070& data-caption=&& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-51d2b8de5faf_r.jpg&&&/figure&&p&
有兴趣的人可以看一下，这两块地的位置以及周边的房价和楼面价。&/p&&p&更新一下，没想到写的这篇文章下面有这么赞啊，谢谢大家的支持。看到评论里面好多人的问题说一个自己的看法。&/p&&p&1.关于产权的问题&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-2c97ddee6aa643cd22da2fdd_b.jpg& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&934& data-caption=&& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-2c97ddee6aa643cd22da2fdd_r.jpg&&&/figure&&p&
总理已经回答了，根据法律，可以续期，不需要申请，没有前置条件，也不影响交易。目前的可行性手段有这三种：1.允许延长土地使用权期限。也就是说产权到期后，房子依旧属于个人，业主补缴土地出让金，房屋产权还能继续使用。2.用类似拆迁安置的办法解决。70年产权到期后大多数人都会采用补缴土地出让金。3.国家收回土地和地上建筑物，并对业主进行补偿。&/p&&p&&b&还有一种说法如果征收房产税，就可以自动续期。其实大多数人不用纠结这个问题，房子的设计基准期是50年，目前国内的建筑质量估计还需要打个折扣，估计也就是30-40年，一般情况下土地产权还没到期，但是房子已经不能住了，其实房屋的结构不会出现大问题，主要是水暖电老化严重，维修困难。即便是不自动续期，估计房子已经不能住了，翻新？？？一般人可跑不了建委、规划、房管这几个大的衙门。等拆迁？30层的楼房，地产商盖60层可能才能盈利，但是风险和受益太不成正比了。&/b&&/p&&p&&b&
给大家补充一下房产小贴士：土地产权一般是地产商从gov那拿到地开始算起的，所以大家买的房子产权肯定不会是70年。&/b&&/p&&p&2.关于房租的问题&/p&&p&
收房产税会让大量的人把空置的房子放到交易市场，至于二手房想卖，抱歉，你到时候根本就卖不出去，至于原因我后面会解释清楚。那样供大于求，至于将房产税转移到房租上，根本不现实。租赁市场完全是由租赁人的收入决定的，如果你租金过高租不出去，毕竟会降房租。&/p&&p&3.关于哪些类型的房子免征房产税&/p&&p&
关于农村的宅基地，评论里有人已经回答的很清楚了，因为不是商品房，所以不会征收房产税。关于大家纠结的小产权住房、集体产权住房和拆迁补偿住房，完全可以将其归于小产权住房不允许交易。如果你想交易，那就先补土地出让金和房产税，这就就公平了，至于军产房，太敏感，不敢评论。&/p&&p&4.如果不交房产税怎么办？&/p&&p&现在已经有共有产权住房了，如果你不交的话，只需要变更产权就可以了。如果你想交易，你先补交房产税再说。因为你过户必然要通过房管局，所以不怕你不交。至于有些人说如何收税的问题，我只想说个税你既然都能收，房产税也能收。&/p&&p&&b&最后再说一下吧，我以为发的地价下跌的图会引起大家伙的讨论，没想到仅仅是房产税。之前以为知乎的大多数人是很睿智的，现在发现也。。。。。我只想说gov主导的地价下跌是一件很可怕的事情，主要有三个目的：一、房价一直高居不下的最根本的原因就是土地财政，地价不降，房价会不降。地价降，必然导致房价降（不懂的人可以看我的高赞答案，里面有详细的房价构成），现在tjgov采用成本定价法，不会让地产商占便宜，因为谁都担负不起国有资产流失的责任。这种情况就会出现深圳、杭州、南京、成都这种二手房严重倒挂的现象，造成了买到即赚到的假象。但是大家可能没有想过，如果地价持续这么便宜呢，那会怎么样呢？我告诉大家那就会导致刚需有机会买这些低价的二手房，如果一直持续供应就会锁住二手房的流动性，即便是你想卖你根本就卖不出去，除非你价格腰斩，这样大量的二手房就不会冲击市场了。二、好多拥有多套房子的人认为房价不会降是因为gov不想让房价降，但是gov想降房价，降杠杆，锁住流动性呢，那你们的利益就不一致了。只有新房交易才创造GDP，二手房交易是不创造GDP的，那你认为gov会保证二手房房主的利益吗？gov可以通过一直出售较低地价的土地来锁住二手房的流动性，土地财政的缺口由房产税来补充，慢慢的卖地越来越少，房产税越收越多。这才是大势所趋。至于好多人说房价腰斩，会影响好多行业。关于这一点，我只想说这都是不懂得人在瞎编。gov只要保证有新房供应，建安成本不变，只变地价和财务费用。这个做法除了影响金融业，别的行业几乎不会影响，那就造成评论中好多人所说的那种情况吗？三、降地价变相的降房价，最大的好处就是保外汇，通过降房价消灭天量的M2，保证自身的外汇储备。现在不降，只不过gov和bank的杠杆还没降完，不过看样子也快了。外汇保住了，又有稳定的税源，那政府和银行的债务就完全不可怕了。只不过又有一批人搭上自己的一辈子。。。。我只想说听gov的才是投资的最大原则，顺应潮流，才不会被浪头冲走。&/b&&/p&&p&&b&还有，现在大型地产商发行债务有多困难，而且16年借的美元债务也快到期了，两个高周转地产的债务在国际评级机构直接被评为垃圾级。估计大家伙也有所了解。房产商不是不想拿地，只不过确实拿不起。我只想说寒冬凛至，大家好好珍惜，我们这一代可以见证历史。做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的。&/b&&/p&&p&&b&最后想说一句，大家可以看一看英国金融时报4月2日的文章，在对比4月1号各大论坛的吹风版，相信大家伙会有自己的想法。最近又有了国开行收回棚改审批权，货币化安置改为实物安置，大家应该有自己的判断。&/b&&/p&&a data-draft-node=&block& data-draft-type=&link-card& href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& data-image=&https://pic1.zhimg.com/v2-e1cbfb7a581c0_180x120.jpg& data-image-width=&461& data-image-height=&284& class=&internal&&2018 年房价会涨吗？&/a&&p&&br&&/p&&a data-draft-node=&block& data-draft-type=&link-card& href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&如何选购能升值的房子？&/a&&p&最后的最后给自己打一个广告，我准备开一个live，以地产投资人的角度分析一样15-16年全国房价暴涨的原因，满满的干货，希望大家参与。对了，补充一点，土地财政学的香港，限购是学的亚洲国家，学区房是学的美国，国外的房子也绑定了学区和城市配套。希望知乎上好多人去美国日本看一下，回来就知道这一堆钢筋水泥有多不值，北京已经赶上曼哈顿岛的房价、希望以后不会成为一个笑话。最近又出现了央视曝光三四线房价暴涨黑幕，zyzf又出组合拳了&/p&
昨天，日，端午假期的第一天，自然资源部默默的在新浪微博上发布了一则消息：全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。目前全国335个地市、2853个县区共设立了3001个不动产登记办事大厅，平均…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-f4ebf27dca13a40cb90b50_b.jpg& data-rawwidth=&658& data-rawheight=&658& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&658& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-f4ebf27dca13a40cb90b50_r.jpg&&&/figure&&p&我闺蜜的朋友在基金公司。&/p&&p&最近几天她们都要忙疯了，天天加班到半夜两点多。&/p&&p&就差没开誓师大会了。&/p&&p&为啥呢？&/p&&p&有一个特别特别重大的“政治任务”，突然交到手上了。&/p&&p&必须完成，鸭梨山大。&/p&&p&&br&&/p&&p&一.&/p&&p&今年3月的时候，大家可能被一个词刷屏了——CDR。&/p&&p&简单来说，国家想让国外上市的好公司回归A股，别光让外国人赚钱了。&/p&&p&该回国造福股民了。&/p&&p&但是以目前A股的门槛来说，这些公司又很难回来。&/p&&p&所以高层一声令下，紧急开了个新门路——CDR。&/p&&p&举个栗子啊。&/p&&p&比如网易在美国上市，想回A股的话，它可以把股票存在中国银行美国分部。&/p&&p&银行再在国内把股票换成一种凭证，在A股发行。&/p&&p&我们买这凭证，就约等于买网易的股票了。&/p&&p&当然实际上CDR比这复杂得多，大家理解个大概意思就行。&/p&&p&高层现在是在大力推动CDR的。&/p&&p&未来一两年如果风向不变，估计会有大批的知名公司，回到A股。&/p&&p&比如这些；&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-4add597dfb192face70d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1078& data-rawheight=&322& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1078& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-4add597dfb192face70d_r.jpg&&&/figure&&p&就是所谓的“独角兽”啦。&/p&&p&&br&&/p&&p&二、&/p&&p&按说知名公司回A股是好事，但现在A股正熊，池子里钱本来就不多。&/p&&p&现在一大堆知名的公司要回归——有人预计最近一两年可能会有2000亿-3000亿元。&/p&&p&相当于一个抽水机跑过来，要把水吸走一部分。&/p&&p&其它上市公司的日子还怎么过？&/p&&p&有些估值高、业绩差的，会不会因为这预期跌到崩？&/p&&p&是有这样的阴影的。&/p&&p&所以监管层在想各种办法，把这事做得漂亮些。&/p&&p&哎~独角兽基金就来了。&/p&&p&&br&&/p&&p&三、&/p&&p&独角兽基金，其实叫“战略配售基金”。&/p&&p&一共有六个，一个基金公司卖一个。&/p&&p&它呢，是专门给CDR定制的，专门用来打新的，主要方法就是作为战略投资者提前入股那些要回归的公司。&/p&&p&等到锁定期结束之后才能卖股票。一般至少要等一年。&/p&&p&这就起到了一个缓冲海绵的效果——&/p&&p&提前把钱准备好，不要等到CDR的时候对市场造成太大的冲击，退出也有时间表。&/p&&p&监管喜欢，所以大开绿灯。&/p&&p&一般来说，基金从审批到发行，至少要几个月的时间。&/p&&p&结果这次一个礼拜就批下来了，下周马上卖。&/p&&p&这速度你说有多惊人...&/p&&p&基金公司也是一个措手不及啊。&/p&&p&尼玛本来我打算慢慢筹划几个月的，现在就给了几天时间吆喝，一路火花带闪电啊。&/p&&p&还不能给办砸喽。&/p&&p&只能拼命加班赶进度了。&/p&&p&&br&&/p&&p&三、&/p&&p&我觉得大家最关心的，可能是这些基金能不能买。&/p&&p&我列一下啊。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-f493bc780dcf_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&797& data-rawheight=&502& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&797& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-f493bc780dcf_r.jpg&&&/figure&&p&就这六个。&/p&&p&有意思的是，这回认购是优先散户的，1元起购、最高50万元。&/p&&p&散户买够了，才轮到机构。&/p&&p&唔，从好的地方来说。&/p&&p&费用低——托管费0.03%、管理费0.1%，比货基还便宜一半。&/p&&p&可以说让利很足了。&/p&&p&再加上这TM是个“战略任务”啊，你懂的吧。&/p&&p&一路驰援、快马加鞭，谁能不重视？&/p&&p&听说前几天监管还给基金公司提了一点“希望”——&/p&&p&希望各家公司勤勉管理，实现适度的收益率，&b&力争&/b&不要出现亏损。&/p&&p&所以买它们也不错啦，作为一个战略投资者，在监管一路保驾之下，买入优秀的回归企业。&/p&&p&也算为国分忧了。&/p&&p&但从坏的一面讲呢。&/p&&p&这几个基金的体量真的太大了...&/p&&p&我看了财新报道，“上面”给的任务是，至少要卖出去1800亿，最多3000亿。&/p&&p&3000亿啊。&/p&&p&去年所有的偏股型基金加在一起，也没卖到这么多...&/p&&p&规模太大的基金，舞起来不容易，难有大涨幅。&/p&&p&再加上CDR匆忙上马，具体怎么个回归法、怎么定价...&/p&&p&有好多模糊的问题没解决。&/p&&p&这些基金周一开始卖，我自己是想观望一下先。&/p&&p&看了一下规则，虽然它们叫三年封闭基金，但6个月之后，就可以在股市自由买卖。而且每6个月会开放一次申购，每次大概是5-10天。&/p&&p&那时再买，其实也来得及。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&ps.&/b&&/p&&p&现在就想出手的小伙伴，可以点击&a href=&http://link.zhihu.com/?target=https%3A//openmob.1234567.com.cn/hd/index.html%3Ft%3DqdDtjr118& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&这个链接&/a&，下载一个天天基金APP，在上面买，挺全的。&/p&&p&周一到周五，卖完为止。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&微信公众号：越女事务所&/b&&/p&&p&&b&欢迎关注，感受金钱最大的善意。&/b&&/p&
我闺蜜的朋友在基金公司。最近几天她们都要忙疯了，天天加班到半夜两点多。就差没开誓师大会了。为啥呢？有一个特别特别重大的“政治任务”，突然交到手上了。必须完成，鸭梨山大。 一.今年3月的时候，大家可能被一个词刷屏了——CDR。简单来说，国家想让国…
&h2&二手房买房砍价完美教程（让您少花几十万买房）&/h2&&p&&br&&/p&&h2&&b&先说结论：二手房买卖的谈判，其实就是上下家利益的博弈，谁强势谁更有策略谁就占有优势，谨记“底牌不能亮，筹码是武器”的原则，在争取自己利益的同时还需要作出些许让步才能达到共赢。&/b&&/h2&&p&&b&最近刚在上海买房，经历的辛苦的挑房买房等斗智斗勇的环节和请教了很多房地产的前辈经验，深有体会，一味的强势和不让步，只有在特殊时期才会奏效，希望大家在保&/b&护自身权益的时候，也能换位思考，和气生财。&/p&&p&利益不是仅仅只能靠掠夺才能得来的，策略才是最有用的武器。&/p&&p&&b&希望大家都可以在2018年里使用有效的策略买到性价比高的房子和卖出一个好价钱。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&买 房 立 场&/b&&/h2&&p&房产市场有一句名言：“没有满意的房子，只有满意的价格”。就是说，房子没有十全十美的，一定有你不满意的缺陷，而价格只要足够低，再大的缺陷都不是缺陷。这说明，价格对买房人来说永远是第一决定要素。只有在自己能承受的范围之内才存在房子好坏之分。所以，房价能够砍掉多少，是房屋性价比高不高的重要衡量。&/p&&p&是否能买到性价比高的满意的房子，和看房数量有很大关系，在看过几十套房子后，从中挑选自己硬件最满意的房子，接下来就是砍价谈判了，砍价需要按照两个步奏来完成：面谈之前和面谈。&/p&&h2&&b&一、在面谈之前&/b&&/h2&&h2&&b&1、带家人二次看房。&/b&&/h2&&p&在第一次看房比较满意之后，务必要再复看一次，当然我在攻略三里也说过原因，这里不再重复。而这一次切记不能还是同样的人去看，而是要带一个没有看过房子的人看。如果是同样的人复看，比如上次你一个人，这次还是一个人看，那么，上家就会认定你非常满意房子，一定会买，房价就会咬死不降。所以一定要带个家人去看，这次的主要目的就是演戏给上家看。即使家人对房子很满意，也千万不能表现出来，而是要当着上家的面，挑房子的各种毛病缺陷，表现出很不满意的样子，还可以演出和你闹矛盾不开心的戏，这时你也要表现的相当尴尬才行。看完后，顺便让你家人当面问问上家房价多少，有多少下降空间。这样做的好处就是，即带家人复看了房子，又打击了上家的自信心，为今后砍价做铺垫，同时还能摸清楚房价是否有下降空间。&/p&&h2&&b&2、电话战术。&/b&&/h2&&p&为了方便解释，以下以上海市区挂牌价500万满2年不满5年的非普通住房举例说明。这套房子卖家会产生差额5.6%的增值税估10万元，个税2%10万元，中介费1%5万元，共25万元；下家购买二套房为契税3%15万元，中介费1%5万元，共20万元。上家要求500万到手价，下家需要承担共计45万元税费。&/p&&p&当你看中房子后，心里应该有一个成交的心理最高价位，就是降到多少钱你可以马上付定金。这个一定要清楚，而且绝对不能告诉中介，只能放在自己内心最深处，比如说这个心理最高价为480万税费各付，也就是相对于上家的455万到手价。然后，你告诉中介一个比455万低很多的价格比如425万，只要不是特别离谱特别外行的价格就好，就说是你的购买价格，只要上家可以降到这个价，我马上买，然后让中介在3天之内反复多次打电话和上家砍价，至少一天2个电话，让他告诉上家，你基本满意他的房子，就是价格太高，你最多出到425万，当然这个会被上家骂的，不要紧，就是要让他气急败坏。第二天让中介再打电话，就说中介通过和你一天的沟通和劝说，你同意再涨5万就是430万买他房子，来试探上家的态度，他一定还是会骂人，第三天，再让中介打电话，说中介经理都出面协调了，好说歹说，上到宏观政策，下到感情投资，你终于最后让一口价，同意再加5万435万，已经到极限了，再来看上家的态度，当然他基本上不会同意，不用急，这只是第一步。&/p&&p&这样做的好处就是，让上家感觉自己房子挂牌价太高了，只有降价才能卖掉。另外，让上家看到中介的努力和下家你的诚意，仅仅是因为房价高，才无法成交，即时上家的挂牌价并不高，而且你也觉得合理，那也不能马上就出那个价买，因为这样的话，上家会觉得卖便宜了，卖亏了，都没人还价就卖掉了，反而容易造成上家跳价，到头来吃亏的是自己。&/p&&h2&&b&3、付意向金。&/b&&/h2&&p&如果你的最高心理价位455万到手和上家挂牌价500万到手相差很大时，用付意向金的方法可以比较准确的刺探出上家的真实低价。比如，你可以取5万元现金作为意向金给中介，并写好定金协议，上家没有签署前叫意向金协议，一旦上家签字收钱就变成定金协议了，就具备法律效力了。此时，你意向金的价格务必要低些，比如还是435万到手，虽然上家电话里不同意，但是真金白银放在他面前，还是有很大诱惑力的。中介会在2-3天内拿着现金和协议去和上家谈的，一旦上家签了，那么说明你走了狗屎运了，碰到个外行，当然，大多数情况下，是不会签的。但是，付意向金的最终目的却是让上家透露出他内心的真实底价，因为上家会觉得下家已经很有诚意了，5万现金也带来了，这时他就会明确透露给中介他的最低心理价位，比如说是490万到手，他会要求中介回去说服下家你，把意向金协议改为490万到手他就会签。那么这次意向金的目的就达到了，一分钱不用付，就让上家降了10万元，多么精明的策略啊！&/p&&h2&&b&4、摸清楚上家卖房的目的。&/b&&/h2&&p&弄清楚上家为啥卖房非常重要，尤其是对谈判来说。通常卖房无非是置换、移民、投资套现和遗产分配等，如果能碰到后面三种情况，那么恭喜你了，这三种情况是最好谈价的，因为上家急需用钱，而且通常财大气粗，不会在乎蝇头小利，只会在乎付款时间早晚，如果你能首付7成以上，那么谈判将会比较轻松，还能有较大的价格优惠。但是，通常大家都是改善刚需，都是卖掉小房子置换大房子，这种上家价格最难谈，分文必争，而且付款时间要及时不能拖，这对下家来说是最艰苦的。所以，摸清楚上家卖房目的是你制定策略的重要环节。&/p&&h2&&b&5、掌控中介、要求打折。&/b&&/h2&&p&所有买卖房子的朋友，一定要记住一点，中介费是可以打折的。虽然现在几个大牌中介连锁对外号称公司规定中介费坚决不打折，但是，有钱不赚是傻瓜啊，他不打折，其他中介打折，你只要坚决表态要走人去其他中介，再大的中介也会极力挽留你的。我让你这样做的目的不仅仅是要求中介费优惠，更重要的一点是，你要牢牢把控住中介人员让他必须为你说话，偏向你这边谈判。你可以在和上家面谈之前抽空和中介摊牌，先要求中介费打5折，如果不打折就表现出态度强硬的要换中介，在他们挽留你的时候你可以提出条件，让中介帮助你和上家砍价，给中介定个目标，如果可以谈到435万到手（当然永远不能告诉中介自己的最高心理价位455万到手），那么中介费就不用打折，而且要看中介的表现，表现好，为你争取更多利益，你会考虑中介费的问题的。&/p&&p&&b&这点极为重要，谈判过程中，中介的目标就是促成交易，他们不会故意偏向上家和下家任何一方的，谁不懂就欺负谁，谁好说话就压榨谁，说白了就是挑软柿子捏，只要能成交，损失谁的利益和他们没有任何关系。那么，这就要求你必须把中介牢牢掌控在自己这边，在谈判时，必须要向着你这边谈，你们共同应对上家，只有这样，你才能尽可能得摆脱作为下家的天然弱势。因为在你没有付他中介费时，你就是大爷，你的要求中介不敢不听，而且他只能千方百计的满足你，才能赚到这点辛苦钱，这也是你为自己争取同盟的有效手段。&/b&&/p&&p&此外，还可以额外教大家一点，如果你和中介比较熟悉，而上家又不是那种非常专业非常强硬的人，你可以和中介达成共识，只要中介可以帮你谈到435万到手以下，那么你可以额外付报酬给中介，比如多付50%或者多付一倍的中介费，这个钱可以给门店也可以给经理。这样中介就有了十足的动力帮你谈判，你想想，中介谈成你这一单生意相当于做了两单。动力大大的啊！相对于你来说，砍掉的房价会远远大于多付的中介费。&/p&&p&&b&二、面 谈&/b&&/p&&h2&&b&1、畅谈宏观政策。&/b&&/h2&&p&见到上家后，不要立刻开始谈房价，而是简单寒暄客气下，聊聊家常，聊聊上家为啥卖房，聊聊小区周围环境配套啥的。等熟络后，你首先要谈的就是宏观政策，比如目前政府倡导“房子是用来住的，不是用来炒的”，上海等一线城市已经开始大力发展租赁住房，十三五期间，上海将新增70万套租赁住房，占新增住房的比例超过60%，而且，提倡“租售同权”，以后租房可以落户，租房可以上学，上海的房价一定会跌，而目前应该就是最高点了，然后，和中介配合着夸赞上家眼光好选择这个最高点卖掉房子，将来一定会大跌的。总之，就是把政府如何抑制房价的政策通通搬出来，把自己都不信的东西说的上家都信了，就达到目的了。说实话，目前这个市场，这套说辞还是很管用的，我大概了解过，普通百姓中超过一半的人认为将来上海等一线城市房价会跌（我是坚决的看多派）。那么，在这种情况下还能坚持不降价的人就不多了。&/p&&h2&&b&2、表演双簧。&/b&&/h2&&p&面谈时，如果你自己很有能力和信心，可以自己去谈，如果没有十足把握，可以让家人陪同一起去，最好是那个陪你一起二次看房的人一起去谈判。他的作用同样是演戏。 在你谈完政策之后，你家人可以开始针对上家的房子开始挑各种毛病各种不满意，从楼层，朝向，装修到小区环境和停车等等各方面，当然不能是针对上家本人的，而是对你抱怨，一定要表现出不是特别满意，只是抱着谈谈看的一种态度。&/p&&p&而且，这里最重要的一点就是，你家人还要故意说出还另外看中一套不错的房子，性价比也很高，这两套都是备选的方案。而你要表现出难堪尴尬的表情，并简单的说明房子的几处优点即可。此时，就是要给上家造成一种感觉：你认可他的房子，但是你家人不喜欢，而且，你们还有另外一套房子备选，如果他不降价，就很难卖掉。这是你砍价的最有力的工具，再配合上中介的火上浇油，对上家的冲击力是很大的。&/p&&h2&&b&3、所有优点都是缺点。&/b&&/h2&&p&谈判中，上家一定会强调自己房子的各种优点优势，但是，你绝不能承认附和，反而，你要将他说的所有优点全部反驳为缺点，比如，他说房子离地铁近，你就说人流量大吵闹，你不坐地铁只开车，他说小区环境好安全，你就说旁边的小区更好，他说小区对面就是绿地，你就说工作忙根本不会去，他说房子装修新，你就说老婆不喜欢要砸掉重装，他说房子装修老可以出租，你就说要自己住要重新装，他说房型正，你就说房子你不住要出租无所谓。总之，上家说的所有优点，你都要找到对立面反驳，从根本上消除上家的心理优越感，只有这样，他才容易动摇，不至于咬住不降价。&/p&&h2&&b&4、引导上家先提要求，让他主动降价。&/b&&/h2&&p&通过以上几点，上家的自信心已被你打击的差不多了，接下来，你可以客气的让他先提出要求，而你的要求一定要后提。上家可能会提出，需要首付多点，付款快点，交房慢点等一切维护上家自身利益的要求，等他全部说完了以后，你要认真思考一会，小的要求可以答应，但比如付款多点，交房慢点等原则性的东西不能马上答应，就借口说还要考虑下。在你答应他一部分要求以后，作为交换条件，你就可以让他主动降价了，这时让中介配合你共同说服上家。之前，上家已经同意490万到手价了，现在在你答应他部分要求的基础上，让他降价，这时，可以把之前的说辞和方法再反复用几次，比如，房价马上要跌了，不是很满意他房子了，你家人更喜欢另外一套更便宜的了，迫使他调低价格，通过几个回合下来，应该可以降5-10万元，到480万到手。这个时候，已经比他500万到手降了20万了。&/p&&h2&&b&5、展示更便宜房子的合同。&/b&&/h2&&p&接下来，就是中介发挥作用的时候了。在面谈前几天，你需要让中介翻阅之前几个月的同板块交易记录，把比上家房子便宜很多的合同拿出来，你手机拍照后在谈判这天准备好。等上家主动降价之后，你就可以乘胜追击了，你直接了当的说，据你了解，周围同类型的房子都卖的比上家便宜很多，同时出示照片给他看合同，如果，上家觉得不可信，你就让中介拿出合同正本来给他看，这里千万别让中介主动拿出来，否则上家就不信任中介了，中介就比较难做人了，而是要在上家看过照片不相信之后再由你下命令让中介拿出来给他看。没有意外的话，上家在看到货真价实的合同后，心理防线会奔溃一半，一定会觉得自己即使再降一点也不吃亏，毕竟有人卖的更便宜。其实，房子本身成交价就是有高有低，切记找低很多的给他看。此时，再加上你和中介的说辞，应该可能降到470万到手。此时，距离你的最高心理价位455万到手（480万各付），还差15万。&/p&&h2&&b&6、谈判筹码是最有力武器。&/b&&/h2&&p&面谈之前，你自己务必要完成一项最重要的工作，理清思绪，梳理自己的谈判筹码。何谓筹码？就是自己超过别的买房人的优势。比如，首付5成就比3成有优势，首付7成就比5成有优势，付款时间短就是优势，定金大就是优势，可以推迟收房就是优势，虚拟加价就是优势。这种筹码可以说在谈判时是最重要的武器，也是能否成功最关键所在。在经过前几轮的鏖战后，上家已经把自己房价中的水分全部挤干了，单靠口舌之争已经无法再继续砍价了，接下来就是真刀真枪的干了。&/p&&p&目前，上家已经降到470万到手，差距15万，这全部要靠你手中的筹码来交换。这时，你可以很郑重的提出，通常情况下买房都是付定金5万的，为了表示诚意，你可以付10万定金，或者再多付到20万，让上家安心，还可以明确表示，如果今天大家可以签署定金协议，那么马上转账20万给他。另外，还可以提出签合同当天可以考虑将3成首付款150万提高至5成250万，提前多支付100万给上家，签贷款合同前一天付到7成，让上家能早点拿到钱，保证他自己置换的资金需求。同时还可以结合面谈第4条上家提出的而刚才未答应他的要求满足他，比如付款时间提前一周，或者推迟一段时间收房，让上家有充裕的置换搬家时间。此外，还可以通过虚拟加价让上家达到很大的心里满足，比如说，你之前的意向金是435万到手（你故意设定的谈判低价，而455万到手才是你的最高心里价位），谈判之时你还是坚持这个价位，这时你就可以主动提出加价20万让步，以此作为筹码逼迫上家让步降价。&/p&&p&通过这一系列的条件交换，上家一定会被你的真诚打动，因为毕竟你的筹码都是实质性的好处，对上家来说都是得到利益的，作为交换，他一定会同意下浮房价，应该可以降到460万到手。这里最重要的一点就是，筹码对自己来说是最重要的，一定要放到最后再提出来，如果一开始就提出来，那么上家就不当回事了，而且就算降价也是上家本来就打算让利的水分而已，那么，你这个筹码就白白浪费掉了，说白了就是作为实质性的利益交换，要用在最关键的时候！&/p&&h2&&b&7、苦肉计加感情牌。&/b&&/h2&&p&通过之前的几轮谈判，相信你已经和上家情投意合，水乳交融了，接下来就是感情投资，称兄道弟的时候了。你先让家人在一旁哭穷，诉说自己来上海成家立业的不易，道出置换学区房的苦衷，表明自己债台高筑的苦难，换取他同情之后，再表达与他情投意合，两小无猜，相见恨晚的友谊，并承诺在房子交接完以后，一定请他喝酒，请他去家里做客，最后，别忘了，让他体谅下自己，给自己留点生活费和孩子的学费。相信任何人在感情攻势之下，不可能无动于衷的，人都是要面子的，旁边几个人一捧他，少个几万块问题不大。这样，应该可以降到455万到手了。&/p&&h2&&b&8、协议签署税费各付。&/b&&/h2&&p&经过这一系列的谈判，目前已经达到你的心理最高价位455万到手（480万各付），但是上家认可的是到手价，这时你只需要说明一下，就是你愿意承担上家的税费25万，就是要把这个税费算在总价里，协议价为455+25=480万，上家一定会同意的。这里郑重说明一点，如同我在上海二手房置换必备终极攻略（三）反复强调的，一定要在签定金协议时就签署各付，坚决不能签税费全部下家承担，原由参考之前的攻略三。&/p&&p&这时，中介也会觉得你是个善良的人，没有一再坚持原本告诉他的435万到手，而且，这时也可以让他告诉上家，原本你的心理价位是435万，意向金也是435万，现在455万成交，大家都有所让步，好聚好散，何乐而不为呢！这就是我一开始说的，为啥永远不能告诉中介你的真实心理价位，而应该告诉他更低的价格，这样才有可能通过大家的共同努力实现自己的目标！&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&卖 房 立 场&/b&&/h2&&p&大家掌握了上述买房的谈判技巧，应该可以对应总结不少卖房的谈判经验了。作为上家我认为最重要的两点谈判原则必须要掌握：&/p&&p&&b&原则一：上家必须统领全局。上家必须要有上家的气势和腔调，要让中介和下家全部按照自己的意图来执行整个流程。&/b&&/p&&p&&b&原则二：通过适当的虚拟降价来换取下家的全部让利。买过房子的人都应该有这种体会，当下家一再加价，而上家高傲的一分钱不让还特别强硬时，常常会谈崩，导致无法成交。下家看中的只有总价，上家可以通过适当的虚拟降价，迫使下家提供更好的付款方式和让利。&/b&&/p&&p&根据以上两个原则及针对下家的谈判技巧可以总结出上家在卖房谈判中比较实用的谈判方法：&/p&&h2&&b&1、挂牌价一定要高出最低心理价位。&/b&&/h2&&p&上面讲到，适当的降价才能提高成交率，而且，没有任何买房的下家是不砍价的，所以挂牌价必须高于自己的最低卖房心理价位，留出空间来给下家砍。&/p&&h2&&b&2、不接受电话砍价和面谈砍价等一切性质的砍价。&/b&&/h2&&p&在你挂牌出去之后，每天都会有很多中介打电话来说询问价格是否有议价空间，并且说已经有客户看中了，相信我，这样的电话90%都是中介自己打的，根本没有客户看中，他们就是在瓦解上家的心态，通过频繁的电话轰炸来迫使你自己降价，一定要顶住，电话里降价是最愚蠢的行为，因为就相当于你直接把挂牌价给降价了，更可悲的是，电话里降完了，那边电话一挂也不会有人买。在面谈初期也一样，不管下家如何给你宣传大势方针，如何演戏，你都要做到胸有成竹，临危不乱，绝不降价。&/p&&h2&&b&3、主动出击，掌握话语权。&/b&&/h2&&p&下家的砍价方法基本都是挑毛病找缺陷，或者夸大房产政策。破解办法很简单，就是在他说之前，你就主动出击，强调自己房子的优点，放大房子的优势，忽略缺陷，大谈特谈。再就目前的政策和后市的展望发表一通慷慨激昂的结辩陈词即可，让整个谈判氛围向你倾斜。此外，还可以再举例说明，比如同一个小区相同户型的房子卖的比你还要贵等等。说实话，今后的房产市场任何人都说不清的，大家只不过是通过辩论来积攒心理优势和谈判气势而已。&/p&&h2&&b&4、下家的付款方式永远是最差的。&/b&&/h2&&p&通常大家卖房都是要置换，那么你下家付款方式的好坏直接决定着你买房的进度。所以，谈判开始后，你可以直接打断下家无聊的开场白及寒暄客套，直接让下家自己说清楚定金多少，首付多少，贷款多少，付款时间等。在他没有说清楚之前，任何关于房价的事都免谈，把下家的底细全部弄清楚。然后再根据他的付款方式考虑是否会影响自己的买房进度。这里最重要的一点就是，不管下家付款方式如何，不管是否满足你的置换需求，你都要当面表示他的付款方式是最差的，会耽误你的买房进度，对此你很不满意。再举几个编造的例子告诉他之前的几个客户都是首付7成8成，我都没有卖。总之，就是通过贬低他的付款方式来打击他的自信心和心理优势，让他觉得没有资格和你谈条件，没有优势和你砍价。&/p&&h2&&b&5、虚拟降价是上家最大的筹码。&/b&&/h2&&p&下家的谈判宗旨就是砍价，而上家的宗旨就是让下家满足自己的要求。所以，虚拟降价是上家最大最有效的筹码。挂牌价超出自己最低心理价位的部分就是留给下家砍的。你可以直接明确表示，如果下家满足你多付定金，多付首付，缩短付款周期，延迟交房时间等的要求，你可以考虑降价，否则一切免谈。记住，每次降价都必须换回下家的让利，坚决不能无缘无故的降价。&/p&&h2&&b&6、争取自己的利益最大化。&/b&&/h2&&p&上家必须在整个交易过程中掌控全局，从协议签署，付款时间安排，付款金额多少，下家贷款期限制定到过户时间和交房时间的确定都必须按照自己的计划来实施。这些在谈判时就必须说清楚，并在定金协议和合同中明确下来，上家可以通过虚拟降价来表达诚意和让步，从而达到自己的目的，让双方都不至于难堪并能愉快的合作。&/p&&h2&&b&总 结&/b&&/h2&&p&二手房买卖的谈判，其实就是上下家利益的博弈，谁强势谁更有策略谁就占有优势，谨记“底牌不能亮，筹码是武器”的原则，在争取自己利益的同时还需要作出些许让步才能达到共赢。一味的强势和不让步，只有在特殊时期才会奏效，希望大家在保护自身权益的时候，也能换位思考，和气生财。利益不是仅仅只能靠掠夺才能得来的，策略才是最有用的武器。&/p&&hr&&p&&b&部分观点转自一房一万，权侵删。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&PS：&b&祝愿大家在2018年都能买到性价比最高，自己心仪的房子&/b&&/p&&p&PPS：&b&祝愿大家都可以不断地赚钱，让钱不断生钱，在2018年让自己有充足的现金储备可以对自己心仪的房子一击命中，不断让钱生钱的方法可见以下回答：&/b&&/p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& data-draft-node=&block& data-draft-type=&link-card& data-image=&https://pic2.zhimg.com/80/v2-0db8fc8de701_ipico.jpg& data-image-width=&640& data-image-height=&717& class=&internal&&有100w左右的现金，有什么好的理财方式？&/a&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& data-draft-node=&block& data-draft-type=&link-card& data-image=&https://pic4.zhimg.com/80/v2-22afac66e113f73f2cb7d3_180x120.jpg& data-image-width=&729& data-image-height=&602& class=&internal&&P2P理财平台你看好哪几家？&/a&
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&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&买 50 年产权的商住两用型房子有什么隐藏的风险？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&买毛坯房好还是精装修房好？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&同一地段有无必要买大品牌的房子？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&小产权的房子可以买吗？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&小产权房为什么不受保护？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&年轻人买房是买 LOFT 好还是平层好？&/a&&br&&b&&br&#买房前总会有很多顾虑啊#&/b&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&买房的最佳时机是什么时候？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&2017年全国房价会呈什么趋势？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&现在的房子二十年后将价值如何？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&租一辈子房会不会后悔？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&女生婚前是否应该买房？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/#answer-& class=&internal&&年轻人买房要注意什么？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&中国房屋产权为 70 年，但实际 20 年后房屋就已经达到安全使用期限了，之后怎么办？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&中国用于居住的建设用地使用权只有 70 年，那 70 年之后怎么办？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&买房之前需要做哪些功课？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&如何在买房过程中省去不必要的花销？听说通过一些操作，少则几千，多则上万，是真的吗？ &/a&&br&&br&&b&#新房#&/b&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&买新房要注意哪些事项？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&买房时（预售期房的类型）有哪些方面值得注意？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&在买房之前（比如成都），有哪些问题是必须考虑清楚的？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&买房子第一次去看房应该注意些什么？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&如何选择刚需房？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&买毛坯房好还是精装修房好？ &/a&&br&&br&&b&#二手房#&/b&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&买二手房需要注意什么？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&购买二手房应该注意哪些问题？整个流程是怎样的？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&买房看房时需要注意哪些？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&二手房买卖那些坑爹事？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&买二手房怎样做才安全妥当？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&买房的时候忽略哪些因素会让人悔恨不已？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&上海买二手房的有什么问题和注意事项啊？（亲戚买房，小白一个求教啊！！） &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&签订购房合同需要注意什么？&/a&&br&&br&&b&#楼层#&/b&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&顶层的商品房优点缺点有哪些？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&住高层（20层以上）是什么体验？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&买房子选哪层好？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&买房子选楼层有哪些需要注意的？&/a&&br&&br&&br&&b&#中介#&/b&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&最近通过中介卖房子，跟买家已经谈妥了，买家是中介带的，但是现在中介把中介费抬的很高，请问应该怎么办？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&买房可以不要中介吗？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&通过中介买房，如何不被坑？哪些细节需要特别注意？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&中介是怎么发现独家房源的？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&房产中介有哪些骗钱的伎俩？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&房产中介都有哪些坑，怎么避免？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&上海买房，哪个平台房源比较靠谱，求推荐？&/a&&br&&br&&b&#户型#&/b&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&怎样的房子才算户型方正？怎样的户型是好户型？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&什么是好的户型？&/a&&br&&br&&b&#贷款#&/b&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&贷款买房合适还是一次性付清合适？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&买房贷款手续及流程？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&公积金和商业贷款有什么不同？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&如何还房贷最划算? &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&提前还贷款到底好不好？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&银行是怎样对待那些贷款不还的人的？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&等额本息与等额本金，从财务管理的角度充分考虑货币时间价值，哪个对于购房人来说更划算？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&新房子的贷款是怎么办理的？&/a&&br&&br&&b&#产权#&/b&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&房产证上的名字就真的代表了产权吗？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&结婚的时候女方该不该向男方要房，并要求在婚房的房产证上写上女方的名字？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&女方坚持在男方父母全款买（或者少量贷款，首付女方不出资，婚后共同还贷）的房子加名字，如何处理？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&婚前一方全额付清房款，另一方要求房产写自己的名字，如何避免婚后房产被分割？ &/a&&br&&br&&b&#可能会出现的问题#&/b&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&购房后上家户口拒绝迁出怎么办？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&买的房子被查封，我该怎么办？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&卖房子签了合同，还没过户，房价大涨，卖方可以违约不交房么？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&有抵押消费贷的二手房，买卖时有哪些需要注意的事项？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&购买回迁房有哪些风险？ &/a&&br&&b&&br&#房子买好了，但是操心的事儿还是有很多啊#&/b&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&突然背上房贷后是什么心情？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&装修有哪些建议？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&你们家装修是什么样子的，总共花费是多少？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&你们见过最好看的家装是怎样的？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&怎样装修得有质感？ &/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&在家装里，最划算的投入是什么？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&你的家装修成什么样子了？有哪些最实用美观的设计或先见之明？&/a&&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&住过几年的房子，有哪些简单的改造、装修能大大提升幸福感？ &/a&&br&&br&未完待续……
#先喝一碗鸡汤#
&p&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-2b9975dce081bf0d7e4378_b.jpg& data-rawwidth=&953& data-rawheight=&635& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&953& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-2b9975dce081bf0d7e4378_r.jpg&&&/figure&&p&在前两篇文章中，我分别针对上海二手房置换过程中的政策面和卖房环节进行了详实的介绍，接下来将是最为重要、最为险峻和最为熬人的第三部分:买房。相对前两部分，买房是最需要技巧、经验和战略的，所以我将花很大篇幅来详述，请各位保持头脑清醒和周围环境安逸，让我们共同深入探讨。 &/p&&p&&br&&/p&&p&
买 房&/p&&p&&br&&/p&&p&在整个二手房置换过程中，买房是最后环节，也是最终目标。虽说政策和卖房也很重要，但是归根到底都是为买房做准备的。在前两部分做出的所有努力，都是为了在买房这一环节尽可能的争取到更多的主动权和话语权，不至于陷入被动和被害的局面。而且在国内大多数城市，买房的下家始终处于弱势地位，整个过程如同盲人摸象，不到摘下眼罩的那一刻，根本无法预估未来是否安全。那么问题来了，是否可以扭转这种局面，规避这些风险呢？答案是:不能。换言之，如果你的专业和经验足够优秀，那么有90%几率可以确保买房顺利完成，剩下10%就是你的人品和运气了。所以，我认为更有必要把我积累的经验写出来供大家参考分享，做到9成把握，做自己命运的主宰者。下面我将分三部分进行分享:&/p&&p&&br&&/p&&p&一、前期准备&/p&&p&买房的前期准备主要有了解政策、卖房、资金准备。其中，卖房可以参考&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI1ODc4OTY2NA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D5e9e0a6cfafd1341afb6c116f99ae722%26chksm%3Dea03995fdda179e173e8d791c4b13ffada54a4f2c7dae45%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&上海二手房置换必备终极攻略（二）&/a&，这里不再赘述。主要简述政策和资金问题。&/p&&p&1、政策研究&/p&&p&在前两篇文章中，我反复提到政策的重要性，因为在历来房产纠纷中，因为政策原因打官司的比例至少占一半，比如不了解限购政策，贷款额度不够，税费超出预期承受不了等等都是会直接导致违约的，所以，政策研究透，与专业人员多沟通和通过官方途径咨询都是很有帮助的，要做到有备无患。&/p&&p&1.1、限购政策。限购条款参考&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI1ODc4OTY2NA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D894e88ba5e3bc1cebe57f696achksm%3Dea6f32fd3f15fa1ae2cfdc7b18fea4bbe%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&上海二手房置换必备终极攻略（一）&/a&。限购政策没有了解清楚就盲目操作的后果就是，下定或者签完合同付完首付后，到交易中心备案时，才被告知限购不能买房，直接导致违约，赔付上家违约金几十万到几百万不等。这种血淋淋的代价我不希望任何人碰到，那么在操作前就必须要弄清楚上海的限购政策。我这里举个最为常见的例子：一对沪籍夫妻2014年结婚时共同购买一套婚房，男方父母在2012年改善住房条件，置换过一套住房，产证上有父母和男方三人名字。2017年，夫妻二人想要投资一套住房。请问，他们可以买吗？答案是：不能。也许很多人会认为，沪籍家庭第三套房产才限购啊，他们应该可以买。但是，事实却是此时已限购。因为男方父母购买的房子是在日之后，而且有男方名字，现在男方名下已有2套住房，以家庭为单位，夫妻双方已经有2套了，所以限购。如果男方父母在日之前购房，那么没问题，这套不占用男方指标，夫妻还可购买一套。在上海这种家庭不在少数，而且是结婚前，男女双方都与父母共有房产或者单独购置过房产，这种情况就要仔细辨别，把政策研究透彻，而且绝对不能心存侥幸，一定要把自己的和配偶房产厘清。&/p&&p&1.2、贷款政策。商贷和公积金贷款政策可参考&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI1ODc4OTY2NA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D894e88ba5e3bc1cebe57f696achksm%3Dea6f32fd3f15fa1ae2cfdc7b18fea4bbe%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&上海二手房置换必备终极攻略（一）&/a&。了解贷款政策的主要目的就是弄清楚需要首付几成，是否能够贷足，再结合卖房的房款和积蓄看是否能够买到自己中意的房子。首套首付35%（纯公积金30%），二套普通50%，二套非普通70%。公积金的额度上限120万（首套，有补充），商贷根据收入来核算，通常银行根据你的工资流水账单和单位出具的收入证明}