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购房预售款 只能存入监管账户
作者：张峰 练晓旋
商品房买卖合同对购房者具保障作用。 资料图片　　南方日报讯　　（记者/张峰 通讯员/练晓旋）今年市场频发的问题楼盘事件中，业主权益受损很多源于预售资金被开发商挪用，这一情况有望得到遏制。25日，市房管局发出关于启用2014版《商品房买卖合同示范文本》及调整相关业务工作的通知（下称“通知”），明确明年元旦将正式启用，同时指出2015年起开发企业不得另设账户，预售款只能存入监管账户。　　网签合同30日内开发商必须申请资金查验　　《通知》规定，日起，所有网签《商品房买卖合同》的，开发企业应根据与预购人约定的购房付款方式及期限等做好缴款计划；预购人应按照合同约定的付款方式及期限将预售款直接存入监管账户。为了避免开发商私自开设账户收取预售款，《通知》强调，开发企业不得另设账户收存商品房预售款。除按认购书约定收取的定金外，网签合同前开发企业一律不得收取预售房款。　　对于已收取的购房定金，在双方正式签约后，开发企业应及时将其转为首付款存入监管账户。申请按揭贷款的，按揭贷款银行须在按揭贷款合同或抵押合同条款中明确，将按揭款流入监管账户。一旦开发商没有履行好相关规定，《通知》给出了严厉的处罚措施。监管部门鼓励预购人对开发企业另账收存预售款行为进行监督和举报，举报线索一经查实，将视情形根据《广东省商品房预售管理条例》对开发企业进行处罚。　　查验、登记和抵押三业务将分隔办理　　在商品房买卖预售资金的查验和预售合同的登记备案方式及查验时间方面，《通知》也作出了必要调整和规范。市房管局负责人介绍，目前惠州商品房预售资金的查验、预售合同的登记备案以及预售房抵押登记等业务是结合在一起办理的。这可能导致在办理抵押登记贷款期间，因贷款办理不畅等原因延误了商品房的备案。　　该负责人指出，一旦开发商资金等出现问题，所建楼盘资产被银行查封，就会连累购房权益受损。对此，《通知》要求将预售资金查验、预售合同登记备案、预售房抵押登记等业务分开办理。此外，《通知》规定，自预购人将预售款直接存入监管账户后，开发企业必须及时前往房管部门查验。如开发商自网签合同后30日内未申请资金查验的，数字房产系统将自动锁定，暂停相关业务办理。　　而在首期款查验后，有到期分期款缴款时间节点的或增加首期款的，需再次申请查验。届时房管局将结合查验核实的预售款数额与网签合同预售总额进行预售款的审批使用。　　购房者权益在新版买卖合同得到保障　　在市房管局网站网络问政平台针对楼盘质量的投诉中，房屋出现质量瑕疵、面积缩水或设计有变更被收楼，贷款批复晚一点遭遇通牒等类似事件令市民抱怨不止。新《通知》的落实将使这一情况得到改观。　　《通知》介绍，日以后取得《商品房预售许可证》进行预售或取得《商品房现售备案证明书》后进行现售的房地产开发项目，将使用2014版《商品房买卖合同示范文本》订立合同。之前已预售或已现售的房地产开发项目继续使用原合同文本订立合同。对此，市房产管理局信息法规科负责人解释，新版合同将新增商品房交付条件、扩大购房者拒收房条件，强化开发商质量责任，为保障购房者权益“加码”。　　此外，新版《商品房买卖合同》分为“预售”和“现售”两个版本。除进一步明确和规范买卖双方责任，并规定商品房交付时至少要满足已取得建设工程竣工验收备案证明材料和房屋测绘报告的条件外，也明确指出办理商品房交付之前购房人有权对商品房进行查验，并规定购房者可拒绝收楼的多种情况。
（责任编辑：HN666）
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帮帮答疑：到底是银行放款再备案还是先备案等放款
帮帮答疑：先备案还是先放款这个世纪难题是时候解决一下了总有那么一群人在大过年的想着法的给人添堵，尤其是那些当初求爷爷告奶奶哄着签合同，签完之后又不给备案的小碧池们！哎呀，房管局系统故障，备不了哎呀，备案每天限号，要排队，现在备不了哎呀，必须银行下贷款才能备案哎呀……以后谁再拿这些理由不给备案，请直接掏出这个文章不留情面的糊他脸上！嚯，好家伙，硬生生的从十月份拖到了一月份，这尼玛拖了一年呀！你要说这其中有什么猫腻，估计你那个经纪人是懒癌晚期，没治了！关于房管局控量的这个说法跟前几天传的首付涨到35%一样不靠谱。如果限量了开发商还卖，那明显是有问题啊！如果说限量了你还买，那明显是脑壳有问题啊！备不了案十有八九是开发商自己作的，要不然为啥别人家的房子就能备案呢？房管局：这锅我不背！帮帮明确的告诉你，你被限的死死的了。来来来先温习一下限购两次限购政策：10月1日限购政策：成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内一人只能买一套房。购买二套房贷款首付款比例不低于40%。对于拥有2套房以上且购房贷款未结清的居民家庭，暂停发放房贷。11月17日限购政策：只有在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区户籍居民或在在该区域连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。这两次限购通通以备案时间为准，不管你签没签合同，只要没备案，现在又不符合购买条件，那么你就被限购了，按照新规执行。给你个拥抱，欢迎回到无房一族的大家庭！为了搞清楚车位备案跟商品房备案是不是一样的，帮帮各种咨询被各种踢皮球，先打了市长公开热线，告诉我到不动产中心咨询一下，打到不动产中心告诉我是跟商品房一样的，但是其他资料没有给到他们......被踢了5脚之后好在还是打探到了：1、车位备案跟商品房备案的基本流程是一样的（在下一题有具体流程）2、在不动产证出台那阵确实网站进行过维护，但是在12月份就恢复正常了，没给你办的全是兽兽的问题。3、没有所谓的每天限名额备案的说法，限名额的那个是不动产登记。4、备案系统有点卡，要一直催兽兽备案，另外每天10点服务器会重启，那个时间段网速可能会好点。兄弟，什么是“房租预售合同”啊，房租是钱，难道签一个钱买钱的合同？你先交几百块钱，然后过些日子又把几百块钱还你吗？哈哈哈~不要再给帮帮搞这种打错字的事情了，哪天笑死了找你赔钱哦！备案的情况是这么样的：1、当你签订商品房预售合同时，如果没有约定其他特别的内容，那么签订了合同之后开发商必须在30天内去备案！2、签订合同时若有约定，比如开发商说要等贷款下来才行，那么等贷款下来开发商才得去给你备案，假若贷款下来了，开发商还迟迟不去备案，帮帮建议你立马去房管局投诉！这可是个严重问题！至于贷款时间多久下来，一般都是一两个月，如果哪个能三到七天能拿到贷款，那你觉得这会是普通人吗？幸好你没有去问尖尖哦，不然要被拖出去狠狠的打！那场面，帮帮都不敢想......三下五除二给你说了吧：公积金贷款看结没结清贷款（名下有两套房就不能再用），商贷也看结没结清贷款。当你们领证了之后就是以家庭为单位计算，在成都买房用成都公积金的话（查房范围在成都），由于你男朋友在眉山有房，你在龙泉有一套房，那么就是说你们这个家庭在成都只有一套房，而且还没用过成都市公积金贷款，那么用的话就算首套！！用商贷的话由于你龙泉的房子商贷已经结清了，所以再买也是属于首套房。贷款额度就是你公积金余额的20倍，根据实际情况你们可以决定多久再贷，如果一人缴存，最高只能贷款40万；两人缴存最高可贷款70万。对于首套房二套房认定的详细解读，帮帮悄悄告诉你：去微信搜索“成都房帮帮”，主页留言“239”就可以了解清楚了！ 免费咨询
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2017201711月
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(龙泉驿12000元/平方米)
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(金牛区9900元/平方米)
(温江7500元/平方米)
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(新都9800元/平方米)
(成华区11000元/平方米)
(青白江7000元/平方米)
(双流11000元/平方米)
(武侯区8000元/平方米)
(都江堰6400元/平方米)
(金牛区430万元/套)
(成华区13000元/平方米)
(天府新区15500元/平方米)
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贷款买房贷款下来后开发商说要去房管局备案，请问一下备案一定要购房者本人去才行吗，委托开发商不可以吗
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
住房公积金是指国际机关、国有企业、城镇集体企业、外商企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体为在职职工缴存的长期住房储金。 []
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买房贷款要多久能批下来？
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我来帮他解答
一般审批贷款时间资料齐约3-7工作天内完成,银行同意贷款后,办理过户手续和抵押手续等到放款时间需要一个多月的时间,总时间在两个月左右的时间完成放贷.但如果通过担保公司担保放款的话,就会大大提前了,具体需要看各银行的合作担保公司担保的条件和业务操作了!买好的房子要装修，想先找位靠谱的室内设计师该去哪找呢，推荐设计本担保交易，注册的优秀设计师资源80万&&&
1：如果是购买新楼需要办按揭，楼盘已经办理了预售证的，只要向银行提出申请，银行将会立即向人民银行查询你的诚信记录，如无问题，3天内会回复个人的贷款申请，并要求你按规定提交相关的证照复印件、收入证明、首付单据等资料，且同时签订相关的贷款合同等银行文件及单据。
2：银行收齐资料后就搞内部呈批，接着去房管交易中心办理抵押登记手续，需时约10-15个工作天，待交易中心发放他项权证后银行会于3个工作日内放贷，则于放贷次月起通过指定帐户归还本息就即可，不用再搞其他手续。
3：如果是购买二手房需要办按揭的，在向银行提出申请后，个人诚信无问题的，银行确定受理的，则要通过第三方评估机构对房地产进行综合评估，银行再依据评估价值审批贷款的比例，如果贷款额+首付不足房管交易中心登记的合同金额，则差额部分必须于办理过户手续前付清，并将相关单据交银行备查。
4：买卖双方到交易中心办理过户手续时同时办理抵押登记手续，银行领取他项权证后交将发放贷款至买方的指定帐户并立即将相关款项转至卖方之前提供的指定银行帐户中。
之后依时还贷就即可。
5：委托办理，房屋买卖原则上是不允许的，请于事前咨询当地的房管交易中心及相关银行。委托手续只不过你本人与被委托人当面出具委托证明，到公证处或律师行办理见证即可。
6：如果已婚，上面提及的所有手续均需要本人和本人的爱人一起办理并提供结婚证。
据我了解银行的审批约需要5个工作日，从申请到放款大约需要15个工作日，中间还有很多流程要买卖双方配合，具体流程和时限如下：
1、看房，买卖双方达成协议、支付购房定金:1天
2、提交贷款申请、签署贷款合同：1个工作日
3、物业评估，第三方担保：1-2个工作日
4、银行审批：5个工作日
5、房屋过户，支付首付款：1个工作日
6、交税、领取新房产证：4个工作日
希望能帮助到你
现在申请银行贷款，银行是将贷款直接放到出售方账户的，具体时间是从买卖双方交易过户后至交易中心出具他项权利证明后1-7日内放款。（注：他项权利证明和新产证同时办出。）所以大概时间是25天左右，个别银行月头不放款。
奋斗_9500&回答：一、签了购房合同贷款办不下来一般有以下两种处理办法：
一次性付清剩余的房款。
换名字和贷款资料，重签购房合同。
二、如果以上两种都不能解决就只能选择退房了。
1，如果是买方主动违反和约相关内容的，买方就要按照合同内容的相关赔付比例支付开发商违约金，如无详细约定比例，是可以参考我国合同法里指定的比例。
2，如果卖方违约的话，就要依照所签订的购房协议的相关约定追究开发商的责任和相应的赔偿。
3，如果购房合同已经在房管局做备案了，需要开发商跟购房者去房管局申请撤销购房合同备案手续。希望有所帮助。
清水一掬&回答：10天，农业银行，` 你要快你就到这个银行` 。如果结婚了就夫妻双方的证件`， 身份证,结婚证,户口本,房产证都复印`还有两张收入证明`， 还有原件也要拿过去`。 你是买的商品房的话那开发商会帮你办理好`，商品房就是要拿购房合同`， 反正你证件全了办下来很快的`。`
prettygirl&回答：一、签了购房合同贷款办不下来一般有以下两种处理办法：
一次性付清剩余的房款。
换名字和贷款资料，重签购房合同。
二、如果以上两种都不能解决就只能选择退房了。
1，如果是买方主动违反和约相关内容的，买方就要按照合同内容的相关赔付比例支付开发商违约金，如无详细约定比例，是可以参考我国合同法里指定的比例。
2，如果卖方违约的话，就要依照所签订的购房协议的相关约定追究开发商的责任和相应的赔偿。
3，如果购房合同已经在房管局做备案了，需要开发商跟购房者去房管局申请撤销购房合同备案手续。希望有所帮助。
-丶-&回答：开放商是不会轻易给你退的，即便是贷款没有办下来，他们也会协助你把后面的给您办好。放心，就算是无业，也是可以办的。把资料备齐，例如身份证、未婚、首套房证明之类的，至于收入证明，找父母担保，然后拿储蓄卡去银行叫柜员帮你打印流水单，数额少也没事，接下来负责帮你办贷款的专员会给你几张收入证明，只要填姓名之类的就好，我当初是大一时候买的，办收入证明最不费时。
7bd7ff&回答：遇到这种情况，应该分情况来处理：如果贷款已经通过了银行的审批，此时买卖双方只能双方耐心等待放款;如果贷款没有通过审批，买家和卖家可以协商如何支付尾款的问题，如果买家确实无法支付尾款，那只有按合同的相关规定解除合同了。
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超详细银行按揭贷款流程！买房前一定要看！
随着人们理财意识的逐渐增强，大家买房时无论是否积蓄足够，都选择按揭买房，先付首付，剩下的向银行贷款，每月按时还款。对于很多置业者来说，按揭买房常听，但具体操作却并不十分清楚，聊宅小编提供超详细的银行按揭贷款流程，买房前一定要看！1、选择合适的房产算算房子的总价，手中可以付首付的积蓄，再算出需要向银行贷款的金额，各银行根据个人的收入流水所给的可贷款额度大差不差，这就需要购房者选择合适的房源了，各房源可能首付比例不同，如郑州目前商业首付50%，住宅首套30%。2、提交按揭贷款申请一般项目的售楼处都有合作银行在场，购房者可以省去找银行这一步骤。所以确定好房源之后，咨询相关银行，向银行了解关于按揭贷款的相关规定，并准备好银行要求的文件资料，填写《按揭贷款申请书》，提交银行，等待审查。3、等待银行审查结果正确的顺序应该是先通过银行的《按揭贷款申请书》审查，再和开发商签订购房合同。因为购房者在提交好申请书之后，银行会对购房者的征信状况、还款能力等方面进行审查，如果审查没有合格，银行拒绝发放贷款，购房者就得另找出路了，很有可能绝大部分的人会找不到资金源，最终不得不放弃买房。4、签订购房合同如果第三步的银行审查通过之后，银行会向购房申请者发放同意贷款通知单或者按揭贷款承诺书，另一方面房源也确定好，购房者就可以放心地缴纳首付款，与开发商签订商品房买卖合同了。5、签订房屋按揭合同签订好购房合同，整个流程算是走了一半，接下来购房者就需要持购房合同、缴纳首付款凭证、相关的法律文件与开发商、银行签订《房屋按揭抵押贷款合同》，合同中会对贷款的数额、贷款年限、还款方式以及相关权利义务做出明确的规定。6、房管局备案持《房屋按揭抵押贷款合同》、购房合同到房管局相关部门抵押登记备案。一般房管局备案需要一定的时间，具体询问当地房管局，只有备案成功才代表之前签订的合同有效，才能进行下一步的抵押登记、还款。7、 开立专门还款账户开始还款房管局备案成功，银行就会按照合同给购房者指定一个金融机构，并且授权开立专门还款账户。这个授权机构每个月会固定从购房者银行账户扣除月供。
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