云南昆明网友
……暴跌高达40%左右 吕氏选择再减持 其中缘故值得深研
或是彼此默契合作分股，新主或有大作为……
永磁龙头 新主入驻 连涨停随时会现的……
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加快楼宇经济发展的对策与建议
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3秒自动关闭窗口全国第一部“楼宇经济蓝皮书”_滚动新闻_新浪财经_新浪网
全国第一部“楼宇经济蓝皮书”
　　楼宇经济作为一种新的经济现象和经济发展模式，受到关注只是近几年的事，先是北京、上海、深圳等大城市的零星“试点”，接着是青岛、厦门、南京、杭州、宁波、重庆等一批沿海、沿江发达城市和成都、昆明等区域中心城市的竞相追随，如今，洛阳、芜湖、扬州等一些二三线城市也争先恐后发展。但相较于各地楼宇经济的发展速度，对楼宇经济的理论研究和实践的总结却显得有些滞后。“御狂马不释策，操弓不反檠”。作为一名学者，敏锐的洞察力、前瞻的视野、执着的毅力、领衔的责任感必不可少……
　　由此，本人在各方力量的支持下主持编纂了全国第一部“楼宇经济蓝皮书”《中国楼宇经济发展报告（2011）》，日前出版发行。国务院参事、全国政协委员，中国科学院可持续发展战略研究组组长、首席科学家牛文元教授为该书题序。
　　本书以“转型升级背景下的楼宇经济发展”为主题、以国内30个城市的50个城区楼宇经济发展为对象展开深入、系统的研究，同时荟萃20多位政府官员、专家学者研究之精华。这在全国是第一次。整个发展报告有理论的阐述、有实践的总结、有政策的解读、有案例的分析、有水平的评价，为政府官员、专家学者、企业高层等奉上了一份不菲的大餐，值得细细品味。
　　在主报告《转型升级背景下的楼宇经济发展》中，作者夏效鸿在分析和研究了全国30个城市的50个城区楼宇经济发展状况、特点及趋势的基础上，创造性地总结出国内楼宇经济发展的9大模式和9种发展路径，通过分析存在的“五个不强、五个不够”问题，针对性地提出了转变“一锤子买卖、只管收租金、姜太公钓鱼”“三个观念”、作好“提升、培育、创新”“三篇文章”、抓好“规划、政策、创新”“三个抓手”的对策建议。
　　全书分为总报告、评价报告、政策分析报告、专题研究报告和城区发展实践报告等5大部分。
　　总报告――《转型升级背景下的楼宇经济发展》在分析国内30个城市的50个城区楼宇经济发展状况的基础上，提炼出国内楼宇经济的发展模式、发展路径。基于国内城市50个城区楼宇经济发展案例，分析了当前楼宇经济发展中存在的问题，并提出了促进楼宇经济发展的对策措施。
　　评价报告――《中国50个城区楼宇经济发展评价》在通过大量调查分析的基础上，依据科学性、导向性、综合性、可比性、可操作性原则，制订出楼宇经济发展水平评价指标体系，通过设置经济环境、城市环境、投资环境、创新环境等4个一类指标、21个二类指标构成的解释性指标体系与楼宇发展水平、楼宇管理水平、经济发展质量等3个一级指标，楼宇规模、楼宇质量、物业管理、设施配套、企业发展、经济贡献等6个二级指标以及楼宇总数、楼宇面积、入驻率、租金水平、税收水平、楼宇入驻单位、楼宇营业收入、楼宇税收占比、楼宇经济贡献率等25个三级指标构成的显示性指标体系，共同构建出楼宇经济发展水平综合评价体系，对全国30个城市的50个城区楼宇经济发展水平进行评价、排名和分析。
　　政策分析报告――《中国20个城区楼宇经济发展政策比较》选取国内楼宇经济发展方面具有不同特色的20个城区，从准入门槛、税收、财政、土地、金融、政府服务等10个方面，对其楼宇经济政策作一简单比较，以便各城区在制定、完善楼宇经济政策时参考、借鉴。
　　专题研究报告――重点围绕“十二五”时期楼宇经济发展、楼宇经济空间发展体系、楼宇经济助推产业转型升级、提升楼宇经济地均发展力、依托产业集聚效应打造特色楼宇模式、新传媒产业大厦对打造新兴产业集聚平台的启示等一系列热点问题展开深入、全面的探讨，进一步深化与拓展了楼宇经济的理论研究。
　　城区发展实践报告――重点以成都锦江区、扬州广陵区、杭州下城区、重庆渝中区、芜湖镜湖区、浙江临安市、厦门思明区、沈阳和平区、杭州余杭区、昆明五华区、大连沙河口区、福建福州市、大连中山区、无锡锡山区等14个楼宇经济发展有特色的城市（城区）为研究对象，从不同角度对转型升级背景下的楼宇经济发展进行了深入的实证研究，集中展示了各地发展楼宇经济的大胆探索与有益经验。
　　（作者为中国楼宇经济研究学者、楼宇经济发展研究中心主任、多个城市政府特聘专家、杭州市政府研究室副处长、杭州市大学生创业导师）关于江北楼宇经济发展的对策研究
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信息来源：经科委
　　楼宇经济是近年来形成的一种新兴都市经济发展模式，它以现代服务业特别是高端服务业为支撑，以城市商务办公楼宇为载体，通过开发、售租商务办公楼宇招商引资产生持续性税源。国内楼宇经济20世纪90年代初首先在上海、深圳等沿海大城市兴起，随后向沿海沿江发达城市和内陆中心城市渗透，越来越多的二三线城市也争相发展楼宇经济。目前，全国30多个城市的近70个城区，都将发展楼宇经济作为城市发展的重要战略和现代服务业发展的主要抓手。作为近年来我区增长最快的产业，现代服务业已从&十一五&时期的50.29％上升到当前的59％，其中楼宇经济增长功不可没。随着城市化的不断推进，土地资源日益稀缺，依靠服务业特别是楼宇经济的增长推进经济平稳健康发展，将是 &十二五&以及今后更长一段时期我区经济转型升级的必然选择。为此，区政协成立重点课题调研组，开展楼宇经济发展专题调研，听取了区内街道、镇和有关部门的意见建议，学习考察了国内部分发达地区的先进经验，针对调研发现的问题提出探讨性的对策建议，供区委、区政府决策参考。
　　一、我区发展楼宇经济的现实基础
　　在一定区域内，楼宇经济分布和发展具有此消彼长、相互影响的关系。分析我区楼宇经济的发展状况及发展策略，首先要了解全市楼宇经济发展的基本情况。
　　（一）全市楼宇经济发展状况与竞争趋势
　　1、我市楼宇经济发展现状
　　受益于经济全球化和城市化发展，我市楼宇经济从上世纪末进入快速发展时期，特别是跨入新世纪以来，商务办公楼宇一直呈现需求旺盛、成交量增加的趋势。CRIC中国房地产决策咨询系统和沃德房产统计数据（详见表1）显示，2004年至2010年，我市累计成交商务办公楼宇272.99万平方米，年度楼宇成交规模均在25万平方米以上，2009年更是高达61万平方米。
　　受楼市需求的引导，我市各区域建设商务办公楼宇的积极性很高，增量很快。全市年度商务办公楼宇增量和成交量同步增加，且已出现年度增量一直大于当年成交量的供给过剩状况。如2007至2010四年间，全市新增商务办公楼宇面积已是同期成交规模的1.5倍（详见表1），2011年商务办公楼宇整体成交量和新增量均比2010年有一定提高。我市已出现商务办公楼宇供大于求、低端楼宇严重过剩的现象，各区域都空置一定量的商务办公楼宇，如海曙区商务办公楼宇空置率约为10％，江东区约为20％，鄞州区约为50％。
表1 我市商务办公楼宇成交量和新增量统计表（单位：万平方米）
　　以商务办公楼宇为载体，楼宇经济集聚了现代服务业中的高税收贡献产业。根据全市2011年度现代服务业地税统计数据（详见表2），与楼宇经济相关的金融业、商务商贸业和物流业分别位于全行业税收贡献度的第2、3、4名；老三区中金融业、商务商贸业和物流业也处于各区现代服务业主导位置，老三区2011年度金融业、商务商贸业、物流业税收分别占老三区第三产业地税总量的23.17%、9.65%和6.83%。
批发和零售业
交通运输、仓储及邮政业
租赁和商务服务业
居民服务和其它
住宿和餐饮业
第三产业税收合计
表2 2011年度老三区地税服务业税收构成表（单位：万元）
　　产出方面，老三区商务办公楼宇2011年度实现税收79.6亿元，其中海曙41.9亿元、江东29.4亿元，江北8.9亿元，占比分别为52.24%、36.66%、11.10%。海曙区以中心城区半数以上的商务办公楼宇规模创造着老三区半数以上的楼宇经济税收（详见表3）。商务办公楼宇产出情况基本反映了老三区城市化发展水平，即海曙城市化发展水平最高，楼宇经济也最发达；江东受益于城市中心&东扩&战略，城市化水平迅速提高，楼宇经济正迎头赶上；江北由于城市化水平较低，楼宇经济发展相对落后，但发展潜力很大。
数量（万平方米）
总量（亿元）
表3 老三区商务办公楼宇规模与税收情况
　　2、我市楼宇经济发展态势
　　在了解我市商务办公楼宇供需结构、产业产出等静态情况基础上，谋划我区楼宇经济的发展战略，还需要充分掌握周边兄弟区域商务办公楼宇的动态发展趋势。海曙、江东（含东部新城、高新区）作为老三区成员，其楼宇经济发展趋势无疑对我区有直接影响。鄞州与中心城区地缘相近、区位与我区相似，在发展楼宇经济上与我区也有竞争关系。具体分析如下：(1)海曙区：将楼宇经济作为实现海曙产业升级、经济转型和综合竞争力提升的重要发展战略，计划到2015年新增商务办公楼宇使用面积100万平方米，税收超千万元楼宇达到40幢，税收超亿元楼宇达到15幢，培育特色楼宇5幢，建设（认定挂牌）10幢总部经济楼宇，打造2个总部经济基地，旨在使海曙建设成为长三角南翼具有较强吸引力和影响力的楼宇经济示范区。(2)江东区：作为我市最早重视并发展楼宇经济的城区之一，江东已于2008年启动&重点楼宇3年行动计划&，实现了商务办公楼宇规模等五大指标翻番。在2011年出台的&楼宇经济效益提升3年行动计划&中，提出了实施楼宇效益提升&四六&工程，目标是在3年内实现楼宇经济产出、品质、功能、高端四大提升。(3)东部新城：作为城市东扩的重要战略，东部新城的建设招商正在大规模推进。根据规划，东部新城中央商务区规划占地109.98公顷，占东部新城总占地面积的12.99％，其中规划用于商业金融和商务办公的建筑面积将达300至400万平方米。(4)高新区：以打造长三角高端商务区为目标，高新区中央商务区核心区规划占地1000亩，其中总部基地600亩，分三期开发建设。至今年6月，高新区中央商务区一期（250亩）已建成投入使用，二期（190亩）基本完成招商。(5)鄞州区：根据《鄞州区总部经济和楼宇经济发展&十二五&规划》，鄞州区以打造 &两个中心&、建设&四个基地&、实现&三个跨越&为目标，到2015年规划建成商务办公楼宇110幢，建筑面积规模将达410万平方米，总部和楼宇经济将实现税收45亿元，商务办公楼宇税收占鄞州财政收入的比重达18%以上。
　　调研中，我们还发现，当前我市尤其是老三区商务办公楼宇具有总量过剩但中心城区供给不足、特别是中心城区高档商务办公楼宇供不应求的显著特点。但与海曙、江东相比，我区商务办公楼宇总量则显得过少，中心城区商务办公楼宇更少，远不能适应我区沿江滨水高档商务办公楼宇刚性需求稳步增加的需要。
　　（二）我区楼宇经济发展现状与问题
　　近年来，在区委、区政府的高度重视下，我区紧紧抓住城市化、工业化快速推进的机遇，发挥政策对楼宇经济发展的扶持引导作用，楼宇经济取得了长足发展，商务办公楼宇载体不断增加，聚集度不断增强，楼宇产出保持良好态势，培育了北岸财富中心等高端楼宇经济集聚区块，楼宇经济总体发展水平不断提升。当前，我区狠抓楼宇规模增量，通过全力推进重点区块、重点项目的征拆和建设，先后启动湾头区块、北门户区、荪湖地块、人民路区块等地块的开发建设，已交付和正在建设万达广场、来福士广场、钻石广场等一批规模化商务办公楼宇，为楼宇经济纵深发展奠定了良好基础。
　　目前，我区已投入使用商务办公楼宇20个，总建筑面积约50.23万平方米，2011年实现税收8.93亿(详见表4)，占第三产业产出22.5亿的40％，占全区税收的17％。其中，位于核心滨水区的有北岸财富中心等8幢楼宇，建筑面积约24.88万平方米，2011年度税收6.99亿；&两江&北岸分布着梦神商务楼等12幢楼宇，建筑面积约25.35万平方米，2011年实现税收1.94亿。全区商务办公楼宇单位面积平均税收1778元/平方米，其中，核心滨水区商务办公楼宇单位面积平均税收2809元/平方米，&两江&北岸商务办公楼宇单位面积平均税收765元/平方米。
楼宇面积(㎡)
2011年度税收（万）
单位面积税收（元/㎡）
核心滨水区
&两江&北岸
梦神商务楼
宁大科技园
金论商务区
钢铁智慧港
瑞狮商务楼
建发科技钢贸中心
水产市场商务楼
天合财汇中心商务
天水广场商务
创意1956一期
姚江新都商务办公楼
表4 我区已投入使用商务办公楼宇简表
　　据调研统计，核心滨水区8幢商务办公楼宇平均入住率85.89%，平均属地注册率84.3%，其中北岸财富中心、茗雅苑属地注册率保持在100%，商务办公楼宇入住率和注册率在全市保持较高水平。平均属地纳税率达到66.39%，其中北岸财富中心、茗雅苑属地纳税率分别为85.14%和100%。一批总部型、实力型现代服务业企业入驻，现有200万以上税收企业26家、2011年度全市服务业明星企业8家（共20家）、市级现代服务业产业基地（北岸财富航运物流基地）1家。
　　虽然我区楼宇经济发展取得了显著成绩，但与发达区域相比，我区在发展楼宇经济中，也存在着楼宇规模小、发展层次低、经济总量小、结构不合理等一些有待解决的问题：
　　1、截至2011年底，我区商务办公楼宇规模仅为海曙的1/6.6、江东的1/5，仅占老三区商务办公楼宇总量的7.94％，楼宇经济发展载体较少。
　　2、现有楼宇档次不高，特别是缺乏5A级商务办公楼宇（甲级写字楼），核心滨水区内8幢楼宇均在2006年前建设，除北岸财富中心等个别楼宇外，其它商务办公楼宇一定程度上都存在硬件陈旧、结构单一、开间小、采光差、停车难、配套不全、设备故障频繁、安全隐患多等问题。
　　3、从税收总量上看，2011年度我区楼宇经济实现的8.93亿元税收总量，是海曙的1/4.7、江东的1/3.3，仅占老三区的11.10%。如果剔除房地产开发一次性税收、北岸财富中心政策兑现和出口退税，则我区商务办公楼宇2011年度单方税收仅为1073元/㎡，远低于江东、海曙发展水平。
　　4、从税收内部构成看，商务办公楼宇产出分化严重。如北岸财富中心、外滩大厦2011年度税收分别占全区商务办公楼宇税收总量的50.68％、21.17％，而其它商务办公楼宇税收占比仅在0.1％～2％之间。
　　5、我区对发展楼宇经济研究不多，对楼宇经济发展紧迫性和重要性的认识有待深化；特别是在发展战略层面，对楼宇经济的发展方向、目标定位、空间规划、业态布局等战略性问题研究不够系统，等等。以上这些问题都有待我们重视解决。
　　二、发达区域楼宇经济的发展启示与区域比较优势分析
　　（一）国内发达区域楼宇经济的发展启示。因楼宇经济在国内起步较晚，关于楼宇经济一般发展规律的介绍极为少见。尽管如此，我们还是可以从国内50多个楼宇经济发达城区的实践中得到诸多启发：
　　1、核心城区最适宜发展楼宇经济。国内楼宇经济发达区块，无一例外的都是当地现代服务业最密集、城市景观最繁华和经济发展最中枢的核心城区地段。商务办公楼宇聚集的核心城区不仅交通便捷、商业氛围浓厚、信息交流通畅、配套服务齐全，而且往往都是当地城市形象的窗口，也是城市品位、城市财富和城市文化的地标，因而最适宜发展楼宇经济。
　　2、商圈氛围关系商务办公楼宇税收效果。楼宇经济发展一般要经历&经济社会发展－商务办公楼宇建设－楼宇商圈打造－税源收获&四个阶段。作为获得商务办公楼宇税源的前置环节，商圈氛围浓厚与否，直接影响着楼宇产出效果。发达的楼宇经济聚集区一般都具备便捷的交通系统、齐全的生活条件、完备的商业设施、公平的市场氛围等综合配套环境。为此，在建设、招商等环节中，都要注重商圈培育，如在加强商务办公楼宇载体建设的同时，要注重楼宇周边交通、商业商务和生活配套设施的同步建设；在开展楼宇税源型招商的同时，要重视非税源型招商对吸引人气、提升品味、活跃氛围从而间接扩大税源的作用。
　　3、知名商业地产开发商至关重要。实践证明，政府开展一次招商即招引商业地产开发商，商业地产开发商开展二次招商，是确保商务办公楼宇招商质量的成功模式。知名商业地产开发商具有独特优势，对商务办公楼宇供需市场有深入的了解，能准确把握楼宇经营客户的需求，还具有整合关系客户、吸引潜在客户的优势和能力，有利于发挥商务办公楼宇的最大效益。为此，根据楼宇档次定位招引能级相称的知名商业地产开发商，是被行业公认的有效开展商务办公楼宇招商、成功开发高档商务办公楼宇的必要条件。
　　4、需要政府发挥主导作用。实践证明，在楼宇经济起步发展阶段，政府主导作用不可或缺。政府主要通过制定楼宇发展规划、明确楼宇功能定位和空间布局、理顺开发建设机制体制、提供政策扶持等方面发挥积极作用。调研发现，发达区域发展楼宇经济已形成一种由政府主导的集聚化发展趋向，即通过政府制定区域规划、实施政策引导打造规模化的商务办公楼宇聚集区，如上海长宁区、杭州江干区、鄞南商务区等都是这种模式的典型代表，其中政府主导作用的发挥值得研究总结。
　　（二）老三区、鄞州区发展楼宇经济的比较优势分析。从楼宇经济发展现状和趋势看，海曙、江东（含东部新城、高新区）和鄞南商务区的楼宇经济已远远走在我区前面，区域间楼宇经济竞争将日趋激烈。这种情况下，只有遵循楼宇经济发展的一般规律，充分发挥江北的比较优势，才能实现后位赶超。通过对老三区和鄞州区城市化水平、产业基础、区位条件、发展潜力等方面综合比较（详见表5），可以看出：
　　1、海曙、江东处在成熟的城市区块，城市化程度高，服务业发达，发展楼宇经济的区位条件好，但面临发展空间限制和周边区域竞争的压力。
　　2、鄞州与江北区域条件较为相似，处在城市化发展时期，尽管楼宇经济相对落后，但第二产业较为发达，为楼宇经济提供了持续发展动力，区域发展潜力大；特别是鄞南商务区的崛起，在总部经济上已经形成了发展优势。
　　3、我区的比较优势，主要在于核心滨水区的区位优势和&两江&北岸的滨水稀缺性资源优势，特别是庄桥机场的搬迁，消除了区域楼宇经济发展的主要限制瓶颈，大大拓展了发展空间。
城市化程度
服务业发达
发展空间受制约
服务业发达
发展空间受制约
部分区域高
部分好，地处核心具有滨水发展的稀缺性资源
服务业相对落后，二产发展较好
发展空间大、潜力大
部分区域高
服务业相对落后，二产发达
发展空间大、潜力大
　　表5 老三区和鄞州区楼宇经济发展的比较优势分析简表
　　综合分析我市商务办公楼宇的供给、需求、产业、产出特点，周边兄弟区商务办公楼宇的竞争趋势和比较优势，以及发达地区楼宇经济的发展经验，都为我区下一步发展楼宇经济提供了有针对性的参考依据。
　　三、江北楼宇经济发展的对策与建议
　　（一）充分认识发展楼宇经济的重要性和紧迫性
　　楼宇经济具有资源消耗少、集聚性强、无污染、效益高的显著特点，发展楼宇经济对促进第三产业快速发展、实现产业结构转型升级具有十分重大的意义和作用，也是我区推动城市化发展、提高区域核心竞争力的必由之路。
　　1、发展楼宇经济是参与区域竞争的必然选择。都市经济发展的实践证明，谁抓住了楼宇经济发展的制高点，谁就主导了城市经济，区域内部和周边各种有利资源要素都将向其集聚。从以上对全市楼宇经济发展状况及竞争趋势的分析可以看出，周边区域都非常重视发展楼宇经济，将发展楼宇经济作为经济社会发展的重要战略加以推动，确定了各自近期和中远期发展目标，目的是要切分全市楼宇经济发展&蛋糕&。在处于相对劣势的情况下，要想分享全市楼宇经济发展的更多成果，更需要提前谋划、尽早应对，把楼宇经济作为江北现代服务业提质增效的突破口，为我区赢得发展优势，实现赶超发展。
　　2、发展楼宇经济是转变发展方式、实现可持续发展的现实需要。当前，我区城市化发展正处在从&大拆迁&向&大建设&的转变时期。依托扩大住宅地产开发规模获得一次性税源收入的城市化发展模式，正在受到国家房地产宏观调控政策的严重冲击，转型升级的任务繁重。但挑战之中蕴藏着机遇，在当前这个相对困难的时段里，发展兼具税收贡献效应、产业乘数效应、消费带动效应、土地集约效应的楼宇经济也正当其时。通过推动楼宇经济发展，既可使有限空间发挥最大效益、弥补住宅地产开发减少带来的税收缩量，也是我区培育新的支柱产业、实现转型发展的现实需要。
　　3、城市化和区位优势为我区发展楼宇经济提供了难得机遇。虽然我市商务办公楼宇供给处于相对过剩的状况，但由于区域发展的不平衡性，我区高端商务办公楼宇处于结构性短缺状态。我区地处宁波市中心城区，外部发展条件好，具备毗邻&三江六岸&的独特区位优势，这为我区参与核心城区楼宇经济竞争提供了良好的空间和载体。同时，我们也要清醒地看到，空间和优势可以随着时间的推移而改变，我们在发展中必须扬长避短、发挥比较优势，才能在区域竞争中争得发展主动权。
　　（二）我区楼宇经济发展的目标、战略、途径和策略方法
　　战略是发展的可靠保障。为保证楼宇经济持续健康发展，必须根据区域发展的环境、条件明确功能定位，制定区域发展战略，明确近期和中长期发展方向与定位、发展目标、发展重点，通过制定和完善区域规划确保战略得到落实。
　　1、明确发展定位和目标。（1）发展定位。区域间楼宇经济的竞争，是市场份额的竞争，是城市经济主导权的竞争，竞争的重点是楼宇经济的制高点&&总部经济。谁占据了总部经济，谁就主导了城市经济并拥有了发展主动权。区域的竞争是区位条件、发展环境的竞争。毋庸置疑，在区位条件上我区核心滨水区拥有发展总部经济得天独厚的优势，&两江&北岸具有发展总部经济的巨大潜力，我区楼宇经济的发展定位应当确立以总部经济为主要目标，积极参与城市核心圈高端服务业竞争。（2）发展总体目标和战略。以建设全市总部型高端商务办公楼宇增长极为主攻方向，以核心滨水区、甬江北岸、姚江北岸高端化滨水精品商务办公楼宇为重要载体，以集聚式、集约化发展为基本途经，立足区域比较优势，扬长避短，次序推进。具体可分为&十二五&近期目标和&十三五&中期目标&两步走&战略：近期目标是，确保&十二五&时期投入使用7个在建商务办公楼宇项目，力争建成交付人民路地块等商务办公楼宇前期项目（详见表6和正文后附图），使我区商务办公楼宇规模由当前的50万平方米扩大到&十二五&末的200万平方米，打造一批集聚度高、效益好的&亿元楼&，楼宇经济税收从目前的1600元/平方米提高到2500元/平方米，实现税收20亿元以上，创造商务办公楼宇潜在税收空间50亿元以上。中期目标是，到&十三五&末，随着核心滨水区建设的深入推进和&两江&北岸建设的全面启动，全区商务办公楼宇建成规模力争达到500万平方米左右，商务办公楼宇税收达3000元/平方米左右，实现税收约60亿元，创造楼宇税源空间百亿以上，基本形成&一区（核心滨水区）集聚、两岸（姚江北岸、甬江北岸）拓展&楼宇经济发展新格局，成为全市总部型楼宇经济的重要增长极，为区域经济结构转型升级提供有力支撑。
建筑面积（㎡）
核心滨水区
来福士广场
豪城国际（金港旁）
海田商务楼
贝家巷奥立赛项目
北门户区一期
创意1956二期
核心滨水区
湾头地块商业（占地11.21公顷）
湾头地块商住（占地12.69公顷）
人民路地块（占地4.08公顷）
螺钉厂地块（占地2.3公顷）
义庄巷地块（占地6.46公顷）
谢家滨江1#地块（占地7.49公顷）
远洲二期（占地4.37公顷）
北门户区二期（占地7.93公顷）
北门户区三期（占地22.53公顷）
表6 我区&十二五&期间商务办公楼宇一览表
&&& 2、制定完善产业规划。城市是壳，产业是核。产业规划是城市规划的灵魂。为此，在区域城市建设上要努力实现产业布局与城市空间同步规划，产业培育与城市建设同步推进，产业层次与城市功能同步提升。由于缺少产业规划的引领，各地在城市发展过程中都有一些深刻的教训。如江东在早期城市东扩中，片面地把居住功能作为城市建设的全部，使滨江核心区域丧失了楼宇经济发展空间。我区在以往的建设中也曾有同样的失误。从产业发展的角度审视核心滨水区的规划，不难发现，由于缺乏对这一独具发展优势区域产业经济的深度研究，特别是基本忽视了滨水区域的稀缺性价值，从而在规划布局上割裂了区域天然具备的第三产业高端聚集地的发展优势。这与我区城市发展长期缺乏产业规划引导有极大的关系。因此，有必要抓紧制定我区楼宇经济产业规划，根据核心滨水区楼宇经济发展区位优势适当调整规划，重点是滨水带及中央商务区的产业布局。
　　3、扬长避短发挥比较优势。在五年左右的时间内，我区参与城市核心圈总部经济高端服务业的竞争，真正具备优势的是核心滨水区。&两江&北岸的潜在优势很大，但尚未形成现实的发展优势。因此在楼宇经济的发展策略上，根据发展的环境和条件，扬长避短，发挥比较优势，梯次推进。发挥区域资源空间利用的最大效能，坚持&核心滨水区&&甬江、姚江北岸&的发展时序，即加快核心滨水区开发建设，逐步跟进&两江&北岸区块。在楼宇经济发展方向上，当前要充分利用核心滨水区的区位优势，以建设核心滨水区商务办公楼宇群为主要目标，做大高端精品楼宇规模，参与全市高端现代服务业主导业态的竞争。同时，也要注重其它板块特定发展条件下的资源利用，例如门户区区块在依托工业园区集聚发展中，可以工业研发、企业总部为目标发展楼宇经济；北区区域根据铁路货运北站搬迁情况合理规划发展物流业楼宇经济。
　　（三）加快推进以核心滨水区为重点的楼宇经济载体建设
　　根据宁波市城市控规，核心滨水区块中符合规划、可建设商务办公楼宇的地块有人民路、原铁路北站、湾头半岛、文教姚江公园（部分）和义庄巷等地块。要区分各地块具体情况，加快推进地块开发建设，增加我区楼宇商务办公楼宇发展载体。
　　1、克服当前宏观经济形势和融资困难等不利因素影响，加快人民路地块、湾头地块、外滩延伸段地块、原铁路北站地块、北部铁路货运北站地块征地拆迁、开发建设。这些地块楼宇经济的发展，有利于我区核心滨水区商务办公楼宇规模的扩张，更有利于提振我区楼宇经济发展信心，要加快推进，科学招商，确保成功运作。
　　2、根据楼宇经济发展规律，北门户区地块开发建设要将建设商务办公楼宇和营造商圈结合起来同步推进，不断完善其周边交通系统、生活条件和商业设施。坚持长期培育思想，以工厂总部、设计、研发等业态为主，根据规划目标和市场需求招引有实力的大型商业地产开发商入驻。
　　3、深入前期谋划，加快义庄巷地块、文教螺钉厂地块、文教姚江公园部分地块、原动物园周边地块的调研论证工作，明确开发定位、规划调整等事宜，抓住当前市级部门调整&三江六岸&区块规划定位的有利时机，形成整体开发的建议方案。
　　（四）抓紧谋划&两江&北岸区块开发建设
　　随着机场的搬迁，&两江&北岸的发展瓶颈将从根本上得以消除，为我区楼宇经济发展提供了广阔的发展空间。为此，积极谋划&两江&北岸开发，伺机推进该区域楼宇经济发展已成为刻不容缓的课题。
　　1、深化区域发展规划。山水相间的姚江、甬江北岸区块，是宁波城市发展最具特色的区块，其规划建设应立足于城市转型提升的新起点，注重滨江区域资源稀缺价值的充分利用，高标准、高品质谋划产业布局和区块规划。
　　2、抓紧基础设施建设。鉴于机场搬迁尚需几年的时间，而&两江&北岸城市基础设施十分薄弱。因此，根据该区域开发建设的时序，抓紧启动区域基础设施，是&两江&北岸区域建设顺利推进的必要条件。
　　3、伺机启动商务办公楼宇项目。姚江、甬江滨江区域重要项目的启动，将带动整个区域的开发建设。因此，在抓紧规划布局的基础上，积极谋划项目建设，使全区楼宇经济发展形成交付一批、在建一批、存储一批的持续推进格局。
　　（五）推进规划建设招商管理一体化运作
　　在楼宇经济发展中，科学的规划目标既是区域发展成败的关键，也是政府工作的重要依据。因此，必须高度重视产业发展规划，立足区域发展的环境条件，精心研究，科学论证，准确定位，充分发挥规划的指导、引领、服务作用，政府楼宇经济招商、服务重心也应围绕规划目标龙头，实现规划建设、招商与管理服务三个环节的紧密衔接。
　　1、强化前期谋划，实现招商与规划建设的一体化运作，确保项目招商质量。招商工作要提前介入并走在商务办公楼宇土地出让、项目开发之前，实现楼宇招商引资与规划目标、征地拆迁、土地出让、项目报批、资金安排的协调联动，确保楼宇品质符合开发商和业主需要。重点引进省、市行业龙头和企业总部入驻，吸引跨国公司分支机构和国内、省内大企业集团职能总部、区域总部落户。重点地块的招商要坚持具备一定规模的整体出让，便于招引有实力的企业入驻。
　　2、围绕规划目标，改进招商服务。根据楼宇经济发展的目标定位，建立江北楼宇项目库和招商对象库，努力招引诸如创富港、上东国际等知名商务办公楼宇开发商以及世邦魏理仕、戴德梁行等知名商务办公楼宇物业运营商。强化项目全程跟踪服务，建立与奖励挂钩的重点项目工作责任制、重要项目24小时服务制和重点项目信息反馈制度。注重借鉴杭州江干区招商部门与楼宇开发商（业主）联动招商的做法，业主谈租金，政府谈政策，提高招商效果。学习江东经验，探索建立招商引资&一路通&服务制度，推行&生活绿卡&，为投资人生产、生活、安全等方面提供全方位绿色通道服务。建立与知名商务地产开发商、知名楼宇物业运营商的联系与合作，建立与全体业主的信息交流和利益共享机制，通过有效的利益联动，实现代理招商和连带招商，促进上中下游企业和寄生企业集聚。提高我区楼宇经济宣传的整体效果，强化宣传策划，细分对象市场，提高宣传推介的技巧性和艺术性。
　　3、适度调整现行政策，充分发挥政策的引导调节作用。一是根据区域实际、项目重要程度和潜在影响力，出台具吸引力的弹性优惠政策。二是根据楼宇经济发展目标，实行严格的项目引进审核制度，制定完善规范的准入条款，制定完善项目工期管理、考核办法等监督管理责任制度，防范和减少招商项目低产现象。三是适度调整现行楼宇经济政策。进一步梳理、归并现有政策资源，可在保留重点企业、重点行业政策引导基础上，将政策资源逐步分配到商务办公楼宇和入驻企业。借鉴鄞南商务区做法，逐步提高商务办公楼宇开发主体自持比例，防范小产权弊端。将物业企业（分支机构）负责人作为政策奖励对象，对聘请国家级物业企业扩大（新增）区内商务办公楼宇经营面积的业主给予一次性奖励。发挥慈城卫星城体制优势，研究制定各街道套用该体制的利益分成、招商激励和风险防范办法。强化对税收规模、单位产出等增量内容的考核，实行与楼宇财政贡献挂钩的激励政策。
　　（六）挖掘存量资源潜力，提高已有楼宇产出
　　我区现有大部分商务办公楼宇税收产出很少，有的甚至出现&有楼宇无经济&的现象，在提质增效方面还有很大空间。在大规模推进商务办公楼宇开发建设的同时，挖掘现有楼宇经济资源潜力，是提高现有商务办公楼宇资源利用和产出效率、保持全区楼宇经济税收持续稳定增长的有效途经，应该引起重视和关注。
　　1、提升楼宇综合配套能力。加强现有楼宇智能化和品质化改造力度。借鉴江东由区、街道、企业按3:3:3比例分担楼宇改造经费的办法，降低受益门槛，提高补助标准，支持港房大厦等老旧商务办公楼宇及厂房硬件设施改造升级。支持物业公司加强楼宇、通讯、办公、安保、消防等&5A智能化&建设，鼓励物业公司提高资质和管理水平。发挥社会化配套服务企业功能，着重培育和引进与商务办公楼宇需求相一致的文化、教育、餐饮、健身、医疗、娱乐、休闲等商业商务配套设施和生活配套服务机构，营造宜居、宜学、宜游、宜商、宜业的商圈环境。在中心城区，结合来福士广场、钻石广场开业和人民路、贝家巷地块开发推进，需创造条件新建改建一批停车场、空中或地下二次连接通道等基础设施，优化公交站点设置，实现主要商务办公楼宇地块周边交通便捷换乘，改善商务办公楼宇交通堵、通行慢、停车难问题。
　　2、加强楼宇日常服务体系建设。提高政府服务效能，建立楼宇综合服务中心，深化代办制服务机制，为入驻企业提供企业注册、项目申报、交通违章处理、银行结算、票务代理等一站式便民服务。借鉴江东、海曙经验，以建设商务办公楼宇信息管理系统为平台，将摸清商务办公楼宇家底、建设楼宇经济统计体系和建设楼宇资源动态数据库系统结合起来，对全区商务办公楼宇企业入驻与迁出、纳税注册、租金价格、闲置面积、业主情况、劳动用工、税务数据和招商信息等进行全程动态监测，提高管理服务水平。在条件成熟的楼宇成立楼宇物管协会，吸纳楼宇物管、业主、中介机构、有关部门加入协会，使其成为宣传招商政策、交流招商信息、企业互助的增值服务平台。加强市场秩序管理服务，强化工商、税收和劳动监察等部门的联动，规范劳动用工制度，强化税收征管，提高楼宇企业属地注册率、属地纳税率。
　　（七）切实加强对楼宇经济发展的组织领导
　　领导重视是发展楼宇经济的重要前提和保障。要进一步发展我区楼宇经济，首先需要进一步统一思想，把发展楼宇经济作为发展我区现代服务业的一项突出、优先工作来抓。可在深入调研的基础上，适时召开全区楼宇经济工作会议，在全区上下形成发展楼宇经济共识，凝聚发展合力。成立全区楼宇经济发展领导机构（区楼宇经济领导小组），由区政府主要领导任组长，将经济服务、城市管理、综合治理、民生保障和党群建设部门作为成员单位，在发改局或招商局下设办公室（楼宇办）并由局长担任办公室主任。作为楼宇经济统筹服务机构，楼宇办应承担全区楼宇经济发展规划、指导、协调职责。建立联席会议制度，及时协调解决楼宇经济发展中遇到的困难和问题。建立区、街道、社区、楼宇四级招商服务体系，以商务办公楼宇为单位、按照&一楼一团队&的要求，组建楼宇服务小组，建立责任区分管领导牵头、街道专职楼宇招商员、社区干部、片警和物业负责人&五位一体&的跟踪服务团队。合理划分区、街道（镇）楼宇管理权限和范围，确保重点楼宇（如北岸财富中心、人民路地块等）由楼宇办重点跟踪服务。
&两个中心&即长三角南翼国际商务中心、甬商中国总部经济中心，&四个基地&即现代物流基地、信息产业基地、文化创意基地、特色研发基地，&三个跨越&即发展水平新跨越、功能集聚新跨越、经济贡献新跨越。
目前核心滨水区楼宇平均税收为2500元/㎡，北岸财富中心为5000元/㎡以上，将我区&十二五&楼宇税收目标设定为2500元/㎡，与目前核心滨水区税收水平持平，既反映了现实基础，也留有发展余地。
&十三五&期间逐步提升到3000元/㎡的楼宇税收目标，以&十二五&楼宇税收目标2500元/㎡为基础测算，通过努力是可以实现的。}