深度丨一笔区区几百万元的“债务”让一家资产13亿的地产企业“被破产”
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深度丨一笔区区几百万元的“债务”让一家资产13亿的地产企业“被破产”
这是一个业主告倒开发商，凭借数百万元“债务”让一家资产13亿元企业破产的奇案。这是一个业主告倒开发商，凭借数百万元“债务”让一家资产13亿元企业破产的奇案。日，由中国房地产业协会副会长胡志刚主持，来自数十位专家、学者、律师在北京召开座谈会，专题讨论了这个奇案。这个引发各方专家关注的案子，就是江苏常州龙德置业破产案。此案经过是这样的：日，张春霞等6名购房业主，凭817万元返还房款的债权，向江苏省常州市武进区人民法院提起破产申请，请求总资产为13.3亿元的常州龙德置业有限公司（简称龙德置业）破产清算。申请人债权与被申请人资产，比例仅为0.74%，这种情况下日武进区法院认为龙德置业明显缺乏清偿能力，受理了对龙德置业的破产清算申请。日，武进区法院裁定龙德置业不能清偿到期债务，资产不足以清偿全部债务，宣告龙德置业破产。自此，龙德置业所有资产进入拍卖清算程序。龙德置业自2015年10月始，以各种途径向法院申诉，最终也未能阻止被破产清算的进程，目前被破产的资产在质量问题没解决的情况下，将要被“带病拍卖”。此案之刺激、波折、离奇，可载入地产行业史册。6月28日，数十位参与“会诊”的专家则认为，该案存在各种潜在人为因素，法院受理裁定不客观，有失公允，特别是审计报告结论不真实，严重误导破产宣告的裁定结果。诡异的“破产”常州龙德置业有限公司是润地利房科技实业投资集团有限公司（简称润地利集团）全资子公司，负责常州龙德花园项目开发。润地利集团始创于无锡，是拥有国家房地产开发一级资质的民营企业，“江苏房地产综合实力50强企业”。常州龙德花园是华鹏国际广场的住宅部分，位于常州市常武路与长虹路交会处，规划总建筑面积51万平方米。龙德花园项目2010年11月开工建设，2014年9月因质量问题停工至今，目前已开发19万平方米。其中，已交付4幢楼房，即1、3、4、5号楼，总面积9.2万平方米；7、12、13号楼等3幢楼处于工程收尾阶段，总面积2.5万平方米；8、9、10号楼主体结构基本完工，总面积7.3万平方米；待开发面积23万平方米。因龙德花园迟延交房，2014年8月，张春霞、李署兰等6位业主分别向武进区法院提起诉讼，请求解除预售合同并返还购房款。2015年1月，武进区法院分别作出判决，解除商品房预售合同，要求开发商赔偿6户业主共计817万元；随后6名业主又向武进区法院申请强制执行。就在申请强制执行过程中，日，6位债权人又以龙德置业无力清偿到期债务为由，申请龙德置业破产清算，得到了武进区法院受理；日，武进区法院裁定宣告龙德置业破产。破产是对资不抵债的企业及债权人的一种保护，但对于不存在资不抵债的企业来说，无异于一场灾难。据龙德置业报表，截至日，资产13.3亿元，负债10.843亿元，资产大于负债2亿多元，说明有充足资产偿还817万元债务。退一步说，即便资产暂时不能变现，也可以走查封、冻结、扣押等司法程序，而直接进入破产程序显得不同寻常。专家意见破产的前提是不具备的司法对于不能偿债的前提有具体要求，从龙德置业出示材料可以看出，破产的前提是不具备的。作为清算管理人，需要尽可能推动重整，而不是破产，需要给债务人适当时间，让债务人和债权人各方利益最大化，在破产法框架内解决问题。母公司润地利集团可以提出重整。宣布破产的理由：公共事件应急预案日，武进区政府办公室对龙德置业下发《关于对龙德花园华鹏国际广场项目进行调查审计的通知》称：“购房业主已多次到市、区政府集体上访，引发了较大社会矛盾。按照《常州市房地产业突发公共事件应急预案》和《常州市区房地产社会矛盾处置工作意见》相关要求，我区已启动了相关应急预案；现决定对龙德花园华鹏国际广场项目和龙德置业有关情况进行驻点调查审计。”破产法的目的不是让企业消失查询国家及江苏省的相关应急条款，未发现有武进区政府可以进驻企业强行审计的相关内容，当时政府强行进驻审计是应急处理，还是干预企业?政府行为是否合适?破产法的目的不是让企业消失，破产法立法的初衷是保护市场经济，既对债权人保护，也对债务人保护。对该企业的破产，法院对法律精神的理解没有到位。破产管理人在面对工程质量有重大问题时，应该向合作单位进行索赔，而非直接认定债务。破产法被如此执行出人意料一个建筑几幢楼的质量问题引发一家开发公司的破产超出本人意料。破产法在实践中被如此执行超出本人意料。到底是资不抵债还是资大于债？日，常州中南会计师事务所出具《龙德置业截至裁定受理破产日资产、负债情况的专项审计报告》，显示龙德置业资产总额16.49亿元，总负债20.75亿元，资产负债率为126.56%。这一“权威”结论成了武进区法院判定龙德置业“资不抵债”的依据。龙德置业对此有截然不同的说法，称破产裁定时该审计报告自始至终没有经过龙德置业确认，龙德置业是今年6月份刚刚拿到该审计报告的复印件。此外，龙德置业认为这份报告内容不真实。龙德置业报表显示，截至日，龙德置业资产13.3亿元，负债10.843亿元，资产大于负债2亿多元，不存在资不抵债情况。龙德置业认为，首先报告不应把对外担保6.8亿元列为到期债务，因为担保之债属于从债，主债是否清偿处于未来不确定性；此外不应把与浙江海天集团、中建七局单方面主张的应付工程款0.68亿元、1.28亿元作为到期债务，因为对这两笔债务双方存诉讼纠纷，属不确定之债，龙德置业也有主张赔偿请求，很可能海天集团、中建七局还要赔偿龙德置业更大款项。上述3笔合计8.76亿元列为到期债务是明显错误。专家意见审计报告缺失信息较多审计报告不完善，有很多地方是违法的。其中，审计报告中提到“大量资金被股东转用”，后面却没有相关信息，缺失损益表和现金流量表，缺失信息较多，需要补充完善。根据审计报告和2015年龙德置业的财务报告，龙德置业还有2亿多元的所有者权益，可使得净资产由负转正。主要有3块：第一，6.8亿元的担保要想形成债务必须事实确凿，在有抵押情况下如果抵押不足，方形成债务。在没确定前，确定为债务是不合适的；第二，浙江海天集团有0.68亿元未确定债务，通常在判决未果下，作为实际债务是不妥当的；第三，中建七局承建该项目工程存在少了30%钢筋的质量问题，如果事实存在，龙德公司对中建七局应该具有追偿权，而不是债务。此外，破产裁定后，债务人母公司润地利集团应有确认过程，但6月份润地利才收到报告复印件，报告无论从合法性和逻辑严谨方面不能作为破产依据。作为开发商的龙德置业对延期交房和楼房质量问题的确应承担应有责任。龙德置业代表表示，延期交房的原因有两个，一是政府延迟交付土地10个月，导致项目未能及时开工。第二个原因是原承建商浙江海天集团无故拖延工期15个月。此外，中建七局承建中偷工减料导致质量问题，致龙德花园8号、9号、10号三幢楼无期限交付。为此，龙德置业先后起诉海天集团、中建七局，要求承担相应的法律责任。此后，中建七局中途撤除施工脚手架，引发群众向武进区委、区政府上访，武进区政府因此主导龙德置业破产。润地利在裁定后递交的《破产异议请求书》也被法院驳回。专家意见不能让破产掩盖各方的责任。质量问题只能通过炸楼解决，损失要有关方承担。债务问题各方应担负的责任也不应被破产掩盖。一般情况下是债务人要求破产，逃避债务。本案却是债权人请求破产，债务人坚决反对破产。资不抵债的问题，从材料反映情况看，资大于债。其中涉及两笔债务，如果情况属实，宣告破产是不合理的。记者了解到，龙德置业被宣告破产后，龙德花园在建项目已进入实质拍卖阶段，破产管理人对有质量安全隐患的8、9、10号三幢楼没有采取防范措施，而是公开标价7亿元进行拍卖邀约。据记者了解，该案普通债权人正寻求维护权利，相关部门也明确指示，要求先进行质量检查，分清责任，停止带病拍卖。专家意见通常情况下，开发商是不会接收有质量问题的拍卖项目，因为现在法人代表是终身责任制，任何时候都要对项目质量和公共安全负责。所以，在前两次流拍后，我比较关注三拍是谁，这里面政府到底会给予什么样的支持，使得第三次拍卖时有企业会投标。作为监理和中建七局，如果所述质量问题事实成立，则存在渎职嫌疑。同时应尽可能寻找对债务人有利的破产解决方案。明知有质量问题，没有走重整程序，直接拍卖，滥用职权，实际上是拍土地。涉及人命关天及土地利益的事情，不能漠视。
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