&&&深度分析2017教改新政出台，学区房该怎么买？
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摘要进入新年，新一轮教改政策也陆续发布，作为北京三大教育强区的海淀区近期宣布，从2017年起正式取消小升初推优录取，继2016年东西城后，三大强区已完全取消这种录取方式。换个角度解读就是——学区房价值进一步提升了！
北京的学区房，您敢直面这个词吗？北京的学区房=天价！北京的学区房=一辈子！北京的学区房=梦想！北京的学区房=外星人才能买起的房子！今天，小编就来带您“2017教改新政出台，学区房该怎么买？”“地球上已经很少有人买得起的房子！”
过了这么长时间才推出第三篇，笔者已经为各位笈粉深深的感到了自责。不过这段时间笔者也没闲着，对930新政后楼市的走向进行了观察。结果发现，学区房真是一种独立存在的事物，楼市越是波动，资金通过学区房的避险走向就越明显，尤其是核心区学区房，价格也愈加坚挺。
另外，进入新年，新一轮教改政策也陆续发布，作为北京三大教育强区的海淀区近期宣布，从2017年起正式取消小升初推优录取。这样继2016年东西城后，三大强区已完全取消这种录取方式。换个角度解读就是——学区房价值进一步提升了！！！
在购买学区房和选择学区房中，面临的问题很多，特别是如何确保学区房入学名额未被使用，买学区房如何砍价，如何用小额定金实现担保效果，原房屋户口迟迟不迁怎么办，因房价上涨卖方拖延履行合同甚至恶意使用上学名额怎么办？——现在开始解答。
如何确保学区房入学名额未被使用？
购买学区房就是为了上学，所以上学名额不能被占用。针对购买学区房时如何查询名额使用情况，进而免受“六年一名额”（对此政策不明的请看：）限制，是一个比较麻烦的问题。大家是不是觉得教育局、房管局和派出所都有这方面职能？
事实是，房管局没有这个职能。派出所能在现业主到场配合下进行户口查询，一是看该地址目前是否有户口，二是如果有户口，确定是否有适龄儿童以及适龄儿童的迁入迁出信息，进而判断名额使用情况。但通过户籍查询判断名额使用只是推论，并不保险，因户籍管理与学籍使用分属不同系统，如果房屋发生过多次买卖，那么通过现户口查询判断上学名额是否被占用仍然是不够准确的。且有的房屋即使有适龄儿童户口，但事实并未使用上学名额。
其实，对于房屋上学名额的使用情况，区教委是知道的，在每次幼升小入学报名时，会进行内部统一查询，但是，该查询不！对！外！怎么办？
两个途径，一是想办法通过学校或教委进行内部查询，这个估计只能取决于自身能力了，你懂得。二是通过法律武器保障自己权益。先直接询问房主，房屋是否使用过入学名额以及使用时间等事项。但是这终究是不保险的。
正确做法是让卖方写下承诺书，以及在购房合同补充条款中明确，从买方子女入学信息采集时间点（注意不是入学当年的9月1日开学时间）向前推六年的时间内，没有使用过上学名额，确保因房屋不符合“六年一名额”限制导致自己子女不能入学时，卖方承担根本违约的违约责任。
还有一种情况，对于业主房内户口有适龄儿童，但是却承诺其未使用过目标学校的上学名额，买方如何确认？除了合同约定外，一个判断的小诀窍就是要求其提供子女的学籍卡！举个栗子，有的任性家长，住着育民小学的学区房，却通过其他途径让孩子上了实验二小，那这套房子仍然拥有育民小学的入学名额。
买学区房如何砍价？
看到这有的人已经笑了，这是个伪命题吧，业主不加价就不错了，你还指望砍价？
首先，购房时间。要选对购房时间点，赶在大涨前买到就算是捡便宜。根据以往经验，每年幼升小采集信息在五月初，这意味着对于没有落户年限的学校来说，家长一定会抓紧时间在四月底前完成学区房的过户和落户，以免影响当年孩子入学。加上楼市在每年春节后的三月是传统热点时段，因此，每年二到四月也是学区房量价齐升的时间段。金九银十的传统楼市热点时段也是房价快速上升期。2016年北京单月二手房成交突破3万套的两个月分别就是3月和9月。为了避免长期站岗（房圈称买房买在高岗上），建议仍因资金不到位而久未出手的家长抓紧时间筹资，提前出手避开这两个时间段。
第二，智商碾压。根据经验，卖方对学区信息一般没有买方掌握的多，他虽然知道此房是学区房，但未必知道更多更深。具体到谈判时，可以告知业主即将出台“多校划片”政策（对此政策不明的请看上期推送），如不尽快卖掉将直接影响本房房价，教改力度空前学区概念弱化等事项，混淆业主视听，让其觉得是遇到真的学区房行家，减弱对自己房子价格坚挺的心理预期。
第三，诚意感动。砍价是否成功本身不是以成交价低于报价来判断，而是这两个重要作用，一是卖方不会任性涨价。如果买方不砍价立马答应了报价，卖方的心理肯定觉得报低了，这样涨价风险就提升了。二是让卖方感受到你的诚意，提升竞买成功率。如果资金充足能够提高首付比例，又能跟卖方把近期房屋交易周期延长等不利市场因素阐释清楚，买方可能真的会有松动。在长达数月的交易周期里，只要卖方不涨价，其实你就实现了资产保值增值的目的。
当然，这还取决于目标房源所在区域的具体情况，对于出房量极少，炙手可热的学区房，就不要再指望智商碾压政策了，必须争分夺秒毫不犹豫。
如何用小额定金实现担保效果？
我们知道学区房跳涨幅度较大，常驱使卖家宁愿承担定金罚则也要违约高卖，论坛里就有很多买家的血泪故事。
为防止卖方违约，学区房交易中多采用大额定金，有的达到几十万。为确保资金安全，甚至有的房产大咖称应当从定金阶段就使用资金监管，只留下数万元现金现场交付，有的中介机构也推出了这样的监管服务。对此我就呵呵了，这真是学院派指导意见，我想说的是，非通过金融机构的资金监管都谈不上真正的监管，而真走银行，强势的卖家是不会接受跑到银行仍把定金冻结在账户里的。
其实，不必交高额定金，又能防止卖家撕毁和同的办法，就是一定要在交定金的同时签订正式买卖合同。二手房买卖中的定金其实是签订正式合同前的一个定金合同，叫“缔约定金”，有的买家先交定金，日后再签订买卖合同，期间如果有高报价的买家就会被抢单。如果在交定金的同时即签订买卖合同，原本的缔约定金直接转化为购房首付款，卖方再想违约，承担的可不再是双倍返还定金那么简单，而是直接承担不履行合同的违约责任了。
原房屋户口迟迟不迁怎么办？
所购房屋内有户口分多种情况，一种是留有原业主及其家人的户口，一种是留有与原业主无关人员的户口，比如更前一手业主的户口，或者因历史原因保留下来的他人户口。
可以明确的是，购房后，不管何种原因，只要原业主没有迁出户口，即使双方有合同约定，法院也无法判决其迁出，因为中国的户籍管理问题非常复杂在此不多讲。买方能获取的只是让卖方赔偿不能迁出户口的违约金，且不管拖延了多久没有迁出，该违约金的金额也不是完全按照合同约定进行累加，而可能是法院根据实际情况酌定，最多能达到六位数。
不过还可以放心的是，一般情况下这并不影响买方把自己和孩子户口迁入所购房屋，也不影响孩子上学。也就是说，真正影响所购房屋能否上学的因素不是该房屋内是否有遗留的他人户口，而是该房屋是否使用过入学名额。当然，房屋的使用价值也不会因此而减弱，所影响的主要是心理因素，在业主下次出售时，可能会影响交易价格。
另外，购房付款时要保留一定金额的户口迁出保证金，并在附加条款明确约定迁出户口的期限，以及明确在该期限内将房内户口迁出，而不仅仅是卖方本人的户口。
在这里想额外说一下近期出现的新情况供各位笈粉参考。北京市的户籍政策很复杂，目前，东城区的个别派出所已经要求买房落户需上家户口迁出，之前政策相对宽松的西城区已有跟进该做法的迹象。结合核心区疏解人口压力的大趋势，买房人要警惕这一政策的全面推广，严格核查所购房屋的户口情况。对卖方承诺随时迁出的，应要求其提供其他房产证明，对承诺换房迁户的卖家，买方要留够时间，计算好自己落户周期，以免影响孩子正常入学。
因房价上涨卖方拖延履行合同甚至恶意使用上学名额怎么办？
2016年北京二手房交易量达到历史最高值27.2万套，但与之伴随的是，各个环节都远超机构受理能力，房屋交易周期大幅度延长。因此，已签约尚未过户的学区房卖家蠢蠢欲动，一旦要求加价未果便拖延履行合同，甚至威胁使用房屋上学指标，以逼迫无助的买方妥协加价。遇到这种情况怎么办？
首先建议大家有限度的退让，因为客观事实是市场已进入存量房时代，基本都是连环单，各方都需要资金，随着时间推移卖方的收益也在缩水，里面全是利益和套路，如果稍作退让可以换来顺利成交倒也不是坏事。但如果卖方要求过于离谱，在此奉劝诸位，妥协是有限度的，必须拿起法律武器予以捍卫。
2012年新修订的民事诉讼法增加了一个“行为保全”制度，因所购房屋为学区房，为避免卖方恶意使用房屋学籍，致使购买学区房的目的不能实现，买方可以向法院申请行为保全，对涉案房屋的学籍予以“冻结”，禁止卖方使用涉案房屋及该房屋相关户口的学位。同时，应要求法院及时向目标小学送达该行为保全的民事裁定书和协助执行通知书，确保学校方面依法执行。对此，在学区房云集的海淀区，法院已在去年6月作出了北京市首例禁止使用学区房学籍的裁定。
怎么样，法律是不是很腻害？卖方如果愿意以违约为代价挑战法律的尊严，我们也要让他尝尝背离诚信的痛苦，败诉方不但要履行合同，还要承担履约方的诉讼费律师费等开支。
至此，关于为什么要买学区房、如何选学区房和如何买学区房的三篇推送告一段落。目前，北京核心区的老破小（老旧、破烂、面积小）学区房单价和总价都到了难以接受的高度，居住条件也惨不忍睹。加上930新政后，首付比例进一步提升，贷款成本进一步增加，有的老房还无法贷款，核心区学区房更加让人望尘莫及了怎么办？
想知道如何以低总价买到真正核心区学区房？请果断关注“北京”并置顶，不要错过有关学区房的推送！或者点击左下角“阅读原文”查看往期小编分享的学区房及划片信息哦~
注：有关图片和文字数据信息均来自网络，文章为作者个人观点，仅供参考。
来源:宝仔爸比　|　　|　
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48小时点击排行榜&&&买学区房？偷偷告诉你这几个问题
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摘要幼升小的爸爸妈妈们在为买学区房发愁吗？知道选择怎样的学区房吗？看这里……买房的时候就不用发愁啦！
如何识别山寨学区房?
要以每年教育局公布的最新学区划分为准(公布时间为每年的五月份)，看这个楼盘能否划入学校的招生范围，不是按距离学校的远近计算的。
学区房与非学区房最大区别在于：买了学区房，孩子就可以上重点小学;买了非学区房，孩子只能上一般的学校。所以一定不要被“离学校近”这种话骗了。
“学区”变“非学区”怎么办?
只能在购房合同中事先约定好由卖房人给予一定的补偿。
学区房与学位房的区别?
在调查中发现有69%的网友认为学区房即学“位”房，即距离学校位置较近的房源。但一字之差谬以千里。
学区房是指由政府在每学年根据片区入学生源情况而划分出来的，有些房可能上一年有学位，但在下一年则会因为政府的规划而失去学位。
入学名额是对应的学校按照学区划分的办法分配的，每年的政策和划分都会有相应的变化，所以是否在学校招生范围内，购房者应该仔细考察，如果不在范围内，即便住户愿意缴纳高额的赞助费，也不一定有入读指标。
学位房大多是开发商将知名学校引进到项目或与知名学校签订协议，送给符合条件的购房者子女就学的楼盘。但这类房源不一定是学区房。一般开发商送的入学学位是有要求的，比如房源面积、房价总额、购买时间等，购房者需要注意的是不是所有购买赠送学位项目的房源都会得到赠送的学位。
购房者一定要咨询清楚，并在买房协议中体现赠送学位一项。
什么时候买学区房最合适?
如果孩子已经面临升学，现在急匆匆换房显然不不合适。
学区房不宜购买过早，最好应先确认该房源连续两年以上都被划入该学校的招生学区内，一般来说各区规定不同，提前1到3年考虑比较好。
几种特殊情况
问题：孩子户口挂靠在祖父母的户口下可以就近读书吗?父母还没住房，小孩哪里读书?父母离异了，小孩去哪里读书?
1、适龄儿童若以祖父母(外祖父母)住房为施教区产权住房依据(俗称“三代同堂”)，必须同时符合下列三个条件：
一是父母(监护人)在城区没有住房，二是学生出生时户口即登记在祖父母(外祖父母)处且从未变更，三是祖父母(外祖父母)居住地为学生出生至今的唯一居住地。
2、适龄儿童及其父母在户籍所在地确无产权住房，由区教体局根据区域内学校学额情况统筹安排到指定学校入学。
3、父母离异的适龄儿童，依据法院判决书或离婚证及离婚协议，对照上述条款确定施教区。
名校学区房有多必要?
名校的优势在于：师资力量好、教育环境优越等，为孩子的教育提供了硬条件。
然而再好的名校，学生太多也会分散老师对学生的关注。名校不是保险箱，选择一所适合的学校更重要。
买了学区房也有风险吗?
即使你看好的学校就在你家楼下，也会面临：学校合并、搬家、学区房重新划区等等风险。
很多家长认为，买学区房现在买的是天价，过几年孩子读完书再卖掉时，说不定还能卖个更高的天价。
但远超过普通民众承受力的天价学区房到底还有多大的上涨空间?
学区房太贵怎么办?
家里经济条件好些的孩子就近进好学校，条件不好的孩子一定要量力而行，充分考量自身的家庭条件。
名校的就读费用相比其他普通学校要高出很多，几年下来也是一笔不小的数字，提前了解名校的收费细则很重要。
买学区房还要注意啥?
1、先确认楼盘所配套的学校
登陆楼盘所在区教育局网站，查询学区配套信息;
2、需确认学位有没有被占用
具体可以通过两种途径得知：一是询问业主;二是到学校查询。名校的学位一直很紧张，有的学校规定学位5年内只能用一次;
3、原业主户口是否迁走
查询户口有没占用，需要业主带上身份证、房产证去公安局户籍窗口查询;
4、在小孩入学前1-2年购房
如果9月份开学，3-6月份才着手买房，就已经太晚了;
5、多向学校咨询具体学位规定
如果家中有两个小孩或以上的小孩需要挂靠户口，就读学区房，需要提前了解学校的相关规定;
6、考虑学位使用完毕后问题
仅从学位角度考虑，可以购买小户型单位，总价更低一些，以后出租也更方便;如果出于自住+学位两方面考虑，则建议选择社区好、楼龄短、配套好的次新房，日后换房升值空间较大。（来源：搜房网）
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重点小学的学区房有了新的规定，小孩和父母的户口落居住房屋至少要3年以上，有的要求一出生就要落户，要求是非常严格的父母要多关注最新的政策问题。购买学区房还需要留意孩子的资质。三岁看大，七岁看老的古话还是非常有道理的。孩子的性格很多是天生的，适不适合学习不是家长说了算。如果孩子是块学习的"金子"，那么只要给予正确的引导，在哪都会发光发亮的，就不需要争取所谓的学区房了。
当然了，如果孩子非常热爱学习，能够通过重点小学上了重点中学，随后通过高考考上了重点大学，将来也不一定能找到一份满意的工作，发展也未必很好。有时候，这个社会还要看实力，看运气，更看关系。现在这个时代是一个拼爹的时代，到处充满了关系户和富二代。因此，有时候我们还要考虑到社会现实问题，如果家长的资金有限的话，要么选择让孩子自己打拼，要么倾其所有为孩子打造一个好的未来。有的时候，我们应该明白，如果不是特别有天赋的话，是拼不过富二代的。父母付出的金钱和精力越大，心里的期望值也就越高，尽管嘴上不说。有时候购买学区房是一场长达几十年的赌注，孩子的童年只有一次，家长只要让孩子充分享受童年的乐趣，给予孩子正确的引导，并且培养孩子良好的行为习惯，孩子未来的人生道路完全可以依靠他们自己。说了那么多，父母面对孩子们的教育问题可以保持放松的心态，学区房尽力就好。
学区房未来发展变化
目前，我们国家的学区房还是非常抢手的，因为我们国家的教育资源分布并不平衡，因此，每一位家长都要做好充分的准备。如果希望自己的孩子们能获得重点学校的入学机会，就要提前根据政策做好准备。 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域和平南开河西河东红桥河北西青津南滨海武清东丽北辰静海蓟县宝坻宁河价格5000以下5000-1万1万-1.5万1.5万-2万2万-2.5万2.5万-3万3万-4万我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市二手房： 热门城市新房： 热门城市房价：}