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首只投资国内房地产REITs有望近日获批
来源：新浪财经-信托
□本报记者联合报道中国证券报记者从多个渠道了解到，国投瑞银基金[微博]公司将与地方政府合作，推出首只投资于国内房地产市场的REITs(房地产信托凭证)产品，并有望于近日获批。该产品将数个公租房项目打包作为REITs标的，以解决长期运营资金问题。这将是券商、基金等筹备REITs业务多年后首次破题，显示房地产融资再现新途径。REITs又称房地产信托凭证。一般来说，由相关机构发行受益凭证，借此汇集多数投资者的资金，并将这些资金交由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。此类产品最早发端于美国，以稳定收入、持续分红著称。美国规定，REITs产品每年必须将收益的90%用于分红。目前美国市场上REITs规模已超过4000亿美元。根据不同的法律结构，REITs可分为公司型和契约型两种：美国、英国、日本、荷兰、新加坡的REITs多为公司型；中国香港、澳大利亚、加拿大的REITs属于契约型。内地券商、基金开发的产品更接近于契约型，并强调强制、稳健的分红。证监会最新公布的基金公司募集申请公示表显示，并未有基金公司提交REITs产品的申报。据了解，上述REITs产品将有别于普通公募基金。港股市场上，已有多只以内地商业地产为标的的REITs产品。近年来鹏华、诺安、广发等基金公司相继开发了投资海外REITs的QDII产品，但市场上仍然缺乏投资于国内的REITs产品。有基金公司表示，随着房地产融资的逐步放开，此类产品的获批速度应会加快。更多法律知识
　　领汇胜诉所给予的决不仅仅是中国香港特区者的一个高收益低风险的投资工具，更重要的是，香港特区的金融市场尤其是基金(REITs)市场，鼎沸之势不日将现。而一洋之隔，新加坡REITs市场将遭遇一个前所未有的竞争对手，尤其是在吸引中国内地的优质房地产REITs上市方面。　　香港：含银匙而生
　　“新加坡的REITs市场现在5只REITs的市值约50亿美元，香港特区一只领汇上市就将达到30亿美元。”香港特区房屋署麦靖宇副署长对香港REITs市场非常有信心。
　　“近期特区证监会放宽了REITs投资的地域限制，让REITs可以投资于香港以外的房地产，以及提高财务杠杆比率上限(即将原先REITs的最高负债比例有35%提高至45%)。随着监管限制的放宽，预期将陆续有更多REITs推出。这其中当然包括内地来港上市的REITS。”香港投资基金公会董事黄王慈明告诉记者，“我们认为特区证监会过去一直积极致力完善REITs的监管架构,这方面对推动香港发展成为亚洲区内主要REITs的中心产生了积极的作用。”
　　6月16日，香港特区证监会正式宣布修订后的《房地产投资信托基金守则》(下称《守则》)生效。《守则》中最重要的内容就是，在香港上市的REITs可以投资香港地区以外的房地产。“香港证监会的官员是从善如流的。”麦靖宇告诉记者，香港许多投行、地产公司不仅投资香港本地，还投资内地和东南亚市场，正是在他们的建议下修改了《守则》。
　　“我对香港特区和新加坡的股市对比是最有发言权的。”博大资本国际有限公司主席胡野碧曾经担任新加坡星展银行(DBS)的香港高管。“新加坡股市并不具备和香港竞争的能力，REITs也是在股市上发行的。”他指出，第一，目前在新加坡上市的中国内地公司83家，仅2004年在新加坡上市的内地公司也比在香港联交所上市的多。但在新加坡上市的公司规模最大的也仅几亿港元，而在香港上市则是几百亿港元；第二，企业在新加坡上市后，大部分“潜水”，即跌破发行价。
　　“再加上两地文化背景的巨大差异，新加坡的投资者不能正确理解内地企业的运作模式。”　　新加坡：一夜之间不会改变
　　但在齐霁看来，新加坡才是REITs上市的更好选择。齐霁是华银投资控股有限公司首席财务官，如果一切都如计划，11月初他就将实现中国内地房地产新加坡REITs上市。
　　“上市要求的诸多方面，新加坡都比香港特区更灵活。”齐霁指出，首先在财务制度上，香港特区要求历史数据，新加坡要求proforma(即估价单据)。“内地的公司历史数据都不是太好。”第二，香港特区要求资产管理公司即基金经理必须是licence(持牌)，新加坡则不要求。第三，香港特区要求房地产必须完全转移，新加坡则要求证明预期将来能够完成转移就可以了，比如有预售证明。
　　“香港毕竟没有成熟的REITs，投资人对回报率的预期没有标准可参照。新加坡各种REITs都有了，shoppingmall的、写字楼的、科技公园的。投资人可以明确预期中国内地房地产能有多少回报率。而香港投资者只能参照领汇原来的回报率(6.65%)。”
　　新加坡交易所高级副总裁兼市场署上市部主任DavidTan曾告诉本报记者，“从投资者了解REITs的程度、交易所处理申请的能力以及中介机构在上市过程中的引导作用等方面看，新加坡还是领先于中国香港特区的。法规的放开并不能起到完全决定市场的作用，我们也不会在一夜之间面临强大的竞争。”他还透露，目前有2只新的REITs很快就要在新加坡上市了。
　　DavidTan称，新加坡政府在发展REITs市场的过程中，对规则、税务处理都做了相关的调整。比如不在REITs的层面征税，即派发股息给REITs单位持有人的时候不征收；房地产转移放到了REITs里免征3%的。
　　但他也明言，新加坡的投资者可能对中国内地房地产的信息不够了解，投资者的预期回报率会比新加坡本地地产的回报率要稍微高一点。
　　目前新加坡REITs的回报率在6%-7%左右，由于市值一直在涨，现在投资者可以接受的回报率是4%-5%。
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