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关于房屋租赁法的问题，怎么解决
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房屋租赁合同必须按照租赁法的规定草拟，如果有相悖的地方以房屋租赁法为准
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房屋租赁常见问题
房屋租赁操作实务房屋租赁操作实务 第一部分房屋租赁当事人 PART 1 实务问答 1.何谓房屋租赁以及房屋租赁作为一种民事法律行为应当具有哪些方面的内 容？ 所谓房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用， 由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁作为财产租赁中的一种表现形式， 其本质特征应当符合财产租赁的要求，即出租人将出租物交付给承租人使用，承 租人应向出租人交付租金，并在租赁关系终止时返还所租财产的权利义务关系。 根据双方租赁发生的法律关系，承租人对租赁物取得的占有、使用权利应受法律 保护，第三人和出租人都不得妨害，即使在租赁房屋所有权发生变动时，在租赁 合同有效期内，新所有权人也必须尊重承租人的合法权益。 在这里，房屋所 有权人指的是取得《房屋所有权证》的单位和个人，具体包括管理公有房屋的各 级人民政府房地产行政主管部门、管理自管公房的单位以及私房的所有人等。公 有房屋分为直管公房和自管公房两种，公有房屋的所有权人是国家，但在租赁关 系中，国家并不作为民事法律关系主体出现，而是采取授权的形式，由被授权的 单位具体管理。按照目前我国的房产管理体制，直管公房一般由各级人民政府房 地产行政主管部门管理，由它作为直管公房所有人的代表，依法行使所有权。自 管公房由国家授权的企事业单位管理，其法律特征是持有《房屋所有权证》。私 有房屋的所有权人是指持有完全的房屋所有权证的个人， 对于持有共有权证书的 私房主，只能称为共有人，共有权人必须在其他共有权人同意后方可将房屋出 租。 通常情况下，房屋租赁作为一种民事法律行为，具有以下方面的内容： （1）出租人必须是拥有房屋所有权的人 在租赁过程中，出租人必须对房 屋拥有所有权，此时出租人才有权将其房屋所有权中的占用权、使用权转移给他 人， 同时享有收益权， 即收取租金的权利。 如果出租人对出租房屋不拥有所有权， 属于无权处分的行为，其行为若得不到房屋所有权人的许可和追认，其出租房屋 的行为系无效行为，由此造成的经济损失应由无权处分人承担。 （2）房屋租赁的标的物是房屋，且为特定物 作为不动产的房屋，不同于 其他财产，它是特定物，不是种类物。出租人只能向承租人提供租赁合同中约定 的房屋，而不能是其他的房屋。当租赁合同终止后，承租人也应当将原房屋交还 给出租人，而不能以其他房屋来代替。这就是房屋租赁与借贷之间的区别所 在。 （3）房屋租赁是双务、有偿的法律行为在房屋租赁关系中，出租人和承租人 都享有权利和承担义务。比如：出租人有义务将房屋交付给承租人使用，同时享 有向承租人收取租金的权利；承租人有权请求出租人提供房屋给自己使用，并支付租金。这是房屋租赁与房屋借用的区别之处，房屋借用一般是无偿的。 （4）房屋租赁不受出租房屋所有权转移的影响 在房地产租赁期间，即使 出租房屋的所有权发生转移，原租赁合同确立起来的租赁关系仍然有效，房屋新 所有权人必须尊重承租人的合法权益。 在房地产经营中，房屋租赁是与房 地产买卖并列的两种最常见、 最普遍的经济活动。 但房屋租赁不同于房地产买卖， 它不发生产权的让渡与转移， 只是房屋所有权人将一定期限的房屋使用权连同该 房屋所占用土地的使用权有偿地让渡给承租人使用。 2.在房屋租赁关系中，房屋租赁主要有哪几种形式? 根据现行我国关于房屋租赁的法律法规的有关规定， 房屋租赁主要有以下七 种形式： (1)承租 所谓承租，即承租人以支付租金为代价向房东租用房屋。目前， 除城市居民承租居住公有房屋采用“租用公房凭证”外， 承租其他类型房屋均由 当事人双方采用签订租赁合同的方式明确租赁关系。 承租是目前房屋租赁活动中 最普遍的形式。 (2)预租 所谓预租， 是指开发商将尚未竣工但已拿到预售许可证的商品房， 与预租人签订预租合同并预收租金， 然后按照约定日期把房屋交付给预租人使用 的一种租赁关系。商品房预租有一些禁止性规定，如不得将已经预售的商品房预 租，不得将预购的商品房预租，以及不得在商品房竣工并取得房地产权证前将预 租的商品房交付使用等。 (3)转租 所谓转租， 是指承租人在租赁期间将承租的房屋再租给他人的行 为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付他人使用并获得 租金性质的保底收益的，均为房屋转租。房屋租赁合同约定可以转租的，承租人 可按租赁合同的约定进行转租，租赁合同未约定可以转租的，承租人转租房屋应 征得出租人的书面同意。 (4)委托出租 委托出租，是指房屋所有权人委托他人或中介机构将房屋出 租。委托出租应由委托人与受托人签订委托合同，明确双方的权利义务，当产生 纠纷时便于受托人向有关部门办理相关手续。在委托出租中，由受托人享受房屋 租赁关系中出租人的权利，所以也要承担出租人的义务。 (5)代理出租代理出租，是代理人以被代理人即房屋所有权人的名义将被代理 人的房屋出租。租赁关系建立后，由房屋所有权人履行租赁合同的权利和义务， 代理人仅代为办理房屋出租的有关手续。目前，我国城市中的房地产中介机构除 代理买卖房屋外，也代理房屋出租业务。代理出租的代理人在房屋出租成功后有 权收取一定比例的租金作为中介费，但不享有房屋租赁合同的权利，也不承担义 务。 (6)承租权转让承租权转让，是指在房屋租赁期间，承租人将其在房屋租赁合 同中的权利、义务一并转移给第三人，由第三人取代自己的地位，继续履行房屋 租赁合同的行为。承租权转让是我国房地产租赁市场中一种较新的形式，最早见 于《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(一)》中，但实践中早已普遍 使用，并主要存在于公有非居住房屋租赁关系中。 (7)承租权交换承租权交换，是指在房屋租赁期间，承租人将其承租的房屋与 第三人承租的房屋交换使用，并各自履行交换对方房屋租赁合同的行为。法律法 规允许承租权交换，主要是为了保障出租人的利益，同时又满足承租人灵活租用 房产的需要。3.在房屋租赁关系中，哪些房屋可以用于出租？在哪些情况下，应视为房屋租 赁的行为？房屋租赁就是房屋所有权人将自己房屋的占用权、 使用权让渡给承租 人使用， 承租人在使用房屋的过程中根据租赁合同的约定如期向出租人支付租金 的民事活动。可见，在房屋租赁的关系中，租赁当事人交易的对象是房屋，但不 是所有的房屋都可以用于出租。通常情况下，下列房屋可以用于出租： (1)国家授权管理和经营的房屋，亦称公有房屋一般情况下，公有房屋分为直 管公房和自管公房两种形式。所谓直管公房，是由国家授权的各地人民政府的房 地产行政主管部门直接管理的公有房屋；所谓自管公房，是指由国家授权的全民 所有制单位自行管理的房屋。 公房的管理者应是依照授权享有公有房屋所有权益 的单位。公有房屋的所有人是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民事法律关 系的主体直接出现，而是采取授权的方式，由被授权的单位具体管理。按照目前 我国的管理体制，直管公房一般是由各级人民政府房地产行政主管部门管理。房 地产行政主管部门作为主管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和处 分的权利。自管公房由国家授权的单位管理，其法律特征就是持有《房屋所有权 证》。 (2)法人或其他组织所有的房屋 法人或其他组织是其财产(包括房屋)的所 有者，对其所有的房屋可以依法出租。 (3)公民所有的房屋私有房屋的所有权人是完全的房屋财产所有者，可以依据 有关规定， 将私有房屋通过租赁的形式加以处分。 对于持有共有权证书的私房主， 只能称为共有权人，在房屋租赁过程中，共有权人必须在所有共有权人同意后才 能将房屋出租。 通常情况下，具有下列行为也应当视为房屋租赁的行为： (1)以联营、承包等名义提供房屋给他人使用，取得收益而又不承担经营风险 的变相租赁行为； (2)规划管理部门批准建盖的临时建筑用于出租的； (3)将房屋内的场地出租给他人从事生产、经营、业务活动的； (4)以借用名义将房屋提供给他人作为从事生产、经营、居住用房并获取收益 的。 另外，根据房屋使用性质的不同，房屋租赁可以分为居住房屋租赁和非居住 房屋租赁： (1)居住房屋租赁，是指以居住、生活为目的的房屋租赁。 按照《中华人 民共和国城市房地产管理法》的规定，住宅用房的租赁应当执行国家和房屋所在 城市人民政府的租赁政策。保障居民的基本生活需要，维护社会安定团结。(2) 非居住房屋租赁， 是指以生产经营为目的的房屋租赁， 包括生产用房、 办公用房、 经营用房等。 4.在房屋租赁过程中， 出租人出租房屋时应当具备哪些条件以及哪些房屋不得 出租？ 根据《城市房屋租赁管理办法》的有关规定，出租人出租的房屋应当具备以 下条件： (1)有合法的产权证件，共有产权，须提交共有人同意的证明； (2)将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证 明；(3)将房管部门直管公房内的场地出租时， 应提交经房管部门同意的证明； (4)房屋能正常使用，不属于违章建筑之列； (5)符合公安、环保、卫生等主管部门规定的安全、卫生等标准； (6)不属于司法、行政机关查封或者限制房地产权利的房产； (7)不存在法律、法规规定禁止出租的其他情形。 房屋是一种特殊商品，为维护国家、法人、公民的合法权益，维护房地产 市场秩序，国家对房屋出租亦规定了完备的条件。同时，我国《城市房屋租赁管 理办法》采用禁止性方式，规定下列房屋不得出租： (1)未依法取得房屋所有权证的。但随着房地产出租行业的发展，现有部分地 方规定，出租人在未取得房屋所有权证的情况下，若有合法的房屋权属证明，亦 是可以出租的。 (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利 的。司法机关和行政机关是国家的权力机关，为了维护社会公共利益或者保护个 别当事人的合法权益， 司法机关和行政机关可以依法对公民享有的财产采取法定 的强制措施。如法院可以依照生效的判决对私人财产采取查封、依法拍卖等强制 措施。被依法查封或者采取了其他强制措施的财产，未经法定程序予以取消强制 措施的，不得随意对财产予以处分。比如被贴上了封条的房屋未经法定程序撤销 查封，任何人不得撕下封条或处分房屋。根据我国《城市房屋租赁管理办法》第 6 条第(2)项的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式 限制房地产权利的房屋，不得用于出租。如果房屋的所有人或经营管理人置法院 或行政机关的强制措施于不顾，就是对国家法律权威的挑衅，是要受到法律制裁 的。如果承租人承租了司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式 限制房地产权利的房屋， 由于房屋随时都有可能存在被强制拍卖或者被采取其他 强制措施的危险，对承租人存在的风险也是显而易见的。 (3)共有房屋未取得共有人同意的。 (4)权属有争议的。 (5)属于违法建筑的。 (6)不符合安全标准的。 (7)已抵押，未经抵押权人同意的。 (8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。 (9)列入拆迁范围的房屋。 我国《城市房屋拆迁管理条例》第 12 条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范 围内的单位和个人，不得进行下列活动： (一)新建、扩建、改建房屋； (二)改变房屋和土地用途； (三)租赁房屋。”该条规定是法律法规的强制性规定，房屋的所有人或经营管 理人必须遵循，否则将受到法律的制裁。因此，凡是列入拆迁范围内的房屋，无 论是公房还是私房，其所有人或经营管理人都不得将房屋出租。 (10)已被鉴定为危险的房屋。 根据《城市危险房屋管理规定》第 2 条与《危险房屋鉴定标准》的规定，所 谓危险房屋，简称危房，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有 可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。危房分整幢危 房和局部危房，整幢危房是指随时有整幢倒塌可能的房屋；局部危房是指随时有 局部倒塌可能的房屋。危险房屋由房屋所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构进行鉴定。根据《城市房屋租赁管理办法》第 6 条的规定，不符合安全标准的房屋不得出租。因此，经房屋安全鉴定机构鉴定为 危险房屋的，房屋的所有人或经营管理人不得将危险房屋出租。房屋的所有人或 经营管理人将已被鉴定为危险的房屋出租的， 如果给承租人造成人身伤害或者财 产损失的，不仅要承担民事赔偿责任，还要受到房地产行政主管机关的行政处 罚。 (11)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 5.房屋出租人在出租房屋时，寻找承租人的常见渠道和方式有哪些? 如果出租人已经办好了《房屋租赁许可证》，并且已将自己房子的租金价位 了然于胸，那么接下来的任务就是确定承租人了。通常情况下，出租人可以通过 以下途径多管齐下，找寻到合适的承租人： (1)在网上免费发布房源信息 房屋出租的一件重要事情就是发布房源信 息，使潜在的承租人知道你正在找寻承租人。网上租房，是随着网络的发展而出 现的一种新的租赁方式，很受年轻的租房者青睐。网上租房依托的是互联网的优 势，其特点是租赁信息量大、操作方便快捷、省时省钱等，这使得许多有关租赁 服务的网站成为房东和房客不可缺少的信息沟通平台。 如今提供这种租赁服务的 站点很多，既有综合性网站，也有专门的租赁服务网站，而且它们中大多数为出 租者提供了免费发布房源信息的系统，其操作也很简单，只要在信息发布系统中 填写房源的相关信息资料即可。发布成功以后，浏览者看到您的房屋出租信息， 就会主动、直接地跟您取得联系。 虽然网上租房既快捷又省钱，但由于求租 者和房主之间缺乏直接接触，可靠性和安全性便成为不可不考虑的重要问题。另 外，由于在网上发布租赁信息相当容易和自由，方便了租赁双方的同时，也给许 多不法分子以可乘之机。比如很多不规范的中介公司利用网络随意性强的特点， 以房主名义滥发房源信息，利用更隐蔽的骗人方式，使求租人上当受骗。而且还 值得注意的是，网上租房一旦发生纠纷，不管是出租人还是承租人都很难取证， 导致不能有效地维护各自的权益。 (2)利用广告发布房源信息 利用广告发布房源信息也是比较常见的方 法。在报纸、网络或者其他形式的媒介上发布广告，特点是覆盖面广，选择余地 大。所以也是迅速出租手上房屋的有效途径。 (3)通过别人介绍承租人 通过熟人或者朋友介绍承租人，也可以找到比 较可靠的求租者。但这种方式可遇而不可求，如果没能及时找到房客，就会增加 房子的空置期。 (4)张贴告示发布房源信息 您还可以在特定地点发布出租房屋的告示， 如小区、车站、市场、交通要道等。但应注意不要违法，当然，随意张贴的告示 也有可能降低您物业的形象。 (5)委托中介出租 如果您由于一些原因，平时没有时间打理房屋出租事 宜，那么您可以委托中介公司来出租房子，尤其是高端物业，租客中常常会有外 籍人士， 这就需要大型中介机构中具备外语沟通能力的专业经纪人来操作、 洽谈。 房屋中介公司凭借其广泛的房源信息及较为专业的各项服务， 已经成为房地产市 场的一个重要组成部分。如果您决定选择中介，需要提醒您的是：同中介公司打 交道，最好留个神。因为目前房地产中介还很不规范，中介机构良莠不齐，如果 不慎遇到不法中介，您的权益就很难得到保障。所以选择有信誉的中介就变得异 常重要。虽然信誉度越高的中介收取的中介费可能越高，但千万别贪小便宜吃大亏。通过有信誉的中介公司出租房屋不但可以省心，而且还可以说是得到了法律 保护。 因为假如您选择了没有信誉的中介公司， 或撇开中介公司和房客私下成交， 就可能遇到很多意想不到的问题，到时候只能是哑巴吃黄连了。通过中介公司出 租房屋时，一定要擦亮眼睛，找比较有实力、有信誉的中介公司，让麻烦离您远 些。 另外，出租前要确定好自己合理的心理价位，利用各种渠道进行比较， 最终租出好价钱。 6.出租人在出租房屋时，应当缴纳哪些税费以及如何办理纳税手续? 根据我国法律法规的有关规定， 出租人在出租房屋期间应当依法缴纳以下税 费： (1)房产税 拥有房屋产权的单位、个人在房产税开征范围内出租房屋， 若是自收自支的事业单位，应按出租房屋的房产原值扣除 30％后的余值缴纳房 产税，年税率为 1.2％；行政机关、全额和差额拨款事业单位、团体、房屋管理 部门以及个人应按租金收入的 12％缴纳房产税。对于私有房产主将房屋出租给 个人居住，凡经房管部门备案并执行房管部门规定的租金标准的，可暂缓缴纳房 产税和城镇土地使用税。 (2)城镇土地使用税 拥有房屋产权的个人，出租的房屋坐落在城镇土地 使用税开征范围内的，应按房屋占地(含出租的院落占地)面积，依土地等级及适 用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。 (3)营业税 个人出租房屋应按租金收入的 5％缴纳营业税。个人出租房 屋月收入在 800 元以下的免缴营业税。 (4)城市建设维护税 在市区内税率为 7％，在郊区各县、镇范围内的税 率为 5％，其余的税率为 1％。 (5)教育附加费 个人在缴纳营业税的同时，应按缴纳的营业税税额的 3％缴纳教育附加费。 (6)印花税 个人出租房屋，应于签订合同时按双方订立的书面租赁合同 所载租赁金额的 1‰贴花。税额不足 1 元的，按 1 元贴花。 (7)个人所得 税 个人出租房屋，月租金收入在 4000 元以下的，应按月租金收入扣除 800 元费用后应纳税所得额计算，缴纳个人所得税；月租金收入在 4000 元以上的， 应按月租金收入扣除 2％后的应纳税所得额计算，缴纳个人所得税，税率为 20％。 但是，需要说明的是，随着房地产租赁市场的进一步放开，近几年各地出 租房屋的综合税费均有下调，如《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》2004 年 1 月 1 日正式生效，北京个人出租房屋税率由原先的 20％左右减少到了 5％， 个人转租或再转租采用 2.5％的税率计征(含外籍个人、港澳台同胞、华侨)。不 仅税费从此大大降低，在新政策中缴税方式也大为简化，各级政府的外来人口管 理部门、区县房屋土地管理局以及街道办事处、乡镇政府及税务机关认可的部门 都可代征此项税款。而上海市对私有房屋租赁收入征税标准在 2000 年 1 月 1 日 起执行的相关规定中就明确指出，私有房屋租赁收入统一按 5％的综合征收率纳 税，对转租和再转租的租金收入统一按 2.5％纳税。不同城市的具体规定可能不 同，故出租人在出租房屋前应该详细了解当地的出租房屋税收管理方面的规定， 然后再作出准确的出租财务分析。另外，个人在出租房屋取得房屋租金收入后， 应当携带房屋所有权证或房产共有权证、国有土地使用证和租赁合同等有关资 料，主动到房屋所在地地方税务机关办理纳税申报，并按照上述税率的有关规定缴纳房产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育附加费、印花税、 个人所得税。 7.在房屋租赁过程中，出租人未取得房屋产权证的房屋是否可以出租?房屋所 有权证是表明房屋所有人对其房屋享有法律权利、承担法律义务的证书，房屋所 有权证具有社会公示的作用。 房产登记管理部门对所辖区的房产进行登记注册与 房屋所有人手中持有的房屋所有权证所记载的信息是一致的。 任何人如果到房产 登记管理部门查阅某处房产的权属状况， 那么他对登记的信息就有充分信任的理 由。如果没有充分的其他证明，一般来说房屋所有权证由谁持有，谁就是房屋的 所有人；没有取得房屋所有权的人就不被认为是房屋所有人。根据《城市房屋租 赁管理办法》第 6 条第(1)项的规定，没有取得房屋所有权证的房屋，不得用于 出租。法律作出如此规定的目的，是为了更好地保护承租人。而承租人在订立房 屋租赁合同之前一般都会要求查看出租人的房屋权属证书，以防止上当受骗。在 实践中，承租人仅仅相信自己亲眼看到的情况，如出租人在房屋中居住或者持有 房屋的钥匙等而不查验房屋权属证书就与出租人订立房屋租赁合同的情况也屡 见不鲜，若是被骗最后损害的还是承租人的利益。为了更好地保护承租人的合法 权益，打击对房屋没有合法处分权的人的欺诈行为，法律禁止没有取得房屋所有 权证的房屋用于出租也是非常必要的。但是，未取得房地产权证的房屋也不是一 概不能用于出租，出租人亦可以凭借其他合法权属证明进行出租，但各地的具体 条件不同，有的地方就直接禁止未取得房屋产权证的房屋不得用于出租，故出租 人和承租人在出租、 承租未取得房屋产权证的房屋时， 最好查阅当地的一些规定， 或向当地的房地产管理部门进行咨询。我们以上海市为例，在上海市未取得房地 产权证的已竣工验收合格的房屋以及建筑物，取得下列合法证明也可出租： (1)集体土地上的居住房屋，持有《上海市农村宅基地使用证》。 (2)集体土地上的非居住房屋，持有用地批文和批准建设文件。 (3)单位和个人购买的商品房，持有商品房预售合同和预售商品房交接使用 书或商品房出售合同以及付款证明。 (4)单位建造的房屋(除房地产开发企业建造的商品房外)，持有土地使用权 经依法登记的房地产权证(土地使用证)或建设用地批准书、建设工程规划许可 证、竣工验收合格证明，其中居住房屋还应持有《住宅交付使用许可证》。 (5)单位建造的建筑物、地下建筑物，持有建设工程规划许可证、建设工程 施工许可证和竣工验收合格标准。 (6)单位建造临时建筑，持有使用土地批文、临时建设工程规划许可证和临 时建筑建设工程施工许可证。 8.出租人在出租房屋时，租房的承租人通常是哪些人群？通常情况下，外来流 动人口是主力。这个庞大的租房需求人群中，概括起来可以分为五类：第一类人 群规模最为庞大，是到大中城市来创业、打工、做生意的外地人；第二类人层次 相对较高， 他们在城市中有了相对稳定的收入和工作， 在经过一段时期的租房后， 会转向自己购置房产；第三类则是境外人员和国内的高级白领；第四类人主要是 进入大城市就业的外来大学生；还有一类人是本地的，因为市政建设或动迁，他 们一时难以解决住房问题，或者因为买了期房而必须等上一段时间，所以选择过 渡性的租房。 因此，房屋的所有权人在投资出租或者出租自己的闲置房屋之前做一下市场调查，看看哪些人可能想租自己的房子，这样就能根据求租者的特点和要求有 针对性地投资，以及拟订合理的租金等，做到知己知彼，百战不殆。 同时， 很多房东都喜欢把房子出租给白领先生和小姐们的原因， 就是因为他们一般通情 达理，收入稳定，爱惜财物。房东们可以及时收到房租，而且如果房屋的配置没 有被破坏，再出租也很方便，这些特点使他们成为了租赁市场上公认的好租 客。 一般来说，找到合适的承租人实非易事，那么，怎样才算是个合适的承 租人？通常情况下，下列的承租人算是好的承租人，出租人可以优先考虑： (1)按时交纳租金。 (2)不擅自改变或毁坏房屋的结构。 (3)不随意更改租赁房屋的用途。 (4)不利用您的房屋从事不正当的行为或者违法活动。 (5)时常保持一个清洁及整齐的环境。 (6)能和周围的邻居和睦相处。 9.出租人在出租房屋时，可以通过哪些方面洽谈选择更合适的房屋承租人?出 租人在出租房屋时，选择合适的承租人的关键，就是要尽量弄清承租人的底细。 但一般情况下，出租房屋前房东没有深入了解承租人的机会，所以房东要充分利 用看房洽谈的时机，考察房屋的承租人。具体做法是当您和求租者当面洽谈出租 事宜时，事先准备好若干考察房屋承租人情况的问题，这样就能比较全面地了解 您的承租人。通常情况下，出租者可以通过以下几个方面进行考察承租人： (1)出租人应当对房屋承租人的身份进行仔细核对，以免承租人冒名承租， 利用租屋从事非法行为或者非法转租。 (2)询问房屋承租人的职业和工作。出租人要想按时收到房租，租房人起码 应有份稳定的收入。同时，租房人从事何种工作、是否对您的物业带来安全上的 隐患等也应加以考虑。对于户籍地不明、或时常搬迁不定、或工作不固定、或行 踪飘忽不定难以联络者，应格外谨慎，此时最好留存房客身份证复印件，否则会 发生日后收租无着，遍寻无人的窘况。 (3)租房的用途。一般情况下，承租人往往会在有意无意之间隐瞒或者改变 租房用途，甚至把您的房屋擅自转租。因此，出租人应询问清楚承租人承租房屋 的动机，若承租人租屋目的是作为非法用途(例如，经营赌博性电玩者)，应予拒 绝。同时在仔细问明情况后，把承租用途写入以后的合同之中。 (4)房屋承租人的生活习惯。中国地源广大，租房人可能在生活习惯乃至风 俗上跟您相去甚远，并影响到您的房屋环境。为避免日后产生纠纷，您最好是把 这些情况弄清楚，并做出适当的防范措施。 (5)租房的人数。出租人应询问房屋承租人租房是供自身使用还是供家人使 用，是一人承租还是数人共同承租。如房客是法人(如公司、社团)，应由法定的 代表人代为签约或经由代表人授权代理人签约， 并应避免以私人名义租用而交由 法人使用之情形。 (6)应注意承租人的年龄。看承租人是否已成年，若是未成年人，签订租约 时最好得其父母、法定代理人或监护人的同意，以免因为事后其父母不同意而产 生纠纷。要想选择合适的承租人，上面的几个方面是出租人必须要弄清楚的，当 然出租人还可以问一些其他的问题，更加详细地了解求租人，以便确定是否把房 子出租给对方。10.在房屋租赁关系存续期间， 出租人对租赁物负有哪些维修义务?出租人在房 屋租赁存续期间内，负有使承租人对租赁物进行正常使用收益的义务，在租赁物 不合约定的使用收益状态时，对租赁物应当予以修理，以使承租人能够按照约定 正常使用、收益，但双方当事人约定由承租人负责维修义务除外。通常情况下， 出租人维修义务的产生应符合以下条件： (1)有维修的必要。租赁物需要修缮方能满足承租人依约定对租赁物进行使用 收益。 (2)租赁物因可归责于出租人的事由，或因其他不可归责于承租人的事由而致 租赁物损毁，如不可抗力。 (3)维修在经济上可能。即损坏的租赁物在事实上能够修复，在经济上亦合算。 若租赁物在事实上已不能修好，或虽能修好，但花费极高，在经济上不合算，则 为无维修的可能。例如雨天房漏，是有维修的可能；雨天墙坏亦有维修可能；若 阴雨连绵致房倒屋塌，则无维修的可能。 (4)在租赁期间承租人履行了通知义务。在租赁关系存续期间，租赁物发生损 坏需维修的，承租人应及时通知出租人。因为租赁物交付承租人占有后，对租赁 物是否有维修的必要，承租人最清楚，而出租人并不一定知道。在出租人不知有 修缮必要的情况下，令其承担维修义务是不公平的。所以租赁物由承租人使用期 间，如有修理的必要，除出租人已知者外，承租人应及时通知出租人。承租人应 为通知而未为通知的，出租人不负修缮租赁物的义务。 (5)当事人无另外的约定。在租赁合同中，当事人可以特约排除出租人的维修 义务。因此，如果法律有规定、当事人有约定或者依习惯租赁物应当由承租人负 责维修的，承租人则负有维修的义务。 因此，在房屋租赁期间，承租人对租赁 物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内进行维修。若出租人未履行维修义 务的，承租人可以自行维修，但维修费用应由出租人承担。因维修租赁物影响承 租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。从另一方面看，对租赁物的维修 同时也是出租人的权利， 即出租人为保持租赁物的正常使用收益而要求对租赁物 进行维修时，承租人也不得拒绝。 11.在房屋租赁关系中，出租人对租赁物承担哪些瑕疵担保责任? 在房屋租赁关系中，出租人对租赁物的瑕疵担保责任具体包括： (1)租赁物在交付时须符合约定的用途，具有品质完整的使用价值，使承租人 能够正常使用。例如，为营业而租赁的房屋，出租人交付的房屋应适于营业；电 脑系统能够正常地设定程序、进行文字编辑和处理以及上网使用；电冰箱能够正 常地制冷并起到储藏的作用等。 (2)在整个租赁期间，出租人应保持租赁物合乎约定的用途。这一义务是由租 赁的持续性合同性质决定的。一旦租赁物非因承租人方面的事由发生毁损，而不 再合乎约定的使用，出租人即应加以修缮，回复其原来的质态。出租人如不能及 时予以维修，承租人可以自行维修，维修的费用应由出租人负担。 如租赁物 有使承租人不能进行正常使用收益的瑕疵，出租人即应承担责任，承租人可解除 合同或请求减少租金。租赁物的瑕疵于交付租赁物前或于交付时既已存在，且其 危及承租人的安全或健康， 即使承租人在订立合同时已知道租赁物存在瑕疵或已 抛弃解除合同权利的，承租人仍可以解除合同；法律之所以赋予承租人以合同解 除权，原因在于：生命权和健康权是公民最基本的人格权，因而即使在订立合同 之初当事人放弃了解约权或已经知道租赁物上存在瑕疵， 法律仍然从保护当事人生命健康权的角度出发， 允许承租人解除合同。 承租人的解除合同权为单方解除， 只需有承租人一方的意思表示即可生效，无须出租人同意。如果租赁物交付后租 赁关系存续中，因不可归责于承租人的事由发生租赁物瑕疵，且危及承租人的安 全或健康的，承租人可解除合同。因可归因于承租人的事由造成承租物瑕疵，危 及承租人的安全或健康的，出租人免责，承租人无解约权，而且承租人须负赔偿 责任。 12.在房屋租赁关系中，出租人有哪些主要权利和义务？ 通常情况下，在 房屋租赁关系中，出租人享有如下的权利，应履行如下的义务： (1) 出租人应当按照租赁合同约定的时间向承租人交付房屋。 房屋出租人交付 的房屋应当符合租赁合同约定并处于正常的可使用状态。 (2) 出租前已经设定抵押或者房屋所有权一经查封、扣押、监管或者其他形式 限制转移的，房屋出租人应当书面告知承租人。 (3) 出租非独立成套的房屋， 出租人应当在租赁合同中明确承租人使用房屋合 用部位的范围、条件和要求，承租人与相邻房屋承租人、使用人对合用部分的使 用产生争议的，出租人应当与相邻房屋承租人、使用人协商处理。 (4) 出租人应当按照租赁合同的约定收取租金，除租赁合同另有约定外，不得 向承租人收取其他费用。除公有住房外，出租人可以与承租人约定收取租赁保证 金。 (5)出租人应当定期对房屋进行养护，使房屋处于正常的可使用状态，房屋出 租人养护和维修房屋时，应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。 (6)租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人未经出租人同意逾期返还 房屋的，出租人有权收取房屋使用费。 13.在房屋租赁关系中，承租人有哪些主要权利和义务？ 通常情况下，在房屋租赁关系中，承租人享有如下的权利、应履行如下的义 务： (1)出租人未按照租赁合同约定的时间向承租人交付房屋的， 房屋承租人可以 催告出租人在合理期限内交付，逾期仍未交付的，承租人可以解除租赁合同。交 付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租人可以解除租赁 合同。房屋在交付时存在缺陷，影响承租人正常使用的，承租人可以要求出租人 限期修复或者减少租金； 危及承租人安全的， 承租人可以随时解除租赁合同。 (2)承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋， 并遵守国家和本地区 有关房屋使用和物业管理的规定。承租人发现房屋损坏的，应当及时通知出租人 予以修复。因承租人的原因造成房屋损坏的，承租人应当负责修复。承租人需改 变房屋用途的，应当书面征得出租人同意，其中依法须经有关部门批准的，应当 由出租人或出租人委托承租人报有关部门批准。 承租人应当对出租人检查出租房 屋的使用情况予以配合。 (3)承租人装修房屋或者增设附属设施的，应当书面征得出租人同意，并与出 租人协商确定增设的附属设施的归属及维修责任，其中依法须经有关部门批准 的，出租人如果委托承租人办理，承租人应当向有关部门办理批准手续。 (4)承租人应当按照租赁合同的约定支付租金，延期支付租金的，应当支付违 约金。 (5)承租人使用发生的水、电、煤、通信、空调等费用，由承租人承担，但租赁合同另有约定的，从其约定。 (6)承租人使用房屋获得的收益归承租人所有，但租赁合同另有约定的，从其 约定。 14.房屋出租人在向外来务工人员出租房屋时， 应当履行哪些义务? 房屋出 租人在向外来流动人员出租房屋时，除了必须获得房地产管理机关核发的《房屋 租赁许可证》外，其出租的房屋还应当具备基本生活设施，符合安全防范要求。 通常情况下，房屋出租人在向外来人员出租房屋时，应当履行下列义务： (1)在房屋出租前，应当向房屋所在地的公安派出所申领《房屋租赁治安许 可证》。凡需申领许可证的，出租人必须持本人身份证和房屋证明，向所在地派 出所提出申请。当事人填写申请表后，在设立管理站的居委会(村)签署意见后交 派出所审批。具体办理手续是，在出租房屋之前，出租人持出租房屋申请表、房 屋所有权证或者其他合法的房屋证明及身份证明， 向房屋所在地的公安派出所提 出申请，申领《房屋租赁治安许可证》。当符合条件的《房屋租赁治安许可证》 申请获得批准后， 由派出所与房屋出租申请人签订 《房屋租赁治安责任协议书》 。 同时，派出所发给出租人《房屋租赁治安许可证》、《房屋租赁牌》、《租赁人 员登记簿》、《租赁人员登记表》。 (2)出租房屋前，出租人应当查验承租 人的有效身份证件，填写由公安部门统一制作的登记簿。 (3)向承租人进行必要的安全、卫生等知识的宣传，督促承租人及时办理暂 住登记或者申领暂住证，办理计划生育验证手续和接受卫生防疫健康检查。 (4)依法纳税。 (5)发现承租人有违法行为的，应当及时向有关部门报告。 (6)遵守房屋租赁的其他有关规定。 15.房屋承租人如何才能租到合适的房子? 很多人一想到租房就头疼， 觉得无从下手， 其实租房子还是很有规律可循的。 要想租到合适的房子。一般来说，都少不了以下几个步骤： (1)在租房之前，多了解一下当地的地理位置和租赁市场情况。如大致的租 房价格，出租的热点位置在哪里，自己想要租房的位置的周围环境如何，方圆一 带的价位如何，有哪些公共交通设施。 (2)分析一下自己的需求情况，是位置最重要还是价格最重要。住房最讲究 的就是地段，承租人应从自己经常使用的交通工具出发，尽量选择交通便捷的地 点居住，以利于今后的工作和生活。如果平常乘坐公交车上班或外出，应选择公 交线路较多、距离上班地点转车次数较少的地点租赁住房。如果驾驶自己的汽车 上班或外出，则要尽量选择有停车点、道路通畅、路况好的地点居住。如果找不 到自己满意的房子，还可以考虑交通便利但位置相对较远的房子。 (3)在自己比较陌生的环境里找房子，最好通过中介机构。因为中介机构可 以提供非常完备的租赁合同，有利于保护您的合法权益，但是在选择中介机构的 时候，也请您事先了解一下中介机构的可靠度和信誉度。在多方收集了中介机构 相关信息的情况下，选择一家或两家可靠的，在自己亲自接触后，再决定是否可 以委托。 (4)租房时，要尽量多跑几家，多做比较，优中选优，同时住房的环境和治 安状况也是不可忽略的因素。承租人如果追求较好的居住环境，应选择那些绿化 率高、 环境整洁、 各种配套设施齐全的小区居住。 出于对财产和人身安全的考虑，承租人还可以向出租人及附近的其他居民打听这一地区的治安情况和物业管理 公司的保安措施是否完善。 (5)租房时，不要急于交订金或租金，最好从正反两方面来考虑自己的决定。 当然，有个人在旁边参谋一下会更好。如果房主要求一年一付房租或者要求付大 笔的订金，这种情况就要特别小心，以防租房陷阱。 (6)租房合同宜细不宜粗，尽量选择管理部门提供的合同范本。如果合同由 出租方提供，则要特别注意对方的免责条款。为了讨价还价，租房者可以把租期 说得长一些，但一次性交纳的租金还是越少越好。 16.房屋承租人在签订租赁合同前看房时，应当注意哪些问题?在日常生活中， 有许多承租人好不容易找到一处看似不错的房子， 可住的时间一长就会发现诸如 水道老堵、电压不足、热水器出水不痛快等问题。这些琐事的不断发生给承租人 带来了多多少少的麻烦，其实看房时如果细心些，是完全可以避免的。因此，建 议房屋承租人在签订房屋租赁合同前看房时，需要注意以下几个方面的问题： (1)关注房屋的门窗 看房时第一件事就是要关注房屋的门窗，看是不是 有防盗门，这里要注意一些老式的防盗门，它们根本不具备防盗功能，像钢管焊 接成的那种就是这样，所以，你可以要求业主把门换成新的防盗门，这样才有保 障。其次，是要看窗户的密闭是否完好，尤其是租住一、二层的承租人一定要仔 细把关，检查所有窗户是否都能关严，所有的插销是否都能插上，检查防护栏有 没有开焊， 有没有被折断的隐患， 如果有必要还是请业主一同加固， 以防后患。 (2)检查上下水和电路入户状况 20 世纪 80 年代前后有不少楼房，因为 上下水管道长年使用，输电线路设计功率低、线路老化等，所以经常出现下水道 频繁堵塞、上水水压不够、大功率家用电器无法正常开启、电路跳闸的现象。根 据这种情况，在看房时第一要注意上下水的通畅，特别是选择一楼和顶层时。一 般水压不足顶层最受影响，下水不畅则一层会经常返水，所以一定要注意。其二 就是要查看房屋的入户电路。 现在基本所有的老城区都已经对原有老化的电路进 行了改造，如果入户电表为插卡式的，那就尽可以放心使用了,如果不是，你可 要多加考虑了。 (3)房龄有讲究 一般来说，越新的房子越好出租。因为旧房子会牵涉厨 卫用品的好坏、电路是否正常、水管是否漏水等问题，所以，一些承租者对房龄 的要求还相当严格，最好租的是房龄在 3～8 年的房子，因为这些房子一般都位 于成熟小区，而且家中的装修或家电也还可以用，房屋租价也相对较低。 (4)家电很重要 有无家电对房子租价的影响日益明显，因为现在承租房 子的一批人希望在租房内享受到较高的生活质量。所以，出租房中有无家电，在 很大程度上影响其出租价格的高低。据房产中介所的工作人员介绍，如果出租房 中家电一应俱全，则可以多租两三百元。 (5)到底谁来交物业费 如果合同中并无特殊约定，就由出租人交纳，但 是如果双方在合同中约定由承租人来交， 那么承租人就得按照合同约定交物业服 务费了。城市中高档小区一年的物业费一般可等于一个月的房租，承租人需仔细 核算筹划，不能忽略。 17.在房屋租赁过程中， 承租人应当了解出租房屋哪些权利状态?房屋的所有权 和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。同一房屋，在交易中交易的 可能是所有权，也可能是使用权，也可能是他项权利，如典权、抵押权、租赁权等。故在房屋租赁过程中，承租人在租赁合意的房屋前，应当了解承租房屋的权 利状态。通常情况下，承租人应当了解承租房屋如下的权利状态： (一)房屋的所有权房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、 处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。拥有了房屋的所有权就等 于拥有了该房屋在法律允许范围内的一切权利。取得房屋所有权的方式有很多， 一般包括： （1）依法新建的房屋； （2）添附的房屋，如翻建、扩建、加层等； （3）通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋； （4）继承或受遗赠的房屋。前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式， 即直接根据法律的规定取得的所有权；后两种方式称为公民房屋所有权继受取 得，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。承租人在了 解承租房屋所有权的过程中， 可以要求出租人出示 《房屋所有权证》 和身份证明， 核实该证书上载明的户主是否与出租人一致。 承租人亦可以到承租房屋所在地的 房地产管理部门查询承租房屋所有权的状态。 (二)房屋的使用权房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。 房屋租赁活动成交 的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房 屋的所有权之中。 (三)房屋的他项权利房屋的他项权利，是指由房屋的所有权衍生出来的典权、 租赁权、抵押权、继承权等权利。 （1）典权所谓典权，是指房屋所有权拥有者将其房屋典当给他人以获得利益 的权利。 房屋典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行 为。承典人与出典人(房屋所有人)签订典契，约定回赎期限(即存续期)，一般期 限是 3 年到 10 年不等。到期由出典人还清典价，赎回房屋。典价无利息，房屋 无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人改典为买；也可经双方协商， 续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，还可以将房屋转 典，或出租给他人，并且可以将典权作为抵押权的标的物。可见，被典当的房屋 亦是可以用于出租的。因此，承租人在承租房屋时，发现承租房屋被典当，其应 当与承典人签订房屋租赁合同，并向承典人支付房屋租金。 （2）抵押权 抵押权是指房屋所有权人将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押 是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。 债务 人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。根 据法律的规定，抵押人出租抵押房屋时，应当取得抵押权人的同意。因此，承租 人承租的房屋已被抵押，在与出租人签订房屋租赁合同时，一定要让出租人出示 抵押权人同意出租的书面证明。而且承租人也应当查看房屋抵押合同的内容，特 别是抵押期限，如果房屋抵押期限临近，房屋的所有权人经济状况一般，有可能 逾期无法偿还债务，需要变卖抵押的房屋用于偿还债务时，建议承租人不要考虑 承租此房屋，虽然“买卖不破租赁”，但其中复杂的关系，无法实现当初承租房 屋居住的初衷和安宁。 （3）租赁权 租赁权，是指房屋所有权人将其房屋租赁给他人使用的权利。房 屋租赁，是指房屋的所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人 支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承 租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违法行为。在实践中，二手房东出 租房屋的现象时常发生。通常情况下，二手房东将房屋承租下来，之后开始进行转租，从中牟取非法利益。更为严重的是，有些二手房东将房屋承租下来后，仅 仅向房屋原产权人支付 3 个月的租金，在进行转租时，却向后一承租人收取一年 的租金和押金，之后就卷铺走人、逃之夭夭。据此，承租人在租赁房屋时，一定 要查验自己承租的房屋是否已被出租。 18.承租人在租房过程中如何杀价? 承租人看到如意的房子， 不要忙着交租 金。作为承租人，可以试着使用以下的方法和技巧帮你省省钱： (1)不要表露你对房子有好感； (2)告知房东已看中其他出租的房子且已付了定金，但也喜欢此房屋，是否能 再便宜点儿补偿已付出不能退的定金； (3)不停找房子的缺点要求降价； (4)以配套设备不足为由，要求降价，或配齐； (5)告之自己很满意，但家人有其他的想法，希望便宜点可以解决问题； (6)带着现金，说只要价钱合适马上付定金或签约； (7)实在谈不下去，抬腿就走，让出租方担心失去你这个准房客； (8)用其他房子的价格做比较，要求再减价； (9)以自己的经济能力不够作为理由，要求再便宜一点儿； (10)与房东成为好朋友，尽量争取拿到最优惠的价格； (11)看多处不同的房子，声东击西探知更便宜的价格。 记住， 房主也希望快点把房子租出去。 如果你的时间不急， 拖延谈判的时间， 慢慢磨。 19.承租人在承租房屋时，应当如何辨别真假出租人? “出租人”这个概念的外延要远远大于“房东”概念的外延，房东仅仅是房 屋的所有权人，而出租人是指以下单位和个人： (1)拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织； (2)被授权经营管理房屋的法人或其他组织； (3)依法代管房屋的代管人； (4)法律法规规定的其他权利人。 近年来，出现了不少假冒出租人租房骗钱的案件，骗子们先支付一小部分 房租，租下了房屋，伪造了证件。然后在真出租人不知情的情况下，擅自将房子 租给他人， 收取大量租金后逃之夭夭。 而事后被骗承租人的权利根本得不到保障。 为了防止假出租人骗钱，一定要仔细检查房屋产权证，还要看出租人的身份证原 件。为了保证这些证件不是伪造的，最好再到房管所、居委会或物业部门了解该 房屋的产权情况， 必要的时候还可以拿着自己的身份证或委托律师到房地产管理 登记部门查阅出租房屋的产权登记情况。在出租人只是接受了房东的委托、代理 出租房屋的情况下，为了保证这种代理关系的合法有效，除了检查房产证以外， 还要好好地检查出租人的身份证、房东委托他出租的委托书，最好再和房东亲自 联系一下，或向当地居民委员会等机构核实委托书的合法性和受托人的真实性， 以免上当受骗。 20.房屋承租人在承租房屋时， 怎样识别真假房屋权属证书? 房屋承租人在 承租房屋时，应当对出租房屋的产权进行查验，即对房屋权属证书进行核实和查 验。由于不同时间段、不同地区的房屋权属证书各不相同，因此，在实践中尚需 区别对待，但是共通之处，还是可以借鉴的。现仅以 1998 年以后北京的房屋权属证书为例，加以说明。通常情况下，承租人应当从以下几个方面查验房屋权属 证书的特征： (1)建房注册号 由于新证由建设部监制， 建设部对每个能够发证的市(县) 发证机关都进行了注册登记，并予以编号。辨认时，要看它是否有编号，编号是 否是建设部公告的全国统一编号。 (2)印制流水号 在权证第三页， 即“注意事项”页右下角有印钞厂的印制 流水编号，同一发证机关的权证号码是连续的。 (3)发证编号 权证首页的花边框内上端有发证机关编列的权证号码， 此号 码与发证机关的登记簿册、档案记载必须一致。业主可电话查询。 (4)团 花 权证扉页上土红、翠色两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清 晰。 (5)花边 权证首页， 即发证机关盖章有上下左右均等宽且对称的咖啡色花 纹边框，花纹细腻、清晰。 (6)暗印、水印 权证内页纸为印钞纸，浅粉底色，等线宋体“房屋所有权 证”地纹暗印。将纸对着光亮处，可见高层或多层水印房屋。 (7)发证机关(盖章) 从 1998 年起，规范、有效的发证机关是市(县)房地 产管理局(房产管理局)或市(县)人民政府，任何其他单位或部门都无权发证；发 证机关必须盖章，而所盖公章均是机器套印，印迹清晰、干净、均匀，任何手工 盖章都是假的。 21.房屋出租人在出租房屋前， 应当办理哪些法律手续? 对于这个问题各地 规定各有不同，如果您是在北京的话，合法出租的房屋必须要有三证：即房管部 门核发的产权证、当地派出所核发的房屋租赁安全合格证、北京市房屋土地管理 部门统一印制的房屋租赁许可证。房屋出租人出租房屋时必须持有《房屋产权 证》，这只是具备了房屋出租的第一个条件，还应当向所在区县的房屋管理机关 的基层管理机构提出申请，签订治安责任保证书，再到房屋所在地的公安局派出 所申请登记，取得《房屋租赁安全合格证》；同时须持本人房产证、身份证，与 承租人签订的租赁合同以及承租人相关身份证明的复印件到该城区房管局登记 备案，申领《房屋租赁许可证》。 三证齐全是承租人判断该住房出租是否合法 的依据。如出租的房屋未办理过以上证件，则证明该房屋的出租是非法的，一旦 被有关部门发现将会被依法解除租赁关系，并对出租人进行罚款；虽然没有《房 屋租赁许可证》，租赁合同依然有效，承租人利益不受太大损失，但因此搬迁住 址、移动家具，难免会给平静的生活带来些许不便。而且在房屋租赁中，以下两 类承租人如果没有《房屋租赁许可证》，就不能办理相关手续。一是对于租用房 屋从事生产经营活动的承租人来说， 《房屋租赁许可证》可以作为经营场所合法 的凭证。二是对于租房用于居住的承租人来说，《房屋租赁许可证》是向公安机 构办理户口登记的凭证之一。因此，无论是出租人还是承租人，办理合法的手续 都是进行房屋租赁之前的重要一步。 22.出租人在出租房屋时， 怎样装修才算合适? 如果出租人准备出租的房屋 是毛坯房， 没有钱装修， 或者在不久后要装修自住， 而又想利用空置期赚点租金， 那么出租人就不一定要装修了，否则无法收回装修投入。另外，房子没有装修就 租给别人住，势必会弄脏，特别是厨房、卫生间，此时最好的办法是把房屋出租 作仓库，而非生活起居，这样收回时也不必花大量工夫收拾。如果出租人准备出租的房屋所在小区是一个普通社区，并且房屋是毛坯房、简装房，此时就没有必 要装修成精装房，因为小区的性质已经把出租人的房屋定了性。招揽到的一般就 是普通住户，高层次承租人是不会住在普通小区的。 如果出租人准备出租的房屋所在小区是高档小区并且入住率比较高， 此时出 租人就可以将房屋装修成精装房，否则，就浪费了客源，没有把租金赚足。一般 来讲， 高档小区的房价都是较高的， 要尽快收回投资， 就必须将房屋装修后出租， 提高租金收入。 但是，出租人要明确的是装修并不总能提高出租回报率，这 跟房屋所在小区房屋租赁的供求关系有关。比如对于大面积房屋集中的小区，由 于供大于求，即使精装修，也租不出个好价钱，还不如进行简装修，进可攻退可 守。 23.在房屋租赁过程中，住宅用房和经营性房屋的租赁有何不同? 我国对住宅用房和生产经营性房屋的租赁分别采取不同的管理制度。我国 《城市房地产管理法》规定，住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人 民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定 租金和其他租赁条款。 具体来说， 住宅用房和经营性房屋的租赁有以下不同： (1)租金标准不同 住宅的租赁必须执行国家和房屋所在城市人民政府规 定的租赁政策的租金标准。各地都规定了住房租金的统一标准或最高限价，租赁 双方必须执行。经营性房屋的租赁可以由双方协商议定租赁价格。 (2)修缮责任不同 住宅用房的自然损坏，由出租人承担维修责任。由于承 租人对生产、经营性用房的装饰维修常常有特殊要求，故其维修责任应在房屋租 赁合同中约定， 比如规定由承租人进行维修或者规定由承租人对房屋的某种维修 项目或房屋的特定部位进行维修。 (3)违约责任不同 公有住房的承租人无正当理由闲置住房达 6 个月以上 的，出租人有权终止合同，收回房屋。公有经营性房屋的租赁无此规定，只要承 租人按时交纳租金，是否闲置不用，属于承租人的权利，出租人无权终止合同。 24.在房屋租赁过程中，我国法律法规对租赁房屋的流程是如何规定的？根据 我国《城市房地产管理法》的有关规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书 面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方 的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。可见，房屋租赁双方当事人 应当办理下列手续： (1)出租人与承租人应当签订书面租赁合同。 (2)租赁双方应当在租赁合同签订后 30 日内，到房屋所在地的区（县）级房 地产管理部门申请登记备案。属涉外租赁的，到市级房地产管理部门登记备案， 出租人并到房屋所在区、县的地税局缴纳房产税、营业税及一定的所得税。租赁 双方当事人申请登记备案时，应当提交下列文件： （1）书面租赁合同； （2）房屋所有权证书。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明， 出租已设定抵押的房屋的，须提交抵押权人同意出租的证明； （3）当事人的合法证件； （4）经办人的证明文件。房屋代管人出租产权人委托代管的房屋，须提交房 屋产权人明确授权其有出租房屋权限的委托书和代管人的合法证件； （5）法律法规规定的其他文件。25.出租房屋如遇拆迁应当如何安置？ 在出租房屋存续期间，如果遇到拆迁安置问题，建设单位安置的新房，产权 仍归原房主，原房屋已存在的租赁关系依然有效，可按原租赁合同继续执行，出 租人不得以拆迁为借口，终止租赁合同收回房屋。 但因所补偿安置的房屋与 被拆迁房屋原状有所不同，租赁双方也可根据实际情况，对租金作相应的调整。 已租赁的非居住房屋被拆迁时，建设单位可根据使用人的实际情况和要求，安置 新房或作价补偿。如果采取安置新房的形式，原租赁关系可继续保持；如果安置 后的房屋，不适合承租人的原用途，房屋租赁双方可以解除合同，承租人的用房 由建设单位另行安置。如果采取作价补偿的形式，房屋租赁关系自然解除，承租 人的用房由建设单位安置。 26.房屋租赁当事人违反房屋租赁法律法规，应当如何追究法律责任？房屋租 赁当事人违反房屋租赁法律法规的规定时，应当追究法律责任。通常情况下，房 屋租赁当事人违反规定，应当承担如下的法律责任： (1)违反《城市房屋租赁管理办法》有下列行为之一的，由直辖市、市、县人 民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚： ①伪造、 《房屋租赁证》 涂改 的，注销其证书，并可处以罚款。 ②不按期申报、领取《房屋租赁证》的， 责令限期补办手续， 并可处以罚款。 ③未征得出租人同意和未办理登记备案， 擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。 (2)违反《城市房屋租赁管理办法》，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依 法追究刑事责任。案例现场 1.房屋承租人在共居人购买房屋后未表示异议，是 否可以认定为该房屋由承租人委托购买? 案情简介 2005 年 3 月 18 日， 原告张洪兵与北京市蓝光科技有限公司签订了房 屋租赁合同，原告承租该公司位于北京市海淀区增光路 92 号的一套商品房，该 合同中写明承租人为原告张洪兵，租赁期限截止于 2008 年 10 月 1 日，每月租金 3200 元。2005 年 6 月 12 日，原告张洪兵的远房亲戚李克菲因无固定住处便与原 告一起居住，暂住在原告张洪兵租赁的房屋内，并每月给予原告张洪兵一定的经 济补偿。2006 年 4 月 24 日，该套房屋的所有权人北京市蓝光科技有限公司准备 出售该套房屋。在原告张洪兵表明无意购买此房的情况下，被告李克菲在征得原 告张洪兵的同意之下，出资购买了该套房屋。被告李克菲与北京市蓝光科技有限 公司签订的房屋买卖合同中载明的房屋所有权人为李克菲， 原告张洪兵对此亦未 提出任何异议。随后，被告李克菲与北京市蓝光科技有限公司共同前往北京市房 管部门办理了房屋过户手续，房产证书上载明的产权所有人亦为被告李克菲。在 被告李克菲取得该房屋的产权证书后，该套房屋所在地的房价开始大幅度地上 涨，被告李克菲购买的房屋已经超出当初的购买价 10 万余元。据此，原告张洪 兵后悔拒绝购买此套房屋，遂与被告李克菲商量再将该房屋以原价卖给自己，但 其要求遭到被告李克菲的拒绝，双方遂为此发生纠纷。原告张洪兵认为，被告李 克菲由于当初没有固定住处，遂与自己居住在自己承租的房屋内，而且被告每月 向其支付一定的租金。其后，房屋的产权人出售该房屋，因自己对此房屋享有优 先购买权， 但鉴于本人没有剩余的资金， 遂同意让被告李克菲暂时先行购买下来， 以后等待自己有足够的资金后，再从被告李克菲那里买回，被告李克菲当初也表 示同意。故在本人的建议下，被告李克菲买下了此套房屋，并随后与原房屋产权 人办理了房屋过户手续，领取了房屋产权证书。现鉴于本人有足够的资金购买此房屋，被告李克菲应根据当初的约定，将此房屋出售给自己。更何况，当初被告 购买此房屋之时，本人是享有房屋优先购买权的，被告李克菲先行购买房屋的行 为亦系本人的委托购买行为，现本人要求回购此房的要求亦是正当的，被告李克 菲应该根据以前的约定，将此房屋出售给自己。原告张洪兵的要求再次遭到被告 李克菲的拒绝，双方在经多次协商未果的情况下，原告张洪兵遂向北京市海淀区 人民法院提起诉讼，要求被告李克菲将其购买的房屋出售给自己，并要求被告承 担本案产生的一切费用。被告李克菲认为，本人与北京市蓝光科技有限公司签订 房屋买卖合同之后，遂共同前往北京房屋管理部门办理了房屋产权过户手续，并 领取了房屋产权证书，该证书上载明的产权人系本人，也就说明本人是该房屋的 所有权人，现自己对此房屋享有完全的处置权。现原告张洪兵要求本人将此房屋 出售给原告，其要求显然是不合理的，亦是违反法律规定的。故原告向法院提起 的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据，其请求是不能成立的，请求法院判决驳回 原告的诉讼请求，并判令原告承担本案的诉讼费用。法院判决北京市海淀区人民 法院经审理认为， 本案被告李克菲与北京市蓝光科技有限公司签订房屋买卖合同 系双方真实的意思表示， 且双方在签订房屋买卖合同后共同到北京市房屋管理部 门办理了房屋产权过户手续，领取了房屋产权证书。可见，被告李克菲与北京市 蓝光科技有限公司之间的买卖行为应当受到法律的保护和支持。 故本案系争的房 屋所有权人应为被告李克菲，且被告对系争的房屋享有完全的处置权。虽本案系 争的房屋先前由原告承租使用，并将承租房屋让被告有偿使用，但原告的上述出 借行为并不能构成要求被告出售系争房屋的抗辩理由， 故原告的诉讼请求缺乏法 律事实和法律依据，其请求本院不予支持，予以驳回。依据《中华人民共和国民 事诉讼法》第 128 条的规定，判决如下：驳回原告张洪兵的诉讼请求。 争议焦点房屋承租人在共居人购买承租房屋后未表示异议， 是否可以认定为房 屋由承租人委托共居人购买？ 律师点评 在本案中， 双方当事人争议的焦点问题是房屋承租人在共居人购买承租房屋 时未表示异议， 是否可以认定为该承租房屋是由承租人委托共居人购买？对此问 题，曾有两种不同的处理意见：一种处理意见认为，原告张洪兵作为房屋的承租 人，依法享有对该承租房屋的优先购买权。但是，原房屋所有权人在出售该套房 屋时，原告张洪兵无意购买，此即表示原告张洪兵已经放弃对该房屋的优先购买 权。因此，被告李克菲与原房屋所有权人签订的房屋买卖合同合法有效。尽管原 告张洪兵对被告李克菲的购买行为未表示异议， 但这并不等于被告李克菲接受了 原告张洪兵的委托，双方之间亦没有委托事实的存在，不能认定原告张洪兵委托 被告李克菲购买承租房屋的事实存在。 故原告张洪兵提起的诉讼请求缺乏法律事 实和法律依据，应当予以驳回。另一种处理意见认为，原告张洪兵是该房屋的承 租人，享有该房屋的优先购买权。虽然原告曾经表示不愿购买该房屋，但在被告 李克菲购买房屋时未表示异议， 即可推定为原告张洪兵接受了被告李克菲的购买 行为。 因此， 应当认定为原告张洪兵作为承租人委托被告李克菲购买承租的房屋， 故被告李克菲应当将承租的房屋转让给原告。上述两种处理意见，我们认为第一 种处理意见是符合法律规定的。《城市私有房屋管理条例》第 11 条规定：“房 屋所有人出卖租出房屋，须提前 3 个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优 先购买权。 ”在本案中， 原告张洪兵作为该房屋的承租人， 根据上述法律的规定， 其享有房屋的优先购买权。但是，在原房屋所有权人出售承租房屋时，原告张洪兵已经明确表示不购买，此即意味着其已经放弃了该房屋的优先购买权。在司法 实践中，权利主体为实现某种利益而依法为某种行为或不为某种行为的可能性， 表明了权利既可以行使，也可以放弃，这是权利和义务之间的重要区别。因此， 在本案中，原告张洪兵享有优先购买权，意味着原告张洪兵既可以行使优先购买 权，也可以放弃优先购买权。但是，如果原告张洪兵放弃优先购买权，则相应带 来两个法律结果：一是原告张洪兵拒绝优先购买房屋；二是原告张洪兵不能反对 其他人购买房屋。可见，在本案中，被告李克菲在与原房屋产权人协商一致后， 取得了房屋的产权证书，既不违背原告张洪兵的意志，也不损害原告张洪兵的合 法权益，因此被告李克菲和原房屋产权人签订的房屋买卖合同成立，应当受到法 律的保护和支持。 在本案中， 原告张洪兵曾提出在原房屋产权人出售承租房屋时， 当初因自己没有足够的资金购买承租房屋，遂建议由被告李克菲购买，故被告李 克菲购买承租房屋的行为系自己委托其购买的行为， 原告张洪兵的上述抗辩理由 是否成立？在本案中， 被告李克菲与原房屋产权人之间的房屋买卖合同是不能认 定为是由原告张洪兵委托被告李克菲签订的， 本案被告李克菲购买承租房屋的行 为属于其独立的意思表示所为。我国《合同法》第 396 条规定：“委托合同是委 托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”根据上述的规定可知， 委托他方处理事务的一方为委托人，接受委托的一方为受托人。而且委托合同必 须是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理事务。 因为受托人处理事务的后 果应当直接归委托人承受， 因此受托人处理委托事务是以委托人的名义和费用进 行的。可是，在本案中，被告李克菲购买原房屋产权人的房屋完全是以自己的名 义进行的，本案系争的房屋亦是由被告李克菲自己单独出资购买，并且房屋买卖 合同中也写明了房屋所有权人为被告李克菲。因此，本案不存在所谓被告李克菲 是以原告张洪兵的名义和费用为原告张洪兵处理委托事务的事实。另外，委托合 同是建立在委托人和受托人相互信任基础之上的，受托人应亲自处理委托事务， 即使转委托亦须征得委托人的同意。在本案中，原告张洪兵和被告李克菲之间曾 经存在信任，但这种信任是原告张洪兵和被告李克菲共同居住的信任，而不是原 告张洪兵委托被告李克菲为其购买房屋的信任。因此，当事人双方之间不存在所 谓的相互信任的基础。从以上分析可以看出，原告张洪兵和被告李克菲之间根本 不存在所谓的委托关系， 被告李克菲购买原房屋产权人的房屋完全是出于自己的 意思自治，与原告张洪兵之间不存在任何法律利害关系，故原告张洪兵向法院提 起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据， 其提起的诉讼请求是不能得到法律支持 的，受案法院判决驳回原告的诉讼请求亦是符合法律规定的。 2.在房屋租赁期间，夫妻离婚后原租赁公房的使用权应当归谁所有? 案情简介张大城夫妇系北京市工商局朝阳分局的工作人员，2001 年 12 月 18 日， 张大诚夫妇与北京市工商局朝阳分局签订了一份房屋租赁合同， 该合同约定： 北京市工商局朝阳分局将位于文化路 39 号的 3 间平房出租给张大城夫妇居住， 每月租金 2000 元。2003 年 3 月 27 日，张大城夫妇的女儿张慧敏（本案被告） 大学毕业被分到北京市工商局朝阳分局工作。同年 9 月 18 日，被告张慧敏与黎 小田（本案原告）结婚，因住房紧张，张大城夫妇遂搬出租赁的房屋，由原告黎 小田夫妇居住。2004 年 7 月 12 日，原告黎小田夫妇与北京市工商局朝阳分局重 新签订了房屋租赁合同，承租人为被告张慧敏。但过户费和以后的租金均由原告 黎小田夫妇共同负担。2005 年 8 月 12 日，被告张慧敏因与原告黎小田感情破裂 而离婚，法院将孩子判给被告黎小田抚养。离婚后，原租住的公房由张慧敏继续居住，原告黎小田和孩子搬离该租住房屋。半年之后，黎小田由于没有固定的工 作，和孩子在外居无定所，因此，原告黎小田遂要求张慧敏让出原租住房屋，由 自己和孩子居住，但被告张慧敏拒绝搬出。据此，双方为此发生纠纷，原告黎小 田于 2006 年 7 月 23 日依法向北京市朝阳区人民法院提起诉讼， 要求被告张慧敏 搬出现住房。原告黎小田认为，2004 年 7 月 12 日，本人与被告张慧敏租住北京 市工商局朝阳分局的公房，虽然在签订租房合同时承租人为被告，但租金一直是 由本人支付，直至本人离开时为止。后因本人与被告婚姻破裂而离婚，法院判决 孩子归本人抚养，现因自己和孩子没有固定处所，不利于孩子的身心健康成长， 故要求被告搬出承租的公房，由自己和孩子一起居住的请求亦是正当、合理的。 更何况，本人对该承租的公房仍享有居住使用权，该房屋使用权不应当归被告张 慧敏一人所有，而是属于双方共同享有。故本人向法院提起的诉讼请求，符合法 律法规的规定，被告张慧敏理应退出承租的房屋，交由本人和孩子居住使用。被 告张慧敏认为，婚前该承租的公房的确是由本人与原告黎小田共同居住，但后由 于双方感情破裂，被法院判决离婚，并判孩子归原告抚养。随后，原告与孩子搬 出承租的公房，由自己一人居住并支付租金。现原告黎小田要求本人搬出，由其 与孩子一起居住的诉讼请求，是缺乏法律事实和法律依据的。离婚后，原告搬出 承租的公房， 应视为原告当时放弃继续承租公房的权利， 而且时间间隔半年之久。 更何况，在承租该公房时签订的租赁合同是以本人名义签订的，而且本人现在也 没有其他的固定住所， 故原告的诉讼请求于法无据， 不应受到法律的支持和保护， 请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 法院判决北京市朝阳区人民法院经审理认为，2004 年 7 月 12 日，原告黎小田 与被告张慧敏为了共同生活而承租北京市工商局朝阳分局的公房， 并与上述单位 签订房屋租赁合同，虽然在签订房屋租赁合同时承租人为被告张慧敏，但承租房 屋的过户费和租金是由双方共同承担的， 而且承租房屋时双方系在婚姻关系存续 期间， 故可认定双方对该房屋享有共同的承租权。 但后来由于双方感情破裂离婚， 双方对承租的公房未提出处理的要求，随后原告搬出承租的公房，但并不能认定 原告放弃对该公房的承租权。根据最高人民法院发布的《关于审理离婚案件中公 房使用、承租若干问题的解答》规定，婚后一方或双方申请取得公房承租权的， 在离婚时，双方均有承租权。故在本案中，原告黎小田对原承租房屋仍享有承租 权。另根据上述司法解释的规定，对于夫妻双方均可承租的公房，应当照顾抚养 子女的一方或生活有困难的一方。本案中，原告带着孩子没有固定的住处，而且 没有固定的工作，属于生活有困难的一方，故在处理本案时应当予以照顾原告。 根据《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第 2 条、第 3 条之 规定，判决如下： 一、被告张慧敏应自本判决生效之日起 10 天内将房屋的左卧室予以腾空，并 交付给原告黎小田居住使用，客厅部分为双方共同使用； 二、在共同承租房屋期间产生的租金，由双方共同分担。 争议焦点在房屋租赁期间，夫妻离婚后原租赁公房的使用权应当归谁所有? 律师点评在本案中， 双方当事人争议的焦点是如何确定离婚后原租赁公房使用 权的归属。对此，曾有两种不同的处理意见：第一种处理意见认为，原告张慧敏 和被告黎小田在婚姻存续期间，该承租的公房一直由被告张慧敏租用，尽管过户 费和租金是由张慧敏和黎小田共同负担的， 但房屋租赁合同明确写明“承租人为 张慧敏”，故被告张慧敏作为租赁合同一方的承租人，具备了租赁关系的一方主 体资格。因此，离婚后的张慧敏有权继续租住该房屋；更何况，双方离婚后，原告对承租的公房如何处置亦没有提出要求，并在离婚后搬出此承租的房屋，故可 视为原告放弃对该房屋的居住使用权。第二种处理意见认为，被告张慧敏只是以 其名义签订了房屋租赁合同， 而该房屋是在婚姻关系存续期间为双方共同生活居 住的需要而被租用，这决定了承租后的房屋使用权不应当归张慧敏独有，而是属 于夫妻双方共同享有，故原告黎小田作为夫妻一方，同样享有对该房屋的居住使 用权。而且，原告黎小田带着孩子，没有房屋居住，是有困难的一方，该租赁房 屋的使用权应当归原告黎小田居住使用。 离婚后原租赁公房的使用权归属问题一 直是离婚案件中的难点。1996 年 5 月最高人民法院发布了《关于审理离婚案件 中公房使用、承租若干问题的解答》(以下简称《解答》)，《解答》规定，夫妻 共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚时，双方均可承租： (一)婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续 5 年以上的； (二)婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的； (三)一方婚前借款投资取得的公房承租权的； (四)婚后一方或双方申请取得公房承租权的； (五)婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋租赁权的； (六)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的； (七)一方将其承租的本单位房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单 位另给调换房屋的； (八)婚前双方均承租公房，婚后合并调换房屋的； (九)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。 根据上述的规定，在本案中，被告张慧敏和原告黎小田是在婚姻关系存续 期间，为双方的共同生活居住需要而租赁了该房屋，并且由双方共同承担过户费 和租金，尽管房屋租赁合同上载明的承租人是被告张慧敏，但该房屋使用权不应 当归被告张慧敏一人所有，而是属于双方共同享有。原告黎小田作为夫妻双方的 一方，应该平等地享有房屋居住使用权，而且作为同住人与承租人一样享有同等 的居住使用权。而且，原告黎小田在离婚时未就房屋使用问题提出要求，并不等 于黎小田放弃了对原共同居住使用的租赁公房的居住权。因此，对该套房屋，张 慧敏与黎小田均可承租居住使用。 对于夫妻双方均可承租的公房，根据上述 《解答》的规定，可以按下列原则进行处理： (1)照顾抚养子女的一方； (2)男女双方在同等条件下，照顾女方； (3)照顾残疾或生活困难的一方； (4)照顾无过错的一方。据此，在本案中，原告黎小田对原租赁公房在婚姻关 系存续期间和离婚之后都是享有居住使用权的， 黎小田在离婚后一直未找到合适 的住房，而且还要照顾孩子，符合上述“解答”规定的“照顾抚养子女的一方” 和“照顾残疾或生活困难的一方”的原则， 在处理该房屋的承租权时应当对原告 黎小田予以照顾。故本案法院最后作出的判决是符合上述司法解释的有关规定 的，亦是正确、合理的。 3.出租人在房屋租赁期限内将租赁房屋出卖，承租人是否仍享有房屋承租权? 案情简介陈某的父亲继承早年祖父的遗产， 在北京市海淀区兴荣路拥有二进四 合院住房一套。张某于 2003 年 3 月 24 日搬回城内居住，在市某机械厂工作。刚 回城，妻子与小孩没有住房安置，张某于是托人四处租房，后经人介绍认识了陈 某的父亲，双方经协商，陈某的父亲答应将自有四合院住房中临街的二间租给张某居住，考虑到张某家庭的实际经济困难，双方约定月租金为 1500 元。 随后，张某一家便搬入居住。张某与陈某的父亲相处一直十分融洽，因而， 张某每月按时交纳租金，陈某的父亲按时收租，双方并没有签订书面房屋租赁合 同。2004 年 12 月 28 日，陈某父亲的一个朋友看到四合院临街的两间房屋可以 改造用来做生意，于是找到陈某的父亲，愿出价以 180000 元购买，陈某的父亲 十分为难，就找张某商量，张某单位连年亏损，住房紧张，一时仍无法安置张某 一家。这种情况下，张某只得向陈某的父亲提出，两间临街房仍由他租住，但考 虑到陈家的实际经济损失和物价上涨因素，愿意将租金提高到每月 2100 元。陈 某的父亲答应了张某的要求， 于是， 双方订立了书面房屋租赁协议。 该协议约定： 房屋租赁的有效期为 5 年，在此期间，陈某的父亲不得将此房出售或出租给第三 人，张某也须按月缴纳 2100 元的房租费，5 年租赁期满后，双方视具体情况决 定是否继续保持租赁关系。2005 年 12 月底，陈某的父亲去世，其遗产由其唯一 的继承人即其子陈某继承。陈某与张某约定，房屋租赁协议不变，租期届满后再 根据具体情况处理。2006 年 3 月 10 日，陈某的一个朋友看到陈家四合院临街房 屋的位置很好，就想利用它开一间餐馆，于是找到陈某进行协商，表示愿以 200000 元的价格购买张某租住的两间临街房屋。陈某知道自己与张某有约在先， 但又不甘心每月只收 2100 元的低廉房租，就与张某商量，要张某另外找房租住。 张某经多方联系，没有租到合适的房子，就想筹钱将房子买下，免得再有什么麻 烦。张某向陈某说明了自己想买下房子的意思，并于两个星期之后将自己的积蓄 200000 元交给陈某。陈某觉得既然双方出的价钱一样，卖给谁都可以，而且自 己与张某又是多年交情，于是双方签订了房屋买卖合同。该合同规定：张某取得 该四合院临街两间房屋的所有权，购房款 200000 元人民币由张某一次性付给陈 某，合同从订立时起生效。张某和陈某订立房屋买卖合同后，陈某的朋友得到了 消息，找到陈某，又表示愿出 210000 元购买两间临街房屋，还表示如果陈某将 房子卖给他，开餐馆后，每月给陈某餐馆利润的 5％。陈某不禁后悔将房子卖给 张某，于是与张某商量，希望张某能在 200000 元的基础上再加价。张某认为， 双方已签订了购房合同，自己又已付了房款，房子已经归自己了，卖还是不卖、 卖给谁、卖多少钱都是自己的事，陈某无权干涉，拒不同意再加价。陈某一气之 下，将两间临街房又以 210000 元的价格卖给了朋友，双方签订了合同，并到房 管部门办理了登记手续。陈某将张某的购房款 200000 元退给张某，并说明房子 已卖给了朋友，要张某尽快搬出，张某坚决不收回自己的购房款，也不让房。 几天后，陈某的朋友带人来对房屋进行装修，准备开业，见张某拒不让房， 就强行将张某的家具、衣物等扔到院子里，并造成了一些损坏，张某以陈某侵占 他的房屋为由，向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求法院判决该房屋归自己 所有。 法院判决北京市海淀区人民法院经审理认为，张某与陈某签订房屋买卖合同 后，张某将房价款交付给陈某，但是由于未按法律规定到房管部门办理房屋过户 手续，故房屋产权未依法转移，此时房屋的产权仍归陈某所有。之后，陈某与其 朋友签订房屋买卖合同，并到房管部门办理了产权登记过户手续，根据法律的规 定，陈某与其朋友签订的房屋买卖合同是有效的，而且房屋产权也依法转归陈某 的朋友所有。张某和陈某的租赁关系仍然有效，租赁合同对张某和陈某的朋友继 续有效，故陈某的朋友应赔偿张某的损失。根据《中华人民共和国民法通则》第 72 条，《城市私有房屋管理条例》第 6 条、第 9 条，最高人民法院《关于贯彻 执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第 119 条第 2 款之规定，判决如下： 一、原告张某和被告陈某的房屋买卖行为因为未办理登记手续，房屋产权并未 发生转移，被告陈某与其朋友的房屋买卖合同有效，并且办理了房屋转让登记手 续，房屋所有权应当依法转归陈某的朋友所有。 二、原告张某和被告陈某的租赁关系仍然有效，租赁合同对原告张某和被告陈 某的朋友继续有效。 争议焦点 1.在本案中，张某和陈某的房屋买卖行为未办理登记过户手续，房屋的所有权 是否发生转移？ 2.在本案中，张某和陈某的租赁关系是否仍然具有法律效力？ 3.在本案中，张某对陈某出卖的房屋是否享有优先购买权？ 律师点评一、张某与陈某的房屋买卖行为因未办理登记过户手续而无效，房屋 的所有权仍归陈某所有；陈某与其朋友的房屋买卖合同有效，房屋所有权依法转 归陈某的朋友所有。 所谓“买卖和其他物权行为不破除租赁”，即租赁权对抗第三人的效力。 “买卖和其他物权行为不破除租赁”这一原则的适用，应受到严格的限制，须具 备以下条件： (1)原房屋租赁合同仍有效。承租人的租赁契约必须合法有效且因期限未满 而仍然有效。这样，出租人将租赁房屋交付给承租人之后，将其所有权让与第三 人时，在承租人与受让人之间不需要另行订立租赁合同，在所有权受让时当然发 生租赁关系。于是，原租赁合同中有关租赁的期限、租金、修缮的义务等，均由 受让人承担。 (2)必须是房屋出租人将租赁房屋的所有权让与第三人。也就是说，出租人 是租赁房屋的所有人，而将其所有的租赁房屋让与第三人时，才适用这一原则。 (3)租赁房屋所有权的让与必须是在租赁房屋交付承租人之后。通常说来， 租赁只对双方当事人发生效力，而且未经公示的话，不应有对抗第三人的效力。 但如果承租人已占有租赁房屋时， 对于第三人来说则不难查知租赁关系的存在并 明晰租赁房屋的权利状态，从而不致遭受不测的损害。综上所述，对于“买卖不 破除租赁”的适用，必须是出租人让与第三人所有权时，租赁房屋已交付给承租 人。否则，虽然租赁合同订立在先，但在尚未交付租赁房屋给承租人之前，如果 出租人将租赁房屋让与第三人，那么租赁关系不能对受让人继续存在。如果承租 人中止占有租赁房屋，即使租赁关系尚未终止，这时出租人将其所有权让与第三 人，那么第三人也无从知道租赁关系的存在，无法查明权利状态，因此，此时的 租赁关系对善意第三人也不能继续存在，承租人不得主张适用“买卖不破除租 赁”的原则。我国民法通则第 72 条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律 规定。 按照合同或者其他合法方式取得财产的， 财产所有权从财产交付时起转移， 法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《城市私有房屋管理条例》第 9 条第 1 款规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方 须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”第 2 款规 定：“任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。”第 6 条规定：“房屋所 有权转移或房屋现状变更时， 须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现 状变更登记手续。”因此，在本案中，张某与陈某订立房屋买卖合同后，张某将房价款交付给了陈某，但是由于未按上述规定到房管部门办理房屋买卖手续，房 屋产权未依法转移，此时房屋的产权仍归陈某所有。事后被告陈某与其朋友签订 了房屋买卖合同，并到房管部门办理了登记手续。根据有关法律的规定，未经登 记的不动产，不得对抗第三人。故被告陈某和他朋友签订的房屋买卖合同是有效 的，房屋产权应当依法转归被告陈某的朋友所有。 二、在本案中，张某和陈某的租赁关系仍然有效，租赁合同对张某和陈某的朋 友继续有效，陈某的朋友应赔偿张某的损失。 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见 (试行)》第 119 条第 2 款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承 发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”本案中，张某 与陈某的父亲订立房屋租赁协议，租期 5 年。之后陈某的父亲去世，由陈某继承 其父对于房屋的所有权。根据上述规定，这个房屋租赁合同对新的房屋主人陈某 仍具有法律效力，陈某应继承其父亲对房屋的全部权利和义务，张某也享有承租 人的各项权利。况且张某与陈某已口头约定此房屋租赁协议继续有效，这应当视 为是房屋的新所有人陈某的一种明确意思表示， 即对张某继续承租权利的一种明 示肯定。在租赁合同继续有效的前提下，陈某将房屋所有权依法转移至陈某的朋 友。根据上述规定，对于房屋新的所有人陈某的朋友而言，仍要受房屋租赁合同 的制约，其对房屋的处分权能受到一定的限制，必须等待房屋租赁期满后，才有 权决定房屋下一步的用途。因此，张某一家继续居住在该两间临街房内，具有法 律依据。对陈某的朋友即房屋的新所有权人强行清房行为所造成的损失，理应由 陈某的朋友负赔偿的法律责任。 三、在本案中，张某对陈某出卖的房屋不享有优先购买权。 《城市私有房屋管理条例》第 11 条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须 提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”但如果承租人 在一定期间内(3 个月)不表态，或无理要求降低价格，则视为放弃先买权。《最 高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》 第 118 条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同 等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人 民法院宣告该房屋买卖无效。”在本案中，当陈某的朋友提出以 200000 元购买 房屋时，张某也同意拿出 200000 元购房，此时，应当认为张某享有优先购买此 房屋的权利。但后来被告陈某的朋友提出以 210000 元购买房屋的时候，如果承 租人张某在一定期间内，不愿意增加房屋的价款，那么，优先购买权的前提―― 同等条件即不复存在，优先购买权也就不复存在了。 ......
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