海外置业受欢迎 澳洲买房移民真的稳赚不赔吗？
来源：房天下 &&
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近年来随着、投资政策收紧，英国、新加坡投资移民的门槛提高，已成为受中国投资者欢迎的热门国家。越来越多的中国投资者在前往澳洲 “掘金”。据相关数据显示，在过去7年里，中国买家已在澳洲市场“豪砸”近200亿澳元，业内人士预计在未来7年，此数字还将增长近两倍，有望达 360亿。 中国海外投资者对澳洲房地产的需求逐渐升温，众多澳洲项目方也纷纷逐鹿中国市场，大家抱着分一杯羹的期望蜂拥来华推荐项目，其中不乏以高回报、低价位等诱人条件来吸引投资者的买房移民项目。但在这些“鱼龙混杂”的项目中，并不乏见本身可能暗藏巨大风险甚至是一些“挂羊头卖狗肉”的项目，而这些风险则会给投资人带来巨大损失。 近日，一篇题为《12月21日头次举办澳洲买房送移民大讲堂》的稿件提到的“28万澳币在悉尼地段首付购买一套，可帮你办好绿卡”，“三个月获临时居住签证，两年全家绿卡”等宣传亮点让许多欲移民澳大利亚的投资者心动不已，然而这个位于悉尼西南重镇卡巴玛塔(Cabramatta)的项目到底是“馅饼”还是“陷阱”呢? 据宏亚出国中介服务有限公司澳洲移民顾问介绍，目前国人要移民到澳大利亚，可以主要采取两种策略：一是先留学，毕业后申请移民;二是直接在国内申请186、187雇主担保技术移民。 186、187签证政策开始于日施行，申请者只要满足相应的年龄、学历、职业、雅思、担保条件，即可为自己以及全家申请186、 187签证。而5年中只要主申请人及家人在雇主所在地累计居住满两年，且在澳大利亚境内无犯罪记录，那么主申请人就可以为自己及家人续签接下来5年的永远居住权。 此外，日，澳洲政府欲为当地企业吸纳外资，进一步扩大重大投资者签证计划，推出一项可迅速获得澳洲永居权的高端投资者签证 (Premium Investor Visa，PIV)，该计划可让海外投资者只需等待12个月，就能快速获得澳洲永居权，但投资门槛高达1500万元人民币。 因此，在澳洲较高门槛的严苛投资移民政策下，对于开发商提到的首付28万澳币两年就可以在澳洲买房移民的说法，业内人士纷纷表示“难以置信”。 在澳洲生活10年的Elvis先生表示：“他们推荐的项目位于悉尼西南，距离市核心30公里，属于悉尼偏远的郊区，开车走高速约30分钟，坐火车1小时左右，根本谈不上什么地段。另外，那个区是越南人聚集区，被一些华人称为小越南。我刚到悉尼的时候，一些老移民经常提到这个区的代名词是——‘毒品泛滥的地方’、‘犯罪天堂’，他们都提醒我没事别往那个地方去。最近几年应该比以前好很多，但就地理位置而言，那里既不适合生活居住，也不适合投资，尤其是他们那个价格太坑了，85万澳币可以在悉尼市核心5公里范围内找到很不错的公寓了。” 澳大利亚房产代理资深顾问Samuel分析：“如果悉尼房价涨到70多万澳币还算可以，因为现在澳币在跌价，但是郊区卖85万澳币实在是太贵了。去年我本人在悉尼西北区购买了一套当地较好的教育地产，近才60多万澳币。” 对此，项目代理商北方海外置业总会(沈阳经远营销策划有限公司)的热线咨询人员也承认他们推荐的卡巴玛塔项目赶不上悉尼的房子，价格也比当地房子高出 15-20万澳币，他给出的理由有两点，“一方面卡巴玛塔的房子是永远产权土地，周围全是30年以上的，只有我们的两栋楼是新房子，加起来只有20 户。另一方面，我们是建筑商，做澳洲457签证(457工作签证是澳洲政府为澳洲企业从海外引进各类专业人士或者技术工人而设立的一种工作签证。工作满2 年后，申请人可以在雇主担保下申请永居签证。)雇主担保，我们建的房子就相当于雇佣你工作了，2年转移民。如果你想捞身份、办移民就买这个房子”。 第1财经金融海外事业部总经理詹金龙认为：“开发商的说法不正确。目前澳大利亚移民政策规定，同移民无直接关联。买房是依买房的政策，尤其是对海外投资者也有规定的，如只能，不能。而对于投资移民，更是要符合132，188A，188B，188C的规定。故建议买房投资者不仅听代理商的介绍，更应全面了解澳洲的相关政策。” 美国刘宇贝塔曼律师事务所代表处合伙人孙志伟表示：“雇主担保有非常大的风险，因为中国的法律和海外的法律不同，中国的合同是不受境外法律保护的，任何海外公司必须具备在中国注册，签约时要以中文版本合同为主。曾碰到过西班牙移民案例由于买家不懂外语，签了外文合同，结果起诉无效。所以我们要明白雇主担保不是承诺而只是一个建议，雇主不承担责任。规范的做法是请中国的律师进行尽职调查。” 较后，业内人士建议开发商或者代理应该遵循职业道德，实事求是说明项目的内容及要求，做到不误导投资者，且站在投资者的角度来解释。对于投资者来说，不要抱着贪“馅饼”的心理误入“陷阱”，应该多多了解各项政策，可通过澳洲的政府网站、各种说明会进行了解，并向具有公信力的机构及专家进行专业咨询。 以上就是关于澳洲买房的一些分析，希望能对各位投资者有所帮助。
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希腊推超低门槛移民新政 是“馅饼”还是“陷阱”?
作者：李杨&&&
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　　希腊当地时间6月24日，国会高票通过希腊投资移民新政策：25万欧元(约合人民币174万元)购买不动产，一步到位三代移民，无需移民监，房产还能出售，一时被誉为“最低”欧洲移民政策。
　　目前希腊国库捉襟见肘，银行停业，甚至有退出欧元区的风险。在这种情况下，希腊推出“超低”门槛移民新政，对于投资者来说，究竟是“馅饼”还是“陷阱”？
　　移民专家提醒，希腊政府因资金困难，为吸纳投资而敞开移民大门，但这是一把双刃剑，有意申请者需慎重考虑当地政局不明朗、经济不稳定因素可能带来的影响。
　　诱惑:门槛在欧洲国家最低，一旦入籍可免签120个国家和地区
　　相比旧政，希腊移民新政全面放开的内容主要包括永居身份的真正明确，父母可陪同申请，子女可申请入籍，房产可售等。而且值得注意的是，希腊是欧盟28个成员国之一，同时也是申根国家，因此希腊政府所发放的居留许可在申根区内都有效。如果入籍，持希腊护照可免签120个国家和地区。因此，此次希腊移民政策改革，对想移民欧洲的人来说绝对极具吸引力。
　　据相关机构透露，债务危机后，希腊的房价已很便宜。有数据显示，近5年来，希腊房产价格下降幅度在三成到七成之间。“希腊25万欧元移民政策在欧洲国家里面是目前门槛最低、性价比最高的，加上现在可以三代移民，吸引了不少申请人的关注。”嘉诚海外移民公司董事长杨小平表示。
　　但目前希腊政治和经济前景不乐观却是事实。杨小平称，欧盟并没有制订退出机制，除非希腊主动退出，否则任何人无法逼迫希腊退出欧盟。有调查显示，多数希腊人民都表示支持国家留在欧元区，并签署协议解决目前的债务危机。
　　金北方移民总经理张剑认为，在欧元“6”时代，伴随“持有房产可转售”等新政出炉，其实为购置希腊房产的中国投资者提供了未来“房产升价后转售，获投资效益”的平台。
　　风险：当地经济萧条，稍有不慎或投资打水漂
　　不过，尽管希腊投资移民新政具备多重利好，但当前希腊经济已经成了“烂摊子”，无疑给投资者带来了一定风险。是“抄底”买入还是选择其他项目，投资者应根据自身的投资和移民需求谨慎考虑。
　　业内普遍认为，一方面，希腊投资移民在整个欧洲门槛最低、性价比最高；另一方面，希腊是因为太差钱才会进一步放开移民政策，而当地经济形势萧条，并非理想的海外投资地。张剑表示，希腊整体经济发展前景不明，但可以确定的是，希腊要恢复可持续的经济增长，仍然需要大量资金缓解国内财政压力，预计希腊短期内仍将保持宽松的投资移民政策。
　　“多数人在希腊置业的最终目的是得到欧盟国的永久居住权。实际上真正在当地定居的中国人很少，都是拿完身份就走，孩子去申请其他英美系统的学校。”金北方移民专家透露。少部分真正移民到希腊的中国人也发现，要适应和融入当地生活，并没有想象中容易。
　　同时，金北方移民提醒，对于房产投资移民，申请人一定要慎重考察。不少国家在买房移民政策背后还有诸多的附加条件，稍有不慎可能陷入有房不能住、投资打水漂的困境。
　　杨小平也坦言，对移民希腊感兴趣的申请人，目前应该慎重考虑希腊的政局和前景。如果为了稳健起见，也可以选择欧洲其他国家。“比如最近兴起的意大利移民，只需30万欧元同样可以买房移民，而意大利的政治经济情况比希腊更加乐观。”(本文观点仅供参考，不构成投资建议)(来源：新快报)
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希腊25万欧元买房可三代移民 是馅饼还是陷阱?
来源：金羊网-新快报
作者：李杨
　　希腊当地时间6月24日,国会高票通过希腊投资移民新政策:25万欧元(约合人民币174万元)购买不动产,一步到位三代移民,无需移民监,房产还能出售,一时被誉为“最抵”欧洲移民政策。但是,近期由于欧元区财长拒绝希腊紧急援助的请求,希腊无力偿还国际货币基金组织(IMF)总额16亿欧元的欠款,事实性违约即将发生。目前希腊国库捉襟见肘,银行停业,甚至有退出欧元区的风险。在这种情况下,希腊推出“超低”门槛移民新政,对于投资者来说,究竟是“馅饼”还是“陷阱”?　　移民专家提醒,希腊政府因资金困难,为吸纳投资而敞开移民大门,但这是一把双刃剑,有意申请者需慎重考虑当地政局不明朗、经济不稳定因素可能带来的影响。　　■新快报记者 李杨　　诱惑　　门槛在欧洲国家最低 一旦入籍可免签120个国家和地区　　相比旧政,希腊移民新政全面放开的内容主要包括永居身份的真正明确,父母可陪同申请,子女可申请入籍,房产可售等。而且值得注意的是,希腊是欧盟28个成员国之一,同时也是申根国家,因此希腊政府所发放的居留许可在申根区内都有效。如果入籍,持希腊护照可免签120个国家和地区。因此,此次希腊移民政策改革,对想移民欧洲的人来说绝对极具吸引力。　　据嘉诚海外透露,债务危机后,希腊的房价已很便宜。有数据显示,近5年来,希腊房产价格下降幅度在三成到七成之间。“希腊25万欧元移民政策在欧洲国家里面是目前门槛最低、性价比最高的,加上现在可以三代移民,吸引了不少申请人的关注。”嘉诚海外移民公司董事长杨小平表示。　　但目前希腊政治和经济前景不乐观却是事实。杨小平称,欧盟并没有制订退出机制,除非希腊主动退出,否则任何人无法逼迫希腊退出欧盟。如果希腊退出欧元区,很可能在葡萄牙、爱尔兰、意大利、西班牙甚至其他国家引发银行挤兑,还可能造成金融资产和其他资产价格暴跌,甚至可能导致欧元区解体以及欧元的单一货币体系崩溃。因此其他欧盟政府很有可能会伸出援手,提供救助资金帮助希腊解救燃眉之急。有调查显示,多数希腊人民都表示支持国家留在欧元区,并签署协议解决目前的债务危机。　　金北方移民总经理张剑认为,在欧元“6”时代,伴随“持有房产可转售”等新政出炉,其实为购置希腊房产的中国投资者提供了未来“房产升价后转售,获投资效益”的平台。　　风险　　当地经济萧条 稍有不慎或投资打水漂　　不过,尽管希腊投资移民新政具备多重利好,但当前希腊经济已经成了“烂摊子”,无疑给投资者带来了一定风险。是“抄底”买入还是选择其他项目,投资者应根据自身的投资和移民需求谨慎考虑。　　业内普遍认为,一方面,希腊投资移民在整个欧洲门槛最低、性价比最高;另一方面,希腊是因为太差钱才会进一步放开移民政策,而当地经济形势萧条,并非理想的海外投资地。张剑表示,希腊整体经济发展前景不明,但可以确定的是,希腊要恢复可持续的经济增长,仍然需要大量资金缓解国内财政压力,预计希腊短期内仍将保持宽松的投资移民政策。　　“多数人在希腊置业的最终目的是得到欧盟国的永久居住权。实际上真正在当地定居的中国人很少,都是拿完身份就走,孩子去申请其他英美系统的学校。”金北方移民专家透露。少部分真正移民到希腊的中国人也发现,要适应和融入当地生活,并没有想象中容易。　　同时,金北方移民提醒,对于房产投资移民,申请人一定要慎重考察。不少国家在买房移民政策背后还有诸多的附加条件,稍有不慎可能陷入有房不能住、投资打水漂的困境。　　杨小平也坦言,对移民希腊感兴趣的申请人,目前应该慎重考虑希腊的政局和前景。如果为了稳健起见,也可以选择欧洲其他国家。“比如最近兴起的意大利移民,只需30万欧元同样可以买房移民,而意大利的政治经济情况比希腊更加乐观。”　　新政亮点解析　　1.明确永居身份　　获得的希腊身份名称由原来表述不太明朗的“resident permit for special reason”转换为“permanent resident permit for investor”,明确了永居的身份。　　2.一人投资,三代移民　　以前,办理希腊移民的主申请人父母不能加入申请,只能后期通过办理一年期探亲签证往返希腊。新政出台后,申请人、副申请人可以直接担保双方的父母随同申请,拿到的身份和主申请人一样,真正实现了一人投资,全家至少七口移民(夫妻二人,双方父母,一个子女)。　　3.入籍　　A.子女出生在希腊:　　如果父母中的一方在子女出生前已在希腊连续居住满五年,且子女自出生起一直居住在希腊,并正常登记入读希腊小学,则子女可入籍。若子女于父母一方在希腊居住未满五年时出生,则子女可在父母一方在希腊居住满十年时申请入籍。　　B.子女非出生在希腊:　　18周岁之前连续在希腊读书满6年,最晚12岁开始就读;或满足在希腊高中和大学毕业(大学毕业后三年内申请入籍);或满足在希腊初中和技校毕业(技校毕业后三年内申请入籍)即可入籍。　　C. 在希腊购房获得居留许可的持有人,在希腊居住的时间将计入长期居留许可和入籍所要求的居住时间。　　4.房产转售　　新政中,通过购房获得希腊居留许可的人,可以将房产转售给第三国想获得居留许可的人,但原房产持有者将失去原有希腊身份。也就是说,父母可以将房产和身份转给受年龄限制的孩子,等孩子21岁后,自己再作为其父母,享受随子女申请获永居的权利。&
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北上广深，在开发商眼中，那历来是兵家必争之地啊。高富帅、高精尖人群的聚集多，开发商不进去，怎么做概念呢？
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肖磊：在美投资房产是馅饼还是陷阱
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一掷千金的“土豪”气质是中国炒房客的一大特点，制造“土豪”的原因有很多，我最为关注的一个理由是人民币的超发。2008年末，中国广义货币供应量M2余额为47.52万亿元，目前M2已经达到了120万亿，在不到6年的时间里，增长了153%。无独有偶，据一项调查数据显示，到2012年，中国年收入25万、总资产在250万以上的家庭，占人口的23%。货币投放量的巨额增长、中国富裕阶层人数的暴增、国家反腐政策越来越严，导致时下的中国，存在海外投资需求和移民条件的人越来越多，把资产配置向全球分散的意识也越来越强。另外，随着中国经济的崛起和不断的融入世界，人口和资本的全球性流动更加明显，合理的境外置业、移民、投资等有利于输出影响力，这是中国市场壮大的标志，不应该以任何理由加以阻止，也不应该过度担忧。至于诸多的海外购房选择在美国，体现的是中国投资者??较传统的一种投资理念。自从2008年美国发生次贷危机以来，全球对美国经济有了新的认识，一个能够在如此之大的危机之中浴火重生的经济体，一定有着稳定的市场基础。全球市场似乎都受到了美国经济复苏预期的影响。由于美国房地产市场主要以消费需求为主，土地又是私有化的，整个市场是由需求推动供给的市场，衡量美国房地产市场是否复苏的最主要一个依据是新屋开工数量。自2009年1月份美国新屋开工数量跌入低谷（46.6万套），至2011年2月的47.9万套，三年间新屋开工数据几乎停滞（说明市场严重低迷）。但从2011年3月份开始至今，新屋开工数量已经增长至今年四月份的107万套，已超过了危机前水平。美国房地产市场得到中国人的热捧，除了市场回暖和价格上涨之外，更多的购房者认为在美国购房其价格比国内划算，投资潜力大。如果你在北京地区有两套房子，卖掉一套就可以在美国中部地区购房生活或投资，而在北京上海这样的大城市，拥有两套住宅的家庭有很多。至于为孩子教育着想、为生态居住环境考虑等到美国买房的民众，实际上是在有了最基本的财富积累之后才出现的。只有具备一定的财富实力，需求才是真实的，如果政策允许，更多的人肯定是朝着自认为更好的居住、生活地流动。小城市向大城市流动，大城市向更大的城市或国外流动，这是一个不可逆的趋势。如果仔细观察中国海外购房者，除了真正的想要在海外生活的人之外，其他的基本都是投资客。在经过了多年国内“炒房”锻炼之后，中国投资者有其特殊的投资逻辑，这种逻辑跟中国投资市场的大环境有关。比如中国诸多投资者依然偏好于房地产投资，而对股票、债券等投资领域并不是太关注，这导致中国所输出的投资客，在海外市场也首先考虑买入房产。纵观比较成熟的资本市场，比如欧洲和美国诸多投资者，在选择海外投资的时候，实际上很少选择房产作为投资对象，大多会选择股市、外汇、债券、商品等市场。据报道，中国富豪在美国购房热情持续高涨，中国买家占海外买家大约24%。去年，美国房地产海外买家购买了大约922亿美元房产，中国富豪掷大约220亿美元在美国购房置业，消费金额飙升了72%。不过在中国人如此疯狂的买入美国等房产之前，已有先例，1985年日本签署“广场协议”，随后日元开始升值，日元的全球购买力迅速飙升，日本向全球输出资本的时代来临，日本人最牛的时候买入了诸多象征美国的标志性房产建筑，洛克菲勒中心就是其中之一，日本人在美国房地产市场的投资一度震惊世界。时过境迁，随着日本国内房地产市场的崩盘，经济增速下降，日本房产投资客资金链开始紧张，在美国购入的诸多房产最终也没能持续持有，参与房产投资的诸多企业和个人遭到沉重打击，三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人，其历史教训是非常深刻的。追涨杀跌和羊群效应也是中国炒家比较明显的特征，纵观全球市场，欧洲面临通缩，英国伦敦等地严厉打击空置率，买房不住每年最高罚款达6万英镑；一些比较小的国家，比如葡萄牙等地，容量较小，很难接纳中国这种群体性炒房团；再加上澳洲等地经济增速下滑、加拿大投资移民政策变化等，可选择的炒房地已经不多。所以美国作为房地产市场复苏明显，市场容量庞大，教育、医疗等各类基础要素吸引力较大的市场，自然就成了中国房产投资客的最佳选择。但需要注意的是，在美国等投资房产与中国市场有很大的不同，美国各州平均房产税率接近2%，比如去年中国富豪大约220亿美元购置了美国房产，一年当中仅房产税支出就接近5亿美元，50年后相当于把你的房产值再向政府交一遍。美国政府是非常聪明的，其房子看上去是永久产权，实际上投资者所占到的便宜不多。正是因为如此，“炒房”在美国并不是一个受欢迎的投资方式，尤其是当下被中国炒客追捧的豪宅市场，持有成本极高，只有特别富有的人才愿意进入豪宅市场，比如美国巨星迈克尔杰克逊等，但最后也因拖欠巨额房产税费，导致濒临破产。在美国，由于早年日本人炒房，后来台湾人也加入了购买美国房产的行列，强大的购买力导致亚裔聚居的城市房价都很高，目前中国大陆也加入到了这些城市的房产投资当中。据美国房地产经纪人协会的统计，美国的少数民族购买房子的数量占总交易量的30%以上，在很多亚裔聚居的地区，这一比例可以很高，很容易达到50%，甚至70%。在所有的种族中，亚裔是拥有房地产比例最高的，西班牙裔是最低的。 中国买家的算盘是这样的，推高美国房价，然后尽快脱手。但据相关媒体报道，美国市场出售给外国买家的房产中32%依然由中国人购买，也就是说，把房价炒高了之后，再卖给下一个中国人。按照历史数据来看，一百多年来，美国房地产市场的年均涨幅大概3%，减去各类维护和持有成本，其收益实际上没跑赢通胀，其投资回报率远低于各类指数基金。美国本土更多的普通投资者会选择指数基金或债券，指数基金和债券市场是普通投资者最可靠的一种投资美国的方式。相比而言，房地产投资属于非常专业，需要专业经纪人等参与的一种投资，分类和打理非常复杂，各州的情况又不一样，在美国只有非常少数的人会选择投资房产来完成投资计划。
来自：Rosemead
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签名：我曾见过最美的风景，只是身边没有你
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