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销售不动产如何适用差价征税
小编导读：
销售不动产如何适用差价征税
来源：萍乡地税
作者：陈萍生
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　　2006年，A市甲房地产公司花费巨资6亿元从乙国有房地产公司购入一在建工程项目。由于A市国土部门严格控制国有企业的土地使用权转让，因而在该在建工程项目转让中，对土地使用权转让要求通过土地储备中心以招拍挂的方式出让，后以4.5亿元转让给甲公司，政府土地储备中心出具4.5亿元的票据给甲公司；而对在建工程建筑物部分，乙房地产公司以1.5亿元销售给甲公司，甲公司取得销售不动产发票1.5亿元。　　2008年，甲公司对购置的在建项目开发后进行预售，但在对甲公司销售不动产营业税计税额确定上，税企双方产生了激烈的争论。双方主要争论的税收政策是《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件，该文第三条第二十款规定“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”　　根据上述规定，可以按差额征税的是指“单位和个人销售其购置的不动产，以全部收入减去购置不动产购置原价后的余额为营业额”和“单位和个人转让受让的土地使用权，以全部收入减去受让土地使用权的受让原价后的余额为营业额”两种情况，即营业税差额征税只限定于：销售其购置的不动产和转让其受让的土地使用权。而作为房地产开发企业，一般情况下是先受让土地使用权后，再开发销售不动产房屋，即其销售的不动产不属于“购置的不动产”，因而不能适用于财税[2003]16号差额征税的条款。　　那么，甲公司如何进行差额征税呢？是按销售额减6亿元的差额征税，还是按销售额减1.5亿元差额征税呢？　　税务机关认为，甲公司取得的不动产发票标明金额为1.5亿元，另外的4.5亿元取得的是土地交易中心的票据，属于土地使用权的受让款。因而，其开发后销售的不动产计算营业税时，应按购置不动产的购置原价1.5亿元作为减除额，以销售额减1.5亿元按差额计征营业税。　　甲企业认为，甲、乙企业之间的交易不可能是单纯的转让土地使用权交易，因为单纯的转让土地使用权交易是被《城市房地产管理法》所禁止的。因此，应该是转让在建工程的交易，即属于直接“销售不动产”和“购置不动产”，而不是分解为“转让土地使用权”和“销售不动产”两项行为。其次，根据《物权法》第一百四十七条之规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。显然，转让建筑物的，土地权一起转让。可见，转让建筑物必须导致土地使用权的转移，甲企业购置的不动产应包括土地权，应按6亿元作为减项按差额计征营业税。　　笔者认为，本案例中，甲公司将购置的项目开发后销售，应该按销售额减去6亿元后的差额作为营业税计税依据。主要理由和依据：一是乙公司当初销售给甲公司的在建工程项目，虽然形式上分为转让土地使用权和销售不动产，但是实际上是一项行为。土地交易中心将土地使用权从中分开转让，只是一种土地使用权管理或定价方式的需要，并不改变整个项目一并转让的法律事实和《物权法》等法律要求。事实上，土地使用权证也是会由乙公司直接转移到甲公司名下，而不会由乙公司转至土地储备交易中心，再由储备交易中心转至甲公司。二是《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第二条第（七）项规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。根据上述政策，乙公司转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，税务机关应按“销售不动产”征税，那么，从征税行为前后一致性和连贯性判断，则甲公司接受乙公司在建项目的行为，税收上就应该认定为“购置不动产”行为，其购置价值为6亿元。　　作者单位：萍乡市地方税务局&税收，是国民经济最为重要的调节器，随着经济的发展，税收法律愈发繁杂，税收调整愈发频繁，作为企业财务人员，掌握着企业的税收命脉，迫切需要综合的税务管理能力，加入，掌握税务实务、税务筹划、税务稽查、税务行政复议，拓宽税务处理软技能，成为优秀的财会人。
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关于企业销售不动产、转让土地使用权征税问题的通知
发布单位：
市财政地税局
发布时间：
公开方式：
公开时限：
内容概述：关于企业销售不动产、转让土地使用权
征税问题的通知
各分局，税源管理科、稽查局：
各分局，税源管理科、稽查局：
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）、《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算的通知》（国税发〔号）及其他有关规定，现就企业（不包括房地产开发企业，下同）销售不动产、转让土地使用权行为的税收征管问题通知如下：
一、关于企业销售不动产、转让土地使用权征收营业税问题
1.企业销售其购置的不动产，以全部收入减去不动产购置价格后的余额为营业额。企业转让土地使用权，以全部收入减去受让原价后的余额为营业额。企业销售自建房屋,其自建房屋用地的受让原价,不属于不动产购置原价,不能在计征营业税时扣除。
2.企业销售或转让抵债形式取得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去该不动产或土地使用权原抵债作价的余额为营业额。
3.不动产、土地使用权的购置或受让凭证，是指企业开具的销售不动产专用发票、转让无形资产专用发票和税务机关开具的统一发票及国土资源管理部门开具的土地出让金专用票据。其他票据凭证不能作为抵扣的依据。
二、关于企业销售不动产、转让土地使用权征收土地增值税问题
1.企业转让土地使用权，应按规定缴纳土地增值税。
2.企业销售不动产，原则上要进行土地增值税结算。扣除项目包括房屋及建筑物的实际建造成本或购置价、取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用、在转让环节缴纳的税金等。
企业不能提供实际建造成本资料的，可由中介机构评估其原造价；评估价准确合理的，税务部门予以采纳。购置价则以有效凭证为依据，没有有效凭证的可按自建厂房补缴税款后准予抵扣。
3.企业不能提供扣除项目，无法正确计算增值额的，实行核定征收，征收率暂定为3%。
三、关于企业销售不动产、转让土地使用权征收企业所得税问题
企业销售不动产、转让土地使用权，应按规定征收企业所得税。具体分以下情况处理：
&& 1.本年度内有生产经营的企业，企业所得税应按规定进行结算，结算所得并入企业经营利润一并计征企业所得税；如果企业当年的企业所得税实行核定征收，则对销售、转让不动产行为实行单独结算，以结算所得加上企业生产经营所得（换算后）按适用税率计征企业所得税。
2.企业近几年已停止生产经营，也不能提供相关核算凭证进行企业所得结算的，可就销售、转让不动产行为单独实行核定征收，应税所得率核定为15%。
3.企业在生产经营期间存在亏损，因被提起法律诉讼而拍卖不动产，拍卖所得不足清偿债务的，凭法院裁定书（判决书、调解书）及相关资料经审核可不征企业所得税。
4.经审查，确实不能进行企业所得税结算的其他情形，可就销售、转让不动产行为单独实行核定征收，应税所得率核定为15%。
四、关于企业销售不动产、转让土地使用权征收个人所得税问题
企业销售不动产、转让土地使用权征收个人所得税分以下情况处理：
&& 1.本年度内有生产经营的企业，个人所得税实行自行申报、代扣代缴的，销售或转让不动产的应税所得并入企业生产经营的应税所得，按规定计征个人所得税；个人所得税实行核定征收的企业，按销售或转让不动产全额收入核定征收，核定征收率适用企业生产经营收入的个人所得税征收率。
2.企业近几年已停止生产经营，也不能提供相关核算凭证进行应税所得清算的，可就销售、转让不动产行为单独实行核定征收，个人所得税核定征收率一般企业为1%；独资和合伙企业为6%。
3.企业在生产经营期间存在亏损，因被提起法律诉讼而拍卖不动产，拍卖所得不足清偿债务的，凭法院裁定书（判决书、调解书）及相关资料经审核可不征个人所得税。
4.经审查确实无法正确计算应税所得的其他情形, 可就销售、转让不动产行为单独实行核定征收，核定征收率一般企业为1%；独资和合伙企业为6%。
五、关于企业销售不动产、转让土地使用权计税价格认定及审核问题
1.企业申报的计税价格如果明显低于市场价的，主管税务机关可责成企业重新评估或照市场价直接核定计税价格。
2.在核定计税价格时，除特殊情况外，后转让的不动产计税价格不能低于以前已经成交的近区域同类不动产的计税价格。
3.各分局应加强对企业&合并、分立、投资、股权转让&过程中不动产权属转移行为的审核，必要时可采取实地核查、市场调查和约谈相关人员等多种方法，防止在单位和个人&合并、分立、投资、股权转让&过程中流失税款。
4.对企业转让不动产行为征、免税及其计税价格的确认，各分局局长应严格把关,认真审核。审核后，凡涉及减免税事项和认为计税依据存在不合理情况的，应报市局审核确认。
六、关于企业销售不动产、转让土地使用权的其他问题
1.要核对企业生产厂房是否已补缴税款、是否已取得建筑安装专用发票；
2.要对企业销售不动产的房地两税征收情况进行审查，如发现企业申报不实或少报的，应将当年及以前年度的未缴税款全部予以补征入库。
本通知自三月一日起执行，以前有关规定与本通知不一致或相抵触的以本通知为准。
二○○七年三月十日
瑞安市地方税务局办公室&&&&&&&& 日印发
打字：黄丽丽&&& 校对：陈海江
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增值税提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为多
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提问人：匿名网友
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增值税提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为多少？
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