建筑物折旧年限
建筑物折旧年限
范文一： 各种结构房屋的经济耐用年限的参考值和残值率的参考值各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为：1 钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年；2 钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；3 砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；4 砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；5 砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；6 砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；7 砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；
8 简易结构：10年。建筑物的残值率因不同建筑结构而不同，其参考值一般为：1 钢筋混凝土结构：0；
2 砖混结构一等：2％；
3 砖混结构二等：2％；
4 砖木结构一等：6％；
5 砖木结构二等：4％；
6 砖木结构三等：3％；
7 简易结构：0。
范文二：房屋及建筑物的折旧年限税法是如何规定的？问：房屋及建筑物的折旧年限是多少？税法有没有明确规定？规定的年限是最低年限还是最高年限？ 答：会计规定：新准则规定企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并根据科学发展、环境及其他因素，选择合理的固定资产折旧方法，按照管理权限，经股东大会或董事会、或经理（厂长）会议或类似机构批准作为计提折旧的依据。不再明确固定资产的最低折旧年限和预计净残值率。只要求定期复核固定资产的使用寿命，当固定资产使用寿命的预期数与原先的估计数有重大差异时，调整固定资产的折旧年限。自日起施行的《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定：第五十九条 固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。 企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。 企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。 第六十条 除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：（一）房屋、建筑物，为20年； （二）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年； （三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年； （四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年； （五）电子设备，为3年。 由此可见，税法对房屋、建筑物规定了最低折旧年限为20年。
电脑计提折旧年限来源： 郑州市国家税务局
发文日期：问：税务规定电脑计提折旧应按几年计提？答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 （国务院令第512号）第六十条规定：除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：（一）房屋、建筑物，为20年；（二）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；（四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；（五）电子设备，为3年。所以，贵公司可以根据上述文件规定，结合企业的实际情况判断该资产的折旧年限。
范文三：固定资产分类折旧年限表： 工业企业固定资产分类折旧年限一、通用设备部分 折旧年限１．机械设备
１０━１４年２．动力设备 １１━１８年３．传导设备 １５━２８年４．动输设备
８━１４年５．自动化控制及仪器仪表自动化、半自动化控制设备
８━１２年电子计算机
４━１０年通用测试仪器设备
７━１２年６. 工业窑炉
７━１３年７．工具及其他生产用具
９━１４年８．非生产用设备及器具设备工具 １８━２２年电视机、复印机、文字处理机
５━８年二、专用设备部分 折旧年限９．冶金工业专用设备
９━１５年１０．电力工业专用设备发电及供热设备 １２━２０年输电线路
３０━３５年配电线路 １４━１６年变电配电设备 １８━２２年核能发电设备 ２０━２５年１１．机械工业专用设备
８━１２年１２．石油工业专用设备
８━１４年１３．化工、医药工业专用设备
７━１４年１４．电子仪表电讯工业专用设备
５━１０年１５．建材工业专用设备
６━１２年１６．纺织、轻工专用设备
８━１４年１７．矿山、煤炭及森工专用设备
７━１５年１８．造船工业专用设备 １５━２２年１９．核工业专用设备 ２０━２５年２０．公用事业企业专用设备自来水
１５━２５年燃气 １６━２５年三、房屋、建筑物部分
折旧年限２１．房屋生产用房 ３０━４０年受腐蚀生产用房
２０━２５年受强腐蚀生产用房 １０━１５年非生产用房 ３５━４５年简易房
８━１０年２２．建筑物水电站大坝 ４５━５５年其他建筑物 １５━２５年 商业流通企业固定资产分类折旧年限一、通用设备分类 折旧年限１．机械设备 １０━１４年２．动力设备 １１━１８年３．传导设备 １５━２８年４．动输设备
８━１４年５．自动化、半自动化控制设备
８━１２年电子计算机
４━１０年空调器、空气压缩机、电气设备 １０━１５年通用测试仪器设备
７━１２年传真机、电传机、移动无线电话
５━１０年电视机、复印机、文字处理机
５━８年音响、录（摄）像机 １０━１５年二、专用设备分类 折旧年限１．营业柜台、货架
３━６年２．加工设备
１０━１５年３．油池、油罐
４━１４年４．制冷设备 １０━１５年５．粮油原料整理筛选设备
６━１０年６．小火车
６━１２年７．烘干设备
６━１０年８．酱油、醋、酱、腌菜腐蚀性严重的设备和废旧物资加工设备
４━８年９．库（厂）内铁路专用线 １０━１４年１０．地磅
７━１２年１１．吊动机械设备
８━１４年１２．消防安全设备
４━８年１３．其他经营用设备及器具 １５━２０年三、房屋、建筑物分类 折旧年限１．经营用房、仓库钢结构
３５━４５年钢筋混凝土结构 ３０━３５年钢筋混凝土砖结构 ２５━３０年砖木结构 ２０━３０年危险物品专用仓库 ２０━２５年２．简易房
８━１０年围墙
４━８年烘干塔
１２━１７年地坪、晒场、晒台、货场
５━１０年３．其他建筑物
１０━２０年
范文四： 房屋与建筑物的经济使用年限和折旧日期：10-12-31一、各类建筑物经济耐用年限：1、钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;2、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;3、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;5、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;8、简易结构：10年。二、残值率：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构一等：2%;3、砖混结构二等：2%;4、砖木结构一等：6%;5、砖木结构二等：4%;6、砖木结构三等：3%;7、简易结构：0。建筑物的折旧年限是建筑物价值转移的年限，它与耐用年限既有联系又有区别。折旧年限是由使用过程中的社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称为经济寿命;耐用年限是由结构、质量等决定的自然寿命。目前，一般是将建筑物的自然耐用年限作为折旧年限，不考虑物价上涨、人为损耗等因素。关于固定资产残值率，内、外企有不同规定：内企，国税发[2003]70号文“固定资产残值比例统一确定为5%”;外企，国税发[号文“其残值暂统一确定为10%，经批准可少留或不留”。除此外其实还有一种特殊情况是，国税函[号文第五条，“上市公司内地子公司固定资产计提折旧前的预留残值，可统一按固定资产原值的3%执行”。1401号虽是针对联通公司的，但可以理解该规定是适用于所有上市公司内地子公司的。127号和1401号同样都是从日开始执行的，而且1401号文颁布又在127号文之后(前者是十二月份，后者在十月份)，因此，我们可以认为，海外上市公司内地子公司虽然属于外资企业，但这些公司固定资产残值率可以不按照国税发[号文的规定“残值暂统一确定为10%”，而单独按3%执行。也就是说，目前关于固定资产残值率，存在着至少三种情况：内企5%、外企中的海外上市公司内地子公司3%、其他外企10%，经批准可少留或不留。上述情况适用于相关文件发布之后新购置的固定资产。现行企业所得税法，对房屋建筑物的折旧年限规定了是20年，可以高于或等于20年但不得低于20年。对于净残值率没有明确的规定。由企业的财务人员根据职业的盼判断来定。
范文五：附表：固定资产折旧年限表 一、工业企业类 - 1 - 二、商品流通企业类 - 2 -三、农业企业类 - 3 -四、运输企业类五、水利工程管理类 - 4 -六、施工、房地产开发企业类 - 5 - - 6 -七、旅游、饮食服务企业类 - 7 -八、金融保险企业类九、农牧渔良种场类 - 8 -十、林场与苗圃类十一、电影、新闻出版企业类 - 9 - - 10 -十二、电影放映企业单位：元注：1．短片以二场折合一场计算。2．70ｍ／ｍ立体声放映设备，每场提取折旧标准暂作试行。3．座椅按每千座提取标准提取，超过千座按座递增。十三、地质勘查类 - 11 -十四、高速公路类 - 12 -十五、民办高等学校类 - 13 -
范文六：房屋与建筑物的经济使用年限和折旧一、各类建筑物经济耐用年限：1、钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;2、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;3、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;5、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;8、简易结构：10年。二、残值率：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构一等：2%;3、砖混结构二等：2%;4、砖木结构一等：6%;5、砖木结构二等：4%;6、砖木结构三等：3%;7、简易结构：0。建筑物的折旧年限是建筑物价值转移的年限，它与耐用年限既有联系又有区别。折旧年限是由使用过程中的社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称为经济寿命;耐用年限是由结构、质量等决定的自然寿命。目前，一般是将建筑物的自然耐用年限作为折旧年限，不考虑物价上涨、人为损耗等因素。关于固定资产残值率，内、外企有不同规定：内企，国税发[2003]70号文“固定资产残值比例统一确定为5%”;外企，国税发[号文“其残值暂统一确定为10%，经批准可少留或不留”。除此外其实还有一种特殊情况是，国税函[号文第五条，“上市公司内地子公司固定资产计提折旧前的预留残值，可统一按固定资产原值的3%执行”。1401号虽是针对联通公司的，但可以理解该规定是适用于所有上市公司内地子公司的。127号和1401号同样都是从日开始执行的，而且1401号文颁布又在127号文之后(前者是十二月份，后者在十月份)，因此，我们可以认为，海外上市公司内地子公司虽然属于外资企业，但这些公司固定资产残值率可以不按照国税发[号文的规定“残值暂统一确定为10%”，而单独按3%执行。也就是说，目前关于固定资产残值率，存在着至少三种情况：内企5%、外企中的海外上市公司内地子公司3%、其他外企10%，经批准可少留或不留。上述情况适用于相关文件发布之后新购置的固定资产。现行企业所得税法，对房屋建筑物的折旧年限规定了是20年，可以高于或等于20年但不得低于20年。对于净残值率没有明确的规定。由企业的财务人员根据职业的盼判断来定。
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） 预计产能力生或　 实定使用 命寿可据实 并调整；
二建筑物是设使计用年 限其及对　物产量 ； （２
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３ ）法律或类者规似　对 定资产 使用的限制。 ” 第十九条 “ 企 至业应 少于每当年年终　度况 。 因此，
务税 主部管规门定业建企物折 旧年筑一限为 概 ０２　 了 ， 对定 固资的使产用寿命
预 、计 残净和值折旧方 法 进 复行 年值得商榷。　　
。核使用 命寿计预数与原 估先数计 有差异 ， 应的调当整 固　定产使资寿用命
。 ”　 ——固定资产是一 非现种质性的定威固。本为固定 作资之　产一的房屋筑物 ，建其折 旧 限年应在我 国特 有土地的国有 制 前　《企 所业得 法税施实例条》
第斗　 九条五
企“业应当自　
土合地使用权年限 、
屋设房计 准年限标综 考虑合 ， 能 则　 》述表原化则及与 中华人 民《和国城镇国共 土地 使用有权 出固　定资产投使入用月 份次月起计 算的折旧；
停使用止 固定　 的效有解 决《 企 业所得法税施 实例条》 规 定单简 、 《化企 业 会计准　 资产，
应 自当止停使月用份次月的停起止算计折 旧 。”　
第六十 “条除国
务财院 政、 税务 主管
部另门规 定外有 ，固　
和转让让暂条行例
脱节 》矛之盾。为此 ，
定　 资产 计算中 屋房
建筑、折物旧的
低年 最限为
２ 年Ｏ 。” 税务机 　入投用的使房 屋建 筑物 ， 投入以用使次月起的剩余 地使用土 　在关际操实作中此据 以 ２０年 为折 旧作年 。 限—　 —权年作为折 限旧年限
；二 是地土 使权 续期用 的筑建 物，应 续在　《 中人华 共和国城民 镇有国土地 用使出权让转和让　
明期的次确起月 调折整旧年 为 限： 余土剩地 用权使 年与 限　 原房屋建物 ， 筑按规定原 折旧； 四是划 拔地土之屋房建 物 ，筑以 　《 建
筑构结可靠度设计统 一准标》
Ｏ Ｏ ６８
《 和用建民 　设筑计通￣
｝ Ｕ （Ｇ
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２００ ５ ）
定之规设计准年 标作为折限旧　行条例暂 第 》十条“ 土地二使权出用让高年限最下按用列确途　 设标计年准限 较短的者
已计提折减旧年
； 三是提限处前置之　 定 ： （１ ）
住用地居十年七； （
）工业用地十五 ；年（ ３
教育 ）、 科 、技 　文 、化 生 、 卫体 用地育五 年 ； （十４
）业商 旅游、
、乐 用地 娱十四　 年 （；５ ）
综合者或其他用五十年地。 ”
　第 十四一条
“ 土 地 使用 权满 ，期土地使
用可者以 申
续　请年 。限　 作单位者： 江
财西 经 大　学
范文八：证券代码：002294
证券简称：信立泰
编号： 关于变更房屋建筑物折旧年限的公告 深圳信立泰药业股份有限公司（以下简称“公司”）第二届董事会第十次会议于日，以现场方式召开。会议以9人同意，0人反对，0人弃权，审议通过了《关于变更房屋建筑物折旧年限的议案》。现将相关事项公告如下： 一、会计估计变更概述自日起，将非生产用房屋建筑物折旧年限由20年调整为40年，固定资产折旧方法和残值率不变。 二、董事会关于会计估计变更合理性的说明公司目前在会计核算时，使用的房屋建筑物的折旧年限为20年，该折旧年限是在公司原房屋建筑物主要为工厂生产用房的情况下确定的。随着公司不断发展及业务规模的扩大，公司近年来购进包括NEO绿景广场写字楼等在内的房屋建筑物，相关房屋建筑物的产权年限从45年至70年不等，在目前的建筑技术水平下其实际可使用年限也会远超过20年，原执行的房屋建筑物折旧年限已不能合理反映此类固定资产实际可使用情况。为使非生产用房屋建筑物的折旧年限与实际使用寿命更加接近，现对非生产用房屋建筑物的折旧年限重新进行调整，将使公司的财务信息更为客观。 三、本次会计估计变更对公司的影响根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定，公司此次会计估计变更采用未来适用法进行会计处理，无需追溯调整，对公司以往各年度财务状况和经营成果不会产生影响。固定资产中非生产用房屋建筑物折旧年限变更后，影响2012年度折旧费用减少约145万元、净利润增加约123万元，占公司2011年度净利润的0.3%，占公司2011年末所有者权益的0.06%。 四、本次会计估计变更审批程序根据《深圳证券交易所股票上市规则》、《深圳证券交易所中小企业板信息披露业务备忘录第13号——会计政策及会计估计变更》以及《公司章程》的有关规定，本次会计估计变更需经公司董事会会议、监事会会议审议通过，独立董事对此发表独立意见。本次会计估计变更的影响额预计未超过公司2012年第一季度预计亏损的50％，不会导致2012年第一季度公司的盈亏性质发生变化，不需提交公司股东大会审议。 五、独立董事、监事会的相关意见（一）独立董事发表如下独立意见：公司此次会计估计的变更，符合《企业会计准则》的相关规定，其审议程序符合《公司章程》和有关法律法规的规定。变更后的会计估计能够更加真实、完整地反映公司的经营成果和财务状况，不存在损害公司利益和股东利益的情形，同意公司本次变更。（二）监事会发表如下独立意见：公司变更非生产用房屋建筑物折旧年限的审议程序符合《上市公司信息披露管理办法》、《深圳证券交易所中小企业板信息披露业务备忘录第13号——会计政策及会计估计变更》及《公司章程》等有关规定，符合《企业会计准则》的相关规定，变更后的会计估计更能准确地反映公司财务状况以及经营成果，会计信息更客观、真实和公允，体现会计谨慎性原则。监事会同意公司对本次会计估计进行变更。 六、备查文件1、第二届董事会第十次会议决议；2、独立董事关于公司有关事项所发表的独立意见；3、第二届监事会第十次会议决议。 深圳信立泰药业股份有限公司董事会二○一二年三月二十日
范文九：对于成本法中估算“建筑物折旧”的“分解法”具体如何理解？（1）建筑物折旧的性质房估中：房地产价值中建筑物价值的折损。会计中：房地产投资的回收或未来购建成本的按期分摊（不含土地价值无形资产摊销）。区别目的折旧前价值取值折旧取值折旧后价值会计为未来重新购建准备资金原交易产生的历史价按会计准则，一般采用年限法账面价房估对非全新状况下的房地产市场价值进行估算全新房地产的市场价（重新购建价）按房地产的经济寿命及价值折损情况，一般采用年限法、市场提取法、分解法。房地产状况下价值时点下的市场价值（2）房地产价值中建筑物价值的理论构成与分类实物房地产价值构成外环境因素自身价值因素权属区位非经济因素经济因素备注：房地产价值无论是否包含土地价值都符合上述表格中的规律。房地产价值中建筑物价值的分类分类客观价值非客观价值前提符合最高最佳利用(投资+经营)无经济影响下的市场波动有经济影响下的市场波动不符合最高最佳利用(投资+经营)价值价格关系成交价格≡市场价格市场价格≡真实价值市场价格≠真实价值成交价格≠市场价格对应的房地产价值影响因素变动房地产自身(实物+权属+区位)达到最优外环境平稳不变外环境变化房地产自身(实物+权属+区位)达到非最优备注：房地产价值无论是否包含土地价值都符合上述表格中的规律。（3）房地产价值中建筑物价值的折旧理论构成价值折损构成外环境客观价值下的正常折损利用上上前提(自然)环境无变化房地产价值无非人为损伤，房地产价值不因非人为损坏且无人赔付造成的价值漏损。(经济)环境无变化、市场无波动，房地产价值可通过正常经营予以回收(投资)最高最佳利用下，无各部分影响的折损(建与项目、土与建、建内部)(经营)最高最佳利用下，房地产价值回收过程中无价值漏(少收)、无价值损(多费)(自然)环境变化，房地产价值有非外环境上非客观价值下的折损利用上人为损伤，房地产价值因非人为损坏且无人赔付造成的价值漏损。(经济)环境变化、市场无波动，房地产价值不可通过正常经营予以全部回收(投资)非最高最佳利用下，有各部分影响的折损(建与项目、土与建、建内部)(经营)非最高最佳利用下，房地产价值回收过程中有价值漏(少收)、无价值损(多费)市场波动造成的价格偏离，产生的价值漏损投资决策主观失误或者外环境变化造成的投资决策相对主观失误所造成的价值漏损无经营管理的主观或被动主观造成的价值漏损大修资金②、解除权属约束、增可加未来净收益的有形资产再投资和无形资产再投资可改建再投资互补可需期权价值互补可赔付而无法赔付的价值漏损可需额外保险或大修资金①互补价值损失的类型无可赔付而无法赔付的价值漏损无市场波动造成的价格偏离，产生的价值漏损无投资决策主观失误或者外环境变化造成的投资决策相对主观失误所造成的价值漏损无经营管理的主观或被动主观造成的价值漏损无需(大修资金②、解除权属约无需束、增加未来净收益的有形资产再投资和无形资产再投资)非人为物质损毁外部经济环境变化投资决策的主观失误(含被主观)经营管理的主观失误非正常经营使用造成的物质折旧和权属折旧物质折旧⑤+功能折旧②+权属折旧无法收回功能折旧功能折旧①无需改建再投资为0，无需互补可否修复无需可修复方式折旧原因收回方式及构成对应科目无非人为的物质折旧正常使用磨损、物质在时间上的老化、人为的损坏最高最佳经营下的净收益-资金时间价值无功能折旧无非正常经营使用造成的物质折旧和权属折旧非人为物质折旧物质折旧④无需额外保险或大修资金互补无需期权价值为0，无法互补无外部折旧物质折旧①②③外部折旧外部折旧备注：①房地产价值无论是否包含土地价值都符合上述表格中的规律。②价值损：属于直接损失，一般指额外多投资。价值漏：属于间接损失，一般指经营中减少的净收入。③物质折旧中的①②③④⑤对应《理论与方法》PP296中“自然老化”、“正常使用磨损”、“自然意外损毁”、“人为意外损毁”、“非正常使用磨损”。④功能折旧中的①②都包含书中的“缺乏”、“落后”、“过剩”，但是分属投资造成、经营造成两个方面。⑤权属折旧是在房地产经营过程中产生的，如地役权价值损(表中权属折旧①)、抵押权价值损(表中权属折旧②)、租赁权价值漏(表中权属折旧③)。而地役权价值损直接通过交易收回，而抵押权价值损也通过抵押交易收回。房地产估价师考试中心扣扣群免费课件10月密卷押题分享群每天考试真题练习，各科目重点难点知识点，让你做到每天进步一点点，提高一分，干掉千人！而租赁权价值漏则是权属人于出租人的合约与客观价值(市场价值)间的差异无法收回的。⑥可修复在本质上是再投资，在对外部环境上可采取风险保障(保险、大修资金①、期权)，在对房地产自身上可进行改造(解除权属约束、物理大修②、增加未来净收益的有形资产再投资和无形资产再投资)。另表中可修复是在法律上允许、技术上可能的前提下，仅仅只考虑经济的可行性。权属权属折旧房地产价值构成外环境因素自身价值因素区位实物非经济因素经济因素物质折旧外部折旧功能折旧（4）分解法中隐含的几大假设①分解法中未考虑权属折旧，不过这也与成本法未考虑权属影响相关(详见新《房地产估价规范》中4.4.16)。②分解法中各细分科目是独立分开的。a.物质折旧、功能折旧、外部折旧独立分开的前提折旧构成物质折旧①②③物质折旧④物质折旧⑤外部折旧功能折旧①②前提(自然+经济)环境无变化+(投资+经营)最高最佳利用其他条件不变时，(自然)环境变化其他条件不变时，(经营)非最高最佳利用下的物质的加速折旧其他条件不变时，(经济)环境变化(自然)环境无变化，(投资+经营)非最高最佳利用或(经济)环境变化造成的(投资+经营)相对非最高最佳利用b.可修复与不可修复独立因为可修复与不可修复的前提是互斥的可修复的前提是：现单投≤未来净收益损失现值不可修复的前提是：现单投＞未来净收益损失现值③分解法中的修复仅仅考虑实物修复，但是理论上可以应该修复的是价值(包含权属修复、外环境风险保障、无形资产修复等，详细见上表备注⑥)。④分解法中的物质折旧中的可修复修复、房地产估价师考试中心扣扣群免费课件10月密卷押题分享群每天考试真题练习，各科目重点难点知识点，让你做到每天进步一点点，提高一分，干掉千人！功能折旧中的可修复的默认前提是法律上允许、技术上可能，只考虑经济上的可行性，而分解法中的外部折旧的默认前提是法律上允许，考虑技术上的可能性和经济上的可行性(因无法对房地产的建筑中的实物因素进行修复达到改变房地产的建筑外环境因素的目的)。（5）关于对成本法建筑物折旧求取的分解法的应试问题①分解法在实际考试中少考或不考。②考试出题中隐含了重建成本随时间不变的前提(但这有违于成本法本身的技术路线)。③可修复与不可修复的判别标准：可修复的前提是：现单投≤未来净收益增加现值不可修复的前提是：现单投＞未来净收益增加现值可修复折旧的计算公式可修复的前提前提出题的前提出题规律方法与公式物质折旧可修复功能缺失折旧可修复功能落后折旧可修复现单投≤未来净收益损失现值折旧不可为负，即(现单投-原建投)≥0原建投≤现单投≤未来净收益损失现值现单投-原建投(原建投为0)现单投-原建投现单投-原建投+落后功能处置净损失(落后功能重置价-已提折旧-处置得残余价值+处置费用)【举例子】：假设重新购建成本为100万，原建设时投入10万，现在单独投入12万，未来净收益损失为13万。（未考虑时间价值，都为现值）。则现未单独投入前的房地产价值为88万。原建设时投入的房地产产价值中不含该部分投入的价值为90万（假设重新购建成本未变的情况下）那可修复折旧就为90-88=2万等同于“现在单独投入-原建设时投入”管理》P241的期权理论去理解，一般考试出题中都为正值，这是因为投入的“看涨期权”假设所决定的，而出现负值的情况一般是因为该期权为看跌期权。④不可修复折旧的计算公式不可修复的前提前提出题的前提出题规律物质折旧不可修复方法与公式功能缺失折旧可修复功能落后折旧可修复功能过剩折扣不可修复外部折旧现单投＞未来净收益损失现值折旧不可为负，即(未来净收益损失现值-原建投)≥0原建投≤未来净收益增加现值＜现单投年限法：(C-可修复折旧)×(1-R)×t/N收益损失法：未来净收益损失现值-原建投收益损失法：未来净收益损失现值-原建投+落后功能处置净损失(落后功能重置价-已提折旧-处置得残余价值+处置费用)收益损失法：未来净收益损失现值-原建投(原建投为负)未来净收益损失现值-原建投(原建投为0)【举例子】：假设重新购建成本100万，原建设时投入为10万，现在单独投入为12万，未来收益净现值为11万。（未考虑时间价值，都为现值）。现在单独投入为12万＞未来收益净现值为11万，则现在单独投入则不经济，则判定该部分是不可修复。若原建设时投入了，则现在可收益11-10=1万的净盈利。而正是因为没有该项投入，造成了少收了1万。则因为现在价值为100万，而未来净现在11万，则现在却少该投入的价值为89万。若重新购建成本不变，则原价值（含该投入）为100万，房地产估价师考试中心扣扣群免费课件10月密卷押题分享群每天考试真题练习，各科目重点难点知识点，让你做到每天进步一点点，提高一分，干掉千人！因投入为10万，则未投入部分为90万。则折旧为1.
范文十：建筑物折旧中的几个问题探讨运用成本法对旧有建筑物进行估价时，首先必须估算出该建筑物在估价时点的完全重新建造成本，其主要方法有单位面积法、单位体积法、分部分项法、工料测量法及指数调整法等；然后估算该旧有建筑物估价时点时的累计折旧；最后以该建筑物重新建造成本减去累计折旧，得出该旧有建筑物在估价时点的价值。在这里，针对实际估价活动中进行建筑物折旧时可能出现的关于建筑物寿命、耐用年限的确定以及功能性折旧与经济性折旧的估算等几个问题进行初步的探讨。一、建筑物的自然寿命和经济寿命建筑物的寿命有自然寿命（physical life）和经济寿命（economic life）之分。自然寿命又称建筑物的物理寿命、物理耐用年限，它是指建筑物从建造完成之日起至因自然磨损达到不能使用、宣告报废时所持续的时期。由国家建设部门和财政部1993年联合颁布的《房地产单位会计制度》中关于各类结构房屋的耐用年限实质上是一种自然寿命或称会计寿命，是房屋建筑物原始帐面价值减至残值时所经历的全部时间。经济寿命又称建筑物的经济耐用年限，它是指建筑物从建造完成之日起至建筑物使用产生的收益与其所费成本相等时持续的时期，亦即建筑物在经济上合理使用的年限，一般建筑物达到经济寿命或虽未达到经济寿命，但已出现新的功能更佳、结构更合理的同类建筑物，而继续使用该建筑物已不再经济时，即应进行更新，这时该建筑物的经济寿命即告终结。实际估价活动中进行建筑物折旧估算时究竟以建筑物的自然寿命还是经济寿命为准？最好的选择是在建筑物自然寿命基础上，着重考虑其经济寿命。建筑物自然寿命是一种理论上的平均寿命，同一类结构的建筑物只要在整个寿命期内正常使用，其自然寿命一般相同、如钢筋混凝土结构房屋一般可使用60至80年，砖混结构房屋40至60年，砖木结构房屋30至50年。建筑物经济寿命则是一个相对变动的量，它受建筑物本身的设计及功能、所处的周围环境条件、市场状况以及国家和地区的政策、法规等因素影响，并随这些因素的变化而改变。如果在估价时点有一建筑物设计上已过时，功能也较落后，致使该建筑物的使用收益等于甚至低于其使用成本，即使此时该建筑物尚未完成自然寿命，也将不得不宣告报废，否则，如果继续使用，使用者将收不抵支，面临亏损。从目前来看，任何一个拥有并使建筑物的理性的人都不只看到它的自然寿命，而更加关心 它在经济上合理使用的寿命长短。所以，实际估价业务中，在估算建筑物的整个使用寿命时，不仅要考虑其自然寿命，更应考虑其经济寿命。二、建筑物的耐用年限与土地使用权年限建筑物的耐用年限是指建筑物合理的有效使用年限，在单独进行建筑物的折旧估算时，这个耐用年限就是其自然寿命或经济寿命。土地使用权年限是指土地使用者合法拥有的土地使用权年限，一般由土地使用权受让双方根据平等、自愿、有偿的原则来确定。我国法律已经分别规定了不同用途的土地其使用权出让的最高年限。当我们在估算建筑物折旧时如果不考虑其所依附的土地使用权年限的限制时，则地上建筑物折旧的计算如例1所示。例1 有一钢筋混凝土建筑物，建筑面积500m，耐用年限60年，残值率为0，该建筑2物现时完全重置价格为1000元/m，建筑物已使用了20年，试运用直线折旧法计算该建筑物年平均折旧额和已提折旧总额。解：根据直线折旧法公式C（1－R）
tD＝—————和Et＝C（1－R）—＝D×tN
N建筑物年平均折旧额： D＝×（1－0）÷60＝8333.33（元）建筑物已提折旧总额： Et＝＝16666.6（元）本例中计算已提折旧总额时是假设该建筑物的总折旧年限（包括已折旧年限和尚未折旧年限）就是其耐用年限，在没有其它任何条件限制的情况下，这样的假设是可行的。但是，如果本例中建筑物所依附的是一块法律上具有有限年期使用权的土地，且该土地的合法使用年限于其所附属的地上建筑物的耐用年限，在这种情况下，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、1990年中华人民共和国国务院55号令等规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑、其他附着物所有权由国家无偿取得。因此，使用者可使用地上建筑物的最高年限不应超过其所依附的土地使用权出让年限。在例1中，如果使用者所拥有的土地使用权出让年限为50年，则土地使用者可使用建筑物的最高年限也应为50年，换言之，该建筑物的耐用年限即直线折旧法公式中的那个“N”应是50年。据此，该建筑物年平均折旧额和已提折旧总额应为：建筑物年平均折旧额：D＝（1－0）÷50＝10000（元）建筑物已提折旧总额Et＝0000（元）当然，反之，假如某建筑物的耐用年限小于其所依附的土地使用权出让年限，则建筑物的总折旧年限就是其耐用年限，土地使用权出让年限不再对该建筑物可使用年限产生限制，总之，在进行建筑物折旧时，应把建筑物耐用年限与其所依附的土地使用权合法年限联系起来进行考虑，合理地确定建筑物的耐用年限，才能准确估算出地上建筑物的折旧额。三、建筑物功能性折旧与经济性折旧的估算同样是对于建筑物的折旧、估价上的折旧与会计上的折旧有所不同。会计上的折旧注重的是建筑物原始取得价值的推销与收回，而估价上的折旧注重的是建筑物完全重置价值的减损，即因各种原因带来的建筑物价值的损失。正如有的人认为一样，估价上的折旧不是折旧，而一种“减价修正”。这里，为了分析方便，我们估且仍以建筑物折旧一词来进行阐述。 2建筑物的折旧，一般可分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三种。物质折旧是由于建筑物的人工使用或自然力作用而带来的价值贬值，它在表现形态上是一种有形损耗，其损耗程度与建筑物的经过年限成正比。物质折旧的计算，一般采用耐用年限、直接观察法、成新折扣法等方法，功能折旧和经济折旧在形态上表现为一种无形损耗，在形成上又有其特殊的社会经济等原因，因此，它以建筑物的物质折旧具有很大的不同，一般估算建筑物物质折旧的方法无法直接引用在建筑物的功能折旧和经济折旧上。那么，如何合理地估算建筑物的功能折旧和经济折旧呢？1．建筑物功能折旧的估算建筑物的功能折旧是由于建筑物在用途、使用强度、设计、结构、装修等方面不合理或居民消费观念转变而带来的功能性贬值，一般不直接表现在建筑物的物质实体方面。例如，目前多数消费者喜欢“三大一小式”住宅（即客厅、厨房、卫生间大、卧室小），而以往在大卧室、小客厅式住宅在式样设计、建筑结构方面已显行较为落后、过时，如果仅从建筑物的物质实体上看，这些住宅的成新度可能仍然较高，但在市场价格方面这些住宅却因使用功能欠佳而较低。估算建筑物的功能折旧额较为简单，一般直接以该建筑物的用途、结构或设计等方面的2重新调整费用为依据进行估算。如一旧式住宅，建筑面积80m，若改变其式样和结构，使之在功能上与“三大一小式”新型住宅相同，则每平方米建筑需花费资金300元（这里估且不论其投资是否经济合理），总计需花费24000元，这一超额费用支出是该旧式住宅因功能陈旧而造成的，但在该住宅的市场价格上不会体现出来，因而属于该住宅的功能性贬值即折旧。再如，某城市繁华商业区内有一低矮工厂，其现时用途与周围环境很不协调，为了改变这一不合理的状态，需将该工业厂房进行内部格局的重新调整，以转变用途作商业使用，重新调整费用共需2万元，这一费用是因该工业厂房用途不当造成的，与该商业区其它正常的商业用建筑物投资相比，属超额投资支出，反映了该厂房的功能性价值低下，是该厂房的功能性折旧。2．建筑物经济折旧的估算建筑物经济折旧是建筑物本身因外界环境条件等因素的变化而导致其经济效用难以正常发挥，继而引起建筑物本身价值降低。从现象上看，建筑物经济折旧一般表现为利用率下降、空置率增加或工业厂房的大量闲置等，从这些现象所造成的后果看，最终必然导致该建筑物的经济收益下降，建筑物市场价值减少，这就是建筑物的经济性贬值即经济折旧。如果建筑物由于外界环境条件变化所造成的收益损失额能够直接测算出来，则可以按建筑物继续使用期间每年的纯收益损失额折旧累加来估算建筑物的经济折旧额。公式表述如下：
A3建筑物经济折旧额Dj＝———＋————————＋——————————————
1＋r （1＋r1）（1＋r2）
（1＋r1）（1＋r2）（1＋r3）
An＋,,＋——————————————＋,,＋——————————————（1＋r1）（1＋r2）,,（1＋ri）
（1＋r1）（1＋r2）,,（1＋rn）
式中：Ai——第i年建筑物收益净损失额ri——第i年资金年折现率n——预计建筑物收益损失持续的年期如果建筑物继续使用期间内每年收益损失额相等为A，各年资金折现率保持不变为r，则上述公式可转换成ｎ
A建筑物经济折旧额Dj＝Σ ————i
i＝1 （1＋r）下面举例说明建筑物经济折旧的计算。例2 某城市一宾馆，建筑面积1000m，1995年6月至1999年6月因市场因素变化导致该宾馆出租率下降而空置率增加，宾馆年平均出租收益净损失额每建筑平方米50元。假设资金年折现率为10%。则该宾馆1995年6月的经济折旧额为A
50Dj＝Σ＝—————＋—————＋—————＋——————＝158.49（元）234
i＝1 （1＋10%） （1＋10%） （1＋10%） （1＋10%）值得一提的是，如果是估算该宾馆在1996年6月的经济折旧额，应该怎样计算呢？实际上，我们只需将该宾馆从1996年6月至1999年6月的平均出租净损失额折现值进行累加。即该宾馆1996年6月的经济折旧额为n
50Dj＝Σ—————＝—————＋—————＋——————＝124.34元）i23
i＝1（1＋r） （1＋10%） （1＋10%） （1＋10%）由此可见，估算某一时点建筑物的经济折旧额时，应从这一时点起未来各年持续发生的经济收益净损失额算起，而对于建筑物在该时点以前各年所发生的经济收益净损失额，一般不需考虑。原因是，在任何时点，每一个投资者最关注的是他将投资购买的建筑物未来所能产生的经济收益如何，他所愿意接受的建筑物价格也应与他在未来各年内所能获得的经济收益相对应。如果建筑物在未来年度出现纯收益下降，则按照收益还原法的预期收益原理，该投资者愿意接受的建筑物价格也将低于当时正常的市场价格，这就是建筑物的经济性贬值。而那些在估价时点以前各年内就已发生的经济收益净损失额，投资者一般不予考虑，因而它们不会导致估价时点建筑物价格的经济性贬值即折旧。2}